導(dǎo)語：國土局土地資產(chǎn)管理意見一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為進(jìn)一步加強(qiáng)對全市國有存量土地資產(chǎn)的管理，根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》精神，結(jié)合我市實(shí)際，特提出如下意見：

一、指導(dǎo)思想

進(jìn)一步加強(qiáng)國有存量土地資產(chǎn)管理，規(guī)范對土地使用者因改變用途、利用現(xiàn)狀和容積率等土地使用條件，涉及土地資產(chǎn)的補(bǔ)充處置，維護(hù)土地市場公開公平公正的交易規(guī)則，實(shí)現(xiàn)政府的土地收益權(quán)，促進(jìn)廉政建設(shè)。

(一)全面實(shí)行經(jīng)營性土地公開交易，完善市場配置機(jī)制。

凡商業(yè)、旅游、娛樂、金融、辦公、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地，堅持以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)。對于原工業(yè)、倉儲、市政公用、交通、教育醫(yī)療等非經(jīng)營性用地，按照規(guī)劃須改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，也必須實(shí)行公開交易。全面實(shí)行建設(shè)用地有償使用制度，包括行政機(jī)關(guān)事業(yè)單位盈利性的非自用辦公用房，街道社區(qū)居委會盈利性的對外服務(wù)用房，均要按照出讓方式供地。

(二)維護(hù)土地供地條件的嚴(yán)肅性，防止產(chǎn)生新的不公平競爭。

根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，建設(shè)單位使用國有土地，必須按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定執(zhí)行。國有土地使用權(quán)的供地條件具有法律嚴(yán)肅性，約定的各項(xiàng)規(guī)劃條件和用地范圍不應(yīng)隨意調(diào)整。除政府要求改變土地利用規(guī)劃條件之外，都不得改變原批準(zhǔn)的土地利用規(guī)劃條件。確需改變土地用途、容積率的，必須經(jīng)原出讓方和規(guī)劃部門同意，依法報經(jīng)市、縣級市人民政府批準(zhǔn)，并按規(guī)定補(bǔ)繳不同用途和容積率的土地差價。

(三)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整產(chǎn)生土地增值收益歸政府，防止國有土地資產(chǎn)流失。

因規(guī)劃條件調(diào)整產(chǎn)生的土地增值屬于級差地租，歸地方政府所有，防止土地使用者通過改變土地用途和容積率等非正當(dāng)途徑獲取額外利益，導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)流失。

二、適用范圍

國有存量建設(shè)用地，包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的劃撥或出讓國有土地使用權(quán)。主要指下列五種情形：

(一)原為國有存量經(jīng)營性用地，須進(jìn)行翻擴(kuò)建，改變原土地利用狀況和提高土地利用率的；

(二)原國有存量非經(jīng)營性土地，保持工業(yè)或其他非經(jīng)營性用途不變，須進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、翻擴(kuò)建的；

(三)原國有存量工業(yè)用地、公益事業(yè)用地、機(jī)關(guān)辦公用地等非經(jīng)營性土地，利用原有建筑物現(xiàn)狀，暫時不進(jìn)行翻擴(kuò)建，但實(shí)際用途轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性用途的；

(四)協(xié)議出讓的土地，通過公開交易取得的土地，調(diào)整規(guī)劃利用條件的；

(五)涉及法院裁定協(xié)助執(zhí)行、企業(yè)抵債、拍賣行拍賣的土地。

三、處置方式

根據(jù)上述不同情形，對土地資產(chǎn)確定不同的補(bǔ)充處置方式：

(一)經(jīng)營性土地翻擴(kuò)建的。若宗地未納入政府統(tǒng)一規(guī)劃改造范圍，經(jīng)縣級市以上人民政府批準(zhǔn)后，土地使用者才可以進(jìn)行翻擴(kuò)建，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)新的規(guī)劃條件，按市場價格補(bǔ)繳土地出讓金。若宗地已納入政府統(tǒng)一規(guī)劃改造范圍，且土地使用者能按照政府統(tǒng)一規(guī)劃要求改造的，經(jīng)縣級市以上人民政府批準(zhǔn)后，土地使用者可以進(jìn)行翻擴(kuò)建，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)新的規(guī)劃條件，按市場價格補(bǔ)繳土地出讓金；若土地使用者不能按照政府統(tǒng)一規(guī)劃要求改造的，將由政府優(yōu)先收購儲備，實(shí)行公開交易。

(二)非經(jīng)營性土地翻擴(kuò)建的。若原土地用途和城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)相一致的，經(jīng)縣級市以上人民政府批準(zhǔn)后，土地使用者可以進(jìn)行翻建，不再補(bǔ)繳土地出讓金；若原土地用途和城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)不一致的，且城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)為商業(yè)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用途的，則土地使用者不得進(jìn)行翻擴(kuò)建，將由政府優(yōu)先收購儲備，實(shí)行公開交易。

(三)利用現(xiàn)有建筑改變土地用途的，必須經(jīng)規(guī)劃和國土部門批準(zhǔn)，不得擅自改變土地用途。

對于在2001年7月我市實(shí)行土地公開交易制度以前已改變土地用途，并經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的，土地使用者可申請完善相應(yīng)手續(xù)，一次性補(bǔ)繳土地出讓金后調(diào)整土地用途。對于經(jīng)營性土地公開交易制度實(shí)行以前已改變土地用途，且土地使用者未申請一次性補(bǔ)繳土地出讓金的，以及經(jīng)營性土地公開交易制度實(shí)行以后改變土地用途的，若是行政劃撥土地，則按照《省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土管理局等部門關(guān)于對出租和改變用途的國有劃撥土地收取年租金的請示的通知》（蘇政辦發(fā)〔1998〕50號）精神，根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)意見，按年度收取改變用途土地年租金；若是出讓土地，則按年度收取土地收益。

采取交付土地年租金或年度土地收益的，土地使用權(quán)登記原用途不變。

(四)司法裁決、他項(xiàng)權(quán)利實(shí)現(xiàn)、拍賣行拍賣等引起的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，若宗地已納入規(guī)劃改造范圍，在維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的前提下，政府可以依法收購。涉及改變土地批準(zhǔn)用途的，按照本意見相關(guān)條款執(zhí)行。

(五)原協(xié)議出讓土地、公開交易的經(jīng)營性用地，改變原出讓約定的規(guī)劃條件的，報經(jīng)縣級市以上人民政府批準(zhǔn)后，根據(jù)新的規(guī)劃條件，按市場價格向政府補(bǔ)繳土地出讓金。

四、程序和要求

根據(jù)各種情況及相應(yīng)處置方式，按以下程序辦理相關(guān)手續(xù)：

(一)涉及國有存量經(jīng)營性土地提高容積率的項(xiàng)目。

1、規(guī)劃方案的審核批準(zhǔn)。規(guī)劃部門受理土地使用者申報的規(guī)劃方案，審核并報經(jīng)政府批準(zhǔn)后，書面函告國土部門。

2、國土部門根據(jù)規(guī)劃部門函告，對土地容積率提高需補(bǔ)繳地價的項(xiàng)目，書面函告發(fā)改、建設(shè)、房管部門，并同時根據(jù)規(guī)劃審定的具體方案，核定補(bǔ)充土地處置意見，報經(jīng)政府批準(zhǔn)，補(bǔ)繳土地出讓金后，再次書面告知發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、房管部門。

3、土地使用者到發(fā)改委辦理項(xiàng)目備案或核準(zhǔn)手續(xù)后，向規(guī)劃部門申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，進(jìn)入正常基建程序。

(二)涉及國有存量經(jīng)營性土地改變原批準(zhǔn)用途的項(xiàng)目。在規(guī)劃方案審核批準(zhǔn)前，國土、發(fā)改、規(guī)劃等部門進(jìn)行會辦，會辦意見報經(jīng)政府批準(zhǔn)后按照上款的程序進(jìn)行。

(三)司法裁決、他項(xiàng)權(quán)利實(shí)現(xiàn)、委托拍賣行拍賣等涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目。對土地權(quán)屬不合法、土地實(shí)際用途和批準(zhǔn)用途不一致，以及國有劃撥土地、集體土地使用權(quán)等，法律法規(guī)明確不符合土地轉(zhuǎn)讓條件的，應(yīng)在裁決、處置、拍賣前先完善法定土地手續(xù)；確因債權(quán)處置需要，須在完善法定土地手續(xù)前裁決、處置、拍賣的，應(yīng)按土地管理法律法規(guī)的要求處置，依法完善土地手續(xù)，維護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)利。

五、補(bǔ)繳地價

對于經(jīng)營性土地，具體處置時應(yīng)根據(jù)調(diào)整原因、時間、幅度和規(guī)劃用途、土地性質(zhì)等因素按市場價確定地價補(bǔ)差。對于須補(bǔ)繳土地出讓金的經(jīng)營性用地，原則上以規(guī)劃方案批準(zhǔn)時間為同一時點(diǎn)，對照新舊不同的規(guī)劃條件土地評估差價，作為地價調(diào)整和補(bǔ)繳土地收益的基數(shù)。

(一)容積率改變的，根據(jù)具體情況相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。

1、超過土地出讓合同約定的容積率，或超過原出讓時規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率的，根據(jù)評估差價補(bǔ)繳土地出讓金。

2、自行降低土地出讓合同約定的容積率或原規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率的，土地出讓金不作調(diào)整。

3、由于政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等客觀因素影響原批準(zhǔn)的容積率不能實(shí)施，以及政府要求降低容積率的，根據(jù)評估差價可以相應(yīng)調(diào)整出讓金。

4、定銷商品房項(xiàng)目用地容積率改變的，按原出讓公告確定的房價、成交樓面地價以及調(diào)整容積率后的樓面地價，相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。

(二)土地用途調(diào)整的，按照評估差額全額補(bǔ)繳土地出讓金。

(三)行政劃撥方式取得的經(jīng)營性土地進(jìn)行翻擴(kuò)建的，根據(jù)原利用現(xiàn)狀補(bǔ)辦出讓手續(xù)，按照規(guī)定比例收取原利用現(xiàn)狀下的土地出讓金，在此基礎(chǔ)上按照規(guī)劃調(diào)整的具體情況，由土地使用者全額補(bǔ)繳土地出讓金。

(四)利用原建筑物將土地改變?yōu)榻?jīng)營性用途的，2001年7月前已發(fā)生的，土地使用者可申請一次性補(bǔ)繳土地出讓金。劃撥土地依據(jù)經(jīng)營性用地市場評估地價按規(guī)定比例補(bǔ)繳土地出讓金；出讓土地按照不同用途評估的差額補(bǔ)繳土地出讓金。

2001年7月前已改變用途，但未申請一次性補(bǔ)繳土地出讓金的，以及土地公開交易制度實(shí)施以后改變用途的，劃撥土地按照市政府公布的改變用途年租金標(biāo)準(zhǔn)征收，出讓土地則根據(jù)不同用途評估地價差額，還原折算成每年土地收益，逐年征收。

六、轉(zhuǎn)讓條件

根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）文件規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合以下條件：

(一)出讓土地使用權(quán)必須依法轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)縣級市以上人民政府批準(zhǔn)，不得擅自轉(zhuǎn)讓。

(二)繳清土地出讓金，領(lǐng)取土地使用證。涉及改變土地規(guī)劃條件，進(jìn)行土地資產(chǎn)補(bǔ)充處置的，還需提供土地完善手續(xù)的證明。

(三)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成投資總額的25%以上（不含土地出讓金）。

(四)已經(jīng)建有房屋轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)持有變更后房屋所有權(quán)證書。

(五)工業(yè)用地依法轉(zhuǎn)讓后需續(xù)建或新建廠房的，受讓方須提供新的立項(xiàng)批復(fù)和規(guī)劃意見。

(六)凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)具備土地評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)如實(shí)申報成交地價，低于市場評估地價20%以上的，政府實(shí)行優(yōu)先收購。

《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)明確禁止轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，必須按照國家和省有關(guān)規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)后辦理土地登記手續(xù)。

經(jīng)營性土地分割轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓后土地使用者必須按照原整體規(guī)劃方案建設(shè)開發(fā)。

規(guī)范以土地資產(chǎn)為股權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，對取得土地使用權(quán)超過2年未開發(fā)的土地資產(chǎn)，不得以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，政府將依法收回。

七、土地登記

(一)進(jìn)一步細(xì)化土地登記。除根據(jù)現(xiàn)行土地分類和登記規(guī)程，土地使用證還須根據(jù)出讓合同或補(bǔ)充處置意見載明具體的規(guī)劃利用條件。

(二)嚴(yán)格土地證書查驗(yàn)制度。初始發(fā)放土地使用證時，要根據(jù)出讓合同約定的項(xiàng)目建成時間，注明土地證的有效期限。有效期內(nèi)，建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過后，換發(fā)土地使用證。超過有效期限的，土地使用者必須向國土部門提交書面說明和延期申請。

(三)土地分割轉(zhuǎn)讓實(shí)行許可制度。除在土地公開交易公告中明確可分割銷售以外，對于賓館（包括公寓式酒店）、超市、各類交易市場、經(jīng)營性的物流用地原則上不得進(jìn)行分割銷售。對于經(jīng)營性的打工樓、文體、教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、福利院、養(yǎng)老院、藝術(shù)館、博物館等項(xiàng)目用地，不得進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。

(四)對改變土地利用規(guī)劃條件的項(xiàng)目，在未完善土地手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金前，不辦理土地抵押、變更和分割登記手續(xù)。

八、建立協(xié)調(diào)機(jī)制

加強(qiáng)國有存量土地資產(chǎn)管理，規(guī)范對改變土地利用條件涉及土地資產(chǎn)處置，涉及各有關(guān)部門的管理職能，需要部門之間加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，完善配套措施，健全工作規(guī)程，規(guī)范申報和流轉(zhuǎn)程序，便于在項(xiàng)目實(shí)施前完成土地資產(chǎn)處置，維護(hù)土地市場和房地產(chǎn)市場的良好秩序。

(一)建立溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。發(fā)改、規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管等相關(guān)部門，在規(guī)劃選址、規(guī)劃方案審批、建設(shè)項(xiàng)目備案和核準(zhǔn)、用地審核、銷售許可等各個環(huán)節(jié)，要各司其職，密切合作，采取通過相關(guān)事項(xiàng)書面告知和會辦等形式，加強(qiáng)信息溝通協(xié)調(diào)，確保部門各自職責(zé)到位。

(二)規(guī)范土地評估行為。土地資產(chǎn)的處置及轉(zhuǎn)讓，都須經(jīng)具備土地評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評估，涉及上繳政府土地出讓金和土地收益的，應(yīng)由一級資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)評估。國土部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對土地評估機(jī)構(gòu)的管理和監(jiān)督。

(三)規(guī)范開工報建程序。改變土地利用條件的開工報建項(xiàng)目未取得規(guī)劃和土地部門批準(zhǔn)手續(xù)的，不予發(fā)放《建設(shè)工程施工許可證》。

(四)嚴(yán)格房屋銷售制度。土地開發(fā)使用單位申請辦理預(yù)售許可證或銷售許可證時，必須提供國有土地使用證；涉及用途調(diào)整和改變利用條件的，還需提供土地完善手續(xù)的材料。

(五)嚴(yán)格項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度。項(xiàng)目竣工后，規(guī)劃、國土部門進(jìn)行各自單項(xiàng)驗(yàn)收時，對土地用途、容積率等指標(biāo)要嚴(yán)格審核，符合規(guī)劃和土地利用條件的，房管、國土部門方可辦理房產(chǎn)證和土地分割登記手續(xù)。

(六)加大執(zhí)法力度。規(guī)劃、國土、建設(shè)等相關(guān)部門既要按照各自職能，進(jìn)一步加大執(zhí)法力度，同時要建立健全聯(lián)合執(zhí)法制度。對不按照批準(zhǔn)用途和規(guī)劃條件使用國有土地的，要從嚴(yán)處理，情節(jié)嚴(yán)重的可責(zé)令其交還土地并處以罰款。

(七)實(shí)行責(zé)任追究制度。各級監(jiān)察部門要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對擅自批準(zhǔn)土地改變利用條件、不按規(guī)定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)手續(xù)，造成國有土地資產(chǎn)流失的，要追究批準(zhǔn)部門和直接責(zé)任人的責(zé)任，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。