導語：社區物業管治現狀調研報告一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

物業管理問題是廣大市民普遍關注的一個熱點問題，在社區推廣實施物業管理更是熱點中的難題。社區是若干個群體或社會組織聚集在某個區域里所形成的一個在生活上相互關聯的大集體，是社會生活的載體。社區物業管理是改革開放和社會主義市場經濟的產物，是城市管理的重要組成部分，其管理范圍涵蓋了從居民小區到工商業各類物業項目。加強社區物業管理，有利于城市經濟可持續發展，提高城市的品位，有利于提高城市經營管理水平，促進房地產的保值增值，推動我市城市建設和和諧社會建設。

在深入開展學習實踐科學發展觀活動中，我局組織相關人員，圍繞加強社區物業管理等重點內容，開展開展集中調研，調研的對象主要是城區花園等小區的業主、物管企業工作人員以及社區居委會、相關職能部門的管理工作人員，調查主要采取了問卷調查、隨機訪談、召開座談會、查閱檔案及實地查勘等方式，重點就社區物業管理現實存在的問題以及加強和改進的措施等內容進行分析研究，為開展社區物業管理試點，扎實推進社區綜合管理改革提供參考依據，現將情況報告如下。

一、社區物業管理基本現狀

（一）基本情況

據年我市住房現狀調查，馬店城區（不含社區）現有住房2.51萬套，住房總建筑面積315萬平方米，人均住房建筑面積36.22平方米，分布在馬家店街道辦事處五柳樹、豐坪巷、七口堰、熊家窯等4個社區居委會。4社區總人口約8.7萬人，國土總面積13.85平方公里。截止年底，我市城區共有物業管理企業6家，即達等物業管理公司，物業管理資質等級均為三級，具有物業管理經理上崗證、物業管理人員上崗證的持證上崗人員48人，相關從業人員240人。全面實施物業管理面積80萬平方米，其中住房78萬平方米，社區物業管理尚未全面推開，已歸集公共部位公用設施維修基金318萬元，已有10個住宅小區組建業主委員會，實現了業主自治或委托物業管理公司進行管理。

（二）社區物業管理作法

近幾年來，市房地產管理局認真執行國務院《物業管理條例》，在物業管理方面從開發源頭到建后管理做了大量的細致工作，特別是圍繞業主反映的突出問題，采取了一系列辦法措施，取得了一定成效。具體體現在：

一是加強物業管理法制建設，認真組織開展《物業管理條例》的學習、宣傳、培訓工作。按照原建設部《關于宣傳、貫徹〈物業管理條例〉的通知》要求，分批對房管所、物業管理公司工作人員、業主委員會成員等進行集中學習培訓，要求從業人員持證上崗，先后培訓百余人次，夯實了物業管理基礎，提高了物業管理人員素質，營造了良好的物業管理氛圍。

二是建立了商品住宅專項維修基金管理制度。嚴格按照《省共用部位共用設施設備維修基金實施細則》規定比例繳交，做到記帳到幢、明細到戶、財政監管，保證專款專用，真正用好住房“養老金”，發揮好專項維修資金保障作用。年我局與中國建行三峽分行枝江支行在宜昌率先開通房屋維修資金管理系統。

三是建立了售房合同與物業管理合同同時備案制度。嚴格執行開發企業售房必須簽定前期物管合同，宣傳引導購房人明確物管重要性，切實做到物業管理從源頭上抓起。

四是逐步規范物業管理企業經營行為。通過開展物業管理專項檢查，明確行業規范和崗位規范，進一步明確物業維修、綠化保潔等服務內容和服務標準，做到服務費收支情況公開透明，建立物業管理誠信檔案。

（三）社區物業管理模式

從社會福利分房到住房制度改革，從居民自建住房到房地產開發，適應各種建設模式形成了不同形式的物業管理方式。

一是建管不分物管模式。建管不分的模式決定了物業管理從屬于、依附于、受制于房地產開發商，房地產開發商重建設、重銷售、輕售后的問題沒有根本解決，出于開發下一樓盤的需要，開發公司出資組建物業管理企業，形成誰建誰管，物業管理公司前期介入與接管驗收未落實，造成業主委員會成立后無法按接管內容、接管程序做好驗收接管工作，導致物業管理糾紛。

二是建管分離物管模式。建管分離模式明確了業主委員會的自治權利，要求物業管理企業自主經營自負盈虧。近幾年來，我市在住宅小區開發建設中，麗江花園等一部分新建的設施齊全、綠化率高的小區，由于嚴格執行《物業管理條例》，配備了物業管理用房，建立了專項維修基金，具備了社會化、市場化、專業化物業管理條件，按規定組建了業主委員會，實現了業主自治，聘請有專業資質的物業管理公司從事小區管理，推行業主公約，居住小區業主素質較高，收費率高，使得小區管理規范，居住環境優美，小區和諧穩定。

三是福利性物管模式。實施住房制度改革后，單位公有住房均出售給了單位人或社會人，住房已成為商品融入市場，但其物業仍由原產權單位管理，享受著“單位出大頭，個人拿小頭”的福利性質物業管理模式，由原產權單位聘請門衛、保安、保潔等工作人員從事物業管理，享受單位隱性福利，如電力局的東明小區、政府大院、省化小區、61699部隊生活區及各自成一體單位小院等。

四是業主自治的管理模式。業主自治的管理模式主要是住宅規模小，不具備物業管理條件的小區。一類是在馬店城區以某路、巷、園、市場等命名建造的私人住宅，如私營經濟園、建材市場，其物業管理基本由社區代管；二類是企業破產改制后，原單位住宅區無人管理，如宜昌棉紡廠、枝江啤酒廠等；三類是九十年代中后期由單位改制建設、私人開發的住房，開發后房屋賣給個人不再過問，或是在推行社會化物業管理后由于諸多原因，組建的業主委員會采取自治管理，小區內住戶不繳納物業管理費，僅籌集一點資金維持小區內保潔、門衛。如怡園小區、張垸一至四巷等居民點，主要集中在豐坪巷社區老城區范圍內。

二、社區物業管理存在的主要問題

經調研了解，隨著枝江經濟和城市建設的不斷發展，建設工業強市和濱江宜居城市的步伐不斷加快，社區物業管理服務的整體現狀已不能適應建設活力枝江、和諧枝江的要求，嚴重制約了城市管理和房地產業健康有序發展，主要體現在以下幾個方面。

（一）物業管理體制尚未理順，建設與管理職責不清。

物業管理是一項系統工程，有較強的綜合性和區域性特點，涉及規劃、建筑、供水、供電、供氣、園林、環衛、工商、物價、公安、消防等多個部門，矛盾交織，因此光靠房地產主管部門難以協調，街道辦事處、社區在這方面的綜合協調作用尚未充分發揮。具體體現在以下幾個方面：一是從總體上看，房地產主管部門對物業管理活動擁有監督管理權，如指導成立業主大會、選舉業主委員會，限期改正、撤消不履行職責、侵害廣大業主權益的決定等，但其可操作性不強，且對于社區物業管理的主管機構設置、人員構成、承擔職責等規定不明確，導致物業主管部門在履行物管活動的監管職責上存在諸多難題；二是街道辦事處、社區面對轄區內物業管理現狀，承擔了大量的協調事務性工作，但缺乏法規和政策保障，導致許多業主與物管企業發生糾紛時，首先找街道辦、社區來解決，而社區除了調解、說服教育外別無他法約束相關人；三是業主委員會地位責任不清，缺乏強制力。業主委員會是經全體業主選舉成立、代表業主選聘監督物業管理企業的執行機構，是業主和物管企業的溝通橋梁，但業主委員會主體地位不明確，權利義務不對等，無明確法律地位。

（二）住宅建設零散性及歷史遺留導致物業管理市場化進程緩慢。

改革開放以來，特別是住房制度改革以來，為了盡快解決居民住房問題，政府采取了大量措施鼓勵開發單位、個人多途徑多形式建造了大量的居民住房。這類住房零散性大、標準低、規模小，配套設施不齊全，加之開發商的行為不規范，建設單位的改組、土地使用的不規范導致無序開發，物業無人管，更談不上物管維修基金的歸集，這類住宅建造已有15年左右，絕大部門處于無人管理，房屋年久失修，背街小巷臟亂差，居民意見大，矛盾突出，不安全、不穩定因素較為突出，住宅小區基礎設施配套不齊全，不具備物業管理條件，導致物業管理市場化進程緩慢。

（三）物業管理服務商品意識淡薄，物業管理收費困難。

長期計劃經濟體制下福利分房，單位管修的舊體制造成了業主對社會化物業服務的商品消費意識欠缺。隨著市場經濟的發展和《物權法》的頒布實施，業主對物權的概念已確立，產權意識增強，但物業服務消費觀念尚未形成，主要是業主收入較低，小農觀點強，出錢請人不如自己打掃，缺乏物業服務的商品意識，導致小區物業管理收費難，甚至有些單位推行只服務不收費隱性福利物管，物業管理服務的大氛圍、小氣候尚未形成，物業管理良性運行機制難于建立推廣。

（四）物業服務收費標準偏低，管理費收繳率不高。

據調查，我市新建住宅小區物業管理收費每月標準為0.20—0.65元/平方米。由于我市住宅小區規模偏小物業收費偏低，加之業主物業服務商品意識淡薄，自覺繳納物業管理費的意識差，導致公共設施維護、公共設備日常運行、維修保養、綠化保潔、保安管理及人員工資等物管費用入不敷出，物業管理服務內容和標準降低，長此以往，惡性循環，制約了物業管理行業的健康發展。

（五）物業管理從業人員素質參差不齊。

我市物業管理從業人員大部分來自“轉崗、轉制、轉業”人員及農村剩余勞動力，缺乏正規的專業培訓，從業人員業務水平和操作技能不高，加之部分物業管理企業忽視從業人員的自身建設，既不開展職業道德教育，又不建立健全崗位責任制和考核標準，工作程序、服務內容和質量標準很難到位，管理水平不高，服務質量不好，對業主的合理要求置之不理，導致引發物業管理的矛盾和糾紛。

三、加強社區物業管理的措施和建議

物業管理的最終目標是向社會化、市場化、專業化的方向發展。為進一步加強社區物業管理工作，理順管理體制，完善管理機制，促進濱江宜居城市的建設，提出如下建議。

（一）要進一步提高對物業管理工作重要性的認識，加大對物業管理工作的宣傳力度。

物業管理關系到廣大市民的日常生活和切身利益，關系到城市發展和品位的提升，針對市民物業管理商品消費意識淡薄的問題，要切實加強《物業管理條例》等法律法規的宣傳力度，充分利用報紙、電視等新聞媒介及發放資料、上街咨詢等宣傳方式，全方位、多層次、多渠道進行物業管理政策法規的宣傳，著力營造良好的社會輿論氛圍，使各相關部門單位及廣大市民積極參與和支持社會化物業管理工作，逐步提高物業管理市場化、專業化水平。

（二）要進一步建立完善制度規范，做到物業管理工作有法可依，有章可循。

物業管理是業主委員會代表業主通過選聘物業管理企業，由業主委員會與物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施和相關場地進行維修、養護、管理以及維護相關區域內的環境和公共秩序的活動，涉及各種法律關系和經濟主體，在貫徹執行國務院《條例》的基礎上，出臺符合實際的規范性文件，及時調整物業管理工作中的各種關系。如調整政府相關部門（物業主管部門、街道辦事處、社區、各行業主管部門）之間的關系，明確部門職責；調整主管部門與開發企業、物管企業的關系；調整業主大會、業主委員會與開發企業、物管企業的關系等，在此基礎上，對物業管理工作中出現的矛盾問題制定針對性操作性強的措施和辦法，使社區物業管理做到有法可依、有章可循。

（三）要進一步理順管理體制，強化行業主管部門監管職責。

要按照“政府引導、立足社區，以人為本、因地制宜，以塊為主、屬地管理，部門協調、企業參與，財政扶持、房管指導”的原則，不斷拓展物業管理覆蓋面，切實改善廣大市民的居住環境和質量，推進城市建設和物業服務共同發展。首先要在市政府的指導下，充分發揮各部門、街辦、社區管理協調作用，建立物業管理的協調、監督、考核工作機制；其次要建立社區物業管理工作領導機構和工作機構，協調各相關部門和單位共同做好物業管理工作；第三行業主管部門要積極主動履行監管職能，積極配合街道、社區研究落實社區管理各項措施，及時協調解決物業管理中的突出問題，加強與社區居委會的協調配合，加強對業主委員會的組建、換屆和日常管理工作的指導，規范業主委員會的運作，提高業主委員會自治管理的水平。

（四）要進一步理順物業管理各方關系，建立完善長效管理機制。

街道辦事處、社區居委會、物業主管部門、業主委員會、物業管理企業在社區物業管理中既有各自的職責分工，但又同是物業管理的主體，因此要理順上述各方在社區物業管理中的關系，各方應按照有關法規、政策履行好各自職責義務，加強協調配合和指導監督，共同促進社區物業管理水平的提高。

1、市房管部門應加強對物業管理企業、開發企業和業主委員會工作的指導監督，強化日常管理，規范物管行為。一是強化對前期物業管理備案的監管，業主委員會成立后，嚴格按管理程序、內容、標準做好驗收移交工作，要把前期物管資料和管理用房移交作為監督重點；二是強化住宅維修專項資金歸集使用的監管，確保專款專用；三是強化對物業服務合同簽訂和履行合同情況的監管，進一步明確業主、物管企業的責權利。

2、街道辦事處要負責指導社區物業管理工作的開展，社區居委會應指導協調業主委員會具體實施。按照“以塊為主、屬地管理”原則，參與制定和界定物業管理服務區域，并參與業主大會的籌建和換屆工作，指導和監督業主委員會、物管企業的行為，牽頭召開社區聯席會議，協調解決社區管理出現的各類矛盾和問題，加強對社區內物業安保和綜合治理工作的監督檢查。

3、業主大會由社區物業管理區域內全體業主組成，業主委員會是業主大會的執行機構，代表全體業主的利益，負責選聘物管服務企業，積極配合社區居委會和物業管理企業妥善處理小區管理中出現的問題，并自覺接受政府有關部門的指導。

4、物業管理企業是經業主大會選聘的市場化、專業化、社會化服務企業，它在小區管理中要嚴格執行行業規范，認真履行與業主委員會簽訂的物業服務合同，積極主動地為小區業主提供優質服務，自覺接受政府有關部門及業主的監督，為業主創造一個良好的居住環境。

總之，要在理順各方關系的基礎上建立社區、業主委員會、物管企業三位一體的長效管理機制，做到從規劃建設時介入，從前期物業管理抓起，形成職責分明、措施得力、運轉高效的社區物業管理系統，切實調動各方面的工作積極性，促進社區物業管理工作健康發展。

（五）要進一步做好社區基礎工作，因地制宜確立社區物業管理模式。

1、新建住宅小區要嚴格執行《物業管理條例》，走社會化、市場化、專業化的物管道路。一是新建住宅小區要嚴格執行規劃方案。按照配套完善、環境優美、交通安全的要求建設住宅小區，同時嚴格按標準做好專項維修資金的歸集工作；二是要嚴格落實竣工備案制度和配套設施交付使用制度，建立前期物業管理介入制度、物業管理項目接管驗收制度，完善物業管理移交手續；三是新建小區在交付使用后要按照法規及時成立業主大會，選舉業主委員會，選聘有資質等級的物業管理企業實施物業管理，確保從規劃建設施工到售后物管一條龍服務，使物業管理從開始設計就走上規范化道路。

2、整改后住宅舊區要因地制宜納入社區物業管理范圍。單一的模式不能適應社區物業管理的需求，要根據物業的特點和居民的需求，采用不同的管理模式。一是在社區管轄范圍內，經整治具備條件的住宅小區，可由社區組織成立業主委員會，選聘物管企業，建立“社區、業主委員會、物管企業”三位一體的長效機制，按照不同小區的特點，采取多種方式實施物業管理服務；二是經整治不具備條件的社區，可暫由社區組織下崗失業人員和“零就業”家庭人員，或者“志愿者”從事物業服務，進行保潔、保綠、保安等基礎物管工作，所需資金由財政部門予以扶持；三是規模較小，零星開發的住宅樓，可采取“樓棟管理”模式來解決有人管事的問題，由社區選聘專人組織管理，協調解決居民的實際問題，并采取循序漸進方法實施市場化物業管理。

（六）要進一步培育小區業主的主體意識，營造良好的物業管理氛圍。

當前大部分業主的權利意識剛剛萌芽，參與意識較低，對政府的依賴心理較重，街道、社區和有關部門要針對性地加強政策法規宣傳和引導，讓逐步推行市場化、專業化物業管理的理念深入人心，逐步培養業主的主體意識、權利意識和參與意識，使之能夠主動參與、支持配合社區、業主委員會及物業管理企業的管理工作，共同建設社區美好家園，把枝江打造為環境優美、經濟繁榮、充滿活力、和諧穩定的濱江宜居城市。