導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)投資利弊，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】外商投資；房地產(chǎn)；利弊分析；風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

按照國(guó)際貨幣基金組織（IMF）的定義，外商直接投資（Foreign Direct Investment，簡(jiǎn)稱FDI）是指一國(guó)的投資者將資本用于他國(guó)的生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)，并掌握一定經(jīng)營(yíng)控制權(quán)的投資行為。一般認(rèn)為，東道國(guó)通過FDI，可以得到發(fā)展經(jīng)濟(jì)所需的便宜資本，還可以引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備以及管理方法和營(yíng)銷手段，同時(shí)也可以通過投資國(guó)對(duì)東道國(guó)本地招入的員工培訓(xùn)等增加人力資本存量，促進(jìn)東道國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。1985年以來，我國(guó)FDI的規(guī)模一直在不斷擴(kuò)大，到2010年，已有117個(gè)國(guó)家和地區(qū)的投資者在我國(guó)設(shè)立外商投資企業(yè)445244家，大型跨國(guó)公司世界500強(qiáng)已有400余家來我國(guó)投資；外商直接投資額已經(jīng)達(dá)到1057.35億美元，較1985年增長(zhǎng)了53.1倍，年均增長(zhǎng)速度超過17.3％。

同時(shí)，外商直接投資的行業(yè)也越來越廣，除了傳統(tǒng)的制造、采礦、電力、建筑、交通運(yùn)輸、批發(fā)零售等行業(yè)，還包括房地產(chǎn)、租賃商務(wù)服務(wù)、計(jì)算機(jī)軟件等現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)。

2010年，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為吸收外商直接投資的第二大產(chǎn)業(yè)，僅次于制造業(yè)，其吸收的外商直接投資額達(dá)239.86億美元，占全部吸收額的23％。

一般認(rèn)為，外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)或其他行業(yè)都會(huì)直接或間接推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但在我國(guó)，這種推動(dòng)作用是否存在，推動(dòng)作用有多大，還是存在反作用力，這些都是值得深入研究的問題。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn)

中國(guó)近年來最紅的經(jīng)濟(jì)話題莫過于房地產(chǎn)問題。中國(guó)人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業(yè)”的說法，與此息息相關(guān)的“房子”在國(guó)人眼中自然有不可比擬的重要性。

真正意義上的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)始于　1996　年左右，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在廣州、深圳等一些發(fā)達(dá)地區(qū)率先起步。1998　年，中國(guó)開始進(jìn)行“房改”，為了擺脫亞洲金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)低增長(zhǎng)的影響，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策來拉動(dòng)內(nèi)需，在個(gè)人房貸上提供了政策支持，由此步入了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的高速發(fā)展時(shí)期。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)化，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期人們被壓抑已久的對(duì)房產(chǎn)的需求被激發(fā)出來，供需規(guī)律開始發(fā)揮其強(qiáng)大作用，雖然供應(yīng)量越來越大，但是需求更為強(qiáng)勁，使得房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，世界房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也日漸完善，但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還遠(yuǎn)未成熟。同發(fā)達(dá)的歐美國(guó)家相比，無論市場(chǎng)規(guī)模、產(chǎn)品檔次、品種規(guī)格、消費(fèi)水平等方面都有很大的差距。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)技術(shù)水平和產(chǎn)品質(zhì)量的提高，以及應(yīng)用領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展，中國(guó)的房地產(chǎn)將會(huì)有巨大的市場(chǎng)需求和發(fā)展空間。

大量外商投資中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)密不可分。首先，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)偏熱，房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速。2010年7月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告對(duì)北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，十大城市平均價(jià)格上漲54．25％。其次，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量很大。中國(guó)正在經(jīng)歷城市化的轉(zhuǎn)變過程，大量農(nóng)村居民涌向城市，對(duì)住房的需求有實(shí)質(zhì)性的增加。再次，中國(guó)正在經(jīng)歷住房制度的重大變革，比起大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的約束力還較弱，土地制度不夠完善，市場(chǎng)規(guī)范性也較差，而外資正是利用中國(guó)制度的不完善，大量投資，以賺取高額利潤(rùn)。

三、外商投資我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)概況

加入WTO　以來，我國(guó)按照入世承諾：在房地產(chǎn)業(yè)，除高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目（高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場(chǎng)等）不允許外商獨(dú)資外，其它房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有限制；在房地產(chǎn)中介服務(wù)方面，包括房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理、中介服務(wù)等，允許外商成立合資、合作企業(yè)，并在5年內(nèi)開始允許外資成立獨(dú)資企業(yè)。以此為契機(jī)，近年來，外商一致看好中國(guó)快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再度掀起強(qiáng)大的“外資旋風(fēng)”。

2005年9月12日，國(guó)家外匯局首次披露，外資在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資比例約為15％，境外機(jī)構(gòu)購(gòu)買中國(guó)建筑物資金額高達(dá)34億美元，創(chuàng)造了此前5年的總和。而亞洲地區(qū)的投資機(jī)構(gòu)也以其靈敏的反應(yīng)快速進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2005年，亞洲地區(qū)有260億美元用來投資房地產(chǎn)，其中約有　20％到25％的資金投向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。全球最大的金融集團(tuán)之一ING集團(tuán)亞太區(qū)于2007年10月17日推出首次季度性調(diào)研項(xiàng)目時(shí)指出，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)成為房地產(chǎn)投資者的首選意向市場(chǎng)。另外，包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機(jī)構(gòu)放量投入到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金不下50億元人民幣，其中，嘉德置地計(jì)劃今后在華投資數(shù)十億美元用于房地產(chǎn)開發(fā)。

由于國(guó)內(nèi)對(duì)外資的旺盛需求及境外投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好，在趨利性的驅(qū)動(dòng)下，外資已大量全面地進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡發(fā)展商凱德置地、新加坡政府投資公司（GIC），荷蘭　ING　集團(tuán)等大批的國(guó)際投資集團(tuán)和投資基金。據(jù)央行報(bào)告統(tǒng)計(jì)，外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重已達(dá)到　15％。

四、外商投資中國(guó)房地產(chǎn)的動(dòng)因

篇2

無論是從事建筑業(yè)、金融業(yè)、文化體育業(yè)還是服務(wù)業(yè)等，都可以通過經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的稅收優(yōu)惠達(dá)到合理降低稅負(fù)的目的。比如：

1、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠：

托兒所、養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)、婚介等服務(wù)；殘疾人員個(gè)人提供的勞務(wù)；醫(yī)院、診所和其他醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)；學(xué)校和其他教育機(jī)構(gòu)提供的教育勞務(wù)以及從事科技研究取得的技術(shù)轉(zhuǎn)讓收入等等，不繳營(yíng)業(yè)稅。

2、企業(yè)所得稅優(yōu)惠：

現(xiàn)階段可以享受一定減免稅待遇的有：符合國(guó)家規(guī)定的高新技術(shù)企業(yè)和從事第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，以廢渣、廢水、廢氣為主要原料生產(chǎn)的企業(yè)，在國(guó)家確定的老、少、邊、窮地區(qū)新辦的企業(yè)，遭受嚴(yán)重自然災(zāi)害的企業(yè)，新辦的勞動(dòng)服務(wù)就業(yè)企業(yè)，教育部門所屬的學(xué)校辦的工廠、農(nóng)場(chǎng)，民政部門所屬的福利生產(chǎn)企業(yè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等等。

3、個(gè)人所得稅優(yōu)惠：

購(gòu)買國(guó)債和國(guó)家發(fā)行的金融債券取得的利息免征個(gè)人所得稅；對(duì)因嚴(yán)重自然災(zāi)害造成重大損失的可減征個(gè)人所得稅等等。

個(gè)體工商業(yè)者在選擇經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)，完全可以考慮和利用這些優(yōu)惠規(guī)定，根據(jù)自身的實(shí)際情況合理靈活地加以運(yùn)用，取得享受減免稅優(yōu)惠待遇。

“洋為中用”

我國(guó)為吸收外資、引進(jìn)技術(shù)、擴(kuò)展國(guó)際經(jīng)濟(jì)的交往，對(duì)外商投資企業(yè)實(shí)行稅收傾斜政策。個(gè)體工商業(yè)主可通過洽談合資、引資、改制、資產(chǎn)重組等一系列方式，實(shí)現(xiàn)由內(nèi)資企業(yè)向中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)等經(jīng)營(yíng)模式過渡，不失為一種獲取享受更多減稅、免稅或緩稅的好辦法。

選個(gè)“風(fēng)水寶地”

凡是在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)特區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)以及國(guó)家認(rèn)定的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、保稅區(qū)設(shè)立的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)型企業(yè)和從事高新技術(shù)開發(fā)的企業(yè)，都可享受較大程度的稅收優(yōu)惠。私營(yíng)企業(yè)在選擇投資地點(diǎn)時(shí)，可以有目的地選擇以上特定區(qū)域從事投資和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從而享有更多的稅收優(yōu)惠。

用而不“費(fèi)”

私營(yíng)業(yè)主應(yīng)考慮到如何對(duì)經(jīng)營(yíng)中所耗水、電、燃料費(fèi)等進(jìn)行分?jǐn)偅胰松钯M(fèi)用、交通費(fèi)用及各類雜支是否列入產(chǎn)品成本，對(duì)租用自身場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)的企業(yè)是采取收租還是以實(shí)物投資參與經(jīng)營(yíng)分紅的方式等問題。

1、以自有土地和住宅參與經(jīng)營(yíng)

在與人合伙經(jīng)營(yíng)時(shí)，采取收取房租的方式。比如：私營(yíng)企業(yè)適用33％的比例稅率，當(dāng)租金收入和經(jīng)營(yíng)者月收入的增加幅度不跨越33％的稅率檔次時(shí)，采用收取租金方式更為有利。

在將自有房產(chǎn)作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)，不可用全部場(chǎng)所作為營(yíng)業(yè)地，這樣可以少繳房產(chǎn)稅。營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)稅是按房產(chǎn)余值的7．2％按年征收，這里的房產(chǎn)余值是依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余額計(jì)算繳納；出租房屋的房產(chǎn)稅是按租金收入的12％按年征收。一般來講，現(xiàn)值總大于原值，余值大約只相當(dāng)于現(xiàn)行市價(jià)的30％左右。

2、合理提高職工福利

篇3

投資性房產(chǎn)之所以受青睞，最根本的一點(diǎn)是除了房地產(chǎn)本身的保值增值功能外，其還有較高的投資回報(bào)率。就目前的市場(chǎng)看，諸多投資性房產(chǎn)項(xiàng)目承諾的年回報(bào)率在8%左右，遠(yuǎn)高于銀行利率。然而，“收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越大”是投資的恒定鐵律，伴隨投資者的逐漸成熟和理性，他們?cè)诳吹礁呋貓?bào)率的同時(shí)，也對(duì)投資安全性更加關(guān)注。擔(dān)保的介入正是在這一背景下的市場(chǎng)產(chǎn)物。

市場(chǎng)創(chuàng)新之舉

在近期舉辦的商鋪展上，久陽。濱江公寓吸引了不少投資者的眼光。這家位于浦東八佰伴商圈內(nèi)的純投資小戶型酒店式公寓，地段和概念都不錯(cuò)。據(jù)售樓人員介紹，該樓盤有非常全面的保障措施：包租5年，由在臺(tái)灣有過豐富經(jīng)驗(yàn)的酒店經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，每年回報(bào)率高達(dá)10％。為了進(jìn)一步增強(qiáng)購(gòu)房者信心，該樓盤還有最后一招極具殺傷力的法寶：“我們有擔(dān)保公司，對(duì)所承諾的投資回報(bào)率進(jìn)行擔(dān)保。也就是說，退一萬步講，萬一經(jīng)營(yíng)不好，是由擔(dān)保公司對(duì)你們先行賠付，補(bǔ)足這個(gè)回報(bào)率，然后擔(dān)保公司再來找開發(fā)商。”對(duì)于記者為什么要有擔(dān)保的疑問，售樓人員的說法是：“這可以增加購(gòu)房者的信心，這說明我們對(duì)這個(gè)樓盤很有信心。”

如果以上的條件真的都能如售樓人員介紹的逐一實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者就相當(dāng)于是在銀行開了一個(gè)高息的存款戶頭，實(shí)現(xiàn)高利息和無風(fēng)險(xiǎn)。只需100萬元本金，每年獲息10萬元，剩下坐著等收錢就是了，這種好事到哪里去找？不過幾經(jīng)詢問，記者還是沒能獲知是哪家公司進(jìn)行擔(dān)保，對(duì)方給出的理由是合同尚未最后簽訂，售樓人員目前也不了解擔(dān)保公司的具體名稱和擔(dān)保詳情。

久陽。濱江公寓并不是最早引入擔(dān)保的，美麗園。龍都大酒店的帶擔(dān)保投資性客房早在幾個(gè)月前就開始銷售了。

美麗園。龍都大酒店，又稱美麗園大酒店，位于延安西路、南京西路，距離靜安寺只要5分鐘的路程，這一商務(wù)黃金地段內(nèi)有希爾頓酒店、國(guó)際貴都大酒店等著名酒店。美麗園原先的業(yè)主是靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司和恒安投資有限公司。從1998年6月開業(yè)以來，酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好，今年年初，該酒店投資4000萬元進(jìn)行了大規(guī)模裝修，同時(shí)宣布引入“產(chǎn)權(quán)式酒店”概念，其運(yùn)作模式是：以單個(gè)客房為單位，投資者購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，再將客房轉(zhuǎn)租給酒店管理方經(jīng)營(yíng)，首期簽約租賃年限為10年，每年獲取6.5％～7％的回報(bào)。

在美麗園大酒店對(duì)外的宣傳材料中，清楚地印有如下表述：國(guó)營(yíng)機(jī)構(gòu)上海市靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司提供全額不可撤消擔(dān)保，保障協(xié)議與酒店銷售合同同步簽署。記者在酒店的銷售現(xiàn)場(chǎng)見到了兩份合同，一份是銷售合同，一份是租賃合同。其中，租賃合同由酒店的經(jīng)營(yíng)方、在國(guó)際上管理多家酒店的龍都國(guó)際酒店與購(gòu)房者簽署。銷售小姐告訴記者，靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司與購(gòu)房者簽署的擔(dān)保合同將作為租賃合同的附件，與租賃合同具有同等的法律效力。

作為一家國(guó)有大型企業(yè)，上海市靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司擁有上海市的多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目和一些上市公司的股份，實(shí)力毋容置疑。同時(shí)，身兼開發(fā)商身份背景的靜安土控出現(xiàn)在擔(dān)保席上，無疑是給購(gòu)房者吃了一顆定心丸。

據(jù)了解，美麗園。龍都大酒店推出的產(chǎn)權(quán)式客房共有353套，自去年年底發(fā)售以來銷售速度相當(dāng)快。今年3月酒店正式開業(yè)之時(shí)，酒店已售出近50％；到今年6月底，銷售率升至80％，除了本地買家外，還受到部分溫州投資戶以及來自美國(guó)、英國(guó)和意大利的境外買家的追捧。截至目前，酒店還余有約10套房產(chǎn)，不過樓層相對(duì)較高。目前酒店出租率超過80％，并在前不久由三星級(jí)酒店成功晉升為四星級(jí)。來自美麗園大酒店的意見是，每年近7％的凈回報(bào)率可能在市場(chǎng)上不算最高，但已排除了投資者的其他稅費(fèi)，是比較透明和可靠的，靜安土控設(shè)有高達(dá)4500萬元的風(fēng)險(xiǎn)基金，投資安全性完全有保證。

難以替資風(fēng)險(xiǎn)

上海原先的酒店式公寓都是依靠經(jīng)營(yíng)企業(yè)的品牌來擔(dān)保，只要是經(jīng)營(yíng)企業(yè)的牌子大一點(diǎn)，業(yè)績(jī)好一點(diǎn)，購(gòu)房者就心滿意足。而這種有擔(dān)保公司參與的全新的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方式值得關(guān)注，對(duì)投資者頗具吸引力。但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，擔(dān)保并不能代替房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

策源商用事業(yè)部的沈朝暉認(rèn)為，擔(dān)保業(yè)之所以介入投資房產(chǎn)，還是源于投資回報(bào)率問題。當(dāng)前的投資房產(chǎn)市場(chǎng)上流行的一種做法是售后返租，即個(gè)人投資者購(gòu)房后將房產(chǎn)交給經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。這些經(jīng)營(yíng)公司要么是專業(yè)公司，如國(guó)際連鎖酒店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)，要么是開發(fā)商另行成立的公司。一般在操作中簽署兩份合同，一份是房產(chǎn)銷售合同，由開發(fā)商與投資者簽署，另一份是房產(chǎn)租賃合同，是由經(jīng)營(yíng)管理公司與投資者簽署。而經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)不佳，經(jīng)營(yíng)公司可能撤出，也確實(shí)曾有這樣的事情發(fā)生。隨著投資者對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注，擔(dān)保介入應(yīng)運(yùn)而生。對(duì)于一個(gè)具體的房產(chǎn)項(xiàng)目，可能開發(fā)商有名，管理公司名氣不大，或者反之。為了解決一些困惑或者障礙，再找一家有名氣和有實(shí)力的公司來擔(dān)保，這樣對(duì)投資者來說更有吸引力。不過值得投資者注意的是，有無擔(dān)保與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平?jīng)]有直接聯(lián)系。

投資房產(chǎn)包租的形式一直都有，但這種方式本身來說帶有一定的投機(jī)成分，因?yàn)椴皇撬械耐顿Y性房產(chǎn)都能經(jīng)營(yíng)得好。市場(chǎng)上通常的投資回報(bào)在6％，客戶還要承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅費(fèi)，實(shí)際拿到的在5％左右。如果發(fā)展商只要承擔(dān)5％，對(duì)于經(jīng)營(yíng)得好的公司是可以承擔(dān)的。超出這方面的回報(bào)，要么需要產(chǎn)品或者經(jīng)營(yíng)管理方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，要么可能通過非常規(guī)的手段，比如提高定價(jià)來達(dá)到回報(bào)率。此外，也不排除開發(fā)商快速回收資金的可能，需要具體問題具體分析。

沈朝暉指出，房產(chǎn)投資承諾回報(bào)的方式在國(guó)外很少，國(guó)外售后返租的也不多。投資商業(yè)房產(chǎn)主要還是看重物業(yè)價(jià)值。從這一角度來說，如果是寄希望于靠出租來收回投資，其實(shí)是對(duì)投資者的誤導(dǎo)。

還需看擔(dān)保公司自身

當(dāng)前，專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)投資回報(bào)率擔(dān)保的例子頗為少見，而業(yè)內(nèi)人士對(duì)于非專業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)擔(dān)保的利弊看法不一。

上海中科智擔(dān)保有限公司經(jīng)理余勝告訴記者，投資者對(duì)于房產(chǎn)投資回報(bào)率的擔(dān)保要求屬于保底收益的一種形式。由于擔(dān)保行業(yè)本身都是剛剛出現(xiàn)，與投資房產(chǎn)相結(jié)合的擔(dān)保項(xiàng)目更屬于新生事物，目前擔(dān)保行業(yè)還沒有對(duì)此歸入特定的大類模式，而是要就項(xiàng)目個(gè)案的風(fēng)險(xiǎn)是否可控進(jìn)行具體分析。專業(yè)擔(dān)保公司在風(fēng)險(xiǎn)控制方面有較高的要求，可以說，其介入對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理增加了壓力。

而同樣因?yàn)樾袠I(yè)特性，在風(fēng)險(xiǎn)控制方面具有更高要求的信托業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于擔(dān)保公司在財(cái)務(wù)擔(dān)保中有一定的資產(chǎn)放大效應(yīng)，比如100萬元注冊(cè)資本金可以對(duì)外承擔(dān)300萬元的資產(chǎn)擔(dān)保，而且擔(dān)保公司往往同時(shí)為很多項(xiàng)目擔(dān)保，所以非專業(yè)擔(dān)保公司來承擔(dān)投資性房產(chǎn)的回報(bào)率擔(dān)保也不失為一個(gè)解決辦法。不過由于經(jīng)營(yíng)合同與開發(fā)商沒有關(guān)系，而承擔(dān)擔(dān)保的公司也往往屬于有限責(zé)任公司，所以有了擔(dān)保并不意味著“鐵保”無風(fēng)險(xiǎn)。投資者應(yīng)當(dāng)明確擔(dān)保不是保險(xiǎn)，兩者截然不同。對(duì)于承擔(dān)擔(dān)保的企業(yè)來說，擔(dān)保屬于普通的債務(wù)，萬一企業(yè)發(fā)生資不抵債，投資者在償還方面沒有任何優(yōu)先權(quán)，所以擔(dān)保企業(yè)的具體運(yùn)營(yíng)情況應(yīng)當(dāng)是決定風(fēng)險(xiǎn)的要素。從理性的角度講，如果特別看重?fù)?dān)保，在購(gòu)買房產(chǎn)前，投資者應(yīng)該想辦法多了解擔(dān)保公司的財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況，以及它是否有能力承擔(dān)擔(dān)保。

篇4

【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅；計(jì)稅依據(jù)；稅收制度

物業(yè)稅，是以土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，在不動(dòng)產(chǎn)占有環(huán)節(jié)課征的一種稅，它要求其承租人或所有者每年都要支付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅款會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。它作為一種地方稅，具有收入充足性、稅收中性、簡(jiǎn)單、公平以及受益稅的特征，是地方財(cái)政收入穩(wěn)定而重要的來源。

一、我國(guó)開征物業(yè)稅的必要性

（一）開征物業(yè)稅有利于優(yōu)化我國(guó)現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅制

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在稅種重復(fù)、重復(fù)征稅、計(jì)稅依據(jù)不合理等問題。首先，我國(guó)目前與土地、房產(chǎn)相關(guān)的稅種有房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，這些稅的政策目標(biāo)多元化、不統(tǒng)一。其次，計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)，背離了房地產(chǎn)稅的本質(zhì)特性。現(xiàn)行房產(chǎn)稅種的計(jì)稅依據(jù)主要有房產(chǎn)余值、租金收入或者實(shí)際占用的土地面積，這些計(jì)稅依據(jù)都不能準(zhǔn)確反映財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值及時(shí)間價(jià)值，不能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)地增加稅收收入，其調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用有限。第三，重“交易”輕“保有”，稅負(fù)結(jié)構(gòu)不夠合理。按我國(guó)目前房地產(chǎn)稅制，發(fā)生在投資環(huán)節(jié)的稅收和收費(fèi)對(duì)于投資者來說過多、偏重，而在房地產(chǎn)占有和交易環(huán)節(jié)，課稅相應(yīng)較輕。這種稅費(fèi)制度刺激了各類投資者對(duì)房地產(chǎn)的需求，也極大刺激了房地產(chǎn)的投機(jī)行為。開征物業(yè)稅能夠優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)稅制，避免重復(fù)征稅，體現(xiàn)稅收公平原則。

（二）開征物業(yè)稅有利于國(guó)家從宏觀上調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重泡沫，并且去庫(kù)存壓力大，而有關(guān)稅費(fèi)則占到房地產(chǎn)價(jià)格的30%～40%，因此一旦開征物業(yè)稅，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，達(dá)到刺激消費(fèi)需求的目的。

在目前不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)的投機(jī)行為主要表現(xiàn)為兩種現(xiàn)象。一種是在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，“炒地”現(xiàn)象嚴(yán)重，一塊地要經(jīng)過幾手才能到開發(fā)商手里，被人為放大的價(jià)格最終會(huì)轉(zhuǎn)到房?jī)r(jià)中。另一種現(xiàn)象是“炒樓”，投機(jī)需求增加了實(shí)際購(gòu)房者的購(gòu)房成本。開征物業(yè)稅增加了保有環(huán)節(jié)的成本，在一定程度上能抑制“炒地”、“炒樓”行為。

二、物業(yè)稅開征面臨的問題

（一）現(xiàn)行土地批租制度不利于物業(yè)稅的開征

我國(guó)實(shí)行的是“批租制”，即在土地使用權(quán)屬于國(guó)家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購(gòu)買一定期限的土地使用權(quán)，其大部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。房產(chǎn)所有者在購(gòu)入房地產(chǎn)時(shí)，其房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。再開征物業(yè)稅，則存在重復(fù)征稅。

（二）稅收制度的設(shè)計(jì)難

1.納稅人。物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，從理論上講應(yīng)當(dāng)向房屋的產(chǎn)權(quán)人征收。但在目前的情況下，土地、房屋的產(chǎn)權(quán)情況復(fù)雜、非常不明晰。一是我國(guó)土地沒有私有化，即單位和個(gè)人擁有土地只是擁有一定年限的土地使用權(quán)而非產(chǎn)權(quán)；二是很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的用房產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。

2.計(jì)稅依據(jù)。物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)可以是應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值和租金。但是，房產(chǎn)價(jià)值很難評(píng)估，既要充分考慮到折舊、升值、供需等各種因素，同時(shí)居民住房情況十分復(fù)雜，有在房改過程中買的，有貸款買的，也有現(xiàn)金買的，有已購(gòu)房產(chǎn)，也有新購(gòu)房產(chǎn)。針對(duì)這些情況，如果不加區(qū)別則難以公平，而加以區(qū)別，則又是一項(xiàng)工作量極大、難度很高的工作。

3.稅率設(shè)計(jì)。稅率是衡量稅負(fù)輕重的一個(gè)主要標(biāo)志，那么，稅率的高低必然要反映物業(yè)稅的稅負(fù)水平。但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)鏈條中涉及大量稅費(fèi)，既有稅務(wù)部門征收的增值稅、城建稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費(fèi)用；還有房管部門在房地產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營(yíng)交易、過戶以及日常管理等環(huán)節(jié)收取的各種費(fèi)用。因此，要想科學(xué)測(cè)算出現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)比較困難，因而也使物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定。

（三）房地產(chǎn)評(píng)估工作尚未明確

開征物業(yè)稅依賴于房地產(chǎn)登記制度和評(píng)估體系等的建立，但目前國(guó)內(nèi)物業(yè)價(jià)值評(píng)估體系尚未健全，配套不完善、市場(chǎng)不規(guī)范。

三、開征物業(yè)稅的對(duì)策

（一）建立完整而系統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估制度

為保證物業(yè)稅的順利開征，必須建立一種科學(xué)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估制度，制定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估法規(guī)和操作規(guī)程，建立健全不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，配備高素質(zhì)的評(píng)估人員，強(qiáng)化評(píng)估制度。可以在稅務(wù)部門內(nèi)部逐步組建自己的評(píng)估機(jī)構(gòu)和配備專門的估價(jià)人員，使物業(yè)稅的征收有科學(xué)的依據(jù)。

（二）制定科學(xué)的土地供應(yīng)機(jī)制

實(shí)行物業(yè)稅后，為了保證土地利用的可持續(xù)發(fā)展，防止開發(fā)商盲目開發(fā)、濫用土地行為。必須加大政府的宏觀調(diào)控，建立科學(xué)的、嚴(yán)格的土地供應(yīng)機(jī)制。

（三）精心設(shè)計(jì)稅制要素

1.納稅人

根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況，物業(yè)稅納稅人可以確定為在我國(guó)境內(nèi)擁有或承租不動(dòng)產(chǎn)的自然人和法人，具體包括不動(dòng)產(chǎn)持有人、權(quán)益擁有人、租用人、抵押人等。同時(shí)，考慮到實(shí)際征管的需要，稅法有必要規(guī)定物業(yè)稅的扣繳義務(wù)人，承租人既可作為納稅人，也可以作為物業(yè)稅的扣繳義務(wù)人。

2.征稅對(duì)象

物業(yè)稅的征稅對(duì)象可以按區(qū)域來劃分確定，但是要充分考慮到我國(guó)城市化的進(jìn)程，以及各地區(qū)的實(shí)際差異，避免稅收真空和稅負(fù)不公的現(xiàn)象出現(xiàn)。隨著我國(guó)城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)村與城鎮(zhèn)的界限將變得越來越模糊，城鎮(zhèn)區(qū)域很難準(zhǔn)確界定，容易形成征稅的真空地帶。稅法可以從總體上確定以城鎮(zhèn)的房屋、土地為物業(yè)稅額的征收對(duì)象，農(nóng)村的房屋、土地免征物業(yè)稅，但對(duì)城鎮(zhèn)、工礦區(qū)周邊的房屋、土地要有補(bǔ)充的規(guī)定，是否要征收物業(yè)稅，應(yīng)根據(jù)對(duì)其的評(píng)估結(jié)果來確定。

3.稅率

稅率設(shè)置應(yīng)充分考慮應(yīng)稅物業(yè)的用途、性質(zhì)，考慮不動(dòng)產(chǎn)所處的地理環(huán)境、公共設(shè)施、交通等因素，設(shè)置不同的稅率，例如，居民住宅與商用樓房、普通住宅與豪華住宅在稅率上應(yīng)有所區(qū)別。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡家忠.我國(guó)開征物業(yè)稅的利弊分析及時(shí)機(jī)選擇[J].湖北三峽職院技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2006（2）

[2]劉桓.物業(yè)稅的開征及其難點(diǎn)透析[J].涉外稅務(wù)，2004（4）

篇5

1、年滿18歲；

2、夫妻名下合法擁有不少于2，000，000英鎊資產(chǎn)，包括存款、房產(chǎn)、公司價(jià)值等，沒現(xiàn)金比例限制，或在英國(guó)境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)擁有不少于1，050，000英鎊的資產(chǎn)；

3、愿意在英國(guó)境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)做不少于1，050，000英鎊的投資。

英國(guó)移民投資方式

申請(qǐng)人可選擇下列其中一種方式投資：

1、全額投資1，050，000英鎊到英國(guó)政府指定金融機(jī)構(gòu)，為期5年，年回報(bào)率約2％；

2、一次性支付5年存款利息190,000英鎊。

今年7月以來。隨著加拿大等傳統(tǒng)移民國(guó)家政策的不斷收緊，讓非主流移民國(guó)家英國(guó)成為了現(xiàn)今備受關(guān)注的移民目的國(guó)之一。由于咨詢英國(guó)投資移民的客戶越來越多，為了滿足他們對(duì)在英國(guó)生活方方面面的了解需求。2011年10月15日。澳德華集團(tuán)邀請(qǐng)旗下《出國(guó)》雜志專欄作家、英籍華人郭瑩女士，與有意移民英國(guó)的客戶進(jìn)行面對(duì)面的座談，分享她在英國(guó)生活18年的切身體驗(yàn)和感受。

郭瑩女士是北京人。1993年作為訪問學(xué)者去了英國(guó)，后加入英國(guó)國(guó)籍，現(xiàn)在是世界華文作家協(xié)會(huì)會(huì)員。國(guó)際時(shí)事評(píng)論員。郭女士先后為港臺(tái)、新加坡、歐洲及中國(guó)大陸媒體報(bào)道西方國(guó)家。她也是澳德華集團(tuán)創(chuàng)辦的《出國(guó)》雜志的專欄作家，每期為雜志撰稿。

郭女士雖然定居英國(guó)多年。但因?yàn)閺氖滦袠I(yè)的緣故。對(duì)于英國(guó)移民政策的了解并不多，當(dāng)她得知現(xiàn)在的英國(guó)投資移民政策后。大為吃驚。她感嘆大英帝國(guó)真的是“放下身份”了!

郭女士首先從英國(guó)人特質(zhì)和英國(guó)國(guó)情的角度分析了現(xiàn)行的英國(guó)投資移民政策：對(duì)比長(zhǎng)期投資利益。英國(guó)人更關(guān)注可視范圍內(nèi)的利益。即中近期的利益；而英國(guó)人也很現(xiàn)實(shí)。如果為環(huán)境所迫。他們可以放下自己認(rèn)為高貴的身份；英國(guó)重視和中國(guó)的商業(yè)貿(mào)易。溫總理訪問英國(guó)時(shí)。簽訂了10億英鎊的貿(mào)易額；英國(guó)是個(gè)國(guó)土狹小的島國(guó)，資源少。制造業(yè)少。非常重視服務(wù)業(yè)；前任英國(guó)財(cái)相離任時(shí)留下“No money all”(一分錢都沒有)的留言。基于這些現(xiàn)狀。加上巨大財(cái)政赤字和經(jīng)濟(jì)的窮途末路。迫使英國(guó)開放投資移民的大門。這在英國(guó)政府來說。只是權(quán)宜之計(jì)，一旦英國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，一定會(huì)再次關(guān)閉投資移民這扇門。

接下來，郭瑩女士分別又從教育、醫(yī)療、福利等方面詳細(xì)介紹了英國(guó)的有關(guān)狀況。

英國(guó)教育

眾所周知。英國(guó)的教育是國(guó)家的產(chǎn)業(yè)。世界認(rèn)可度高，英國(guó)政府對(duì)教育質(zhì)量有著嚴(yán)格的監(jiān)管體系，從提供給學(xué)生的服務(wù)與幫助到教師隊(duì)伍的素質(zhì)，每所學(xué)校，延續(xù)教育和高等教育機(jī)構(gòu)都受到政府教育部門嚴(yán)格的監(jiān)督檢查。英國(guó)的公立學(xué)校是16歲以下免費(fèi)學(xué)，雜費(fèi)低廉。英國(guó)特別注重素質(zhì)教育。注重培養(yǎng)“人”，而不是培養(yǎng)“人才”，在這樣教育的熏陶下，不僅能全面掌握學(xué)科知識(shí)。而且具備了分析問題、解決問題的能力，而這些能力正是在日后工作中，更被看重的。特別是在處理危機(jī)和面對(duì)失敗時(shí)，能夠理智地權(quán)衡利弊。不輕易做利益最大化的選擇，而是把對(duì)雙向的傷害減到最低。

英國(guó)醫(yī)療

在全世界的醫(yī)療體制中，對(duì)國(guó)民的醫(yī)療服務(wù)，英國(guó)排名世界第一，從醫(yī)術(shù)、手術(shù)水平，到醫(yī)療設(shè)備、科研，也都堪稱世界第一。郭女士講述了一個(gè)真實(shí)的事例：郭女士的先生有20多年的吸煙史，政府為了鼓勵(lì)國(guó)民戒煙，研制出了一種戒煙藥，服用該藥物時(shí)可以繼續(xù)抽煙，一周后，自己就不想抽煙了，再服用該藥物2周，就徹底把煙戒了，不需要靠意志力戒煙，而且這種戒煙藥是政府免費(fèi)發(fā)放的。從這則事例中，我們能深刻地體會(huì)到英國(guó)政府在醫(yī)療方面為國(guó)民所做的實(shí)事。

英國(guó)社會(huì)福利

在其他的社會(huì)福利方面。郭女士坦言英國(guó)的福利不如北歐的其他國(guó)家，但北歐人納的稅比英國(guó)人也要高得多。房產(chǎn)價(jià)格和生活消費(fèi)跟國(guó)內(nèi)一樣。倫敦、利物浦、曼徹斯特這些大城市相對(duì)來說是比較高的。而郭女士所在的城市――紐卡斯?fàn)枴ＯM(fèi)水平一般，一套精裝修的兩層花園洋房，一樓三個(gè)客廳，二樓三間臥室，購(gòu)買價(jià)格僅在25萬英鎊左右。

英國(guó)人平均每個(gè)家庭生育2.5個(gè)小孩，政府根據(jù)家庭收入發(fā)放牛奶金；政府給每位65歲以上的公民(女性60歲)，每月發(fā)放養(yǎng)老金。乘坐公共交通免費(fèi)。即使是從沒納過稅的人。

篇6

今年以來，房產(chǎn)管理處在建設(shè)局黨委和上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)兄弟科室的密切配合，嚴(yán)格按照新時(shí)期房產(chǎn)管理工作的總體要求和部署，不斷更新思想觀念，積極拓展工作思路，與時(shí)俱進(jìn)，扎實(shí)工作，造就一支“團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，求實(shí)創(chuàng)新，廉潔勤政，高效嚴(yán)謹(jǐn)”的房管隊(duì)伍，圓滿完成了局黨委年初下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)目標(biāo)，促進(jìn)了××區(qū)房產(chǎn)管理事業(yè)各項(xiàng)工作的整體發(fā)展，為我區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的順利開展作出了貢獻(xiàn)。

一、加強(qiáng)內(nèi)部管理，完善規(guī)章制度，深化理論學(xué)習(xí)，全面提高全處干部職工的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。

一年來，房產(chǎn)處客觀總結(jié)和分析了歷年來工作的經(jīng)驗(yàn)和存在的不足，及時(shí)地調(diào)整房產(chǎn)管理工作的新思路。首先以內(nèi)部管理入手，重新完善修訂了一套切實(shí)可世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有,行的內(nèi)部管理制度，使全處干部職工的工作質(zhì)量、辦事效率和優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平有了明顯的提高，真正做到了“讓群眾滿意，讓政府放心”。二是狠抓了全處干部職工的思想政治理論學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)了《房地產(chǎn)管理法》、《測(cè)繪法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，積極開展形式多樣的思想教育活動(dòng)，學(xué)以致用，使全處廣大干部職工的理論水平、道德修養(yǎng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)得到全面提高。

二、更新觀念，拓寬思路，全面規(guī)范地做好房地產(chǎn)管理的各項(xiàng)工作。

（一）、加強(qiáng)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

根據(jù)今年房屋確權(quán)的實(shí)際情況，除了區(qū)駐地正常業(yè)務(wù)開展外，我們也加大了對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）公私產(chǎn)房屋確權(quán)登記的宣傳辦證力度。

一是完成了天使學(xué)校、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等區(qū)駐地各單位1000余戶15萬平米集資建房的辦證工作；二是完成了××××××××六個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）20個(gè)村莊3200戶近50萬平方米的測(cè)量辦證工作；三是完成了區(qū)駐地××××××××等村居舊村改造還建房1100戶13萬平米的測(cè)量工作，證待出。

（二）、貫徹落實(shí)拆遷管理?xiàng)l例，加大拆遷管理工作力度。

1、克服困難，努力開創(chuàng)工作新局面。今年以來配合區(qū)政府先后起草并出臺(tái)了《××××××××*開發(fā)改造拆遷安置實(shí)施細(xì)則》（××政發(fā)[2006]33號(hào)）、<<××××××*區(qū)域企業(yè)安置拆遷補(bǔ)償實(shí)施辦法》（××政發(fā)[2006]66號(hào)）兩個(gè)文件，初步完成了××××工業(yè)園區(qū),××*地塊的拆遷任務(wù)。具體如下：

（1）、××××地塊347畝土地的開發(fā)改造拆遷工作于4月14日進(jìn)行，現(xiàn)已接近尾聲。共拆除苗木182畝，拆遷公私產(chǎn)房屋22戶23000平方米。

（2）、今年5月中旬，啟動(dòng)了××*工業(yè)園區(qū)企業(yè)安置及二期路網(wǎng)工程拆遷工作。現(xiàn)已全部完成12000平米的房屋測(cè)量工作，其中已完成拆遷任務(wù)2000平方米；清點(diǎn)苗木4000余畝并已拆遷完畢。

（3）、完成了××××××*23戶因橡膠壩蓄水而損壞的苗木32畝2000余棵的清點(diǎn)賠償任務(wù)。

2、依靠基層干部群眾，抓住主要矛盾，靠上工作，解決疑難問題。在實(shí)施××*拆遷工作中，被拆遷戶開始不理解，不但不拆，開會(huì)都不參加，抵制情緒大，根據(jù)掌握的情況，我們依靠基層黨群干部，深入到拆遷戶中做工作，講解利弊，通過工作，大多數(shù)居民理解了，主動(dòng)配合拆遷工作，并幫助做其他不拆戶的工作，最終達(dá)成一致，從而保證了拆遷工作的順利進(jìn)行。

3、端正工作態(tài)度，提高工作效率，全面完成工作。在實(shí)施拆遷工作中，由于群眾的思想覺悟不在一條平衡線上，對(duì)拆遷的認(rèn)識(shí)不可能一致，因此在我們開展工作中個(gè)別群眾抵抗情緒很大，有些極個(gè)別的群眾甚至謾罵、撕扯到動(dòng)手。在對(duì)待這些極個(gè)別的情況，我們首先端正思想認(rèn)識(shí)，做到打不還手，罵不還口，堅(jiān)持耐心細(xì)致地講解拆遷目的，拆遷的意義及拆遷政策，最終達(dá)到了思想認(rèn)識(shí)到位，主動(dòng)配合拆遷。

(三)、房地產(chǎn)開發(fā)管理成績(jī)顯著。

隨著市委市政府城市建設(shè)的宏偉規(guī)劃的制定，××*也迎來了開發(fā)建設(shè)的新，針對(duì)這種情況，我們加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理，同時(shí)審時(shí)度勢(shì)，堅(jiān)決杜絕無資質(zhì)等級(jí)開發(fā)、無證開發(fā)、無規(guī)劃開發(fā)的“三無”現(xiàn)象的發(fā)生，從而將河?xùn)|區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)管理初步納入了正常軌道。

三、存在的問題和不足

一是工作人員對(duì)業(yè)務(wù)知識(shí)掌握的熟練程度不同，有些同志對(duì)專業(yè)知識(shí)的掌握還有一定的差距，對(duì)群眾來辦理業(yè)務(wù)時(shí)的解釋不夠明確、細(xì)致；二是由于房產(chǎn)工作和拆遷工作的不連續(xù)性，存在忙閑不一的現(xiàn)象；三是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理的力度不夠，由于開發(fā)管理對(duì)房產(chǎn)處來說是新業(yè)務(wù)，缺少專職的管理人員，加上河?xùn)|區(qū)的開發(fā)企業(yè)不夠規(guī)范，因此，在開發(fā)管理工作上尚有一定的差距；四是由于在房產(chǎn)管理工作中，辦理房產(chǎn)證我們只是初審、呈報(bào)，無最終的辦理和發(fā)證權(quán)，需要疏通市局辦理的各個(gè)環(huán)節(jié)，因此在辦證過程中，有時(shí)不能按承諾的時(shí)間按時(shí)辦理房產(chǎn)證。

四、二00七年的工作打算：

針對(duì)一年來的取得的成績(jī)和存在的問題，新的一年里,我們將嚴(yán)格按照局黨委的要求,認(rèn)清形勢(shì),明確任務(wù),履行職責(zé),繼續(xù)深入扎實(shí)地開展好各項(xiàng)工作。

（一）、繼續(xù)深化理論和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，嚴(yán)格執(zhí)法責(zé)任制，切實(shí)樹立“團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，求實(shí)創(chuàng)新，廉潔勤政，務(wù)實(shí)高效”的房管工作作風(fēng)。

（二）、繼續(xù)抓好今年世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有,已開展的各項(xiàng)工作，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、理清思路，切實(shí)鞏固已取得的工作成果。

（三）、加大房地產(chǎn)開發(fā)的管理力度，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，對(duì)開發(fā)企業(yè)誠(chéng)信行為進(jìn)行認(rèn)真的監(jiān)控；加強(qiáng)資質(zhì)管理，徹底清查無證開發(fā)、違規(guī)開發(fā)行為；加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)控，引導(dǎo)正確的投資方向，進(jìn)一步促使我區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)趨于規(guī)范。

（四）、進(jìn)一步加大拆遷管理的力度，依法拆遷，按程序拆遷，保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益；制定年度拆遷計(jì)劃，根據(jù)河城市建設(shè)發(fā)展實(shí)際，逐步進(jìn)行××××××等沿濱河?xùn)|路9個(gè)村的舊村改造拆遷工作；依據(jù)拆遷管理要求，進(jìn)一步完善拆遷管理制度，培訓(xùn)一批具有實(shí)際拆遷經(jīng)驗(yàn)、能力的拆遷管理隊(duì)伍。

（五）、進(jìn)一步加大房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理力度，保障房產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益。建立健全房產(chǎn)確權(quán)檔案,逐步施行檔案微機(jī)化管理,盡快與市房產(chǎn)信息系統(tǒng)建立連接,面向社會(huì)開展房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢、房產(chǎn)檔案查詢等業(yè)務(wù)；重點(diǎn)做好轄區(qū)內(nèi)所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道辦事處)的房產(chǎn)確權(quán)業(yè)務(wù)；在條件成熟的情況下,成立一家房產(chǎn)評(píng)估公司，面向社會(huì)搞好服務(wù)。

（六）、充分調(diào)動(dòng)每位職工的工作積極性，分工明確，責(zé)任到人，獎(jiǎng)罰分明，發(fā)揮每位同志的工作能動(dòng)性和創(chuàng)造性，與時(shí)俱進(jìn)，全面開創(chuàng)房產(chǎn)管理工作的新局面

篇7

關(guān)鍵詞:住房抵押貸款;固定利率;理性違約;房?jī)r(jià);定價(jià)

中圖分類號(hào):F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、引言

近年來,我國(guó)住房消費(fèi)信貸迅猛發(fā)展,為了解決銀行“短存長(zhǎng)貸”帶來的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),住房抵押貸款證券化作為一種金融創(chuàng)新工具開始提上議事日程。而且,中國(guó)建設(shè)銀行已分別于2005年和2007年成功發(fā)行“建元2005-1”和“建元2007-1”個(gè)人住房抵押貸款支持證券,對(duì)其證券化過程中的違約風(fēng)險(xiǎn)的防范提出了迫切要求。其實(shí),住房抵押貸款證券化在西方國(guó)家早已得到較完善的發(fā)展,但在我國(guó)相對(duì)來說還處于初級(jí)階段,相關(guān)理論也多是集中在其必要性和可行性上。至于住房抵押貸款證券化過程中的定價(jià)問題國(guó)內(nèi)也有諸多研究,但主要集中在對(duì)提前還款方面的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)其定價(jià)帶來的影響,而違約風(fēng)險(xiǎn)對(duì)住房抵押貸款證券化定價(jià)帶來的影響理論甚少,尤其是隨著2007年美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā),本文認(rèn)為有必要對(duì)其證券化帶來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更進(jìn)一步的研究。

二、固定利率住房抵押貸款的理性違約行為

(一)固定利率住房抵押貸款證券。利率是資金的使用價(jià)格,住房抵押貸款可以采用固定利率,也可以采用浮動(dòng)利率形式。同樣,住房抵押貸款證券也是可采用固定利率,也可采用浮動(dòng)利率證券形式發(fā)行。抵押貸款證券應(yīng)采用固定利率還是浮動(dòng)利率的問題一般來說應(yīng)視抵押貸款而定。對(duì)于固定利率住房抵押貸款來說,發(fā)行的抵押證券也應(yīng)為固定利率,證券利率與貸款利率之間利差用以支付擔(dān)保、服務(wù)、評(píng)估等費(fèi)用;若證券采用浮動(dòng)利率發(fā)行,當(dāng)市場(chǎng)利率變化時(shí),基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流不變,而證券利率發(fā)生變化,投資者便要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)利率升高時(shí),不能保證等值貸款組合支持等值債券的償還,利率降低時(shí),投資者獲得的收益將受損。對(duì)抵押貸款為浮動(dòng)利率的情況來說,證券發(fā)行應(yīng)以浮動(dòng)利率為主,以浮動(dòng)利率發(fā)行證券,從流程上看:一方面進(jìn)來的是浮動(dòng)利率;另一方面出去的也是浮動(dòng)利率,則證券化單位不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),收到多少錢便放出多少錢;如果發(fā)行固定利率證券,當(dāng)利率降低時(shí),證券化機(jī)構(gòu)便要承擔(dān)損失。因此,我們應(yīng)該依據(jù)抵押貸款的情況,確定發(fā)行不同債券來適應(yīng)需求。本文的研究對(duì)象為固定利率住房抵押貸款。

固定利率住房抵押貸款是指貸款利率在合同期內(nèi)固定,購(gòu)房者以所購(gòu)的房地產(chǎn)作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款,并承諾以年金形式定期償付貸款本息的貸款方式。固定利率住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為違約風(fēng)險(xiǎn),借款者在合同執(zhí)行期間由于某些原因終止還款義務(wù)就形成了違約。當(dāng)借款者違約時(shí),貸款銀行將接管抵押品――住房的所有權(quán)。從我國(guó)實(shí)際情況來看,當(dāng)前固定利率住房抵押貸款推行時(shí)間不長(zhǎng),規(guī)模卻很大,對(duì)違約行為帶來風(fēng)險(xiǎn)的研究相對(duì)不足。所以,本文重點(diǎn)討論固定利率住房抵押貸款的違約行為及其對(duì)貸款價(jià)值的影響。

(二)住房抵押貸款證券化中借款人的違約行為。違約風(fēng)險(xiǎn)作為抵押貸款支持證券最基本的風(fēng)險(xiǎn)之一,是抵押貸款支持證券定價(jià)問題中不可忽略的關(guān)鍵問題。違約是借款人為使自身權(quán)益最大化或者因?yàn)闆]有經(jīng)濟(jì)能力而放棄住房產(chǎn)權(quán)以抵償未償還貸款的行為。可將其分為理性違約和非理性違約,本文主要研究違約風(fēng)險(xiǎn)中的理性違約行為。理性違約是指并非由借款人財(cái)力困難引起,而主要是由于住房市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)等因素引起的借款人的主動(dòng)違約行為。實(shí)際上,在借款人獲得一筆住房抵押貸款的同時(shí),就取得了一項(xiàng)期權(quán),即在一定條件下進(jìn)行主動(dòng)違約的選擇權(quán)。主動(dòng)違約是借款人在不確定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)成本最小化和自身利益最大化的理,我們可以用下式表示:

H??>Ht(1+)(1)

其中,H:住房?jī)r(jià)格;:貸款/房?jī)r(jià);i:貸款合同利率;t:已償還貸款本息的期數(shù);n:貸款總期數(shù);Ht:t時(shí)期房?jī)r(jià);:新時(shí)期購(gòu)買住房時(shí)交易費(fèi)用占房?jī)r(jià)百分比。

對(duì)于借款人的理性違約行為,龍海明提到違約成本對(duì)其違約決策的選擇起到重要作用,因?yàn)榻杩钊诉`約會(huì)對(duì)其信譽(yù)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響,如貸款人會(huì)在借款人下次申請(qǐng)貸款時(shí)設(shè)置門檻值,借款人基于此考慮會(huì)對(duì)其執(zhí)行違約期權(quán)與否進(jìn)一步權(quán)衡利弊。假設(shè)違約成本占房?jī)r(jià)的百分比為t,則理性違約的公式將變?yōu)?

H??>Ht(1++t)(2)

由上述理性違約的公式表達(dá)中我們可以看到,房?jī)r(jià)的變動(dòng)是影響借款人違約的重要因素,借款人在做決策時(shí)會(huì)比較抵押房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與未償還抵押貸款余額的大小,將上式左邊看為在t時(shí)期借款人未償還的貸款市場(chǎng)價(jià)值B(t),右式為t時(shí)期抵押房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,為住房?jī)r(jià)格減去交易費(fèi)用及估計(jì)的違約成本,用H(t)表示。當(dāng)H(t)>B(t)時(shí),借款人獲得收益R=H(t)-B(t),此時(shí)理性的選擇是繼續(xù)還貸,保留抵押房產(chǎn)所有權(quán);當(dāng)H(t)

三、住房抵押貸款證券定價(jià)

(一)無違約風(fēng)險(xiǎn)下的抵押貸款定價(jià)。正常情況下,即無違約和提前償付情況下住房抵押貸款證券的理論價(jià)值V可表示為:

V=(3)

式中,An:n時(shí)刻證券的現(xiàn)金流入;r:證券投資者要求的到期收益率;N:貸款期限。

我們選擇償還方式為等額本息還款的固定利率住房抵押貸款組成的資產(chǎn)池為研究對(duì)象。設(shè)價(jià)值為M0的抵押貸款合同年利率為R0,在實(shí)際生活中,住房抵押貸款都是逐月償還的,則貸款月利率i= R0/12,對(duì)于時(shí)刻的選擇也是發(fā)生在每個(gè)還款日,所以對(duì)于n時(shí)刻證券的現(xiàn)金流入,則是來源于第n個(gè)月借款者的等額本息償還金額P,在正常情況下,其理論值為:

An=P=M0?(4)

(二)存在違約風(fēng)險(xiǎn)情況下的抵押貸款證券定價(jià)

1、住房?jī)r(jià)格模型。考慮了借款人的違約行為之后,現(xiàn)金流會(huì)發(fā)生變化。由上述可知,借款人的違約行為與房?jī)r(jià)的變化密切相關(guān),是借款人違約的重要變量。所以,有必要對(duì)房?jī)r(jià)的不確定性變化進(jìn)行考察。影響房?jī)r(jià)的因素有很多,國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)此看法不一。基于期權(quán)的住房貸款定價(jià)研究均假設(shè)房?jī)r(jià)的變化過程是一個(gè)幾何布朗運(yùn)動(dòng)過程。設(shè)住房抵押貸款計(jì)息與還款在時(shí)間上都是連續(xù)進(jìn)行的,并設(shè)H(t)、Φ(H,t)和Π(H,t)分別是時(shí)刻t房屋價(jià)格、房屋價(jià)格增長(zhǎng)系數(shù)和價(jià)格波動(dòng)系數(shù),Z(t)是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)布朗運(yùn)動(dòng)(或稱為維納過程),則在期權(quán)定價(jià)理論中假設(shè)H(t)滿足一般隨機(jī)過程:

dH=Φdt+dz(5)

則房屋價(jià)格服從幾何正態(tài)分布,即:

ln[H(t)/H(0)]～φ[(μ-σ2)t,σ2t](6)

其中,μ和σ2分別代表房屋價(jià)格的增長(zhǎng)率和波動(dòng)系數(shù),且均為常數(shù),φ(?,?)為一般的正態(tài)分布。

2、違約概率模型。同時(shí),對(duì)于理性違約,戴建國(guó)證明了其違約概率,有:

P(t)=N?[k1(t)](7)

式中,

k1(t)=,N(?)為標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布的函數(shù)值;Hd(t)為無差異住房?jī)r(jià)格,當(dāng)H(t)>Hd(t)時(shí),違約不發(fā)生;H(t)=Hd(t)時(shí),借款者對(duì)違約與不違約的選擇無差異;H(t)

Hd(t)=B(t)-td(8)

s為住房服務(wù)收益系數(shù)(相當(dāng)于同期的住房租金,為住房?jī)r(jià)格的一定比例),R0為貸款合同利率,B(t)為t時(shí)刻借款人未償還的貸款的市場(chǎng)價(jià)值,r(t)為無風(fēng)險(xiǎn)利率,td為違約成本。同時(shí),在時(shí)刻t,不違約的概率為1-P(t)。

在還款過程中存在兩種情況,一是正常情形,即無違約,直至合同結(jié)束的正常還款。此時(shí),違約概率為[1-p(t)],正常現(xiàn)金流入為P;二是違約情形,假如在任意時(shí)刻n違約,則在t=1,2……,n-1時(shí)刻不違約,其違約概率可表示為P(n)[1-P(t)],因?yàn)樵谖覈?guó)現(xiàn)行法律系統(tǒng)下,貸款人違約后銀行有權(quán)拍賣其抵押房產(chǎn),拍賣所得款項(xiàng)首先用于支付貸款余額,剩余部分歸貸款人所有,所以當(dāng)借款人違約時(shí),銀行拍賣借款人的抵押房產(chǎn)來償還貸款,此時(shí)現(xiàn)金流入可表示為:一是前n-1時(shí)刻的等額還款總額;二是n時(shí)刻銀行拍賣抵押房產(chǎn)的價(jià)格與未償還貸款的最小值,為min[H(t)(1-),Mt],為住房買賣過程中的交易費(fèi)用率,Mt代表t時(shí)刻未償還的貸款。

3、貼現(xiàn)率的選擇。對(duì)住房抵押貸款證券化定價(jià)有重要影響的貼現(xiàn)率r的選擇,我們站在投資者的角度,作為住房抵押貸款支持證券的投資者,冒風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資就需要獲得超過時(shí)間價(jià)值的額外收益,即超過無風(fēng)險(xiǎn)利率的投資收益,或稱風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。由于住房抵押貸款證券受多種風(fēng)險(xiǎn)的影響,貼現(xiàn)率的選擇宜采用“能夠說明資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的那個(gè)部分可以影響甚至決定該資產(chǎn)價(jià)格”的資本資產(chǎn)定價(jià)法。其基本公式為:當(dāng)存在市場(chǎng)組合m時(shí),單個(gè)資產(chǎn)i的收益Ri與其系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)之間存在線性關(guān)系:

Ri=Rf+i(Rm-Rf)

i=(9)

Rf為無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率,一般將一年期國(guó)債利率或者銀行三個(gè)月定期存款利率作為無風(fēng)險(xiǎn)利率;i為風(fēng)險(xiǎn)系數(shù),即住房抵押貸款支持證券i的風(fēng)險(xiǎn)校正系數(shù),代表住房抵押貸款支持證券對(duì)資本市場(chǎng)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)變化的敏感程度,,是資本市場(chǎng)組合投資收益率與自身的協(xié)方差COVim與市場(chǎng)組合投資收益率的方差σm2之比。

綜上所述,對(duì)于固定利率住房抵押貸款證券化過程中住房抵押貸款的價(jià)值可以表示如下:

V={[1-p(t)]｝{｝+{P(n)[1-P(t)]｝[+](10)

在模型求解過程中,根據(jù)現(xiàn)時(shí)和歷史房?jī)r(jià)給出住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的假設(shè),利用蒙特卡羅模擬房?jī)r(jià)的波動(dòng),并由此確定借款人違約時(shí)銀行獲得的現(xiàn)金流,利用(10)式最終計(jì)算出貸款價(jià)值。

四、結(jié)束語

本文通過對(duì)固定利率住房抵押貸款的介紹,在分析借款人理性違約的決策條件時(shí)得出房?jī)r(jià)是其決策的重要影響因素。另外,因?yàn)檫`約成本的作用,如果在實(shí)踐中對(duì)違約行為加重其限制條款或者懲罰措施,即增加違約成本,則對(duì)違約行為應(yīng)該會(huì)起到一定的限制作用。同時(shí),通過研究違約行為對(duì)貸款機(jī)構(gòu)獲得的現(xiàn)金流的影響,并利用資本資產(chǎn)定價(jià)法確定貼現(xiàn)率,確定了貸款機(jī)構(gòu)關(guān)于固定利率住房抵押貸款的定價(jià)模型。同時(shí),站在投資者的角度該模型也可以為其決策起到一定的指導(dǎo)作用。然而,由于目前國(guó)內(nèi)開展住房抵押貸款證券化的歷史不長(zhǎng),尤其是關(guān)于固定利率住房抵押貸款的發(fā)放時(shí)間很短,有關(guān)數(shù)據(jù)缺乏,所以模型中的相關(guān)參數(shù)在估計(jì)中會(huì)有一定的偏差。因此,隨著我國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展,該模型有待進(jìn)一步研究與完善。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

[1]彭濤.住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融?消費(fèi)信貸.

篇8

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房?jī)r(jià)收入比；稅制公平

近日，隨著以深圳、上海為首的主流一線城市的住房?jī)r(jià)格一路飆升，國(guó)內(nèi)各地一線城市、一線城市周邊的城市還有熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)一路高企，許多居民開始透支收入和信用用于住房投機(jī)。大量的用于發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的錢都從不同的角度流到了房地產(chǎn)行業(yè)中，這更加劇了住房的泡沫程度，居民的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)前的2.71倍。房產(chǎn)稅的改革已經(jīng)勢(shì)在必行，但改革中我們?nèi)悦媾R著幾個(gè)問題需要攻堅(jiān)，本文也相對(duì)應(yīng)地提出了自己的幾點(diǎn)思考建議。

一、進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅的作用

（一）抑制住房投機(jī)

就最新數(shù)據(jù)顯示，在住房供給不斷增加的同時(shí)，每年新增的住宅面積所能安居的人口能超額滿足年城市化包括農(nóng)民工在內(nèi)的全部城市人口，也就是能滿足我國(guó)住房的剛性需求，且就中國(guó)社科院2015年的《住房藍(lán)皮書》來看，我國(guó)戶均住房已經(jīng)超過了1.05，也就是說我國(guó)現(xiàn)行城鎮(zhèn)化過程中住房的改善性需求并不能得以長(zhǎng)期維持。而近兩年多個(gè)主流一、二城市“地王”“日光盤”的頻頻出現(xiàn)，似乎只能用“馬斯洛需求層次”中的關(guān)于居民更高層次的需求來解釋，也就是說住房已經(jīng)超越了人們的基本生存資料和享受資料而存在，而是作為居民的一個(gè)“發(fā)展資料”而被投機(jī)持有。現(xiàn)階段我國(guó)居民住宅的持有成本非常低，緊緊限于一個(gè)物業(yè)管理費(fèi)的繳納，而這個(gè)物業(yè)管理費(fèi)相較于囤積住房而帶來的巨大收益來說，幾乎是可以忽略不計(jì)的，由此，房產(chǎn)稅的改革似乎更顯迫切，它能直接加大住宅的持有成本，從而起到抑制投機(jī)性需求的作用。

（二）增加地方財(cái)政收入，完善地區(qū)配套

地方政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)進(jìn)行房產(chǎn)稅的課征，同時(shí)又將籌集到的資金用于外溢性很小的公共基礎(chǔ)服務(wù)，使得納稅人的付出和受益能得到較好的關(guān)聯(lián)。這樣地方政府推行房產(chǎn)稅的反對(duì)成本相對(duì)會(huì)小很多，同時(shí)也能給當(dāng)?shù)丶{稅人提供多種選擇：高稅負(fù)，高公共服務(wù)，低稅負(fù)，低公共服務(wù)，以最終實(shí)現(xiàn)有效的群眾滿意度較高的公共服務(wù)供給。

（三）有利于縮小貧富差距，調(diào)節(jié)收入的分配結(jié)構(gòu)

將房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)成超額累進(jìn)稅率可以房產(chǎn)稅起到減小收入不均等的作用，適當(dāng)免征額的確定，既可以使得房產(chǎn)稅的稅基較為寬泛，達(dá)到普遍征收的目的，也可以使房產(chǎn)稅在我國(guó)現(xiàn)行稅制中起到第二個(gè)個(gè)人所得稅的作用，同時(shí)對(duì)居民的收入分配結(jié)構(gòu)也起到了間接的調(diào)節(jié)作用。

二、全面推行房產(chǎn)稅所遇到的問題及挑戰(zhàn)

（一）征管難度大，征管成本高

現(xiàn)行上海市和重慶市公布的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案是以房產(chǎn)的交易價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，但各成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家是推行的更為合理的房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，原因是隨著經(jīng)濟(jì)條件的變化，房產(chǎn)周邊的配套設(shè)施的逐步成熟和通貨膨脹的存在，一個(gè)客觀合理的評(píng)估價(jià)值可以起到實(shí)時(shí)反映房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)調(diào)整的作用，而歷史的成交價(jià)格卻不能反映房產(chǎn)的市價(jià)變化，自然也不能起到對(duì)房產(chǎn)增值部分征稅的目的。但房產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)長(zhǎng)期性的基礎(chǔ)性的工作，還有大量的基礎(chǔ)性的信息需要采集、完善和定期更新，但就國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段的實(shí)踐來看，這部分的信息當(dāng)前缺失嚴(yán)重，各省市地稅部門并沒有和當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記中心實(shí)現(xiàn)信息共享，光房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的信息收集和房產(chǎn)合理的評(píng)估價(jià)值的確定便是一個(gè)十分棘手的問題。由此帶來的稅收征管成本很有可能高于其所帶來的收入。

（二）房產(chǎn)評(píng)估人才缺乏，房產(chǎn)評(píng)估制度缺位

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的價(jià)值，所以對(duì)房產(chǎn)稅基的公平評(píng)估無疑是保障稅收公平性的必要條件。沒有一個(gè)客觀合理的計(jì)稅依據(jù)，便很難保證稅負(fù)的公平性，也加大了推行房產(chǎn)稅的阻力。所以這就要求我國(guó)無論是從立法的角度還是各省市自治州出臺(tái)相關(guān)征管條例的角度，盡快出臺(tái)相關(guān)的房產(chǎn)評(píng)估制度。在借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上引進(jìn)適合我國(guó)國(guó)情的評(píng)估方法和技術(shù)，加快培養(yǎng)相關(guān)人才，建立行業(yè)自律協(xié)會(huì)，才能保證房產(chǎn)稅改革的“軟著陸”。

（三）房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠不科學(xué)

目前我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅制度最大的區(qū)別在于，我國(guó)針對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)給予了免稅待遇。在現(xiàn)行稅制下，居民納稅人持有房產(chǎn)的過程中幾乎是不用涉及到任何稅收成本的，只是在購(gòu)置環(huán)節(jié)才需要繳納相應(yīng)的稅金，如契稅，印花稅等。這就直接引導(dǎo)居民不僅僅滿足于將房產(chǎn)作為生活的必需品用于基礎(chǔ)生活，反倒是將其視為最好的投資品，不僅能抵御通貨膨脹，而且持有房產(chǎn)來待價(jià)而沽，來攫取其增值部分所帶來的收益。

（四）短期內(nèi)可能會(huì)引發(fā)家庭稅負(fù)承受度的不均

始于20世紀(jì)80年代的城鎮(zhèn)住房制度的改革，使得居民在選擇房產(chǎn)時(shí)并不需要將持有房產(chǎn)相關(guān)的稅負(fù)成本考慮進(jìn)去。我國(guó)改革的房產(chǎn)稅是希望針對(duì)房產(chǎn)的公允合理價(jià)值計(jì)征的，這就導(dǎo)致相應(yīng)的房產(chǎn)稅的稅額會(huì)提高。而擁有這些房產(chǎn)的家庭的收入可能并未得到提升，這一“不匹配”勢(shì)必會(huì)帶來家庭收入和擁有住房所要承擔(dān)的稅負(fù)之間的一個(gè)不對(duì)應(yīng)，從而沖擊稅制的公平性。

三、改革房產(chǎn)稅的相關(guān)建議

（一）改革現(xiàn)有的稅收征管機(jī)制

我國(guó)現(xiàn)階段的主要稅種都是針對(duì)企業(yè)或者單位納稅人進(jìn)行征收，即便是針對(duì)居民納稅人的個(gè)人所得稅也是交由扣繳義務(wù)人代扣代繳。但隨著個(gè)人的收入水平和財(cái)富的增加，這種征管形式不能很好地將分散的稅源予以征收，這又直接導(dǎo)致了稅款的流失。為了更好地推進(jìn)房產(chǎn)稅，我國(guó)的稅收征管機(jī)制要思考如何將間接的稅收征管模式過渡到直接的稅收征管。在這個(gè)過程中，我們無疑要盡快健全個(gè)人的基本納稅資料，針對(duì)居民個(gè)人的房產(chǎn)在建立財(cái)產(chǎn)登記制度的同時(shí)，也要建立房產(chǎn)的使用登記制度。同時(shí)，隨著“金稅三期”的上線，我們要逐步消除不同部門之間的信息孤島，爭(zhēng)取使得稅務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)登記、城市規(guī)劃、工商、公安和銀行之間形成信息的有效聯(lián)網(wǎng)，對(duì)涉稅信息實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)全面地監(jiān)控和管理。

（二）建立完善的稅收評(píng)估體系

例如英國(guó)為了有效保障房產(chǎn)稅的征收，專門有設(shè)置獨(dú)立于政府和征稅機(jī)關(guān)的地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估師，美國(guó)則是在各個(gè)州設(shè)置了獨(dú)立的評(píng)估官員，同時(shí)配有專用的房地產(chǎn)評(píng)估軟件能迅速呈現(xiàn)出附近地塊的房產(chǎn)交易記錄所形成的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。在借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我們可以考慮把編制整理好的房產(chǎn)信息掛在網(wǎng)上，主要提供房產(chǎn)歷史成交時(shí)間、價(jià)格、房產(chǎn)合理的評(píng)估價(jià)值、房屋的類型和鳥瞰圖等，供納稅人查詢和比對(duì)判斷，若納稅人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)價(jià)值有所疑慮，可以提請(qǐng)重新評(píng)估。

（三）合理確定房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策

針對(duì)現(xiàn)階段的“有人沒房住”“有房沒人住”的不合理現(xiàn)象，為了有效打擊炒房、囤房資金大量從實(shí)體經(jīng)濟(jì)中抽血的情況，及時(shí)取消居民擁有的非營(yíng)業(yè)性住房免稅的稅收優(yōu)惠勢(shì)在必行，以結(jié)束長(zhǎng)期在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)無稅收成本的狀態(tài)。但對(duì)于低收入階層家庭自用的房a，我們?nèi)孕枰Ｓ幸欢ǖ臏p免政策。

（四）短期內(nèi)據(jù)各地區(qū)實(shí)際情況設(shè)置級(jí)差稅率來調(diào)整不同家庭的相對(duì)稅負(fù)

盡管住房的價(jià)值大多數(shù)情況下是受家庭收入的影響，但影響住房?jī)r(jià)值的因素太多太多。“從高收入者都持有高價(jià)值房產(chǎn)”并不能直接推演出“高價(jià)值房產(chǎn)都被高收入者持有”。于此所引發(fā)的稅負(fù)的公平性問題，在房產(chǎn)稅的改革初期我們可以通過設(shè)置級(jí)差稅率來進(jìn)行調(diào)節(jié)。通過引入“房?jī)r(jià)收入比”這一指標(biāo)，我們可以設(shè)計(jì)分段的累進(jìn)稅率，低的房?jī)r(jià)收入比從高適用稅率，高的房?jī)r(jià)收入比從低適用稅率，以達(dá)到保障稅負(fù)公平的目的。

（五）將籌集到的稅收用于外溢性很小的公共服務(wù)

若房產(chǎn)稅的改革真的能做到“取之于民，用之于民”的作用，相信全面推行房產(chǎn)稅的阻力也會(huì)相應(yīng)地減少。地方政府可以建立專項(xiàng)稅收籌集和使用登記簿，并將其向公眾公開，詳細(xì)列明房產(chǎn)稅所課征的收入的來源和去向，嚴(yán)格限定稅收的使用用途，力爭(zhēng)專門用于外溢性很小的本地區(qū)的居民生產(chǎn)生活公共設(shè)施和公共服務(wù)的改善，爭(zhēng)取做到房產(chǎn)稅改革的“軟著陸”。

參考文獻(xiàn)：

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[2]李妍.武漢市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收利弊分析[D].華中師范大學(xué)，2015.

篇9

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)；競(jìng)爭(zhēng)策略；社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

一、我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步拓展，人們收入增加，改變居住環(huán)境的愿望得以實(shí)現(xiàn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)資料顯示：我國(guó)新建城鎮(zhèn)住房面積2012年已達(dá)102億平方米，倘若以90平方米為單位計(jì)量，則10427萬戶的居民房產(chǎn)問題得以解決，緊張的住房問題得到有效遏制。除此之外，規(guī)范物業(yè)管理、加強(qiáng)噪音治理、完善基礎(chǔ)設(shè)施等輔助舉措，也在很大程度上改善了居民居住環(huán)境。自1998年住房制度改革后，帶有福利性和實(shí)物分房性質(zhì)的政策取締，為及時(shí)順應(yīng)居民購(gòu)房步伐，開放房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)和實(shí)行住宅分配貨幣化政策得以實(shí)施。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：我國(guó)城鎮(zhèn)居民個(gè)人平均住宅面積在2012年已達(dá)25平方米，較2001年有21%增幅。發(fā)展迅速的房地產(chǎn)業(yè)改變了城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)，踐行了國(guó)家金融相關(guān)政策，進(jìn)一步推進(jìn)住宅消費(fèi)商品化進(jìn)程，社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)趨于合理。但生活品質(zhì)的提升必然會(huì)對(duì)自身衣食住行提出更高要求，住房面積大小成為我國(guó)城鎮(zhèn)化居民首先要考慮的問題。基于我國(guó)人口基數(shù)大，平均用地少的現(xiàn)狀，每年居民生活條件改善都會(huì)使得住房面積不斷提升。其中，2000年-2013年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積（單位：平方米）如下表所示：

由此可見：1.1平方米成為我國(guó)2000年――2013年人均城鎮(zhèn)住宅建筑面積增長(zhǎng)均值。2000年我國(guó)人均住宅面積為20.3平方米，2012年我國(guó)人均住宅面積為33.7平方米。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)：2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為53.73%，照此趨勢(shì)發(fā)展，我國(guó)6.8667億城鎮(zhèn)居民將會(huì)有7.7億平方米的房地產(chǎn)產(chǎn)品需求。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)需求結(jié)構(gòu)變換，新型房產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生標(biāo)志著市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)開始更替。例如，上海政府曾在九十年代初期致力于第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)，“三二一”建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)勢(shì)而生，掀起了上海商務(wù)辦公建設(shè)風(fēng)潮，最終形成浦東新區(qū)，虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，外灘金融貿(mào)易區(qū)等典型性商務(wù)中心。而蘇州在九十年代的商務(wù)辦公區(qū)相對(duì)較少，主要通過吸收外資進(jìn)行工業(yè)化建設(shè)，蘇州新區(qū)和新加坡工業(yè)園就是其中典型案例，外來務(wù)工人員的膨脹促使房地產(chǎn)市場(chǎng)著眼點(diǎn)發(fā)生變化，流動(dòng)人口居住問題成為房產(chǎn)開發(fā)商新思維模式。區(qū)域和城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)被納入房產(chǎn)投資方向的考量因素，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的開發(fā)調(diào)整更加科學(xué)合理化。

二、商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的重要地位

1978年改革開放后，國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)在政策扶持下呈現(xiàn)迅猛發(fā)展勢(shì)頭，國(guó)民經(jīng)濟(jì)得以提升。國(guó)務(wù)院并于1998年7月下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)通知》文件，其中明確表示：福利房政策取消，住房分配貨幣化政策開始應(yīng)用。諸多條令條例在明確居民住房未來發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)，也確立了房地產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化經(jīng)濟(jì)中的重要地位。1998年國(guó)家正式實(shí)施房改政策，住房商品化和取消福利分房政策得以落實(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)際形勢(shì)接軌，同時(shí)也進(jìn)一步提升了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平。其中，2003年-2012年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)增加值如下表所示：

分析表格可知：房地產(chǎn)業(yè)投資額度從2003年10153.8億元上升到2012年72466.8億元，十年光景上漲近七倍左右，房地產(chǎn)業(yè)增加值從2003年6172.7億元上升到2012年32197.9億元，上漲幅度大約在5倍左右，但同一周期的國(guó)內(nèi)GDP總額卻僅有3.82倍的增長(zhǎng)幅度，低于房地產(chǎn)業(yè)增速。由此可見：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占有重要地位。

三、我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的具體策略

1.構(gòu)建多層次融資平臺(tái)

建立完善的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)債券交易制度，為以后城市基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)分配資源；成立以商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)保為主的平臺(tái)，把原來商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資的小額項(xiàng)目交由地方擔(dān)保公司執(zhí)行，這些地方平臺(tái)會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的法則對(duì)其進(jìn)行審核，減少了商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)由于估測(cè)不當(dāng)而產(chǎn)生的資源浪費(fèi)現(xiàn)象，從而實(shí)現(xiàn)了乘數(shù)效應(yīng)；商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)慢慢從盈利性市場(chǎng)解放出來，運(yùn)行PFI模式；在一些類似于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目中，投資時(shí)間短，出成效速度快，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要注意讓利于民；積極采用信托方式鼓勵(lì)大眾投資；鼓勵(lì)和某些前景有保障的企業(yè)進(jìn)行合資操作，向著公私合營(yíng)化方向改革，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)通過運(yùn)用回收的贏利資金來進(jìn)一步完善自身組織架構(gòu)。

2.加大交互式策略應(yīng)用力度

交互性是新媒體突出的特征，全媒體是商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)廣告營(yíng)銷的觀念，基于傳統(tǒng)媒體結(jié)合新媒體是商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方式。據(jù)相關(guān)調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)顯示：新媒體的營(yíng)銷成本大約僅占傳統(tǒng)媒體的百分之二十，營(yíng)銷效果卻達(dá)到百分之八十五。因此，處于初步階段的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)大膽應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)，把更有利于企業(yè)品牌文化傳播的功能充分發(fā)揮，在多媒體營(yíng)銷中采用體驗(yàn)和交互式策略，基于全球化背景下最大限度的突破時(shí)間和空間限制。傳統(tǒng)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷主要以電視、廣播、報(bào)紙等為載體，覆蓋面廣，但缺乏針對(duì)性，費(fèi)用較高，傳播效果具有不確定性。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和移動(dòng)通信在我國(guó)的普及與發(fā)展，新媒體廣告越來越多的出現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷過程中，全面深入的了解新媒體，整合營(yíng)銷傳播特性成為商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)立足的著眼點(diǎn)。

3.做好房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目的招投標(biāo)工作

對(duì)于房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目，沒有萬全準(zhǔn)備很難對(duì)變化多端的房地產(chǎn)市場(chǎng)做具體評(píng)估，“不打無準(zhǔn)備之仗”是大多數(shù)謹(jǐn)慎派投資者的投資理念。首先，要好事前的市場(chǎng)分析，對(duì)其中利弊有所分析，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的投資前景也應(yīng)要有遠(yuǎn)見，一些項(xiàng)目不一定能夠在投資后得到立竿見影的回報(bào)，但卻在后期有個(gè)慢而不息的資金回收，累積的最終結(jié)果同樣是一個(gè)不錯(cuò)的投資手筆。其次，需要對(duì)城市發(fā)展建設(shè)方向有一個(gè)大致了解，因?yàn)楹芏鄷r(shí)候政府是以建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施為房地產(chǎn)開發(fā)目的，掌握城市建設(shè)動(dòng)態(tài)有助于了解政府一舉一動(dòng)，從而更有利于在房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目招投標(biāo)中取得有利地位。抓住政府對(duì)城市未來項(xiàng)目的規(guī)劃投資，則會(huì)在同競(jìng)爭(zhēng)者投招標(biāo)角逐中略勝一籌。筆者根據(jù)統(tǒng)計(jì)需要，通過查閱資料對(duì)房地產(chǎn)可類比項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，具體如下：

以上表格把房地產(chǎn)市場(chǎng)上最主要的版塊劃分成了百分比，我們從中不難看出，地段位置在房地產(chǎn)價(jià)值中的比重達(dá)到40%，其它則是輔助因素，大多在10%以下。因此，房地產(chǎn)開發(fā)需要考慮到方方面面的因素，對(duì)國(guó)家的相應(yīng)法律法規(guī)有所熟悉，明確相關(guān)條例，在規(guī)定范圍里合法合理經(jīng)行房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目招投標(biāo)是一切工作的前提，也是保證其最終招投標(biāo)成功與否的重要指標(biāo)。

4.注重企業(yè)自身形象包裝

一個(gè)優(yōu)秀的品牌必然有一個(gè)優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者就是企業(yè)的形象，比如聯(lián)想的柳傳志，阿里巴巴的馬云等。由此可見，企業(yè)品牌、企業(yè)文化、企業(yè)人三者關(guān)系相輔相成。廣告和電子商務(wù)是兩個(gè)重要的傳播方式，我國(guó)已有二十多年的電子商務(wù)發(fā)展史，但除阿里巴巴擁有的幾個(gè)國(guó)外大型品牌外，其余幾乎都處在一個(gè)探索過程中。電子商務(wù)在新媒體整合營(yíng)銷中的作用不容小覷，包括一些事件營(yíng)銷等。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在有意識(shí)制造文化事件的同時(shí)，也要重視自身包裝，比如在天津?yàn)?zāi)害中，在輪船或航空災(zāi)害中，在冬奧會(huì)等事件中，憑著敏銳的市場(chǎng)嗅覺策劃相關(guān)活動(dòng)，社會(huì)責(zé)任形象便可逐步樹立。

5.建立有效風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制

針對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)融資中融資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，筆者認(rèn)為商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立足不同于小微企業(yè)所屬的行業(yè)特點(diǎn)，制定不同的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防范制度，比如針對(duì)周期性比較強(qiáng)的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)波動(dòng)周期合理安排擔(dān)保任務(wù)等。同時(shí)要在商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)各部門之間合理分配融資風(fēng)險(xiǎn)比例，對(duì)待一些風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)融資應(yīng)由企業(yè)自身承擔(dān)更多風(fēng)險(xiǎn)給付比例，讓商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)更加放心大膽地開拓各項(xiàng)目融資擔(dān)保，幫助商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)贏得商業(yè)銀行等授信機(jī)構(gòu)信任。現(xiàn)代企業(yè)依托商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)開展融資，已成為國(guó)外企業(yè)最常采用的方式，我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要想走出融資難的困境，必須重視這種模式。

四、結(jié)語

綜上所述，我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境復(fù)雜多變，涉及多方利益。隨著當(dāng)前大量農(nóng)村人口流入城鎮(zhèn)，新增住房需求和原城鎮(zhèn)居民對(duì)住房要求改變，房產(chǎn)剛性需求產(chǎn)生促使房?jī)r(jià)快速上漲，為新增人口設(shè)置屏障，“逆城鎮(zhèn)化’現(xiàn)象出現(xiàn)。我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)如何在利益面前做到良性競(jìng)爭(zhēng)，如何采取積極措施保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，政府又如何結(jié)合市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控，大眾又如何保持清醒頭腦抵制惡“囤房”現(xiàn)象的屢禁不止，諸多問題仍需我們從業(yè)者進(jìn)一步努力。

注釋：

①崔光燦.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀調(diào)控[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2013（01）：56-58.

②李建峰，李小慶.我國(guó)房地產(chǎn)供求態(tài)勢(shì)的思考[J].北方經(jīng)貿(mào)，2013（12）：24-27.

參考文獻(xiàn)：

[1]喻燕，盧新海.低碳房地產(chǎn)發(fā)展困境與對(duì)策[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2010（3）：11-15.

篇10

一、現(xiàn)階段我國(guó)農(nóng)村金融現(xiàn)狀

1979年我國(guó)農(nóng)業(yè)銀行恢復(fù)，在近30年的金融改革里，農(nóng)村基本上形成了以商業(yè)銀行、政策性銀行和信用合作社為主體的正規(guī)金融體系，其中農(nóng)村信用合作社最為普遍。但是與此同時(shí)，民間借貸卻悄然萌發(fā)，形成了一套在法律約束之外的非正規(guī)金融系統(tǒng)，與正規(guī)金融體系并存。非正規(guī)金融游離于國(guó)家監(jiān)管體系之外，具有一些灰色性質(zhì)，其發(fā)展規(guī)模與領(lǐng)域有很大的局限性。近年來，正規(guī)金融機(jī)構(gòu)由于受到商業(yè)利潤(rùn)最大化原則的約束，并且我國(guó)在加入WTO后金融安全意識(shí)加強(qiáng)，以及新巴塞爾協(xié)議對(duì)于金融機(jī)構(gòu)壞賬率的約束，使得他們?cè)桨l(fā)不傾向于在農(nóng)村地區(qū)提供小額貸款和開展業(yè)務(wù)。近期通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村金融還不適應(yīng)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的要求，這包括六個(gè)方面：一是金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)大量從農(nóng)村撤出，覆蓋率低；二是信貸資金大量流出，貸款供應(yīng)不足；三是金融業(yè)務(wù)和產(chǎn)品單一，服務(wù)不足；四是資產(chǎn)質(zhì)量不高，金融企業(yè)包袱較重；五是融資成本普遍偏高，負(fù)擔(dān)較重；六是民間借貸活躍，利弊共存。

二、農(nóng)村金融困境的解決之策

我國(guó)農(nóng)村金融市場(chǎng)的發(fā)展和完善要從宏觀和微觀兩個(gè)層面入手。在宏觀上，貨幣創(chuàng)造職能的缺失要求發(fā)揮正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的主導(dǎo)作用，而微觀市場(chǎng)環(huán)境的缺失則需要政府尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，完善金融法規(guī)，創(chuàng)造市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的制度環(huán)境。

（一）增加農(nóng)村金融的有效供給。一是增加對(duì)農(nóng)村的信貸資金投入。基本思路是把農(nóng)村地區(qū)的資金留在農(nóng)村，把農(nóng)村以外的資金吸引到農(nóng)村。具體措施是：農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社和郵政儲(chǔ)蓄銀行在縣域吸收的存款，應(yīng)有75%的資金運(yùn)用于縣域，其他存款類銀行機(jī)構(gòu)在縣域吸收的存款，應(yīng)有60%的資金運(yùn)用于縣域。在具體操作時(shí)，建議實(shí)行“新舊劃斷”，新增加的存款按規(guī)定比例留在農(nóng)村，原吸收的存款可以區(qū)別不同類型的銀行機(jī)構(gòu)，采用分年達(dá)標(biāo)的辦法逐年達(dá)到規(guī)定比例的要求。金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定比例留在農(nóng)村的資金，其使用應(yīng)由金融企業(yè)按市場(chǎng)原則運(yùn)作，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，也就是在縣域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的范圍內(nèi)，信貸資金的投放由金融企業(yè)自主決定，不受任何干預(yù)。采取各種有效措施吸引農(nóng)村以外的金融機(jī)構(gòu)和資金到農(nóng)村來，支持和服務(wù)“三農(nóng)”。二是增加農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)。基本思路是市場(chǎng)配置、政策引導(dǎo)、分別監(jiān)管。市場(chǎng)配置就是適度放開社會(huì)資本投資設(shè)立農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)，允許企業(yè)和個(gè)人投資參股設(shè)立在縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和行政村的金融機(jī)構(gòu)。政策引導(dǎo)就是由政府和金融監(jiān)管當(dāng)局在市場(chǎng)準(zhǔn)入條件、財(cái)政稅收和收益補(bǔ)貼等方面出臺(tái)激勵(lì)和約束政策，引導(dǎo)各類資本到農(nóng)村投資開辦金融機(jī)構(gòu)及網(wǎng)點(diǎn)。分別監(jiān)管的原則是，在縣域設(shè)置存款類銀行機(jī)構(gòu)，由金融監(jiān)管當(dāng)局審批并監(jiān)管；在縣域設(shè)置不吸收公眾存款的專營(yíng)貸款的機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)，由省級(jí)政府審批并監(jiān)管。三是增加農(nóng)村金融市場(chǎng)產(chǎn)品。關(guān)鍵是鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)、鼓勵(lì)創(chuàng)新、規(guī)范經(jīng)營(yíng)。建議農(nóng)村金融業(yè)務(wù)和產(chǎn)品創(chuàng)新的市場(chǎng)準(zhǔn)入一般實(shí)行備案制，少數(shù)的實(shí)行核準(zhǔn)制，個(gè)別的實(shí)行審批制。要加強(qiáng)金融監(jiān)管，及時(shí)依法糾正農(nóng)村金融業(yè)務(wù)運(yùn)行中發(fā)生的問題。

（二）放寬抵押擔(dān)保限制，對(duì)接正規(guī)金融。改革現(xiàn)行法規(guī)，允許農(nóng)村的房產(chǎn)及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押擔(dān)保物，以便和正規(guī)金融順利對(duì)接。一要改革農(nóng)村現(xiàn)行住房管理制度，對(duì)農(nóng)戶住宅發(fā)放房產(chǎn)證，允許農(nóng)民以房產(chǎn)證進(jìn)行抵押貸款。二要完善土地金融制度，允許農(nóng)民以依法取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)做抵押獲得貸款，并在土地管理部門登記備案。在許多國(guó)家，上述方案已經(jīng)付諸實(shí)踐，并取得了良好效果，值得我們借鑒。

（三）借鑒非正規(guī)金融經(jīng)驗(yàn)，放寬利率約束。1973年美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家麥金農(nóng)曾提出了“金融抑制論”。他認(rèn)為，發(fā)展中國(guó)家普遍存在著嚴(yán)重的“金融抑制”政策。尤其是政府對(duì)利率的管制，造成利率機(jī)制的扭曲，導(dǎo)致了金融市場(chǎng)配置的效率低下和經(jīng)濟(jì)福利的損失。其后果是金融發(fā)展停滯不前，最終阻礙了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。事實(shí)證明，農(nóng)村非正規(guī)金融由于受到較少的政府管制，其利率水而更接近市場(chǎng)均衡利率水平，與正規(guī)金融相比更具活力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前農(nóng)村金融市場(chǎng)中正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的金融服務(wù)供給越來越少，農(nóng)民的信貸需求主要依賴非正規(guī)金融。因此，我們可以借鑒其相對(duì)成功的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步放開農(nóng)信社和商業(yè)銀行的農(nóng)村利率限制。資金供求雙方根據(jù)法定利率為基準(zhǔn)，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)和交易費(fèi)用加成定價(jià)方法。由于每筆借款的主體、用途、緩急程度和時(shí)間長(zhǎng)度所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和收益差別不同，因此可設(shè)定不同的貸款利率。充分發(fā)揮利率的資金配置作用，保證正規(guī)金融與非正規(guī)金融平等的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。同時(shí)，取消農(nóng)信社相對(duì)于其他商業(yè)銀行相對(duì)優(yōu)越的利率政策，對(duì)所有金融機(jī)構(gòu)采取一視同仁的態(tài)度，構(gòu)建正規(guī)金融機(jī)構(gòu)之間平等的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

（四）重視、規(guī)范和引導(dǎo)民間借貸。首先，應(yīng)重視民間借貸的存在和發(fā)展。民間借貸不僅長(zhǎng)期存在，并且會(huì)在今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)發(fā)展。一方面民間借貸對(duì)農(nóng)村金融的補(bǔ)充和輔助作用明顯；另一方面民間借貸還存在諸多問題和弊端，必須興利除弊。因此，對(duì)于民間借貸應(yīng)該正視，而不應(yīng)回避。各級(jí)政府以及貨幣當(dāng)局、監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)予于高度重視。其次，對(duì)民間借貸要積極引導(dǎo)。要發(fā)揮產(chǎn)業(yè)政策的作用，通過環(huán)境、能源、土地等政策手段引導(dǎo)民間借貸投向。金融機(jī)構(gòu)可以開辦委托存貸款業(yè)務(wù)，通過信托等辦法引導(dǎo)民間資本。第三，對(duì)民間借貸要積極規(guī)范。加強(qiáng)對(duì)民間借貸活動(dòng)的監(jiān)測(cè)，掌握其規(guī)模、流向、問題及影響等，為宏觀調(diào)控提供決策支持。政府有關(guān)部門要及時(shí)產(chǎn)業(yè)政策、金融政策指引和風(fēng)險(xiǎn)提示，規(guī)范和引導(dǎo)民間借貸行為。要堅(jiān)決取締非法吸收存款、非法集資和高利貸等非法融資活動(dòng)，抓緊規(guī)范民間借貸行為的立法。