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社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。社區商業所提供的服務主要是社區居民需要的日常生活服務，*年根據天津市商貿工作會議精神，市政府提出了商業進社區，從早點、快餐、便利店、物資回收著手解決老百姓日常生活所需。*年商務部提出加強社區商業建設，并將其確定為新形勢下商務系統的一項重點工作，*年又開始實施社區商業“雙進工程”，即便民商業進社區，便民服務進家庭。為落實商務部的工作部署，市政府先后提出了社區商業連鎖化和創建全國社區商業示范社區、社區商業中心，在全市實施了“三進工程”---便民商業進社區，便民服務進家庭菜市場進街道。經過三年多的大力推進，全市社區商業發生了較大的變化，特別是我區的社區商業工作形成了初步的格局，取得了顯著的成效。據國家統計局數據顯示，我國城市人口5.4億人，按*年社區居民消費預測，居民每天僅買肉菜的消費占社會商品零售總額的比重為11%，社區商業拉動消費的作用顯而易見。隨著居民收入水平的提高，社區商業將有更廣闊的市場前景。了解社區商業發展，大力推進社區商業，對于促進區域經濟又快又好發展，構建社會主義和諧社會具有主要意義。

一、國外社區商業發展概括及特點

社區商業最早于20世紀50年代在美國出現。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發達的高速公路，使得城市居民大量向郊區擴散，由此產生了專門為郊區新建居住區居民服務的社區商業。國外的社區商業主要以購物中心的形式出現。購物中心是一種現代的零售業態，是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環繞。以麥當勞為代表的美國餐飲業依附在高速公路這樣一個上升的新型工業上迅速發展，獲得巨大的成功，今天麥當勞遍布世界各地，成為世人皆知的連鎖快餐業知名品牌。

二、國內社區商業發展概括及態勢

我國的社區商業還處于起步階段。社區商業主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業形式是自然形成的缺乏統一規劃，業態檔次普遍較低，社區商業功能不全。隨著房地產業的發展，特別是商業房地產的逐漸成熟，社區商業得到了巨大的進步。國內出現了一大批"購物中心"、"生活廣場"、"娛樂休閑一條街"等眾多社區商業項目。國內的社區商業設施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區居民創造的擁擠熱鬧的場所的方向發展。自*年以來，我國大城市社區商業開發迅速升溫，外資零售企業、連鎖折扣店、連鎖便利店等凸現社區商業生機。

三、我區社區商業概括及特點

（一）我區社區商業現狀

截至*年7月，我區社區商業早點快餐、超市、便利店、物回、美容美發等與老百姓日常生活密切相關的18種業態共有零售網點2918個，營業面積51126平方米。其中早點快餐259個，面積16264平方米；正餐526個，面積144202平方米；西餐咖啡廳35個，面積5501平方米；小超市82個，面積12794平方米；便利店607個，面積32195平方米；物回網點50個，面積5308平方米；美容美發391個，面積19948平方米；洗染75個，面積3520平方米；維修175個，面積14301平方米；家政服務25個，面積1185平方米；書籍音像43個，面積4501平方米；照相店66個，面積3198平方米；銀行100個，面積23277平方米；郵局33個，面積4864平方米；藥店120個，面積15498平方米；土產五金130個，面積5954平方米；糧食零售店77個，面積7802平方米；旅店23個，面積44397平方米；浴池80個，面積53035平方米。全區21個大中型超市5千平米以上的9個，經營面積81250平方米，中型的12個，經營面積12267平方米，從業人員3987人。全區農貿攤群市場37個，總面積142682平方米，其中改造提升為菜市場的36個，面積約9萬平方米。

（二）我區社區商業發展特點

*年以來，我區以早點快餐店、便利店和物回點三種業態為突破口，大力推進商業進社區，社區商業發展呈現以下特點：

1、社區商業網點數量明顯增加。據統計，*年初我區社區商業早點快餐店、便利店、物回三種業態網點三年以來新建、改擴建社區商業網點542個，是商業進社區工作開展前的2.3倍；早點快餐、便利店、物回三種業態覆蓋率從*年的37%提高到目前的100%。

2、社區商業連鎖化程度提高。*年初，我區有區級連鎖企業38家，市級連鎖企業101家，其中麥當勞、肯德基等西餐連鎖店15家；另有天子碼頭棚亭10個。當時，全區的社區商業連鎖率僅為37%。經過兩年多的努力，社區商業連鎖率從*年的10%提高到目前的88%。

3、社區商業服務功能漸趨完善。隨著早點快餐店、便利店、物回點三種業態的積極推進，進一步帶動了其他業態業種的發展，如放心主食、放心肉、洗染、維修、照像、美容美發等便民、利民的小型商業專賣和服務網點，以及麥當勞、德克士、好利來等西式早點快餐的迅速發展，使我市社區商業呈現出全方位、多領域發展的良好勢頭。便民商業進社區推動了知名品牌連鎖經營的規模化，24小時營業和放心工程的實施，既滿足了居民傳統的衣、食、住、行需要，又促進了我市社區商業經濟的發展。

4、社區商業經濟效益和社會效益并舉。一是便民商業進社區極大地方便了居民購買和消費，吃早點難問題得到了大大改善；二是社區商業*年新建、改擴建三種業態實現營業額大幅增長，促進了城市經濟的發展；三是社區商業網點的連鎖化和規模化，提升了河東區形象；四是社區商業為下崗職工再就業提供了崗位；五是河東區社區商業工作走在全市前列，擴大了我區在全市的影響。

5、社區商業示范社區和社區商業中心的創建是社區商業的重要內容。社區商業示范社區和社區商業中心是老百姓日常購物的聚集區。創建和提升完善這種業態齊備、設施優良、服務優質、環境幽雅、秩序良好的購物中心是便利惠民、以人為本、關注民生的具體實踐。*年以來，我區貫徹商務部和市政府的工作部署，先后創建了美福園、嘉華等10個社區商業示范社區和社區商業中心，其中美福園被評為國家級社區商業示范社區，其他作為市、區級示范社區和社區商業中心在社區商業中發揮著越來越重要的作用。

6、社區商業快速發展中的政策支持。*年區政府批轉河東區經貿委《關于大力推進商業進社區實施意見》，并由區財政撥款120萬分撥給每個街10萬元扶持社區商業。區政府又先后出臺鼓勵政策，興辦便民社區商業，包括減除占道費、綠化費和各種行政收費項目，以及對達標企業給予資金支持。三年來，市級財政用于支持社區商業發展的資金已兌現3600多萬元，我區財政也投資300多萬元鼓勵社區商業發展。

四、我區社區商業發展存在的問題和主要制約因素

盡管幾年來我區社區商業建設取得長足發展，但是城市商業建設體制問題仍然沒有得到根本的改變，社區商業結構性調控能力和監管能力較弱，在一定程度上制約著社區商業的發展。

（一）城市商業網點建設立法滯后于城市發展速度。近幾年，我市城市建設步伐加快，但不論是舊城區改造，還是新社區建設，在商業網點設施的保障上，仍然缺乏法律法規的支持，尤其是對便民商業設施沒有可以依法保障的法律措施。因此，表現在城市商業網點的拆遷和補償、新社區建設的規劃和預留、便民商業網點的統籌和經營政策等管理體制上的問題比較突出。老的網點被拆，嚴重扭曲的補償價格，使經營者根本無法購置新的網點。新建小區的商業規劃預留不到位，即使安排預留，像便民商業這樣的微利行業也難以承載高昂的購置費用或租賃費用。缺少法律法規的支撐，已成為制約社區商業發展的最大“瓶頸”。

（二）社區商業發展規劃的指導性和權威性不強。我區的社區商業還處于起步階段，社區商業主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業形式是自然形成的，缺乏統一規劃，普遍帶有深厚的居民原住區和新建住宅底商特點。近三年我市大規模的平房改造和道路拓寬，折掉原有不少商業網點。日前，我市《城市商業網點規劃》尚未出臺，市內各區已完成區屬商業網點規劃草案，但尚未履行法律程序。按照全國社區商業示范標準，新建社區人均商業用地不小于1平方米，北京市分散住宅5%規劃商業配套，2%規劃便民商業配套標準，我區商業網點使用面積缺口較大。由于商業網點規劃的滯后和權威缺位，在建設商業中心、社區網點布局、業態配置的規劃、指導和監管上缺少有效手段和依據。

（三）社區商業業態業種網點發展不平衡。我區共有戶籍人口72.64萬人，街道辦事處12個，轄區居委會137個，雖然社區三種業態網點總數已達598個，覆蓋率達到100%，但業態業種的發展仍然存在失衡現象。表現在早點店、便利店和物回站三種業態網點較多，洗染、維修、家政服務等其他業態網點較少；位于居民住宅與營業場所不分離的底商較多，住宅與經營相對分離獨立集中的網點較少；新建社區和邊緣區域網點較少。在大型商業設施建設未來有可能出現階段性、區域性飽和趨勢下，社區商業業態業種發展不均衡，分布不科學的問題較突出，商業設施配套仍較滯后，部分業態業種經營效益不太理想。

（四）社區商業網點業態檔次不高。從調查了解，目前我區小型商業單體店在社區商業服務業中數量不少，在社區商業總體面貌改觀的情況下，部分自愿連鎖企業和單體店存在著企業形象和經營環境較差、服務水平不高的實際問題。由于受經濟環境和條件的限制，在社區商業網點運營水平上，新建居住區高于老居民區；知名品牌店高于普通店；連鎖企業網點高于單體店；直營連鎖、加盟連鎖企業高于自愿連鎖企業。制約社區商業發展水平的直接原因，是我區的社區商業連鎖企業，無論是規模和實力都不是很大，連鎖、加盟、特許經營、物流配送、加工中心等現代流通方式的質量還有待提高。同時，社區商業在行業管理、行業標準和人才隊伍建設上滯后，使我區的社區商業服務水平難以在短時間內迅速提升。

五、大力推進社區商業建設的對策和建議

去年，商務部下發了《關于加快我國社區商業發展的指導意見》，提出用3至5年時間，在全國人口過百萬的166個城市中，初步完成社區商業建設和改造，使社區商業成為新的經濟增長點。從發展趨勢判斷，未來10年中，我國社區商業的消費將占全社會商業零售額的1/3。而在歐美發達國家，社區商業早已成為居民綜合消費的載體，已占社會商業支出總額的60%。為此，提出我區社區商業發展對策和建議：

（一）大力推進城區商業立法進程，確保社區商業網點配置法制化。加快社區商業立法進程，是社區商業發展的根本性措施。據了解，國家商務部會同建設部正在制定的《城市商業網點規劃條例》。我們要結合天津市“十一五”規劃、城市商業發展戰略和階段性目標，以及《河東區“十一五”規劃》、《河東區社區商業“十一五”規劃》等進行專項調查調研論證，加快城區商業網點的相關立法。依法促進城區社區商業布局優化，遏制網點配置不合理、業態發展不均衡等現象。

（二）培育和引進龍頭連鎖企業，整合社區網點資源，推動社區商業網點連鎖化經營。發展連鎖經營是社區商業不斷壯大的關鍵。作為區級商務主管部門，我們鼓勵有實力的連鎖企業參與社區商業建設，拓展新的商業品牌和服務品牌；要培育一批骨干連鎖企業發展，創出具有自身特色的服務，做大做強品牌，充分發揮品牌對消費的引導作用；要外引內聯，抓大帶小，通過貸款、貼息、獎勵、提供網點、架設平臺、制定獎勵政策，支持連鎖龍頭企業運用連鎖經營方式進入社區，整合單體店，建設配送中心，擴大經營規模，實現規模效益。

（三）提升服務功能、擴大服務領域，拓展社區商業服務業發展空間。提升服務功能是社區商業發展的方向。隨著人們消費水平的提高，非商品消費的比重不斷增加。餐飲、娛樂、旅游、休閑、家政服務、理財服務、教育服務、護理服務、家庭裝潢設計等方面的服務市場需求很大。一是要加強社區商業示范社區建設，按照餐飲、購物、美容美發、維修服務、洗衣、照相沖印、再生資源回收、家庭服務等8種業態標準建設，推廣示范；二是要加強社區商業中心建設，完善和提高餐飲店、超市、便利店、菜市場、旅店、藥店、維修店、美容美發店、浴池、洗染店、再生資源回收站、家庭服務店、書店和音像店、照相館及配套銀行、郵政等業態標準和功能。與此同時，對現有規模型社區商業網點要逐步搭載便民服務功能，滿足社區居民多樣化、個性化的消費需求；對小規模商業零散網點逐步改造、整合、置換提升服務功能；對新建社區要采取強有力措施落實便民商業網點配套；對沒有網點資源的采取設置臨時性服務棚亭（點）由連鎖企業配送經營。鼓勵有條件的企業發展網上服務、預約登記，為居民提供定時、定向、快捷周到的服務；提倡送貨上門、送餐上門，延伸服務功能；采取同社區居委會建立穩定、暢通的聯系渠道，服務項目，解決和補充社區商業網點不足問題。

（四）探索社區商業建設管理與促進模式，建立社會化運作和長效工作機制。社區商業建設既是一項造福于民的民心工程，也是一項涉及方方面面的系統工程。借鑒國外社區商業發展成功的經驗，社區商業的開發離不開政府的統一規劃、積極引導和有效控制。我區社區商業建設仍要堅決按照“政府主導、市場運作、連鎖經營、便民利民”的原則；按照“區街結合、以街為主”的要求，全面推進，重點突破，加強商務、城建、財政、勞動和社會保障、工商、民政、稅務等的協調和合作，加強社區商業工作的研究與指導，加強社區商業經營人才培養和隊伍建設，形成上下聯手、橫向協作、銜接緊密、合力推進的工作機制，力爭用2-3年的時間，使我區商業發展取得突破性進展，使之成為我區區域經濟發展的強有力的重要支撐。