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春暉物業管理公司寶恒公寓企劃書

前言

寶恒公寓坐落于徐州東部商業圈，地處最繁華的鬧市區，東臨華東第二的徐州火車站300米，西靠風景秀麗的黃河故道距文化宮僅100米，南依徐州最繁華的淮海路200米，這里人文薈萃、鬧中取靜由鎮江投資人帶來的全新的江南設計理念使寶恒公寓即適于辦公又可完美地居住，寶恒公寓共十三層，其中1-2層為商用，3-13為住宅總建筑面積14000平方米，住宅每層八戶合計1000余平方，兩部電梯設施齊全。如此優質的開發，更需要優質管理，徐州春暉物業管理公司有多年的物管經驗，成功并持續的管理著近十個物業，完全有能力對寶恒公寓實施優質物業管理服務，為業主創造良好的生活、辦公環境。

一、公司概況：

徐州春暉物業管理公司是一家具有轄區基層政府及執法機關背景，注冊資金50萬元，具備專業資質的物業管理企業。目前公司管理著鐵路二宿舍小區、煙廠地藏里小區、大舜開發前舜小區、綜合開發壩子小區、中房集團永康小區、久隆圓夢花園小區等近十個住宅小區、朝陽市場、徐州三院兩家單位。公司實行董事會領導下的經理負責制，采用直線職能管理模式。公司組織制度完善，設總經理室、人事行政部、財務部、物業管理部、事業拓展部。一室四部直接負責各管理處的協調、服務、指導、監督工作，同時也為業主提供優質服務創造了良好的組織保證。各管理處均設工程、保安、保潔、客戶服務等部門，直接為業主提供多項日常服務，形成了一個條塊結合的管理網絡。

二、公司物業管理理念

我們認為：物業管理的目的，是要為業主或租戶，提供一個安全、舒適、和諧的居住工作環境，保障業主及租戶的利益。同時，更是要提高物業的投資回報率。使業主投資的物業升值增值。因此，物業服務內容不僅包含日常的房屋維修和保養工作，更為重要的是通過這些物業，去推動和協調在這些物業內進行各類活動的業主或租客之間的社會與人際關系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關系，使房地產這類貴重資產和高價商品得以發揮最高的效益。我們認為物業公司應受市場規律的支配，捧的是一只“泥飯碗”，業主是“上帝”.

三、管理業績：

當前春暉物業管理公司所管理的生活小區都是都是其他物管無法經營下去的樓盤、小區。是其他物管無法管理的爛攤子，雖然我公司在當地政府的支持下成功地將這些樓盤、小區一一梳理、整治并管理好，但我們不滿足于現狀，積極參與新建樓盤、小區的物業管理市場競爭，堅持走“市場化、專業化、人性化”的發展之路。并把人才隊伍建設放在首位，并從中國物業管理行業發展成熟的上海、廣州、深圳等地地邀請具有豐富物業管理經驗的人才加盟本公司。當前公司正導入ISO900質量認證體系，以提高公司的專業化水準，同時重視自己的弱項，把技術要求較高的工程維護和房屋維護等項，交給給具有國家資質的專業企業負責。

四、管理優勢：

（一）本土企業對樓盤環境最熟悉

俗話說知己知彼百戰不殆，強龍難壓地頭蛇、我公司是土生土長的由地方基層政府支持的，有豐富的物業管理經驗的公營企業，對住戶、周邊環境、政府職能部門最熟悉，開展寶恒公寓物管工作駕輕就熟。這一點無任何一家物管企業可與我公司相抗衡。

（二）政府依托，無倒閉之憂

徐州的物管企業素有打一槍換一個地方的習慣，即在樓盤使用初期憑借開發商的垂青，不管住戶業主是否滿意，先賺一筆錢服務一兩年，兩三年后收不到錢就撤退，就逃跑。春暉物業管理公司則不同，當初政府承辦春暉物管公司的目的，就是為了協助那些物管撤離小區的業主享受良好的物業服務，政府是以服務社會、服務群眾為己任的。這一點是我公司與民營物管企業的最大區別。

（三）有執法機構支援，能更好的將寶恒公寓周邊環境整治好，給業主一個優美舒適的生活空間

寶恒公寓地處徐州東部商業圈，地處最繁華的鬧市區，周邊環境因缺少農貿市場比較混亂，只有當地執法機關才有權對周邊環境進行整治，而春暉物業管理公司由政府創辦，公安、城管等執法機關將全力支持配合公司的經營和管理。這一點其他物管公司望塵莫及。

（四）經驗豐富、收費低廉

公司目前管理著鐵路二宿舍小區、煙廠地藏里小區、大舜開發前舜小區、綜合開發壩子小區、中房集團永康小區、久隆圓夢花園小區等近十個住宅小區（均系其他物管公司撤離后無法管理的）、朝陽市場、徐州三院兩家單位，擁有豐富的經驗，在物管行業以最低的收費（個別樓盤每平方米收費僅為0.08元/月）獲取了持續優良的服務。

五、工作原則和做法

（一）零干擾服務

物業的各項服務以盡量不打擾業主住戶為原則，如人走到樓門口，樓道燈也應聲而開，路口展示屏顯示著當天的天氣預報和社區內特別通知等需要讓住戶們了解的當天信息等。

（二）氛圍管理

在住宅區內用中華民族傳統美德營造出溫馨的服務氛圍，傳播文明、現代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。實踐“氛圍管理”，給住宅區增添了傳統與現代相結合的文化魅力。經常組織業主開展一些文化、體育活動如展覽、比賽、沙龍聯歡等。

（三）個性化服務

采用“個性化服務”根據不同的住戶提供不同的服務，體現了物業管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務告訴我們，我們身邊的物業管理服務能達到多么好的程度。

（四）“管理報告”制

“我們繳的管理費都用在了什么地方？所花的錢值不值？當不當？”是業主最關心的事項，推行“管理報告”制度，每季向業主細說管理費如何花銷、讓業主評說住宅區管理得好不好。

（五）1拖N管理

“1拖N”即實行工作統一安排、分頭實施，人員統一高度、分片服務，財務統一分支、分別核算這種“4統4分”的管理運作，“1拖N”使管理服務趨于規范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業設備的使用率和工作效率。

（六）打分制

員工上下班要打卡，這種管理制度透明公平，特別是數字化的量化衡量工作，是大家都喜歡的。如果我們給住戶一個衡量物業管理各個環節的打分表，很容易讓管理公司知道自己哪個環節沒有做好，也同時讓客戶了解到物業管理公司做得很好的一些工作。

（七）噪音等約束性管理

社區安靜是每一個住戶的理想，但外部交通及社會噪音及內部住戶的噪音永遠都是每一個住戶的難題。特別是內部社區的噪音管理。如對某些住戶的音響聲、裝修聲、電視聲、吵鬧聲及各類游戲聲等。物業管理應該有一個公平的管理公約，對其中個別住戶的違規行為進行處理以還社區一個安靜環境。

同樣，對公共綠地、設備、衛生、道路等的管理，也可以進行同樣的約束性管理，住戶是上帝，可上帝也有犯錯誤的時候，如果讓這些上帝有規范居住的意識，則是物業管理的一大課題。

（八）會所安排

特色會所是許多新社區成功的新招，但會所經營往往是物業管理公司的難點之一，能把社區住戶吸引到會所里來，視會所為第二客廳，同時利用會所展開多種多樣的社區文化、體育、娛樂活動，應該是新型物業管理公司追求的一個方向。

（九）物業管理的費用獨立核算

物業管理的費用均取之于業主或租客，一幢獨立的大樓就是一個獨立的戶頭、管理費收取標準是量入為出最大限度地照顧廣大業主。所有收入支出先由物業公司提出預算，經業主審查同意后執行。定期公布財務狀況，不少于三個月公布一次，以方便業主查閱，增加透明度，減少不必要誤解，加強業主對管理處的信心。管理費一般由以下部分組成：

（1）聘用管理員工的薪金、福利補貼等約占管理費總額的25%—40%。

（2）電梯等樓宇設備的維修保養費用；

（3）公共部位電、水、煤及通信的費用；

（4）樓宇火災保險，公共責任及勞工保險費；

（5）樓宇清潔及保安、護花種草等及美化環境方面的費用；

（6）管理公司的行政開支；

（7）儲備金，實際上是房屋及設備的大修理費用，專款專用。

上述費用中，除第一項作為物業公司的法定收入，可以自由支配外，其他費用均需定期向業主或租戶公布帳目，年終有余時，要轉入下年；出現赤字時，需要由業主或租客分攤。如果經常性收入低于經常性支出，就可能要調整管理費。

（十）堅持“一個中心”倡導“兩個體系”理順“三方關系”

堅持“一個中心”即堅持“以客戶服務為中心”的質量管理原則，通過各種信息渠道（如客戶意見征詢等活動）了解和掌握客戶的需求和期望，有針對性的向客戶提供各種服務，以滿足客戶的需求。倡導“兩個體系”人才是公司進行物業管理服務的基礎。倡導“培訓”體系，走一條“精挑選，嚴訓練”的人才隊伍建設之路，練就精兵強將，實施專業化、規范化的管理；倡導“溝通”體系，以“溝通、協調、合作”作為內部服務宗旨，形成一種“互相勉勵、互相學習、互相信任、工作緊張、氣氛輕松”的企業文化氛圍。公司通過員工例會制度、金點子工程、內部通氣會、有話大家說等多種溝通渠道，了解員工的需求，并盡力解決員工的后顧之憂，同時也讓員工了解公司的工作計劃和目標，使員工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的為業主服務和實現其自我價值。理順“三方關系”通過各種宣傳手段，讓住戶了解本公司和物業管理服務的各項內容及法律、法規賦予雙方的責任和義務，同時通過住戶訪問、投訴回訪、信息回饋等方式方法，以理順公司和住戶之間的關系；理順與開發商、相關政府部門的關系，贏得住戶對本公司的信任和支持。

（十一）實現“四贏目標”

通過公司員工的努力，住戶的支持，相關方的配合最終實現“住戶享受好服務，員工實現自我價值，公司贏得相應利益，政府獲得榮譽”的“四贏目標”。