為進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理，提高土地資源利用效率，深化國(guó)有土地出讓收入征收管理，根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)）和《財(cái)政部國(guó)土資源部中國(guó)人民銀行監(jiān)察部審計(jì)署關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（財(cái)綜〔2009〕74號(hào)）等文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，特制訂本意見(jiàn)。

一、加強(qiáng)國(guó)有土地出讓收入計(jì)劃管理

（一）完善國(guó)有土地出讓收入計(jì)劃編制。市國(guó)土資源局每年第四季度向市政府報(bào)送下一年度經(jīng)營(yíng)性用地出讓計(jì)劃，每年第一季度編制好全年供地計(jì)劃。出讓和供地計(jì)劃應(yīng)包括地塊名稱(chēng)、座落位置、地塊面積、預(yù)期出讓時(shí)間、出讓收入預(yù)計(jì)、出讓土地成本、收益預(yù)測(cè)及土地出讓責(zé)任落實(shí)建議。出讓和供地計(jì)劃經(jīng)市政府審定后分解下達(dá)各責(zé)任單位并納入年度目標(biāo)考核。

（二）加強(qiáng)國(guó)有土地出讓收入計(jì)劃執(zhí)行。年度國(guó)有土地出讓計(jì)劃一經(jīng)確定，國(guó)土資源、財(cái)政、規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)責(zé)任部門(mén)和相關(guān)鎮(zhèn)（街道）必須落實(shí)工作職責(zé)，加強(qiáng)聯(lián)系協(xié)調(diào)，切實(shí)推進(jìn)年度國(guó)有土地出讓工作，確保年度收入任務(wù)落到實(shí)處。市國(guó)土資源局要按季報(bào)送國(guó)有土地出讓收入計(jì)劃執(zhí)行情況分析，協(xié)調(diào)落實(shí)土地出讓各項(xiàng)工作任務(wù)；市財(cái)政局要加強(qiáng)國(guó)有土地出讓收入計(jì)劃執(zhí)行監(jiān)管，督促落實(shí)國(guó)有土地出讓收入征繳進(jìn)程。對(duì)于部門(mén)難以協(xié)調(diào)的問(wèn)題和困難，及時(shí)報(bào)市政府專(zhuān)題協(xié)調(diào)，保障國(guó)有土地出讓收入計(jì)劃執(zhí)行順利推進(jìn)。

二、嚴(yán)格國(guó)有土地出讓收入征收管理

（三）進(jìn)一步明確征管職責(zé)和收入征繳方式。市財(cái)政局負(fù)責(zé)土地出讓收入征收管理工作，市國(guó)土資源局具體負(fù)責(zé)土地出讓收入征收工作。國(guó)有土地出讓收入按照“收繳分離”方式征繳，市國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)按照土地出讓合同和劃撥面積及稅費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)確定的土地價(jià)款，向土地受讓人送達(dá)繳款通知書(shū)。繳款通知書(shū)應(yīng)當(dāng)明確供應(yīng)土地的面積、土地出讓收入總額以及依法分期繳納“財(cái)政專(zhuān)戶(hù)”的具體數(shù)額和時(shí)限等。土地受讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)繳款通知書(shū)規(guī)定的金額、開(kāi)戶(hù)銀行和帳號(hào)，在規(guī)定時(shí)間將土地出讓收入（或預(yù)付款）直接繳入“財(cái)政專(zhuān)戶(hù)”。征收土地出讓收入應(yīng)當(dāng)按規(guī)定開(kāi)具財(cái)稅專(zhuān)用票據(jù)，未按規(guī)定向繳款義務(wù)人開(kāi)具財(cái)稅專(zhuān)用票據(jù)的，繳款義務(wù)人有權(quán)拒絕繳款并向財(cái)稅部門(mén)投訴。繳入“財(cái)政專(zhuān)戶(hù)”的國(guó)有土地出讓收入由市財(cái)政按規(guī)定及時(shí)匯總解繳國(guó)庫(kù)。

各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市土地（國(guó)土）管理局（廳），解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)土地管理局：財(cái)政部、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售補(bǔ)交土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》（財(cái)綜字〔〕113號(hào)）下發(fā)后，各地紛紛對(duì)與該文有關(guān)的土地管理問(wèn)題提出咨詢(xún)。為加快工作進(jìn)程，規(guī)范操作，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、關(guān)于標(biāo)定地價(jià)與繳納土地出讓金額的測(cè)算

（一）已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款的計(jì)算公式為：補(bǔ)交土地價(jià)款（元）＝標(biāo)定地價(jià)（元／平方米）×繳納比例（≥10％）×上市房屋分?jǐn)偼恋孛娣e（平方米）×年期修正系數(shù)已有標(biāo)定地價(jià)的城鎮(zhèn)，不再另行評(píng)估；上市房屋尚未確定分?jǐn)偼恋孛娣e的，可用上市房屋建筑面積（平方米）×整幢建筑總用地面積（平方米）／整幢建筑總建筑面積（平方米）計(jì)算分?jǐn)偼恋孛娣e后，直接按上述公式確定應(yīng)繳納的土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款。已有基準(zhǔn)地價(jià)但未評(píng)估標(biāo)定地價(jià)的城鎮(zhèn)，可在簡(jiǎn)化修正系數(shù)體系后，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算標(biāo)定地價(jià)，測(cè)算公式為：標(biāo)定地價(jià)（元／平方米）＝基準(zhǔn)地價(jià)（元／平方米）×區(qū)位修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)

（二）為滿足已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市需要，加快工作進(jìn)度，對(duì)沒(méi)有基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系的城鎮(zhèn)，可暫采用以下簡(jiǎn)便方法確定已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款：補(bǔ)交土地價(jià)款（元）＝基準(zhǔn)地價(jià)（元／平方米）×所在建筑總層數(shù)修正系數(shù)×繳納比例（≥10％）×上市房屋建筑面積（平方米）×年期修正系數(shù)對(duì)于建筑層數(shù)差異較小的城市，為便于土地出讓金及相應(yīng)價(jià)款的征收，也可采用如下公式確定：補(bǔ)交土地價(jià)款（元）＝基準(zhǔn)地價(jià)（元／平方米）×所在區(qū)域建筑平均層數(shù)修正系數(shù)×繳納比例（≥10％）×上市房屋建筑面積（平方米）×年期修正系數(shù)上述公式中，區(qū)位修正系數(shù)由各地依據(jù)房屋所處的位置、交通便捷程度、基本生活設(shè)施和公用服務(wù)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量等因素，對(duì)照基準(zhǔn)地價(jià)因素修正體系具體確定，變動(dòng)范圍一般為－20％至＋20％；容積率修正系數(shù)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系確定；建筑總層數(shù)修正系數(shù)的參考標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表一；區(qū)域建筑平均層數(shù)修正系數(shù)的參考標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表二；年期修正系數(shù)的參考標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表三。各地土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)以簡(jiǎn)明、直觀的圖、表等方式按等級(jí)或區(qū)域公布基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)的測(cè)算結(jié)果及有關(guān)修正系數(shù)，以方便房屋買(mǎi)賣(mài)雙方能自行概算應(yīng)繳納的土地出讓金數(shù)額或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款。有條件的地方，可建立計(jì)算機(jī)查詢(xún)系統(tǒng)。

二、關(guān)于土地使用權(quán)出讓年期的確定已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所在宗地為劃拔土地的，從同一建筑的第一套房屋上市交易之日起計(jì)算土地出讓年期，確定出讓土地使用權(quán)截止日。此后其它各套房屋上市時(shí)，其土地出讓年期相應(yīng)縮短，以使同一宗地的出讓土地使用權(quán)保持相同的截止日。土地出讓年期可根據(jù)各地具體情況確定，但最高不超過(guò)70年。已購(gòu)公有住房所在宗地為出讓土地的，其土地出讓年期仍以原《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》和《國(guó)有土地使用證》規(guī)定的出讓年期為準(zhǔn)，明確相應(yīng)的剩余使用年期。

三、關(guān)于土地出讓金和相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款的區(qū)分土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款由購(gòu)買(mǎi)方繳納，購(gòu)買(mǎi)方應(yīng)在交易雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，持房屋買(mǎi)賣(mài)合同、原房屋產(chǎn)權(quán)人的房屋所有權(quán)證及國(guó)有土地使用證或土地產(chǎn)權(quán)證明等材料到房屋所在地市、縣土地行政主管部門(mén)辦理有關(guān)手續(xù)。已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所在宗地為劃撥土地的，需繳納出讓金，辦理土地出讓手續(xù)；已購(gòu)公有住房所在宗地為出讓土地的，需繳納相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款，辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。購(gòu)房者在繳納了有關(guān)價(jià)款后，方可領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，取得出讓土地使用權(quán)。

**年**月**日國(guó)務(wù)院向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府、國(guó)務(wù)院各部委下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知要求要在全國(guó)范圍內(nèi)集中開(kāi)展一次以清理欠繳土地出讓金為重點(diǎn)之一的專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。該項(xiàng)活動(dòng)開(kāi)展以來(lái)，國(guó)有土地管理部門(mén)作為原告以追收土地出讓金為訴訟標(biāo)的案件大量涌入法院。在這類(lèi)案件中因欠費(fèi)情況不同、案件事實(shí)的差別，不少案件因欠費(fèi)金額的確定爭(zhēng)議較大，從而為審判工作帶來(lái)困難，尤其是改變建筑容積率而引發(fā)的追收土地出讓金的個(gè)案更屬于新類(lèi)型案件，在法律適用上存在很多分歧。為了正確及時(shí)地審理好這類(lèi)案件，我們有必要對(duì)以下問(wèn)題進(jìn)行研究。

一、國(guó)有土地管理部門(mén)以追收土地出讓金為訴訟標(biāo)的案件的性質(zhì)

在審判實(shí)踐中，對(duì)以國(guó)有土地管理部門(mén)為原告、以開(kāi)發(fā)商及其所屬房地產(chǎn)公司為被告、以追繳土地出讓金為標(biāo)的案件的性質(zhì)確定有三種不同意見(jiàn)：一種意見(jiàn)認(rèn)為該類(lèi)爭(zhēng)議屬于行政爭(zhēng)議，應(yīng)由土地管理部門(mén)按照行政法律法規(guī)進(jìn)行處理，走行政裁決之路，該類(lèi)爭(zhēng)議不屬于人民法院主管。其理由是國(guó)有土地管理部門(mén)負(fù)有行政管理職責(zé)任，國(guó)有土地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)哂行姓S可和行政審批的特點(diǎn)，轉(zhuǎn)讓行為是否成立，最終要以土地權(quán)屬登記為生效要件。第二種意見(jiàn)認(rèn)為該類(lèi)爭(zhēng)議屬于行政訴訟，以追繳土地出讓金為標(biāo)的的案件應(yīng)由行政審判庭審理并按照行政法律法規(guī)作出實(shí)體判決。第三種意見(jiàn)認(rèn)為該類(lèi)爭(zhēng)議屬于普通的民事訴訟。對(duì)于欠繳土地出讓金的案件應(yīng)依據(jù)《土地出讓合同》，按照《合同法》的有關(guān)原則作出實(shí)體處理。

要弄清上述問(wèn)題，我們有必要對(duì)國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行深入剖析。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，取得土地使用權(quán)用于商業(yè)開(kāi)發(fā)，極終目的是以贏利、獲得商業(yè)利潤(rùn)為目的。根據(jù)法律的授權(quán)，國(guó)有土地管理部門(mén)對(duì)國(guó)有土地負(fù)有經(jīng)營(yíng)管理的職責(zé)，當(dāng)國(guó)有土地管理部門(mén)代表國(guó)家以“招、拍、掛”等市場(chǎng)運(yùn)作的形式，本著“平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用”的原則出讓具有商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值的國(guó)有土地時(shí)，對(duì)于參加競(jìng)買(mǎi)國(guó)有土地的受讓人而言，在土地轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中已不再具有行政管理者的身份，而僅僅具有普通意義上的民事主體身份。由于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓已全部按照市場(chǎng)化方式運(yùn)作，決定了在《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》中雙方主體的平等性。因此，以國(guó)有土地管理部門(mén)為原告、以開(kāi)發(fā)商及其所屬房地產(chǎn)公司為被告、以追繳土地出讓金為標(biāo)的案件的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)是普通民事案件，人民法院要及時(shí)地按照普通民事案件受理立案。為了保全國(guó)有資產(chǎn)，盡可能減少?lài)?guó)有資產(chǎn)流失，在該類(lèi)案件的審判和執(zhí)行中，可以根據(jù)國(guó)有土地管理部門(mén)的訴前、訴訟保全申請(qǐng)，充分運(yùn)用查封、扣押、劃撥、變買(mǎi)等司法強(qiáng)制措施，查封房地產(chǎn)企業(yè)和開(kāi)發(fā)商的銀行帳戶(hù)，扣押財(cái)產(chǎn)，保證欠繳土地出讓金能及時(shí)全額回收。

二、追收土地出讓金案件的兩種不同類(lèi)型

從不同法院已受理的以追收土地出讓金為訴訟標(biāo)的案件來(lái)看，該類(lèi)案件主要有兩種類(lèi)型。一類(lèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與國(guó)有土地管理部門(mén)簽訂《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》后，雖未改變合同約定的宗地用途，取得土地使用權(quán)后進(jìn)行了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但未按合同的約定足額繳清出讓金，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了取得土地使用權(quán)證，還向土地管理部門(mén)書(shū)立了欠據(jù)。對(duì)于這類(lèi)案件，事實(shí)清楚，處理意見(jiàn)也是相當(dāng)明確的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)受讓人與出讓人簽訂的《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》的約定判決受讓人全額繳齊所欠土地出讓金。第二類(lèi)是房地產(chǎn)商在簽訂《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》取得轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)后，變更合同的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，主要是增大容積率，增大建筑面積，在追求企業(yè)利潤(rùn)的最大化的過(guò)程中，不按規(guī)定向國(guó)家補(bǔ)繳土地出讓金。對(duì)這類(lèi)案件的審理，由于涉及到容積率與地價(jià)之間關(guān)系的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，而標(biāo)準(zhǔn)容積率的確定國(guó)家沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各省、地、市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，城市建設(shè)的總體規(guī)劃要求不同，也不可能有固定的容積率標(biāo)準(zhǔn)，因而改變?nèi)莘e率對(duì)地價(jià)的影響處于不確定的狀態(tài)，在學(xué)術(shù)界因容積率變動(dòng)計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金也有多種意見(jiàn)，因此，該類(lèi)案件審理難較大。

各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，辦事處，市政府各部門(mén)：

為全面落實(shí)土地出讓合同，確保土地出讓價(jià)款全額入庫(kù)，實(shí)現(xiàn)土地出讓資金財(cái)務(wù)管理規(guī)范化，根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)［］34號(hào)）、《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于加強(qiáng)土地成交價(jià)款管理規(guī)范資金繳庫(kù)行為的通知》（財(cái)綜［］89號(hào)）精神，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓成交價(jià)款征繳管理工作有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、明確繳納責(zé)任

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)受讓人應(yīng)依法及時(shí)簽訂國(guó)有土地成交確認(rèn)書(shū)，并在之后的10個(gè)工作日內(nèi)簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同），在簽訂合同的1個(gè)月內(nèi)繳納出讓價(jià)款50%的首付款。余款按合同約定及時(shí)繳納，最遲不得超過(guò)一年。土地競(jìng)得人不按時(shí)簽訂成交確認(rèn)書(shū)、出讓合同的，取消其競(jìng)得資格，終止供地，競(jìng)買(mǎi)保證金不予退還。對(duì)受讓方欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)實(shí)際開(kāi)發(fā)能力以及不履行土地出讓合同的，責(zé)令限期繳清出讓成交價(jià)款，追究違約責(zé)任，并嚴(yán)肅查處其違法違規(guī)用地行為。

二、強(qiáng)化管理措施

㈠受讓方欠繳土地出讓成交價(jià)款的，由國(guó)土部門(mén)及時(shí)下發(fā)催繳通知書(shū)，限期繳納出讓成交價(jià)款，并函告相關(guān)部門(mén)，相關(guān)部門(mén)停止以下行政審批行為：

根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》和市財(cái)政局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》）等文件的精神，為了積極推進(jìn)本區(qū)土地出讓工作，加快土地出讓資金的周轉(zhuǎn)結(jié)算，現(xiàn)對(duì)區(qū)級(jí)土地出讓收入分配使用規(guī)定如下：

一、土地出讓收入解繳入庫(kù)

（一）區(qū)房地部門(mén)根據(jù)土地出讓合同和劃撥用地批準(zhǔn)文件，開(kāi)具繳款通知書(shū)，并按照政府收支分類(lèi)科目填寫(xiě)市財(cái)政局繳款書(shū)，由國(guó)有土地使用權(quán)受讓人根據(jù)繳款通知書(shū)及繳款書(shū)依法繳納土地出讓收入。國(guó)有土地使用權(quán)受讓人應(yīng)按照繳款通知書(shū)的要求，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將應(yīng)繳地方國(guó)庫(kù)的土地出讓收入，就地及時(shí)足額繳入地方國(guó)庫(kù)。

（二）從年1月1日起，土地出讓收入按以下規(guī)定解繳入庫(kù)：招拍掛和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的按總成交款的85%繳入?yún)^(qū)級(jí)國(guó)庫(kù)，15%繳入市級(jí)國(guó)庫(kù)（市、區(qū)共同投資儲(chǔ)備項(xiàng)目除外）；存量地塊增值收入補(bǔ)繳的土地價(jià)款等純收益，按五五比例分別進(jìn)市區(qū)兩級(jí)國(guó)庫(kù)；劃撥用地用于支付的各項(xiàng)補(bǔ)償?shù)耐恋厥杖耄?00%繳入?yún)^(qū)級(jí)國(guó)庫(kù)（具體項(xiàng)目按市有關(guān)規(guī)定）。

（三）土地受讓人結(jié)清國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)款后，憑繳款書(shū)收據(jù)聯(lián)向房地部門(mén)辦理土地出讓相關(guān)手續(xù)。對(duì)未按照繳款通知書(shū)規(guī)定及時(shí)足額繳納土地出讓收入，并且未提供有效繳款憑證的，房地部門(mén)不予核發(fā)國(guó)有土地使用證。

（四）房地部門(mén)與原受讓人簽訂土地補(bǔ)充合同或解除土地出讓合同，需要退款的，由原受讓人向原簽訂土地出讓合同的房地部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，房地部門(mén)按規(guī)定程序?qū)徍撕螅_(kāi)具土地出讓收入退款單，向同級(jí)財(cái)政部門(mén)提出土地出讓收入退庫(kù)申請(qǐng)，財(cái)政部門(mén)征詢(xún)上一級(jí)（或下一級(jí)）財(cái)政部門(mén)意見(jiàn)后，審核辦理退庫(kù)手續(xù)。

一、進(jìn)一步規(guī)范土地出讓行為

（一）嚴(yán)格國(guó)有建設(shè)用地出讓主體。市人民政府全面高度壟斷眉山城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地一級(jí)市場(chǎng)，實(shí)行對(duì)土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓一律由市國(guó)土資源局組織實(shí)施，嚴(yán)禁其它單位或個(gè)人實(shí)施土地出讓行為。

（二）嚴(yán)格調(diào)控土地出讓總量。市國(guó)土資源局根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要，編制年度土地運(yùn)營(yíng)計(jì)劃報(bào)市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。年度計(jì)劃要優(yōu)先考慮工業(yè)和城市公共設(shè)施用地；商業(yè)和住宅用地按照非飽和適度供應(yīng)土地的原則合理控制土地供應(yīng)量，提高土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)土地收益最大化。

（三）全面實(shí)行“熟地”出讓。眉山城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前必須先進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)。土地儲(chǔ)備的范圍包括：依法收回的國(guó)有土地；收購(gòu)的土地；行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地；已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地和其他依法取得的土地。市土地儲(chǔ)備中心應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，達(dá)到“四通一平”（道路通、供水通、供電通、排水通和土地平整），凡是不具備“四通一平”的土地原則上不得出讓。

（四）堅(jiān)持市場(chǎng)化配置土地資源。對(duì)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。商品住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)用地必須以拍賣(mài)方式出讓?zhuān)簧唐纷≌c其它用途混合建設(shè)用地中商品住宅建設(shè)面積達(dá)到50%以上的必須拍賣(mài)出讓。市規(guī)劃建設(shè)局在制定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件時(shí)，必須明確各類(lèi)用途的建設(shè)面積所占比例。

（五）嚴(yán)禁低價(jià)出讓國(guó)有建設(shè)用地。各類(lèi)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格，不得低于新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。其中：經(jīng)營(yíng)性用地在基準(zhǔn)地價(jià)以?xún)?nèi)的區(qū)域，不得低于基準(zhǔn)地價(jià)出讓?zhuān)还I(yè)用地不得低于工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)120元/m2。

各市國(guó)土資源局：

為了貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔20**〕31號(hào)）和**省人民政府《關(guān)于加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用工作的通知》（**政〔20**〕111號(hào)）等文件精神，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地供后管理，節(jié)約集約利用土地，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)建設(shè)用地供后管理的重要性。對(duì)建設(shè)用地供后實(shí)施管理，是督促土地使用者依法用地，提高土地利用率，節(jié)約集約用地，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失的重要措施。各地要通過(guò)規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目供地審批和實(shí)行竣工用地驗(yàn)收制度，切實(shí)加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目用地全程管理，把好各個(gè)管理環(huán)節(jié)，努力提高全省土地集約利用水平，優(yōu)化我省土地利用結(jié)構(gòu)，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展提供用地保障。

二、加強(qiáng)土地出讓合同管理。土地使用權(quán)出讓?zhuān)凑铡锻恋爻鲎尯贤泛汀秶?guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》的要求，對(duì)出讓土地的開(kāi)竣工期限、投資情況和土地使用條件等事項(xiàng)進(jìn)行約定，嚴(yán)格土地供后開(kāi)發(fā)利用管理，建立土地開(kāi)發(fā)利用動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制。對(duì)項(xiàng)目投資總額、固定資產(chǎn)投資額、單位用地面積投資強(qiáng)度、容積率和建筑密度等任何一項(xiàng)指標(biāo)未達(dá)到或者低于出讓合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，以及綠化比例、企業(yè)內(nèi)部行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施用地所占比例超過(guò)出讓合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)要按照出讓合同的約定，向土地使用權(quán)人收取違約金，并要求自行拆除相應(yīng)的綠化和建筑設(shè)施。

三、合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短開(kāi)發(fā)周期。為了確保土地供應(yīng)后能及時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，各地要積極推行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓?zhuān)侠泶_定宗地出讓規(guī)模，縮短開(kāi)發(fā)周期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地以及其他無(wú)特殊要求的用地，約定的每宗地開(kāi)發(fā)建設(shè)周期原則上不得超過(guò)3年。

四、采取有效措施，抓好閑置土地處置工作。要綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政手段處置閑置土地，對(duì)因用地者自身原因造成國(guó)有土地有償使用合同約定開(kāi)工之日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的，以及已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足1/3、或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，要責(zé)成用地單位繳納相當(dāng)于土地出讓金20%的土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期復(fù)建；對(duì)逾期不復(fù)建或滿2年未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)依法收回土地使用權(quán)。對(duì)于以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，未按劃撥決定書(shū)約定動(dòng)工建設(shè)的，要責(zé)成用地單位限期開(kāi)工；滿1年的，要責(zé)成用地單位繳納相當(dāng)于劃撥土地價(jià)款20%的土地閑置費(fèi)；滿2年的，應(yīng)依法收回土地使用權(quán)。

2012年9月23日至11月30日我被抽調(diào)到省審計(jì)廳參加2010年至2012年10月全省土地出讓金審計(jì)。審計(jì)前，省審計(jì)廳和省財(cái)政廳的主管廳長(zhǎng)及專(zhuān)業(yè)人員對(duì)我們進(jìn)行了一天的審前培訓(xùn)，對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)、審計(jì)要求、目的、內(nèi)容、重點(diǎn)、注意事項(xiàng)進(jìn)行了講解，發(fā)放了土地出讓金審計(jì)表格，詳細(xì)講解了土地出讓金審計(jì)工作方案。我被分到蘭州審計(jì)組和平?jīng)鰧徲?jì)組，分別審計(jì)蘭州市和平?jīng)鍪械耐恋爻鲎尳稹Ｍ恋卣摺⒎伞⒎ㄒ?guī)較多，變化也較大，如何將這次審計(jì)搞深搞透，按時(shí)完成任務(wù)，總結(jié)這次全省土地出讓金審計(jì)，我有以下幾點(diǎn)簡(jiǎn)單的體會(huì)：

一、要緊緊圍繞審計(jì)工作方案的總體思路實(shí)施審計(jì)。

這次全省土地出讓金審計(jì)涉及十四個(gè)地州市，不但要個(gè)別反映十四個(gè)地州市的審計(jì)情況，還要匯總反映全省土地出讓金的總體情況，并且要求各審計(jì)組同時(shí)進(jìn)行，按時(shí)結(jié)束。審計(jì)工作中，涉及的單位多，主要有國(guó)土、財(cái)政、儲(chǔ)備中心、城投、開(kāi)發(fā)公司、統(tǒng)征辦、城建指揮部、房管局等；資金量大，都達(dá)上億的資金。如何全面完成好這項(xiàng)工作，使這些單位的土地出讓金準(zhǔn)確無(wú)誤地匯總起來(lái)，真實(shí)反映土地出讓金的征收、管理和使用，關(guān)鍵在于緊緊圍繞《審計(jì)工作方案》的總體思路實(shí)施審計(jì)。按照審計(jì)工作方案中制定的目標(biāo)、范圍、內(nèi)容、重點(diǎn)和實(shí)施時(shí)間進(jìn)行，按照省審計(jì)廳統(tǒng)一規(guī)定的統(tǒng)計(jì)口徑認(rèn)真填寫(xiě)統(tǒng)計(jì)土地出讓金的宗地、合同數(shù)、征收數(shù)、未征收數(shù)、上繳財(cái)政專(zhuān)戶(hù)數(shù)、清算數(shù)、上繳國(guó)庫(kù)數(shù)、未繳數(shù)等指標(biāo)，只有這些基礎(chǔ)性工作做好了，才能保證各小組數(shù)字的可靠性、正確性和準(zhǔn)確性，進(jìn)而保證土地出讓金匯總數(shù)字的可靠、正確和準(zhǔn)確。還有一點(diǎn)需要說(shuō)明的是，由于各單位土地出讓金的做法有所不同，情況也有所不同，為了保證全面反映土地出讓金情況，我們?cè)趯徲?jì)過(guò)程中，注重審計(jì)取證一定要十分充分，基礎(chǔ)工作一定要做扎實(shí)，也就是說(shuō)在審計(jì)過(guò)程中不但要將省審計(jì)廳所設(shè)計(jì)的取證取到，還要將單位特有的情況也要取證，全面取得審計(jì)證據(jù)，做好審計(jì)匯總基礎(chǔ)工作。

二、要從土地出讓業(yè)務(wù)檔案入手。

財(cái)務(wù)帳面反映的土地出讓金征收、管理、使用數(shù)據(jù)來(lái)源于土地的出讓、轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)帳面反映的土地出讓金征收、管理、使用數(shù)字的正確與否，收費(fèi)的多與少，不查土地業(yè)務(wù)資料檔案是無(wú)法認(rèn)定的。比如說(shuō)，一塊土地的出讓金金額要涉及土地的出讓方式、土地的出讓面積、土地的地段等級(jí)、土地的使用用途、土地的評(píng)估價(jià)格、土地的基準(zhǔn)地價(jià)等才能確定。這些從財(cái)務(wù)帳面是無(wú)法知道的，因而很難知道土地出讓金收的是否合理、準(zhǔn)確。土地出讓金中存在的許多問(wèn)題就得結(jié)合業(yè)務(wù)檔案審查才能暴露無(wú)遺。類(lèi)似低價(jià)出讓土地、坐收坐支、以物頂費(fèi)、擅自改變土地用途或非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地導(dǎo)致國(guó)有土地收益流失等問(wèn)題，從財(cái)務(wù)帳面檢查是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。所以說(shuō)，業(yè)務(wù)入手是土地出讓金審計(jì)的關(guān)鍵。

三、要突出重點(diǎn)，抓住問(wèn)題關(guān)健進(jìn)行審計(jì)。

各市（州）、縣（市、區(qū)）人民政府，省級(jí)各部門(mén)：

為進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，嚴(yán)格保護(hù)耕地，推進(jìn)土地節(jié)約集約利用。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)〔20**〕100號(hào)）精神，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)將我省規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理有關(guān)事項(xiàng)通知如下。

一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地出讓收入）是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。土地出讓收入的具體范圍按國(guó)辦發(fā)〔20**〕100號(hào)規(guī)定執(zhí)行。

二、土地出讓收入由財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)征收管理，國(guó)土資源管理部門(mén)按規(guī)定負(fù)責(zé)具體征收，地方國(guó)庫(kù)負(fù)責(zé)辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解和撥付等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。土地出讓收入應(yīng)及時(shí)足額繳入地方國(guó)庫(kù)，納入地方基金預(yù)算管理。任何地區(qū)、部門(mén)和單位都不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國(guó)有企業(yè)改制”等各種名義減免土地出讓收入，實(shí)行“零地價(jià)”，甚至“負(fù)地價(jià)”，或者以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入。

三、建立健全年度土地出讓收支預(yù)決算管理制度。編制年度土地出讓收支預(yù)算要堅(jiān)持“以收定支，收支平衡”的原則。每年第三季度，有關(guān)部門(mén)要嚴(yán)格按照財(cái)政部門(mén)規(guī)定編制下一年度土地出讓收支預(yù)算并分別納入政府性基金收支預(yù)算，報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門(mén)按規(guī)定程序批準(zhǔn)后執(zhí)行。每年年度終了，有關(guān)部門(mén)要嚴(yán)格按照財(cái)政部門(mén)規(guī)定編制土地出讓收支決算并分別納入政府性基金收支決算，經(jīng)財(cái)政部門(mén)審核匯總后，按規(guī)定程序向同級(jí)人民政府報(bào)告，政府依法向同級(jí)人民代表大會(huì)報(bào)告。

土地出讓收入預(yù)算按照上年度土地出讓收入情況、年度土地供應(yīng)計(jì)劃、地價(jià)水平等因素編制；土地出讓支出預(yù)算根據(jù)預(yù)計(jì)年度土地出讓收入情況，按照年度土地征收計(jì)劃、拆遷計(jì)劃以及規(guī)定的用途、支出范圍和支出標(biāo)準(zhǔn)等因素編制；其中，屬于政府采購(gòu)范圍的應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定編制政府采購(gòu)預(yù)算。

為進(jìn)一步規(guī)范**中心城區(qū)土地市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》、《**省國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》精神，結(jié)合**中心城區(qū)實(shí)際，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、加強(qiáng)收入管理

（一）收入范圍。中心城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款。具體包括：以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的總成交價(jià)款（不含代收代繳的稅費(fèi)）；依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；處置抵押劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；改變出讓國(guó)有土地使用權(quán)土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，以及其他和國(guó)有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。

國(guó)土資源管理部門(mén)依法出租國(guó)有土地向承租者收取的土地租金收入;出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，依法向政府繳納的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用（不含征地管理費(fèi)），一并納入土地出讓收入管理。按照規(guī)定依法向國(guó)有土地使用權(quán)受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地出讓合同）生效后可以抵作土地價(jià)款。劃撥土地的預(yù)付款也按照上述要求管理。

（二）管理職責(zé)。土地出讓收入是政府性基金收入，收支應(yīng)全額納入本級(jí)政府基金預(yù)算管理。收入全部繳入“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶(hù)”，經(jīng)清算后及時(shí)繳入國(guó)庫(kù)或財(cái)政專(zhuān)戶(hù)，支出通過(guò)本級(jí)政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行“收支兩條線”管理。市國(guó)土資源局、市財(cái)政局要按照職責(zé)分工，相互配合，做好土地出讓收支管理工作。市國(guó)土資源局依法對(duì)中心城區(qū)內(nèi)的土地資源實(shí)行集中管理，負(fù)責(zé)對(duì)中心城區(qū)的土地資源進(jìn)行詳查，依據(jù)規(guī)劃部門(mén)提供的控制性詳細(xì)規(guī)劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，會(huì)同規(guī)劃部門(mén)擬定中心城區(qū)土地收儲(chǔ)和出讓計(jì)劃；對(duì)收儲(chǔ)土地進(jìn)行整理和出讓?zhuān)回?fù)責(zé)土地出讓收入的執(zhí)收工作，按土地出讓宗地建立基礎(chǔ)臺(tái)賬。市財(cái)政局負(fù)責(zé)中心城區(qū)國(guó)有土地出讓收支管理工作，編制國(guó)有土地出讓收支預(yù)算，填報(bào)土地出讓收支統(tǒng)計(jì)表。

（三）征繳、清算程序。