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引言

進入21世紀以來,國內的房地產市場日趨火爆,創造出了一個又一個的財富奇跡,在很多地區,房地產業甚至成為當地經濟發展的支柱。在這種大的風潮之下,人們紛紛涌向房地產領域,不論之前做過何種工作,仿佛一旦進入房地產就可以資產翻倍。然而,經過幾年盲目的火爆之后,房地產市場的泡沫不斷增大,國家和政府也已經意識到了這個問題,一些調控措施不斷出臺,房地產市場終于開始逐漸回歸理性。財政部財科所所長賈康表示,房產稅進一步推進的大方向已經明確,在對重慶、上海兩地試點情況總結后,將討論和決定下一步擴大試點的方案。北京中原地產市場總監張大偉在接受本報記者采訪時認為,最近以北京、武漢等為代表的城市,修改了普通住宅的認定標準,有可能是為區分征收房產稅的類別而做準備。社科院在其的《房地產藍皮書》中則建議說,房產稅試點要在“十二五”期間應加快向全國推廣,宜從量從價綜合征收,并作為收入調節的重要手段。當房地產企業不再暴利之后,其將開始逐漸成為一個成熟的產業,是否對相關的項目進行投資也被人越來越多的仔細評價。雖然在過去的幾年中房地產市場展現出了不完善的一面,但是仍然有很多在項目經濟評價實際操作中存在的問題可以引起我們的思考,從而指導我們今后更好地完善這個產業。

一、行業內對項目經濟評價不重視

其實從之前來看,國內在十幾年前房地產市場剛剛開放的時候就已經就項目經濟評價方面的內容進行了引入和闡述,只不過開放商和地方政府都未能引起足夠的重視,甚至部分地區的銀行等金融機構也忽略了其存在,從全國范圍內來看,有一些比較大的甚至知名項目都沒有經過投資項目經濟評價,其可行性從未得到評估。不過隨著時間的推移,越來越多的機構、企業和部門開始逐漸對此問題給予了足夠的重視,這是一個好的現象。希望越來越多的企業能夠認識到這個問題的重要性,真正的將房地產作為一個企業認真去做。

二、評價內容不準確,甚至作假

項目評價是圍繞項目來展開的,所作為的評價也基本上是為開發商服務的,有些開發商意識到了這一問題,便對房地產經濟評價的結論進行了部分更改,使得其作為房地產開發商投資決策的依據不再充分,也許有的開發商的出發點是好的,但是其性質已經有些變了。還有的開放商則明目張膽的作假,做出多份經濟評價報告,有的是給自己看的,有的是給銀行看的,有的是給政府看的,除了自己的那一本是相對真實的之外,給政府看的和給銀行看的往往含有夸大和虛假性質,或者是為了獲取補貼,或者是為了減少稅費,或者是為了騙取貸款等等,真實性值得懷疑。

三、項目經濟評價方法缺乏科學性

對很多房地產開發商來說,除了評價內容的準確性有待商榷之外,在評價方法上也不怎么科學。現在從事房地產投資項目經濟評價的主體一般就是房地產開發企業自身又或者是一些房屋中介,很多企業并不具備作出評價的資質。其實房地產投資項目的經濟評價工作是一項非常復雜,工作量很大的工作,這個過程包含的環節眾多,既需要對所開發的項目進行地理位置上的評估,又要合理的估計市場,更要對周圍的市場消費能力有著清晰的認識,而且成本的估算也是非常重要,等等這些工作都需要體現在房地產投資項目經濟評價中,如果基礎數據來源和計算方法不準確,那么這個報告就沒有什么意義。作為房地產開發企業來說,其本身很難能準確地來對周邊的市場進行準確估算,又沒有多少專業的人才來進行調查和分析,而中介機構的能力與之相比更加不如,結果就導致很多報告都是人為編造而成,根本不具備科學性。

四、房地產投資項目經濟評價的從業人員較少,且素質不高

雖然受國內房地產市場持續火爆的影響,從事房地產工作的人員比較多,但是專業人才相對較少,像是各房地產開發企業投資項目經濟評價的工作主要由策劃部來做,但是由于許多房地產公司規模較小,而且許多為項目公司,所以策劃部規模較小,從業人員有限,而且從業人員素質不是很高,很難完成高水平的投資項目經濟評價。另外也有一些開發企業委托中介機構進行經濟評價,但上述在開發企業中存在的問題在中介機構中同樣存在。本文在對十二家較大的房地產開發企業與八家大型房地產中介企業(十二家開發企業中包括大型房地產開發企業華遠、萬科、天鴻等,八家大型房地產中介機構包括偉業、金網絡、戴德梁行等)從事房地產投資項目經濟評價工作調查的結果顯示,平均只有約不到1%的員工用于相關工作的開展,而且基本上都在本科學歷以下,根本難以完成重要的工作。

五、評價軟件較少而且實用性不高

作為房地產投資項目經濟評價來說,由于工作量比較大,需要考慮的因素比較多,單純依靠人工的難免有些方面容易遺漏而最終影響到評估結果的準確性,所以評價軟件是比較不錯的選擇。從對當下的市場調查情況來看,有關于房地產投資項目經濟評價的軟件比較少,用的比較多的主要有這么幾種:前衛咨詢的前衛投資項目評價系統、清華同方的投資項目經濟評價系統軟件房地產版、北京普樂投資咨詢公司的《普樂》投資評價軟件、中潤在線的《金房子2000》經濟評價軟件。這些軟件都有這樣一個缺點,實用性不是太好,因此在實際工作中運用這些軟件比較少。

六、房地產投資項目經濟評價的結果與實際情況差

距很大,評價報告缺乏參考意義目前,由于房地產投資項目經濟評價自身的復雜性和前文所論述到的原因,經濟評價的結果很難保證與實際情況相符合。另外實際評價中還存在這樣的問題:首先是先定結果,后做評價,主觀因素訣定評價結果。做經濟評價之前,都定好了結果,內部收益率要大致在多少,資金回報率要保持什么樣的水平,這些評價的關鍵指標都有某些人定好了,評價人員只要盡量添加合適數據即可。某些人的意志甚至可以決定關鍵數據的選取,比如銷售單價,每平方米拆遷補償費用等等都可以有幾百甚至幾千的變動。即使是在開發企業給自己作參考的評價報告中也存在評價人員對自己不了解的數據不經過查詢和核實變隨便估計的情況。有這些情況存在,最后的報告怎么可能是準確的呢?其次,還有一種問題是許多開發企業為了使報告盡快得到審批,經濟評價報告是由計委的人員代做的,這樣做的結果是計委既當裁判員,又當運動員,這樣的評價報告,其評價結果的參考意義可想而知。某危改項目實際評價報告中提到,投資回報率達到了84.88%,內部收益率達到了54.78%。這樣的結果,與實際相差太大,如果危改項目的投資回報率和內部收益率有這么高,那么,為什么開發商對危改項目都敬而遠之?這樣的報告,顯然沒有參考意義。

七、結束語

城市進程的不斷加快促進了房地產市場的不斷開發與完善,但是中間很多存在的問題也必須加以解決。相信隨著房地產市場的不斷完善,這個產業也將逐漸走向一條長久穩妥的發展之路。作為房地產投資項目經濟評價來說,也會逐步變的更加規范,為房地產市場的健康發展提供助力。