導語：如何才能寫好一篇集體土地租賃協(xié)議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

出租方：___________________________（以下簡稱甲方）

承租方：___________________________（以下簡稱乙方）

根據(jù)《_________農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》和國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，訂立本合同。

第一條 甲方出租給乙方的集體建設(shè)用地使用權(quán)的地塊位于______________（詳見《土地使用證》附件），面積為_________平方米（合_________畝），其宗地位置與四址范圍如甲，乙雙方確認的附圖所示。

第二條 本合同項下出租地塊用途為_________.乙方承租后必須按規(guī)定用途使用土地，如需變更用途，須經(jīng)甲方及當?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃主管部門同意，甲乙雙方協(xié)商調(diào)整年租金后，向_________國土資源局申請辦理用途變更手續(xù)。

第三條 本合同項下的土地使用權(quán)租賃期自_______年______月______日起至_______年______月______日止。

第四條 本合同項下的土地使用權(quán)的年租金為每平方米________元人民幣，年租金總額為________元人民幣。乙方應于每年 ______月______日前向甲方按時繳納年租金。首次年租金從簽訂本合同之日起的______天內(nèi)繳清，年租金不足半年的按半年計收，超過半年的按全年計收。

乙方不按時支付年租金的，從滯納之日起，每日按應付款額的______‰向甲方交納滯納金。超過六個月不支付年租金的，甲方有權(quán)收回出租的土地使用權(quán)。

第五條 在本合同生效之日起15天內(nèi)，甲乙雙方應向_________國土資源局申請辦理租賃登記手續(xù)，甲方領(lǐng)取土地使用權(quán)出租許可證，乙方領(lǐng)取土地使用權(quán)承租證明書。

第六條 土地使用權(quán)租金的調(diào)整，每隔_________年調(diào)整一次，每次調(diào)整幅度為百分之______.租金標準調(diào)整時，甲乙雙方應簽訂變更協(xié)議，乙方應按新的標準繳納年租金。

第七條 乙方依據(jù)本合同租賃方式取得的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)租，抵押。如需轉(zhuǎn)租的，須經(jīng)甲方書面同意，雙方簽訂轉(zhuǎn)租合同后到_________國土資源局辦理有關(guān)變更手續(xù)。

第八條 乙方在接受租賃場地移交手續(xù)后，應妥善保護界樁，不得私自移動。界樁遭受損壞或移動應及時報告甲方重新埋設(shè)，測繪費和界樁費由乙方支付。

第九條 乙方在租賃場地上需要新建，擴建或翻建建筑物，須經(jīng)甲方書面同意，并按規(guī)定辦理有關(guān)報批手續(xù)，雙方應簽訂土地租賃期滿后承租方新建建筑物的處置協(xié)議。

第十條 土地租賃期滿，本合同同時終止履行，乙方應向_________國土資源局交還土地使用權(quán)承租證明書，辦理土地使用權(quán)租賃注銷登記手續(xù)。對該地塊內(nèi)乙方投資建設(shè)的建筑物，附著物，應按雙方簽訂的處置協(xié)議，在本合同終止之日起的60天內(nèi)處置完畢，逾期未處置完畢的，由_________ 國土資源局向乙方發(fā)出書面處置通知。

租賃期滿乙方如需繼續(xù)使用該地塊的，須在期滿前六個月內(nèi)向甲方提交續(xù)租申請，由甲乙雙方重新簽訂土地使用權(quán)租賃合同，向_________國土資源局申請辦理續(xù)租登記手續(xù)。

第十一條 乙方因提前終止經(jīng)營等原因，需提前終止租賃合同的，應向甲方支付相當于三個月租金總額的違約賠償金。

第十二條 依據(jù)本合同依法使用的集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)受法律保護。在特殊情況下，因國家和農(nóng)村集體社會公共利益需要，集體土地所有權(quán)者報經(jīng) _________國土資源局審核和_________人民政府批準后，可以提前收回出租的土地使用權(quán)，集體土地所有權(quán)者根據(jù)土地利用現(xiàn)狀，給予承租方相應的補償。

第十三條 本合同訂立，效力，解釋，履行及爭議的解決，適用中華人民共和國法律，法規(guī)。因執(zhí)行本合同發(fā)生爭議，由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向租賃地塊所屬轄區(qū)人民法院。

第十四條 本合同未盡事宜，依據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)，政策等，雙方可簽訂補充協(xié)議，作為合同附件，附件與本合同具有同等法律效力。

第十五條 本合同經(jīng)雙方法定代表人簽字蓋章，報_________人民政府批準后生效。

第十六條 本合同一式五份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，一份交_________國土資源局存檔。

第十七條 本合同于______年_____月_____日在__________________簽訂。

甲方（蓋章）_____________

乙方（蓋章）____________

代表（簽字）_____________

代表（簽字）____________

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篇2

出租方：___________________________（以下簡稱甲方）

承租方：___________________________（以下簡稱乙方）

根據(jù)《_________農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》和國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，訂立本合同。

第一條　甲方出租給乙方的集體建設(shè)用地使用權(quán)的地塊位于______________（詳見《土地使用證》附件），面積為_________平方米（合_________畝），其宗地位置與四址范圍如甲，乙雙方確認的附圖所示。

第二條　本合同項下出租地塊用途為_________.乙方承租后必須按規(guī)定用途使用土地，如需變更用途，須經(jīng)甲方及當?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃主管部門同意，甲乙雙方協(xié)商調(diào)整年租金后，向_________國土資源局申請辦理用途變更手續(xù)。

第三條　本合同項下的土地使用權(quán)租賃期自_______年______月______日起至_______年______月______日止。

第四條　本合同項下的土地使用權(quán)的年租金為每平方米________元人民幣，年租金總額為________元人民幣。乙方應于每年______月______日前向甲方按時繳納年租金。首次年租金從簽訂本合同之日起的______天內(nèi)繳清，年租金不足半年的按半年計收，超過半年的按全年計收。

乙方不按時支付年租金的，從滯納之日起，每日按應付款額的______‰向甲方交納滯納金。超過六個月不支付年租金的，甲方有權(quán)收回出租的土地使用權(quán)。

第五條　在本合同生效之日起15天內(nèi)，甲乙雙方應向_________國土資源局申請辦理租賃登記手續(xù)，甲方領(lǐng)取土地使用權(quán)出租許可證，乙方領(lǐng)取土地使用權(quán)承租證明書。

第六條　土地使用權(quán)租金的調(diào)整，每隔_________年調(diào)整一次，每次調(diào)整幅度為百分之______.租金標準調(diào)整時，甲乙雙方應簽訂變更協(xié)議，乙方應按新的標準繳納年租金。

第七條　乙方依據(jù)本合同租賃方式取得的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)租，抵押。如需轉(zhuǎn)租的，須經(jīng)甲方書面同意，雙方簽訂轉(zhuǎn)租合同后到_________國土資源局辦理有關(guān)變更手續(xù)。

第八條　乙方在接受租賃場地移交手續(xù)后，應妥善保護界樁，不得私自移動。界樁遭受損壞或移動應及時報告甲方重新埋設(shè)，測繪費和界樁費由乙方支付。

第九條　乙方在租賃場地上需要新建，擴建或翻建建筑物，須經(jīng)甲方書面同意，并按規(guī)定辦理有關(guān)報批手續(xù)，雙方應簽訂土地租賃期滿后承租方新建建筑物的處置協(xié)議。

第十條　土地租賃期滿，本合同同時終止履行，乙方應向_________國土資源局交還土地使用權(quán)承租證明書，辦理土地使用權(quán)租賃注銷登記手續(xù)。對該地塊內(nèi)乙方投資建設(shè)的建筑物，附著物，應按雙方簽訂的處置協(xié)議，在本合同終止之日起的60天內(nèi)處置完畢，逾期未處置完畢的，由_________國土資源局向乙方發(fā)出書面處置通知。

租賃期滿乙方如需繼續(xù)使用該地塊的，須在期滿前六個月內(nèi)向甲方提交續(xù)租申請，由甲乙雙方重新簽訂土地使用權(quán)租賃合同，向_________國土資源局申請辦理續(xù)租登記手續(xù)。

第十一條　乙方因提前終止經(jīng)營等原因，需提前終止租賃合同的，應向甲方支付相當于三個月租金總額的違約賠償金。

第十二條　依據(jù)本合同依法使用的集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)受法律保護。在特殊情況下，因國家和農(nóng)村集體社會公共利益需要，集體土地所有權(quán)者報經(jīng)_________國土資源局審核和_________人民政府批準后，可以提前收回出租的土地使用權(quán)，集體土地所有權(quán)者根據(jù)土地利用現(xiàn)狀，給予承租方相應的補償。

第十三條　本合同訂立，效力，解釋，履行及爭議的解決，適用中華人民共和國法律，法規(guī)。因執(zhí)行本合同發(fā)生爭議，由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向租賃地塊所屬轄區(qū)人民法院。

第十四條　本合同未盡事宜，依據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)，政策等，雙方可簽訂補充協(xié)議，作為合同附件，附件與本合同具有同等法律效力。

第十五條　本合同經(jīng)雙方法定代表人簽字蓋章，報_________人民政府批準后生效。

第十六條　本合同一式五份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，一份交_________國土資源局存檔。

第十七條　本合同于______年_____月_____日在__________________簽訂。

甲方（蓋章）：_____________ 　 乙方（蓋章）：____________

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篇3

關(guān)鍵詞：石油土地；土地評估；土地使用權(quán)

中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2014） 12-0000-01

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國家對原油的需求量在逐年增加。油氣資源儲存、開采、利用的全過程都離不開土地，為保證石油天然氣能源供應，石油企業(yè)在生產(chǎn)建設(shè)過程中取得大量土地。我國石油企業(yè)獲得土地使用權(quán)的方式由無償、無限期使用過渡到現(xiàn)在的有償、有限期的出讓土地制度，取得方式的改變導致了之前沿用的評估方法已經(jīng)不適應企業(yè)的現(xiàn)狀。因此，有必要對石油企業(yè)土地使用權(quán)評估現(xiàn)狀進行研究，對評估方法進行改進，方便企業(yè)對土地資產(chǎn)進行整理、處置，提高生產(chǎn)水平。

一、石油企業(yè)用地使用權(quán)的取得方式

（一）行政劃撥。按照《劃撥用地目錄》的規(guī)定，對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。石油天然氣行業(yè)油（氣、水）井場及作業(yè)配套設(shè)施和油（氣、汽、水）計量站、轉(zhuǎn)接站、原油（氣）庫等設(shè)施均符合劃撥用地目錄，以劃撥方式取得土地使用權(quán)。

（二）有償出讓。按照國家用地政策，在《劃撥用地目錄》以外的不享受劃撥用地政策的如加油站、車庫、食堂、辦公樓及生產(chǎn)指揮中心等設(shè)施用地，以有償出讓方式取得土地使用權(quán)。

（三）土地租賃。石油企業(yè)上市公司通過租賃母公司授權(quán)經(jīng)營土地或第三方土地來獲得土地使用權(quán)及油氣企業(yè)母公司租賃第三方土地來獲取土地使用權(quán)。國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

（四）授權(quán)經(jīng)營。國家為支持國有企業(yè)改制，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，加強土地資產(chǎn)管理，解決石油天然氣企業(yè)改制過程中遇到的土地問題。

二、石油企業(yè)用地目前的評估模式

（一）劃撥方式下的評估模式。法律上，劃撥不被認為是有償使用，但實際上石油天然氣開發(fā)企業(yè)也是要付出成本的，支付原集體土地所有者土地補償費與土地使用者的土地收益補償，只是不像市場買賣一樣付出全部的市場價格。實際上在一些地方，比如珠海，早已出現(xiàn)了“有償劃撥”的概念。對于企業(yè)來說，劃撥土地只需向政府交納（政府再支付給被征地者）集體土地征收成本或國有土地使用權(quán)終止補償費，包括土地補償費、安置補助費、地上青苗附著物補償費、青苗補償費、土地復墾費、耕地占用稅等。

（二）出讓方式下的評估模式。石油天然氣設(shè)施用地中，通過出讓方式或得使用權(quán)的數(shù)量較少，尤其是生產(chǎn)性用地，更是少見。這主要是沿襲過去的國企工業(yè)用地供地方式，即使是改制的國有企業(yè)，進入股份的土地資產(chǎn)也絕大多數(shù)以作價出資、入股或者是授權(quán)經(jīng)營方式處置，只有幾少數(shù)部分以出讓方式獲得。受石油天然氣附屬配套設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)人的可選擇性小、位置變動困難等制約，出讓方式獲得的土地基本上以協(xié)議定價為主，其價格由企業(yè)與政府協(xié)商確定。

（三）租賃方式下的評估模式。比起出讓來，石油天然氣設(shè)施用地中，采用租賃的方式更少。租賃土地有兩種情況，一是向國家租用，二是向農(nóng)民集體租用。向國家租用的主要是臨時用地，比如倉儲場地等，一般按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。向農(nóng)民集體租用的土地一般是用來勘測、油井、管線，以及臨時堆放的場地等，發(fā)生的情況相對較多。向農(nóng)民集體租用土地成本較低，而且風險小，如果不需要了可以馬上歸還，但是，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，租用農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)使用是違法的行為，這是一個較大的矛盾。

（四）作價出資、入股、授權(quán)經(jīng)營情況下的評估模式。根據(jù)國家《劃撥用地目錄》規(guī)定：以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用地等不再符合本目錄的，應當實行有償使用。因此，上市的石油天然氣企業(yè)用地則以作價出資、入股或授權(quán)經(jīng)營的方式使用。在改制過程中，先承認企業(yè)具有劃撥土地使用權(quán)價值，土地使用權(quán)的市場價值與劃撥權(quán)價值的相差部分作為國家資本或股份。這些價值由中立的估價結(jié)構(gòu)評估后在政府備案，政府簽署最終處置文件，同時確定國家資本金的比例及價值。這里，意識企業(yè)雖然只是付出了國家資本金部分，但實際上獲得了完全的市場價值；二是企業(yè)所獲得的劃撥土地權(quán)益部分的價值，被直接認定為企業(yè)所有；三是價格基本上依靠評估機構(gòu)評估確定，政府和企業(yè)之間沒有協(xié)商及談判的過程。

三、石油企業(yè)土地使用權(quán)評估過程存在著的問題

（一）有違市場價值。由于我國對石油天然氣行業(yè)實行一定的壟斷，國內(nèi)從事油氣勘探開采業(yè)務(wù)的主要業(yè)務(wù)都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用權(quán)獲取方面沒有競爭性；其次，在獲取土地使用權(quán)時有一大部分是根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定作價或者與農(nóng)民協(xié)商作價，這兩種情況都不能真實反映土地使用權(quán)的實際價值，違背了土地使用權(quán)的市場價值。

（二）評估模式單一。原有的評估模式基本是從費用和成本的角度評估土地使用權(quán)，沒有從預期收益的角度來評估。由于石油企業(yè)土地使用權(quán)的價值主要體現(xiàn)在其地下蘊藏的油氣資源上，通過預期收益的形式來表現(xiàn)，所以本文認為應該從預期收益的角度評估石油企業(yè)土地使用權(quán)。

（三）沒有體現(xiàn)價格杠桿作用。由于現(xiàn)在的評估機制不是建立在土地收益與成本關(guān)系的基礎(chǔ)之上，不同的土地供應方式之間也缺乏較為精準的經(jīng)濟關(guān)系，土地使用和價格之間缺乏緊密的關(guān)聯(lián)性，所以價格不能發(fā)揮應有的市場調(diào)節(jié)功能。

（四）單向定價，缺乏對稱性。目前所有的評價基本上都是單向定價方式，缺乏協(xié)商和互動機制。團隊是由企業(yè)土地使用權(quán)進行評估，應該有一個互動的環(huán)節(jié)，否則會出現(xiàn)信息不對稱，沒有充分的溝通和均衡，最終導致定價的不合理。

參考文獻：

[1]王輝.淺析土地用途管制制度對土地增值的影響[J].大眾商務(wù)，2009（08）.

篇4

甲方：_________(出租方)，系根據(jù)中國法律成立并合法存續(xù)的_________企業(yè)。

企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號碼：_________

注冊地址：_________

乙方：_________(承租方)，系根據(jù)中國法律成立并合法存續(xù)的_________公司。

企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號碼：_________

注冊地址：_________

根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及國土資源部國土資函_________號《_________》、國土資函_________號《_________》，甲方向乙方出租國有土地使用權(quán)(以下簡稱“土地使用權(quán)”)。為明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，訂立本合同。

第一條　土地使用權(quán)租賃范圍

1.1　甲方依據(jù)本合同出租給乙方的土地使用權(quán)所屬之土地位于_________、_________等_________個省市，面積_________平方米(以下稱“租賃土地”)。對該租賃土地的詳細描述作為附件一，構(gòu)成本合同之一部分。

1.2　甲方保證其已通過授權(quán)經(jīng)營方式取得上述租賃土地的土地使用權(quán)，有合法出租的權(quán)利。甲方已獲得國土資源部頒發(fā)的相關(guān)的土地授權(quán)經(jīng)營書，文件號為國土資函_________號。該授權(quán)經(jīng)營書以及與上述租賃土地有關(guān)的權(quán)屬證明及相關(guān)文件作為附件二，構(gòu)成本合同之一部分。

1.3　對于乙方的_________個加油站現(xiàn)已占用的_________平方米集體土地，甲方承諾自乙方營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起一年內(nèi)，辦理完征用手續(xù)，取得國家主管部門的授權(quán)，并租賃給乙方使用。在辦理上述征地手續(xù)期間，乙方有權(quán)依據(jù)國土資源部國土資函_________號《_________》，合法無償使用該等土地。

1.4　甲方根據(jù)本合同出租土地使用權(quán)。土地所有權(quán)屬于國家。

第二條　租賃期限

2.1　土地使用權(quán)租賃期限為_________年，自_________年_________月_________日起算。

2.2　如果乙方要求延長租賃期限，乙方應在前述租賃期限期滿之前至少_________個月以書面形式通知甲方。

2.3　甲方在收到乙方按前款發(fā)出的延長租賃期通知后，應同意該等延長，并應同乙方在前述租賃期滿前簽訂新的租賃合同。甲方應在租期后滿前辦理完畢土地使用權(quán)可續(xù)租的一切有關(guān)的政府部門審批及手續(xù)。續(xù)租的租金標準依國家的有關(guān)規(guī)定標準或(在無該等標準時)依當時的市場價格執(zhí)行。

2.4　甲乙雙方同意，乙方可以在本條第1款租賃期滿前的任何時候終止租賃本合同項下部分或全部土地使用權(quán)，但乙方須在其所要求的終止日前_________個月書面通知甲方。

第三條　租賃用途

3.1　乙方應在甲方與土地管理部門簽署的土地授權(quán)經(jīng)營書所限定的用途范圍內(nèi)使用土地。

3.2　在符合3.1條的前提下，租賃期內(nèi)乙方若要依法將租賃土地的部分或全部改作他用時，應書面通知甲方。甲方應在接到乙方書面通知之日起_________日內(nèi)決定是否同意該等改變。如同意，則甲方應到有關(guān)部門辦理相應批準手續(xù)。在取得批準后，乙方方可按改變后的用途使用。

第四條　租賃土地交付使用

4.1　甲方自本合同正式生效之日將土地使用權(quán)交付乙方。

4.2　乙方在甲方將該土地使用權(quán)交付之日起，必須依照土地授權(quán)經(jīng)營書規(guī)定的土地用途實施相應的經(jīng)營、管理、使用等行為。

第五條　租金及稅費

5.1　乙方按照本合同應向甲方每年支付總額為_________元人民幣的租金(“租賃土地年租金”)。對于本合同1.3條所述集體土地的租金，乙方每年應向甲方另行支付(但租金的計算和支付應以甲方按1.3條的規(guī)定將土地使用權(quán)租賃給乙方之后)，租金的計算方法為：集體土地年租金=租賃土地年租金(人民幣元)/_________(平方米)集體土地面積(平方米)。在本合同有效期內(nèi)，甲乙雙方每_________年可以對前述租金協(xié)商調(diào)整。

5.2　甲乙雙方同意，對于按照本合同的規(guī)定終止使用的部分土地，乙方支付甲方的總租金數(shù)應依該土地所在的地域和用途按雙方協(xié)商確定的金額做相應減少。

5.3　本合同所規(guī)定的租金，由乙方按季度向甲方支付，每次支付的租金額應為該年度租金總額的_________分之一。每一筆租金應于每年_________月_________日、_________月_________日、_________月_________日、_________月_________日、(前述每個日期均為“付款日”)之前交付甲方。無論前款規(guī)定如何，第一筆租金額應按下述計算方法計算并在本合同生效后第一個付款日支付給甲方：年租金/_________合同生效日至合同生效后第一個付款日的實際天數(shù)。

5.4　甲方負責交納與租賃土地有關(guān)的土地稅、費及其他法定的費用。本合同簽訂后由于國家政策變化導致的該等費用增加部分由雙方合理分擔。雙方應于每年的_________月_________日結(jié)算該等費用前一年度的增加部分。

第六條　雙方的權(quán)利和義務(wù)

6.1　甲方的權(quán)利和義務(wù)：

(a)依據(jù)本合同約定向乙方收取租金。

(b)監(jiān)督乙方依據(jù)本合同約定使用土地。乙方未征得甲方同意，擅自改變用途的，甲方有權(quán)收回相關(guān)土地的土地使用權(quán)。

(c)本合同期滿不再延續(xù)的，甲方有權(quán)收回該土地的土地使用權(quán)。

(d)甲方需根據(jù)本合同的約定，及時完整地向乙方提供租賃土地之土地使用權(quán)。

(e)甲方應支持乙方在獲得必需的法定批準后，在承租的土地上新建、擴建、改建永久性或臨時性建筑物、構(gòu)筑物。

(f)租賃期間，甲方對該土地相鄰土地行使權(quán)利不得妨礙乙方對該土地行使正當權(quán)利。

(g)對于政府因公益事業(yè)而附設(shè)的各種管線穿越該租賃土地的綠化地區(qū)和其他區(qū)域所造成的對租賃土地的破壞，甲方無需作任何工程上的修補或經(jīng)濟上的補償。

(h)甲方保證不侵犯乙方在租賃土地上的任何建筑物、附著物的所有權(quán)，包括占有、使用、處分及收益的權(quán)利和利益。

(i)在本協(xié)議有效期內(nèi)，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得提前終止協(xié)議或部分及全部收回土地使用權(quán)，但本協(xié)議另有規(guī)定者除外。

6.2　乙方的權(quán)利和義務(wù)：

(a)乙方有權(quán)依據(jù)本合同的約定使用土地。

(b)乙方須向甲方及時按本合同支付租金。

(c)乙方須根據(jù)本合同約定用途使用土地，并接受甲方監(jiān)督。

(d)租賃期滿不再續(xù)租的，乙方須及時、完整地向甲方交回不再續(xù)租之部分或全部租賃土地的土地使用權(quán)。

(e)乙方不得將租賃的土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。

(f)乙方應保證政府管理、公安、消防、救助人員及其緊急器械、車輛等在進行緊急救險或執(zhí)行公務(wù)時能順利進出該土地。

(g)乙方在土地租用期間應對承租土地內(nèi)的市政設(shè)施妥善保護，不得損壞，否則應承擔修復所需的一切費用。

第七條　合同的變更和終止

7.1　對本合同的任何變更，須經(jīng)雙方同意，并以書面形式作出方可生效。為了避免歧義，乙方按本合同要求延長租期或終止租賃，應按本合同的有關(guān)條款進行。

7.2　本合同按下列方式終止：

(a)本合同期限后滿，或

(b)本合同有效期限內(nèi)雙方達成終止協(xié)議，或

(c)本合同任何一方因地震、風暴、水災、戰(zhàn)爭等不可抗力喪失繼續(xù)履行本合同的能力，或

(d)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，或有管轄權(quán)的法院或仲裁機構(gòu)所做出的終止本合同的判決、裁定或決定而終止本合同。

第八條　違約責任及損害賠償

任何一方違反本合同約定，另一方可以要求或采納本合同和法律所允許的補救措施，包括但不限于實際履行和補償經(jīng)濟損失。

第九條　雙方的陳述和保證

9.1　甲方的陳述和保證：

(a)甲方是依法成立的企業(yè)，具有獨立的法人資格，現(xiàn)持有有效的營業(yè)執(zhí)照。

(b)甲方一直依法從事經(jīng)營活動，并未從事任何超出法律規(guī)定的營業(yè)范圍的活動。

(c)甲方為簽署本合同所需的一切政府審批(如需要)以及內(nèi)部授權(quán)程序都已獲得或完成，簽署本合同的是甲方的有效授權(quán)代表，并且本合同一經(jīng)簽署即構(gòu)成對甲方有約束力的責任。

(d)甲方簽署本合同或履行其在本合同項下的義務(wù)并不違反其訂立的任何其他合同或其公司章程，亦不違反任何法律、法規(guī)或規(guī)定。

9.2　乙方的陳述和保證：

(a)乙方是依法成立的股份制企業(yè)，具有獨立的法人資格，現(xiàn)持有有效的營業(yè)執(zhí)照。

(b)乙方一直依法從事經(jīng)營活動，并未從事任何超出法律規(guī)定的營業(yè)范圍的活動。

(c)乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序都已完成，簽署本合同的是乙方的有效授權(quán)代表，并且本合同一經(jīng)簽署即構(gòu)成對乙方有約束力的責任。

(d)乙方簽署本合同或履行其在本合同項下的義務(wù)并不違反其訂立的任何其他協(xié)議或其公司章程，亦不違反任何法律、法規(guī)或規(guī)定。

第十條　不可抗力

10.1　如果本合同任何一方因受不可抗力事件(不可抗力事件指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于水災、火災、旱災、臺風、地震、及其它自然災害、交通意外、罷工、騷動、暴亂及戰(zhàn)爭(不論曾否宣戰(zhàn))以及政府部門的作為及不作為)影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。

10.2　聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)以手遞或掛號空郵向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當證據(jù)。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

不可抗力事件發(fā)生時，雙方應立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，甲乙雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則適用本合同7.2(c)關(guān)于合同終止的規(guī)定。

第十一條　其他規(guī)定

11.1　除本合同另有規(guī)定外，未經(jīng)另一方書面同意，任何一方不得轉(zhuǎn)讓其在本合同項下的全部或部分權(quán)利或義務(wù)。

11.2　合同及其附件構(gòu)成雙方全部合同，并取代雙方以前就該等事項而達成之全部口頭或書面的協(xié)議、合約、理解和通信。

11.3　本合同任何一條款成為非法、無效或不可強制執(zhí)行并不影響本合同其它條款的效力及可強制執(zhí)行性。

11.4　本合同或其附件的修訂僅可經(jīng)書面協(xié)議并經(jīng)雙方授權(quán)代表簽字且須經(jīng)雙方采取適當?shù)姆ㄈ诵袆优鷾识鞒觥?/p>

11.5　除非另有規(guī)定，一方未行使或延遲行使其在本合同項下的權(quán)利、權(quán)力或特權(quán)并不構(gòu)成對這些權(quán)利、權(quán)力或特權(quán)的放棄，而單一或部分行使這些權(quán)利、權(quán)力或特權(quán)并不排斥任何其它權(quán)利、權(quán)力或特權(quán)的行使。

11.6　本合同附件是本合同不可分割的組成部分，并與本合同具有同等約束力，如同已被納入本合同。

第十二條　通訊

一方根據(jù)本合同規(guī)定作出的通知或其它通訊應采用書面形式并以中文書寫，并可經(jīng)專人手遞或郵務(wù)發(fā)至以下規(guī)定的另一方地址，或傳真至另一方規(guī)定的傳真號碼，通知被視為已有效作出的日期應按以下的規(guī)定確定：

(a)經(jīng)專人交付的通知應在專人交付之日被視為有效。

(b)以掛號郵務(wù)寄出的通知應在付郵(以郵戳日期為準)后第_________天(若最后一天是星期日或法定節(jié)假日，則順延至下一個工作日)被視為有效。

(c)以傳真形式發(fā)出的通知應被視作于傳真完畢的時間作出，唯發(fā)件人應出示傳真機就其所發(fā)出的文件而打印的報告以證明有關(guān)文件已經(jīng)完滿地傳給對方。

雙方通訊地址和傳真號碼如下：

名稱：_________

通訊地址：_________

傳真：_________

郵編：_________

名稱：_________

通訊地址：_________

傳真：_________

郵編：_________

若一方更改其通訊地址或傳真號碼，應盡快按本條規(guī)定書面通知另一方。

第十三條　適用法律和爭議的解決

13.1　本合同應適用中華人民共和國法律并應根據(jù)中華人民共和國法律解釋。

13.2　凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，由甲乙雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成，甲、乙任何一方均可將該等爭議提交_________仲裁委員會，按照申請仲裁時該仲裁委員會有效的仲裁規(guī)則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。

第十四條　附則

14.1　本合同以中文書寫。

14.2　本合同正本一式_________份，雙方授權(quán)代表簽署并加蓋公章后生效且其效力追溯至_________年_________月_________日起計算，各份合同具有同等效力。

甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________

授權(quán)代表(簽字)：_________授權(quán)代表(簽字)：_________

篇5

土地是人類賴以生存和的最珍貴的資源，是一切勞動過程得以實現(xiàn)的必要條件和物質(zhì)基礎(chǔ)，是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，也是生產(chǎn)的場所。我國總土地面積為960萬平方公里（折合144億畝），其中有耕地14.9億畝、草地42.9億畝、林地18.3億畝，其它面積為67.9億畝。應當說我國國土遼闊，土地資源是豐富的，但是人口眾多，人均耕地僅有1.2畝左右，遠遠低于世界人均耕地4.8畝的水平。隨著我國主義市場的發(fā)展，大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部都成為經(jīng)濟社會化和土地利用變化最為頻繁和快速的地區(qū)，流動人口增加導致的房屋、土地租賃為主要形式的土地市場發(fā)展較快。土地利用非農(nóng)化速度加快，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)越來越普遍，隨著體制改革，結(jié)構(gòu)的調(diào)整與資產(chǎn)的重組，現(xiàn)在進行的結(jié)構(gòu)調(diào)整就是通過產(chǎn)權(quán)的交易、轉(zhuǎn)讓，依靠資本市場來進行的。

本文先后闡述了我國土地管理法中土地的所有權(quán)和使用權(quán)制度；我國集體土地的五項征用原則；國有土地有償使用的使用權(quán)出讓、出租、作價入股和劃撥的形式。并著重介紹了國有土地使用權(quán)出讓的四種形式：一.以協(xié)議方式出讓土地；二.以招標方式出讓土地；三.以拍賣方式出讓土地；四.以協(xié)議方式出讓土地。在最后介紹了我國閑置土地的認定及國家對其處置的方案。

關(guān)鍵詞：集體土地 國有土地 土地使用權(quán)

一． 現(xiàn)行土地制度的

（一）我國土地目前的利用現(xiàn)狀

土地是人類賴以生存和發(fā)展的最珍貴的自然資源，是一切勞動過程得以實現(xiàn)的必要條件和物質(zhì)基礎(chǔ)，是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，也是工業(yè)生產(chǎn)的場所。我國總土地面積為960萬平方公里（折合144億畝），其中有耕地14.9億畝、草地42.9億畝、林地18.3億畝，其它面積為67.9億畝。應當說我國國土遼闊，土地資源是豐富的，但是人口眾多，人均耕地僅有1.2畝左右，遠遠低于世界人均耕地4.8畝的水平①。再加上長期以來，人們無法使用土地，對開發(fā)和利用土地重視不夠，亂占濫用等現(xiàn)象很普遍，土地資源遭到破壞，耕地面積逐年減少，土地問題的矛盾將日益尖銳。為了管好和用好土地，必須制定和完善土地管理法規(guī)，以便更好地用手段調(diào)整土地關(guān)系，保護土地資源。

為了適應土地管理和全面建設(shè)小康社會的需要，提高土地的集中節(jié)約利用水平，緩解建設(shè)用地指標不足的壓力，滿足經(jīng)濟社會發(fā)展對土地資源的需求，近年來開封市政府按照河南省政府常務(wù)會議關(guān)于開展磚瓦窯場、工礦廢棄地整治工作的指示精神，依據(jù)國務(wù)院加強耕地保護的要求和法律、法規(guī)的規(guī)定，在全市范圍內(nèi)開展磚瓦窯場、工礦廢棄地的整治工作，并取得可喜成績，這樣，不僅提高了土地的集中節(jié)約利用效率，減少耕地占用，降低用地成本，減少閑置浪費，更能促進小康社會的建設(shè)。

（二）土地的所有權(quán)制度

土地的所有權(quán)，是指土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用和處分土地，并從土地上獲得利益的權(quán)利。土地所有權(quán)制度是保護土地所有制的法律工具我國《憲法》和《土地管理法》都明確規(guī)定我國土地所有制為社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。集體所有，即農(nóng)民群眾集體經(jīng)濟組織（或村民委員會）的土地的所有權(quán)。

目前我國存在兩種土地所有制形式，即土地的國家所有制和土地的集體所有制。《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”同時，《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”顯然，我國現(xiàn)行的土地所有權(quán)制度與國家推行的社會制度即公有制是相適應的。

（三）土地的使用權(quán)制度

土地的使用權(quán)，是指土地使用人依照法律的規(guī)定，對占有的土地進行合理利用的權(quán)利。所有權(quán)的內(nèi)容是由占有、使用、收益和處分的權(quán)能組成的。我國土地管理法規(guī)定，國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務(wù)。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。

我國的土地使用權(quán)制度，應視使用者使用土地的所有權(quán)性質(zhì)而定。一般情況下，農(nóng)民使用本集體所有的土地是無償?shù)摹２粌H如此，由于原因引起的非農(nóng)業(yè)人口使用的農(nóng)村集體所有的土地也是無償?shù)模热缯兀瑢τ趪型恋貋碚f，除了法律規(guī)定的無償使用者外，就連中國公民住宅使用的國有土地都是有償?shù)摹！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條第五款規(guī)定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥土地使用權(quán)的除外。”

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部都成為經(jīng)濟社會化和土地利用變化最為頻繁和快速的地區(qū)，流動人口增加導致的房屋、土地租賃為主要形式的土地市場發(fā)展較快。土地利用非農(nóng)化速度加快，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)越來越普遍，隨著體制改革，結(jié)構(gòu)的調(diào)整與資產(chǎn)的重組，現(xiàn)在進行的結(jié)構(gòu)調(diào)整就是通過產(chǎn)權(quán)的交易、轉(zhuǎn)讓，依靠資本市場來進行的。

二．我國集體土地的征用原則

我國將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，在征用土地時，土地管理部

門和用地單位必須嚴格遵守以下原則：②

（一）珍惜耕地、合理利用土地的原則

土地是人類賴以生存和生活的基礎(chǔ)，我國耕地具有明顯的特點：人均占有耕地少、耕地總體質(zhì)量差、生產(chǎn)水平低、退化嚴重、后備資源不足。但是，隨著城市建設(shè)的發(fā)展和建立社會主義市場經(jīng)濟的需要以及人民生活水平的不斷提高，必然還要占用一部分耕地，因此，在征用地時必須要堅持“一要吃飯、二要建設(shè)”的方針，必須堅持精打細算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，堅決反對征而不用、多征少用、浪費土地的做法。

（二）保證國家建設(shè)用地原則

在征用土地時應反對兩個極端：一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征用；二是大幅度提高征地費用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。因此，既要貫徹節(jié)約用地的原則，又要保證國家建設(shè)項目所必須的土地。

（三）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則

由于中國土地遼闊，各地情況差異較大，補償、補助標準很難確定，更不易統(tǒng)一，但補償、補助要求適度。所謂適度，是既不要因為征用土地而降低被征地生產(chǎn)單位的生產(chǎn)水平和農(nóng)民個人的生活水平，也不要因征地而過大的提高農(nóng)民的生活水平或超過當?shù)氐纳钏健?/p>

（四）有償使用土地的原則

有償使用土地，是管好土地、促進節(jié)約用地和合理利用土地、提高經(jīng)濟效益的經(jīng)濟手段。在一個相當長的時期內(nèi)，土地使用制度將實行雙軌制，既土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)劃撥兩種制度長期并存。

（五）依法征地的原則

建設(shè)單位征用土地，必須依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國家主管部門或縣級以上人民政府批準的證書和文件，并按照征用土地的程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理了征用手續(xù)后，才能合法用地③。凡無征地手續(xù)或無權(quán)批準使用土地的單位批準使用的土地或超權(quán)限批準使用的土地，均屬非法征地，不受法律保護。

三．國有土地有償使用的形式

國有土地有償使用是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個人

使用，而土地使用者一次或分年度向國家繳納土地使用費的行為。目前，國有土地有償使用的形式如下：

（一） 國有土地使用權(quán)出讓

國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

國有土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，可以采取招標、拍賣、協(xié)議、掛牌交易的方式。商業(yè)、、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式④。出讓的最高年限是由國務(wù)院規(guī)定，應當簽定書面合同，合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽定；使用者要改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃主管部門的同意，簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)

金。國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的年限屆滿前不得收回。

（二）國有土地使用權(quán)出租

國有土地使用權(quán)出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

在我國土地使用者如果未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開發(fā)土地的，不得出租土地使用權(quán)；在土地使用權(quán)出租時，出租人與承租人應當簽定租賃合同，其內(nèi)容不得違反國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，出租人必須履行土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的義務(wù)；土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租時，出租人必須依法辦理登記手續(xù)。

（三）國有土地使用權(quán)作價入股

對于省級以上人民政府批準實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的方可采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價出資（入股）方式配置土地。經(jīng)國務(wù)院改制的企業(yè)，土地資產(chǎn)處置方案應報國土資源部審批；其他企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應報土地所在的省級土地行政主管部門審批。

（四）國有土地使用權(quán)劃撥

篇6

一、洪山模式

2011年武漢市洪山區(qū)政府在馬湖村和南湖村“城中村”改造中，試點建設(shè)一部分公租房，將城中村改造還建項目與公租房房源籌建有機結(jié)合起來。

在規(guī)劃建設(shè)新區(qū)前，村集體作為城中村改造項目投資主體先了解掌握哪些村民愿將還建多余房源用于公租房，并與村民簽訂委托協(xié)議，明確由村集體成立的經(jīng)營實體負責這部分房源的具體租賃事務(wù)；而公租房建設(shè)采取整棟集中建設(shè)模式，以便于集中管理。具體租賃模式為：村民委托村集體經(jīng)營實體統(tǒng)一租賃；村集體經(jīng)營實體與公租房運營機構(gòu)簽訂包租協(xié)議（9年）；公租房管理部門依據(jù)公租房政策核定資格并確定租戶；租戶與村集體經(jīng)營實體簽訂租賃協(xié)議，即村民不與公租房運營機構(gòu)和租戶發(fā)生直接關(guān)系。房屋由政府出資進行簡單裝修，承租人購置簡單家具即可拎包入住。公租房的租金水平是由第三方專業(yè)估價機構(gòu)根據(jù)所在地同類住房市場租金水平評定。由政府先按市場租金向村集體組織統(tǒng)一包租，納入公共租賃房保障體系中，然后租賃給符合條件的城鎮(zhèn)中低收入困難家庭和新就業(yè)職工，再針對各被保障對象具體情況實行有差別的租金補貼。

洪山區(qū)馬湖村和南湖村的855套公租房作為武漢市第一批城中村改造的公租房已全面竣工并按公租房的準入條件受理申請，其經(jīng)驗具有推廣價值。

二、洪山模式特征解析

洪山模式是公租房籌建的新模式，其最大特征就是建立了一種新的保障方式―――貨幣配租，并與城中村改造結(jié)合起來，成功化解社會眾多矛盾問題。

1.貨幣配租

“貨幣配租”是“實物配租”和“貨幣補貼”兩種住房保障方式外的另一種新型住房保障方式。即，政府向住房困難家庭提供指定房源（房源可以來源于社會，也可由政府新建）后，先由房源提供者向租戶收取市場租金，而后政府依據(jù)各家庭可支配收入，給予目標群體相應的貨幣補貼，實現(xiàn)該群體住有所居的目標。

貨幣配租方式吸收了貨幣補貼的優(yōu)點，也解決了貨幣補貼存在的部分問題。貨幣補貼模式與實物配租模式相比較，一是無需政府重新投入土地及大量的資金，就能實現(xiàn)對目標群體住房保障的目的；二是在住房保障財政支出既定的情況下，可以覆蓋更多目標群體，充分發(fā)揮資金的保障效率；三是貨幣補貼較實物配租更便于管理。

貨幣配租方式吸收了實物配租的優(yōu)點，也解決了實物配租存在的缺點。如上所述，政府既定房源的實物配租，是符合政府要求和目標家庭需求的房源，不會產(chǎn)生貨幣補貼所出現(xiàn)的補貼資金外溢現(xiàn)象。另一方面，貨幣配租也解決了實物配租存在的嚴重缺陷，如：實物配租中的住房需要政府投入大量土地和資金等各種資源，且保障人群數(shù)量有限；實物配租所產(chǎn)生的懸崖效應會對勞動力市場供給產(chǎn)生抑制效應，即目標家庭為了持久獲得廉租住房保障，不愿向市場提供勞動；實物配租的退出機制形同虛設(shè)等。

當然，貨幣配租也存在一些缺點。如，租戶無法自由選擇住房；政府既需籌集房源，又需提供住房補貼，執(zhí)行成本較實物配租和貨幣補貼更大；若由政府直接建房，與實物配租一樣存在資金籌集困難的問題。

2.與城中村改造相結(jié)合

城中村改造是當前社會矛盾比較集中的難點問題之一。洪山模式則是將低收入人群保障住房建設(shè)問題和城中村改造兩大難點問題合二為一，成功予以化解的典型模式。

洪山模式既解決了保障性住房建設(shè)資金與房源的籌集問題，又解決了城中村農(nóng)民生活來源保障問題。目前，各地保障性住房建設(shè)最大的瓶頸即為建設(shè)資金籌集，而洪山模式中，由村集體及農(nóng)戶利用征地及拆遷安置補償費等建設(shè)公租房，分擔了政府建設(shè)保障房的資金壓力，緩解了保障性住房房源籌集的問題。另一方面，由于村集體對巨額補償款項缺乏必要的投資理財知識，村民同樣缺乏對高額拆遷補償款項的支配管理能力，若運用不善，很可能出現(xiàn)村集體投資虧損和農(nóng)民短期內(nèi)將補償款項揮霍用盡的情況。而洪山模式中，政府按市場定價以包租形式向村集體和村民長期租賃房屋，為其提供了長期穩(wěn)定的收入來源，很大程度上解決了城中村農(nóng)民的生計保障問題。

洪山模式對保障性住房建設(shè)質(zhì)量的要求，解決了城中村存在環(huán)境痼疾的問題。保障性住房建設(shè)質(zhì)量不僅包含建筑質(zhì)量，更多在于相關(guān)配套設(shè)施與配套服務(wù)的完善。村集體作為責任主體，按照城市規(guī)劃發(fā)展和保障性住房戶型的要求統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)；在統(tǒng)一規(guī)劃、選址上建立了完備的基礎(chǔ)設(shè)施、配套公共設(shè)施和相應的服務(wù)設(shè)施。

洪山模式既緩解了政府保障性住房建設(shè)任務(wù)的難度，也為城中村農(nóng)民市民化及其發(fā)展提供了基礎(chǔ)。目前，各地實行的改造主要是針對城中村的環(huán)境改造而沒有重視實現(xiàn)農(nóng)民生存方式轉(zhuǎn)變及未來的發(fā)展。現(xiàn)有的各種改造模式，大多在改造后，農(nóng)民的生存技能、生活方式?jīng)]有得到改變。而洪山模式則可在新建成的小區(qū)中，將小區(qū)的后期運營中的綠化、保潔、保安等物業(yè)管理崗位為城中村農(nóng)民（先通過崗前培訓）提供了工作機會；同時，改變了過去單一的土地保障方式（即土地征收補償安置方式），向就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老等全方位的社會保障轉(zhuǎn)變，真正實現(xiàn)村民變市民的身份轉(zhuǎn)變。

三、洪山模式的完善

然而，洪山模式中的土地供給存在明顯的盲區(qū)，其實際執(zhí)行中也遇到了供過于求的現(xiàn)實問題。顯然，要推廣洪山模式就必然改進和完善洪山模式存在的問題。

1.土地所有權(quán)權(quán)能如何完善

在洪山模式中，村集體基于城中村改造籌建公租房所使用的土地并非集體建設(shè)用地，是已被征收的國有土地，屬于國有劃撥土地性質(zhì)，這一性質(zhì)決定了將產(chǎn)權(quán)歸屬于村集體或村民所有的公租房，存在明顯的政府土地補貼性質(zhì)。而目前洪山區(qū)公租房營運模式中，政府按市場租金付給村集體經(jīng)濟組織，所有租金收入（當然包含土地所有權(quán)權(quán)能體現(xiàn)的絕對地租）全部歸村集體和村民。顯然，洪山模式中政府既存在對房屋供給者的土地補貼，也存在對租賃者的貨幣補貼；后者是政府保障職能的體現(xiàn)，但前一補貼卻明顯缺乏相應的法律法規(guī)依據(jù)。

對城中村改造中的土地所有權(quán)權(quán)能的完善可從兩個角度進行完善。第一，城中村改造作為一項公共利益事件，政府可基于社會穩(wěn)定以及農(nóng)民市民化過程中存在的各種困難，以及村集體和農(nóng)民對公租房建設(shè)的支持，對土地所有權(quán)權(quán)能所帶來的收益暫時贈與村集體和農(nóng)民；在時機成熟時，政府應征收土地所有權(quán)所帶來的收益。第二，已有部分省市利用集體建設(shè)用地開展公租房建設(shè)的試點工作也為城中村改造中如何實現(xiàn)土地所有權(quán)權(quán)能提供了完善的視角。即政府無需將所有集體土地完全征收，可留部分土地維持集體建設(shè)用地的性質(zhì)，用于村集體及農(nóng)民未來發(fā)展之需；若如此，洪山模式中公租房營運模式與土地所有權(quán)權(quán)能并未產(chǎn)生沖突，對土地性質(zhì)不變的未來城中村改造，這一模式立足依據(jù)更為充分。

2.公租房定價與準入機制如何完善

洪山模式公租房的目標群體定位為戶籍在洪山區(qū)的中等偏下收入住房困難家庭及工作單位在洪山區(qū)的部分新就業(yè)職工。戶籍住房困難家庭的準入條件為上年度人均月收入不高于1500元，單身居民月收入不高于2000元，人均住房建筑面積在8平方米以下。新就業(yè)職工準入條件為上年度家庭人均月收入不高于2000元，單身人員月收入不高于2500元，并要求申請人在洪山區(qū)內(nèi)用人單位就業(yè)，且畢業(yè)未滿五年的大中專院校畢業(yè)生。然而，855套公租房中，僅331戶申請，出現(xiàn)公租房供過于求的局面。造成當前的局面無非兩個原因，第一，公租房定價過高，或補貼過低；第二，公租房準入條件存在問題；第三，公租房選址存在問題。因此，洪山模式可從如下幾個層面進行調(diào)整和完善。

第一，改變當前定價模式，采取適度控租政策。從洪山模式來看，不僅存在土地補貼問題，而且政府對該批住房投入了每平方米400元的裝修費，再者政府包租經(jīng)租方式，節(jié)省了農(nóng)戶自身經(jīng)營過程中出現(xiàn)的房屋空置、管理維修等各種問題，減少了農(nóng)民出租成本，這為洪山模式中的公租房適度控租奠定了基礎(chǔ)。

第二，改變當前的單一補貼模式，采取依據(jù)收入分層補貼模式。入住率低的另一原因可能是補貼程度低的問題，一些收入較低的人群不愿申請。在補貼總額一定的情況下，可依據(jù)申請人群的收入分層，針對不同收入人群分層補貼，可將一些收入較低的人群納入其中。

第三，準入機制中，適度調(diào)整面積標準與收入標準，注重兩種標準之間的關(guān)聯(lián)性。顯然，家庭人均面積低于8平方米的準入條件過于苛刻，一般會出現(xiàn)“應保未保”的問題，因為這類家庭收入來源大多有限，很大程度上導致收入線形同虛設(shè)。而收入標準明顯存在過高問題，已超過了武漢市2010年的家庭平均收入水平，從收入條件來看，存在“保不應保”的問題。因此，目前的洪山模式應將面積標準調(diào)整到13平方米（最低標準的基本住房面積）或16平方米標準（廉租房標準），適當降低收入準入標準。

第四，準入機制中，對新就業(yè)職工可以“鼓勵拼租，平攤租金”的方式增加公租房的吸引力。如對新就業(yè)職工，對于愿意兩人拼租的申請者可考慮酌情減免物業(yè)費等激勵手段。市場租金在政府給予30%的補貼后平攤到兩個共同申請人后大大降低保障對象的租房負擔，其價格優(yōu)勢增加了公租房的吸引力。

篇7

第二條  本省行政區(qū)域內(nèi)的國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)以及土地他項權(quán)利的設(shè)定、變更、終止，必須依照本辦法進行登記。

第三條  依照本辦法登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項權(quán)利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第四條  縣級以上人民政府土地管理部門（以下簡稱土地登記機關(guān)）主管本行政區(qū)域內(nèi)的土地登記工作。

第五條  土地登記以宗地為基本單元進行。

第六條  土地登記的程序是：

（一）登記申請；

（二）地籍調(diào)查；

（三）權(quán)屬審核；

（四）注冊、變更或者注銷登記；

（五）頒發(fā)、換發(fā)或者吊銷土地證書。

第七條  土地登記的申請人必須是土地權(quán)利人。土地權(quán)利人是法人的，由其法定代表人申請；土地使用權(quán)是共有的，由共有人分別申請。

第八條  申請土地登記，申請人可以委托人。

人代為辦理土地登記手續(xù)，應當向土地登記機關(guān)提交申請人的委托書。境外申請人委托他人代為辦理土地登記手續(xù)的，應當按照國家有關(guān)規(guī)定進行公證、認證。

第九條  申請土地登記，申請人應當向土地所在地轄區(qū)市或者縣（市、區(qū)）土地登記機關(guān)提交下列資料：

（一）土地登記申請書；

（二）法人和法定代表人證明、個人身份證明或者戶籍證明；

（三）土地權(quán)屬證明；

（四）地上建筑物、附著物權(quán)屬證明；

（五）按照規(guī)定必須提交的其他資料。

對跨縣級行政區(qū)域的土地，申請人應當分別向土地所在地轄區(qū)市或者縣（市、區(qū)）土地登記機關(guān)提交前款規(guī)定的資料，申請進行土地登記。

第十條  在土地登記過程中發(fā)生土地權(quán)屬爭議時，應當按照《中華人民共和國土地管理法》第十三條的規(guī)定進行處理后再行登記。

第十一條  以出讓、劃撥、租賃的方式取得國有土地使用權(quán)以及依法取得集體土地使用權(quán)的，土地使用者應當在依法繳清有關(guān)費用后三十日內(nèi)，持批準文件、繳費憑證和其他有關(guān)資料，向土地登記機關(guān)申請進行土地登記。

第十二條  有下列情形之一的，土地權(quán)利人應當在合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持合同和其他有關(guān)資料，向土地登記機關(guān)申請進行土地他項權(quán)利登記；

（一）抵押土地使用權(quán)的；

（二）出租國有土地使用權(quán)的；

（三）設(shè)定其他土地他項權(quán)利的。

第十三條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的，依法以出售、贈與或者其他合法方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，當事人各方應當在轉(zhuǎn)讓合同經(jīng)土地管理部門審查同意后三十日內(nèi)，持合同和有關(guān)證明文件，向土地登記機關(guān)申請進行土地變更登記。其中房屋已經(jīng)建成的，當事人各方應當在房屋所有權(quán)變更登記后十五日內(nèi)，持合同和有關(guān)證明文件，向土地登記機關(guān)申請進行土地變更登記。

因單位合并、分立等原因引起土地權(quán)屬變更的，當事人各方應當在土地合同經(jīng)土地管理部門批準后三十日內(nèi)，持合同和批準文件，向土地登記機關(guān)申請進行土地變更登記。

依法繼承土地使用權(quán)、土地他項權(quán)利的，繼承人應當在合法繼承權(quán)確定后三十日內(nèi)，持有關(guān)證明文件，向土地登記機關(guān)申請進行土地變更登記。

因交換、調(diào)整土地發(fā)生土地權(quán)屬變更的，當事人各方應當在交換、調(diào)整協(xié)議經(jīng)土地管理部門批準后三十日內(nèi)，持協(xié)議和批準文件，向土地登記機關(guān)申請進行土地變更登記。

第十四條  已經(jīng)登記的土地的用途發(fā)生變更時，土地使用者應當在變更申請批準后三十日內(nèi)，持批準文件和其他有關(guān)資料，向土地登記機關(guān)申請進行土地變更登記。

第十五條  土地權(quán)利人更改名稱（姓名）、地址的，應當在更改后三十日內(nèi)，持有關(guān)資料，向土地登記機關(guān)申請進行土地變更登記。

第十六條  集體土地被依法征用時，土地登記機關(guān)憑批準文件直接辦理集體土地所有權(quán)注銷登記。

國有土地使用權(quán)被依法收回時，土地登記機關(guān)憑批準文件直接辦理國有土地使用權(quán)注銷登記。

國有土地使用權(quán)出讓或者國有土地租賃期滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準的，原土地使用者應當在期滿之日前十五日內(nèi)，持原土地證書申請國有土地使用權(quán)注銷登記。

土地他項權(quán)利終止，當事人應當在該土地他項權(quán)利終止之日起十五日內(nèi)，持有關(guān)證明文件申請土地他項權(quán)利注銷登記。

因自然災害等原因造成土地權(quán)利滅失的，原土地權(quán)利人應當持有關(guān)證明材料，申請土地權(quán)利注銷登記。

土地權(quán)利人未按照本辦法規(guī)定申請注銷登記的，土地登記機關(guān)可以直接辦理注銷登記。

第十七條  因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，抵押人、抵押權(quán)人和土地使用權(quán)受讓人應當在土地使用權(quán)出讓合同或者轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)抵押合同、出讓或者轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)資料，向土地登記機關(guān)申請進行土地使用權(quán)抵押注銷登記和土地變更登記。

第十八條  土地登記機關(guān)應當在下列期限內(nèi)對土地登記申請進行審查，對符合規(guī)定的予以登記：

（一）申請進行土地所有權(quán)、使用權(quán)設(shè)定或者變更登記的，應當在受理申請之日起三十日內(nèi)；申請進行土地他項權(quán)利設(shè)定或者變更登記的，應當在受理申請之日起十五日內(nèi)；

（二）申請進行土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項權(quán)利注銷登記的，應當在受理申請之日起十五日內(nèi)。

對于不符合本辦法規(guī)定的申請，土地登記機關(guān)不予登記，應當自接到申請之日起十五日內(nèi)通知申請人，并說明不予登記的理由。

第十九條  土地登記機關(guān)在受理土地所有權(quán)、使用權(quán)設(shè)定登記申請后，應當進行地籍調(diào)查，經(jīng)審核確認土地權(quán)屬合法、界址清楚、面積準確的，經(jīng)縣級以上人民政府批準，應當進行注冊登記，并頒發(fā)土地證書。

土地登記機關(guān)受理土地所有權(quán)、使用權(quán)變更或者注銷登記申請后，經(jīng)審核確認符合規(guī)定的，經(jīng)縣級以上人民政府批準，應當進行變更或者注銷登記，并換發(fā)或者吊銷土地證書。

土地登記機關(guān)受理土地他項權(quán)利的設(shè)定、變更或者注銷登記申請后，經(jīng)審核確認符合規(guī)定的，應當進行注冊、變更或者注銷登記，并頒發(fā)、換發(fā)或者吊銷土地證書。

第二十條  土地登記機關(guān)發(fā)現(xiàn)錯登或者漏登的，應當辦理更正登記；利害關(guān)系人也可以向土地登記機關(guān)申請進行更正登記。

第二十一條  當事人采取欺騙手段獲得土地注冊登記的，經(jīng)縣級以上人民政府批準，土地登記機關(guān)應當辦理注銷登記，并吊銷其土地證書。

第二十二條  非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用者未按本辦法的規(guī)定申請土地登記的，其土地使用權(quán)不予保護。土地登記機關(guān)應當責令其限期補辦土地登記手續(xù)；逾期仍未補辦的，按非法占地處理。

第二十三條  轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者出租以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，未按本辦法的規(guī)定申請土地登記的，按非法轉(zhuǎn)讓土地處理。

第二十四條  抵押土地使用權(quán)或者出租以出讓方式取得的土地使用權(quán)，未按本辦法的規(guī)定申請土地登記的，其抵押合同、租賃合同無效。

第二十五條  辦理土地登記手續(xù)，應當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地登記費用。

篇8

為了推進土地資源節(jié)約集約利用，加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化建設(shè)步伐，根據(jù)《全區(qū)土地盤活整理工作方案》要求，經(jīng)研究，就切實做好保留廠房收回重供工作提出如下意見：

一、指導思想

以“轉(zhuǎn)型升級、科學發(fā)展”為主題，以“土地盤活整理、集約集聚資源”為依托，對位于集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)、現(xiàn)有建筑符合規(guī)劃、具有保留價值的“兩低兩高五小”企業(yè)用地，實行保留廠房收回重供，進一步提高土地利用效率，加快推進工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級。

二、目標任務(wù)

到2015年，每鎮(zhèn)保留廠房收回重供面積達到300-500畝。

三、基本原則

1．促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型原則。按照產(chǎn)業(yè)連片發(fā)展的要求，對保留廠房進行收回，重供給符合當?shù)禺a(chǎn)業(yè)特色、產(chǎn)業(yè)鏈上下游的項目，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

2．合理引進項目原則。依托保留廠房收回，圍繞“加快產(chǎn)業(yè)集聚、培育產(chǎn)業(yè)集群”的要求，合理引進、科學選擇符合當?shù)禺a(chǎn)業(yè)定位的項目。

3．鼓勵企業(yè)兼并重組原則。鼓勵區(qū)內(nèi)企業(yè)通過“保留廠房收回重供”實施兼并重組，推動生產(chǎn)要素向優(yōu)勢企業(yè)集聚，打造一批主業(yè)突出、擁有自主知識產(chǎn)權(quán)和自主品牌、具有較強競爭力的大型企業(yè)（集團）。

四、操作程序

1．項目申報。各鎮(zhèn)根據(jù)區(qū)下達的年度目標任務(wù)，對照土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，對“保留廠房收回重供”對象進行全面梳理。確定地塊范圍后，由各鎮(zhèn)負責，編制盤活方案，包括地塊權(quán)屬情況、項目實施單位和項目備案通知書上報區(qū)土地整治辦。

2．項目審核。由區(qū)土地整治辦會同發(fā)改、經(jīng)信、住建、環(huán)保、規(guī)劃、國土等部門，對地塊內(nèi)權(quán)屬情況和項目實施情況進行聯(lián)合會審，并出具意見。對建筑容積率在0.2以上的工礦用地，重供項目屬于外資項目或新興產(chǎn)業(yè)類項目，經(jīng)區(qū)土地盤活整理工作領(lǐng)導小組同意后，由項目實施單位負責辦理環(huán)評手續(xù)、規(guī)劃許可手續(xù)（涉及新建的）后，直接辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。其它項目，會審通過后進入收回重供程序。

3．收回土地使用權(quán)。由土地收購儲備中心或土地所有權(quán)人與原土地使用者簽訂補償協(xié)議，并在協(xié)議中明確地上附著物由原土地使用權(quán)人委托處置。報請區(qū)政府同意收回后，辦理土地使用權(quán)注銷登記。

4．辦理供地手續(xù)。國土部門按相關(guān)規(guī)定供地，涉及新建的，發(fā)放建設(shè)用地批準書，辦理相關(guān)報建手續(xù)。國有土地由國土部門與項目實施單位簽訂出讓合同；集體土地由土地所有權(quán)人與項目實施單位簽訂土地租賃合同。

5．驗收登記。由區(qū)土地整治辦牽頭，組織發(fā)改、經(jīng)信、規(guī)劃、建設(shè)、國土、環(huán)保等相關(guān)職能部門對保留廠房項目落實情況進行綜合驗收。驗收合格后，由各職能部門為達到約定條件的現(xiàn)土地使用者辦理相關(guān)登記手續(xù)。

五、優(yōu)惠政策

工業(yè)用地掛牌土地出讓金，區(qū)統(tǒng)籌國有土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，其余全額返回給各鎮(zhèn)，掛牌土地契稅區(qū)留成部分全額返還給各鎮(zhèn)。

篇9

一、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象發(fā)生的背景

1、農(nóng)地制度本身存在缺陷

家庭承包經(jīng)營制度替代土地集體所有、集體經(jīng)營的人民公社制度，激發(fā)了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，因此20世紀80年代初農(nóng)業(yè)生產(chǎn)獲得了很大發(fā)展，農(nóng)民收入有大幅度提高。從1978年到1983年間，農(nóng)業(yè)總生產(chǎn)率年均增長率一直處于上升較快的狀態(tài)。然后，承包經(jīng)營制度進入績效不明顯階段，1983-1991年間，農(nóng)業(yè)總生產(chǎn)率年均增長緩慢，在1.3到1.4之間徘徊，主要是因為土地的家庭承包經(jīng)營制度存在改革的不徹底性。當制度的績效釋放殆盡，客觀上要求農(nóng)地制度的根本性變革。

2、農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的必然要求

改革開放20多年后，農(nóng)村也發(fā)生很大變化。從城鄉(xiāng)的經(jīng)濟收入和福利看，城鄉(xiāng)差距拉大，農(nóng)村走進了困境。現(xiàn)實要求農(nóng)村發(fā)展突破原有的產(chǎn)業(yè)，從單一產(chǎn)業(yè)向多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展，發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，農(nóng)村勞動力不斷轉(zhuǎn)入非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。因此，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)結(jié)構(gòu)的變化需要使那些無力或無心經(jīng)營土地的農(nóng)民轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)，愿意種地的農(nóng)戶租入土地，實現(xiàn)經(jīng)營的規(guī)模效益。農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營要求土地流轉(zhuǎn)以實現(xiàn)土地集中（涂曉芳、鄭海濱，2000）。

3、農(nóng)業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化，農(nóng)業(yè)比較利益較低

近年來，土地流轉(zhuǎn)規(guī)模有所擴大，速度加快，范圍也在擴張，方式多樣化。這主要是因為農(nóng)產(chǎn)品的價格很難持續(xù)增長，而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的價格卻不斷增長，抵消了產(chǎn)量增加帶來利益，農(nóng)戶種地收益漸減。即使免除農(nóng)業(yè)稅，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)也難以成為一個可以賺錢的行業(yè)，農(nóng)民收入增長的部分主要來自非農(nóng)業(yè)（樊帆，2002）。

4、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的要求

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民增收的關(guān)鍵手段，而規(guī)模化經(jīng)營和區(qū)域化生產(chǎn)是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)在要求。但在現(xiàn)有的農(nóng)地制度下，要改變農(nóng)地零碎和分散經(jīng)營局面，實現(xiàn)區(qū)域化和規(guī)模化生產(chǎn)，唯有農(nóng)地流轉(zhuǎn)機制。正是農(nóng)村勞動力外流引起農(nóng)地拋荒等問題對農(nóng)地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的“推力”和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化需要實現(xiàn)區(qū)域化規(guī)模化經(jīng)營對農(nóng)地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的“引力”，使農(nóng)地流轉(zhuǎn)從農(nóng)民的自發(fā)現(xiàn)象發(fā)展為政府參與的大規(guī)模操作，從而成為農(nóng)業(yè)要素流動的一種機制。

二、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的意義

1、土地流轉(zhuǎn)有利于規(guī)模經(jīng)營，實現(xiàn)規(guī)模效益

土地流轉(zhuǎn)解決了第一輪承包中平均分配土地造成耕作規(guī)模過小的問題。隨著社會生活和物質(zhì)利益的多樣化，單靠零星耕作已不能滿足廣大農(nóng)民致富的要求。承包地向大戶集中為規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。當前，農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營有了一定的發(fā)展，如襄樊市襄陽區(qū)被調(diào)查農(nóng)戶中，承包地大于等于1公頃的農(nóng)戶為33戶，占被調(diào)查戶的23.24%，承包地大于等于1.33公頃的農(nóng)戶為14戶，占被調(diào)查戶的9.86%，承包地大于等于2公頃的農(nóng)戶為3戶，占被調(diào)查戶的2.11%，這些農(nóng)戶在農(nóng)業(yè)比較利益較低的情況下仍然取得了較好的規(guī)模收益。

2、促進了農(nóng)村分工分業(yè)的發(fā)展

據(jù)調(diào)查農(nóng)民在二、三產(chǎn)業(yè)和外出打工的收入占其家庭收入中比重的增大。從全國的農(nóng)民人均純收入的構(gòu)成來看，工資性收入在總收入中的比重在增加，這一比例從1983年的0.1%，到了2004年工資性收入的比例達到34.0%。這一收入主要是農(nóng)民從事二、三產(chǎn)業(yè)或外出打工的收入。而家庭經(jīng)營收入一直處于下降趨勢，家庭經(jīng)營收入占總收入的比重從1983年的73.5%下降到2004年的59.5%。農(nóng)民僅在土地上尋求致富之路是不可能的，通過土地流轉(zhuǎn)使農(nóng)戶可以專心地在二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而在家務(wù)農(nóng)的農(nóng)民得以擴大生產(chǎn)規(guī)模，獲得規(guī)模效益。

3、種田專業(yè)化與社會化初步顯露，機械化程度提高

近年來，不少種田大戶大面積承包拋荒耕地，實行種養(yǎng)結(jié)合，規(guī)模經(jīng)營，成為種田專業(yè)戶。例如，襄樊市襄陽區(qū)伙牌鎮(zhèn)湯崗村村民李巨才2006年承包面積達到5公頃，實行規(guī)模經(jīng)營，并出資十余萬購買拖拉機、脫粒機、耕犁機等機械設(shè)備，實行機械化作業(yè)和社會化服務(wù)，提高了生產(chǎn)效率，種田專業(yè)化與社會化初步顯露。

4、加快了規(guī)模農(nóng)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)的形成

土地流轉(zhuǎn)促進了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整（劉啟明，2002）。規(guī)模經(jīng)營、集約經(jīng)營不斷擴大，種田大戶、特色農(nóng)莊大量涌現(xiàn)，提升農(nóng)業(yè)的技術(shù)含量，實現(xiàn)農(nóng)村剩余勞動力的有序轉(zhuǎn)移，有利于發(fā)展外向型農(nóng)業(yè)，調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)民增收。襄陽區(qū)石橋鎮(zhèn)民營經(jīng)濟大戶李英豪投資500萬元在西排子河水庫建設(shè)占地面積16.67公頃的生態(tài)農(nóng)莊，包括建一個年循環(huán)養(yǎng)殖1萬頭優(yōu)質(zhì)商品豬的養(yǎng)豬場，在養(yǎng)豬場周圍種植10公頃共計10萬株的速生楊樹。養(yǎng)魚大戶史寶善，租賃13.33公頃水面和6.67公頃土地，采取豬糞養(yǎng)魚、水面養(yǎng)鴨的封閉式立體養(yǎng)殖，年產(chǎn)值達50萬元。可見，特色農(nóng)業(yè)形成和發(fā)展離不開土地的租賃，即土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

三、承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的農(nóng)戶行為分析

1、土地稟賦、經(jīng)濟發(fā)展、受教育程度、非農(nóng)就業(yè)與農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)行為

農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)行為受以下因素影響，包括經(jīng)濟發(fā)展水平、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人均耕地數(shù)量、地方政府的政策傾向、農(nóng)戶家庭人口數(shù)、非農(nóng)就業(yè)比例、受教育程度以及區(qū)位等。

（1）土地資源稟賦與農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)行為

土地資源稟賦是影響農(nóng)戶農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為的重要因素。在推行家庭承包責任制的過程中，襄陽區(qū)實行了土地“均分制”，農(nóng)戶所分土地的質(zhì)量基本一致，而數(shù)量由家庭人口確定。如表1所示，被調(diào)查的142戶農(nóng)戶中，總分地人口為615.5人，承包地面積是92.03公頃，總田塊數(shù)為518塊，其中耕地88.01公頃，平均每塊田占地0.178公頃地。然而在調(diào)查過程中筆者發(fā)現(xiàn)，襄陽區(qū)承包地狀況，村村情況大不相同。如東津鎮(zhèn)陳坡村村民況二保家共承包0.273公頃地，卻分散達19塊，平均每塊土地面積0.0144公頃；伙牌鎮(zhèn)閻徐村村民陳全清分地一塊，但這塊地有1.2公頃。一般而言，農(nóng)地過于細碎化，無法實現(xiàn)農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營。而相比一塊地有1.2公頃，則這塊地更易機械化作業(yè)，從而實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟。通過實地訪問調(diào)查，得到以下結(jié)論：土地稟賦與農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)行為存在一定的相關(guān)性。

（2）地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)行為

一般而言，經(jīng)濟越發(fā)達，二、三產(chǎn)業(yè)提供的就業(yè)機會就越多，農(nóng)民家庭經(jīng)營收入中來自非農(nóng)收入比重也越高。農(nóng)戶越多地參與非農(nóng)活動，非農(nóng)收入越高，則越可能傾向于轉(zhuǎn)出土地；而農(nóng)戶越少參與非農(nóng)活動，則越可能轉(zhuǎn)入土地。也就是說，那些越是更多地依賴于土地作為收入來源的農(nóng)民，越是對土地的需求意愿表現(xiàn)強烈。非農(nóng)收入無論對土地轉(zhuǎn)入還是轉(zhuǎn)出都有明顯的影響，這說明農(nóng)戶參與非農(nóng)活動是促進土地流轉(zhuǎn)的最為重要的動力之一。

在調(diào)查中得到：襄陽區(qū)農(nóng)民家庭經(jīng)營收入主要來自非農(nóng)活動，所占比例達到49.85%。由于農(nóng)戶經(jīng)營行為多傾向于二、三產(chǎn)業(yè)，家庭承包的小規(guī)模農(nóng)地經(jīng)營（或者說土地耕種）對其吸引力減弱，從而在土地上投入的資金和勞動力減少。從事農(nóng)業(yè)的勞動力所占比重隨經(jīng)濟發(fā)展水平的不同而有明顯差別，表現(xiàn)為隨社會經(jīng)濟的發(fā)展而不斷減少。

（3）教育程度與農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)行為

農(nóng)戶家庭成員教育程度的高低影響了農(nóng)戶選擇轉(zhuǎn)入土地或轉(zhuǎn)出土地的意向。農(nóng)戶受教育程度愈高，接受新生事物的能力和適應能力愈強，外出從事非農(nóng)職業(yè)的機會越多，發(fā)展高效農(nóng)業(yè)的成功率也愈高，流轉(zhuǎn)土地的意愿越強烈。受教育程度較高的農(nóng)戶更愿意將自己的農(nóng)地流出，因為他們能從二、三產(chǎn)業(yè)中獲得比種地更豐厚的回報，他們選擇流出土地。相比之下，受教育程度低的農(nóng)民，對每一次關(guān)于土地的選擇都非常謹慎，他們不敢隨便轉(zhuǎn)入或轉(zhuǎn)出土地，行動顯得比較保守。他們會觀察他人的行為及所獲得利益，若利益更高，他們便為之；利益更低，則不為。一般地，農(nóng)戶受教育程度的增長，其轉(zhuǎn)入和轉(zhuǎn)出土地的意愿增強。

（4）非農(nóng)就業(yè)人數(shù)與農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)行為

農(nóng)戶租入和租出農(nóng)地使用權(quán)的行為是受農(nóng)戶的土地經(jīng)營能力作用。農(nóng)戶是理性的，只有那些更具經(jīng)營能力的農(nóng)戶才會租入農(nóng)地以擴大家庭經(jīng)營農(nóng)場的規(guī)模。史清華和賈生華（2002）對浙江西農(nóng)村固定觀察點的數(shù)據(jù)分析表明，更具經(jīng)營能力的農(nóng)戶租入土地的利用效率比其他農(nóng)戶更高。家庭分配農(nóng)地面積和家庭勞動力數(shù)量會影響農(nóng)戶租入農(nóng)地的決策。雖然租入農(nóng)地與出租勞動力在資源配置方面具有相同的效應，但是中國目前并不存在一個完善的勞動力市場，對于那些想在市場上出賣勞動力的農(nóng)戶，他們的非農(nóng)就會受到限制。因此，勞動力與耕地資源的不匹配就需要通過農(nóng)地使用權(quán)市場來解決。家庭勞動力越多，轉(zhuǎn)入土地的可能性越大；家庭勞動力越少，轉(zhuǎn)出土地的可能性越大。即家庭內(nèi)非農(nóng)就業(yè)人數(shù)越少，轉(zhuǎn)入土地的可能性越大；非農(nóng)就業(yè)人數(shù)越多，轉(zhuǎn)出土地的可能性越大。

2、地權(quán)的穩(wěn)定性與農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)行為

產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學認為，明晰的產(chǎn)權(quán)可以提供激勵解決自然資源利用中的外部性問題。在我國，很多村莊都會定期進行土地調(diào)整，因此農(nóng)戶所擁有的土地產(chǎn)權(quán)是殘缺的、不穩(wěn)定的（遲福林，1999）。因為土地調(diào)整使得農(nóng)戶缺乏穩(wěn)定的地權(quán)，結(jié)果農(nóng)地使用權(quán)市場的發(fā)育受到了阻礙（錢忠好，2002）。

土地調(diào)整與農(nóng)地使用權(quán)市場在提高資源配置效率方面具有替代作用，因此土地調(diào)整次數(shù)的增加意味著農(nóng)地使用權(quán)市場的萎縮。還有學者認為，出租土地會被當作土地太多的標志，從而在下一輪土地調(diào)整時導致土地被收回。因此，農(nóng)戶一般不愿意進入土地使用權(quán)市場出租土地，從而減少了市場中的土地供給，限制了農(nóng)地使用權(quán)市場的發(fā)育。

篇10

(一)土地產(chǎn)權(quán)與土地產(chǎn)權(quán)政策

土地產(chǎn)權(quán)是存在于土地之上的排他性的各項權(quán)利，從權(quán)利束概念的角度看，包括土地的所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、贈與權(quán)、地役權(quán)等一系列權(quán)利。土地的所有權(quán)是對土地完全支配的權(quán)力，其他的權(quán)利都是土地所有權(quán)派生的。在中國購買房產(chǎn)普通住宅土地使用年限為70年，商業(yè)用地年限為50年。而海外地產(chǎn)的土地產(chǎn)權(quán)形式則90％以上為永久業(yè)權(quán)、世代相傳。農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)政策，即農(nóng)戶公平使用土地的政策，使農(nóng)民能公平地獲得土地，能夠長期的、穩(wěn)定的從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

(二)我國的土地產(chǎn)權(quán)政策

由于國情及歷史差異，世界各國的土地產(chǎn)權(quán)制度不盡相同。我國實行的是土地公有制，城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。我國土地產(chǎn)權(quán)制度改革經(jīng)歷了土地私有制、土地公有制和土地集體所有下的發(fā)展階段(詳見表1)，現(xiàn)行的家庭承包經(jīng)營制實際上是賦予了農(nóng)民土地的使用權(quán)和相應的部分收益權(quán)，土地的所有權(quán)歸于國家和集體。土地承包經(jīng)營制度激勵了農(nóng)民生產(chǎn)的熱情和積極性，促進了農(nóng)業(yè)發(fā)展，但同時也在很大程度上限制了土地的流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營。十七大和十七屆三中全會開始逐步允許土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)并鼓勵適當?shù)囊?guī)模經(jīng)營，這是在新的經(jīng)濟形勢下對農(nóng)村土地制度的改革，實際上也是土地產(chǎn)權(quán)制度的改革。

二、國外的土地產(chǎn)權(quán)政策

(一)美國的土地產(chǎn)權(quán)制度

美國的土地以私有制為主，私人所有的土地占58％；聯(lián)邦政府所有的土地占32％；州及地方政府所有的土地占10％。美國法律保護私有土地所有權(quán)不受侵犯，各種所有制形式之間的土地可以自由買賣和出租，價格由市場供求關(guān)系決定。

在征地方面，美國法律規(guī)定只有符合公共利益、對個人給與公正合理充分的補償以及適當?shù)牟僮鬟^程三項標準，才能征地。土地征用權(quán)分聯(lián)邦、州和縣三級，不僅政府可以征地，從事公益事業(yè)建設(shè)或經(jīng)營法人也可以實行征地。征用補償方面，由于美國是以私有制為主，征地補償是按市場價格計算的，補償了土地的現(xiàn)有價值和可預期的未來價值。政府不能強行征地，如果土地的產(chǎn)權(quán)方與政府機關(guān)在價格上有分歧，則只能通過談判或者解決。聯(lián)邦政府對州、地方政府的土地沒有平調(diào)或處置權(quán)，聯(lián)邦政府要使用州、地方政府的土地時也要通過交換或購買等途徑實現(xiàn)。

(二)韓國的土地征用制度

韓國的土地征用只有在為了增進公共福利與私有產(chǎn)權(quán)調(diào)節(jié)，并促進國有土地的利用時才能實施。根據(jù)韓國《土地征用法》，涉及的征地范圍主要包括國防軍事需要用地、根據(jù)法律要求建設(shè)的鐵路、公路、港灣、供水、供電、煤氣燈建設(shè)事業(yè)，國家和地方政府需要修建的政府機關(guān)、工廠、公園、市場等建設(shè)事業(yè)等。征用補償需建設(shè)者和土地所有權(quán)人或相關(guān)人協(xié)議達成，補償范圍包括地價補償、殘余地補償、遷移費用補償和其他損失補償?shù)取ｍn國由于城市化和工業(yè)化的急速發(fā)展，帶來了城市地價的迅速上漲，引發(fā)了大量社會問題，國民收入和財富分配不公平狀況逐步惡化，基于此，韓國有所謂的“土地公概念”，即國家通過各種土地政策在增進公益方面限制土地私有權(quán)。韓國于1989年制定的《土地超額利得稅法》和《開發(fā)利益回收法》即以土地公概念為指導。土地超額利得稅主要針對土地所有者由于地價上升而獲得的土地超額利得課征，課稅對象限于閑置土地和法人的非經(jīng)營性用地。另外根據(jù)《開發(fā)利益回收法》韓國于1990年開始實行開發(fā)負擔金制度，該制度規(guī)定，開發(fā)事業(yè)者經(jīng)國家或地方政府主管機關(guān)批準，取得開發(fā)事業(yè)許可，進行住宅區(qū)或工業(yè)區(qū)開發(fā)，所開發(fā)的低價因開發(fā)而較其他地區(qū)漲幅高時，由此增加的開發(fā)所的利益的相當部分需繳納國庫，這有土地溢價歸公的意味。

(三)俄羅斯的土地產(chǎn)權(quán)制度

俄羅斯土地產(chǎn)權(quán)制度主要體現(xiàn)在2001年公布的《俄羅斯聯(lián)邦國有土地分權(quán)法》和《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》中。俄羅斯法律規(guī)定俄羅斯聯(lián)邦的土地劃分為聯(lián)邦所有、俄羅斯聯(lián)邦主體所有和市政當局所有。各所有者均擁有一定的農(nóng)地、建設(shè)用地，土地的用途與土地的所有權(quán)沒有什么關(guān)系。《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》規(guī)定為了完成國際義務(wù)、市政建設(shè)或其他工程項目，且除了收回土地(實際上是征用)外沒有可能安排這些項目的其他方案，可實行征地。征地補償方面，只有在根據(jù)法院的判決和預先等值地賠償了地價的條件下才能為國家或市政建設(shè)需要強制收回土地；同時，補償不僅包括現(xiàn)值還包括未來的收益。

(四)香港的土地批租制度

香港實行土地批租制度，這種制度嚴格限制土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，政府出讓的只是一定期限的土地使用權(quán)，即政府通過契約將一定期限的土地使用權(quán)批租給土地使用者。1997年后，《香港特別行政區(qū)基本法規(guī)定》香港境內(nèi)的土地屬于國家所有，由特區(qū)政府負責管理、使用、開發(fā)、出租給個人、法人或團體使用或開發(fā)，其收入全歸香港特別行政區(qū)政府支配。香港的土地使用權(quán)出讓有公開拍賣、招標、協(xié)議和臨時租約四種，根據(jù)競爭性的大小和規(guī)模的大小采取不同的出讓方式，土地使用權(quán)的期限一般不超過50年。

三、中外土地產(chǎn)權(quán)政策比較分析

上文分析了美國、韓國、俄羅斯和香港的土地產(chǎn)權(quán)政策，從所選取的國家和地區(qū)來看，具有一定的代表性。從土地所有權(quán)看，美國、韓國的土地所有權(quán)為私有，俄羅斯的土地所有權(quán)為三個主體所有，香港的土地為公有。從土地使用權(quán)的獲得看，美國、韓國和俄羅斯可通過征用實現(xiàn)，香港則只能通過“批租實現(xiàn)”。從征地補償看，美國、俄羅斯要求全額補償，不僅補償?shù)貎r，還要補償未來收益。韓國則也提到全額補償，但是通過土地稅收對土地的溢價在一定程度上收歸國有。香港則不存在土地征用的問題，因為一切土地是屬于國家的。從土地出讓年限看，香港土地使用權(quán)出讓存在一定的年限，而且他國家則因土地是私有的，土地出讓是全部的產(chǎn)權(quán)出讓，因而不存在土地使用年限的問題。

(一)中國與美國、韓國、俄羅斯的比較

在中國，因土地的用途不同而劃分為城市建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地，其中不同用途的土地的所有權(quán)主體又不同。城市建設(shè)用地只能是國有土地，而農(nóng)業(yè)用地只能是集體土地，城市建設(shè)用地的增加必然涉及征地，征地過程中必然涉及相關(guān)補償以及補償?shù)姆峙鋯栴}。土地供給和土地需求市場因而也是分開的，分開的主要力量是政府。美國、韓國主要實行土地私有制，土地產(chǎn)權(quán)是沒有分散的，因而土地征用過程中面臨的是統(tǒng)一的土地供求市場，特別是

美國，只要滿足三個條件，都可以征地，征地的主體不一定是政府，因為征地補償必須按照市場價格實現(xiàn)，是完全市場化的行為，即使政府參與其中也只能按照市場化的行為方式來進行。俄羅斯的土地所有權(quán)歸不同的主體所有，但土地征用的補償仍然要求實行全額補償。中國則根據(jù)征用后土地的用途，對被征用者(農(nóng)民和集體)的補償有差別，補償?shù)囊罁?jù)是土地上的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值，即使考慮未來的狀況，也主要考慮的是農(nóng)業(yè)的未來產(chǎn)值。

從征地的需求看，中國的征地的需求主要來自城市和工礦建設(shè)，這些用地主要為經(jīng)營性用地；另外還有一些公益性用地的征用。而國外則因土地私有，凡可通過市場交易實現(xiàn)(即經(jīng)營性用地)的不用政府參與其中，所以國外的土地征用主要集中在公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益用地上。

(二)大陸土地使用權(quán)出讓制度與香港的土地批租制度

大陸的土地使用權(quán)出讓制度與香港的土地批租制度有極大的相似性。香港和大陸都只是出讓土地的使用權(quán)，土地的所有權(quán)不出讓，土地出讓都收取一定的費用。土地的出讓方式都包括拍賣、招標、協(xié)議出讓等幾種方式。

大陸的土地使用權(quán)出讓制度與香港的土地批租制度區(qū)別在于：其一，香港的所有土地都歸國家所有，所以不存在土地征用的問題，繼而不存在征用補償?shù)膯栴}，因而也不存在處理土地征用過程中城鄉(xiāng)關(guān)系的問題。其二，按照《香港特區(qū)基本法》，香港的土地批租制度的使用權(quán)年限一般不超過50年，不同的使用方式其使用年限不同。而大陸的土地使用權(quán)年限一般有50年和70年兩種。其三，土地出讓費用方面，大陸主要是一次性地收取土地出讓金，使用者獲得一定年限的土地使用權(quán)，而香港則除了獲得地價(土地出讓金)外，每年還要收取一定的表示所有權(quán)的租金。

(三)對我國土地產(chǎn)權(quán)制度改革的借鑒意義

美國、韓國和俄羅斯都是實行土地私有制，存在統(tǒng)一的土地市場，因而不存在土地補償利益分配和政府參與利益分配的問題；香港的土地所有權(quán)全部歸政府所有因而不存在土地征用的問題。這些國家和地區(qū)一方面較為發(fā)達，另一方面也基本上很難通過土地產(chǎn)權(quán)政策來推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，或者因為存在統(tǒng)一的土地市場，土地所有者(另外還有使用者)可以完全獲得土地轉(zhuǎn)讓收益，不需要專門制定土地方面的促進城鄉(xiāng)一體化的政策。但是這些國家和地區(qū)對我國的土地產(chǎn)權(quán)政策也有一定的借鑒意義。

其一，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場具有重要意義。城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場可以實現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)相關(guān)方的利益獲得，這對解決我國的征地問題(農(nóng)地非農(nóng)化的矛盾)有很大的借鑒意義，在公有制的基礎(chǔ)上不是不能實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的土地市場，而是統(tǒng)一的土地市場需要重新分配土地上的收益，這將是改革的難點。

其二，土地產(chǎn)權(quán)改革方面，集體土地與國有土地之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系如何理順，利益如何在所有者、使用者和征用者之間分配的問題需要理順，在理順的基礎(chǔ)上如何實現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移與農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展相結(jié)合是另一個重要的問題。

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