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為深入貫徹國家和省、市決策部署，不斷提升老舊小區居住品質，按照《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》、《省住房和城鄉建設廳省發展和改革委員會省財政廳關于推進全省城鎮老舊小區改造工作的實施意見》文件要求，結合我縣實際，制定本實施方案。

一、總體要求

（一）指導思想。堅持以新時代中國特色社會主義

思想為指導,踐行以人民為中心的思想，切實解決老舊小區建筑物和配套設施破損老化、市政設施不完善、環境臟亂差、管理機制不健全等問題，使老舊小區居民的居住條件和生活品質得到有效提升。

（二）工作目標。從2019年起,逐步實施老舊小區改造工作,按照年度改造計劃，精準施策，到2025年基本完成縣城95個老舊小區改造任務，實現改造后的小區道路平整、設施完善、干凈整潔、安全有序、管理規范、和諧宜居。

（三）改造范圍。依據相關文件規定，老舊小區改造原則上是對2000年以前建成并通過竣工驗收的，具有合法產權、且居住環境條件差、基礎設施配套不完善、房屋老舊或破損嚴重、管理服務機制不建全、群眾反映強烈，尚不具備整體拆除重建條件的住宅小區以及與老舊住宅小區直接相關的城市基礎設施進行改造。已納入棚戶區改造計劃、擬通過拆除新建（改建、擴建、翻建）實施改造的棚戶區（居民住房），以及原則上以居民自建住房為主的區域和城中村等，不屬于老舊小區范疇。

二、基本原則

（一）政府主導，居民參與。堅持量入為出，盡力而為，量力而行原則，發揮政府的組織引導作用，充分調動居民參與老舊小區改造提升全過程，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

（二）以人為本，惠民利民。堅持人民城市為人民，將補短板、惠民生作為老舊小區改造的出發點和落腳點，重點解決嚴重影響居住安全和居住功能等群眾反映迫切的問題，“重功能、重實用”，完善小區市政配套設施，對小區建筑物立面和周邊環境進行適度改造提升。

（三）集中連片，穩步推進。從實際出發，摸清老舊小區底數，按照“集中連片、成熟一批、實施一批”的原則，根據各小區實際情況，量身定制并優化改造方案，堅持“一區一策”、“一樓一策”，力求設計方案精細化，改造工作品質化。對片區內距離近但分屬不同管理主體的老舊小區，可打破小區分割，實施統一設計、統一改造、統一管理，進行集中連片改造。

（四）創新機制，管治并舉。充分發揮社區和老舊小區產權單位的主體責任，充分兼顧居民生活需求，創新老舊小區自治管理模式，建立共建共享的治理格局，實現小區后續管理正常化、專業化，并形成長效機制。

三、改造計劃

經摸底統計，目前我縣城區老舊小區共有95個，涉及居民戶數3557戶，改造面積36.3057萬平方米。具體為四個片區。總體思路是先搞好試點工程，探索經驗，分板塊、分片區、分年度逐步穩步推進。2020年，完成2個老舊小區改造試點工程，涉及居民戶132戶，改造房屋面積10855平方米。2021年改造小區35個，涉及居民戶1500戶，改造房屋面積16萬平方米。其余的58個小區，將納入2022-2025年改造計劃。2025年底前，基本完成我縣老舊小區改造工作任務。

四、改造內容

老舊小區改造內容主要包含小區面貌改觀、房屋功能改善、基礎設施改造及居住環境改優四個方面。若居民有出資改造強烈意愿的，可自行增加部分改造項目一并實施。

（一）改觀小區面貌。清理、拆除各類違章建筑物和侵占綠地、道路的違章設施；清理樓道雜物及各類小廣告；整治小區餐飲油煙等環境污染現象；對沿街建筑物立面統一規范；對小區圍墻進行修復和改造。

（二）改善房屋功能。實施建筑節能改造，維修屋面防水；

對房屋外墻及公共樓道墻面進行維修改造；修復樓道燈；對破損的屋檐、臺階、樓梯扶手和雨棚進行修繕。居民群眾有出資意愿的，可加裝電梯和設置門禁，可同步對居民室內老舊的上下水管網和老化的電路、供氣、供暖設施進行改造和加裝。

（三）改造基礎設施。實施小區內道路修建；劃置停車泊位，具備條件的建設立體車庫；維修改造小區內的供水、供電、供氣和供暖及其他各種管線管道等；維修和更換老舊污水管道，進行雨污分流改造，具備條件的修建綜合管溝以及完善消防管道、消防栓、消防通道等消防設施；完善無障礙設施；配置充電樁和配建化糞池；安裝小區安防設施，修復小區路燈；設置自行車棚；合理設置居民生活垃圾投放點，積極推行生活垃圾分類。

（四）改優居住環境。改造或配套建設養老、托幼、便利店、便民市場等公共服務設施；清理整治公共綠地，補栽花草樹木，完善小區綠化設施；有條件的小區，建設小區游園，安裝健身器材，增設休閑座椅等。與小區周邊直接相關的城市道路和公共交通、通訊、供電、供排水、供氣、停車場（庫），污水與垃圾處理等市政基礎設施的改造提升可納入改造范圍，解決好“最后一公里”問題。

五、實施步驟

（一）遴選項目

1.全面摸清底子。由縣棚改辦組織對全縣老舊小區進行全面摸底調查，調查的內容包括2000年前建成小區的數量、面積、戶數、居民改造意愿等。

2.廣泛發動宣傳。采取多種形式，向群眾宣傳老舊小區改造提升的目的、意義和內容。

3.居民提出申請。小區業主委員會在充分征求居民意見的基礎上，向縣棚改辦提出書面改造申請。

4.制定初步方案。以居民意愿為主，結合小區實際，組織制定初步改造方案，報縣老舊小區改造工作領導小組辦公室。初步改造方案包括改造項目設計方案、投資估算、資金籌集方案、自治管理或物業管理機制及社區治理體系建設等內容。

5.確定改造小區。縣老舊小區改造工作領導小組辦公室重點根據現狀條件、居民意愿、資金籌集、初步改造方案可行性等因素，組織對申報小區進行審查，結合財政承受能力，按照“實施一批，謀劃一批，儲備一批”和“成熟一個、改造一個”的原則，區分輕重緩急，統籌安排改造計劃。

（二）確定方案

縣老舊小區改造工作領導小組辦公室根據小區現狀、居住需要，聘請設計單位，完善小區改造設計施工方案，向居民征求意見后，確定改造方案。

（三）組織實施

由縣棚改辦按縣級財政投資建設項目相關規定，具體組織實施老舊小區改造項目建設(包括立項、設計、財評、招標施工、結算審計等)。在組織項目實施時，可根據規定簡化項目審批，采取靈活方式確定設計、施工、監理單位，確保改造工作高質量完成。施工建設中應最大程度減少對居民生活的干擾。水、電、氣、弱電等管線單位應按照小區改造工作的統一安排，協同進行方案設計和改造實施。

（四）驗收考評

項目完工后，由縣棚改辦組織相關部門、建設單位、參建單位、街道(鄉鎮)、社區、居民代表等進行項目聯合竣工驗收。驗收通過后，及時完成竣工財務決算，做好竣工項目的資料整理、移交歸檔工作。縣老舊小區改造工作領導小組辦公室組織對改造工作進行綜合考評。

（五）長效管理

改造小區成立小區業主委員會，按照長效管理方案，落實管理和服務，做到“改造一個、管好一個”。加強宣傳指導，完善物業專項維修資金歸集并形成長期機制。加強小區精神文明建設，組織開展黨建活動、文明創建活動等，增強居民的認同感、歸屬感、獲得感。

六、保障措施

（一）強化組織領導。為確保我縣老舊小區改造工作順利實施，縣政府成立老舊小區改造工作領導小組（詳見附件），具體負責老舊小區改造項目組織實施工作。各領導小組成員單位根據職責分工，認真做好各項工作的落實，確保工程有力有序有效推進。

（二）加強資金監管。充分發揮財政資金的杠桿作用，激發群眾參與熱情，調動相關企業積極性，多條渠道、多種方式籌措資金。

（三）強化項目管理。堅持程序規范，管理嚴格，切實加強項目組織實施管理工作，確保項目設計、招標、施工、監督和驗收嚴謹規范；項目責任單位要廣泛征求群眾意見，小區內統一的設計方案要公開公示，確保群眾的參與權和知情權。

（四）加大宣傳引導。加大宣傳力度，擴大宣傳覆蓋面，全方位、多角度、寬領域宣傳老舊小區改造的重要意義、步驟方法和改造成效，及時總結推廣工作中的好經驗好做法，曝光工作推進不力等突出問題，加快形成領導重視、社會聯動、群眾參與的濃厚氛圍。

（五）鞏固改造成果。老舊小區改造任務完成后，要鞏固改造成果，建立完善長效機制。對已完成改造的“三無”小區，可采取引入物業管理、社區兜底、居民自治等多種模式，加強日常管理；對有業主委員會或實施自治的小區，引導其自主選擇專業化社區物業管理、自我管理等模式；對未建立住宅專項維修基金的老舊小區，引導業主補交專項維修基金。改造好的小區可通過公共房屋出租、停車計時收費等形式，盤活小區資源，增加小區“造血功能”，為后期維護管理提供資金保障。