導語：市住宅小區物業管理的意見一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

物業管理是城市管理和社會建設的重要內容，規范、有序、高效的物業管理是建設和諧社會的重要舉措。為提高我市物業管理水平，提升物業管理服務質量，為業主創造一個良好的居住生活環境，根據有關法律法規和《*市住宅區物業管理條例》以及我市《關于進一步加強全市物業管理工作的意見》（太委辦〔2009〕39號）等規定，提出如下意見，請遵照實施。

一、規范住宅小區綜合交接費的繳付與使用

1．住宅小區竣工后，開發建設單位在辦理交付使用備案時，按交付使用的建筑面積繳付每平方米10元的綜合交接費。綜合交接費由市物業管理辦公室統一收取，存入市物業管理辦公室財政專戶。

2．綜合交接費的40%用于該物業管理項目的開辦費和前三年的物業管理補助。其中10%用于該物業管理項目的開辦費，在開發建設單位與物業管理企業簽訂委托合同的15日內，一次性向物業管理企業發放；另30%用于該物業管理項目前三年的物業管理補助，每年按10%為基數，根據對該物業管理項目的考核評分結果按比例發放。綜合交接費的60%用于全市物業管理的統籌。

3．中標物業公司在與開發建設單位簽訂委托合同后，應在十五天內到市物業管理辦公室辦理領取綜合交接費手續。

4．市物業管理辦公室對全市的物業管理項目實行考核制度，考核分為年度考核和日常考核，考核采取評分制，根據被考核項目的內部管理、日常服務、社會信譽等因素綜合評分，考核分值作為發放綜合交接費的依據。

5．簽訂委托合同后三年內物業管理企業退出該物業管理項目的，停止發放當年及以后的綜合交接費。

二、規范物業服務用房管理

1．新建住宅區的規劃設計應當安排物業服務用房。建設單位應當按照不少于規劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置物業服務用房，并無償提供。地上建筑物總面積不足一萬平方米的，物業服務用房面積不得少于七十平方米。

2．物業服務用房應當是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅區中心區域或者住宅區出入口附近沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于三層。

3．建設單位應當對物業服務用房進行簡單裝修，具備水、電使用功能。住宅區內配置通訊、有線電視、網絡寬帶、安保預警等設施的物業用房應當預留端口，具備正常使用功能。

4．電梯口、管道口、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、人防工程等，以及室內層高不足2.2米的房屋不得計入物業服務用房面積。物業服務用房面積不計入分攤公用建筑面積。

5．物業服務用房的所有權屬于全體業主，建設單位在向房產行政主管部門申領商品房預售許可證時，應當注明物業服務用房面積和房號，在申請房屋所有權初始登記時，應當先行辦理物業服務用房權屬登記。物業服務用房由市規劃建設局代為權屬登記，權屬證書由市物業管理辦公室統一保管。物業服務用房不得買賣和抵押。

6．物業管理企業發生變更的，原物業管理企業應當按照規定向業主委員會，或根據業主委員會的要求，在市物業管理辦公室和業主委員會的監督下，向選聘的新物業管理企業進行物業管理服務用房交接驗收。原物業管理企業不得對房屋內的裝修或設施、設備進行拆改。

三、規范物業管理招投標行為和物業管理退出機制

1．凡建筑面積在10萬平方米以上的住宅物業必須進行公開招投標，10萬平方米以下、3萬平方米以上的住宅物業原則上要求公開招投標，如因特殊情況擬采用邀標方式的，須經市規劃建設局批準后方可進行。

2．為確保物業管理企業的良性發展，保證物業管理企業的服務質量，凡一、二級資質的物業管理企業，一年內中標3個10萬平方米以上項目，本年度內應暫停物業競標；三級資質（含暫定資質）的物業企業，一年內中標2個10萬平方米以上項目，也應暫停本年度參與物業競標。

3．各房地產開發項目在預售前應按規定進行前期物業管理招投標，招標文件須報市物業管理辦公室審核。招投標工作結束后，雙方簽訂《前期物業管理委托合同》，并將該合同報市物業管理辦公室備案后才能申請預售。市物業管理辦公室對招投標的全過程進行指導監管。

4．任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定，限制或排斥具備招標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招投標活動。

5．物業管理服務合同期滿，物業管理企業不再續約的，應當在合同終止的3個月前將擬退出原因、退出時間以書面形式告知業主委員會，就退出事宜進行協商，同時以書面形式在物業管理區域內公告15天。物業管理企業應當將擬退出原因、退出時間以書面形式報送市物業管理辦公室備案，并書面告知街道辦事處和居民委員會。

6．擬退出物業管理企業應當繼續按照合同約定做好服務，積極協助業委會選聘新物業管理企業。業主應當按時交納物業管理服務費至合同終止之日，物業管理企業預收的費用須退還給業主。

7．退出物業管理企業應當在合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業管理服務費余額、財務賬冊、物業檔案資料、物業服務用房及其它財物。未成立業主委員會的，可暫時向居民委員會辦理移交事宜。新物業管理企業接管后，業主委員會或者居民委員會應當將以上財物移交給新物業管理企業。

8．物業管理企業不履行合同約定擅自退出物業管理區域的，責令其改正，并可處以五萬元以上十萬元以下的罰款，由市物業管理辦公室記入企業誠信檔案，作為不良行為記錄向社會公布；逾期仍不改正的，依法吊銷其資質證書。

以上規定適用于住宅小區，非住宅參照執行。