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市是我國著名的旅游圣地，近年來，一種全新的房地產投資業態――“旅游公寓”正在該市悄然興起。所謂“旅游公寓”又稱產權式酒店，是指投資者購買酒店的某一間客房后，將其委托給酒店管理公司經營以取得收入，投資者同時獲得管理公司贈送一定期限的免費入住權。這種置業方式兼具房地產投資、酒店經營投資、休閑產業投資等特性，引起了不少投資者的關注。

為了加強對旅游公寓的稅收征管，市地稅局組織專人進行了調研。截止到目前，我市共有旅游公寓（其中兩處尚未營業）五處，其經營模式大同小異。如井武公寓（簡稱甲方）與各產權戶（簡稱乙方）簽訂的協議規定：甲方負責日常的經營管理，每年按乙方購房價格的5%支付租金，如果甲方當年經營客房的盈利超過了乙方購買價格的5%，則超額利潤由甲乙各分50%。另外，乙方每年享有200個積分范圍內（差不多十天左右，居住天數按照淡旺季分別規定了不同的積分）的免費入住權，在自住期間，乙方要服從甲方管理，并繳納居住期間的水電費，如果超出積分范圍居住的，乙方可以享受50%的房價折扣。

從協議內容可以判斷，其實質上是一種乙方向甲方出租房屋使用權的行為。按照相關稅法規定，甲方繳納的稅費涉及到營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅以及企業所得稅，乙方繳納的稅費涉及到營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、個人所得稅、房產稅以及城鎮土地使用稅。經過核實，目前只有甲方按實際取得的營業收入申報了營業稅金及附加后，其他稅收均未如實繳納。那么，這一現狀是如何造成的呢？究其原因，不外乎以下三點：

一是我市產權式酒店的購買者多為外地自然人投資者，并且有相當部分來自北京、上海、江蘇、浙江、南昌等地，其牽涉的稅種多，稅額小且稅款零星分散，在征管上存在一定的難度。

二是按照規定，凡是房屋租賃經營的，必須取得房產管理部門頒發的《房屋租賃許可證》、公安部門頒發的《房屋租賃治安管理許可證》以及和鄉鎮、街道辦事處簽定的《房屋租賃計劃生育責任書》。但是在實際操作中，相關職能部門管理并未到位，房屋租賃市場基本上處于無序、監督不力的狀況。如果僅靠地稅部門的力量來規范這塊稅收，力量稍顯薄弱。

三是旅游公寓都是新辦企業，財務人員素質參差不齊，有些財務人員未對支付租金的票據（沒有取得房屋租賃發票）進行審核，從而導致了這塊稅收流失。

為了更直觀地反映甲乙雙方的稅收組成，我們舉例分析。井武公寓2005年度取得營業收入777454.60元，已申報繳納營業稅金及附加42760元，全年累計支付業主租金268847.30元，當年發生虧損16351.65元。張某于2004年末投資12萬元購入了一間客房，并委托甲方管理，井武公寓2005年度未實現利潤，乙方也未回來居住。按照協議規定，張某當年實際獲得的租金收入為120000×5%＝6000元。那么，張某當年應繳納的稅費如下：

一、印花稅。應適用“財產租賃合同”稅目繳納印花稅：6000×1‰＝6元。

二、營業稅金及附加?！妒€人出租房屋地方稅收征收管理暫行辦法》（贛地稅發[2006]2號）第三條規定，個人出租房屋實行按期征收的，其營業稅的起征點為月租金收入1000元。由于張某按月取得的收入僅為500元，未超過起征點，無需納稅。

三、個人所得稅。張某每月收入未超過800元免征額的規定，無需納稅。

四、房產稅。張某全年應納房產稅：6000×12%＝720元。

五、城鎮土地使用稅。根據張某提供的土地使用證，其實際占地僅為2個平方米，全年應納城鎮土地使用稅：2×3＝6元。

綜上所述，張某全年累計應納地方稅費為732元，經過測算，井武公寓所有業主全年累計應納稅費在36000元左右。這筆稅款雖然不大（未考慮房屋銷售環節的稅收），但是假以時日，隨著旅游公寓規模的逐漸壯大，產權人收益的逐步遞增（如現在已有一戶公寓將年租金額定為8%），其必將成為我市地稅增收的新亮點。為了加大征管力度，避免日后征納雙方矛盾的激化，我局應做好以下幾項工作：

一、破解三個稅收難題

（一）自住期間是否確認為收入征收營業稅

雙方簽訂的協議規定，業主有權在積分范圍內免費居住。那么，免費居住期間是否應視同銷售對旅游公寓征收營業稅呢？由于乙方在此期間無需繳納住宿費（即使未居住也得不到任何形式的補償），按照《營業稅暫行條例實施細則》第四條規定：營業稅納稅義務人是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為；有償是指取得貨幣、貨物或其他經濟利益；單位將不動產無償贈與他人的行為，視同銷售不動產。據此可以判斷，甲方只是一種無償提供房屋使用權的行為，顯然不應征收營業稅。

協議還規定，如果乙方超過積分范圍居住的，可以享受50%的價格折扣，這項業務的計稅依據如何確定存在兩種不同的觀點：一種觀點認為，營業稅相關稅法規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權核定其營業額。雖然甲方只取得了一半收入，但是稅務機關有權調整，將其稅基還原成計算折扣時的基數。另一種觀點認為，《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅［2003］16號文）明確：單位和個人在提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中減除。據此，甲方可以按折扣后的金額申報納稅。從法理上分析，第二種觀點更具說服力。

（二）自住期間是否確認收入征收企業所得稅

旅游公寓在業主免費居住期間沒有取得任何收入，對其征收企業所得稅缺乏法律依據。按照《企業所得稅稅前扣除辦法》規定，稅前扣除的確認應遵循以相關性原則，即納稅人可扣除的費用從性質和根源上必須與取得應稅收入相關。旅游公寓在申報繳納企業所得稅時，應該將乙方居住期發生的相關費用從成本中剔除出來。

業主超積分居住時，甲方申報繳納企業所得稅，確認收入的原則是否和營業稅一致呢？《國家稅務總局關于企業銷售折扣在計征所得稅時如何處理問題的批復》（國稅函【1997】472號）規定，納稅人銷售貨物給購貨方的銷售折扣，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算征收所得稅；如果將折扣額另開發票，則不得從銷售額中減除折扣額?？梢姡募鞔_的主體只是工業企業，服務性企業不能參照這一規定執行。這就表明，無論甲方在賬務上對折扣收入如何處理，都要全額申報繳納企業所得稅（不能按折扣后的數額）。

（三）對乙方獲得的分紅該如何征稅

按照協議規定，如果甲方當年經營每套客房的盈利超過了其購價的5%，超出部分雙方各分得50%。此時，地稅機關對乙方該如何征稅呢？從表象上看，這一行為似乎兼具投資性質，而投資與出租的稅收處理方式是完全不同的。如果乙方以房產投資，參與對方利潤分配，其分得的稅后利潤應確認為“股利”性質的所得，要按“股息、利息、紅利所得”應稅項目繳納個人所得稅，不再征收營業稅和房產稅（按房產原值計算征收）。但是，征稅首先要基于“實質性”原則，盡管協議約定了乙方享有一部分盈利，只要雙方沒有事先辦理投資注冊手續，乙方分回的利潤應該視同租金收入，照章繳納營業稅和房產稅。

二、加大稅法宣傳力度

面對目前旅游公寓各產權戶納稅意識差、未能按時主動進行納稅申報的特點，我局應該通過各種渠道，采用多種形式，廣泛開展私房租賃稅法的宣傳，提高納稅人自覺納稅意識。面臨即將到來的全國第十五個稅收宣傳月活動，我局應抓住這一契機，針對旅游公寓開展專門的宣傳活動。如果時機成熟，還可以組織旅游公寓的財務人員進行財務知識與稅收業務培訓，從源泉上杜絕其幫助出租方逃避稅收的行為。

三、進一步完善代扣代繳和委托代征制度

按照個人所得稅相關稅法規定，旅游公寓應就支付給出租方的租金負有代扣代繳稅款義務。依據現行稅法規定，在房屋租賃法律關系中，承租人并無扣繳出租人名下應納的除個人所得稅以外其他稅種的法定義務。按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，如果房屋“產權所有人、承典人不在房產所在地”或“產權未確定及租典糾紛未解決的”，由房產代管人或者使用人繳納房產稅。考慮到這塊稅收零星分散及征管難度大等因素，我局完全可以采取委托代征的征收方式。在于旅游公寓協商一致后，與其簽訂《委托代征稅款協議書》和核發《委托代征證書》，委托其代征各產權戶應納的營業稅金及附加、城鎮土地使用稅以及印花稅。

四、建立健全稅源登記檔案，加強部門配合

納稅人應自房屋出租行為發生之日起三十日內向房屋所在地主管地稅機關辦理納稅登記手續并向地稅機關報送房屋出租合同。目前，旅游公寓已經如實向茨坪分局報送了房屋出租合同，但所有產權戶均未辦理納稅登記手續。為了將其納入正常管理范疇，我們不但要認真做好個人出租房屋稅款征收入庫的各項基礎工作，而且還要做好稅源資料的搜集整理工作。茨坪分局應對這一行業的房屋出租行為建立專門的稅源登記檔案。此外，我局還要加強與房管、公安、工商、街道辦事處等部門的密切配合，通力協作，共同建立一個規范化管理的私房租賃市場，并與這些等部門建立信息共享和完善稅源信息的傳遞機制。

五、借鑒外地先進經驗，核定綜合征收率

私人出租房屋涉及的稅種較多，稅負較重，計算過程也比較復雜，納稅人普遍具有抵觸情緒。為改變這一現狀，有一些省市的地稅部門做了變通處理。如《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》（京地稅征〔2003〕685號）規定，對個人出租房屋應征收的各項稅費應按規定計算。為便利征收，降低稅收成本，也可采取按每一百元應稅收入含五元的稅額的負擔水平統一計算應納稅額，即按實際收入的5%計征。對于個人轉租或再轉租以及非房產稅、城鎮土地使用稅征收范圍的個人出租房屋取得的收入，按實際收入的2.5%計征。個人所得稅按照現行辦法進行申報納稅，不得并入綜合征收率征收。

雖然該文內容的合法性值得商榷，但是這種計稅方法確實是簡單易行，不需要考慮起征點等因素，可操作性極強，在某種程度上減輕了納稅人的稅收負擔，還曾作為先進經驗在《中國稅務報上》予以推廣。因此，建議省局借鑒北京市地稅局的做法，出臺相應政策，確定一個綜合征收率，既減輕了稅務部門的工作負擔，又充分體現了人性化管理。