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房屋買賣合同近幾年，隨著社會經濟的快速發展，各種形式的房屋買賣合同糾紛案件增多，我們在審理各類房屋買賣合同糾紛案件中遇到許多新型疑難爭議問題，按照上級法院的部署，我們對有關疑難和爭議問題及相關討論意見進行了調研和歸納，請大家共同參入討論研究，也請上級法院明確和統一指導性處理原則或意見。

一、審判實踐實踐中存在的疑難爭議問題及討論意見

1、關于農村房屋拆遷補償利益進行轉讓（即關于回遷安置房屋的買賣）合同的效力問題。

近幾年的舊村拆遷改造過程中,部分村民(有一些改為居委會)不想要回遷房，而拆遷人又不同意給與貨幣補償，因此，村民為了將拆遷回遷房屋盡快變現為資金，于是將拆遷補償安置的房屋預先對外出售。具體交易模式如下：民房的所有人與他人簽訂買賣(轉讓)協議，約定:將其舊房拆遷后將來補償(回遷安置)的樓房轉讓給受讓人，受讓人支付一定的對價,受讓人以被拆遷人的名義,按照當地(本村)拆遷補償安置方案參入挑選回遷安置房,根據挑選的回遷安置房屋的狀況與出讓方進行貨幣結算。簽訂轉讓（買賣）合同后后，受讓人給付了出讓人一定數額的價款（有的是定金，也有的一次性給付全部價款），出讓人取得了回遷安置的新樓房后，又不同意轉讓了，遂發生糾紛。訴訟中，雙方對該（買賣）轉讓合同的性質和效力發生爭議，如何認定該合同的性質和效力。

第一種意見認為，轉讓雙方間實質上存在房屋拆遷補償合同的權利義務的概括轉讓，出讓方將其與拆遷人間房屋拆遷補償合同的權利義務概括轉讓給受讓人，此種情況下，應當通知拆遷人作為第三人參加訴訟，拆遷人同意轉讓的，則雙方間轉讓合同合法有效，否則就是無效。

第二種意見認為，轉讓雙方間實質上是房屋拆遷補償權利的轉讓，即出讓方將其依據當地（本村）拆遷補償政策取得補償安置房屋的權利轉讓給受讓人，受讓人給付相應價款。此種情況下，拆遷人一般不干涉出讓方的轉讓行為，按照統一的拆遷補償安置辦法給與拆遷補償安置。因此，轉讓雙方當事人間轉讓合同合法有效，無需通知拆遷人作為第三人參加訴訟。轉讓雙方通知拆遷人就可以了。

第三種意見，轉讓雙方就是單純的房屋轉讓合同，由于簽訂轉讓合同時，轉讓的房屋不確定，因此，雙方間轉讓合同不成立。

審判實踐中，贊成第一種和第二種意見的人較多，體現了當事人的意思自治，維護誠信交易。但也有部分贊成第三種意見。此類糾紛比較普遍，上級法院應當就本地發生的類是糾紛統一處理意見。

2、商品房買賣（預售）合同糾紛中，出賣人對逾期辦證行為免除違約責任的“出賣人的原因”如何理解和適用問題。

按照司法解釋的規定，由于出賣人的原因，買受人不能按合同約定期限辦理房證，出賣人要承擔違約責任。此處“出賣人的原因”的范圍如何確定，能否認為：不是出賣人本身直接的原因，出賣人就不承擔違約責任？可能存在水、電、煤氣、暖等配套施工部門逾期配套施工，或者是建筑施工單位逾期完工的原因，也可能是工程驗收監督部門逾期驗收備案、拆遷戶逾期搬遷影響房屋施工的原因，在以上幾種情況下，出賣人都可以免除違約責任嗎？

實踐中，一般從寬掌握。通常情況下，可以考慮出賣方是否已經充分考慮和注意到了相關的因素，并已經為此盡到了合理范圍和限度的努力，出賣人已經充分做到了應盡的本職義務，就可以考慮將有關情況作為免責事由。具體主要體現在相關行政管理部門的職能（驗收備案、產權初始登記）行使的事項上，如果因該方面的原因，一般免除出賣人逾期辦證的違約責任。但諸如水、電、煤氣、暖等配套施工，以及出賣人自己完成拆遷補償安置的拆遷戶逾期搬遷，不應作為逾期辦證違約責任的免責事由。請上級法院對此能統一指導意見。

3、房屋買賣合同中關于稅、費負擔的約定條款的效力問題。

房地產轉讓過程中，在辦理房屋所有權或土地使用權變更（轉移）登記時，需要繳納登記費、工本費測繪費、印花稅、營業稅、個人所得稅、契稅等多種稅和費，多數轉讓合同中約定“交易過戶過程中發生的一切費用由受讓方承擔”。發生糾紛后，雙方對“一切費用”的解釋有爭議。受讓方認為，“一切費用”僅指登記費、工本費測繪費等各種費，不包括營業稅等各種稅，按照法律規定，營業稅、個人所得稅等稅應當由轉讓方交納；轉讓方認為，按照交易習慣，“一切費用”統指各種稅、費。

實踐中，一種意見認為，可以按照通常的交易習慣理解為“一切費用”包含了各種稅、費。其效力問題，雖然國家稅法規定出讓方（出賣人）是營業稅、個人所得稅、增值稅等稅的法定納稅人，屬于法定的納稅義務，但是房地產轉讓的雙方當事人可以約定該繳費、繳稅義務由某一方承擔，該約定對雙方當事人具有約束力，當事人應當照約履行，但該約定不能對抗稅務機關及第三方。另一種意見認為，國家稅法規定營業稅、增值稅、個人所得稅等稅應當由出讓方(賣方)交納，這是法定義務，不能由當事人自行約定承擔義務人，此種約定條款無效，應當按照國家稅法規定確定稅費的承擔。

多數人同意第一種意見，因為民間交易中，一般是約定房屋轉讓的總價款，前提是將來過戶所需繳納的全部費用由買方負擔，與賣方無關，這也是民間通行的做法。

4、房屋買賣中的抵押限制問題。

出賣人將自己的房屋賣與買房人之后，在沒有辦理所有權轉移登記之前，又以該房屋設定抵押的，買房人可以要求解除房屋買賣合同并主張懲罰性違約金，但如果買受人堅持要求出賣人繼續履行合同，請求法院判令出賣人協助辦理房屋所有權轉移登記手續的，如何處理?

在情況下，我們一般建議買房人首先另行訴訟，請求確認抵押無效，解除抵押登記，否則，即使法院判決賣房人協助辦理房屋所有權轉移登記手續，房管部門也因為存在抵押限制而無法辦理。但是，有個別少數當事人不同意提起確認之訴，是否應當判決駁回其請求，等抵押解除后再行主張權利。

5、關于單位與職工之間騰退福利房問題。

職工基于與工作單位原存在的勞動關系，工作單位分配給職工的住房，職工按月繳納一定數額的租金，屬于福利待遇，如果職工離開單位后，單位要求職工騰出房屋，法院是否受理？能否按照房屋租賃合同糾紛進行處理。過去法院曾經處理過很多的此類案件，是按照房屋使用權糾紛或房屋租賃合同糾紛處理的，通常情況下，如果職工離開了原工作單位，就應當退出單位分配的房屋。但是現在，考慮到執行問題、社會穩定問題、信訪等綜合問題，是否決定對此類糾紛法院一律不受理，理由是：職工與單位間原存在管理與被管理的隸屬關系，安排職工居住使用房屋基本上系由工作單位單方指定，因此，雙方就此產生的權利義務關系不是平等主體之間通過磋商后以契約的形式建立的，雖然職工也按月向單位收取極少數額的租金，但雙方之間并不屬于通常意義上的平等民事主體間的房屋租賃合同關系，故雙方因房屋的居住使用產生的糾紛不屬于人民法院受理民事案件的范圍，法院不應受理。

但是問題是，如果法院對此類問題不受理的話，職工離開工作單位后拒絕騰房的，工作單位就沒有救濟途徑了，單位的合法權益怎么保障。

對此問題，請上級法院統一明確指導性意見。

6、關于對違法建筑買賣（轉讓）合同中的拆遷補償利益的處理問題。

按照法律規定和上級法院指導意見，對于國有土地上的建筑物，如果沒有辦理建設工程規劃許可證（土地證和房產證都沒有），則屬于違法建筑，當事人要求確認權屬的，法院不受理。對于涉及違法建筑的買賣合同糾紛，法院應當作為民事案件受理，一般應判決認定買賣合同無效。對于此類合同的效力認定，比較簡單，但是問題是，違法建筑進行買賣后，違章建筑進行拆除時，拆遷人給與違章建筑補償安置（高區、孫家疃等地有這種情況），也就是說，盡管關于違法建筑的買賣合同無效，但是違章建筑確實帶來了拆遷補償利益，該拆遷補償利益應當歸誰？如何分配？存在不同的討論意見：

第一種意見認為，既然認定關于違章建筑的買賣合同無效，無效合同應當返還原物，因此，違章建筑帶來的拆遷補償利益應當歸出賣人。

第二種意見認為，雖然關于違章建筑的買賣合同無效，但是該買賣標的物確實具有較高價值，如果單純返還原物則對買受人明顯不公平，本著公平原則，可以考慮根據發生買賣關系的年限對拆遷補償利益按照一定比例進行分配。

對此問題，多數人認為第二種意見比較合理，但是目前缺乏依據，請上級法院對此能夠統一意見。

7、對于劃撥土地上房屋買賣合同效力問題

按照法律規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房屋的，應當經有批準權的人民政府批準并補繳土地出讓金。在處理具體糾紛時，凡是在審理過程中沒有經過政府批準的，是否都一律認定房屋買賣合同無效？但是，由于目前土地和房屋權屬登記是兩個行政部門分別管理的，房管部門在辦理房屋所有權變更登記時，不考慮土地性質和土地用途，一般都給與辦理了房屋所有權變更登記，在此情況下，是否還認定房屋買賣合同無效？此種情況多出現在已經農轉非（集體土地變為國有土地）的城中村里的舊房屋（有的是別墅），也有的是過去機關、事業或企業單位利用劃撥國有土地建設的樓房，以上情況（土地是劃撥，未經政府批準轉讓房屋，轉讓的房屋已經辦理產權過戶，但沒有辦理土地使用權變更登記）的房屋買賣合同的效力如何認定。

多數人認為，如果轉讓的房屋已經辦理產權過戶，盡管沒有政府批準，也應當認定買賣合同有效，只是在辦理土地使用權變更登記時，由土地管理部門責令買受人補繳土地出讓金。

8、商品房買賣合同糾紛中房屋交付條件問題。

按照建筑法和房地產法規定，房屋（當然包括商品房）建成后必須經驗收合格后才能交付使用。此情況下的驗收合格應當是土建、裝飾、水電暖煤氣、硬化、綠化等方面的綜合驗收。但是，近幾年的房地產開發建設中，開發商出售的房屋通常屬于成片開發（俗稱住宅小區），開發建設周期較長，整個小區綜合驗收的時間較長，但出售的單棟樓體一般不影響業主正常使用，為此，將了縮短房屋交付期限，很多商品房預售（買賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗收合格，而不是綜合驗收合格。對此，如何掌握？實踐中存在兩種不同意見：

第一種意見，按照合同約定，即如果商品房預售（買賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗收合格，而且交付的房屋也通過單體竣工驗收（建設單位組織施工、監理、設計、勘察等聯合驗收），同時，交付的房屋也具備水電暖煤氣等設施齊全，具備基本的使用功能，就可以認定為具備交付條件。無需通過綜合驗收。

第二種意見認為，建筑法和房地產法規定房屋必須經驗收合格后才能交付使用，屬于強制性規定，且規定的驗收合格應當是綜合驗收合格，因此，合同約定的單體驗收之交付條件違反了法律的強制性規定，應當是無效，一律認定房屋交付條件必須是綜合驗收而非單體竣工驗收。

實踐中，多數采用第一種意見。省高院2011年的民事審判會議既要中提到該問題，但沒有具體的意見。

9、農村（集體土地上的）房屋買賣合同糾紛中，因出賣人（一般是部分共有人）無權處分共有房屋而造成買賣合同無效的損失認定和分配問題。

前幾年，對于因買受人資格問題（不是本村集體經濟組織成員）造成農村（集體土地上的）房屋買賣合同無效情況下，損失如何處理，我們已經統一了處理意見，即按照買賣關系發生的年限對房屋增值部分損失按照一定比例進行分配。但是，對于因出賣人無權處分共有房屋（部分共有人出賣共有房屋）而造成買賣合同無效的損失問題，沒有確定。實踐中，有兩種意見：

第一種意見，按照買賣行為發生的年限對房屋增值部分損失按照一定比例進行分配。此種做法是參照因買受人資格問題造成農村房屋買賣合同無效后的損失賠償原則來處理。

第二種意見，只是判令返還財產，出賣人退還買受人購房款及法定孳息，不考慮增值部分的損失。

以前多數情況下是按照第二種意見處理的，部分案件是按照第一種意見處理。請上級法院明確統一意見，應當按照哪一種意見處理。

10、關于以房抵債情況下的房屋買賣合同效力問題。

近些年，房產開發公司因為無力支付開發建設費用或工程款，開發公司以開發建設的房屋（有的建成，有的尚未開工或竣工）抵頂工程款或材料款，準許施工方或材料商對外出售（或預售）房屋。施工方或材料商與購房人簽訂房屋買賣（預售）合同，該些合同的效力如何認定。實踐中存在多種情況：

第一種情況，發生糾紛時，開發商已經將抵債的房屋建成并交付施工方或材料商，此時，施工方或材料商與購房人簽訂的房屋買賣合同應當屬于有效，但是在判令施工方或材料商交付房屋并辦理產權過戶手續時，應當追加開發商為第三人，判令第三人協助過戶，因為，開發商沒有將房屋所有權轉移登記給施工方或材料商，過戶時，需要開發商出手續。

第二種情況，發生糾紛時，開發商沒有將抵債的房屋建成或交付給施工方或材料商，此時，施工方或材料商與購房人發生房屋買賣合同糾紛，也應當追加開發商為第三人。在此，一般又存在兩種情況：1、如果開發商表示同意交付抵債的房屋，則該種情況與第一種情況相同。2、如果開發商不同意交付或無法交付抵債的房屋，在此情況下，施工方或材料商與購房人簽訂的房屋買賣合同屬于效力待定還是無效？畢竟是施工方或材料商在還沒有取得抵債房屋的所有權或處分權的情況下與購房人簽訂的房屋買賣合同，應當認定無效。

第三種情況，施工方或材料商為了出售抵債的房屋，收取了購房人的房款，而為了讓開發商協助辦理按揭貸款和辦理房屋過戶手續，一般由開發商與買房人直接簽訂房屋預售合同（或買賣合同）。在此種情況下，開發商與買房人簽訂的房屋預售合同（或買賣合同）的目的是為了辦理房屋交付手續、辦理按揭貸款、辦理房屋所有權轉移登記等手續，開發商與買房人不存在實質上的房屋買關系，那么該房屋預售合同（或買賣合同）對開發商和買房人是否具有約束力？開發商是否應當按照合同約定履行交付房屋、協助辦理房屋所有權轉移登記手續的義務？是否該承擔逾期交房、逾期辦證或不能交房的違約責任。對此有不同意見：第1種意見認為，開發商與買房人簽訂的房屋預售合同只是為了辦理按揭貸款、辦理房屋所有權轉移登記等手續，雙方并不存在實質上的房屋買關系，買房人也沒有向開發商支付購房款，因此，房屋預售合同對開發商不具約束力，無需承擔違約責任。第2種意見認為，由于開發商與施工方或材料商簽訂的以房抵債合同應當屬于轉預售合同關系，只要在訴訟過程中開發商具備了房屋預售條件，就應當承認該合同有效，反之就無效。施工方或材料商與買房人間的房屋買合同應屬于房屋預售合同關系，如果開發商具備房屋預售條件，施工方或材料商接受轉預售，就可以承認合同有效。開發商與買房人簽訂的房屋預售合同屬于施工方或材料商將其與開發商間房屋預售合同中的權利（交付房屋、協助過戶）轉讓給買房人，開發商與買房人簽訂的房屋預售合同對開發商具有約束力。

以上情況下的處理原則和處理意見，請上級法院明確指導意見。

11、參入合作開發房地產的一方出售商品房的合同效力問題。

近些年，許多公司或個人參入與有開發資質的房產公司合作開發建設房地產，雙方約定，以開發公司名義開發建設，合作雙方對建成的房屋按比例分配，各自出售分配的房屋，但是，在辦理過戶手續時，買房人需與開發公司簽訂預售合同。此種情況下，由于參與合作開發的公司或個人不具備開發資質，分得的房屋需要登記在開發公司名下，在出售房屋時需要借助開發公司名義，因此，處于被動地位。參與合作開發的公司或個人與買房人發生房屋買賣糾紛時，也存在多種情況，且發生糾紛的各種情況與上一條講的出售抵債房屋的情況基本一樣，也存在參與合作開發的公司或個人能否取得分成樓房、開發公司與買房人簽訂的房屋預售合同的性質和效力問題。請上級法院，對此類問題也一并明確指導性意見。

12、關于“二手房”買賣合同效力問題。

對于近幾年盛行的“二手房”買賣，審判實踐中主要遇到以下幾種類型：（一）出賣人將已經取得完全所有權的房屋對外出售，與新的買受人發生房屋買賣合同糾紛；（二）、出賣人只是與開發商簽訂房屋認購協議或預售合同，未付清全部房款，在房屋尚未交付的情況下，出賣人又將購買的房屋出售給他人，此種情況類似“炒樓花”；（三）、出賣人與開發商簽訂房屋預售合同，已經付清全部房款，房屋已經交付，但還沒有辦理房屋過戶，出賣人又將購買的房屋出售給他人，與新的買受人發生房屋買賣合同糾紛；

上述第（一）種情況下發生的房屋買賣糾紛一般情況下法律關系較為單一，比較容易處理；第（二）種情況下的買賣糾紛較為復雜，實際上屬于房屋買賣合同的權利義務的概括轉讓，發生糾紛時，如果買賣的房屋沒有建成或開發商不同意轉讓行為，則轉讓（買賣）買賣雙方間的買賣合同就會因出賣人無權處分而無效；

對于第（三）種情況較為普遍，雖然出賣人已經付清房款，房屋已經交付，但由于沒有辦理房屋過戶，出賣人沒有取得完全所有權，如果買受人要求繼續履行合同、協助辦理過戶手續，怎么辦？實踐中存在多種不同做法：第（1）種做法，由于出賣人已經付清房款，房屋也已經交付，房屋產權已經沒有爭議，出賣人有權處分該房屋，可以直接判決出賣人向買受人交付房屋并辦理過戶手續；第（2）種做法，由于出賣人尚沒有取得完全所有權，需要開發商（原始產權人）表態是否同意出賣人出售該房屋，如果同意，則出賣人有權處分，買賣合同有效，如果開發商（原始產權人）不同意，則出賣人無權處分，買賣合同無效；第（3）種做法，需要追加開發商（原始產權人）作為第三人參加訴訟，如果第三人同意出賣人出售該房屋，則買賣合同有效，在此情況下，是判決開發商直接協助買受人辦理房屋過戶手續還是判決出賣人辦理過戶手續，因為，如果需要法院強制執行的話，必然涉及到開發商（原始產權人）的利益，但是，如果直接判決開發商（原始產權人））協助買受人辦理房屋過戶手續，則國家利益受到損害，因為，這樣就減少一次房屋交易手續，國家就少收取一次交易的稅費。正常情況下應該是，開發商（原始產權人）將房屋過戶給買房人（即下手買賣的出賣人），買房人（下手買賣的出賣人）再過戶給買受人。在此情況下，我們應當怎么掌握？請上級法院規范該方面意見。

13、自然人之間房屋買賣合同中的違約金標準問題。

自然人之間的房屋買賣合同中對于逾期付款、逾期辦證的違約金數額約定過高、或者沒有約定的情況下，當事人主張違約金或者請求降低違約金數額，參照什么標準計算，是否可以參照最高法院《關于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題司法解釋》的有關規定處理。請上級法院明確指導意見。

14、關于“擅自處分”房屋買賣合同效力問題，善意取得如何掌握

近年來，存在大量因為部分共有人處分共有的房屋而發生的糾紛案件，此類性的案件大體上有以下幾種情形：（一）、部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；（二）、夫妻一方處分了夫妻共有的房屋；對于第（二）種情形中又存在兩種不同情況：（1）、夫妻一方將夫妻共有的房屋處分給了外人；（2）、再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己單方的子女。以上各種不同形式的“擅自處分”行為，有其共同點，但也有一定區別。通常情況下，我們一般這樣掌握：

對于第（一）種情況，部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；對于此類合同的效力，一方面要看買受人是否構成善意有償取得，另一方面要看主張權利的其他共有人是否構成知道或者應當知道的情形。重點調查以下方面的事實：房屋的來源、房屋所有權證登記的產權人或共有人情況、買賣前房屋的占有使用情況，買賣行為發生的時間長短、買受人支付房屋價款是否符合當時的市場價格、房屋價款是否支付、買房人購買后占有使用情況、買賣房屋的交付以及權利憑證（產權證、土地證等）的交付情況、其他共有人距離買賣房屋的遠近及關心程度、其他共有人知曉房屋買賣行為的可能性大小、有無辦理所有權轉移登記。對于第（一）種情況的買賣合同，多數情況下按照善意有償取得來處理。

對于第（二）種情況，夫妻一方處分了夫妻共有的房屋。重點調查的事實除了同第（一）情況外，還要看：出賣房屋時的夫妻關系如何、買賣房屋前后夫妻占有使用房屋的情況。

對于第（二）種情況中的第（2）種情形，再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己單方的子女。該種情況下多數存在處分人與子女惡意串通，故意轉移財產。除了考慮以上幾個方面因素外，重點要考慮：再婚夫妻的再婚時間、再婚后的感情、出賣房屋時的夫妻關系如何、買賣房屋前后夫妻占有使用房屋的情況、買受人購買房屋的目的和實際用途（是自己居住、出租、轉賣、還是仍然由父母住）、對支付房屋價款的真實性及數額的審查也很重要。

二、對于最高法院《關于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題司法解釋》適用中的有關建議意見

1、近些年，商品房開發建設和買賣的主體日趨復雜化，不僅有房產開發企業，也有其他企業或個人，而且房屋買賣合同糾紛的雙方當事人為自然人的較為普遍，因此，建議將該司法解釋的適用范圍擴大到非房地產開發企業或個人，或者規定非房地產開發企業或個人因房屋買賣合同發生糾紛的，參照該司法解釋規定執行。

2、近年，個別開發商為了規避房屋預售的監管，通過合作建房、借款、入股利益分成等形式，規避房屋預售，對于其行為性質和合同效力，應當以司法解釋的形式予以規范。

3、對于近年盛行的商品房預售（買賣）合同的“網簽”問題，較為普遍，由于“網簽”行為并不等同于合同的簽訂，但是“網簽”行為涉及到房屋買賣合同成立的時間、登記備案等方面法律問題，應當對網簽行為的性質、功能和效力予以規范。

4、原有的《城市房屋拆遷管理條例》已經廢止，此后，基本上不存在行政拆遷（征收除外）問題，因此，現在的舊村拆遷改造主要采取協議拆遷補償形式進行，拆遷方與被拆遷人協議簽訂拆遷補償安置合同的，盡管沒有拆遷許可手續（以后基本不存在拆遷許可了），是否應當認定雙方拆遷補償安置合同的效力，對此，司法解釋應當予以明確。