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摘要：現代物業管理企業經營中經常涉及到增量資產管理及企業存量資產問題，對外投資如何進行有效管理，是物業管理企業面臨的課題之一。本文重點從如何降低企業對外投資的風險出發，對此問題進行簡單的論述。

物業管理是一個高知識、高風險的行業。災害風險、服務風險和財務風險是物業管理企業面臨的主要風險，其中財物風險對物業管理企業的影響最大。以下筆者重點談一下如何降低對外投資的風險。

一、投資風險對物業管理企業的意義

在現代物業管理企業中，投資管理是企業管理的重要組成部分，它不僅涉及到企業的增量資產管理問題，還涉及到企業存量資產的管理問題。投資管理的優劣直接影響到企業的生存和發展。物業管理企業對投資的有效管理，一方面可能盡快擴張企業規模，另一方面企業有效投資有利于企業資金的充分利用與高速運轉。

從物業管理企業的特點看，正確把握對外投資可以使企業獲得更多的資金，促進生產經營和物業保值增值。如果沒有正確的管理，物業管理公司很容易陷入困境甚至破產。從物業管理企業的經營特點來看，物業管理企業贏利空間小、利潤低、投資回收慢，因此對外投資是必要的。而且投資可以有效利用閑置資金，將閑置資金用于證券投資，可獲得較銀行存款利息更高的收益，并有良好的變現能力。同時積累整筆資金滿足未來特定的用途，還可用于對物業的維修和保值增值，并參與其他企業經營決策，控制其他企業業務，配合自身經營。還可以擴大企業經營范圍，分散投資風險。物業管理企業合理、科學、高效地選擇對外政權投資，將是規避企業風險、彌補行業劣勢、提高企業經濟效益、實現企業目標的最佳途徑之一。

二、物業管理企業合理控制投資的計劃

1.明確對外投資的目的，合理利用閑置資金。由于房地產市場的不確定性，物業管理企業在經營過程中，有時出現資金短缺，有時也會出現資金閑置。這時就要認真尋找對外投資機會，以避免資產閑置，不斷增加企業收益，使企業的總價值最大化。

2.分散投資資金，降低投資風險。現代企業資產管理的一項重要原則，是使資產分散化，降低風險或把風險控制在一定限度內。幾種投資方向的盈虧相抵，可以避免企業出現較大的損失，政權投資為物業管理企業實現多元化經營開辟了道路。

3.提高資產的流動性，增加企業償債能力。資產流動性的強弱是衡量企業安全性主要指標之一。物業管理企業將大量流動性弱的閑散資金進行對外證券投資，可能化為流動性強的貨幣資金或有價證券，以提高償債能力，維持企業安全、持續運轉。

4.企業遵循的五項原則。根據對外投資的目的，企業在進行對外投資時，要遵循五項原則，即效益性原則、分散風險原則、安全性原則、整體性原則和互補性原則。這些原則既與物業管理企業的整體經營目標相一致，又能最大限度地實現對外投資的目的。

5.

對外投資要做好可行性研究，堅持集體討論，建立嚴格的審查和決策程序。運用現代決策手段，建立科學的投資決策模型，做出正確的投資決策。對外投資必須進行周密的可行性研究并提報研究報告，并根據資料，運用現代決策手段，提出市場規模、投資估算、合作意向，資金籌措方式等報批。

6.物業管理企業對外證券投資必須制定確保資金安全的措施，避免資產流失。

（1）企業對外投資可以用現金、實物、無形資產等購買股票債券。對外投資中以設備、土地、產權等非現金資產作為出資的，必須進行評估，不得隨意低估作價，避免資產流失。

（2）企業對外投資后，必須建立和完善相應的投資管理

制度。要積極主動參與經營管理，了解項目運作詳情，切忌“重投資、輕管理”。同時充分發揮內部監察和審計部門的職能，定期開展投資情況和投資效益的監察審計，及時發現問題、堵塞漏洞，提出改進措施，從而達到強化企業投資管理、提高經濟效益的最終目的。

（3）物業管理企業對外短期投資。投資必須注意，短期投資不以長遠收益為目的，應選擇收益快、風險小的證券；保持資金的流動性，維持企業的支付能力，應選擇隨時可變現的證券。同時，不妨礙企業的其他經營能力。

7.物業管理企業對外證券投資應編制資金使用計劃，加強資金平衡工作，充分發揮資金調度作用。

首先，為了保證企業正常運行，企業必須把有限資金合理分配、使用。應采取有效措施實行財務統一管理，資金統一安排，嚴格用款計劃。其次，企業的資金由調度會統一管理，由資金調度員根據會議商榷結果統一安排，確保資金的有效運用。同時，為了解決企業內部集權與分權的關系，可實行內部銀行結算辦法，保證資金的合理使用，加強資金的核算和管理，也是加強企業財

務管理的一條好的途徑。

總之，要規避物業管理服務中可能出現的風險，除做好公司的財務風險防范外，物業管理公司還需要策劃和實施好同業主和其他相關方之間多方位、多層次的責任約定，做好“預防性提示服務”，自覺履行合同義務和遵守各項公眾管理規定，提高自我防范和保護意識；向業主宣傳并增強業主保險意識，以及有效發揮維修基金的作用，也是降低企業財務風險的有效途徑。同時物業管理公司也要注重在物業服務的過程中，盡量做到周到、細致、完善，增強服務意識和安全意識，為業主創造安全舒適的居住環境。

參考文獻：

1.《“九五”物業管理的發展趨勢與戰略決策》，《中國房地產》，1996年第9期

2.張明，《成功物業管理模式全集》，安徽文化音像出版社，2005年