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*街道地處東城區的東南部，東臨二環路，西至東四南大街，北至朝內大街，南至史家胡同，轄區面積1.24平方公里，約有居民1.67萬戶，人口4.5萬余。隨著大面積的危舊房改造和住房制度改革，物業管理已經取代了原有的房屋管理模式，物業管理中矛盾糾紛呈現日益增長的趨勢，從一定程度上影響到了社區居民的正常生活秩序和轄區的社會和諧與穩定。

一、轄區物業情況簡介

*街道作為一個有著較長歷史文化積淀的地區，大部分地區由平房組成，隨著城市改造的不斷發展，20*年開始形成了以南小街為軸心的東片危舊房改造區和西片平房保護區，近5000余戶的危改回遷工作基本上已于20*年完成，目前包括央產在內的平房，轄區共有物業管理企業7個，其中有高檔商品房社區，有危改回遷社區，還有住房制度改革后成本價購房的老小區，但無論是哪類社區，物業糾紛基本上都存在。

二、存在的主要問題

1、開發商遺留問題

一是小區內公共設施建設緩慢。目前東片危改回遷小區內仍然有在建工程尚未完工，小區內的道路整治、綠化、街椅安裝、公共廁所修建、安全防護設施、路燈等項目無法確定，實際情況與回遷戶規劃有較大差距；二是規劃變更導致業主權益受到損害。業主購房時的規劃在交房時有部分回遷房發生變更，房屋格局和電梯位置出現變更，有的房屋面積增加，但只是擴大了陽臺，真正的使用面積并沒有加大，仍然按照超出面積計算房價，業主反映強烈，認為純屬設計不合理，增加成本；有的房屋設計為高低窗，影響室內采光。三是房屋建筑和附屬設備質量差，據業主反映小區內絕大部分樓宇對講已經損壞，稱開發商安裝的偽劣防盜門，根本起不到任何作用。四是開發商對這些遺留問題采取能拖就拖，能省就省，能不解決就不解決的策略。工程完工，開發企業撤走后，問題都甩給了物業，從而造成了物業管理企業與業主的諸多糾紛。

2、物業管理與服務問題

一是服務不規范、不到位。有的物業企業服務理念有偏差，收費至上，盲目追求利潤，忽視了對業主的服務，收費與服務不相符。有的缺乏專業技術人員，維修不及時、不到位，使業主對服務質量產生質疑，甚至出現矛盾。

二是服務觀念尚需改變。由于物業企業中有一部分是從原房管部門轉制而成或開發企業派生出來的，實行物業管理后，不少物業管理企業在思想上準備不足，服務觀念沒有從“管理型”向“服務型”轉變。對業主提出的建議、意見，缺乏主動溝通和積極化解，而是以管理者自居，態度強硬，造成物業糾紛，甚至業主拒絕交納物業費，使得問題得不到解決，產生惡性循環。

三是管理不到位。在轄區的7個物業企業中，有的企業管理上缺乏相應的措施，管理不到位。主要表現在：東片危改區中當初為了解決一部分低收入特困群體的安置，開發商拿出一部分半地下房用于安置低保等特困人群，雖然在回遷安置合同和補充協議中對于一些涉及到公共面積和環境的問題作了明確規定，但面對于近5000余戶的回遷群體，物業企業管理不到位，致使有的居住在半地下的回遷戶利用公共空間違章建筑了自建房，而且有蔓延之勢；有的業主由于對小區內部公共綠地、設施的建設不滿，擅自占用公共空間擺放沙發、座椅，搭建葡萄架，建設露天小花園等；還有的業主在樓層中占用公共面積私裝柵欄門，將公共面積占為己有，侵害其他業主的合法利益，而物業企業則缺乏監督與管理，遲遲沒有采取措施加以阻止或責令拆除。

三、整改對策

(一)管理與服務方面

1、個別住戶私搭亂建設施應拆除

朝內危改回遷小區私搭亂建問題，多數為半地下室承租戶，由于朝內小區半地下承租人多數屬于當時拆遷時經濟困難或為享受最低生活保障群體，基本上無購房能力，被安置于半地下室。針對出現的私搭亂建情況，一是物業要加大宣傳力度，及時給予政策上的解釋；二是要依照物業管理的職責與制度，嚴格管理，及時下發《整改通知書》，并可通過法律進行解決。

2、小區安全及環境衛生應整體加強

小區的絕大部分回遷工作已經完成，雖然存在一部分在建工程，但對于小區的封閉管理和日常的保潔影響不大。建議物業采取封閉管理的方式，通過引進安保服務公司等方式對原小區出入門崗、巡邏崗重新進行編崗，加強小區的安全防范工作以及日常的環境保潔工作。

3、應強化停車管理，盡快解決地下停車場存車問題

為杜絕小區汽車停放無序和非小區業主占用小區道路停車的現象，物業應加快同開發商進行協商，對地下車庫設施進行完善，爭取早日為業主提供全方位便捷的服務。

4、盡快完善小區公共設施、綠化與養護

小區部分地區目前尚未完成綠化工作，開發商已委托有關單位對小區內進行綠化工作，物業應督促開發商對小區綠化工作進行完善，盡快將綠化交付物業統一管理。

(二)法律法規不完善導致解決問題缺乏法律依據

由于居住小區物業管理還沒有形成完整、系統的法律體系，缺乏有效的法規加以規范，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不決。我國物業管理的立法明顯滯后于物業管理行業的發展，存在著立法層次不高，法律體系框架尚未形成，缺乏系統性和綜合性的問題。

《物業管理條例》至今已經頒布實施三年了，而*市的物業管理條例實施細則至今仍未出臺，很多具體問題的解決無法可依。比如，居委會如何指導監督業主大會和業主委員會的工作、業主大會和業主委員會的法律主體地位和責權利問題、物業管理企業進入和退出小區管理的程序問題、物業費制定的標準等，至今都沒有明確的法律規定，致使很多工作難以落實。