導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)稅收一體化管理思考一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近年來，隨著人們物質(zhì)生活水平質(zhì)量的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)也逐步成為我市地方稅收的重點(diǎn)稅源行業(yè)和主要增長(zhǎng)點(diǎn)，但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性和會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性，加上房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失問題也更為突出。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平，進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下實(shí)現(xiàn)信息共享，加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)連接，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，實(shí)施一體化管理。

一、房地產(chǎn)稅收一體化管理面臨的現(xiàn)狀和存在的問題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)偷稅現(xiàn)象的存在。雖然近些年房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，但是房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍一味地追求利益的最大化，納稅意識(shí)淡漠，財(cái)務(wù)管理混亂，導(dǎo)致偷逃稅現(xiàn)象較為嚴(yán)重。很多財(cái)務(wù)人員素質(zhì)較低，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度、核算辦法不熟悉；個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意隱瞞利潤(rùn)逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費(fèi)用；設(shè)置“帳外帳”，開具虛假發(fā)票、白條現(xiàn)象比比皆是；售樓款掛往來不入“收入賬”，隨意調(diào)劑收入；以房抵債、抵費(fèi)用或弄虛作假不計(jì)銷售收入，偷逃相關(guān)稅收；以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報(bào)納稅，偷逃稅款；還有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張,有意侵占國(guó)家財(cái)政資金,在預(yù)售樓盤時(shí)故意延遲繳納稅款，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。

(二)稅收征管力度的薄弱。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種相對(duì)較多，使得征管難度加大，同時(shí)稅務(wù)部門的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實(shí)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。

(三)政策宣傳力度不夠，政策執(zhí)行不能到位。目前，在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)涉及的稅種較多，其相關(guān)的稅收政策都在不斷的修訂完善中。一些納稅人對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策缺乏認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)是私營(yíng)企業(yè)，這些企業(yè)的負(fù)責(zé)人往往不注重財(cái)務(wù)管理，更別談了解相關(guān)的稅收政策。如房地產(chǎn)企業(yè)從商品房的預(yù)售房屋的定金、預(yù)收帳款中的預(yù)收款何時(shí)確認(rèn)或轉(zhuǎn)作收入核算認(rèn)識(shí)不一。同時(shí)，房地產(chǎn)公司不積極配合也增加了征收難度，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

(四)處罰力度不到位。由于處罰力度不到位，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘，造成稅源的白白流失。對(duì)偷逃稅的處罰不嚴(yán)，在實(shí)際工作中，稅務(wù)部門往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機(jī)構(gòu)采取瞞報(bào)成交價(jià)，訂立假合同等手段降低計(jì)稅依據(jù)以達(dá)到少繳稅款的目的，由于稅法對(duì)這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰條款，加上查處不嚴(yán)，致使開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國(guó)家稅款。

(五)相關(guān)部門配合不力。稅務(wù)部門在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過程中，一些基礎(chǔ)信息來源于房管、土地等部門，但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門，以及沒有一個(gè)具體的法律或規(guī)章來約束相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護(hù)稅行為，致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作，普遍需要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合，才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料，但在實(shí)際工作中，出于種種原因很難形成部門合力，由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時(shí)解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

二、對(duì)房地產(chǎn)稅收一體化管理的有益嘗試

一體化管理對(duì)內(nèi)是一個(gè)整合管理資源，提高工作質(zhì)量和效率的過程，對(duì)外是一個(gè)便民高效、環(huán)節(jié)透明、服務(wù)更優(yōu)的服務(wù)過程。我們提出“一個(gè)部門負(fù)責(zé)、一個(gè)窗口服務(wù)、一條龍征收管理”的工作思路，把稅收服務(wù)貫穿于稅收征管全過程，簡(jiǎn)化辦稅程序，將一窗式管理、一戶式管理、捆綁式管理的理念和方法延伸到所有稅種，變多部門管理為一站式管理，極大方便納稅人。

（一）推廣稅務(wù)管理的“三一模式”和房管部門協(xié)稅護(hù)稅的“一票一證制”。一是稅款征收一體化，即以契稅為把手，對(duì)在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為中涉及的一切應(yīng)納稅款實(shí)行捆綁式管理，對(duì)行業(yè)經(jīng)營(yíng)鏈條中的當(dāng)事各方實(shí)施系統(tǒng)化、精細(xì)化管理，不再分稅種單項(xiàng)征管。二是稅款征收一窗式，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收統(tǒng)一征管窗口，對(duì)開發(fā)企業(yè)及建筑業(yè)在基建及銷售過程中的涉稅事項(xiàng)在地稅辦稅服務(wù)大廳申報(bào)窗口實(shí)施稅收服務(wù)，對(duì)一手房及二手房交易等房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的涉稅事項(xiàng)在政務(wù)大廳一體化窗口提供發(fā)票、受理申報(bào)、征收稅款、審驗(yàn)資料等服務(wù)。三是納稅資料一戶式，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的納稅主體??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及建筑安裝企業(yè)實(shí)施征管資料一戶式儲(chǔ)存，完善納稅評(píng)估機(jī)制進(jìn)行全面監(jiān)控輔導(dǎo)。四是房管、土地部門在辦理房屋和土地權(quán)屬的產(chǎn)權(quán)證照時(shí)，除有地稅部門的契稅完稅證外，還應(yīng)有不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，以發(fā)揮以票控稅作用。

（二）加大清繳力度，采取措施全力壓縮欠稅。一是對(duì)欠稅開發(fā)企業(yè)實(shí)行“等比例清欠”辦法，即欠稅企業(yè)到大廳申請(qǐng)代開發(fā)票時(shí)，必須繳納同比例欠稅，并經(jīng)主管局長(zhǎng)批準(zhǔn)方可開具發(fā)票。二是在開工放線環(huán)節(jié)，對(duì)以前工程要求結(jié)清欠繳稅款，才予辦理當(dāng)年工程相關(guān)手續(xù)。三是在驗(yàn)收環(huán)節(jié)，對(duì)當(dāng)年工程要求結(jié)清稅款后才予辦理接水接電手續(xù)。

（三）實(shí)時(shí)監(jiān)控，開展經(jīng)常性的納稅評(píng)估。一是設(shè)立項(xiàng)目臺(tái)帳實(shí)時(shí)監(jiān)控，強(qiáng)化稅源精細(xì)化管理，嚴(yán)格實(shí)行以工程所在地進(jìn)行項(xiàng)目屬地管理。建立健全項(xiàng)目跟蹤臺(tái)帳，做好基礎(chǔ)資料建設(shè)，對(duì)納稅人報(bào)送資料及時(shí)進(jìn)行整理分析，準(zhǔn)確認(rèn)定納稅人的征收方法，規(guī)范用票管理。二是建立重點(diǎn)工程項(xiàng)目檔案管理，對(duì)每個(gè)基建項(xiàng)目納稅情況進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤，對(duì)申報(bào)計(jì)稅明顯偏低單位，即使督促追繳。三是推行核定征管，對(duì)未設(shè)立會(huì)計(jì)帳簿或設(shè)立賬簿卻不能準(zhǔn)確完整進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，不能提供施工合同、不能提供工程結(jié)算價(jià)款、不進(jìn)行納稅申報(bào)以及申報(bào)計(jì)稅額偏低的單位，推行核定征收方式。四是開展經(jīng)常性的納稅評(píng)估，全面掌握房地產(chǎn)稅收的動(dòng)態(tài)信息，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在的納稅意識(shí)不高的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員深入房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅輔導(dǎo)工作。幫助企業(yè)建立完整的財(cái)務(wù)核算體系；幫助企業(yè)解決與稅收有關(guān)的疑難問題以及輔導(dǎo)納稅申報(bào)是否正確等。及時(shí)同契稅征管中獲取的信息比對(duì)，運(yùn)用納稅評(píng)估的方法，堵塞征管漏洞。

三、對(duì)深化房地產(chǎn)稅收一體化管理的建議

(一)創(chuàng)造和諧的征納稅氛圍。一方面加強(qiáng)稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部培訓(xùn)，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收實(shí)施一體化管理的問題上，要加強(qiáng)稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策的學(xué)習(xí)，要有針對(duì)的開展房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策和會(huì)計(jì)核算制度的培訓(xùn)，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度，明確其收入和成本費(fèi)用的確認(rèn)方式，了解整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)交易的全過程，能夠掌握房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算方式，進(jìn)行納稅調(diào)整和查帳檢查工作，適應(yīng)復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收征管工作。另一方面要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理過程中的相關(guān)政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導(dǎo)上門、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系。啟動(dòng)相關(guān)稅收政策宣傳途徑，舉辦相關(guān)政策培訓(xùn)班等，有針對(duì)、有重點(diǎn)地進(jìn)行宣傳，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)，營(yíng)造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征納稅環(huán)境。

(二)加大日常稅收征管措施和稅務(wù)稽查力度。加強(qiáng)日常納稅評(píng)估和輔導(dǎo)工作，完善“以票控稅、項(xiàng)目管理”辦法，加強(qiáng)發(fā)票管理工作，加大稅收檢查力度，打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。要切實(shí)推行稅收管理員制度，要強(qiáng)化其管理職責(zé)，及時(shí)掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)核算以及納稅等方面存在的問題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時(shí)處理或移送稽查部門處理，及時(shí)有效地打擊稅收違法行為，加大對(duì)偷逃稅等違法行為的處罰力度。

(三)加強(qiáng)聯(lián)合控管力度，建立健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立健全協(xié)稅護(hù)稅的控管網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動(dòng)態(tài)。加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系，建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項(xiàng)目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。如征收契稅的稅務(wù)部門或崗位要將土地使用權(quán)承受方及其承受土地使用權(quán)的交易信息，及時(shí)傳遞給管理房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)有關(guān)稅收的稅務(wù)部門或崗位；要將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方及其房地產(chǎn)交易信息，及時(shí)傳遞給管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)稅收的稅務(wù)部門或崗位；征收契稅的財(cái)政部門要將獲取的房地產(chǎn)交易信息集中傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)，稅務(wù)機(jī)關(guān)再分解傳遞給有關(guān)稅種的主管部門或崗位。同時(shí)，各稅種主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或部門也要將實(shí)施有關(guān)稅收管理過程中獲取的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息，及時(shí)傳遞給契稅征收機(jī)關(guān)。

(四)拓展信息技術(shù)在該行業(yè)征管領(lǐng)域的應(yīng)用，提高征收工作效率。稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，采取有效措施，簡(jiǎn)化辦稅程序，優(yōu)化納稅服務(wù)，方便納稅人繳納稅款。建立健全建筑業(yè)稅收信息管理系統(tǒng)，充分利用房地產(chǎn)稅收一體化信息管理系統(tǒng)從項(xiàng)目登記、發(fā)票開具、申報(bào)管理、納稅評(píng)估、等環(huán)節(jié)進(jìn)行全程數(shù)據(jù)跟蹤，同時(shí)要注重信息管理系統(tǒng)的實(shí)用性、便捷性，既方便納稅人也降低稅收成本。