導(dǎo)語(yǔ)：城區(qū)土地用途用地行為工作意見(jiàn)一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀(guān)點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

編者按：本文主要從嚴(yán)格計(jì)劃管理，控制供應(yīng)總量；嚴(yán)格收購(gòu)儲(chǔ)備，規(guī)范土地市場(chǎng)；嚴(yán)格交易程序，規(guī)范交易行為；嚴(yán)格土地出讓收支管理，確保政府收益不流失進(jìn)行講述。其中，主要包括：用地單位或個(gè)人需要改變現(xiàn)有土地用途，須向國(guó)土資源管理部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)土部門(mén)”）提出申請(qǐng)、本著應(yīng)收盡收的原則，土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)城區(qū)需要改變用途的土地收購(gòu)工作、收購(gòu)方案報(bào)批、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定、處置方式、前置條件、處置程序、政府土地收益是指土地出讓總價(jià)款減去土地、房屋使用權(quán)補(bǔ)償及前期費(fèi)用等收購(gòu)儲(chǔ)備成本后的余額、確定改變土地用途的政府收益、政府土地收益最低標(biāo)準(zhǔn)的確定、超過(guò)土地收益最低標(biāo)準(zhǔn)的分配、土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)的土地成交后，按土地出讓總價(jià)款全額入財(cái)政等，具體材料請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)：

為進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，強(qiáng)化國(guó)有土地的用途管制，規(guī)范用地行為，合理優(yōu)化配置土地資源，有效解決我市集鎮(zhèn)及中心城區(qū)部分用地單位因企業(yè)改制安置職工、企業(yè)轉(zhuǎn)型、城市規(guī)劃調(diào)整、退城進(jìn)園等原因申請(qǐng)改變現(xiàn)使用土地用途特別是將工業(yè)用途變更為商業(yè)、商品房開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用地的報(bào)批管理問(wèn)題，確保政府土地收益不流失，根據(jù)上級(jí)有關(guān)精神，經(jīng)2009年第三次政府常務(wù)會(huì)議同意，提出如下意見(jiàn)：

一、嚴(yán)格計(jì)劃管理，控制供應(yīng)總量

用地單位或個(gè)人需要改變現(xiàn)有土地用途，須向國(guó)土資源管理部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)土部門(mén)”）提出申請(qǐng)，并由國(guó)土部門(mén)在符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的前提下，草擬土地供應(yīng)計(jì)劃，報(bào)市政府審批后執(zhí)行。

二、嚴(yán)格收購(gòu)儲(chǔ)備，規(guī)范土地市場(chǎng)

（一）本著應(yīng)收盡收的原則，土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)城區(qū)需要改變用途的土地收購(gòu)工作。對(duì)土地儲(chǔ)備中心認(rèn)定不宜收購(gòu)的土地，可由原土地使用者直接委托土地交易中心公開(kāi)交易。

（二）收購(gòu)方案報(bào)批。收購(gòu)方將原土地使用者的收購(gòu)申請(qǐng)、收購(gòu)方擬定的收購(gòu)協(xié)議、可行性分析報(bào)告等相關(guān)資料上報(bào)國(guó)土部門(mén)，由國(guó)土部門(mén)簽署初審意見(jiàn)，報(bào)分管市領(lǐng)導(dǎo)審批后予以實(shí)施。

（三）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定。土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由有評(píng)估資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)按照收購(gòu)時(shí)土地使用性質(zhì)和批準(zhǔn)的原土地用途進(jìn)行評(píng)估確定（特殊情況雙方協(xié)商），房屋補(bǔ)償按房屋性質(zhì)由有評(píng)估資質(zhì)的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估確定。

三、嚴(yán)格交易程序，規(guī)范交易行為

（一）處置方式

根據(jù)國(guó)土資源部39號(hào)令和《物權(quán)法》及相關(guān)法律的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)改變用途、出讓土地使用權(quán)改變用途及供應(yīng)工業(yè)和經(jīng)營(yíng)性用地必須采取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的方式公開(kāi)出讓。

（二）前置條件

1、產(chǎn)權(quán)清晰。尤其要查明改變土地用途地塊的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)是否存在抵押或查封的情況，已抵押或查封的必須要解除抵押或查封，才能改變土地用途，有糾紛的不能改變用途。

2、清場(chǎng)拆遷。涉及拆遷和搬遷的，必須要有原單位對(duì)拆遷和搬遷的意見(jiàn)，對(duì)職工的安置要符合有關(guān)法律規(guī)定，不能引發(fā)群體性上訪(fǎng)事件的發(fā)生。

3、規(guī)劃許可。需要改變現(xiàn)有土地用途的必須由規(guī)劃部門(mén)同意，并出具改變用途后土地的《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》。

（三）處置程序

1、原土地使用單位向國(guó)土部門(mén)提出改變土地用途的申請(qǐng)。國(guó)土部門(mén)依據(jù)年度供應(yīng)計(jì)劃審查后，報(bào)市政府審批。

2、部門(mén)配合。各有關(guān)部門(mén)要根據(jù)各自職責(zé)，做好國(guó)有資產(chǎn)處置、房產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估、出讓金結(jié)算等工作。涉及到國(guó)有資產(chǎn)處置或變性的，要有國(guó)資部門(mén)的批復(fù)；土地上有房產(chǎn)的，要有房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，進(jìn)行清產(chǎn)核資；國(guó)土部門(mén)要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)、評(píng)估，確定土地資產(chǎn)量；財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)做好土地出讓金征收結(jié)算工作。

3、原土地使用單位提供相關(guān)資料，在符合改變土地用途前置條件的情況下進(jìn)行土地、房產(chǎn)評(píng)估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

4、原土地使用單位與土地儲(chǔ)備中心簽訂收購(gòu)協(xié)議，不宜收購(gòu)的與土地交易中心簽訂《委托處置協(xié)議》，同時(shí)按程序收回原土地使用者的土地使用權(quán)。

5、市國(guó)土部門(mén)擬定改變用途的出讓方案報(bào)市政府同意后公開(kāi)交易。

6、成交后，土地收購(gòu)方與國(guó)土部門(mén)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，并負(fù)責(zé)將土地出讓總價(jià)款全額上繳財(cái)政。財(cái)政部門(mén)直接將收購(gòu)成本撥付土地儲(chǔ)備中心，委托處置的直接撥付原土地使用者，及時(shí)結(jié)算相關(guān)費(fèi)用。

7、依法登記，頒發(fā)土地使用證。

四、嚴(yán)格土地出讓收支管理，確保政府收益不流失

（一）政府土地收益是指土地出讓總價(jià)款減去土地、房屋使用權(quán)補(bǔ)償及前期費(fèi)用等收購(gòu)儲(chǔ)備成本后的余額。政府土地收益主要用于城市建設(shè)、收購(gòu)儲(chǔ)備及企業(yè)安置不足的補(bǔ)充等。

（二）確定改變土地用途的政府收益

1、政府土地收益最低標(biāo)準(zhǔn)的確定。改變土地用途的土地收益確定，采用政府最低收益制。原土地使用者的土地使用性質(zhì)為劃撥的，最低收益為改變用途后的土地評(píng)估價(jià)的50%。

原土地使用者的土地使用性質(zhì)為出讓的，最低收益為改變用途后土地的評(píng)估價(jià)與改變用途時(shí)原用途的土地評(píng)估價(jià)的差額。

2、超過(guò)土地收益最低標(biāo)準(zhǔn)的分配。來(lái)源為土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)的土地，在扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后全部為政府收益；來(lái)源為委托處置的土地，在扣除各項(xiàng)稅費(fèi)和留足農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)出讓金、國(guó)有土地收益基金、廉租住房建設(shè)資金后50%返還給原土地使用者，其余為政府收益。

（三）國(guó)土部門(mén)、財(cái)政部門(mén)要相互配合，共同做好改變土地用途后土地出讓收入的結(jié)算工作。

土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)的土地成交后，按土地出讓總價(jià)款全額入財(cái)政。國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)土地收購(gòu)、前期開(kāi)發(fā)及業(yè)務(wù)費(fèi)的結(jié)算，編制結(jié)算單，呈報(bào)“國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入結(jié)算審批表”；財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)政府土地凈收益的結(jié)算、提取國(guó)有土地收益基金、用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金等其它支出。