導(dǎo)語(yǔ)：小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

小區(qū)地處街道，北側(cè)為斜土路，東側(cè)為路，南側(cè)與腫瘤醫(yī)院相鄰，屬于居委管轄范圍。小區(qū)共有27棟多層建筑，房屋總建筑面積61353.82平方米，1082戶居民。小區(qū)房屋多為上世紀(jì)60-70年代建造，由于歷史原因，許多居民住房沒(méi)有專業(yè)物業(yè)公司管理，多年失修，影響正常生活。為此，代表組對(duì)小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。

一、存在問(wèn)題分析

1、聯(lián)建房屋產(chǎn)權(quán)多頭。由于歷史原因，小區(qū)內(nèi)多方聯(lián)建房屋較多，涉及單位也較多，特別是路弄5-6號(hào)、15-17號(hào)、18-20號(hào)和斜土路2060弄6號(hào)四棟房屋，聯(lián)建單位較多，且情況復(fù)雜。

經(jīng)過(guò)走訪了解到，這四棟房屋當(dāng)年是由解放軍海軍部隊(duì)部分工廠、解放軍總裝備部后勤部華東辦事處（03招待所）、公安部第三研究所、市建四公司及紡織局、船舶中專等單位出資聯(lián)建，其中，紡織局、船舶中專兩家單位出資不注冊(cè)，委托相關(guān)海軍工廠產(chǎn)權(quán)管理。四棟房屋共有住戶139戶。

目前，各單位管轄的戶數(shù)如下：

（1）解放軍4806廠，所屬32戶；

（2）解放軍4807廠，所屬16戶；

（3）解放軍4819廠，所屬40戶；

（4）解放軍4822廠，所屬17戶；

（5）解放軍總裝備部后勤部華東辦事處（03招待所），所屬8戶；

（6）市建四公司，所屬12戶；

（7）公安部第三研究所，所屬11戶。

以上七家單位共管轄136戶，尚有3戶無(wú)單位歸屬。

在調(diào)研過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)這些房屋使用年數(shù)已長(zhǎng)，經(jīng)常出現(xiàn)墻面滲漏、管道堵塞等問(wèn)題，由于是多家聯(lián)建，產(chǎn)權(quán)分散，無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一管理，房屋長(zhǎng)期得不到保養(yǎng)和維修。其中部分房屋已經(jīng)通過(guò)市場(chǎng)交易，更換了業(yè)主，找到原產(chǎn)權(quán)單位要求維修更為困難，對(duì)此，居民怨氣較大。

2、小區(qū)物業(yè)管理混亂。小區(qū)現(xiàn)有房屋，除去無(wú)人管理的四棟房屋外，主要有四家物業(yè)參與小區(qū)管理，其中高建物業(yè)18棟，匯成物業(yè)2棟，腫瘤醫(yī)院物業(yè)1棟，05招待所2棟。

所有物業(yè)中，高建物業(yè)所占比例最大，盡管已經(jīng)接管多年（前身是物業(yè)），但目前高建物業(yè)只承擔(dān)小區(qū)的房屋維修保養(yǎng)和綠化養(yǎng)護(hù)工作。小區(qū)管理中較為重要的，也與居民日常生活緊密相關(guān)的保安保潔工作一直未予落實(shí)好，目前這項(xiàng)工作由居委代為管理。隨著居民整體生活水平的上升，汽車的擁有量也在上升，小區(qū)的停車矛盾也較為突出。又因?yàn)樾^(qū)出入口較多，保安力量薄弱，小區(qū)存在一定的治安問(wèn)題。居民對(duì)這兩方面的意見(jiàn)較大，矛盾也直指居委。我們認(rèn)為，小區(qū)三駕馬車配比失衡，居委承擔(dān)了不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，對(duì)他們的日常工作也產(chǎn)生了較大的影響。

3、房屋老舊、不成套房屋較多。小區(qū)建造年代較早，各類房屋問(wèn)題正在逐步體現(xiàn)出來(lái)，特別是整個(gè)小區(qū)內(nèi)有11棟房屋不同程度還存在不成套房屋（煤、衛(wèi)合用），總建筑面積為21629平方米，居民生活條件較為艱苦，要求成套改造的愿望也非常迫切。

二、意見(jiàn)建議

1、理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。據(jù)了解，由街道辦事處牽頭，已經(jīng)會(huì)同街道房地辦、居委和業(yè)委會(huì)，對(duì)小區(qū)單位聯(lián)建房情況進(jìn)行了走訪調(diào)查，基本排摸清了房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系。對(duì)一些在外地的產(chǎn)權(quán)單位，街道方面也要千方百計(jì)取得聯(lián)系，建立較為暢通的溝通渠道。

在調(diào)研中，我們了解到各家單位都非常歡迎和支持街道關(guān)心解決這些房屋的管理問(wèn)題，解放軍4819廠（舟山）駐滬辦事處主任馬大成同志表示：“早就愿意將所屬房產(chǎn)移交給有關(guān)物業(yè)管理部門，20萬(wàn)維修基金也一并移交。”解放軍4822廠（鎮(zhèn)江）駐滬辦事處主任梁文偉同志說(shuō)：“感謝街道幫助我們解決長(zhǎng)期沒(méi)有解決的問(wèn)題，單位在外地，住戶找我們還真是力不從心，我們?cè)敢鈱⒕S修基金全部移交?！逼呒耶a(chǎn)權(quán)單位都非常支持街道的工作，愿意將所管轄房屋全部無(wú)條件地移交給相關(guān)部門，并已寫下意向書，還提供了其管轄住戶的門牌號(hào)和業(yè)主姓名。

因此我們建議街道、房地辦和區(qū)房地局物業(yè)科協(xié)作，高建物業(yè)配合，加緊對(duì)這些房屋資料的歸集和移交，早日將這些房屋納入正常的物業(yè)管理。

2、托底物業(yè)管理。針對(duì)小區(qū)物業(yè)公司較復(fù)雜的情況，我們建議由街道辦事處牽頭，召集各相關(guān)物業(yè)公司共同協(xié)商解決小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理問(wèn)題。針對(duì)小區(qū)物業(yè)入不敷出的情況，一方面居委、業(yè)委會(huì)加強(qiáng)對(duì)居民的宣傳工作，讓居民理解和支持物業(yè)公司的現(xiàn)狀，另一方面，由街道對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行托底，維持小區(qū)的正常管理運(yùn)作，避免小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)管理費(fèi)收繳率低，物業(yè)管理水平下降的惡性循環(huán)。

3、改造老舊房屋。據(jù)了解，針對(duì)小區(qū)房屋年久失修的情況，街道近年來(lái)花大力氣對(duì)小區(qū)房屋分批、分階段、分類型地進(jìn)行舊住房綜合改造?，F(xiàn)在小區(qū)大部分房屋都已經(jīng)完成了綜合整治。特別是對(duì)四棟無(wú)人管理的房屋，街道和區(qū)房地局匹配資金，全額出資，在今年9月份完成了房屋的綜合整治和二次供水設(shè)施改造，小區(qū)剩余房屋也已經(jīng)全部列入街道年舊改計(jì)劃，針對(duì)不同房屋進(jìn)行綜合平改坡改造、綜合整治和二次供水設(shè)施改造。對(duì)小區(qū)的不成套房屋，街道成套辦也已著手落實(shí)改造方案。

通過(guò)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研，我們了解到，街道近年來(lái)在舊住房改造工作力度很大，通過(guò)對(duì)社區(qū)中老舊住房的一系列綜合改造，已經(jīng)解決了一批因房屋問(wèn)題所產(chǎn)生的矛盾，社區(qū)的整體風(fēng)貌得到了不小的改觀，居住環(huán)境也得到了較大改善。希望在區(qū)政府的有力支持下，街道能繼續(xù)協(xié)同有關(guān)部門，積極開(kāi)展工作，為小區(qū)的文明小區(qū)建設(shè)更上一個(gè)臺(tái)階創(chuàng)造有利條件。