隨著房地產行業的快速崛起，對相關投資項目財務分析提出了更高的要求，在財務分析中應與現行的法律法規相結合，對實際財務情況進行考察，分析項目直接的財務效應與費用情況，在此基礎上對項目的可行性進行綜合評價。本文通過構建財務分析模型的方式，對房產投資項目的合理性進行檢驗。

一、房產投資項目財務分析的目標

在對房產項目進行財務分析時，主要的目標在于對項目盈利能力、償債能力進行評估，其中，盈利能力能夠體現出項目開展為自身帶來的收益，主要分析的內容在于項目上市后的盈利情況，包括盈利能力、盈利大小、是否能夠滿足預期回報率等等，可通過項目利潤、銷售率、稅金等指標來衡量；償債能力包括兩個方面，一是投資償債力，二是債務清償力。前者是指項目開展時投入的全部資金能力，對于成熟的開發商來說，在項目投資時應預計能夠將本金全額收回；后者是指項目開發中借款與債務的償還能力，房地產作為資金密集型企業，在項目開發中需要籌集大量的資金。因此，資金提供者在投資前會關注開發商的償債能力以及所需期限。

二、房產投資項目財務分析模型的建立

本文以某房產投資項目為例，該項目的總面積為67000平方米，建筑密度不超過17%，容積率為2.0，綠地率超過40%，人均公共綠色面積每人超過1.5平方米；該建筑為商住兩用，建筑規模不超過13.4萬平方米，公建面積不超過建筑總面積的15%。（一）項目關鍵指標。根據項目規劃書內容，與房產市場實際情況相結合，該企業預計在該地建造4棟11層的住宅樓，以及8棟18層的小高層，額外建立2層商用房。項目的地下一層為地下車庫，地上的1—2層為商用房，3層以上為住宅，項目的關鍵指標為總占地面積67000平方米、住宅面積為113900平方米，商業面積為13100平方米、地下面積為2000平方米、容積率為134000平方米、配套面積為6100平方米、幼兒園面積為900平方米。（二）項目預計收入。本項目計劃在33個月內開發完畢，在21個月內銷售完畢，當總工程量完成20%后開始預售。在項目范圍內，選擇6個具有代表性的項目為樣本，對銷售價格、周期與實際情況進行全面分析，并考慮到區位、個別因素對項目的影響，對售價進行調整，最終售價定為：住宅的可售面積為11.4萬平方米/個，銷售均價為8500元/平方米，銷售總收入為96815萬元；商業房的可售面積為1.3萬平方米/個，銷售均價為18000元/平方米，銷售總收入為23580萬元；地下車庫的可售面積為1480個，銷售均價為100000元/個，銷售總收入為14800萬元。（三）項目預計成本。根據項目規劃方案內容，本項目預計投入的成本如下：（1）土地使用權繳納稅費。根據現行法律法規內容，房地產土地使用權應繳納相應的稅金，購地契稅以土地使用權出讓額為依據，稅率為3%，本項目需要支付1350萬元；土地合同印花稅，同樣以使用權出讓額為依據，稅率為0.05%，需繳納22.5萬元；土地使用稅，按照每年每平方米8元計算，項目開發期共計33個月，也就是2.75年左右，土地使用稅的額度為147.4萬元；（2）前期費用。主要包括節能評審、可研報告、規劃設計費用、水文地質、籌建開辦等等。該部分費用包括兩個方面，一是報建費用，二是勘查設計費用。在本項目中設計費用按照單位可售面積的85元/平方米繳納費用，即825.5萬元；（3）城市基礎設施費用。該項費用是由政府負債征繳，投入到城建工作中的費用，不同城市征繳的額度不盡相同，該項目配套費的繳納標準為每平方米79元，以地上面積為主，總額為105.9萬元。（四）項目預計盈利。在項目實施后，前三季度為開發建設期，以開發成本為主要的現金流量，主要體現在資金流出方面，到了第三個季度成為資金需求的最高點；待到項目開始后的第四個季度，逐漸進入到銷售期，資金開始逐漸回流，但流入量較少，難以彌補當期資金流出以及還款金額，現金流趨勢仍為流出，再持續兩個季度后，項目銷售為開發商帶來的資金逐漸增加，逐漸超過資金支出，現金流逐漸為正數，預計在項目投資后的1.3年資金投入量將會全部收回。（五）項目財務評估。在靜態指標方面，企業投資該項目的預計指標為：總投資103432萬元，總收入135195萬元，稅后的凈利潤為16052萬元，銷售利潤率為11.9%，上述指標均符合現行規定，因此該項目具有一定的可行性。在動態指標方面，按照與項目相關的現金流量表對項目回收期進行計算，計算結果為1.3年，內部收益率大于30%，能夠與企業的投資需要相滿足，處于可接受的范圍內，因此該項目可行。考慮到項目開展中勢必會存在一些不可控因素，該企業參與競拍時需要對不確定因素進行分析，為其在拍賣現場決策提供有力依據。對于保守型開發商來看，地價可接受的范圍超過39150萬元，一般開發商的接受范圍超過45000萬元，樂觀開發商可接受50850萬元以上。

三、結語

1決策階段工程造價的有效控制

據有關資料統計,在建筑項目各階段中,投資決策階段影響工程造價的程度

最高,達到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價的基礎階段,直接影響決策階段之后的各個建設階段工程造價控制是否科學合理。

在具體建筑工程實踐中,在項目立項、可行性研究等決策階段,工程造價的控制應從以下幾個方面人手:

2.1項目選址是項目成功與否的基礎

1)選址應符合城市規劃;

1決策階段工程造價的有效控制

據有關資料統計,在建筑項目各階段中,投資決策階段影響工程造價的程度

最高,達到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價的基礎階段,直接影響決策階段之后的各個建設階段工程造價控制是否科學合理。

在具體建筑工程實踐中,在項目立項、可行性研究等決策階段,工程造價的控制應從以下幾個方面人手:

2.1項目選址是項目成功與否的基礎

1)選址應符合城市規劃;

[摘要]實物期權是以期權概念定義的現實選擇權，是金融期權理論在實物資產上的拓展和應用。本文闡述了兩個方面的內容，即實物期權的概念，房地產投資的實物期權特點。

[關鍵詞]實物期權房地產投資

相對于金融期權而言，實物期權(realoption)是以期權概念定義的現實選擇權，是金融期權理論在實物資產上的拓展和應用。在資本市場上，期權賦予持有者權力但不是義務按約定價格買賣一種金融資產。同樣，企業在面對一個未來項目時有權利而非義務去選擇是否進行投資。實物期權理論和應用研究主要基于傳統方法評價實物投資。

一、實物期權的概念

實物期權的概念是Mvers教授在1977年提出的，他指出一個投資方案產生的現金流量所創造的利潤，來自于目前所擁有資產的使用，再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業可以取得一個權利，在未來以一定價格取得或出售一項實物資產或投資計劃，所以實物資產的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產，故將此性質的期權稱為實物期權。由于期權具有執行某項投資行為的權利而沒有必須執行的義務，所以基于期權理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失，同時獲得項目投資帶來的巨大收益。

從廣義來看，實物期權是在不確定性條件下，與金融期權類似的實物資產投資的選擇權，是一種把金融市場的規則引入企業內部戰略投資決策中來的思維方式;狹義地說，它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權利，這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。

[摘要]實物期權是以期權概念定義的現實選擇權,是金融期權理論在實物資產上的拓展和應用。本文闡述了兩個方面的內容,即實物期權的概念,房地產投資的實物期權特點。

[關鍵詞]實物期權房地產投資

相對于金融期權而言,實物期權(realoption)是以期權概念定義的現實選擇權,是金融期權理論在實物資產上的拓展和應用。在資本市場上,期權賦予持有者權力但不是義務按約定價格買賣一種金融資產。同樣,企業在面對一個未來項目時有權利而非義務去選擇是否進行投資。實物期權理論和應用研究主要基于傳統方法評價實物投資。

一、實物期權的概念

實物期權的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個投資方案產生的現金流量所創造的利潤,來自于目前所擁有資產的使用,再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業可以取得一個權利,在未來以一定價格取得或出售一項實物資產或投資計劃,所以實物資產的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產,故將此性質的期權稱為實物期權。由于期權具有執行某項投資行為的權利而沒有必須執行的義務,所以基于期權理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失,同時獲得項目投資帶來的巨大收益。

從廣義來看,實物期權是在不確定性條件下,與金融期權類似的實物資產投資的選擇權,是一種把金融市場的規則引入企業內部戰略投資決策中來的思維方式;狹義地說,它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權利,這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。

一、房地產投資

由于房地產具有抗通貨膨脹、保值、增值性,房地產投資逐漸成為世界最有吸引力的投資方式之一。而在我國,隨著各地房價的高歌猛進,以及股市的飄搖不定,房地產投資已成為廣大投資者和投資機構獲取高額利潤和實現資產增值的重要渠道。同時,鑒于房地產投資巨額性、風險性、外部性和政策影響性,以及投資資金或資源的有限性,投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出抉擇,選擇適合自己的投資形式和投資產品。因此,房地產投資決策應基于對目標項目科學、公正的投資分析之上,只有這樣才在一定程度上保證決策的正確性和資產的增值性。

二、房地產投資分析

房地產投資分析指在房地產投資活動之前,投資者運用自己或投資分析人員的知識和能力,全面調查擬投資項目的各方面制約因素,對所有可能的投資方案進行比較論證,從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。房地產投資分析的內容包括市場分析、區位條件分析、基礎數據估算分析、經濟分析、不確定性分析、風險分析、方案比選分析等方面。本文主要從市場分析、經濟分析和風險分析三方面做簡要介紹。

1.市場分析

房地產投資項目在投資決策前,調查市場狀況,辨識投資風險,選擇投資機會的過程,稱為房地產投資項目的市場分析。房地產市場分析是理性投資者所做的必不可少的一項工作。房地產市場分析主要以市場調查和市場預測為手段,在獲取市場信息的基礎上,對投資項目的現金流量及市場價值的變化科學預測,為投資項目的經濟分析、風險和不確定性分析奠定基礎,為投資者、決策者把握市場機會和正確進行決策提供依據,以使投資者在開發結束或持有期內獲得最大利潤,實現增值的最大化。

引言

進入21世紀以來,國內的房地產市場日趨火爆,創造出了一個又一個的財富奇跡,在很多地區,房地產業甚至成為當地經濟發展的支柱。在這種大的風潮之下,人們紛紛涌向房地產領域,不論之前做過何種工作,仿佛一旦進入房地產就可以資產翻倍。然而,經過幾年盲目的火爆之后,房地產市場的泡沫不斷增大,國家和政府也已經意識到了這個問題,一些調控措施不斷出臺,房地產市場終于開始逐漸回歸理性。財政部財科所所長賈康表示,房產稅進一步推進的大方向已經明確,在對重慶、上海兩地試點情況總結后,將討論和決定下一步擴大試點的方案。北京中原地產市場總監張大偉在接受本報記者采訪時認為,最近以北京、武漢等為代表的城市,修改了普通住宅的認定標準,有可能是為區分征收房產稅的類別而做準備。社科院在其的《房地產藍皮書》中則建議說,房產稅試點要在“十二五”期間應加快向全國推廣,宜從量從價綜合征收,并作為收入調節的重要手段。當房地產企業不再暴利之后,其將開始逐漸成為一個成熟的產業,是否對相關的項目進行投資也被人越來越多的仔細評價。雖然在過去的幾年中房地產市場展現出了不完善的一面,但是仍然有很多在項目經濟評價實際操作中存在的問題可以引起我們的思考,從而指導我們今后更好地完善這個產業。

一、行業內對項目經濟評價不重視

其實從之前來看,國內在十幾年前房地產市場剛剛開放的時候就已經就項目經濟評價方面的內容進行了引入和闡述,只不過開放商和地方政府都未能引起足夠的重視,甚至部分地區的銀行等金融機構也忽略了其存在,從全國范圍內來看,有一些比較大的甚至知名項目都沒有經過投資項目經濟評價,其可行性從未得到評估。不過隨著時間的推移,越來越多的機構、企業和部門開始逐漸對此問題給予了足夠的重視,這是一個好的現象。希望越來越多的企業能夠認識到這個問題的重要性,真正的將房地產作為一個企業認真去做。

二、評價內容不準確,甚至作假

項目評價是圍繞項目來展開的,所作為的評價也基本上是為開發商服務的,有些開發商意識到了這一問題,便對房地產經濟評價的結論進行了部分更改,使得其作為房地產開發商投資決策的依據不再充分,也許有的開發商的出發點是好的,但是其性質已經有些變了。還有的開放商則明目張膽的作假,做出多份經濟評價報告,有的是給自己看的,有的是給銀行看的,有的是給政府看的,除了自己的那一本是相對真實的之外,給政府看的和給銀行看的往往含有夸大和虛假性質,或者是為了獲取補貼,或者是為了減少稅費,或者是為了騙取貸款等等,真實性值得懷疑。

［摘要］隨著國家“走出去”和“一帶一路”倡議的深入實施，“一帶一路”沿線及周邊國家經濟的發展帶動了當地房地產業的發展，海外房地產逐步成為中資企業重要的投資標的。但由于海外房地產投資受國家及投資目的地國政策影響較大，投資決策和實施取決于國家宏觀政策和資本賬戶限制。文章闡述中資企業在過去6年海外房地產投資的發展趨勢，分析了國家關于海外房地產投資政策的演變對海外房地產投資的影響，對未來幾年中國資本海外房地產投資發展趨勢進行預測。

［關鍵詞］海外房地產投資;發展趨勢;政策分析

1房地產投資的特點

房地產投資屬于另類投資范疇，具有抗通脹、投資回報高且波動小、異質性、與傳統投資資產之間的相關性低、對整個投資組合可以起到良好風險分散化作用的優點。另外，房地產投資也具備一些缺點，如流動性差、不可拆分性、投資金額大、市場信息透明度低、市場交易數據少、交易及盡調成本高，要求投資者對資產本身具備較好的理解及投資分析技能。海外房地產投資，可以利用地域多元化投資的方式，分散投資組合的風險，增加投資組合收益。

2中資企業海外房地產投資發展趨勢

2.12013—2014年中資企業海外房地產投資掀起熱潮中資企業的海外房地產投資在2013—2014年掀起熱潮，投資總額均超過140億美元/年。以倫敦房地產市場為例，在2013年6月至2014年6月，中資企業投資倫敦房地產總額超過30億英鎊。2013年6月，萬達集團率先在倫敦投資7億英鎊建設九榆樹高端酒店項目。同年7月，中國平安2.6億英鎊收購倫敦金融城地標性建筑勞合社大樓。隨后，綠地、中國人壽、中國建設銀行、中國投資有限責任公司、保利地產、中國海外發展、萬科地產、中國民生銀行和海南航空均在倫敦核心區購置土地或成熟物業。英國在2014年吸引了49億美元的中國投資，領銜全球地產投資排行榜。2.22017年中資企業海外房地產投資總額395億美元，創下歷史最高雖然中國政府從2016年年末開始加大對資本外流的監控力度，2017年中國投資者海外房地產投資總額達395億美元，創下歷史最高，增長基于已完成投資審批存量項目。2017年，中國投資者對美國房地產的投資額下降64%，歐洲房地產投資暴漲336%，亞洲房地產投資上漲34%，主要集中于中國香港、泰國、柬埔寨、日本和新加坡。2.32018年中國海外房地產投資總額同比下降63%，2019年海外房地產投資將保持低位平穩狀態受國家政策的影響，2018年中國海外房地產投資總額157億美元，同比下降63%。香港為中資企業首選投資目的地，全年成交總額95億美元，美國和澳大利亞分別以23億美元和13億美元位列第二和第三位。中資企業在美國收購近23億美元的物業資產，同期資產處置為31億美元，這是中資企業首次在美地產投資資本呈現凈流出現象。2019年，投資者普遍對海外房地產投資持謹慎態度。戴德梁行預測，2019年中國海外房地產投資額仍將保持低位平穩狀態，投資活動是相對平靜的一年。

隨著我國社會經濟的發展，城市化進程加快，房地產項目投資對整個社會經濟發展會產生重要的影響。房地產項目投資的科學性、合理性、可行性等方面的問題越來越得到社會各界的關注。當前房地產行業需要步入平穩健康穩定的發展軌道，因此房地產項目投資需要和國家相關政策緊密結合在一起，提升房地產項目投資的科學化水平。房地產項目投資需要進行經濟決策分析，通過對項目的經濟投資估算進行綜合分析，同時需要對涉及到項目銷售收入、投資成本、項目銷售稅金、附加值、項目不確定因素進行綜合分析和研究，提升房地產項目的投資價值。房地產開發具有較廣的經濟活動特征，因此房地產項目投資過程中如果能夠得到良好的經濟效果，項目負責人需要對其實施的可行性進行全面的分析。可行性研究需要根據房地產項目投資的基本模式進行，通過對其進行經濟性分析，可以擁有更多的投資方案供參考。比如運作方式、經濟風險等。房地產投資決策需要以市場為重要根據，需要對其進行經濟性研究。

1房地產項目經濟分析的基本內涵

（1）房地產項目經濟分析基本概念界定房地產項目經濟分析需要根據國家相關的財稅政策，按照相關的制度法規，分析項目的可行性，保證項目投資能夠更好的符合社會經濟發展的需要。房地產項目投資過程中還需要研究投資、收益等方面的問題，最終能夠更好的項目投資者提供更好的決策，為項目投資實現科學運作奠定重要的基礎。經濟分析需要在一定的條件下進行，根據對項目相關的影響因素進行科學合理的判斷。當前社會經濟在不斷的變化發展，經濟分析需要對各種環境進行綜合判斷，提升經濟分析的科學性、實效性。

（2）房地產項目經濟分析的基本步驟房地產項目投資過程中需要綜合分析投資效益，分析人員需要對房地產項目進行經濟策略分析，具體實施過程中需要以提供有效的決策為根本目標，項目實施的財務狀況進行全面評價。具體實施過程中需要收集并且挖掘足夠的基礎數據。經濟性分析過程中主要是對數據進行全面研究，通過數據與信息的比對，可以更好的為房地產行業投資提供更好的決策，為企業的健康穩定發展奠定重要的基礎。房地產投資項目估算過程中數據信息收集是至關重要的。其次需要編制科學合理的財務報表，同時形成財務評價指標，通過評價和計算相關數據，為企業發展提供重要的支撐。房地產項目投資過程中需要以基本財務數據為基礎，對相關的方案進行不確定性經濟分析，其主要包括房地產項目實施過程中遇到的各種風險與項目抗風險的基本能力。

2房地產項目投資估算問題分析

（1）房地產項目投資估算成本問題分析房地產項目投資過程中對資金的需求較大，因此項目投資估算過程中需要對成本進行綜合分析。房地產項目投資估算過程中需要對投資成本進行綜合分析和研究，具體實施過程中需要對房地產的土地開發費用進行綜合分析。土地開發費主要包括土地轉讓費、出讓金額、附件費用等。同時還需要對管理人員的開銷費用和工資進行綜合預算。房地產項目投資過程中與土地具有緊密的聯系，土地費用對房地產投資會產生最直接的影響。土地轉讓費用及其各種附件費用都要進行綜合考慮，從而保證房地產項目投資能夠得到順利實施。房地產項目投資過程中還需要綜合考慮管理人員的工資。其次項目投資過程中還需要對公共配置設施費用進行估算。公共設施配置費用主要是指房地產項目建設過程中，建設一些并不是直接用于經營的公共設施費用。同時房地產項目實施過程中還需要與市政工程項目結合在一起，對于產生的費用同樣需要綜合考慮。總之，房地產投資項目是否科學合理，估算模式是否正確直接關系到項目投資的回收，同時也對投資利潤產生很大的影響。

一、期權與實物期權

期權(option)是這樣一種合約，合約的持有者在規定的時間內有權利，但沒有義務(可以但不一定)按照合約規定的價格購買和賣出某項資產。也可以說，期權是一種選擇權，指在當前做出較小的投入或付出，進而擁有在未來可以行使但也可以不行使的某種行動的權利。期權按標的資產性質的不同分為金融期權和實物期權。

金融期權(financeoption)的標的資產是本身具有原始價值的金融資產，如股票、債券、貨幣等。實物期權(realoption)是以各種實物資產(如機器設備、土地、技術、項目等)為標的物的期權。

簡單地說，實物期權就是在動態和不確定的商業環境下，商業決策要靈活的適應戰略資產投資的決策制定、投資機會估值和項目投資支出，是在運用期權理論的時候，利用金融理論、經濟分析、管理科學、決策科學、統計學和經濟模型估計實物資產（相對于金融資產）的一種系統方法和整體解決方案。

房地產開發投資項目涉及的實物期權方法，在國外已經應用到了各種各樣的房地產項目當中來了，包括房地產開發、再開發、租賃合同的制定、抵押貸款的違約、決策等等方面。

二、實物期權法及其評價