導語：如何才能寫好一篇宅基地條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞 農(nóng)村宅基地；城市化；管理

作者簡介胡佩佩（1992—），女，仲愷農(nóng)業(yè)工程學院人文社科系行政管理專業(yè)2011級學生；曾學龍？穴1952—？雪，男，仲愷農(nóng)業(yè)工程學院人文社科系教授，主要研究方向為農(nóng)村社會發(fā)展研究。廣東廣州 510225

本文系廣東省仲愷農(nóng)業(yè)工程學院第一批國家級大學生創(chuàng)新項目階段性成果。

農(nóng)村宅基地如何有效管理是改革開放以來農(nóng)村社會發(fā)展中出現(xiàn)的新問題，地處改革開放前沿的廣州市農(nóng)村宅基地管理存在哪些問題，應當如何加以改進，是本次調(diào)查的重點。為此，筆者于近期走訪了廣州市近郊A村的部分村干部和村民，并對其進行了問卷調(diào)查。共派發(fā)100份問卷，回收100份，有效率達100%。，運用SPSS軟件進行數(shù)據(jù)處理，得出相關數(shù)據(jù)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，A村是一個典型的正在向城鎮(zhèn)化推進的村莊，既有工業(yè)化、商業(yè)化的現(xiàn)代氣息，但又保留著珠三角的鄉(xiāng)村味。因而在宅基地管理上也呈現(xiàn)出城鎮(zhèn)化進程中的某些特點。

一、A村正在向城鎮(zhèn)化邁進

A村是位于廣州市北郊約30公里的一個行政村，地處白云機場某鎮(zhèn)的東邊，離鎮(zhèn)區(qū)不到2公里，通過一座公路大橋與鎮(zhèn)區(qū)相連，是一個緊靠城鎮(zhèn)的村莊。該村有五個自然村，有村民三千多人，村民都是該村集體經(jīng)濟組織村經(jīng)濟聯(lián)社的社員，主要以經(jīng)商、打工或從事花卉種植為生。

由于通往鎮(zhèn)區(qū)的省道穿村而過，A村的交通十分便利。村里有兩個小型工業(yè)園，一個是村集體自己招商引資建成的，另一個是鎮(zhèn)建成的，但土地都屬于村集體所有。由于兩個工業(yè)園的存在，約有3000多外來工在村內(nèi)打工經(jīng)商。總體看，A村是一個正在向城鎮(zhèn)化邁進的村莊，主要具有以下特點：

（一）集體經(jīng)濟相對穩(wěn)定但收入不是太高

該村經(jīng)濟聯(lián)社主要靠出租廠房等物業(yè)取得收入，每年有上千萬元的收入，村民則從中獲得股份分紅，這在廣州市的近郊農(nóng)村中算是中上水平。因而，經(jīng)濟聯(lián)社的社員每年可以從集體經(jīng)濟收入中分紅上萬元。從村委會的辦公地點與辦公設施看，不亞于廣州市邊上的一些城中村。但從整個村莊的建設以及經(jīng)濟總量看，該村與珠三角地區(qū)一些富裕村莊相比，又有明顯不足。

（二）有商業(yè)化氣息但人氣一般

該村雖有2個工業(yè)園，有企業(yè)50多家，但企業(yè)檔次不高，規(guī)模不大，一般為200-300多員工的企業(yè)，主要以加工制造為主。穿村而過的干線公路兩側(cè)有小型超市、菜市場，也有不少餐飲店，但中檔次的只有一家，其他為大排檔型，主要是村民或外來工在此消費。因而，該村雖有外來人員，但與廣州市的城中村相比，整個村莊的商業(yè)化氣息與繁華程度還有明顯差距。

（三）村內(nèi)公共服務設施基本齊備但不夠完善

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，村內(nèi)有小學、醫(yī)療衛(wèi)生站、商業(yè)網(wǎng)點等，水泥路通到了各自然村，村內(nèi)水秀花香，高大的大榕樹下圍坐著許多老人在打牌、聊天，環(huán)境總體不錯。但村內(nèi)文化設施不多，衛(wèi)生環(huán)境一般。可能是正在建新房的原因，村莊內(nèi)存在不少衛(wèi)生死角，存在一定程度的臟、亂、差現(xiàn)象，池塘、水溪中也出現(xiàn)了不同程度污染。

（四）村內(nèi)民風淳樸，鄰居之間和睦相處

A村本地村民基本上是姓曹的，村內(nèi)有曹氏祠堂，平時是村民活動場所，常有村民在祠堂內(nèi)打牌聊天。而有婚喪喜事，則在祠堂內(nèi)操辦。從村民自建的房屋看，該村新建房屋占了大半，但感覺缺乏規(guī)劃，舊房子還保留不少，但很少有人住。新建房屋中少數(shù)是別墅型，但其它房屋的質(zhì)量也不差，基本上是混泥土結(jié)構(gòu)，一般是4-5層，個別也有6層以上。總體感覺是村民家境不錯，但又不是很富裕。

（五）房屋出租不多，以自己居住為主

由調(diào)查知，該村95.5%的村民的房屋都是用來自住，極少部分用來出租。外來人員主要集中在村集體與客商合作開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房。上世紀90年代，村集體為發(fā)展經(jīng)濟，吸引外來人員來此經(jīng)商打工，與開發(fā)商合資建了“XX花園”，出租或出售給外來人居住，但由于該花園屬于小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)，成為今天的遺留問題。由于住房有近20年，加上管理不善，住的人不多，花園內(nèi)的住房開始陳舊，因而房價相對不高。根據(jù)村民的介紹，當?shù)胤课莩鲎獾淖饨鸨容^低，一般一套100平米的住宅租金不到300元。可見，房屋出租并非當?shù)卮迕竦闹饕杖雭碓础?/p>

二、A村宅基地使用的現(xiàn)狀與村民的訴求

（一）多數(shù)村民擁有1處宅基地，少數(shù)人在2處以上

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該村多數(shù)村民擁有1處宅基地，少數(shù)人擁有2處以上的宅基地。還有一些人曾經(jīng)有宅基地，后來被政府征收了；有些比較富有的村民還向其他村民購買宅基地，因而導致了有些村民沒有宅基地。

（二）宅基地面積不均衡，結(jié)構(gòu)質(zhì)量較好的占一半

由調(diào)查知，該村54.5%的村民的宅基地面積在50-200平方米不等，其中，50-99平方米的占22.7%，100-149平方米的占22.7%，150-199的不多，占9.1%，但200平方米以上的占了36.4%，基本上是新建的。從樓層結(jié)構(gòu)看，三層以下的占81.8%，四層以上的占18.2%。從現(xiàn)場看，大部分住宅的結(jié)構(gòu)是混合結(jié)構(gòu)，建筑質(zhì)量一般，占50.0%，有一部分是砼類結(jié)構(gòu)，建筑質(zhì)量較好，占31.8%，還有少數(shù)是磚木結(jié)構(gòu)，建筑質(zhì)量一般。

（三）多數(shù)村民有宅基地證但無房產(chǎn)證

村民反映，除了個別正在辦理外，幾乎所有村民都有宅基地使用權(quán)證書，但大部分人都不清楚宅基地證上的面積是多少。而在房產(chǎn)證上，45.5%的被調(diào)查者反映有房屋產(chǎn)權(quán)證書，54.5%的被調(diào)查者反映沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書，

（四）多數(shù)村民對居住現(xiàn)狀滿意但希望有所改進

由調(diào)查知，72.7%的村民對居住現(xiàn)狀滿意，只有9%的村民表示不滿意。其中，對居住現(xiàn)狀不滿意的原因主要有三類：認為“區(qū)位太差，交通不便”的，占了30.0%，認為“房屋面積太小”、“鄰里關系不融洽”、“租金太高，負擔不起”的占了20.0%，還有10.0%的人認為“房屋質(zhì)量太差，居住環(huán)境不好”。

（五）對政府征收土地的補償意見不一，但支持集中建房的人少

對于“遇到政府征收土地時的補償意向”這一問題，27.7%的村民選擇了“貨幣補償”，16.9%的村民選擇了“拆遷后另行安排宅基地建房”，還有29.2%的村民選擇了“居住政府集中安置房”，還有26.2%的村民選擇了其他的補償。據(jù)村民反映，他們希望政府征收土地后的補償是既給錢又有屬于他們自己的房子。這反映出村民們對安穩(wěn)生活的追求。

由調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，當?shù)卮迕駥Α稗r(nóng)村集中建房、農(nóng)民居住上樓的做法”表示不支持的占大多數(shù)，有54.5%，有36.4%的村民表示支持，還有9.1%的村民表示無所謂。其中，不支持集中建房的原因中有38.1%是認為“建設成本過高”，26.2%認為是“鄰里關系疏遠”，16.7%認為“居住環(huán)境不適應”，還有19.0%是其他原因。

三、A村宅基地管理中的主要問題

（一）住房建設缺乏規(guī)劃，布局零亂

在走訪中我們看到，村內(nèi)居民點尚未規(guī)劃，因此出現(xiàn)了居民點布局隨意性較大，有新居卻無新村的局面，這在一定程度上阻礙了農(nóng)村城鎮(zhèn)化的進程，給人布局零亂的感覺。

（二）宅基地使用存在不同程度的違規(guī)情況

該村在宅基地管理方面，規(guī)定不允許外來人到此地買地建房，不允許宅基地私下交易，而且當?shù)卮蟛糠中碌恼孛娣e統(tǒng)一規(guī)定為97.5平方米。然而，盡管要求嚴格，但該村依然有宅基地使用違規(guī)的情況。如有的住宅面積超過了一百多平米，有些住宅已經(jīng)超過6層，還有的經(jīng)過加建后也超高。

（三）村民對宅基地管理的滿意度不高

由調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，31.8%的村民對宅基地管理感到滿意或比較滿意，但36.4%的人滿意度為“一般”，不滿意的也有31.8%。又如，對于“村里是否有宅基地申請的村規(guī)民約”、“村里申請宅基地有無進行公示”、“村里村民申請宅基地是否需要向村繳納費用”等問題，一半人表示不清楚，還有27.3%的村民認為“沒有”。說明宅基地管理還不夠透明規(guī)范。

（四）村民對村集體在宅基地管理中發(fā)揮的作用不清楚

數(shù)據(jù)顯示，22.7%的村民認為村集體在宅基地管理過程中有作用，認為沒有作用的占27.3%，感到不清楚的占了50%。這說明，過半數(shù)的村民對村集體在宅基地管理過程中發(fā)揮的作用不太清楚。村民反映，一些集體土地被一些較富有的村民用來建宅基地，認為該地被使用并沒有經(jīng)過村民開會商討。再比如：宅基地申請公示的情況、宅基地申請的繳費情況、新建或加建問題等等，都希望村委會或經(jīng)濟聯(lián)社能及時公示。

（五）宅基地證的轉(zhuǎn)名公證手續(xù)復雜

村民反映，多數(shù)家庭的宅基地是父輩留下的，宅基地證上的名字依舊是父輩那一代人的名字。而現(xiàn)在已經(jīng)沒有關于宅基地的管理部門，要把宅基地證上的名字改過來很困難。也有一些村民反映，自身家庭構(gòu)成特殊，父輩早逝，宅基地證屬祖輩名下，但轉(zhuǎn)名公證的程序需要祖輩遺傳父輩，才能從父輩名下轉(zhuǎn)至本人。這樣的手續(xù)程序就很麻煩，而且鎮(zhèn)政府不辦理相關轉(zhuǎn)名公證手續(xù)，村民要去白云區(qū)的公證處辦理，這給村民帶來很多不便。

（六）圍繞“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)歸屬等利益爭端突出

A村一個突出的歷史遺留問題是上世紀90年代村集體為發(fā)展經(jīng)濟與客商合作建造的帶有“小產(chǎn)權(quán)房”性質(zhì)的“XX花園”。“小產(chǎn)權(quán)房”一般是指村集體組織或企業(yè)在農(nóng)村集體土地上自行組織建設、自行銷售的房屋，未合法獲得規(guī)劃、土地、建設等行政許可，不能辦理房地產(chǎn)登記，不能享有依法保障的不動產(chǎn)權(quán)，是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋。盡管政府三令五申嚴禁建設小產(chǎn)權(quán)房，但由于歷史的原因，加上其出售價格往往比周邊地區(qū)的正規(guī)商品房便宜30%以上，有的甚至是這些正規(guī)商品房價格的二分之一不到，使得這種“小產(chǎn)權(quán)房”在廣州市郊區(qū)依然存在。而由“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)的產(chǎn)權(quán)歸屬導致村民與村集體之間、買房者與開發(fā)商之間矛盾突出，不利于農(nóng)村干群關系的穩(wěn)定，更不利于對宅基地的統(tǒng)一管理。

四、改進廣州近郊農(nóng)村宅基地管理的建議

（一）加強對城市郊區(qū)農(nóng)村住房建設的規(guī)劃與指導

如對現(xiàn)存的一些危房與半危房應予以拆掉或改建，通過拆掉舊屋，騰出更多空地，加大綠化空間，建設公共服務設施。建議根據(jù)村民的意愿，愿意統(tǒng)一規(guī)劃建設新村的，由有關農(nóng)村建筑規(guī)劃部門統(tǒng)一規(guī)劃，提供新村設計方案。對不愿意統(tǒng)一建新村的，也可以由農(nóng)村建筑規(guī)劃部門提供不同類型的房屋設計方案，供村民選擇。這樣可以最大化的利用土地，使更多的村民共用同一套公共設施，減少建設用地面積，在保護土地的同時，還可以促進農(nóng)民物質(zhì)文化生活水平提高，以推動城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

（二）完善農(nóng)村宅基地相關法規(guī)，規(guī)范宅基地管理

現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地管理法規(guī)制度，忽視了對農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益的保護，使得農(nóng)民的房屋受宅基地管理法規(guī)的制約而不能抵押或轉(zhuǎn)讓。建議國家進一步完善宅基地立法，盡快出臺農(nóng)村宅基地管理辦法，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)等相關問題。嚴格宅基地申請條件，規(guī)范農(nóng)村宅基地申請報批程序。

（三）切實解決宅基地管理中的遺留問題

根據(jù)村民對宅基地管理的意見，建議進一步改善農(nóng)村的宅基地管理模式，如加強農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作，依法調(diào)處宅基地權(quán)屬爭議，切實解決宅基地證的確權(quán)問題。對于違規(guī)使用宅基地及私自擴建、加建的現(xiàn)象要依法處理，但從穩(wěn)定農(nóng)村社會出發(fā)，建議以經(jīng)濟處罰為主，行政處罰為輔。在此基礎上，予以重新登記和確權(quán)。對小產(chǎn)權(quán)房也可以參照類似辦法處理。

（四）建立和完善農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度

無償不流動的農(nóng)村宅基地制度在早期對農(nóng)村的穩(wěn)定與發(fā)展起到了重要的作用，但隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，這一制度不利于農(nóng)民將其作為市場要素參與市場交易，從而制約農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅需要完善相關法規(guī)，也需要在理論上深化研究。建議在國家尚未出臺新的宅基地管理的政策法規(guī)之前，廣州市可以由選擇性地在近郊農(nóng)村進行農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的試點，為全國推出新的經(jīng)驗。

（五）加強宅基地相關知識及法律法規(guī)的宣傳

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，多數(shù)村民不太了解宅基地管理的政策法規(guī)，這在一定程度上影響了宅基地的有效管理。所以，加強宅基地相關知識及法律法規(guī)的宣傳、做好群眾的思想工作非常重要。應該深入持久地開展宣傳教育活動，廣泛宣傳土地國情和法規(guī)政策，形成集約節(jié)約用地的輿論氛圍，提高農(nóng)民群眾依法用地的意識，增強集約用地和保護耕地的自覺性。

參考文獻

1國土資發(fā)〔2004〕234號.關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見.國土資源部網(wǎng)站，2004-11-09.

2戴啟波.關于農(nóng)村宅基地的若干思考J.貴陽市委黨校學報，2008，（3）.

3張德明.淺議農(nóng)村宅基地的問題與對策J.科技信息期刊，2009，（14）.

篇2

關鍵詞：國土資源 宅基地 發(fā)證

中圖分類號： P285 文獻標識碼： A 文章編號：

一、性質(zhì)與意義

2011年5月，國家三部委聯(lián)合下發(fā)了《關于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，要求在全國土地調(diào)查成果以及年度土地利用變更調(diào)查成果基礎上，依法有序開展農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作。其中宅基地使用權(quán)登記發(fā)證就是該項工作的重要組成部分。

宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，涉及農(nóng)村千家萬戶，關系到廣大農(nóng)民群眾的切身利益。加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，是依法保護宅基地使用權(quán)人合法權(quán)益的重要措施，是加強農(nóng)村宅基地管理的重要手段，也是集體土地使用制度改革和土地統(tǒng)一登記的重要基礎和保障。通過開展宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，可以有效節(jié)約和保護土地，規(guī)范農(nóng)村住宅建設，推進安居樂業(yè)的社會主義新農(nóng)村建設，促進社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，維護社會的和諧與穩(wěn)定。

依照相關法律、政策，本文針對實際存在的宅基地建新不拆舊、一戶多宅、超標建宅、未批先占、繼承遺贈、退休返鄉(xiāng)、空閑舊房等問題及其對策，依照有關政策、法律作了較為全面的總結(jié)與概括。

二、政策與法律

2011年5月，國土資源部、中央農(nóng)村工作領導小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)了《關于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)（2011）60號），文件要求各地本著尊重歷史、注重現(xiàn)實、有利生產(chǎn)生活、促進社會和諧穩(wěn)定的原則，在全國土地調(diào)查成果以及年度土地利用變更調(diào)查成果基礎上，依法有序開展農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作。

在該文件出臺之前，國家先后下發(fā)了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號以下簡稱國務院《決定》）及《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土發(fā)[2004]234號，以下簡稱《意見》），要求嚴格實施規(guī)劃，從嚴控制村鎮(zhèn)建設用地規(guī)劃，改革和完善宅基地審批制度，規(guī)范審批程序，加強農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作。為深入貫徹實施《物權(quán)法》，大力推進宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，國土資源部特下發(fā)了《關于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2008〕146號，以下簡稱《通知》），要求各地進一步加大工作力度，完成全國宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，做到權(quán)屬糾紛基本解決，農(nóng)民合法使用的宅基地全部發(fā)證到戶。

參照國家《村莊和集鎮(zhèn)建設管理條例》（國務院令116號，以下簡稱《條例》），并依據(jù)以上有關文件精神，各地也下發(fā)了一些相關文件，如山東省人民政府《關于加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（魯政發(fā)[2001]89號）、《山東省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作實施方案》（魯國土資發(fā)〔2011〕129號）等文件，要求對宅基地按照新規(guī)定進一步明晰產(chǎn)權(quán)，規(guī)范管理，切實加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作。

三、問題與對策

宅基地登記發(fā)證四項基本原則：本村戶口、年滿20（周歲）、 一戶一宅、不準超標。

本村戶口指戶籍在本村（含外來人口無處居住經(jīng)政府批準落戶的）才能享受該福利性住宅待遇；年滿20（周歲）指申請宅基地是在法定（成人）年齡方面的必要條件；一戶一宅是為保障村民人有所居、安居樂業(yè)；不準超標是遵循集約用地原則，在符合國家規(guī)定的前提下，各省市結(jié)合各自人均土地的實際情況制定限額用地。如山東省城市郊區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）所在地，每戶面積限額：①城市郊區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）所在地：≤166m2②平原地區(qū)：每戶≤200m2；③山地丘陵（薄地）：每戶≤264m2；④人均≤666 m2可根據(jù)實際情況酌減。

（1）外來落戶居住的

根據(jù)國家《條例》之規(guī)定，回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人、退休干部及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等外來人口落戶（確無住房）居住的，經(jīng)縣級人民政府批準后，可以申請住宅用地，但須履行申請和公示程序，并應注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員”。

（2）“一戶多宅”的

根據(jù)《土地管理法》第六十二條的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，但由于各種原因，在實踐中存在著不少“一戶多宅”的現(xiàn)象。本文認為不宜采取“一刀切”死板掉條做法，應以現(xiàn)有的法律政策為基礎，區(qū)別對待，靈活處理：

1、歷史原因造成的“一戶多宅”，根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（〔1995〕國土〔籍〕字第26號）的有關規(guī)定辦理。若一戶村民的兩處宅基地面積合并，沒有超過所在地省級人民政府規(guī)定面積標準的，土地登記機構(gòu)可以受理其第二宗宅基地登記申請。

2、因建新不拆舊造成“一戶多宅”，在村民拆除其舊宅之前，土地登記機構(gòu)暫不受理登記申請。

3、因繼承造成“一戶多宅”，可以受理登記申請，并注明“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人 ”。

4、因接受贈與造成“一戶多宅”，土地登記機構(gòu)不得受理登記申請。

5、因村民購買住宅造成“一戶多宅”，不得受理登記申請。

6、對于其他原因造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，在國家出臺明確的規(guī)定之前，一般不得受理。

國家或集體應鼓勵合法的“一戶多宅”在集體組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，可以采取宅田掛鉤辦法，用儲備農(nóng)田或?qū)ｍ椈皙剟罱o騰退、出租、贈與或出賣給別人多余宅基地的村民，這樣，既能減少占用新地特別是耕地，又可減少閑置浪費的現(xiàn)象，既集約節(jié)約用地又緩沖了居住擁擠甚至無宅基地的多寡不均衡現(xiàn)象。

（3）面積超標的

本文認為應當嚴格按照《通知》的要求進行登記。即：①1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，村民建房占用的宅基地，該條例實施后至今未擴大用地面積的，可按現(xiàn)有實際使用面積進行登記。②1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行登記。③1987年《土地管理法》實施后，村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，按照實際批準面積進行登記。其面積超過各地規(guī)定標準的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按有關規(guī)定作出處理,并按照各地規(guī)定的面積標準重新進行登記。 對于各種超過法定宅基地標準無法登記的宅基地，不能退出的，村集體組織可以通過宅田掛鉤的方法扣減承包田。

（4）空房閑置的

篇3

宅基地使用權(quán)征收補償現(xiàn)狀

我國目前關于宅基地使用權(quán)補償規(guī)定尚不統(tǒng)一，《物權(quán)法》肯定了宅基地使用權(quán)這一權(quán)利地位，對于該權(quán)利受到侵害時需要補償做出了原則性的規(guī)定，《土地管理法》等公法并沒有明確這一權(quán)利。以及各地區(qū)各異的地方性法規(guī)的規(guī)定，對于宅基地使用權(quán)這一特殊的財產(chǎn)權(quán)，其性質(zhì)與一般財產(chǎn)權(quán)利相比較必然存在著許多的特殊性及局限性，加之地方法規(guī)對于《物權(quán)法》、《土地管理法》彈性規(guī)定的自我限定。因此，現(xiàn)今針對這一權(quán)利的補償?shù)姆梢罁?jù)上是處于模糊不清的狀態(tài)。

此外，目前地方針對宅基地及其上房屋征收補償設定了許多不同的方案，例如，許多地區(qū)將宅基地使用權(quán)的補償直接與其他補償結(jié)合一體，并沒有明確地指出這一權(quán)利所得到的補償具體的數(shù)額；另有些補償方案中則是直接用貨幣進行補償；還有則是用“以地換地”的方式來補償被征收人因征收而收到的利益損失。

宅基地使用權(quán)征收補償存在的問題

法律法規(guī)不具體、不明確

1、《物權(quán)法》的相關規(guī)定

《物權(quán)法》中第一百二十一條規(guī)定“因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、四十四條的規(guī)定獲得相應補償。”其中《物權(quán)法》第四十二條、四十四條分別是關于征收、征用的補償規(guī)定。《物權(quán)法》對宅基地使用權(quán)因宅基地及其上房屋的征收而消滅應得到補償做出了明確的原則性規(guī)定。

2、《土地管理法》及《土地管理法實施條例》的相關規(guī)定

在《中華人民共和國土地管理法》第四十七條第三款規(guī)定“征收其他土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。”再根據(jù)其相應的實施條例《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條第一款規(guī)定“土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。”在此，集體財產(chǎn)的所有人是集體成員，當集體土地被征收時，集體成員當然享有得到補償?shù)臋?quán)利，集體經(jīng)濟組織作為權(quán)利人僅能對于其享有的集體土地所有權(quán)得到補償。那么，在此土地補償費應理解為僅對宅基地所有權(quán)被征收的補償，地上附著物補償費則是對宅基地上的住宅及其附屬設施所有權(quán)被征收的補償。如此一來，《土地管理法》第四十七條第三款的規(guī)定的“土地補償費”被《土地管理法實施條例》限定為集體土地所有權(quán)的補償。就宅基地及其上房屋征收補償問題《土地管理法》僅做出彈性極大的規(guī)定，并沒有實質(zhì)性的解決補償標準問題。

3、地方性規(guī)章的相關規(guī)定

各地區(qū)各省人大、其常務委員會及當?shù)卣鶕?jù)《土地管理法》、《物權(quán)法》以及《土地管理法實施條例》結(jié)合自身的情況制定相應的地方性法規(guī)，這些法規(guī)也因其所重點參照的法律不一致而導致在工作中具體補償標準的不一。

當我們看到在各法律法規(guī)對于該問題的規(guī)定是如此之多，卻得不到一個明確的統(tǒng)一。在法律實施過程中，因為這些法律對宅基地使用權(quán)補償問題只是做出原則性規(guī)定，這就需要地方性法規(guī)對該問題制定出具體的實施細則。據(jù)調(diào)研所得，2007年通過的《物權(quán)法》在各地方制定的相關實施細則中并沒有得到具體的體現(xiàn)，又基于如上所述《土地管理法》并沒有明確的做出規(guī)定，僅是總的規(guī)定補償問題，而國務院所頒布《土地管理法實施條例》對《土地管理法》中“土地補償費”的限定性解釋，導致許多地方法規(guī)也沒有對該項權(quán)利的補償問題做出相應規(guī)定。

補償不明確及補償標準偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要給予權(quán)利人合理的補償。據(jù)前期實踐調(diào)研所得，浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)以房屋的補償與安置相結(jié)合的方式來補償被拆遷人，根據(jù)浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民政府于2007年的《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》第十一條規(guī)定：“拆遷住宅用房，實行以調(diào)產(chǎn)安置和貨幣安置為主、遷建安置為輔的安置方式，嚴格控制遷建安置。選擇遷建安置的，不能同時選擇其他的安置方式。”又據(jù)相關部分人員的介紹以及在該地區(qū)進行問卷調(diào)查的結(jié)果分析所得，該地區(qū)絕大所數(shù)被拆遷人是選擇調(diào)產(chǎn)安置。

1、貨幣安置

就以《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》為例，第十一條的規(guī)定中有調(diào)產(chǎn)安置、貨幣安置和遷建安置，其中最為直接的補償方式就是貨幣安置，貨幣安置即由拆遷人提供相應的安置補償金，由被拆遷人自行選購商品房的調(diào)產(chǎn)安置方式。結(jié)合當?shù)刎泿虐仓玫木唧w規(guī)定來看，即本意見的第十四條： 被拆遷人選擇貨幣安置的，其補償安置適用下列規(guī)定：（1）被拆合法房屋可安置面積內(nèi)貨幣補償金額=（商品住宅平均價格-基本造價＋被拆房屋重置價格成新）可安置建筑面積

其中“商品房平均價格”該意見則是根據(jù)《鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷有關價格和費用標準》而定的，該標準中規(guī)定：“2007年有關地段商品房住宅平均價格指導價為：一類地段每平方米3600元，二類地段每平方3500元，三類地段每平方米3200元，四類地段每平方米2500元。”被拆遷房屋充值價格“則按房屋結(jié)構(gòu)等姐分為多個標準：鋼混結(jié)構(gòu)則從一等至三等的住宅重置價格分別為1060、800、720，非住宅為1260、1000、870元；磚混結(jié)構(gòu)也從一等之三等分別為：700、620、520，非住宅分別為850、700、600元。”基本造價“則也分為兩個部分，即：鋼混一等1060元，二等為800元，三等為720元；磚混一等為700元，二等為620元。”

除此之外，還需結(jié)合地段等級范圍劃分、房屋成新標準、住宅樓層差價、住宅朝向差價率等等相關因素的影響，最終才能得到貨幣安置的貨幣補償數(shù)額。據(jù)相關部門的工作人員介紹，選擇這一安置補償方式的人是非常少的，理由則是該補償方式所得到的補償是很少的。那么在2011年的現(xiàn)在，房價的飛快上漲已是有目共睹，但在政府部門網(wǎng)站上所看到相關公開的近期（2011年7月26號）的拆遷公告中補償安置標準按鎮(zhèn)價[2007]33號、鎮(zhèn)價[2009]38號及相關文件執(zhí)行，即根據(jù)鎮(zhèn)海區(qū)物價分局2007年及2009年的標準進行補償。在鎮(zhèn)海區(qū)國土資源分局網(wǎng)站上所公開的征收補償標準則是籠統(tǒng)地將耕地、建設用地等合并補償，則不能看到其具體相關標準。基于選擇貨幣安置的人非常少，則按照常理即可知補償之中針對宅基地使用權(quán)的補償標準事實上則也是相應偏低的。

2、調(diào)產(chǎn)安置

調(diào)產(chǎn)安置是多數(shù)人所選擇的補償方式，這一方式既能夠滿足被拆遷人在房屋被征收時的需要，也便于政府各種拆遷工作的實施。但是其中一個重大的問題就是宅基地使用權(quán)補償問題！根據(jù)《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》第十三條的規(guī)定：“（2）被拆遷合法建筑面積可安置面積部分給予安置補貼，補貼金額為：（安置房基準價格－基本造價）可安置建筑面積。

拆遷人選擇了安置房屋，他所能得到的補助是相對較少的，據(jù)當?shù)卣{(diào)查結(jié)果顯示，在有些情況下，被拆遷人還是需要向政府補一定數(shù)額的錢才能得到被拆遷人理想中的、適當?shù)陌仓梅俊５牵诖耍枰f的并不是這一問題，而是宅基地使用權(quán)實際上并沒有得到很好的補償，雖然說安置房也涉及到土地使用權(quán)，但是該土地的性質(zhì)是國有土地，即國有土地作為建設用地其使用權(quán)為70年，而宅基地使用權(quán)法律并沒有明文規(guī)定其使用年限，只要該被拆遷人是其農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，那么就享有申請宅基地用于建造房屋的權(quán)利，如此一來，許多學者認為，宅基地使用權(quán)期限為永久性。

完善宅基地使用權(quán)征收補償制度的建議

立法原則上歸于統(tǒng)一

基于上文已分析宅基地使用權(quán)年限問題，永久性一詞，相對于調(diào)產(chǎn)安置中的國有土地使用權(quán)70年，這是一個沒有辦法計算差價的，那么這必須將這種償轉(zhuǎn)化為另一形式，而不是直接地計算比較。但是，于立法上而言，這里所說的立法，指的是《土地管理法》的明確宅基地使用權(quán)的補償以及各地的地方立法的修改。這樣至上而下的統(tǒng)一，在執(zhí)法過程中也將是保障宅基地使用權(quán)人的最有力的依據(jù)了。將宅基地使用權(quán)補償?shù)木唧w化，又將成為一個權(quán)力下放的問題，各地方具體情況不同，也必將產(chǎn)生不同的補償方案。但是，這對于目前的宅基地征收補償問題來說既是迫在眉睫的，也是從立法上根本的解決這一補償問題，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依則也是一個關鍵環(huán)節(jié)。有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴這都是環(huán)環(huán)相扣的關系。

合理規(guī)劃，適當選擇安置補償方式

與調(diào)產(chǎn)安置相比，遷建安置是一種在征收補償過程中較為公平的補償方式。遷建安置指由拆遷人按被拆除房屋重置價格結(jié)合成新對被拆遷人予以補償，并提供遷建用地的有關費用，由村民委員會負責按有關規(guī)定辦理用地手續(xù)，在規(guī)劃確定的農(nóng)居點復建多層住宅進行安置。《物權(quán)法》第一百五十四條對定“宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消失。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。”因此該遷建地應為宅基地，在此種情況下，宅基地使用權(quán)便能得到延續(xù)。但是，在實際情況中，由于規(guī)劃的嚴控和土地集約利用的要求，也不符合我國當前土地利用的嚴峻形勢，遷建安置的適用范圍較小。

安置區(qū)的土地特殊化

將征收補償?shù)陌仓梅肯鄬校匦乱?guī)定其土地使用年限，即將國有土地特殊化。農(nóng)民因征收而失去賴以生存的土地，這將直接導致農(nóng)民失業(yè)，隨即影響農(nóng)民的生活水平。眾所周知，目前城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村的生活水平還是有比較大的差距的，雖然說對農(nóng)民往后的生活水平問題應由安置等措施來給予幫助的，但是將安置區(qū)的土地特殊化，在房屋問題上解決被征收人的后顧之慮，或者是說在被征收人在失去宅基地的那一刻開始，起點的拔高，也許有利于其往后保持一定的生活水平。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，安置區(qū)內(nèi)被安置人員的生活水平與原城鎮(zhèn)人口生活水平差距逐漸縮小，被征地人能夠適應新的生活環(huán)境及模式，能夠有一定高度的生活水平之時，或者一種更加理想的狀態(tài)之下，即待到兩者在生活水平處于相當水平線上，即完全城市化，這將會是一個漫長的過程。待到這時則是要保證全體人們的平等性問題，即可再將其土地性質(zhì)變更、統(tǒng)一。

篇4

關鍵詞：農(nóng)村宅基地；農(nóng)轉(zhuǎn)非；使用權(quán)

中圖分類號：B03 文獻標識碼：A DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2012.02.017

文章編號：1672-0407(2012）02-056-03 收稿日期：2012-01-21

快速的城市化在將大量農(nóng)村人口吸引進城市的同時也產(chǎn)生了另外兩個后果，一是，農(nóng)業(yè)戶口的非農(nóng)化，即進入城市的這部分農(nóng)民在城市生活工作時間久了，慢慢地就城鎮(zhèn)化了，戶籍也由農(nóng)業(yè)戶轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶；二是，城鎮(zhèn)化的這些“農(nóng)民”對農(nóng)村的宅基地是否享有權(quán)益？特別是隨著目前舊村改造補償項目的實施，現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度與現(xiàn)實情況脫節(jié)的現(xiàn)象就日益顯現(xiàn)出來，相關的問題、矛盾和弊端也伴隨而生。

一、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度簡介

（一）農(nóng)村宅基地相關法律規(guī)范

所謂農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用的本集體所有的土地。立法對農(nóng)村宅基地使用權(quán)進行的調(diào)整大體可以分為兩個階段。第一階段,1982年2月23日國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》，明確了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體、申請與審批程序、用地標準與基本使用規(guī)則。1986年6月25日頒布的《中華人民共和國土地管理法》(以下稱《土地管理法》)雖然以專章對鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地進行了規(guī)定，但在農(nóng)村宅基地使用權(quán)方面，其具體內(nèi)容與《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》并無多大差別。雖然1988年對《土地管理法》進行了修改，但內(nèi)容并不涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)。1993 年國務院頒布實施了《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》，用來調(diào)整農(nóng)村房屋建設，但僅僅規(guī)定了申請宅基地的程序及審批條件，沒有對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)及糾紛的解決做出規(guī)定。第二階段，1998年修正的《土地管理法》確立了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的以戶為單位的申請原則，并明確規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地使用權(quán)。國土資源部于2004年11月2日制定《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，雖提出了許多合理化建議，但也并未涉及農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的宅基地使用權(quán)問題。2007年頒布實施的《物權(quán)法》也未對農(nóng)村宅基地使用權(quán)作出明確的突破性的規(guī)定。

總之，現(xiàn)階段我國對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的管理存在法律空白，法律規(guī)范數(shù)量極少，而且大部分是一些規(guī)范性文件，效力層次比較低。

（二）我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特征

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國農(nóng)村特有的土地權(quán)利形式，是農(nóng)民安身立命的根本所在。從法律角度來說，其具有以下特性： 一是集體所有。我國《土地管理法》規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有；二是權(quán)利主體身份的特定性。與國有土地使用權(quán)主體的任意性不同，農(nóng)村宅基地使用權(quán)主體具有很強的身份性，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體主要是集體經(jīng)濟組織的成員；三是無償性。農(nóng)村宅基地使用權(quán)主要是國家為了保障農(nóng)民的住宅權(quán)益，維護農(nóng)村社會的穩(wěn)定而為農(nóng)民提供的一種社會保障；四是永久性。只要是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員在符合相關條件下，其對宅基地的使用權(quán)就是永久性的，沒有期限限制。正是由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有以上特性，特別是其嚴格的身份性，才使得“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員對農(nóng)村宅基地使用權(quán)產(chǎn)生了爭議。

二、“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員對原有的農(nóng)村宅基地是否還享有權(quán)益

眾所周知，我國現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)制度是建立在計劃經(jīng)濟體制和城鄉(xiāng)分割的戶籍制度基礎之上，以保障農(nóng)村村民居住權(quán)為單一的價值取向。有學者指出：當前我國農(nóng)村的土地最根本的功能還是為每一個農(nóng)民提供生活保障和基本福利。宅基地使用權(quán)制度設立的最初目的是保障農(nóng)民的基本居住權(quán)，其生活保障的功能被最大價值化，而其作為財產(chǎn)權(quán)的權(quán)能卻受到了嚴格的限制，如宅基地使用權(quán)的取得具有嚴格的身份性限制，只有符合宅基地申請條件的本集體經(jīng)濟組織成員才具有取得宅基地使用權(quán)的資格，且嚴格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、租賃、抵押和贈與。但在市場經(jīng)濟飛速發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化進程不斷深入的新形勢下，我國宅基地使用權(quán)制度的先天缺陷很大程度上背離了《物權(quán)法》的基本屬性，已經(jīng)無法適應社會的發(fā)展。因此，筆者認為，新形勢下探討宅基地使用權(quán)問題應不僅僅局限在《土地管理法》的框架下，還應該結(jié)合《憲法》以及《物權(quán)法》的相關規(guī)定。

根據(jù)《土地管理法》的相關規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟組織的成員才有資格享有該項權(quán)益。換言之，非本集體經(jīng)濟組織的成員是沒有權(quán)利享有農(nóng)村宅基地使用權(quán)的。因此，根據(jù)這條規(guī)定對于“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員而言，由于其戶口已經(jīng)由農(nóng)業(yè)戶轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶，已經(jīng)脫離了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，就不再具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的身份，其也無權(quán)享有農(nóng)村宅基地使用權(quán)。而根據(jù)《憲法》第十三條的規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。”這條規(guī)定以國家根本大法的形式確立了保護公民合法財產(chǎn)權(quán)不受侵犯的原則。據(jù)此，建造在宅基地之上的農(nóng)村房屋就屬于公民自己的合法財產(chǎn)，無論該公民是集體經(jīng)濟組織的成員還是農(nóng)轉(zhuǎn)非人員對農(nóng)村宅基地之上的房屋均享有完全的所有權(quán)。如果根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定剝奪農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的宅基地使用權(quán)，根據(jù)“房地一體”原則，建立在宅基地之上的房屋就成了空中樓閣，實質(zhì)上就變相的侵犯了這部分人員的房屋所有權(quán)進而產(chǎn)生違憲行為。

再者，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。根據(jù)這條規(guī)定，農(nóng)轉(zhuǎn)非人員對其在農(nóng)村原有的房屋也應享有所有權(quán)，國家也不能僅僅根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，剝奪其合法的私人財產(chǎn)所有權(quán)。故，筆者認為依據(jù) “地隨房走”原則，農(nóng)轉(zhuǎn)非人員對農(nóng)村宅基地使用權(quán)應享有權(quán)益。

三、“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員對農(nóng)村宅基地使用權(quán)是否享有繼承權(quán)

目前我國立法對宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是嚴格禁止的，然而，建造在宅基地之上的房屋作為公民個人的合法財產(chǎn)卻依法可由繼承人繼承。這一立法缺陷就導致了在繼承發(fā)生時房屋所有權(quán)的允許繼承與宅基地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)之間的矛盾。由此導致宅基地使用權(quán)繼承案件的裁判標準不一。有的法院判決，無論繼承人是否是本集體經(jīng)濟組織的成員均可以依據(jù)繼承法的規(guī)定來繼承，但有的法院判決非集體經(jīng)濟組織的成員不能繼承宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)繼承案件裁判標準不一的現(xiàn)實，不僅暴露出了我國部門法律之間的沖突，而且也凸顯了法律、法規(guī)和國家政策在宅基地使用權(quán)價值導向上的模糊不清，導致了在城鄉(xiāng)一體化的新形勢下宅基地使用權(quán)制度與實踐的脫節(jié)，不利于保護宅基地使用權(quán)權(quán)利主體的合法權(quán)益。

由此可見，在市場經(jīng)濟飛速發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化進程不斷深入的新形勢下，我國宅基地使用權(quán)制度的先天缺陷，已經(jīng)嚴重背離了《物權(quán)法》的基本屬性，無法適應社會的發(fā)展。因此，筆者建議，在新形勢下構(gòu)建與我國國情相適應的宅基地使用權(quán)繼承制度是非常必要的。

（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼承是發(fā)揮其用益物權(quán)屬性的首要途徑

我國宅基地使用權(quán)制度是建立在城鄉(xiāng)二元制基礎上的，其設立之初的目的純粹是為了保障農(nóng)民的居住權(quán)，因此具有嚴格的身份性限制，非本集體組織成員不得取得宅基地。但隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，城鄉(xiāng)二元壁壘被打破，逐漸暴露出農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度理論準備上的不足。3我們知道用益物權(quán)是由所有權(quán)派生的權(quán)利，但是用益物權(quán)的這種派生性并不影響它作為一項獨立的財產(chǎn)權(quán)的存在。用益物權(quán)一旦產(chǎn)生，其權(quán)利人就在設立的范圍內(nèi)獨立的支配其標的物，并進行使用和收益。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，“用益物權(quán)是對他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利” 按照用益物權(quán)的基本原理，宅基地使用權(quán)一經(jīng)設立，使用權(quán)人便可享有獨立于宅基地所有權(quán)的使用和收益的權(quán)利，包括對宅基地的買賣、租賃、抵押與繼承。由此可見，現(xiàn)行立法對宅基地使用權(quán)繼承的限制是與用益物權(quán)的基本屬性相違背的。因此，筆者認為，應當將宅基地使用權(quán)身份性的限制局限于宅基地初始取得的范圍內(nèi)，而基于繼承所發(fā)生的權(quán)屬變動不應在受到身份性的限制。當農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)之后，其繼承人不論是否具有本集體組織的身份都可通過繼承的方式取得宅基地使用權(quán)。

（二）現(xiàn)代物權(quán)法更強調(diào)對物的經(jīng)濟效益的價值追求。

農(nóng)村房屋與宅基地密不可分，離開了宅基地，房屋的價值就會喪失，它就是空中樓閣。如果人為地將房屋與宅基地活生生地割裂,它們各自的價值要么一文不值,要么大打折扣。這樣的規(guī)定既不利于社會生產(chǎn)力的發(fā)展,也有悖于物權(quán)法的內(nèi)在屬性。顯然,允許宅基地的繼承是實現(xiàn)其價值的有效途徑。

（三）農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼承是保護公民私有財產(chǎn)權(quán)的內(nèi)在要求

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關鍵詞：征地拆遷 房屋 繼承 問題

二0一一年一月二十一日國務院公布并實施了《國有土地上房屋征收與補償條例》，同時廢止了二00一年六月十三日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》，原來稱為拆遷，現(xiàn)在改稱征收了。國家對國有土地上的房屋做出征收與補償規(guī)定，但對集體土地上的房屋征收與補償沒有出臺規(guī)定。《物權(quán)法》出臺后，對土地征收問題，國家對《土地管理法》也作了相應的修訂，特別是對農(nóng)民的失地后的社會保障問題引起了高度關注，所以在補償費的給付、管理方面都有了新的規(guī)定。

農(nóng)村土地的征收有的是基于公共利益的需要，有的是基于非公共利益的需要，當前基于公共利益的征收居多。基于公共利益的征收包括政府投資或批準的項目比如修建公路、鐵路、機場、港口、水利設施、重大能源項目等。

農(nóng)村土地房屋征收補償與安置房屋繼承問題，本人認為也包括城中村的集體土地上的房屋征收補償與安置的房屋繼承。如農(nóng)村離城鎮(zhèn)較近的區(qū)域，兩者是交織在一起的。對于征收與補償問題，用地單位無論是政府部門還是企業(yè)事業(yè)單位，補償方式就是單一的貨幣形式。至于說，被征收入農(nóng)民因征收而置換所得的房屋，這是對被征收人的安置，是被征收人享有的生存權(quán)中居住權(quán)所必需的，所以，安置房是被征收人原有房屋權(quán)利的延續(xù)，是房屋形態(tài)發(fā)生了變化，房屋權(quán)利人的權(quán)利本身的屬性沒有發(fā)生改變，但是在量上的變化是有的，如面積大了，套數(shù)多了。套數(shù)多了，這正是給予失地農(nóng)民社會保障上的體現(xiàn)。

一、農(nóng)村土地征收補償與房屋安置的繼承也包括兩種。即基于土地補償款的繼承和基于產(chǎn)權(quán)置換房屋的繼承。

1.農(nóng)村房屋的拆遷補償款的繼承

農(nóng)村宅基地房屋拆遷補償原則上分房屋補償款和宅基地補償款。地上物（即房屋）的補償原則上應當歸屬于房屋所有權(quán)人即房屋權(quán)利人。房屋權(quán)利人已經(jīng)死亡的，拆遷補償款作為遺產(chǎn)按繼承關系處理。而對于宅基地補償款，由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強的身份屬性，按戶計算，一戶人口減少，宅基地使用權(quán)則由一戶中剩余的成員共同使用，因此，能否作為遺產(chǎn)繼承需要結(jié)合實際情況進行具體分析。

2.安置房屋的繼承

遺產(chǎn)證明是《房屋補償安置協(xié)議書》。補償安置協(xié)議內(nèi)容包括：補償方式、補償金額和支付期限，安置房的地點、面積和戶型，搬遷費、臨時安置費或者安置用房坐落、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式、過渡期限和違約責任等事項。

通常，征收補償方案對征收的農(nóng)宅房屋的補償采取貨幣補償方式。所謂“安置’，是對被征收人居住的安置。在實踐中有兩種做法，一種是貨幣補償安置，由被征收人自行解決安置房屋。貨幣補償?shù)臉?gòu)成因素包括下列四點：①被征收房屋價值的補償。②因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。③因征收商業(yè)房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。④地上附屬物的補償。由于宅基地使用權(quán)具有很強的身份屬性，并且系農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以戶為單位無償提供給本集體成員享有的，所以一戶出現(xiàn)人口減少，宅基地仍是由一戶中剩余的成員共同使用，宅基地使用權(quán)征收補償款則由該戶剩余的成員共同所有。另一種是產(chǎn)權(quán)置換方式安置。產(chǎn)權(quán)置換安置是指被征收人按照征收補償方案選擇優(yōu)惠價購買安置房和按產(chǎn)權(quán)比例置換安置房。優(yōu)惠價包括：產(chǎn)權(quán)調(diào)換價和安置房建設成本價。

二、確定被繼承人及其遺產(chǎn)范圍

被繼承人應當是需要拆遷安置房屋所依附的宅基地已故的使用權(quán)人。對于被繼承人的遺產(chǎn)范圍，農(nóng)村房屋繼承區(qū)別于城市房屋的繼承。“農(nóng)村宅基地能繼承嗎？依據(jù)是什么？”對這個問題我國法律和政策有相關的規(guī)定，農(nóng)村宅基地不能繼承，根據(jù)我國法律規(guī)定：宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于集體，使用權(quán)屬于房屋所有人，農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用權(quán)，不能隨意對宅基地進行處置，所以宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，但建造在宅基地上的房屋可以作為合法財產(chǎn)繼承，我國《繼承法》第三條規(guī)定公民房屋是公民個人合法財產(chǎn)，可以作為遺產(chǎn)予以繼承，根據(jù)我國法律規(guī)定的“地隨房走”的原則，公民繼承了房屋當然享有了可以使用房屋所占宅基地的權(quán)利，確定的講被繼承人的遺產(chǎn)范圍為登記在其名下?lián)碛惺褂脵?quán)的宅基地上的房屋為其個人合法遺產(chǎn)，但對確定遺產(chǎn)范圍時要對遺產(chǎn)歸屬認定，在實踐中掌握，農(nóng)村宅基地有很多老宅基，自第一次審批發(fā)證至第二次發(fā)證跨度時間較長，幾十年變化大，第二次換證時登記工作又比較混亂，很多地方換證前的摸底填表都是在村委會抽人登記，登記工作結(jié)束后統(tǒng)一遞交土地管理部門換發(fā)的新證，有很多使用權(quán)人變更時沒有辦理有效的變更登記手續(xù)，宅基地初始的申請是以戶為基礎按人口申請的，一般使用權(quán)人都填寫的是父親或母親名字，父親死亡的填寫的一般是家中長子的名字，所以在實際中繼承人的范圍實際上享有該項遺產(chǎn)繼承權(quán)的繼承人可能與法律上規(guī)定的繼承人范圍不相一致，在遇到此類問題時，對存在的問題且不可忽視。

三、產(chǎn)權(quán)置換房屋繼承應注意的幾個問題

1.遺囑繼承

在遺囑內(nèi)容中，遺囑人設立遺囑時在遺囑中是否對拆遷置換后的房屋如同拆遷前的房屋做了同樣的處分。如果遺囑人在遺囑中只是對原房屋做了處分，沒有對拆遷置換后的房屋做處分，當遺囑生效時征收房屋已被拆遷了，那么就不能按遺囑繼承處理，因為繼承標的物發(fā)生了變化，除非其他繼承人沒有異議。同擁牡覽恚遺囑人生前立遺囑設立了處分征收房屋的遺囑，但在遺囑生效前，征收房屋被拆遷了，而且遺囑人按拆遷補償安置協(xié)議約定領取了補償款，這表明遺囑人以簽署協(xié)議方式撤銷或變更了遺囑。

2.在房屋所有權(quán)人已經(jīng)過世的情況下，則屬于房屋所有權(quán)人所有的征收補償款應作為遺產(chǎn)依法予以繼承

若被征收人有遺囑的，按其遺囑辦理，若沒有遺囑，則按照《繼承法》的規(guī)定，由其法定繼承人予以繼承。若采取的是房屋產(chǎn)權(quán)置換方式，則被繼承人作為被征收人取得產(chǎn)權(quán)置換房亦按照上述繼承原則辦理。如果被征收的房屋屬于房屋所有權(quán)人實際居住、使用，則上述補償款依法全部屬于被征收人即房屋所有權(quán)人所有。

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一、建房用地規(guī)劃

1、農(nóng)村私人住宅建設應當遵循先規(guī)劃后建設，按照合理布局、節(jié)約用地、有利生產(chǎn)、方便生活的原則，結(jié)合新農(nóng)村建設，盡量利用宅基地、非耕地，嚴格控制占用耕地建房，鼓勵建多層住宅，少占土地。

2、農(nóng)村居民建住宅，必須在戶口所在地集體所占的土地建房，不得跨村移地建房，私人不得擅自調(diào)換土地建房。農(nóng)村一戶人家不得分二處建造住宅。

3、凡在公路兩側(cè)審批宅基地的建房戶，必須按照《中華人民共和國公路管理條例》第三十一條規(guī)定執(zhí)行，國道不少于25米，省道不少于15米，縣道不少于10米，鄉(xiāng)道不少于5米；凡在廬山西海沿湖65米水位線200米以內(nèi)建房的，原則上不予審批。

4、違反計劃生育的對象建房，須在接受鄉(xiāng)計生辦處理后才予以審批。

二、建房用地限額

嚴格限制宅基地面積。農(nóng)村私人建房宅基地限額（包括附屬用地、庭院用地）屬荒山、荒坡的每戶不得超過240米2，屬宅基地和村內(nèi)空閑地的，每戶不得超過180米2，屬占用耕地的每戶不得超過120米2。

農(nóng)民出賣房屋者，不再審批宅基地。農(nóng)民建房不允許圍地打圍墻。

三、建房用地審批程序

農(nóng)村私人建房用地，必須實行計劃管理，依法辦理宅基地審批手續(xù)。具體程序為：

1、申請。由本人提出書面申請，經(jīng)村民會議同意簽字，村委會審查簽章，交鄉(xiāng)國土所。

2、勘察。由鄉(xiāng)政府會同國土所、村委會到現(xiàn)場勘查放線立樁。屬占用耕地的，財政所必須到場，放線后，財政所按規(guī)定征收耕地占用稅。村委會與建房戶簽訂建房協(xié)議，收取2000元房屋建設規(guī)劃保證金后，方由土管員填好相應表格，并帶回建房戶提交的兩份設計圖紙，即地平面布置圖和正立面圖。圖紙必須設計帶有坡頂?shù)脑煨汀?/p>

3、報批。鄉(xiāng)政府召開鄉(xiāng)長辦公會，召集有關人員集體研究，并簽具意見蓋章，報縣國土局批準。

4、驗收。房屋建設過程中，鄉(xiāng)政府會同國土所及村委會不定期進行跟蹤監(jiān)督，防止違反建房規(guī)定的現(xiàn)象發(fā)生。房屋竣工后，經(jīng)驗收合格，方可使用，并如數(shù)退回建房保證金。如有違反建房規(guī)定的，責成建房戶進行整改，并沒收保證金。

四、違法占地處罰。

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關鍵詞：宅基地置換；法律關系；法律問題；制度完善

中圖分類號：DF45 文獻標識碼：A 文章編號：1673-2596（2014）02-0081-03

一、宅基地置換綜述

（一）宅基地置換的概念

宅基地置換是指根據(jù)政府整體的土地用途規(guī)劃，為節(jié)省土地進行集約利用，引導農(nóng)民集中居住，將農(nóng)民所享有的宅基地使用權(quán)及已經(jīng)構(gòu)建的建筑物、附屬設施根據(jù)置換標準，重新在劃定的建設用地范圍內(nèi)換取新的住房，對節(jié)約出來的土地進行更加合理的開發(fā)利用，是城市化進程中化解土地、資金難題的重要方法。

（二）我國現(xiàn)行宅基地制度的突出問題

1.一戶多宅和超標占地比較普遍。農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)不是通過在土地市場交易取得，而是作為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員取得。我國農(nóng)村宅基地制度是為了充分保障和維護農(nóng)村居民的居住生活，是對農(nóng)村居民的一種社會福利。農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)的成本基本為零，并且宅基地只可以在本集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部進行流轉(zhuǎn)，這就使許多農(nóng)民產(chǎn)生占用越多宅基地越好的想法，結(jié)合我國在農(nóng)村宅基地的監(jiān)管不嚴格，加上我國農(nóng)村缺乏村莊規(guī)劃，居民散居的特點比較突出，非常不利于宅基地使用的管理。一些鄉(xiāng)、村領導干部憑借權(quán)力、關系甚至占有多處宅基地，加之農(nóng)房繼承等事實行為以及祖宅不賣等風俗習慣，導致一戶多宅和超標占地現(xiàn)象較為普遍。

2.城市化加劇了農(nóng)村宅基地閑置。從城市化的角度分析，隨著城市化水平的提高，勞動力會從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)向非農(nóng)業(yè)，從農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)工人。在計劃經(jīng)濟時代，人口和生產(chǎn)要素的流動被嚴格限制，宅基地制度的基本功能主要是承擔農(nóng)村社會穩(wěn)定，但隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，城鄉(xiāng)居民管理登記制度改革，我國城市化進程速度明顯加快。特別是我國教育制度的改革，農(nóng)村孩子受教育機會的增多，留在城市發(fā)展和定居的農(nóng)村孩子也越來越多。農(nóng)村人口的減少，導致相當一部分宅基地閑置，甚至有的地區(qū)出現(xiàn)“空心村”現(xiàn)象。

3.宅基地保障功能弱化，資本功能日益突顯。改革開放之前，我國實行了高度集中的計劃經(jīng)濟，高度重視工業(yè)的發(fā)展，農(nóng)業(yè)是基礎的行業(yè)，為了保證城市工業(yè)的發(fā)展，除農(nóng)民基本生存消費之外的全部農(nóng)業(yè)剩余均由國家直接獲取，同時實行城市和農(nóng)村不同的戶籍制度，限制農(nóng)民離開土地，限制農(nóng)民進城，宅基地制度設計的定位就是保障功能，確保農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的基本生存條件。但隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立和發(fā)展，非常強調(diào)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)一體化的發(fā)展，因此就會要求城鄉(xiāng)各種要素能夠自由流動，特別是城市建設用地緊張，房價日趨走高的大環(huán)境下，宅基地的資本功能日益突顯，農(nóng)民對宅基地不再僅限于居住要求，也有通過買賣、出租、抵押等方式實現(xiàn)利益最大化的訴求。

4.宅基地拆遷補償缺乏相應規(guī)定，補償偏低。城市房屋拆遷針對的是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋，而農(nóng)村房屋拆遷，又稱為征地拆遷，其針對的主要是集體所有的土地，按照現(xiàn)行法律要將集體土地性質(zhì)變更為國有土地性質(zhì)，需要先辦理土地征收手續(xù)，然后才能進行征地拆遷。根據(jù)我國土地管理法規(guī)的相關規(guī)定，農(nóng)村集體可以為了公共目的收回農(nóng)民的宅基地，并給與適當?shù)难a償，但該適當補償?shù)臉藴蕝s沒有相應的法律條文予以規(guī)定，因此補償標準往往有很大的隨意性并且有很大的不公平性，如果對拆遷房屋按照《土地管理法》中規(guī)定的地上附著物給與補償，那么與臨近國有土地上房屋的補償標準相比，明顯偏低。城市房屋拆遷可以適用《城市房屋拆遷管理條例》的補償標準，而對農(nóng)村房屋拆遷我國還沒有完善的法律法規(guī)進行規(guī)制，這顯然不利于保護農(nóng)民的利益。

（三）宅基地置換的意義

1.原房屋價值得以大幅度體現(xiàn)，村民的財產(chǎn)性收益增加。村民憑原先居住的舊房可以根據(jù)置換標準換取一套新房，農(nóng)民的財產(chǎn)性收入增加，以前的宅基地房不得上市交易，價值不能體現(xiàn)，而通過宅基地可換取國有土地上的商品房，即可上市流通、自由買賣，相比以前的宅基地房，村民財產(chǎn)性收入會增加。

2.打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，促進城鄉(xiāng)一體化。通過宅基地置換，村民集中居住后，有的村民仍然享有土地承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)民仍可以繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，或是將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)出去，除了穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)收益外，還可自謀職業(yè)，增加收入。村民的土地全部被征用的，將和城鎮(zhèn)居民一樣享受社會保障待遇，村民與市民的差異也將逐漸淡化。

3.盤活土地資源，解決農(nóng)村就業(yè)。通過宅基地置換的方式，原有零星的宅基地通過整理，可以復墾為耕地，耕地并未因此減少，同時，騰出的宅基地可以集體建設用地的性質(zhì)進入流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地資源的資本化，可用于商品房開發(fā)或是發(fā)展工業(yè)、旅游業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)等，農(nóng)民的就業(yè)機會增加，而且土地的出讓收益還可補貼農(nóng)村的保障性支出。

二、宅基地置換中的主要法律關系

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（一）雖夠法定婚齡但未登記結(jié)婚而生育的，按本人9個月收入的金額征收；

（二）對未到生育年齡而又未婚生育的,每提前一年加收一年的罰款。如女方20歲才到結(jié)婚年齡，但是16歲就生孩子了，就是要多收4年的罰款。

法律依據(jù)：

《人口與計劃生育條例》第四十三條：對違反本條例規(guī)定生育子女的公民，除征收社會撫養(yǎng)費外，給予以下處理：

(一)分娩的住院費和醫(yī)藥費自理，不享受生育保險待遇和產(chǎn)假期間的工資待遇;

(二)持有《光榮證》的，應退回《光榮證》，終止憑證享受的一切待遇，并退回依據(jù)本條例第三十七條規(guī)定所享受的獎勵;

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一、本區(qū)行政區(qū)域（不含已撤村建居及多層公寓建設區(qū)域）內(nèi)的農(nóng)村村民建房管理適用本辦法。

二、農(nóng)村村民建房必須符合鎮(zhèn)鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃和城市、村鎮(zhèn)建設規(guī)劃。提倡統(tǒng)建、聯(lián)建和建造公寓式住宅，控制獨立式住宅。

嚴格控制地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)內(nèi)和利用山體切坡建房，確實無法避讓的，應治理達到安全要求后方可建造。

三、農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地面積標準如下：6人以上戶不超過125平方米；4至5人戶不超過110平方米；3人以下戶不超過75平方米。

農(nóng)村村民建房建筑層數(shù)應嚴格控制在三層以內(nèi)，平屋頂總建筑高度不得大于10米，坡屋頂總建筑高度不得大于13米。確需設底層架空層的，層高不得大于2.2米。

四、農(nóng)村村民建造住房，應先經(jīng)戶口所在地村民小組討論同意，向村民委員會提出書面申請，經(jīng)村民委員會討論同意后，按規(guī)定上報審批。

農(nóng)村村民建造住宅使用村內(nèi)空閑地、老宅基地和未利用土地的，由鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道按戶逐宗審批，報國土資源管理部門備案。農(nóng)村村民建造住宅使用農(nóng)用地的須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準手續(xù)后，由區(qū)人民政府按戶逐宗審批。

五、屬下列情形之一的，可申請建房：

1、常住人口中已領取結(jié)婚證書，確需分戶建房的；

2、現(xiàn)有宅基地面積尚未達到本辦法規(guī)定限額標準需擴建的；

3、現(xiàn)有房屋需要改建的；

4、因國家、集體建設或規(guī)劃需要遷建的；

5、災毀住房需要重建的；

6、法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的。

六、有下列情形之一的，其建房申請不予批準：

（一）出租、出賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地及其地上建筑物，或者將住宅改作他用，再申請宅基地的；

（二）以所有家庭成員作為一戶申請宅基地并被批準后，不具備分戶條件或不合理分戶的；

（三）現(xiàn)居住房屋建成不足十五年，又不屬危房，要求易地拆建的；

（四）身邊有子女的老人單獨申請宅基地的；

（五）違法違章建房未處理結(jié)案的；

（六）其他不符合申請宅基地條件的。

七、經(jīng)批準回鄉(xiāng)落戶的職工、軍人和其他人員申請建房的，應當持原所在單位或者原戶口所在地的人民政府出具的無住房證明材料，并經(jīng)戶口所在地村民小組及村民委員會同意后，方可申請建房。

經(jīng)批準回鄉(xiāng)定居的華僑、臺灣和港澳同胞、外籍華人申請建房的，應經(jīng)戶口所在地村民小組及村民委員會同意后，方可申請建房。

八、城鎮(zhèn)居民的配偶是農(nóng)村戶口且本人長期與其一起居住，又沒有享受房改政策的，經(jīng)其所在單位證明并核實，可在其配偶申請建房時計入建房人口。

現(xiàn)役軍人（不含軍官）、在校大中專學生、服刑人員家屬申請建房的，提供有效證明后，上述人員可以按本村常住戶口計算。

經(jīng)批準回鄉(xiāng)落戶的職工、軍人和其他人員以及經(jīng)批準回鄉(xiāng)定居的華僑、臺灣和港澳同胞、外籍華人申請建房的，其宅基地面積按第三條標準參照執(zhí)行。

獨生子女按二人計算。

九、農(nóng)村村民申請建房報批程序。

農(nóng)村私人建房應按相關法律法規(guī)規(guī)定的程序辦理報批手續(xù)，嚴格執(zhí)行“一書一證”或“一書二證”制度以及用地審批手續(xù)。其具體報批程序：

1、辦理《浙江省農(nóng)（居）建房申請表》。

由村民提出申請，經(jīng)村民委員會討論通過，并在本村民小組內(nèi)公告7天無異議的，報所在鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道村鎮(zhèn)建設辦公室，并填寫《浙江省農(nóng)（居）建房申請表》。

2、辦理《村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書》及《建設用地規(guī)劃許可證》。

經(jīng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道村鎮(zhèn)建設辦公室進行實地踏勘和核實同意后，城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的，村民持《浙江省農(nóng)（居）建房申請表》、平面布置圖，到鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道村鎮(zhèn)建設辦公室辦理《村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書》，并報區(qū)建設局規(guī)劃處和區(qū)城鄉(xiāng)一體化辦公室備案；城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，由鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道村鎮(zhèn)建設辦公室初審，報區(qū)城鄉(xiāng)一體化辦公室簽署意見后，由區(qū)建設局規(guī)劃處核發(fā)《村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書》和《建設用地規(guī)劃許可證》。

3、辦理用地審批手續(xù)。

（1）由村民委員會填寫《私人住宅用地呈報表》，經(jīng)村民小組、村民委員會簽署意見后，與《村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書》或《建設用地規(guī)劃許可證》一并報鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府、街道辦事處。

（2）建造住宅使用村內(nèi)空閑地、老宅基地和未利用土地的，由鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道按戶逐宗審批，報當?shù)貒临Y源管理所備案。使用農(nóng)用地的，由國土資源管理所進行實地踏勘（可與建設規(guī)劃選址同時進行）和審核上報。

（3）農(nóng)村村民宅基地經(jīng)批準后，由鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道村鎮(zhèn)建設辦公室負責通知村民委員會，由村民委員會將批準結(jié)果進行公布。

（4）《私人住宅用地呈報表》自批準之日起二年內(nèi)有效，逾期自行作廢。

4、辦理《村鎮(zhèn)規(guī)劃建設許可證》或《建設工程規(guī)劃許可證》。

村民持《村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書》或《建設用地規(guī)劃許可證》、經(jīng)批準的《私人住宅用地呈報表》、平面布置圖、設計施工圖等資料到鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道村鎮(zhèn)建設辦公室辦理《村鎮(zhèn)規(guī)劃建設許可證》或《建設工程規(guī)劃許可證》。

城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)村村民建房工程審批由區(qū)建設局委托各鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道村鎮(zhèn)建設辦公室辦理，核發(fā)《村鎮(zhèn)規(guī)劃建設許可證》，報區(qū)建設局規(guī)劃處和區(qū)城鄉(xiāng)一體化辦公室備案；城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建房工程審批由鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道村鎮(zhèn)建設辦公室初審，報區(qū)城鄉(xiāng)一體化辦公室簽署意見后，由區(qū)建設局規(guī)劃處核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。

十、農(nóng)村村民宅基地占用農(nóng)用地納入土地利用年度計劃，按土地利用年度計劃辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。使用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標的，規(guī)費繳納標準為：耕地占用稅每平方米4.5元，耕地開墾費每平方米14元。使用土地整理折抵指標額度的，規(guī)費繳納標準為：耕地占用稅每平方米4.5元，鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道無折抵指標的，由區(qū)調(diào)劑折抵指標，折抵指標回收成本由區(qū)承擔50%，鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道承擔50%。

積極推進農(nóng)村宅基地整理，對結(jié)合村莊改造整治實施的宅基地整理項目產(chǎn)生的復耕指標，優(yōu)先給本鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道使用，不受年度計劃限制。

十一、農(nóng)村村民建設申請經(jīng)批準后，實行放樣、砌基和竣工驗收“三到場”管理制度，“三到場”由所在鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道村鎮(zhèn)建設辦公室會同國土資源管理所及村民委員會組織實施。

“三到場”時，施工現(xiàn)場必須出示合法批準的有關證件。

農(nóng)村村民建房申請批準后，經(jīng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道村鎮(zhèn)建設辦公室、國土資源管理所實地放樣后，才能開工建設。各鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府、街道辦事處要建立健全巡查制度，切實加強農(nóng)村村民建房的日常監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)和制止農(nóng)村村民建房中的各類違法行為。

十二、農(nóng)村村民需要易地建造的，按“建新拆舊”原則應當先與所在村村民委員會簽訂近期退還原有宅基地的協(xié)議，并經(jīng)所在鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道簽證，待易地建造申請批準后協(xié)議有效。到期不退還的，按違法占地處理。分戶建房原有房屋由于聯(lián)建原因確實無法拆除的，必須承諾在聯(lián)建房屋翻建時拆除，逾期不拆除的按違法占地處理。

篇10

關鍵詞：宅基地 使用權(quán) 流轉(zhuǎn)

對于農(nóng)民而言，農(nóng)村宅基地是其從農(nóng)村集體經(jīng)濟組織中獲得的一項重要財產(chǎn)，是建設村民房屋的載體，是其擁有的為數(shù)不多的基本生產(chǎn)生活資料。受現(xiàn)行法律的約束，農(nóng)民擁有的宅基地是無法進行合法流轉(zhuǎn)和公開轉(zhuǎn)讓的。這一規(guī)定將土地和勞動力全部束縛，既不利于推進河北省城市化進程，也不利于有效合理地實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃。因此，如何處理農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)是我國城市化進程中必須高度關注和解決的一個社會問題。

一、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

（一）宅基地管理混亂，規(guī)劃缺位

伴隨農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)民生活水平的穩(wěn)步提高，農(nóng)村地區(qū)的“建房熱”正愈演愈烈，農(nóng)村土地利用面臨著宅基地管理不到位、難調(diào)協(xié)的問題。由于土地管理措施不到位，宅基地流轉(zhuǎn)制度和程序不規(guī)范，很多農(nóng)民建設新宅后，就將原有的宅基地廢棄，但該宅基地上的房屋卻并未被按要求拆除，更不會進行退耕。而且目前雖然國家進行新農(nóng)村建設的文件接連出臺，但各地以“拆舊建新”為主要模式的新農(nóng)村建設僅僅處于起步狀態(tài)，村鎮(zhèn)規(guī)劃相當混亂。沒有相關責任主體對村內(nèi)的空閑地和舊宅基地進行及時地收回、開發(fā)、整理，并且由于缺乏約束機制，這些廢舊宅基地依然長時間由原戶占有，這對農(nóng)村土地的使用秩序造成了不良影響。

（二）宅基地閑置嚴重，利用效率低下

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多方面的因素造成農(nóng)村宅基地閑置現(xiàn)象嚴重。首先，一戶多宅的合法存在。宅基地取得及使用具有無償無限期性，基于對宅基地上的房屋的合法繼承關系，農(nóng)民在申請到一處宅基地之后又通過繼承關系合法獲得另一處甚至兩處宅基地的情況并不少見。其次，缺乏閑置宅基地收回制度，只能任其閑置。由于法律禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，農(nóng)民對于多余的宅基地及其房屋無法通過市場進行轉(zhuǎn)讓，且管理措施不到位，沒有相應的回收機制，這些多余的宅基地及其房屋也只能被迫閑置起來。

（三）流轉(zhuǎn)無法可依，宅基地隱形交易屢禁不止

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些城市的城郊地區(qū)，因農(nóng)民與市民需求互補、經(jīng)濟利益的驅(qū)動等原因，宅基地出租、抵押、買賣等各種形式的流轉(zhuǎn)已然大量存在，甚至已經(jīng)形成了以自發(fā)流轉(zhuǎn)為特征的農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)的地下市場。但在這些隱形交易過程中，由于缺乏法律規(guī)范，無法可依，無論是買方還是賣方，其利益都得不到法律的保障，因此產(chǎn)生的法律糾紛不斷。其間政府也曾多次出臺相關政策禁止農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，但政策的實施并未達到理想的效果。

二、阻礙我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的因素

（一）我國現(xiàn)行立法對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)設置了諸多障礙

我國一直奉行土地用途管制制度，從城鄉(xiāng)二元社會體制出發(fā)，為維護社會穩(wěn)定、保護農(nóng)民既得利益，制定了許多限制宅基地流轉(zhuǎn)的政策。我國《憲法》第10條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。……任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。1998年《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第6條規(guī)定：依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。同時，1999年國務院辦公廳在《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2004年11月2日國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的通知》中規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民購置宅基地，禁止為城鎮(zhèn)居民購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。《物權(quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。這些法律法規(guī)在制度層面一直遵循限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的基本原則，沒有實質(zhì)性的突破與創(chuàng)新。

（二）我國農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)不明晰

農(nóng)村宅基地市場是一個迫切需要明晰和完善產(chǎn)權(quán)的市場，宅基地產(chǎn)權(quán)完整是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場建立的基礎。宅基地產(chǎn)權(quán)明晰與使用權(quán)市場化流轉(zhuǎn)能減少交易費用，節(jié)約交易成本，促進合作和交易的產(chǎn)生。但我國農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)雖然在構(gòu)成上進行了土地所有權(quán)、農(nóng)民的使用權(quán)的劃分，但是相互之間的界定界限模糊，所有權(quán)的代表者是哪一級行政組織也并不明確。

（三）我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場體系不健全

宅基地流轉(zhuǎn)市場化的意義在于其能夠?qū)Ξa(chǎn)權(quán)提供有效的保護、進而激勵產(chǎn)權(quán)所有者更好地利用和保護土地資源達到我國流轉(zhuǎn)土地的目的。但是目前宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場信息服務體系不健全，缺乏相應的中介組織。流轉(zhuǎn)信息不暢通造成買賣信息不對稱；缺少科學的對農(nóng)村房屋特別是對宅基地價值的房地產(chǎn)估價體系，影響了宅基地流轉(zhuǎn)市場的公平交易；沒有獨立的檔案管理機構(gòu)，使得流轉(zhuǎn)的風險進一步加大。

三、實現(xiàn)我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)順暢流轉(zhuǎn)的制度建設

（一）通過立法賦予農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的權(quán)利

現(xiàn)階段，想要實現(xiàn)宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，必須通過法律加以確立。目前我國《物權(quán)法》對有關農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的問題雖有專章規(guī)定，但內(nèi)容簡要，其主要規(guī)定其實在《土地管理法》及相關的配套法規(guī)中，但這些法律制度的位階比較低，并且與其他法律法規(guī)之間存在相互矛盾之處，如“一戶一宅”的規(guī)定與財產(chǎn)繼承的現(xiàn)實之間的沖突等。所以要使農(nóng)村宅基地使用權(quán)實現(xiàn)自由流轉(zhuǎn)，必須首先通過立法改變當前現(xiàn)狀，制定上位法統(tǒng)一下位法，確立宅基地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)的原則。

（二）建立農(nóng)村宅基地強制登記制度

明晰的產(chǎn)權(quán)界定有利于物的流轉(zhuǎn)的實現(xiàn)。因此，對農(nóng)民擁有的宅基地，如果符合規(guī)定面積標準的，應予以確權(quán)登記。通過嚴格界定宅基地四至邊界和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，為宅基地使用權(quán)的規(guī)范流轉(zhuǎn)奠定物質(zhì)基礎。具體可由基層國土資源管理部門負責對本地宅基地進行逐戶逐宗核查清理，在核查過程中，對符合用地條件且未超出規(guī)定面積的如實登記，并發(fā)給相應的宅基地使用權(quán)證書。對那些超出規(guī)定面積或無正當理由多占的宅基地則不予登記，要求當事人限期歸還。普查結(jié)束后，國土資源管理部門要根據(jù)普查的結(jié)果繪制本地地籍圖，進行存檔，以便日后監(jiān)督和管理。

（三）建立完善的農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)范和相應的管理制度

一套完整的農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓程序應該包括轉(zhuǎn)讓價格評估、轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定、村集體經(jīng)濟組織審核與政府的批準等幾個方面。基于農(nóng)村宅基地價格在評估和認定上存在特殊性，因此在轉(zhuǎn)讓價格的確認上，應該建立交易價格核準制度。只有核準制度才能保障交易的安全正常進行，有效防止農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)中的投機和權(quán)力尋租行為的出現(xiàn)。同時通過建立宅基地的轉(zhuǎn)讓期限管理制度，規(guī)定宅基地的使用期限以及在使用期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓才具有合法性。再輔之以宅基地閑置罰金制度和收回制度，規(guī)定一個合理的期限，在閑置時間達到該期限后，需要每年向所有權(quán)主體繳納一定數(shù)額的宅基地閑置費，從繳納土地閑置費開始，達到一定期限，所有權(quán)主體可以無償收回該宅基地。以科學的制度促進宅基地使用權(quán)的有效流轉(zhuǎn)。

（四）建立獨立的政府機構(gòu)組織協(xié)調(diào)

農(nóng)村宅基地的自由流轉(zhuǎn)是我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地管理制度的一項突破性嘗試，涉及政府、農(nóng)村集體、農(nóng)民等方方面面的利益，需要進行大量的工作以及各個環(huán)節(jié)的共同努力，因而必須有相應的政府部門牽頭進行。各級政府可以成立一個自上而下垂直管理的專門機構(gòu)來負責和協(xié)調(diào)各方面工作，針對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題及時總結(jié)經(jīng)驗，將“保持集體所有、允許上市轉(zhuǎn)讓”這一改革模式逐步完善。