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2007年5月1日《物權法》頒布實施，是保護私產的明確法律體現，具有里程碑意義。與之相適應，《房屋登記辦法》于2008年7月1日起實施，對房屋登記進行了更加嚴密、更加細致、更加嚴格的規定。我市的房屋登記工作經過長期的探索和實踐，總結了一套較為完善的經驗和做法，在各個時期為經濟建設服務、保護當事人合法權益等方面，都發揮了一定了積極作用。但對照《物權法》和《房屋登記辦法》的要求，尤其是社會經濟迅速發展的新形勢，人民維權意識普遍增強，各類涉房經濟案件大量產生，對房屋登記工作的要求越來越嚴格。我們現在的房屋登記工作，無論從軟件程序到硬件設施，從內部業務理順到工作人員配備都存在差距和不足，阻礙了房屋登記工作的健康可持續發展。

一、當前房屋登記工作面臨的問題

（一）房屋登記系統問題

《房屋登記辦法》的頒布實施，堅持“登記為民”原則，注重可操作性，方便人民群眾辦理登記，如登記依申請而啟動，明確登記時限，對登記申請人必須進行告知等；確立和細化了登記簿制度，明確了登記簿的內容和形式；合理界定了登記機關權限，有利于提高登記效率；細化了《物權法》規定的登記類型，對《物權法》確定的預告登記、在建工程抵押權登記和最高額抵押權登記、更正登記等登記類型做了具體化規定，更具有可操作性。

以上各種規定，都需要我們切實落到實處，才能真正發揮應有的效用，這不僅是貫徹落實國家法律法規的要求，更是提高自身素質、保障登記安全、維護社會穩定的迫切需要。其中，針對建立房屋登記簿這一核心要求，各地都在原來登記系統的基礎上開始了房屋登記簿的建立工作，煙臺市也為此開發了全新的登記系統。我市目前在這方面面臨著極為嚴峻的形式，原有的登記系統不完善，無法滿足建立房屋登記簿的要求，只能自己摸索手動建立登記簿，工作效率低，無法形成完善的房屋登記系統，也無法完成原來大量登記數據的建立工作，造成房屋登記簿的數據不齊全，不規范，嚴重影響了房屋登記工作的質量和安全。

同時，由于沒有統一的房屋登記系統，房屋的預售備案、房屋抵押等工作都難以統一起來，案件的受理和審批工作也相互分離，不僅增加了大量的重復工作，降低工作效率，更重要的是不能建立統一的房屋登記信息，造成房屋登記的誤判，產生不穩定因素。

（二）房產檔案管理問題

房產檔案目前由市城建檔案館管理，在房產檔案管理上主要面臨以下問題：

1、部分檔案沒有做到一戶一檔

一戶一檔是房產檔案管理的基本要求，如果不能做到一戶一檔，房產檔案就無法體現房屋的產權現狀，往往造成產權歸屬的誤判。目前房產檔案的管理普遍存在這一問題，一處房產具備幾套檔案，甚至抵押檔案也是單獨立檔，互不聯系，根本無法確定哪一套檔案記錄的是該房屋的當前所有權人?！掇k法》實施以后，需要逐步建立房屋登記簿，而房產檔案是建立登記簿的重要數據來源。目前房產檔案的現狀顯然不符合數據準確的要求，使房屋登記簿的建立困難重重。一旦因為房產檔案的混亂造成登記簿的錯誤，導致經濟損失，我局必將依法承擔賠償責任。

2、沒有建立分丘分幅的管理模式

分丘分幅、以圖管檔的檔案管理模式是房產檔案管理最科學、最有效的管理模式。目前房產檔案只是簡單地放入檔案柜，辦理一批存放一批，全市各個區域的房產檔案混在一起，同一棟樓的各戶檔案分散在整個庫房中，難以實現檔案的統計分析及利用。比如，因城市規劃需要調閱我市某一區域的所有房產檔案，目前只能先到現場逐戶調查產權人姓名，根據姓名到檔案館逐戶調閱，往往幾天時間也不能完全調出。而如果采用分丘分幅的存檔模式，同一區域的房產檔案都集中在同一個檔案柜，只需在規劃圖上劃定范圍，立刻可以找到該區域內所有房產檔案的存放位置，可以極大提高工作效率，更不會出現錯誤或遺漏。

（三）商品房預售管理問題

為切實規范商品房預售行為，保護交易雙方的合法權益，各地都采取各項措施，以加強對預售資金的監管為根本，實現市場的平衡與穩定。煙臺市房管局自2003年起開始了該項工作，目前已取得很好效果。我市2008年起，房管處開展了商品房預售備案工作，僅為整套工作程序的一個環節，嚴格來講管理工作尚未真正運作，可能產生的后果是：一些企業無證售房、更改設計、面積不足；一些小區配套設施不完善、工期延誤；一些企業收取預收資金后，不積極為業主辦理產權證書，引起不穩定因素；一些小區物業管理跟不上，體現在收費標準、服務項目和質量不達標的方面；同時，預收資金監管不到位，將可能發生抽逃資金等現象，對市場秩序危害極大。

（四）房屋登記歷史遺留問題

2008年下半年，我們集中力量對規劃區范圍內房屋登記的歷史遺留問題進行較為全面的調查摸底。調查中發現存在兩大類問題，一類是由于歷史原因，房產證未辦到個人名下，另一類是已辦理了個人房產證，但由于不同因素，無法上市交易。涉及問題總戶數為8650戶，其中，開發商開發建設的小區產生問題4454戶，機關、企（事）業單位自建或購買民房產生問題1240戶，駐城村房屋產生問題2956戶。

房屋登記中產生歷史遺留問題原因是多方面的，甚至相互交叉。主要有以下五種：

一是土地原因。有的在開發建設前沒有取得土地使用權，或土地手續不齊全；有的機關、企（事）業單位購買民房，分配給本單位職工，由于戶籍與土地政策沖突，無法辦理房產證；有的駐城村利用宅基地搞開發，對外出售，導致房產證無法辦理，或已辦理房產證后無法上市交易。

二是規劃問題。有的項目沒有辦理規劃手續便開發建設；有的規劃審批手續與土地審批手續不一致；有的實際建設超出規劃審批手續許可的范圍，等等。

三是建設手續不齊全。主要涉及工程開工、建筑質量、人防工程等。

四是政策因素。我市的房地產業管理是隨著法律、法規、政策的不斷完善而逐步走上正規的。具體講，直到1998年《城市房屋權屬登記管理辦法》實施以后，房屋登記管理工作才逐步步入正常軌道。1998年10月市政府召開會議，要求房屋登記中出具土地手續，我市才逐步完善房屋登記中的土地管理。同時，還存在一種情況，相關職能部門對解決歷史遺留問題曾出臺過政策，集中清理過部分違章行為，但由于政策傳達或政策理解等因素，違章建設單位沒有及時申請辦理，使問題積壓下來。而在統計的8650戶問題中，土地問題占48%。

五是少數的人為因素。極少數項目，在辦理房屋登記過程中，采取欺瞞等手段辦理了相關手續，隨著工作的深入開展，問題顯現出來，最直接的后果是已辦理房產證的住戶不能上市交易。

房屋登記歷史遺留問題，是引發房產相關社會不安定因素的根源，也嚴重制約了房屋登記工作的完善與發展，是群眾反映最直接、最迫切的問題。

（五）房屋登記體制建設問題

目前我局從事房屋登記相關工作的單位科室有局業務科、房地產管理處、城建檔案館，開發辦還涉及商品房預售許可的審批工作。隨著《物權法》、《房屋登記辦法》（突出房屋登記簿法定效力的作用，以及中間環節“無縫對接”

、辦事效率的最大化提高等要求的提出，現行房屋登記體制面臨著以下問題：

1、登記簿的法定效力難以實現

《物權法》規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，自記載于不動產登記簿時發生效力，即登記簿是房屋權利歸屬的法定依據，房產證只是權利人享有房屋權利的證明；不動產登記簿由登記機構管理。同時，房屋登記類型包括國有、集體兩大項登記，五大類型，30多個小項，每一小項登記均有不同要求，登記工作繁瑣而復雜。但均需作到針對登記的事項、內容等詢問申請人，并做筆錄歸檔保留；均需作到將登記事項、內容記載于登記簿。

在現有的房屋登記體制下，受理案件的工作人員見不到登記簿，無法作到依據登記簿詢問申請人有關登記事項、內容等，也無法做詢問筆錄，無法根據登記簿登記事項、內容等要求申請人提供相關資料，無法確定申請人申請登記的房屋是否已進行了查封登記、預告登記、異議登記、抵押登記、預告抵押登記及在建工程抵押登記等，難以做到準確受理。

2、房屋登記效率受到很大制約

目前我市房產登記案件由業務科受理，由房管處現場勘查、審核、審批。而業務科與房管處沒有實現集中辦公，業務科受理案件后只能等半天或一天后集中送往房管處，這樣在客觀上就造成案件辦理的滯后，不能做到受理即開始辦理。目前，我們的辦證承諾時限為5個工作日，而傳件與轉件就要占去20%—40%，不利于效率的進一步提高?！掇k法》中規定的異議登記辦理時限是1個工作日，而目前的工作機制僅接送案件就至少需要1—2天，根本無法達到規定要求。其他登記類型也會因為案件的傳接占用了較多的時間，造成實際工作時間的緊張。尤其對異議登記、查封登記、房產證遺失登記等需要即時辦理的登記，勢必因工作機制問題導致登記不及時，極有可能產生法律糾紛，我局也會承擔相應的法律責任。

3、房屋登記簿建立及信息系統建庫工作難以開展

目前房產檔案由市城建檔案館管理，在房屋登記系統的建設過程中，對房產檔案進行標準化整理，建立規范的文本檔案庫及電子檔案庫，是登記系統建設中最基礎、最核心的工作，需要大量的人力、物力和時間，對成果的質量也有嚴格的要求，需要確保100%的準確無誤。這些工作都需要由房地產管理處組織專業技術人員進行，因此協調房產檔案的管理體制也是目前亟需解決的問題。

（六）村鎮房屋登記問題

1、體制不理順。目前，建成區的三個街道區域內所有房屋登記（包括該區域內集體土地房屋登記），均由市建設局直接受理當事人申請，直接派工作人員現場勘查，調查筆錄，完成內審外查后給予登記發證；而另8處鎮街的集體土地房屋登記工作自2005年8月后，市房地產管理處只增加了業務量，人員編制並沒有隨之增加，現該處負責房屋登記工作的工作人員共11人，尚不足煙臺市其它縣市區房屋登記機構工作人員平均人數的半數，在這種情況下，2005年8月起的村鎮集體土地房屋登記工作只能沿用以往模式，即由各鄉鎮村鎮建設辦公室受理案件，申報資料初審，然后現場勘查，再將資料報至市房地產管理處，該處只能做到形式審查，一方面無法確認資料真偽，另一方面對現場的實際狀況並未真正掌握，只能以各村鎮建設辦公室的審查結果作為依據進行登記並發證。村鎮建設辦公室隸屬于各鄉鎮政府，受諸多因素制約，審查結果時有紕漏，影響了登記工作的正常開展。

2、辦公經費和辦公設施匱乏。目前，我市各鎮街財政對于村鎮房屋登記都不撥付辦公經費，村鎮建設助理員都是自己負擔給老百姓辦理房產證所需要的交通費、燃油費、通訊費等相關費用。同時，缺乏工作必需的辦公設備，如電腦、數碼照相機、交通工具，有的鄉鎮甚至不為村鎮建設辦公室配備辦公電話，長期以來，不但給村鎮建設助理員造成很大的經濟負擔，而且打擊了村鎮建設助理員的工作積極性。

3、工作人員嚴重不足。由于市房地產管理處只增業務不增人員編制，只能繼續依靠村鎮建設辦公室辦理各鎮街的房屋登記業務。而各鎮街一般只設置一名村鎮建設助理員，多的有大辛店鎮、潮水鎮、南王街道也只有2人，還要負責村鎮規劃、新農村建設、村鎮公用事業等業務，而且多數村鎮建設助理員還擔任其他職務；由于我市鄉鎮合并，鄉鎮規模大幅擴大，少則五十個自然村，多則過近二百個自然村，而村鎮建設辦公室人員並未增加，原來小鄉鎮的村鎮建設助理員要負責已增至兩倍、三倍的大鎮的實地勘察房屋、測量繪圖、填寫表格等大量的工作，加上還要負責到市建設局業務科交件、拿證等工作。工作量相當大，人手明顯不足，尤其是距離偏遠的鄉鎮。

4、歷史遺留的管理漏洞。以前房屋登記程序不嚴謹，管理不完善，造成一些房屋登記問題。大的方面有：（1）1993年全市鄉鎮房屋普查換證時，沒有及時收回1985年頒發的房產證，造成“一房兩證”問題。根據市政府《轉發市建委關于更換農村房產所有正意見的通知》，1993年在我市所有的鄉鎮進行農民住宅普查換證，但是當時只是頒發了新的房產證，并沒有收回1985年頒發的房產證，造成了許多房屋出現了“一棟房屋擁有兩個房產證”的現象，這給房屋登記管理工作帶來了許多問題，如法院查封了1993年的房產證，但是房屋權利人利用1985年的房產證進行轉移登記。（2）1993年房產證轉移登記、變更登記、遺失補證登記后，原來房產證的存根沒有及時注銷，造成“一房兩檔”問題。“一房兩檔”的問題給房屋登記和檔案管理造成了許多弊端，如對房屋抵押、房屋查封的檔案管理造成許多漏洞；房屋過戶后，原房屋權利人利用原房屋檔案補辦房產證等問題。若因此類問題造成工作上的錯誤，我們單位將要面臨經濟賠償等法律責任。

5、村鎮建設助理員業務培訓工作不到位。各鎮街的村鎮建設助理員分散不均，而且身兼數職，很難集中培訓。由于缺少必要的培訓，村鎮建設助理員在日常工作中常常出現繪圖、填寫表格錯誤和漏報資料的現象，從而造成退件。這不但成倍增加了村鎮建設助理員的工作量，而且也打擊了村鎮建設助理員的工作熱情。

6、責任不明確。由于村鎮建設辦公室隸屬于各鎮（街）政府，其人員編制也屬于當地政府，而國家規定，登記機構即建設局所屬的市房地產管理處要為最終的登記結果負責任，所以一旦登記失誤、錯誤，登記機構就要為此買單。而目前在我市各鎮街村鎮建設辦公室，客觀上存在人員缺乏、經費設備不助等因素，更重要的是主觀上落實責任不理順，工作人員在具體的工作中責任心不強，審查資料不徹底，現場勘查不認真，表現在：有的受理業務案件不見當事人，隨意性大；有的現場勘查不嚴肅，根本不到現場；有的辦人情案件，違規操作。部分業務案件房管處在復審時能夠及時發現處理，而大部分案件如有漏洞市房管處僅憑形式審查並發現不了。如某鎮街村建設辦公室沒有按照要求見到房屋賣雙方當事人，僅憑買方提供的雙方當事人的身份證就給審核蓋章，結果買方提供的是假身份證，造成極惡劣的影響。此類問題不發生則已，一旦發生就很難收拾，群眾反映很強烈。

二、規范房屋登記工作的對策

針對以上六方面問題，現提出如下意見及對策：

（一）對于房屋登記系統問題，應加強房屋登記軟硬件基礎設施建設，提高技術水平。

一是配合《房屋登記辦法》的深入實施，及時更新引進房屋登記軟件系統，解決原有軟件功能落后、效率低下的狀況，盡快組織人力物力投入到系統建設中去，提高登記質量，提高服務水平。二是加大投入，報請建設局黨委，購置一批先進的儀器設備，完善登記基礎條件，提高房屋登記效率。當前我市房屋登記基礎設施薄弱，面對房地產市場的迅猛發展，以及日新月異的先進科技手段，房屋登記工作在更新基礎設備、改進工作手段方面已經嚴重滯后。對此，應在科學論證的基礎上，盡快著手基礎儀器設施的更新工作，配置用于房屋登記系統的服務器、計算機、掃描儀、內網設施等硬件，用于房屋面積測繪的gps定位系統、測距儀、繪圖計算機、繪圖儀等設備，從基礎上提高房屋登記技術水平。

（二）對于房產檔案管理問題，應采取以下措施：

1、實現檔案分區分丘管理

（1）房產檔案管理的分區分丘及編號，均參照土地宗地圖進行。房產檔案的分區分丘管理按照“房產區—房產分區—丘—幢—房”五級進行。

（2）房產區：將××市劃分為幾個房產區，按照城區、各村鎮區域進行劃分，在房產檔案庫房中劃定相應的區域，用于存放相應房產區的房產檔案。各房產區進行統一編號，作為房產區號。

（3）房產分區：每一個房產區劃分多個房產分區，城區按照土地街坊圖進行劃分，村鎮按照行政村進行劃分。在房產檔案庫房的各房產區中劃分房產分區，用于存放相應房產分區的房產檔案。同一房產區的各房產分區進行統一編號，作為房產分區號。

（4）丘：每一個房產分區劃分多個丘，按照宗地進行劃分。屬于同一住宅小區的幾塊宗地，或同屬一村農居房的小塊宗地，可根據實際情況劃分為一個丘。在房產檔案庫房的各房產分區中劃分丘，用于存放相應丘的房產檔案。同一房產分區的各丘進行統一編號，作為房產丘號。

（5）幢：每一丘中的每一幢房屋劃分為一幢，在檔案庫房中相應丘中進行劃分，編排幢號。

（6）房：每一幢房屋分為若干戶房，在檔案庫房中的相應幢中劃分每一戶房的檔案存放位置，用于存放該戶房產的所有檔案資料。

通過對全市房屋進行五級劃分，確保了每一戶房有一個系統的、唯一的編號。同時，通過對檔案庫房進行相應的五級劃分，使全市每一戶房屋在檔案庫房中都有一個唯一、固定的對應位置，層次分明，條理清晰，管理科學，且能確保檔案的唯一性、準確性，同時最大程度地增強了檔案的利用效率。

2、實現檔案一戶一檔

通過上述做法對檔案庫房進行了五級劃分，建立了檔案管理的整體框架，為實現一戶一檔奠定了基礎。下一步工作是將現有的房產檔案進行整理，逐步將每一戶房產檔案“充實”到劃分好的框架之中。

（1）新登記的房產檔案

新登記產生的房產檔案，按照上述五級編號進行整理，歸入檔案庫房中的相應位置。

屬于初始登記的，直接進行歸檔。

屬于轉移、變更登記的，提出上一份房產檔案，與新檔案合并后進行歸檔。上一份檔案仍為轉移或變更登記的，逐一提出上一檔案，直至初始登記檔案，一起合并為一份檔案后歸檔。

屬于抵押、查封、遺失、預告等各類登記的，提出房產檔案，按上述要求進行整理、合并，與抵押、查封等相應的登記檔案資料合并后歸檔。

（2）原有房產檔案

新登記產生的房產檔案按照上述要求整理歸檔后，原來存放的房產檔案不會再增加，原有檔案的整理工作應同時進行。

原有檔案是按照登記時間的先后順序進行存放的，因此應該從最后辦理的檔案開始，從后向前逐步推進，從最大程度上確保整理的檔案為最后登記的產權人，保障房產檔案的準確性。

檔案整理的基本步驟：從最新的檔案開始，對每一份檔案按照要求逐一提出上一份檔案，直至找到初始登記檔案，合并為一份完整的檔案；然后，按照要求進行五級編號，做好記錄后進行歸檔。

（三）對于商品房預售管理問題，要在三個方面加強管理。

一要抓好商品房預售許可。商品房預售許可是允許開發公司預售商品房的行政許可，是介入商品房預售管理的第一步，也是最關鍵的一步。做好商品房預售許可工作，一方面要嚴格審查預售項目的各項手續，審慎發放預售許可；另一方面更要嚴密監控違規售房，無證售房，使預售許可真正成為規范市場的有力手段。

二要抓好預售資金監管。預售資金監管是商品房預售管理的核心步驟。房地產開發公司進行商品房預售的根本目的在于資金的周轉利用，同時，繳納的購房款也是廣大購房戶的核心利益，一旦這部分資金出現問題，后果不堪設想。而我市長期對商品房預售進行粗放管理，資金監管工作更是沒有實質性的實施，這是今后亟待解決的重要問題。房管處對該項工作進行了嚴密的論證討論，制定了預售資金監管的有效方法與步驟，爭取能夠盡快使該項工作進入實質的實施階段。

三要抓好商品房預售合同監管。商品房預售合同備案管理是商品房預售管理的重要手段。商品房預售合同備案和預售資金監管相輔相成，一面約束開發公司不能挪用資金、一房多賣，一面約束購房者不能私賣炒房、哄抬房價，共同構成了完善的商品房預售管理體系。商品房預售合同備案管理制度自2008年7月實施以來，已經初步顯現出成效，為建立完善的商品房預售管理體系奠定了堅實的基礎。

（四）對房屋登記歷史遺留問題的對策

解決房屋登記歷史遺留問題，要遵循以下基本原則：

尊重歷史、實事求是的原則。對時間跨度較大的項目，建議不能以現行的政策來衡量，而應用歷史的眼光看待，政策把握應當立足當時。有的項目在調查過程中，當事人談了很多當時的道理，且有可信的證據，建議尊重客觀理由和客觀存在，予以辦理。

認真甄別、寬緊適度的原則。所有項目不能一概而論，要仔細勘察，對發生時間較近，明顯違反政策的項目，要在相應尺度內予以懲處。

從速解決、一次辦結的原則。鑒于解決歷史遺留問題的根本目的，建議限期辦理解決，政策許可范圍內的盡量盡快解決，以防一拖再拖，繼續積壓。立足客觀實際，針對不同問題，制定切實可行的政策辦法，一次性解決問題，不能“留尾巴”，又產生新的問題隱患。

（五）對于房屋登記體制問題，應探討建立規范的集中辦公體制。

集中辦公體制，即統一登記程序、統一辦公場所、統一記載于登記簿，實現案件的受理、審批、登記、收費、發證、歸檔等各項業務集中辦理，真正實現“一條龍”工作標準。集中辦公在硬件上應具備相應的案件受理窗口、案件審批辦公場所、房產檔案庫房、登記收費窗口、繕證發證窗口等五大部分，在軟件上應具備流暢的傳接程序，完善的管理機制。

集中辦公體制的建立，一是可以規范房屋登記簿管理制度，實現登記業務的統一管理，避免登記錯誤的賠償，符合《物權法》、《房屋登記辦法》等法律法規的實施要求；可以對房產檔案直接進行規范化管理，杜絕工作漏洞，盡最大限度的規避登記風險。二是可以解決案件傳接的滯后問題，做到受理即開始辦理，即避免案件的“搶辦”現象，又可以縮短20%—40%的登記時間，提高工作效率。三是可以做到即時詢問申請人相關問題，更好的為申請人辦理房屋登記提供方便，符合《辦法》要求，提高收件質量。

（六）關于加強農村集體土地房屋登記的對策

要將集體土地房屋登記發證工作切實管理起來，并不斷加以規范，必須解決人員問題。首先是人員的責任心，形成錯案追究的長效機制。其次是人員的業務素質，提高工作人員的辦案水平。第三是解決人員短缺的問題，配備足夠的人手。第四是解決辦公條件差的問題，不斷提高辦事效率。

建議一：爭取市組織人事部門支持，盡快理順管理體制，根據鄉鎮規模配備3到4人專職負責村鎮房屋登記管理工作，該辦公室隸屬市建設管理局，為市房地產管理處的派出機構，為其配備必要的辦公設備，包括電腦、數碼照相機、測量工具、交通工具等，徹底解決村鎮房屋登記普遍存在設備缺乏、人手不足、職責不明的問題。

建議二：加大考核力度，提高認識。將村鎮房屋登記工作納入政府考核體系，增強鄉鎮政府重視程度，增強鄉鎮建設助理員的責任心，不斷提高各鎮街到辦公人員的工作效率和辦事質量。