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摘要：精細化的管理制度，在工程項目的管理能力和管理水平上是最好的衡量標準。從房地產工程項目的管理來看，無論是項目的設計，還是項目的決策，再到原料進場到施工技術環節、成本管理、人員管理，都必須實行精細化管理。進行精細化管理，明確管理制度是關鍵，只有制度到位，才能要求人的責任到位。一旦出現問題，就能夠找到相關的負責人，工作人員的責任心才能被提升起來。本文圍繞房地產項目精細化質量管理展開論述，對于房地產項目的質量管理能力提升以及體系構建的策略進行分析。

關鍵詞：房地產；工程項目；精細化管理；質量管理體系；研究

1引言

對于房地產工程而言，實際上它是一個復合概念，即包括房產與地產兩部分。在工程項目施工建設過程中，存在著很多的影響因素，比如項目選址，施工建設復雜多元，組成部分不同，施工質量和技術涉及的范圍都較廣。因此在建設時間較長的房產建設工程項目中，必須加大項目精細化管理。

2精細化管理概述

精細化管理就是將管理從粗放式變為標準化、規范化、精細化，變傳統的經營管理為科學化的專業管理，這需要管理者轉變管理意識，采取經過優化的方案，進行規范的精確的管理，達到精心的策劃施工。精細化管理的特征，需要將數據進行細節化的處理，管理上進行可靠的決策。抓好每一個施工環節，對每一個崗位施工人員都行執行責任制，用精益求精的辦法，從設計到最后的施工檢驗，實行全方位、全過程的精細化管理。精細化管理是一個不斷完善的過程，像這一全新的理念貫徹在施工管理過程中，沒有固定模式可循，企業可以根據實際情況在實踐中不斷的改進和摸索。同時，還要采用精細化管理手段加強經營管理，為此企業應當結合實際情況不斷進行總結。精細化管理的主要工作內容，包括精細化操作，精細化控制精細化核算，精細化分析和精細化規劃等等。全過程的精細化管理，對于每個人每個行為都有遵守規范的要求。企業運行要更加規范化和標準化，做到精細化管理，需要企業管理者設定一個運作過程，這個過程是有計劃有審核有執行的。管理企業要將過程進行控制，充分調動員工積極性及其責任感。

3房地產工程項目開發過程中的質量精細化管理工作要點

3.1決策階段。在房地產工程質量管理過程中，決策階段的任務主要是對該工程項目進行準確識別，具體表現在兩個方面。第一，房地產行業現狀條件下，企業應當與市場發展需求以及需求者的訴求結合在一起，尤其是剛需更為重要，這樣才能提高決策的針對性以及房地產工程項目建設與發展的戰略性。第二，房地產開放商應當立足實際，結合擬建工程特點以及功能性要求，從技術性、經濟性等方面綜合考慮，對其可行性進行綜合論證，最終確定合適的項目建設方案。3.2準備階段。房地產工程項目施工建設過程中應當制定切實可行的質量監管體系，而且應當有明確的質量管控目標，即準備階段應當進行優化設施工建設方案。就其工作要點而言，表現一下層面。一是，設計單位應當全面把握建設方的決策以及工程項目設計方的意圖，并在此基礎上進行整體現規建設。通過對擬建工程項目進行產品優化設計，明確其目的以后，將工程項目施工質量管理目標確定下來；二是，整體現規劃以及方案設計過程中，應當注意房地產開發項目建設的切實可行性，其中包括技術性、施工安全可靠性以及經濟性等，均需進行嚴格論證和仔細審核，在國家標準以及行業規范下使質量目標更加的細致，以此來提高方案落實效果。3.3實施階段。在明確項目質量管理目標的基礎上，房地產工程項目實施過程中應當加強管理，采取精細化管理手段和方法，同時這也是管理目標得以實現的關鍵環節。第一，施工方應當根據建設方的策劃以及提出的質量要求，明確和細化目標管理標準，加強目標管理以及階段考核，通過過程監控以及持續改進等手段，基于設計圖紙施工建設；第二，在房地產工程項目施工建設實踐中，對參與人員、建材以及所用的機械設備和配套設施等進行嚴格管理，系統加強施工階段的各要素管控，形成整體合力，才能提高項目管理效率，同時這也是精細化管理的要求。3.4竣工階段。工程項目施工建設任務完成后，就業投入應用，收尾階段的項目管理工作也非常重要。首先，對建成的房地產工程項目進行竣工驗收，房地產建設方應當保證從施工方接收產品需符合事先簽訂的合同規范，尤其是性能、質量驗收標準等應當明確、準確、具體。其次，建筑產品的投入應用，一方面是為了能夠有效實現經濟利益，更重要的是要達到消費者滿意。在此階段，房地產開發商不僅要重視建筑產品的營銷策劃及其技術手段，更重要的是要注重消費者購買產品后的服務態度和物業管理質量等。最后，房地產開發商在工程項目施工質量管理過程中，應當注意加強收尾階段的精細化管控，從不同的視角對其整個建設周期以及施工質量進行全面控制，這樣才能實現建設目的和效益。

4房地產精細化管理實施案例

泉州安溪縣城二環西路某房地產開發項目，作為集團在安溪的地產開篇之作，項目總用地180畝，總建筑面積40萬㎡,建筑密度為25%,容積率2.8,綠化率30%，項目住宅建筑面積29.77萬㎡，商業建筑面積1.2萬㎡，5000㎡左右幼兒園、自建6000㎡農貿市場。在該項目建設程序上分為一期二期三期項目分期開發，自2015年2月開工建設以來已銷售去化約80%以上的戶數，全部開發完畢之后，預計入住達到1萬人以上，開發周期約五年左右。在項目一期開發過程中，該工程管理上存在的一些問題，主要包括由于邊設計邊施工導致了簽證變更較多，對于開發效率有了一定的影響。項目設計完成之后，由于工程施工周期被嚴重壓縮，因此導致了施工進度的滯后。工程總承包單位職責履行不到位，因此分包單位較多，導致工程不能按時交付，工程現場管理不到位，施工單位的素質不高、監理單位形同虛設，使得項目部忙于協調，而沒有精力抓質量。從房地產的開發和房地產現場管理精細管理的思路出發，需要進行房地產開發與內外部協同，將房地產開發與專業的全過程管理納入到房地產管理中。工程部針對上述問題，對工程管理重點首先進行了制度的建設，加強工程管理的精細化水準。在工程管理上改進了精細化管理的一些特點和方法。例如以品質為主導的工程管理體系，要求品質高于一切，建立全面的工程管理精細化標準，注重對工程質量中通病的防治，采取制度，加強對施工工藝和方法的研究，保證品質的同時成本能得到控制。在企業工程管理項目中設定了清晰的目標，細化了工作環節，通過過程溝通和協調機制，完成了過程預警和監控。通過目標的考核激勵，設定了工程管理目標。工程項目中采取精細化管理，將施工人員和管理者之間的關系加以協調和溝通，增強彼此間的信任和尊重，將矛盾加以化解，促進施工人員的工作積極性，為項目開展構建和諧的施工環境，實行精細化控制目的，這樣才能提高其經濟效益，而且應當將施工參與人員的工資待遇與之掛鉤。在施工項目的現場，由于班組是最小的組織單位，因此采用精細化管理手段，可以使建筑施工單位按照規范要求操作，才能確保工程項目施工安全可靠性以及穩定發展，使得施工企業向著規?；瘶藴驶l展。通過崗位責任制的設立工程項目能夠明確職責，施工人員的管理更加到位。建立切實可行的崗位責任制度，并且分解各項工作和明確職責，強化標準化在施工工作中的重要性。這一點能夠提高崗位的精準化，實施通過對過程的控制，精細化管理，強化管理者責任意識，解決相應的問題。通過傳統管理觀念的轉變，將管理意識滲透到管理工作者的頭腦中，將管理者的管理意識從傳統的管理理念中解放出來，認識到提高房地產工程項目的競爭力，必須通過精細化管理的重要性，將精細化管理納入到項目管理工作中，充分考慮到社會環境消費者需求和工程項目的實際情況，在工作中嚴格落實房地產建設項目的管理目的，采用精細化管理模式來有效提高管理實效。

5結語

房地產項目目前沒有制定科學合理的精細化管理的制度，還需要采用全面的獎勵機制和監督機制進行人員積極性的調動，防止由于人員責權不明晰導致糾紛和問題出現以及互相推諉的情況。精細化管理是推動企業發展的關鍵環節。根據企業的發展目標，制定符合自身特點的市場預測和市場實際和企業實際經營情況的分析和規劃，使得發展策略更加科學合理，可操作性強。

參考文獻：

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作者:戴景裕 單位:世茂集團南安市愛樂置業有限公司