導語：如何才能寫好一篇房屋購買合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

受托方：___________________________（以下簡稱乙方）

依據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規的規定，甲方與乙方在平等、自愿的基礎上，就房屋購買的委托事宜達成協議如下

第一條　委托事項

甲方委托乙方為其購買房屋提供以下服務_________________________________

第二條　房屋狀況：___________________________________________________

甲方對購買房屋的基本要求是：__________________________________

坐落范圍：______________________

戶型：__________________________

面積：__________________

交付日期：______________________

其他：________________________________________________________

第三條　甲方委托乙方購買的房屋參考價（含設施設備及裝修）人民幣大寫__________________元，￥_________元。

其他要求：____________________________________________________________.

第四條　委托期限

自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

超過以上期限仍需要委托服務的，雙方另行簽訂委托合同或以書面形式將本合同委托期限延長。

第五條　現場看房

乙方應派注冊經紀人帶甲方到房屋現場看房，對房屋裝修及設施、設備情況進行核實，并簽署現場看房記錄。

第六條　甲方義務

（一）應出示身份證或_________等真實有效的身份資格證明；

（二）應對乙方的經紀活動提供必要的協助與配合；

（三）不得在委托期限內及期限屆滿后_________個月內與乙方介紹的客戶進行私下交易。

（四）乙方完成委托事項，應按約定支付傭金。

第七條　乙方義務

（一）應出示營業執照、房地產經紀機構資質證書等合法的經營資格證明；

（二）應盡力完成甲方的委托事項，及時將有關情況向甲方如實告知，為甲方簽訂買賣提供聯絡、協助、撮合等服務，促成買賣合同的訂立；

（三）收取傭金應向甲方開具合法、有效的收費票據；

（四）本合同簽訂后，乙方不得以任何形式向甲方收取傭金以外的任何費用。

第八條　傭金

傭金是指乙方完成委托事項后應得的報酬。

當乙方完成甲方委托事項的，促成甲方與第三方訂立合同，雙方簽字或蓋章生效后_____日內，甲方應按照房屋成交價格的______%向乙方支付傭金。

第九條　違約責任

（一）在本合同第三條約定的期限內，甲方與乙方介紹的客戶私下成交的，應支付違約金_________元；

（二）甲方未按約支付傭金的，除繼續支付傭金外，還應支付違約金_________元。

第十條　合同爭議的解決辦法

本合同如發生爭議，由雙方當事人協商或申請調解；協商或調解解決不成的，按下列第______種方式解決（以下兩種方式只能選擇一種）

（一）向常州仲裁委員會申請仲裁；

（二）依法向有管轄權的人民法院。

第十一條　其他約定事項：_______________________________________________

第十二條　本合同一式二份，甲乙雙方各執一份，經雙方簽字蓋章后生效。

第十三條　合同一經生效，即對雙方具有法律約束力。雙方經協商一致可以對合同內容進行變更或對未盡事項做出補充規定。變更或補充規定應當采取書面形式，與本合同具有同等效力。

甲方（公章）：_________

乙方（公章）：_________

住所：_________________

住所：_________________

身份證號碼：___________

法定代表人：___________

委托人：___________

委托人：___________

電話：_________________

電話：_________________

_________年____月____日

篇2

甲乙雙方本著平等、自愿原則，在共同遵守國家相關法律的前提下簽訂本合同。甲乙雙方履行各自義務后，雙方無異議簽字后本合同小編為大家整理的相關2020貨物_購房買賣合同范文資料，提供參考，歡迎閱讀。

 

 

合同一

甲方(出售方)：________________

乙方(購買方)：________________

甲乙雙方在自愿平等，互惠互利的原則下經友好協商就乙方購買甲方房屋事宜達成協議如下：

第一條、甲方自愿將其座落于吉林省長春市 街 小區 號樓 室，建筑面積 平方米，出售給乙方。該房產的相關權益隨該房產一并轉讓。

第二條 甲乙雙方商定該房產的成交價格為人民幣 元整大寫：人民幣 萬元整。乙方一次性支付甲方元整，付款方式為銀行轉帳。

第三條 甲方保證上述房地產權屬清晰，無爭議;未被判決、裁定限制出售，也未設置抵押，不在建設拆遷范圍內并已取得其他共有人同意。

第四條 所有購房款付清后本協議自動生效，房屋買賣即成事實。乙方隨即享有該房產的所有權，并承擔該房產毀損、滅失的風險。甲方及繼承人不再享有該房產的所有權，不得再次轉賣他人或用作抵押或用作財產繼承或用作財產分割等任何權利，如甲方與其他第三方發生產權糾紛或債權債務關系使得乙方無法如本協議約定獲取該房產所有權，即甲方違約。

第五條 在政策和法律允許范圍內，乙方要求甲方過戶，甲方或甲方繼承人應無條件積極協助乙方辦理過戶。

第六條 物業管理、水、電、燃氣、有線電視、電話等相關雜費，按下列約定處理：

1、甲方負責將以上雜費繳納至協議簽定之日。

2、協議簽定之日后由乙方負責。

第七條 協議生效當日，甲方應將購買該房產過程中的相關費用票據、購房協議等全部資料原件乙交乙方保存。

第八條 甲、乙雙方從簽訂協議之日起，均需遵守本協議約定，無論今后房價如何變動，甲、乙雙方不得違約。

第九條 違約責任

如甲方違約:

甲方無條件退還乙方全部購房款，并向乙方支付全部購房款總額的5%作為違約金賠付乙方，乙方退回甲方該房產和所有房產資料;

如乙方違約:

乙方將已支付的購房款作為違約金，并無條件退回甲方該房產和所有房產資料。

第十條 本協議未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協議。補充條款或補充協議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

第十一條 甲、乙雙方在履行本協約中若發生爭議，可提交吉林省長春市仲裁委員會仲裁或依法向人民法院起訴訟。

第十二條 該協議一式兩份，甲、乙雙方簽字后，立即生效，各持一份，具有同等效力。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

合同二

甲方：________________

地址：________________

電話：________________

乙方：________________

地址：________________

電話：________________

甲乙雙方本著平等、自愿原則，在共同遵守國家相關法律的前提下簽訂本合同。甲乙雙方履行各自義務后，雙方無異議簽字后本合同(一式兩份，雙方各執一份)立即生效。具體內容如下：

1、乙方在甲方商行 年 月 日 ，購買 商品。乙方采用 形式支付甲方人民幣 元。

2、甲乙雙方共同遵守并約定：乙方自購買商品之日起計算滿一年的，如果乙方要求退還所購商品，甲方無任何理由拒絕并接受乙方退還要求。乙方在提出退還所購甲方商品要求時，需出具購買商品原始發票、商品鑒定證書和無暇疵所購商品。雙方無異議時，甲方即時退付乙方購買商品原價80%現金結算。其中20%甲方作為商行成本計算，不予退還。

3、乙方自購買商品之日起計算滿二年的，如果乙方要求退還所購商品，甲方無任何理由拒絕并接受乙方退還要求。乙方在提出退還所購甲方商品要求時，需出具購買商品原始發票、商品鑒定證書和無暇疵所購商品。雙方無異議時，甲方即時退付乙方購買商品原價90%現金結算。其中10%甲方作為商行成本計算，不予退還。

4、 乙方自購買商品之日起計算滿三年或超過三年以上的，如果乙方要求退還所購商品，甲方無任何理由拒絕并接受乙方退還要求。乙方在提出退還所購甲方商品要求時，需出具購買商品原始發票、商品鑒定證書和無暇疵所購商品。雙方無異議時，甲方即時全付乙方購買商品原價100%現金結算。如果乙方所購商品增值，甲乙雙方另行商議。

5、甲方保證向乙方所銷售商品品質和質量。甲乙雙方在簽定購銷合同前無異議，合同立即生效。

6、本合同自甲方( )開業之日起正式施行，無時間限制。

7、本合同未盡事宜，雙方共同協商解決。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

合同三

合同 CONTRACT

日期：合同號碼：

Date: Contract No.:

買 方：(The Buyers) 賣方：(The Sellers)

茲經買賣雙方同意按照以下條款由買方購進，賣方售出以下商品：

This contract is made by and between the Buyers and the Sellers; whereby the Buyers agree to buy and the Sellers agree to sell the under-mentioned goods subject to the terms and conditions as stipulated hereinafter:

(1) 商品名稱:

Name of Commodity：

(2) 數 量：

Quantity:

(3) 單 價：

Unit Price:

(4) 總 值：

Total Value:

(5) 包 裝：

Packing:

(6) 生產國別：

Country of Origin :

(7) 支付條款：

Terms of Payment:

(8) 保 險：

Insurance:

(9) 裝運期限：

Time of Shipment:

(10) 起 運 港：

Port of Loading:

(11) 目 的 港：

Port of Destination:

(12)索賠：在貨到目的口岸45天內如發現貨物品質，規格和數量與合同不符，除屬保險公司或船方責任外，買方有權憑中國商檢出具的檢驗證書或有關文件向賣方索賠換貨或賠款。

Claims:

Within 45 days after the arrival of the goods at the destination, should the quality, Specifications or quantity be found not in conformity with the stipulations of the contract except those claims for which the insurance company or the owners of the vessel are liable. The Buyers shall, have the right on the strength of the inspection certificate issued by the C.C.I.C and the relative documents to claim for compensation to the Sellers.

(13)不可抗力：由于人力不可抗力的原由，發生在制造、裝載或運輸的過程中導致賣方延期交貨或不能交貨者，賣方可免除責任。在不可抗力發生后，賣方須立即電告買方及在14天內以空郵方式向買方提供事故發生的證明文件，在上述情況下，賣方仍須負責采取措施盡快發貨。

Force Majeure:

The sellers shall not be held responsible for the delay in shipment or non-deli-very of the goods due to Force Majeure, which might occur during the process of manufacturing or in the course of loading or transit. The sellers shall advise the Buyers immediately of the occurrence mentioned above the within fourteen days there after. The Sellers shall send by airmail to the Buyers for their acceptance certificate of the accident. Under such circumstances the Sellers, however, are still under the obligation to take all necessary measures to hasten the delivery of the goods.

(14)仲裁：凡有關執行合同所發生的一切爭議應通過友好協商解決，如協商不能解決，則將分歧提交中國國際貿易促進委員會按有關仲裁程序進行仲裁，仲裁將是終局的，雙方均受其約束，仲裁費用由敗訴方承擔。

Arbitration:

All disputes in connection with the execution of this Contract shall be settled friendly through negotiation. In case no settlement can be reached, the case then may be submitted for arbitration to the Arbitration Commission of the China Council for the Promotion of International Trade in accordance with the Provisional Rules of Procedure promulgated by the said Arbitration Commission. The Arbitration committee shall be final and binding upon both parties. And the Arbitration fee shall be borne by the losing parties.

買方：賣方:

篇3

內容摘要：《合同法》第230條規定了房屋承租人的優先購買權，從表面上看，對房屋承租人的優先購買權沒有限制，但是，筆者發現在實際生活中，房屋承租人的優先購買權受到諸多限制。這種限制基于《合同法》的規定，或者基于其他法律及政策的特殊規定，主要表現在三方面：出租人出賣用于租賃的房屋類型、房屋租賃法律關系定法律事實的存在和《合同法》第230條本身的規定。

關鍵詞：房屋 租賃合同 優先購買權

房屋承租人優先購買權，是指承租人依照法律規定享有的在出賣人出賣用于租賃的房屋時，在同等條件下優先于他人而購買房屋的權利。目前，規范承租人優先購買權的法律主要是《合同法》第230條和《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）第118條。但是任何權利都不是絕對的，房屋承租人的優先購買權也是如此，通過考察其他相關法律，筆者發現承租人的優先購買權主要受到以下幾方面的限制。

出租人出賣用于租賃的房屋類型會限制承租人的優先購買權

據筆者考察，目前，我國房屋的類型主要有建設在宅基地使用權基礎上的農村房屋、建設在國有劃撥土地使用權基礎上的經濟適用房、建設在國有出讓土地使用權基礎上的房屋以及既可能建設在劃撥也可能建設在出讓土地基礎上的單位集資房。一般而言，房屋類型不同，房屋所有權人處分房屋的權利不同，房屋轉讓時的限制也不同，因此當房屋所有權人作為出租人出賣房屋時，并不是所有的承租人都具有購買資格。

（一）城鎮居民租賃農民房屋不能享有承租人優先購買權

雖然《合同法》第230條對享有優先購買權的承租人沒有任何身份限制，但其他法律或者國家政策對其有一定限制。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）從抑制宅基地需求的角度，強調了禁止城鎮居民在農村購置宅基地。《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（[2007]71號）則把抑制宅基地及農民住宅的供求兩個方面結合起來，強調：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’”。由于物權法、合同法、民法通則等法律都沒有對是否允許城鎮居民在農村購買宅基地或者房屋作出明確規定，因此農村房屋的買賣行為需要遵守國家政策。根據以上國家政策，城鎮居民購買農村房屋合同是無效的，但這并不能說明城鎮居民不能租賃農村房屋。因此，雖然城鎮居民可以租賃農村房屋，但是當農民出賣用于租賃的房屋時，由于農村房屋只能轉讓給同集體經濟組織的成員，于是城鎮居民作為農村房屋的承租人所享有的優先購買權就受到了限制。

（二）承租人租賃單位集資房時優先購買權受到一定限制

近年來，我國商品房市場發展迅速，房價的漲幅遠遠超過了居民收入的漲幅。于是，有些單位在政策允許的范圍內，為解決本單位職工的住房需求，通過向職工集資然后以一定的優惠價格賣給職工。這些房屋大部分建設在國有劃撥土地使用權上面，也有少部分建設在國有出讓土地使用權基礎上。職工購買單位集資房后，由于工作變動不在原單位上班了，該職工將房屋出租，房屋承租人是否享有優先購買權？筆者認為，應該區別情況對待，首先看當年購買單位集資房的合同書是否有對職工轉讓該房的限制性約定以及單位是否享有更優先購買的權利，如果有約定，只要此約定不違反法律的強制性規定都應承認其效力，尊重當事人的意思自治；如果沒有相關約定，劃撥土地的房屋承租人只有轉變成單位職工才享有優先購買權，而出讓土地的房屋承租人應該享有充分的、不受限制的優先購買權。

考察這類房屋承租人優先購買權受限制的原因，筆者發現不管是農村房屋、單位集資房還是經濟適用房都具有以下三個特點：其一，福利性。這類房屋或者享受到了國家稅收的減免優惠，或者房屋購買人由于特殊身份享受到了一定的價格優惠。其二，具有較強的人身依附性。這類房屋的購買人需要具備一定的組織成員身份或者具備由國家認定的中低收入家庭身份，并且這種身份具有不可轉讓性。其三，具有較強的政策性。這類房屋的存在反映了特定時期國家為了解決城鄉人民住房問題而作出的暫時性政策安排。

房屋租賃法律關系定法律事實存在限制承租人優先購買權

存在合法轉租的情況下，原承租人和次承租人的優先購買權受到相互制約。一般而言，承租人作為優先購買權的主體并無爭議，但是現實中經常發生承租人經出租人同意后又將房屋轉租給次承租人的行為。于是，當房屋出租人出賣租賃的房屋時，可能會發生原承租人和次承租人之間的優先購買權沖突。筆者認為解決沖突的原則是：首先，由雙方協商解決由誰行使優先購買權，以充分尊重雙方的意愿；其次，在雙方協商不成時，應考察誰向租賃的房屋中安裝了更多的不可移動或移動可能損害房屋價值的固定資產，此添附行為增添了房屋價值或者增加了房屋的舒適度；再次，以上兩個原則仍不能解決優先購買權的沖突，應尊重出租人對交易對象的選擇；最后，當出租人不愿表達意愿而得罪雙方，可以考慮由原承租人和次承租人采取抓鬮的辦法。

存在多個承租人分別對房屋進行局部租賃而出租人將房屋整體出賣時，各個承租人對房屋整體都沒有優先購買權。出租人是自己利益的最佳判斷者，當出租人認為房屋整體出賣更能增加其利益時，片面強調局部承租人對其承租部位享有優先購買權，就可能損害出租人的利益。其一，局部承租人不享有整體房屋的優先購買權，因為法律規定出租人單獨出賣承租人的承租部分時承租人對此享有優先購買權，而對其他部分沒有優先購買權，承租人行使優先購買權不能超出權利范圍。設立承租人優先購買權的立法目的是減少買賣糾紛，減少交易風險和交易成本，便于不動產的占有、管理和使用，發揮其最大的使用價值。如果允許局部承租人享有不動產整體的優先購買權，若眾多承租人同時主張權利必然會出現諸多矛盾。其二，當房屋整體出賣時，局部承租人也不享有其承租部分的優先購買權。在出租人整體出賣房屋的情形下，該房屋整體應視為交易的對象，承租人若主張其承租部分的優先購買權，無異于將一物分割出賣，“把不適于分割房子零碎的賣給各租戶，甚至超越了各人所租的范圍，既損于房東的利益，又形成了新的多數房東將來無法避免的糾紛，所以法院就不能片面的去看房戶一面的利益，去保護房戶優先購買權”。況且“城市房屋，即使是私人的資金所建筑，也屬于社會財產的一部分。允許房戶有優先承租、承典、承買的權利，就是說房主行使產權，也須服從社會利益，如房屋不宜分割出售，承買人雖不是房戶之一，但買下全幢房屋確有利于工商業的發展，同時又能適當照顧原房戶的居住或遷讓等困難問題，這樣處理是適當的。否則，僅著眼于房戶行使優先購買權而忽視了對社會的利益，就違背了城市房屋管理暫行條例的基本精神。”最高人民法院在1952年所做的批復，在今天看來仍然具有指導意義。

房屋租賃合同是否備案可能會限制房屋承租人優先購買權的行使。《城市房地產管理法》第53條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。”登記備案的要求主要是出于行政管理、治安管理以及稅收等方面的考慮，并不是房屋租賃合同的生效要件，而只能理解為對抗要件。參照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條第1款的規定，登記備案后的房屋租賃合同就具有對抗第三人的效力，在這種情況下，承租人優先購買權所具有的對抗效力，主要體現在出租人與第三人之間的交易行為不得侵害承租人的優先購買權以及合法轉租關系中租賃合同備案的承租人優于租賃合同沒有備案的承租人行使優先購買權。

《合同法》既賦予房屋承租人優先購買權也限制該權利行使

（一）只能在出租人“出賣”租賃的房屋時的合理期限內享有

1.房屋承租人行使優先購買權以存在合法的租賃關系為前提。房屋承租人行使優先購買權以存在合法的租賃關系為前提，合法租賃關系又以出租人對房屋有權處分為前提，而出租人是否有處分權以法律或者合同為依據。目前我國房地產市場的結構比較復雜，房屋的所有權人基本可以分為完全產權人和有限產權人。完全產權人對房屋的權能最全面，當然可以出租，因為出租是所有人行使處分權的一種表現。《經濟適用住房管理辦法》第33條規定：“個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前不得用于出租經營。”由此可見，經濟適用房購房人是典型的有限產權人。如果經濟適用房的所有權人在沒有取得完全產權的情況下把房屋出租給他人，這種租賃合同是無效的，承租人不僅不能基于此行使優先購買權，而且經濟適用房購房人的出租行為還是一種違法行為，可能受到相關行政機關的處罰。但是，當經濟適用房的購房人具備一定條件時，可以把有限產權轉為完全產權，此后所有權人就可以轉讓出租等任意處分該房屋。根據《經濟適用住房管理辦法》的規定，有限產權轉為完全產權的條件是：購買經濟適用房滿5年，并向政府交納一定比例的土地收益等相關價款。

2.如何理解“出賣”。筆者認為應聯系買賣合同的“出賣”一詞來理解租賃合同的“出賣”，不能隨意對出賣做擴大解釋。《合同法》130條規定：“買賣合同是出賣人轉移標的物所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”出賣租賃的房屋就是出賣人（出租人）將租賃給承租人的房屋出賣，以獲取相應的價款為目的，價款常常表現為貨幣。因此，出租人以房屋所有權作為出資份額轉移到合伙企業、有限責任公司或者股份有限公司名下的，由于其目的并非通過出讓房屋所有權取得貨幣，故不應視為出賣房屋，承租人此時不應行使優先購買權。

3.如何理解合理期限。把合理期限界定為三個月，最早見于1983年頒布的、現已失效的《城市私有房屋管理條例》第11條的規定。隨后該期限又被《意見》第118條所采用。但是時過境遷，1999年與1983年和1988年的房地產一級市場和二級市場及其房屋租賃市場相比都有了很大的改觀，于是1999年實施的《合同法》并沒有沿用原來的“三個月”期限，而是改用更科學、更合理的“出賣之前的合理期限內通知”。筆者認為，該合理期限最長為三個月，具體何謂合理期限應該根據特定案件而由人民法院確定，但應考慮以下幾個因素：其一，出租人出賣房屋的急迫性及需要貨幣的急迫性；其二，承租人另外尋覓房屋居住的機會；其三，出租人和承租人之間溝通聯系的機會；最后，房屋所在地的房屋租賃市場及其房地產市場狀況。

（二）僅僅相對于其他潛在購買人在同等條件下才享有

“同等條件”的基本內容是指購買人給定的關于購買房屋的條件，主要包括三個方面：一是價格條件，二是價款支付條件，三是其他條件。

購買人對房屋的報價關系到出賣人的核心利益，一般情況下，出賣人會選擇報價較高者與之交易。因此，在相同報價下房屋承租人的優先購買權應受到尊重。

但是，理性的出賣人除考慮價格外，還會考慮獲得較大利益時的風險因素。因此，出賣人還會關注購買人的價款支付方式和支付條件，例如購買人是否為支付價款設定了種種對出賣人不利的限定條件或者購買人是否為此項付款設定了擔保，又如購買人是一次性付款還是分期付款，如果分期付款，購買人的后續支付能力是否有保證等。很明顯，如果其他條件相同，一次性付款的其他購買人會優于分期付款的房屋承租人，此時，房屋承租人就無法行使優先購買權。

當然，出賣人也是一個普通人，不可避免在交易過程中摻雜主觀評價因素，這就是筆者所說的其他條件。換句話說，如果在租賃期間，承租人給出租人以不良評價，即使房屋承租人報出同等價格，但低于其他購買人的信譽，仍然可能無法行使優先購買權，因為法律無法強制出賣人將房屋必須出賣給特定人。

參考文獻：

篇4

關鍵詞：優先購買權  保護

引言

我國民商法上優先購買權有承租人的優先購買權、共有人的優先購買權、股東的優先購買權、合伙人的優先購買權。國務院1983年頒布的《城市私有房屋管理條例》第11條規定，房屋所有人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，承租人有優先購買權。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條有相同的司法解釋。《合同法》第二百三十條也規定了房屋承租人對出租的房屋有優先購買的權利。這是承租人優先購買權的法律依據。《民法通則》第78條第3款和最高人民法院關于貫徹執行《民法通則》的司法解釋第92條規定了共有人的購買權，適用于按份共有，對于共同共有，只有在共同共有財產分割后，且財產屬于一個整體事配套使用時，共有人出售財產時，其他共有人才有優先購買權。這是因為，共同共有關系存續期間，共同共有人不能在共有財產中確定自己的份額，不能轉讓自己的權利，因此也就不存在優先購買權。股東的優先購買權分為有限責任公司的股東在轉讓出資時其他股東的優先購買權；公司新增資本時，原有股東的優先購買權；以及中外合資經營企業，合營一方轉讓其全部或部分出資時，合營他方的優先購買權。《合伙企業法》第20條規定合伙企業進行清算前，合伙人不得請求分割合伙財產，而且合伙人在經過其他合伙人一致同意的情況下，可以向合伙人以外的人轉讓其在合伙企業中的全部或部分財產份額，因此其他合伙人的優先購買權不能按共有人的優先購買權來對待，是一種獨立的優先購買權形態。這些優先購買權主要是依照法律直接規定而不是根據當事人之間合同產生的，主要屬于法定優先購買權。但是有關法律均未明確法定優先購買權的法律性質及法律效力，學術上對其法律性質說法不一，對法律效力研究也很少。法律規定的疏漏及理論上的模糊，給現實中優先購買權的行使及保護帶來了困難。本文主要以承租人的優先購買權為出發點來展開討論。

請看下面一個案例：

原告邱XX租用被告XX縣飲食服務公司房屋，約定租期自2000年12月15日起至2004年5月3l止。2001年3月29日被告來經通知原告，與第三人俞X訂立房屋買賣合同，將原告租用的房屋以10萬元價格出賣給第三人，并辦理了房屋所有權轉移登記。原告訴至法院主張被告侵害其優先購買權，要求確認被告與第三人之間房屋買賣合同無效，而他對該房屋具有優先購買權。法院認為，被告未經通知原告即將該房屋出賣給第三人，侵害了原告的優先購買權，其與第三人房屋買賣合同應當無效。因原、被告房屋租賃合同尚未到期，應當繼續履行，當被告出賣該房屋時，原告在同等條件下享有優先購買權。法院作出判決，一、被告與第三人簽訂的房屋買賣合同無效；二、原告在租賃合同有效期間對租賃房屋在同等條件下享有優先購買的權利。判決生效后，原告向法院申請執行。法院在能否執行和如何執行兩問題上都存在分歧意見，主導意見是只有被告向第三人出賣房屋，原告才能主張同等條件下優先購買權，現被告與第三人房屋買賣合同已經無效，被告沒有再向第三人出賣房屋，法院又不能強制被告賣房，所以，本案不能強制執行。

一、關于優先購買權法律效力的理解

（一）從規范意旨出發把握優先購買權法律效力

從所供討論案例看，法院對優先購買權法律性質和法律效力的理解是，原告行使優先購買權，只能使被告與第三人房屋買賣合同無效，原告與被告間并不因此成立買賣合同關系，當然原告不能依據根本不成立的合同要求被告向其轉移房屋所有權。法院的這種理解讓人困惑，照此辦理，權利人行使優先購買權能得到什么利益？被告不愿再次出賣房屋又奈他何？即使被告再次出賣房屋，權利人再次行使優先購買權，結果與這一次又能有什么不同，還不是一樣不能實現？在本案法院看來，法律關于優先購買權的規定實際上無法實現因而沒有意義。然而法定優先購買權當然不是沒有意義，它不僅應當得到實現，而且在適用中正確運用法學方法也當然能夠實現，而象本案法院這種認識卻不折不扣地導致權利不能實現。

按社會一般人即有學者所謂的“中人”角度來理解，主張優先購買權也不應當只能使出賣人與第三人間合同無效，而應當是能優先于其他人向出賣人支付價款并取得標的物所有權。要更準確把握優先購買權法律性質和效力，應從規范意旨角度來考慮。法律規定按份共有人優先購買權主要是為了穩定共有關系；保護共有財產的完整與安全；減少共有人數量，增強物的利用效率。規定房屋承租人優先購買權主要目的，一是與“買賣不破租賃”規則目的一致，是為了穩定租賃關系，使承租人不因租賃房屋產權轉讓倉猝間無房可住；二是為了促進物的利用效率，減少承租人對該房屋投入的浪費，而且房屋所有人和使用人同一，也增強房屋利用效率。可見，按份共有人優先購買權和房屋承租人優先購買權都是為了保障權利人優先取得物的所有權。而本案法院的理解和實踐，則使法定優先購買權的規范意旨無法實現。因為合同尚不能成立，還談什么“購買”和取得，當然更談不上“優先”了。

（二）否定“出賣人與第三人合同效力”之質疑

無論從社會一般人角度，還是從規范意旨角度看，優先購買權都應該具有三項主要法律效力，首先要能成立買賣合同，否則“購買”便是無稽之談；第二合同權利要能優先實現，這是“優先”應有之義；第三要能實際取得物權，這是權利所蘊利益的最直接體現。這三項主要效力可分別稱為形成效力、優先效力和追及效力。形成效力，即權利人可依單方意思表示使法律關系發生、變更和消滅，并產生各種權利及請求權，而相對人則受到拘束，必須容忍和接受此法律效果。優先購買權的形成效力表現在出賣人與第三人成立買賣合同關系時，權利人主張優先購買權就能使其與出賣人之間按同等條件產生買賣合同關系，并產生債權請求權。優先效力，一般認為，是指物權優先于債權的效力，債權之間不具優先效力。但按優先購買權法律規定，按份共有人、房屋承租人基于與出賣人之間形成的買賣合同關系具有的債權，與第三人對出賣人的合同債權相比，卻具有優先實現的效力。基于優先效力，優先購買權人可以排在第三人前面，要求出賣人向其轉移所有權，以實現其債權。追及效力主要體現是，如果出賣人基于與第三人之間買賣合同向第三人轉移了所有權，優先購買權人可主張出賣人與第三人間物權變動行為無效，使物權回復至該物權變動行為之前的狀態。追及效力涉及第三人利益保護的問題，應受到善意取得制度限制。但房屋作為不動產不適用善意取得，而且房屋租賃合同依法要向房管機關備案，具有公示效力，如果租賃合同未經登記備案，則不能對抗第三人，追及效力就不能實現。優先購買權的形成效力、優先效力和追及效力可以有效地實現法律關于優先購買權的規范意旨。本案法院否定了優先購買權的形成效力，認為原告行使優先購買權并不能導致其依同等條件與被告形成買賣合同關系；對優先效力理解也很片面，認為只是能使被告與第三人買賣合同無效；沒有提到追及效力，對被告將房屋產權過戶給第三人的問題置之不理。這樣處理，原告具有優先購買權依法應享有的利益當然無法實現，法律的規范意旨落空。

二、法定優先購買權的行使

（一）行使時間

有觀點認為，提前的“三個月”、“合理期限”是優先購買權的行使期間。這個觀點不妥當。優先購買權是同等條件下成立合同并優先實現合同債權的權利，出賣人與第三人買賣合同不成立，沒有確定的合同條款，則不存在同等條件，優先購買權便沒有成立基礎。所以優先購買權只在出賣人與第三人成立買賣合同時才產生，只有自此時起權利人才能行使權利，本案法院也采這種觀點。出賣人與第三人成立買賣合同，是優先購買權行使的條件之一。

（二）權利及具體化

據以研究的案例中，原告向被告主張優先購買權，是行使權利的行為，向法院起訴，是要求法院以國家強制力保障其權利實現。但從審判、執行情況看，原告這一愿望并未能實現。原告訴訟請求既有事實根據又有法律依據，法院事實上也以判決支持了原告的請求，為什么原告優先購買權還不能實現呢？首先因為法院對優先購買權法律性質和效力的理解問題，己如上述，第二個重要原因就是原告的訴訟請求和法院的判決都未能將“優先購買權”具體化。

（三）訴訟請求

原告可以向法院起訴要求被告履行依優先購買權形成的合同，要求被告按合同轉移標的物的所有權。對這項訴訟請求，法院應當首先作出確認之訴的處理，確認原告與被告間己形成買賣合同關系，并確定合同的具體條款，在此基礎上，依合同法規定，確定是否可以強制被告履行轉移標的物所有權的合同義務。如果被告主張不安抗辯權得到支持而原告不提供擔保，或被告主張同時履行抗辯權得到支持而原告不履行付款義務的，法院應當駁回原告的訴訟請求。這種情況原告敗訴不是因為其優先購買權存在瑕疵，而是因為被告合同履行抗辯權的有效行使。否則，法院應當作出強制被告履行合同義務的判決。

三、法院對優先購買權案件的處理

（一）確定具體的權利義務

優先購買權只是一個抽象的法律概念，其法律特征、要件、效力和法律關系的具體內容，法律均未明確規定，當事人行使權利和法院予以司法保護都要就個案對之進行具體化，具體到一項項緊密聯系個別的時間、地點、人和事的權利義務關系。而本案當事人和法院口口聲聲的“優先購買權”卻都只是抽象的法律概念，沒有具體的權利義務關系，大而無當，這樣的訴訟請求和判決實際上都沒有意義。本案原告的訴訟請求和法院的判決都有兩項主張，一是被告和第三人的買賣合同無效，二是原告具有優先購買權。原告和法院都是將被告和第三人間合同無效作為原告優先購買權的效力來主張的，因第二項主張沒有具體化，實質上成了第一項主張的前提，如果第一項主張成立，第二項主張則當然而且在先成立。兩項主張同時主張，很類似種屬概念并舉，就象判斷某物是鋼筆又同時判斷它是筆一樣，第二項主張實際上沒有意義。可以推斷，原告第二個請求是想達到另外具體目的的，他后來申請執行也表明他內心并非僅要求確認自己具有抽象的權利，而是要求具體的并可以強制實現的利益，但他并沒有具體地表達出來，只是主張一個抽象的“優先購買權”，而法院又將皮球踢了回去，判給他同樣一個“虛名”，沒有任何實際意義。

（二）有關情況的處理

1、對優先購買權放棄的判定

有一種觀點認為，出賣人提前通知承租人或共有人，并提出出賣條件，如果承租人、共有人不同意按此條件購買，即表明放棄優先購買權，出賣人可以更高價格賣給他人。這是對優先購買權的錯誤理解。提前通知只是為了給權利人決定是否行使優先購買權并作有關準備，而不是要權利人當即購買。至于向承租人，共有人提出出賣條件，這只是一般買賣中的要約或要約邀請問題，而不涉及優先購買權。如果在提前通知期間，承租人和共有人明確表示不主張優先購買權，這是放棄權利，自然不再享有優先購買權；如果對出賣人的要約同意，則成立一般買賣關系，而非優先購買權的行使；如果對出賣人要約不同意，或者不作任何意思表示，亦只表示一般買賣不成立而已，并不表明放棄優先購買權，如果出賣人以與要約同等條件出賣給第三人，也應視為權利人放棄在此條件下的優先購買權。如果出賣人以較高價格或其他更苛刻的條件出賣財物，則承租人或其他共有人也不得再主張優先購買權，這類似所謂“舉輕以明重”，低價尚且不買，何況高價呢？這是基于被告和第三人信賴利益的考慮，也是禁反言規則效力的體現。而如果出賣人以較低價格或其他更寬松條件出售，則承租人和其他共有人仍可主張優先購買權。

2、優先購買權沖突的處理

如果多個具有優先購買權的人都主張優先購買，應如何處理，我國民商法律沒有明確規定。國外立法可供我們參與和借鑒。例如，《法國民法典》第815條第14項規定：“如數個共有人行使其先買權，除有相反約定外，該數個共有人被視為按各自在共有財產中所占的比例取得出賣部分。”但如果按份共有人的財產屬于一個整體或配套使用，以及共同共有屬于一個整體或配套使用的財產分割后，其中一共有人出售財產時，數個共有人都主張優先購買權，就不宜按各自在共有財產所占的比例取得出賣部分。因為財產屬于一個整體或配套使用，難以分割或分割后會損耗，在這種情況下，如果沒有約定的，只能由與轉讓財產有最密切聯系的共有人購買，或者確定由一人購買。至于確定的方式，可按程序來設計，比如抽簽。

如果承租人的優先購買權和按份共有人的優先購買權發生沖突時，何者更為優先呢？在兩種利益發生沖突時，應當緊密結合個案的具體情況，進行具體的利益判斷和衡量。但在一般情況下，應該確認共有人的優先購買權更為優先。按份共有優先購買權保護的是物權，承租人優先購買權保護的是債權。盡管進入20世紀以來，各國民法大都對租賃權加以物權化，并采取“買賣不破租賃”的原則對承租人加以保護，但租賃關系從本質上說仍是債權關系，仍然不能等同于物權的效力。債權是所有權實現的結果，債權的發生必須以物權為基礎。房屋承租人的優先購買權雖然有保護承租人生存條件的目的，但這是建立在所有權人向另外他人出售房屋前提下的。財產所有權人并無保障他人人身、財產權益的積極義務，所以法律不能要求所有權人為他人的人身、財產權益承擔義務。因為保障所有權的最根本目的也是為了保障所有權人生存條件。對于房屋，無論是按份共有還是共同共有，一旦當有的共有人出賣時，其他共有人均有優先購買權。因為房屋通常是在結構上相連的一間或幾間，是不易分割的一個整體，讓其他共有人享有優先購買權，有利于對房屋進行管理、修繕、使用，也方便群眾生活，有利于消除矛盾，符合情理。反之，如果使承租人優先購買共有的房屋那么承租人和原共有人很可能分割房屋以明確權利歸屬，雙方對不易分割的部分又必然形成新的共有關系。在這種復雜的區別所有和共有的情況下，勢必容易引起矛盾和糾紛。所以從法律效力上看和社會效果上看，共有人的優先購買權應當優先于承租人的優先購買權。

3、優先購買權于拍賣、強制執行和破產情況下的適用

有一種觀點認為優先購買權不能適用于拍賣情形。理由是拍賣雖然是買賣的一種形式，但拍賣目的在于更精確、更公平地確定標的物價格以成立買賣關系，如果優先購買權能夠適用，通常情況下應買之人數勢必銳減，賣價難免偏低，極不利于債權人和物之所有人，這對債權人和物權人極不公平，而且也有損拍賣的效力。所以應對優先購買權規定中的“出賣于第三人”的“出賣”作目的性限縮，即將拍賣方式排除在規范之外，優先購買權不適用于拍賣情形。據此觀點，在強制執行和對破產財產處置中，如果適用拍賣方式處理財產，優先購買權同樣不能適用。本文認為，優先購買權在拍賣、強制執行和對破產財產處置過程中都應適用。首先在強制執行和對破產財產處置中，如果不適用拍賣程序，則與一般財產權轉移并無二致，沒有不適用優先購買權的理由。第二，在拍賣程序中注重通知和告知義務，適用優先購買權并非不能使各方利益盡量平衡。這里有一個利益衡量問題，不應為了債權人和物權人的利益，而完全拋棄優先購買權人的利益。可以說我國當前的法律制度中已明確確立了拍賣優先原則，在拍賣被執行人財產過程中，案外人對被執行財產可能存在著一定的優先購買權，如何保護案外人的優先購買權，法院必須考慮。執行法院在根據申請執行人的申請，啟動強制執行程序后，應當通知對被執行人財產享有優先購買權的案外人，行使優先購買權。在拍賣程序中，執行法院應告知拍賣機構，案外人對被執行人財產上存在案外人優先購買權的情況，并在拍賣前三日前書面通知優先購買權人到場參加拍賣。拍賣時優先購買權人在場的，于最高出價時，優先購買權人可以表示以此最高價接受，則賣給優先購買權人。如果在最高出價時，優先購買權人不予表示，則拍賣歸最高出價者。拍賣時優先購買權人不在場時，在確定最高出價后，通知優先購買權人，要求其在指定期限內表示是否優先購買。如過期不為表示，視為放棄優先購買權，如果表示優先購買，則優先購買權人在此最高價位上購買。多個優先購買權人同時表示接受的，則在其間可再進行競價。如多個優先購買權人表示不可協商確定購買人時，則認定為拍賣無結果。由各優先購買權人互負連帶責任，承擔拍賣損失，并重新拍賣。重新拍賣時，各優先購買權人不得再主張優先購買權。案外人對被執行人所有的財產享有的優先購買權，是根據法律規定或當事人約定而產生的一種民事權利，人民法院在強制執行過程中，必須對案外人的優先購買權予以充分地保護，以維護各當事人的合法權益。

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關鍵詞：買賣不破租賃 優先購買權 租賃登記備案 債權物權化

隨著人們對社會經濟協作以及資源整合的多種模式的進一步認識，物在使用價值上的意義往往超過了它的歸屬義意。而租賃也成了緩解各類資源短缺，有效利用生產生活資料的常用方式。由于立法的賦予，基于租賃合同而產生的租賃權具備了幾項原則和特質：“買賣不破租賃”原則、“承租人優先購買權”、“租賃登記備案制度”等。而這幾項原則和特質被不少學者認為是“債權物權化”的體現，是對“債權物權化”大趨勢有力印證，更有學者用這幾點作為論據，并展開來分析論證租賃權的用益物權性質。對此，筆者有不同看法。

1.“買賣不破租賃”的“不破”的權力劃分

我國《合同法》第229條規定，“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。且《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“房屋租賃合同糾紛解釋”）第20條規定，“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持”。這就是著名的“買賣不破租賃”原則，簡釋其義就是：若所有權基于買賣合同轉移后不影響已經存在的租賃關系，租賃合同繼續有效，新的所有權人與原承租人之間仍保持租賃關系。不少學者認為，該原則使作為請求權的租賃權已經具備了可以對抗物權―所有權的特征，根據“物權優先”的理論，這個特征即是典型的“債權物權化”趨勢的代表。細致分析一下“租賃合同所產生的法律關系”以及“租賃關系存續期間發生所有權轉移的整個過程”，就不難發現，上述觀點是一種誤解，根本就沒有發生“債權的物權化”。

首先，“可以通過一個‘債權’獲得一個‘物權’”。比如，簽訂一個買賣合同，獲得了一個標的物，那么買賣合同中，買、賣雙方的權利是是債權。買賣雙方在合同履行前后對于標的物所享有的所有權是物權。同理，通過簽訂一個租賃合同，獲得了一個租賃物的使用權以及收益權，“租賃合同”體現的是債權，租賃物的使用收益權是物權。依法律規定，如果在一個租賃合同履行期間，租賃物的所有權發生了改變，新的所有權人不得向承租人要求“交出租賃物”，也就是說“承租人的使用收益權”是以可對抗“新出租人的所有權”的，這個時候，是“承租人的物權”在對抗“出租人的物權”，而這個“物權”一直都是“承租人對于租賃物的使用收益權”，一直都是“物權”，并不是“債權化了的物權”。這也完全符合同物權法律體系中，“先成立的物權優先于后成立的物權”的一般原理。

其次，通過所有權變更，新所有權人與承租人形成的還是租賃合同關系，兩者還是債權人與債務人的關系，且承租人對于新所有權人所擁有的權利并沒有大于對于原所有權人的權利，并沒有獲得更多的支配權。承租人依然是“未經出租人同意，不得轉租”、依然是“擅自改變租賃物用途應征得出租人同意”，其權利仍然是由出租人設定的。顯然，此時的租賃權仍然是債權，而不是物權。

可以這樣理解“買賣不破租賃”原則中的“不破”指的是“通過買賣而獲得的所有權”不能對抗“通過租賃而獲得的使用收益權”，是一種限制物權“不破”所有權，是一種物權“不破”另一種物權。

2.承租人優先購買權的性質

我國《合同法》第230條規定，“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有同等優先購買的權利”。法律在此賦予了租承人一種“優先權”，而這種“優先權”不是物權，也不是“租賃權用益物權特征的一種體現”。

早在《物權法》出臺之前，“承租人優先購買權”這個概念早已形成，而在較晚頒布的《物權法》中并沒有“承租人優先購買權”的相關規定，該部法律的形成在我國也是經歷過比較長的時間討論和權衡，未將“承租人優先購買權”作為物權載入，應不是立法的疏漏，那么根據“物權法定原則”，這項權利應不屬于物權。

除了《合同法》的表述，我國司法解釋《房屋租賃合同糾紛解釋》第21條明確規定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。此條可見，法律重在強調“承租人優先購買權”對于“出租人”的效力，并沒有承認其對于“第三人”的效力，僅把“違反優先購買權的懲罰”限于承租人與出租人之間，也就是說當出租人在房屋租賃合同存續期間未顧及承租人優先購買權出賣房屋侵害其利益時，應對承租人承擔賠償。由此可見，“承租人優先購買權”應是一項債權。

再如《房屋租賃合同糾紛解釋》第24條，“具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：……”，其中“情形之一”即“（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的”，這里明確表達了，只要不是第三人明知并故意與出租人串通，侵害承租人優先購買權的，并且辦理了必要手續，他們的購房交易都是有效的。很顯然，這項“優先購買權”還沒有大到足以對抗“物權”，它還是一項債權性質的權利。

基于物權強大的對抗效力，想與之對抗，就需要公示制度，而我國法律并未對承租人的優先購買權公示作出規定，它規定了另一項公示制度，那么看一下這一項公示制度的效力及影響如何呢，它是否真正實現了“債權的物權化”呢？

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[關鍵詞]房屋的優先購買權；權利的行使；法律效力

[中圖分類號]D920.4 [文獻標識碼]A [文章編號]1671-5918（2015）20-0082-03

一、房屋承租人優先購買權的基本理論

（一）房屋承租人優先購買權的概念理解

優先購買權是我國立法中的概念，在我國臺灣地區以及德國、法國的民法典中通常稱之為先買權，但其本質含義并無實質差別。所謂的優先購買權就是在法律的保障下，當出賣的人在出賣某種物品，而出現了第三方購買人時，這樣的條件下購買的權利卻高于第三方購買人的權利。我國法律下的房屋承租人優先購買權，是指房屋承租人在租賃合同有效期內，當出租人出賣租賃房屋時，依照法律的規定在同等條件下優先于其他購買人購買租賃房屋的權利。

（二）房屋承租人優先購買權的特征

就中國房屋買賣以及租賃的現狀而言其具有以下四個標志性的特征：

1.法定性

對于房屋的承租人所具有的這一項權利是受法律的保護的，是合法的一種民事的權利，所以買賣雙方不得擅自的進行約定。

2.專屬性

合同有相對性，房屋承租人的這一項權利只能是在房屋的租戶與房主的合同的規定期限內所擁有的一種權利，并且這種權利不能轉讓給其他人的，更不可以以其他方式轉移到他人的身上。

3.特定性

目前的中國國內房屋承租人優先購買權只適用于購買房屋時方可使用，除房屋以外的其他物品都不在這一權限的使用范圍之內。

4.限制性

承租人必須是在租賃合同的使用期限之內，才能使用該權限，并且必須有第三方的買家出現，與其有同等的條件，才可以擁有這一優先權。

二、房屋承租人優先購買權的行使

行使優先購買權是承租者擁有這項權利的主要部分。

（一）前提條件

1.出租人在出租合同上所寫的規定時間內對于房屋進行出售

假設租戶與房主之間租賃的合同到期日為2015年4月1日，那么承租人的這一權利只能在4月1日之前使用。

2.出租人對于這一相關的房產必須以買賣方式出售房屋

如果在法律允許的條件內，房主對于房屋進行贈予或者進行遺產分割等情況的話，承租人就不可以使用這一權利的，這一權益是沒有效益的。

3.出租人已與第三方簽訂具有法律效益的房屋買賣合同

優先購買權是相對于第三方而言的，所以只有出現了第三方購買人，才能行使這一權利，若沒有出現第三方，那么此權利也不存在，不得使用。

（二）時間條件：該權利的使用時間之內使用這一權利才算有效

承租人在收到房主的房屋即將買賣的通知后，如果承租人選擇購買，則可以在這一期間進行購買，如果超過日期，那么承租人則沒有了優先購買的權利，這一權利就失效。這一時間的規定，在我國現行的法律中對于這一時間的規定卻沒有明確的一種說法，相對來說是有漏洞的。在其他國家會有這樣的類似的規定，如《瑞士民法典》中對于這一時間期限的規定為三個月的時間。

（三）實質條件：“同等條件”

設置“同等條件”的目的是為了維護買賣雙方的利益，這也是對于擁有優先購買權的承租人的一種合法的制約，避免對于這一權利的私自亂用，造成不必要的民事糾紛。目前我國學界和司法界對“同等條件”的理解有不同的觀點，主要有絕對同等說、同等價格說、價格條件和支付條件同等說等等。

筆者認為理解“同等條件”應在充分考慮當今時代特征的前提下，本著不損害出租人的實體權利并有利于交易的原則。因此首先把價格條件作為最核心的要素，就符合“效率至上，資本高速流通”的時代特點，此外價格的客觀、公正，也使得“同等條件”在現實中具有可操作性。其次還應綜合考慮履行期限、付款方式、定金等其他交易條件，因為任何絕對的同一，都是不符合當今社會多元化的發展趨勢的。就付款的相應方式來說，如果第三方出現時選擇一種付款方式，而承租人也同樣使用這樣的付款方式的話，此時就要對出賣人提供擔保。

三、房屋承租人優先購買權制度在我國的發展狀況

（一）立法現狀

國務院1983年第一次關于購買優先權頒布了《城市私有房屋管理條例》，其中明確地指出：“房屋主人在出售該房屋時，必須在出售之前的三個月就要通知承租人，承租人與第三方購買方之間是一樣的購買的權利。”經過實際的使用過程中的不斷改進1988年頒布的《關于貫徹執行若干問題的意見（試行）》中規定：“房屋主人在出售該房屋時，必須在出售之前的三個月就要通知承租人，承租人與第三方購買方有同等條件的購買的權利。”，根據實際的使用，此條已經廢除，不再使用。到了1999年頒布的《合同法》中的新的規定，房主在賣房產時，應當在出賣之前的規定時間內告知承租人，此時承租者則具有了與第三方一樣的買賣條件，不僅如此還享有優先購買的權利。如遼寧省頒布的《遼寧省城鎮房地產交易管理條例》則指出：“出租人轉讓租賃期限未滿的房屋應提前三個月通知承租人，在同等條件下承租人有優先購買權，給承租人造成經濟損失由出租人賠償承租人的損失。”

（二）司法現狀

從表面來看我國對房屋承租人優先購買權已經有多部法律法規來進行合理的控制，但是事實上，這些相關的條例大都十分抽象，在實際的房屋買賣交易過程中往往會產生很多的問題，經常會出現這些法律之外的現象，從而造成了法律的漏洞。

1.出租人與第三方購買方沒有通過法律就私自簽署“明暗兩份合同”

這種明暗兩份的合同主要區別在于價格上的不同，一份價格高的，另一份價格是低的，在實際行使時使用的與在承租人面前展示的是不同的兩份合同，給承租人看的是價格低那份合同，實際買賣用的則是價格高的那份合同了。

2.假贈與

贈予的行為是受法律保護的，而出租人為了達到某種目的，假裝贈予第三方，實際上暗箱操作進行買賣。

3.承租人惡意阻攔

承租人因為某些個人的原因或者個人的嫉妒心理等原因刻意的進行惡意拖延，以消耗第三方購買房屋的耐心，最終往往迫使第三方妥協。

4.同案不同判

比較《民通意見》和《合同法》中對優先購買權的說法，可以發現，《合同法》刪除了《民通意見》中對于承租人行使優先購買權可以產生宣告房屋買賣無效的后果。但是在司法實踐中，對于適用這兩部法律的情形十分混亂。

四、房屋承租人優先購買權相關法規的完善

（一）明確房屋承租人優先購買權的行使主體

我國的立法中對于承租人的這一權利有明確的說明，但是司法實踐中次房屋承租人、承租人的繼承人能否主張優先購買權的爭議卻屢見不鮮。那么筆者認為不管租賃人的租賃性質是怎樣的，為了維護其起碼的生存權益的前提下，都應該保護其相應的優先購買權，只有這樣的保護，才能促進社會的和諧發展。承租人這時是可以選擇使用或者不使用優先購買權的，所以使用了優先購買權的話就不受“長期租賃的或者六個月以上的租賃”的制約了。

（二）明確房屋承租人優先購買權的行使期限

《合同法》中對于出租者要在規定的時間內告知承租人買賣的消息但是并沒有明確時間，現有的管理條例里面對這一時間的規定為三個月的時間，這一時間的規定往往是被認為是合理的。但是事實上這種理解是錯誤的，因為承租人優先購買權的行使主體是承租人，其期限自然也是用來約束承租人的，但是仔細分析上述條文，不難發現所謂的“三個月”期限約束的主體卻是出租人。筆者認為是否定的，因為三個月的時間過于太長，影響了實際的效益。如果承租人有意愿購買此房的話，最佳的通知時間應該是一個月之內，而不是三個月。

（三）重構出租人、承租人、第三人間的法律效力

1.優先購買權對出租人的效力

房主與第三方確認購買房屋后必須在規定的時間內以通過書面的表述明確并真實的告知承租人。

2.優先購買權對承租人的效力

如果承租人在規定的期間內沒有購買意向，那么要及時的告知房主沒有購買的意向，并且要明確說明，說明之后代表承租人主動放棄了優先購買權。若房主與第三方合同失效，又產生新的第三方時，承租人會出現新的購買優先權。

3.優先購買權對第三人的效力

如果承租人在合同期限的時間內與房主之間簽訂了購買的合同，而第三方的買家也與房主簽訂了合同，那么這二份的合同都是有效的。但是房屋只有一套，此時出租人應向誰先為給付那？是由出租人選擇？還是先向承租人先為履行？筆者認為應選擇后者。雖然債權具有平等性，但是立法的實質目的在于保護當承租人滿足法定的條件時，享有對出賣房屋優先買到的權利。如果由出租人白行選擇向誰履行時，則承租人很有可能因為“落選”，而無法獲得該房屋，只能獲得違約賠償，優先購買權被架空，與立法實質相悖。筆者的觀點是肯定的。最高法院幾年前就已經做出了公告，將《民通意見》第118條進行廢除不再使用，原因就是其條例的規定與《物權法》之間存在一定的矛盾性”。《物權法》中對于這一方面有相關的規定，根據該規定的分析就是第三方的購買方成為了善意的第三方。分析如下：

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論文關鍵詞 婚前購房 產權歸屬 個人財產 夫妻共同財產

由于簽訂房屋買賣合同和取得房屋產權證存在較大的時間差、按揭貸款合同的履行期限較長等，往往出現在婚前購買的房屋在婚后取得房屋產權證或支付完房款；另外由于出資人不同，對婚前購買并登記在一方名下的房產也不能簡單均認定為婚前的個人財產，因此在離婚案件中對婚前購買房屋的權屬認定往往成為財產分割的難點。本文認為對婚前購買并登記在一方名下的房屋的權屬應根據不同的情形應作出不同的認定，不能一概而論。

一、一方婚前簽訂房屋買賣合同，由一方婚前付清房款、取得房屋產權證，產權登記在一方名下的，應認定為一方的婚前財產

四、婚前簽訂房屋買賣合同，由雙方一次性付清房款或雙方支付首付款、婚后共同還貸，產權登記在一方名下的，該房屋的權屬應認定為夫妻共同財產

這種情形在現實生活中比較普遍，一是因為我國房地產價格較高，一般情況下一個人難以承擔一套房屋的房款；二是雙方為了可以享受政策優惠等多種因素，雙方同意共同出全資或首期款購買房屋，以一方的名義簽訂購房合同及辦理貸款手續，婚后共同償還貸款，之后辦理結婚登記手續。但由于戀愛時關系很好，往往在婚前雙方沒有簽訂任何書面協議。離婚時，由于雙方感情已破裂，產權登記一方往往認為另一方的出資是借款或贈與，或者不承認另一方已出資。對于該房屋是個人財產還是夫妻共同財產，現實踐中存在兩種不同的觀點。

1.一種觀點認為，根據物權法所確立的物權公示原則和公信原則，房屋產權登記在一方名下，且房屋買賣合同是在婚前簽訂的，離婚時該房屋應認定產權登記方的個人財產，對于另一方已出資的部分和共同還貸部分，由產權登記一方對另一方進行補償。

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一、 書面合同的必要性

根據我國《合同法》的規定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認為不定期租賃。此外，缺少書面合同，雙方的權利義務不易確定，容易發生糾紛。

因此，無論租賃期限長短，哪怕只有一個月，最好簽訂書面的租賃合同，明確雙方的權利義務。一般來說，租賃合同應當包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

二、 合同無效的認定

在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，實踐中對于房屋租賃合同無效的認定不一，嚴重損害了法律的確定性和統一性。《房屋租賃解釋》限定了無效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。同時，允許當事人在一審法庭辯論終結前采取補救措施，最大限度地維護合同效力。此外，即使租賃合同被認定無效，承租人仍要支付房屋占有使用費，一般參照合同約定的租金標準。

在違法建筑物范圍的認定上，確定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。

因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應當嚴格審查出租人是否為建筑物的合法權利人，建筑物是否為合法建筑。

三、 租賃期限的確定

根據我國《合同法》的規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

這里需要注意的是，如約定租賃期限為六個月以上但是未簽訂書面的租賃合同，房屋租賃只能視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

四、 房屋裝飾裝修的處理

房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是實踐中的熱點和難點問題。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，如何處理承租人對房屋的裝飾裝修，缺少統一的裁判規則。《房屋租賃解釋》根據房屋的裝飾裝修是否經出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規則：

1．承租人未經出租人同意裝飾裝修的費用，由承租人負擔，出租人有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

2．承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

3．承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

4．承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導致合同解除，承租人有權請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失；

（二）因承租人違約導致合同解除，承租人無權請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；

（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；

（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。

5．承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人無權請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，但當事人另有約定的除外。

我們注意到，《房屋租賃解釋》根據有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現值損失和殘值損失兩種不同的標準。現值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現存價值。在合同無效場合，承租人通常已經占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。因此，承租人如需對房屋進行裝飾裝修，應當經出租人同意，并在租賃合同中對租賃期間屆滿或者合同解除時裝飾裝修如何處理作出明確約定。

五、 房屋擴建的處理

《房屋租賃解釋》在對待房屋擴建問題上同樣依據房屋擴建是否經出租人同意、是否辦理合法建設手續適用不同的規則：

1．承租人未經出租人同意擴建發生的費用，由承租人負擔，出租人有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

2．承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：

（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；

（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

因此，承租人如需對房屋進行擴建，應當經出租人同意并辦理合法建設手續，同時在租賃合同中明確約定擴建費用由誰承擔。

六、 同意轉租的推定

為了最大限度地保持法律狀態的穩定，《房屋租賃解釋》規定出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，無權以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效。

因此，出租人如知道承租人未經同意轉租，應當及時行使權利。

七、 租金的訴訟時效

實踐中，我們經常碰到出租人因為訴訟時效已過而無法主張租金。這一方面因為出租人不知道延付或者拒付租金適用一年的特別訴訟時效，而以為訴訟時效是二年。另一方面，出租人常常存在一個誤區，認為只要雙方租賃關系仍存續，租金即不存在訴訟時效問題，這是錯誤的。

租賃合同是繼續性合同，其租金的訴訟時效是按每一個支付周期分別計算的，承租人應當按照合同約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。

因此，如果承租人未能在上述支付期限內支付租金，出租人應當及時催告或者提起訴訟，以免超過一年的訴訟時效，無法得到法律的保護。

八、 優先購買權的行使與限制

優先購買權糾紛一直是實踐中的難點問題。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形的，承租人能否請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，甚至以第三人的購買價格購買租賃房屋？

《房屋租賃解釋》對此作了明確規定，承租人不能因此請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，當然更不可能以第三人的購買價格購買租賃房屋，而只能向出租人主張賠償損失。同時，《房屋租賃解釋》對承租人的優先購買權的適用情形作了進一步限制，明確下列情形承租人無權主張優先購買房屋：

（一）房屋共有人行使優先購買權的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

篇9

所謂房屋承租人的優先購買權，是指當出租人出賣房屋時，承租人在相同條件下，依法享有先于其他人而購買房屋的權利。在此我們可以看出，房屋承租人的優先購買權作為一種附條件的形成權，其行使的前提是以同等條件依法排除出賣人將標的物出賣給第三人的可能，這同等條件主要指出價條件，包括價格、交付房款期限、方式等。我國以往的立法和司法解釋對房屋承租人的優先購買權已有相應規定，《中華人民共和國合同法》第二百三十條再次予以了明確。

所謂拍賣，是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。拍賣本身是價高者得的公開競價程序。當正處于租賃期間的房屋被拍賣時，價高者得的拍賣原則與承租人于同等條件優先購得的權利就出現了沖突，由此就將出現一個悖論：拍賣合同作為一種特殊的買賣合同，是以槌落為成交標志的諾成性合同。在確認承租人的優先購買權的前提下，如果承租人不參加拍賣，拍賣師在宣布成交后還必須詢問承租人是否行使優先購買權，愿意以與最高競價者相同價格買下房屋標的物，如愿意則最高兌價者必須再次出價的話，則拍賣師的槌落成交的標志便形同虛設，拍賣就不成為拍賣；而如果承租人參加拍賣，宣布承租人與最高兌價者出價相同時房屋標的物由承租人購得的話，無疑影響了拍賣程序的公正，摧毀了拍賣行為價高者得的基礎準則，使其他競買人失去了參加競買的意義，實質上是剝奪了所有權人以拍賣方式處理標的物的權利。因此，有一種觀點認為，拍賣作為一種特殊的買賣方式，是以“價高者得”為原則，并無“同等條件”可言。在拍賣場合，優先購買權應該不得行使。但為保護承租人利益，出租人應將拍賣的有關情況及時通知承租人，以便其決定是否參加競買。

筆者不能贊成這種簡單地否定承租人在拍賣中優先購買權的觀點。這種觀點主要是從實務操作的可行性方面考慮，但由此而剝奪承租人的優先購買權于法無據。房屋承租人的優先購買權是由法律賦予的，應以法條規定的精神來衡量決定。首先應當有優先購買權作為形成權的所附條件—租賃房屋被所有權人出賣這一法律事實的出現，其次是承租人依法主張優先購買權，這是與拍賣場合、拍賣方式無關的問題。拍賣方式本身并不能決定優先購買權可否行使。要否定承租人的優先購買權，必須有一種法律規定較之更優越的優先權的出現，比如房屋共有人基于物權取得的優先購買權就大于房屋承租人基于租賃合同的債權取得的優先購買權。而拍賣盡管是一種特殊的買賣方式，究其本質來說仍是一種買賣，而承租人的優先購買權正是在買賣中相對于作為第三人的其他競買人實現的。

在實務中是否可以既使拍賣正常進行，又能保護承租人的優先購買權呢？筆者認為有一種方式是可行的：首先房屋出賣人應當在將房屋將付拍賣之前的合理期限內通知承租人，承租人應當在合理期限屆滿前主張優先購買權。國務院《城市私有房屋管理條例》第11條及最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第118條均把提前通知的期限規定為三個月，因此，拍賣前的合理通知期限也應定為三個月為宜。其次，由于房屋需交由拍賣，承租人為實現優先購買權，應當于拍賣之前，在拍賣底價以上出價承諾購買，但這是個附條件的合同。最后，拍賣應當以行使優先購買權的承租人的承諾出價為拍賣底價。承租人可不參加拍賣，若在該底價無人應拍，則承租人應當以該承諾出價購買該房屋，若有人出價，承租人則喪失購買該房屋的機會。承租人亦可參加拍賣，視現場情況靈活增加出價以爭取購得該房屋，但此時他享有與其他競買人相同的權利，以價高者得為原則，不再享有優先購買權。此方式既可避免價高者得的拍賣原則與承租人于同等條件優先購得權利的沖突，有利于出賣人和優先購買權人的利益保護，又可防止出現債務人為對抗其不動產因強制拍賣而喪失所有權，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權利設定前，該第三人以承租人身份出現的情況發生。但必須明確的是，如果出賣人在房屋交由拍賣前未在合理期限內通知承租人，承租人可以享有優先購買權為由申請法院宣告拍賣無效。這一方式同樣適用于保護房屋共有人在拍賣中的優先購買權。新晨

篇10

1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證;如果是單位，到工商局看它的檔案資料;如果賣方有人，看他有沒有經過公證的授權委托書。

2、到房管局查驗賣方的房產證。看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意;如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。

3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發的營業執照，二為房屋土地管理局頒發的中介資質證書。

4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。

5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見;另外，軍隊、醫院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。

6、如果所購房屋是已購公房或經濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。

7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋;被人民法院或行政機關依法查封的房屋;屬違法或違章建筑的房屋;存在產權爭議的房屋。

8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環節，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節;了解物業公司提供的服務項目及收費標準。

9、關鍵性承諾應體現在房屋買賣合同當中。交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估;簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等;如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規定辦理貸款手續。

范本二

賣方：(以下簡稱甲方)，身份證號： 買房： (以下簡稱乙方)，身份證號： 甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：

第一條 甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

甲方所售房屋位于白云區麥架鄉下堰村陰陽寨皂角旁(劉家門口)，房屋占地面積約為211.2平方米，院子占地面積約為100平方米，房屋為三屋樓，一樓為4個門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為700平方米，一樓門面為框架結構，二、三樓住房為磚混凝結構，二、三樓房屋平面圖見本合同附件;

第二條 房屋價格及其他費用：

甲、乙雙方協商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣壹佰壹拾萬元整(￥1100000);

第三條 付款方式： 簽訂合同之日一次性付清;

第四條 特別約定：

1、因乙方所購房屋為農村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續問題，甲方應當積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發相應糾紛的，由甲方負責處理。

2、如乙方所購房屋以后可以辦理房產證時，甲方應予以積極配合，但相關費用由乙方自行負擔。

第五條 該房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日起轉移給乙方。

第六條 今后如房屋重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負責積極配合;

第七條 本合同簽訂之后，房價漲落，買賣雙方不得反悔;

第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等法律效力;

第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;

第十條 本合同附二、三樓平面圖;

第十一條 本合同一式三份，甲方執一份、乙方執二份;

甲 方(簽印)：_________ ___ 住 址(工作單位)： 聯 系 電 話：_____ ___________ 乙 方(簽印)：__________ ______________________ ____________________ 聯 系 電 話：_____ ____ _______ 簽 訂 日 期：__ __年_____月_____日

篇二：

委托人：________________

受托人：________________

雙方經協商一致，就委托事宜達成如下協議：

一、委托事項

二、委托人授權________辦理有關購買商品房 ________套的各項事宜。

1.購買的商品房共________套，總面積在________平方米之內;

2.商品房的購入價應掌握在________元/每平方米至________元/每平方米之間;

3.商品房所在位置，可在________市________區________路以東，________路以西，________路以南，________路以北范圍之內選購;

4.其他_____________________________________。

三、委托報酬

受托人如完成委托事宜，委托人給付報酬________元;如果在委托期限內未能完成委托事宜，給付勞務費________元。

四、完成委托事項所需費用

根據實際需要，按支出憑據向委托人報銷。

五、各項費用的支付方式和期限

委托酬金在合同簽訂后________日之內，先付________%;其余在受托人完成委托事宜后一次支付。

其他費用先由受托人墊付，每季度未結算一次。

所有經費往來均通過銀行結算。

六、委托授權期限

自________年______月______日起，至________年______月______日止。

七、雙方當事人的權利與義務

1.委托人在合同生效之后，對授予托人在授權范圍內的活動，不能任意干涉，雙方遇有問題可隨時研究協商;

2.受托人應認真負責行使委托人授予的權利，不得弄虛作假，更不得與第三人惡意通謀，欺騙委托人;

3.________________________________。

八、 爭議的解決方式

本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第 ________種方式解決：

1.提交________________仲裁委員會仲裁;

2.依法向人民法院起訴。

九、雙方議定的其他事宜

_______________________________________

委托人：(簽章)_______________

地址：_________________________

郵政編碼：_____________________

法定代表人：(簽字)___________

委托人：(簽字)___________

開戶銀行：_____________________

銀行帳號：_____________________

受托人：(簽章)_______________

地址：_________________________

郵政編碼：_____________________

法定代表人：(簽字)___________

委托人：(簽字)___________

開戶銀行：_____________________

銀行帳號：_____________________