導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)登記條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    第一條  為加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

    第二條  本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)登記。

    本條例所稱房地產(chǎn)登記，是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)利的登記。

    本條例所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

    第三條  珠海市人民政府（以下簡稱市政府）房地產(chǎn)管理部門是本市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)（以下簡稱登記機(jī)關(guān)）。

    市政府依法在房地產(chǎn)登記統(tǒng)一管理的前提下，可以實(shí)行分級(jí)登記。

    第四條  登記機(jī)關(guān)依法審查房地產(chǎn)登記申請(qǐng)，確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利，代表政府頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。房地產(chǎn)權(quán)證書是權(quán)利人依法享有和行使房地產(chǎn)權(quán)利的憑證。

    依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。

    第五條  土地上已有房屋的，該房屋與土地同時(shí)登記。

    第六條  房地產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)對(duì)權(quán)利人、權(quán)屬來源、權(quán)屬性質(zhì)、取得時(shí)間、土地使用期限、變化情況和房地產(chǎn)的座落、面積、四至、等級(jí)、用途、價(jià)值、層數(shù)、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行記載。

    第二章  登記程序

    第一節(jié)  一般規(guī)定

    第七條  房地產(chǎn)登記按下列程序辦理：

    （一）提出申請(qǐng)；

    （二）受理申請(qǐng)；

    （三）權(quán)屬調(diào)查；

    （四）依本條例規(guī)定公告；

    （五）確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利；

    （六）將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記卡；

    （七）計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書；

    （八）立卷歸檔。

    第八條  申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)按本條例規(guī)定的時(shí)間提交申請(qǐng)書和有關(guān)文件。當(dāng)事人因不可抗力或者其他正當(dāng)理由不能在規(guī)定的期限內(nèi)申請(qǐng)登記的，在障礙消除后的5日內(nèi)，順延登記期限。

    申請(qǐng)登記提交的文件應(yīng)當(dāng)為原件；無法提供原件的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)確認(rèn)內(nèi)容真實(shí)的復(fù)印件。申請(qǐng)文件不齊全或者不符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)不予受理。

    登記機(jī)關(guān)受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)編號(hào)并出具回執(zhí)。

    第九條  權(quán)利人居住在香港、澳門地區(qū)的，申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的期限為6個(gè)月；居住在臺(tái)灣地區(qū)或者國外的，申請(qǐng)期限為1年。

    第十條  因下列情形之一進(jìn)行房地產(chǎn)登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)：

    （一）買賣；

    （二）分割；

    （三）合并：

    （四）交換；

    （五）贈(zèng)與；

    （六）抵押；

    （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第十一條  下列房地產(chǎn)登記，當(dāng)事人可以單獨(dú)申請(qǐng)：

    （一）初始登記；

    （二）因繼承或者遺贈(zèng)取得房地產(chǎn)權(quán)利的登記；

    （三）因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定或者調(diào)解取得房地產(chǎn)權(quán)利的登記；

    （四）因仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁決、調(diào)解取得房地產(chǎn)權(quán)利的登記；

    （五）名稱、地址或者房地產(chǎn)用途等變更的登記；

    （六）注銷登記；

    （七）因房地產(chǎn)權(quán)證書滅失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)的登記；

    （八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第十二條  擁有兩宗以上房地產(chǎn)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)分宗申請(qǐng)登記。共同共有的房地產(chǎn)權(quán)利，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)登記；按份共有的房地產(chǎn)權(quán)利，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按各自的份額申請(qǐng)登記。

    第十三條  登記機(jī)關(guān)收到申請(qǐng)人的申請(qǐng)登記文件之日，為受理申請(qǐng)日。

    兩個(gè)以上的申請(qǐng)人對(duì)同一宗房地產(chǎn)申請(qǐng)登記的，以受理申請(qǐng)編號(hào)為序進(jìn)行審查。

    第十四條  申請(qǐng)人可以委托人申請(qǐng)房地產(chǎn)登記。人申請(qǐng)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)人的授權(quán)委托書、身份證明和人身份證明。境外申請(qǐng)人的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按規(guī)定經(jīng)過公證或者認(rèn)證。

    第十五條  法律、法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的，申請(qǐng)房地產(chǎn)登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供公證文書。

    第十六條  經(jīng)審查，房地產(chǎn)登記申請(qǐng)符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在本條例規(guī)定的期限內(nèi)核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書；對(duì)不符合規(guī)定的，不予登記，并自受理申請(qǐng)之日起30日內(nèi)書面通知申請(qǐng)人。

    第十七條  申請(qǐng)人對(duì)不予登記決定不服的，可以自收到通知書之日起15日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)審。

    登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)審申請(qǐng)書之日起15日內(nèi)對(duì)登記申請(qǐng)重新審查，并作出復(fù)審決定。申請(qǐng)人對(duì)登記機(jī)關(guān)的復(fù)審決定不服的，可以自收到復(fù)審決定通知書之日起15日內(nèi)向市政府申請(qǐng)復(fù)議，或者依法向人民法院起訴。

    第十八條  有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出暫緩登記的決定，并書面通知申請(qǐng)人：

    （一）房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛尚未解決的；

    （二）在本條例規(guī)定公告事項(xiàng)的公告期限內(nèi)，其他人提出異議并確有理由和證據(jù)的；

    （三）涉及違法用地、違章建筑事項(xiàng)，未經(jīng)處理或者正在處理之中的；

    （四）受理申請(qǐng)后發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)文件需要修正或者補(bǔ)齊的；

    （五）法律、法規(guī)或者市政府規(guī)章規(guī)定應(yīng)當(dāng)暫緩登記的。

    暫緩登記事由消失后，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按本條例規(guī)定核準(zhǔn)登記。

    第十九條  應(yīng)當(dāng)?shù)怯浂馄谀┥暾?qǐng)登記的房地產(chǎn)，經(jīng)登記機(jī)關(guān)公告滿1年后仍無人申請(qǐng)登記的，視為國家代管房地產(chǎn)，由登記機(jī)關(guān)代管，代管期為3年。代管期間申請(qǐng)登記并予核準(zhǔn)登記的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)支付實(shí)際發(fā)生的代管費(fèi)用。代管期屆滿仍無人申請(qǐng)登記的，由登記機(jī)關(guān)依法向人民法院提出認(rèn)定房地產(chǎn)權(quán)利無主的申請(qǐng)。

    第二十條  登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)設(shè)置房地產(chǎn)登記卡，對(duì)房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面、真實(shí)、準(zhǔn)確的記載。房地產(chǎn)權(quán)證書的記載與房地產(chǎn)登記卡的記載不一致時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)查核房地產(chǎn)原始憑證，并以房地產(chǎn)原始憑證為準(zhǔn)。

    第二十一條  房地產(chǎn)權(quán)證書由市政府統(tǒng)一制作。

    房地產(chǎn)權(quán)證書不得涂改，任何涂改均視為無效。房地產(chǎn)登記卡需要涂改的，必須加蓋登記機(jī)關(guān)的核對(duì)章。

    房地產(chǎn)登記卡和房地產(chǎn)原始憑證永久保存。

    第二節(jié)  初始登記

    第二十二條  凡未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利、領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)初始登記，符合本條例第五十二條規(guī)定者除外。

    土地使用年期屆滿，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期使用的，應(yīng)當(dāng)按本條例規(guī)定重新辦理初始登記。

    第二十三條  權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在下列期限內(nèi)，申請(qǐng)初始登記：

    （一）以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)的，自按合同約定付清地價(jià)款或者補(bǔ)償、安置等費(fèi)用之日起3個(gè)月內(nèi)；

    （二）新建非商品房屋的，自房屋竣工驗(yàn)收交付使用之日起3個(gè)月內(nèi)；

    （三）新建商品房的，自房屋竣工驗(yàn)收后交付給購買人之前的期限內(nèi)。

    第二十四條  申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

    （一）申請(qǐng)書；

    （二）身份證明；

    （三）土地權(quán)屬證明，包括：

    1、土地使用權(quán)出讓合同或者土地使用權(quán)劃撥合同；

    2、付清地價(jià)款或者補(bǔ)償、安置等費(fèi)用證明書；

    3、批準(zhǔn)用地文件；

    4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、附件（包括用地紅線圖）；

    5、建設(shè)用地批準(zhǔn)書或者建設(shè)用地許可證；

    6、以其他合法方式取得土地使用權(quán)的有關(guān)證明文件；

    （四）具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測繪結(jié)果報(bào)告書。

    第二十五條  申請(qǐng)非商品房屋所有權(quán)初始登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

    （一）申請(qǐng)書；

    （二）身份證明；

    （三）土地權(quán)屬證明；

    （四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

    （五）竣工驗(yàn)收合格證；

    （六）建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖；

    （七）其他有關(guān)文件。

    第二十六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)新建商品房所有權(quán)初始登記，應(yīng)當(dāng)提交本條例第二十五條所列文件和商品房建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

    第二十七條  屬于違法用地或者違章建筑，經(jīng)處理并準(zhǔn)許留用的，申請(qǐng)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)部門作出行政處理的有關(guān)文件。

    第二十八條  初始登記申請(qǐng)經(jīng)審查符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起15日內(nèi)作出初步審定；登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要公告的，予以公告，公告期為30日；對(duì)初步審定無異議的，公告期滿后，登記機(jī)關(guān)應(yīng)予核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。

    第二十九條  對(duì)初始登記公告的初步審定有異議的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起15日內(nèi)將書面異議的副本送達(dá)登記申請(qǐng)人。登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自收到書面異議副本之日起15日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)作出書面答復(fù)；逾期不答復(fù)的，撤銷初步審定。

    登記機(jī)關(guān)對(duì)異議和登記申請(qǐng)人的答復(fù)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，作出異議成立或者不成立的決定，并書面通知當(dāng)事人。當(dāng)事人對(duì)登記機(jī)關(guān)的決定不服的，可以自收到?jīng)Q定通知書之日起15日內(nèi)向市政府申請(qǐng)復(fù)議，或者依法向人民法院起訴。

    第三節(jié)  產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記

    第三十條  經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)權(quán)利，有下列情形之一，發(fā)生轉(zhuǎn)移變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自有關(guān)合同或者協(xié)議簽訂之日或者有關(guān)法律文件生效之日起3個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記：

    （一）買賣；

    （二）贈(zèng)與；

    （三）交換；

    （四）繼承；

    （五）分割；

    （六）合并；

    （七）依照人民法院判決、裁定、調(diào)解作出的轉(zhuǎn)移變更；

    （八）依照仲裁機(jī)構(gòu)裁決、調(diào)解作出的轉(zhuǎn)移變更；

    （九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第三十一條  申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

    （一）申請(qǐng)書；

    （二）身份證明；

    （三）房地產(chǎn)權(quán)證書；

    （四）與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更有關(guān)的合同、協(xié)議、證明文件、行政決定書及其他法律文件等。

    以劃撥方式或者減免地價(jià)款方式取得的土地使用權(quán)，因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更按規(guī)定需要補(bǔ)交地價(jià)款的，還應(yīng)當(dāng)提交付清地價(jià)款證明書和有關(guān)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件。

    第三十二條  產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記申請(qǐng)經(jīng)審查符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起15日內(nèi)核準(zhǔn)登記。

    第四節(jié)  其他變更登記

    第三十三條  有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記：

    （一）房地產(chǎn)用途經(jīng)批準(zhǔn)改變的；

    （二）權(quán)利人姓名或者名稱發(fā)生變化的；

    （三）房地產(chǎn)座落地址或者房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的；

    （四）房地產(chǎn)面積經(jīng)批準(zhǔn)改變的；

    （五）房屋因例塌、拆除、焚毀等滅失的。

    第三十四條  申請(qǐng)變更登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

    （一）申請(qǐng)書；

    （二）身份證明；

    （三）房地產(chǎn)權(quán)證書；

    （四）與房地產(chǎn)變更有關(guān)的證明文件、有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件、行政決定等。

    第三十五條  變更登記申請(qǐng)經(jīng)審查符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起15日內(nèi)核準(zhǔn)登記。

    第五節(jié)  商品房預(yù)售登記第三十六條  預(yù)售商品房，商品房預(yù)售人必須申請(qǐng)預(yù)售登記。

    第三十七條  登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人的預(yù)售登記申請(qǐng)進(jìn)行審查，符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以核準(zhǔn)預(yù)售登記，并核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

    第三十八條  預(yù)售商品房實(shí)行預(yù)售合同登記備案制度。

    商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同簽訂之日起60日內(nèi)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售合同登記備案。

    第三十九條  商品房預(yù)購人轉(zhuǎn)讓預(yù)購的商品房的，應(yīng)當(dāng)與受讓人和商品房預(yù)售人共同簽訂預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同，并由轉(zhuǎn)讓該商品房的雙方當(dāng)事人自合同簽訂之日起15日內(nèi)辦理變更登記備案。

    第六節(jié)  注銷登記

    第四十條  有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)注銷登記，并繳回房地產(chǎn)權(quán)證書；當(dāng)事人未申請(qǐng)的，由登記機(jī)關(guān)直接注銷登記：

    （一）土地使用年期屆滿的；

    （二）因法院判決、裁定或者行政決定及其他法律上的原因而喪失房地產(chǎn)權(quán)利的；

    （三）因自然災(zāi)害等造成房地產(chǎn)權(quán)利滅失的。

    第四十一條  登記機(jī)關(guān)直接注銷登記的，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)書面通知當(dāng)事人，限期繳回房地產(chǎn)權(quán)證書。當(dāng)事人未在規(guī)定期限內(nèi)繳回房地產(chǎn)權(quán)證書的，登記機(jī)關(guān)可以公告作廢。

    第三章  法律責(zé)任

    第四十二條  當(dāng)事人不按本條例規(guī)定的期限申請(qǐng)登記的，每逾期1日，可以處以登記費(fèi)3‰以下的罰款。

    第四十三條  按本條例規(guī)定應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請(qǐng)登記，一方申請(qǐng)，其他方不申請(qǐng)或者雖申請(qǐng)但不提供登記的有關(guān)文件的，登記機(jī)關(guān)可以責(zé)令不申請(qǐng)登記或者不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)；逾期仍不辦理的，處以200元以上3000元以下的罰款。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為符合登記條件的，可以直接登記。

    第四十四條  有下列情形之一的，由登記機(jī)關(guān)撤銷全部或者部分登記事項(xiàng)；有第（二）項(xiàng)行為的，登記機(jī)關(guān)并可處以1000元以上2萬元以下的罰款：

    （一）當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)不擁有合法權(quán)利的；

    （二）當(dāng)事人在申請(qǐng)登記時(shí)隱瞞真實(shí)情況或者偽造有關(guān)證件、文件，采取欺騙手段獲準(zhǔn)登記或者獲取補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書的；

    （三）登記機(jī)關(guān)審查有疏忽，核準(zhǔn)登記不當(dāng)?shù)摹?/p>

    撤銷登記決定應(yīng)當(dāng)書面通知當(dāng)事人。

篇2

    答:申請(qǐng)房地產(chǎn)登記,應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定的時(shí)間向所在地規(guī)劃國土分局提交申請(qǐng)書及有關(guān)文件,經(jīng)審查,申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合規(guī)定的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記,并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。

    房地產(chǎn)的登記種類有哪些,辦文時(shí)間需多少天?

    答:房地產(chǎn)登記種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記和其它登記。其中初始登記辦文時(shí)間為90天,轉(zhuǎn)移登記辦文時(shí)間為30天,抵押登記15天,變更登記辦文時(shí)間30天。

    房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的?

    答:房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下辦法確定:(1)企業(yè)法人,為該企業(yè)法人工商登記時(shí)的法定名稱;(2)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位,為該機(jī)關(guān)、單位的法定名稱或政府確認(rèn)的名稱;(3)非法人組織,為該組織依法登記的名稱或政府批準(zhǔn)的名稱;(4)個(gè)人,為合法身份證明上的姓名;(5)共有人,為各權(quán)利人的名稱或姓名。

    申請(qǐng)房地產(chǎn)登記,可否委托他人辦理?

    答:申請(qǐng)房地產(chǎn)登記,申請(qǐng)人可以委托他人。由人辦理申請(qǐng)的,應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交經(jīng)公證的委托書。

篇3

關(guān)鍵詞:預(yù)告登記制度;商品房;物權(quán)法

一、預(yù)告登記制度的發(fā)展現(xiàn)狀

1.立法現(xiàn)狀

目前，我國對(duì)于預(yù)告登記制度的立法例遵循的是法典式與特別法式相結(jié)合的方式：即在基本法（《物權(quán)法》）中對(duì)預(yù)告登記制度進(jìn)行原則性規(guī)定，并且在特別法（《房屋登記辦法》）中對(duì)預(yù)告登記的詳細(xì)內(nèi)容予以細(xì)化，這種立法方式既體現(xiàn)了法律的權(quán)威性、簡潔性，又不失可操作性。

另外，一些地方性法規(guī)早在《物權(quán)法》預(yù)告登記制度頒布之前，就已經(jīng)對(duì)房屋預(yù)告登記制度作出了規(guī)定。例如《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》第29條， 2002年《上海市房地產(chǎn)登記條例》，2005年《天津市房地產(chǎn)登記條例》和2007年《廣州市城鎮(zhèn)房屋登記管理辦法》等等。

通過基本法、行政法規(guī)和地方性法規(guī)這三個(gè)層面的法律對(duì)于預(yù)告登記制度的規(guī)范，說明我國已經(jīng)從體制上建立了預(yù)告登記制度。

2.實(shí)際操作情況

(1)預(yù)告登記制度

目前，我國的南京、上海、天津、廣州等地區(qū)的地方立法對(duì)于預(yù)告登記制度作出明確的規(guī)定。對(duì)于其他地區(qū)來說，目前購房者辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)需進(jìn)行“發(fā)放產(chǎn)權(quán)證”和“保留產(chǎn)權(quán)檔案”這兩項(xiàng)內(nèi)容，其中的“保留產(chǎn)權(quán)檔案”一項(xiàng)即具有“登記”性質(zhì)，只不過舊登記辦法未建立“房屋登記簿”。新辦法實(shí)施后，行政部門就要建立“房屋登記簿”，將購房者寫進(jìn)登記簿，并詳細(xì)記錄房產(chǎn)自然情況、位置、所有權(quán)人及權(quán)屬轉(zhuǎn)移等信息。

(2)預(yù)售登記制度

另外，作為房地產(chǎn)登記的一個(gè)部分，我國設(shè)立了商品房預(yù)售登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》第44條和《城市商品房預(yù)售管理辦法》10條都對(duì)預(yù)售登記作出規(guī)定。其目的是通過商品房預(yù)售合同的登記對(duì)開發(fā)商預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查，從而保障購房人的合法權(quán)益。但是，我國預(yù)售登記備案制度，并未明確該預(yù)售登記的效力和對(duì)抗第三人的效力，沒有賦予購房人申請(qǐng)登記的權(quán)利。因此，不能有效發(fā)揮預(yù)防“一房二賣”等房屋買賣糾紛的作用。

二、我國預(yù)售登記制度實(shí)踐中存在的主要問題及完善

1.預(yù)告登記制度的保護(hù)請(qǐng)求權(quán)范圍不明晰

根據(jù)《物權(quán)法》第20條以及《房屋登記辦法》第67條規(guī)定：當(dāng)事人預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押以及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押可以申請(qǐng)房屋預(yù)告登記，由此可以看出，我國預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的范圍權(quán)限定在買賣和抵押房屋的協(xié)議，而對(duì)變更、消滅或贈(zèng)與及附條件或附期限的請(qǐng)求權(quán)等是否能夠進(jìn)行預(yù)告登記沒有規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法定原則，沒有規(guī)定就不能適用預(yù)告登記制度。在我國現(xiàn)實(shí)生活中，為了保全給予或取消土地上的某項(xiàng)權(quán)利，對(duì)土地抵押權(quán)的請(qǐng)求權(quán)或變更此種權(quán)利的內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)，或者是為了保全附條件或附期限的請(qǐng)求權(quán)時(shí)并沒有進(jìn)行預(yù)告登記，同樣對(duì)債權(quán)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和不利條件，筆者認(rèn)為這些權(quán)利也應(yīng)該在土地登記簿中進(jìn)行登記。因而我國物權(quán)法預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)不能僅限定在房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)的協(xié)議， 應(yīng)根據(jù)物權(quán)交易安全的需要給予適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大。

2.預(yù)告登記制度的效力有待完善

預(yù)告登記的法律效力是預(yù)告登記制度的核心問題。由于預(yù)告登記的權(quán)利具有類似物權(quán)的排他效力。從各國法律的規(guī)定來看，這種排他效力主要包括權(quán)利保全、順位保全和破產(chǎn)保護(hù)效力，它們分別體現(xiàn)了預(yù)告登記的擔(dān)保作用、順位作用和完善作用。我國《物權(quán)法》只規(guī)定了權(quán)利保全效力，而對(duì)順位保全和破產(chǎn)保護(hù)效力均未涉及。筆者建議采取相對(duì)無效的效力規(guī)范模式。預(yù)告登記后，登記義務(wù)人有權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)，但與預(yù)告登記保全的權(quán)利相抵觸的，不發(fā)生物權(quán)效力。而且，為發(fā)揮預(yù)告登記的功能，在經(jīng)法院確定的判決而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)為強(qiáng)制執(zhí)行也不能排除預(yù)告登記的效力。另外，明確規(guī)定預(yù)告登記保全順位的效力和破產(chǎn)保護(hù)效力。

3.預(yù)告登記制度的發(fā)生方式缺失

關(guān)于預(yù)告登記的產(chǎn)生原因及申請(qǐng)程序。我國物權(quán)法只規(guī)定當(dāng)事人可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，但如果約定不成，如何處理，在國外有相應(yīng)的假處分制度。假處分是法院為保全某項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而做出的有臨時(shí)效力的指令，我國訴訟法中沒有假處分制度，假處分類似于我國司法中的保全措施，可類推適用。筆者認(rèn)為可增加規(guī)定由請(qǐng)求權(quán)人向法院申請(qǐng)，經(jīng)由法院的保全裁定進(jìn)行預(yù)告登記。另外，將預(yù)告登記條款寫進(jìn)《房地產(chǎn)買賣合同示范文本》里，防止購房者因?yàn)椴涣私忸A(yù)告登記，使得預(yù)告登記制度的實(shí)施受到影響，而如果將預(yù)告登記制度寫入房地產(chǎn)買賣合同示范文本中，提醒購房者這項(xiàng)權(quán)利，將使預(yù)告登記制度的發(fā)揮應(yīng)有作用。

篇4

一、商品房預(yù)售登記備案制度的法律基礎(chǔ)

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。

2、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。

第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款”。

3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案”。

上述條款是我國現(xiàn)行法律對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行登記備案的規(guī)定，不難看出國家實(shí)行登記備案制度的立法目的主要是通過對(duì)商品房預(yù)售合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益，進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。但是如何理解商品房預(yù)售登記備案制度的法律性質(zhì)？經(jīng)登記備案的商品房買賣合同能產(chǎn)生什么樣的法律效力，未經(jīng)辦理登記備案又能產(chǎn)生什么樣的法律后果，此類法律規(guī)定并未予以明確。那么，地方性法規(guī)對(duì)此是否加以補(bǔ)充，對(duì)該法律制度進(jìn)行完善呢？我們通過對(duì)上海和廣東兩地的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)目前對(duì)該制度的認(rèn)識(shí)與做法也存在不同的觀點(diǎn)與分歧：

1、《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利的文件，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)備案登記：（1）商品房預(yù)售及變更合同；……當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的不得對(duì)抗第三人”，可見，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的對(duì)抗要件，不否認(rèn)未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同的法律效力，但沒有對(duì)抗第三人的效力。

2、《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預(yù)售合同無效……”，可見，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預(yù)售合同是無效并得不到法律保護(hù)的。

3、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的規(guī)定將預(yù)售房地產(chǎn)的買賣合同向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案”。第61條還規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報(bào)登記機(jī)關(guān)備案而預(yù)售房地產(chǎn)的，由主管機(jī)關(guān)對(duì)轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價(jià)款百分之五以下的罰款；轉(zhuǎn)讓人持有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的，可視情節(jié)輕重做出警告、不予資質(zhì)年審或者吊銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的處罰”，可見，其認(rèn)為未經(jīng)登記備案不影響商品房預(yù)售合同的民事法律效力，但開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰責(zé)任。

二、商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)與法律效力分析

由于國家未曾對(duì)商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)有明確的界定，各地對(duì)此的做法也極不統(tǒng)一，那么，如何對(duì)該制度進(jìn)行正確地認(rèn)識(shí)與對(duì)待，就成為方家進(jìn)行分析與探討的一個(gè)熱點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售的登記備案制度可以保護(hù)購房者的合法權(quán)益，也可以避免和預(yù)防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權(quán)登記，它使購房者取得了對(duì)尚未實(shí)際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義。如果將登記備案的行政義務(wù)與商品房預(yù)售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關(guān)法律規(guī)定的。

一直以來，我國的房地產(chǎn)管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應(yīng)當(dāng)將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。行政立法是為了調(diào)整行政管理法律關(guān)系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進(jìn)行行政處罰，還可以進(jìn)行經(jīng)濟(jì)制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系，但不具有處罰性質(zhì)。當(dāng)這兩種法律關(guān)系獨(dú)立存在時(shí)，尚不存在爭議；當(dāng)行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競合時(shí)，同樣應(yīng)由這兩種法律規(guī)范各司其責(zé)任，分別處理。如果以違反行政性規(guī)范為由而牽涉到民事行為無效，就相當(dāng)于是用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系，從而混淆了兩種規(guī)范的分工界限。從法理上來講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關(guān)系本身，而不能越權(quán)涉及至民事法律關(guān)系，這是市場經(jīng)濟(jì)和社會(huì)法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定，違反了這種強(qiáng)制性規(guī)范的后果為無效時(shí)，才能依法認(rèn)定這種行為無效。否則，只能按照相應(yīng)的行政法規(guī)進(jìn)行相應(yīng)的行政處罰或經(jīng)濟(jì)制裁。

商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動(dòng)而設(shè)計(jì)的，而預(yù)售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時(shí)還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)，更談不上因物權(quán)的變動(dòng)問題而產(chǎn)生對(duì)期房產(chǎn)權(quán)的登記。同時(shí)按照我國現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購房屋的所有權(quán)，因此，商品房預(yù)售合同的登記備案也無法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對(duì)抗力的順位保留的效力。

故此，可以認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記備案性質(zhì)上應(yīng)為國家對(duì)商品房預(yù)售所為的行政管理行為和措施，不是確認(rèn)合同效力的必備條件，與商品房預(yù)售合同的民事法律效力是沒有關(guān)系的。對(duì)此，近年來出臺(tái)的廣東省乃至最高人民法院的相關(guān)司法解釋也都做過明確的確認(rèn)。其中，廣東省高院《關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見》第19條曾規(guī)定：“預(yù)售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持”。

三、商品房預(yù)售登記備案的制度缺陷與補(bǔ)救正是由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋都只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義，致使商品房的預(yù)售登記成為一個(gè)擺設(shè)，并導(dǎo)致商品房的一房多售和商品房抵押與預(yù)售的沖突，無法真正起到保護(hù)購房人之權(quán)益，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全的功能與作用。當(dāng)商品房預(yù)售登記備案對(duì)一個(gè)買賣合同的效力問題并不產(chǎn)生任何影響，最多只承擔(dān)一些行政處罰責(zé)任的時(shí)候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購人的合法權(quán)益遭受不良房地產(chǎn)開發(fā)商的不法侵害也就難以避免了。

也正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價(jià)上漲后賣給他人賺取更高的利潤。于是，商品房的一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押的現(xiàn)象就多了起來，不久前在深圳發(fā)生的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發(fā)生的“天天花園”事件，279套房產(chǎn)被開發(fā)商賣了600多次，一套房產(chǎn)竟重復(fù)賣了7家；還有被數(shù)百業(yè)主和諸多媒體鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的號(hào)稱“廣州生態(tài)第一盤”的“廣地花園”事件，開發(fā)商涉嫌騙貸，重復(fù)售樓資金過億元……

篇5

金紹達(dá)：

一、當(dāng)事人可以協(xié)商將共同共有的房產(chǎn)變更為按份共有。房產(chǎn)的共同共有是指兩個(gè)以上的所有權(quán)人對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。而按份共有的共有人按各自的份額，對(duì)共有的房產(chǎn)分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。《物權(quán)法》第103條規(guī)定了共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以約定為按份共有或者共同共有。所以，是共同共有還是按份共有可以由當(dāng)事人協(xié)商約定。至于是否可以約定一方占99%，另一方占1%，或是讓一方占更小的比例，我國大陸立法至今還沒有對(duì)占有的比例進(jìn)行限制。所以，只要當(dāng)事人自己協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)是可以的。

二、共同共有轉(zhuǎn)為不等額按份共有應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記。《房屋登記辦法》規(guī)定了共有性質(zhì)變更應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)。沒有直接規(guī)定這種變更是否是指共同共有轉(zhuǎn)為按份共有。在《房屋登記辦法釋義》中，對(duì)此有了解釋：“在實(shí)踐中，共有房屋的共有性質(zhì)變更主要是共同共有轉(zhuǎn)為按份共有”（《房屋登記辦法釋義》第51頁）。但在釋義中并沒有明確應(yīng)該辦理變更登記還是轉(zhuǎn)移登記，因?yàn)榇嬖谥餐灿修D(zhuǎn)為等額按份共有或是不等額按份共有兩種情況，不能一概而論。

共同共有就是各個(gè)共有人不分份額地享有平等的所有權(quán)，一般可以視為是等分的。最高人民法院印發(fā)的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第90條規(guī)定：“在共同共有關(guān)系終止時(shí)，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理。”而在共有狀態(tài)由等分變更為不等分時(shí)，存在著一個(gè)實(shí)體權(quán)利轉(zhuǎn)移的過程。共同共有轉(zhuǎn)為等額按份共有則不存在這種實(shí)體權(quán)利轉(zhuǎn)移。

一些地方性立法對(duì)此作了規(guī)定：2008年8月5日頒布的《浙江省國有土地范圍內(nèi)房屋登記實(shí)施細(xì)則》第17條明確規(guī)定“共同共有轉(zhuǎn)為不等額按份共有，或者不等額按份共有轉(zhuǎn)為共同共有，或者按份共有的份額發(fā)生變化的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記”。《房屋登記辦法釋義》在對(duì)《房屋登記辦法》第13條進(jìn)行解釋時(shí)，也明確“按份共有的共有人變更共有份額的行為，實(shí)質(zhì)是共有人之間應(yīng)有部分的權(quán)利轉(zhuǎn)移”。《上海市房地產(chǎn)登記條例實(shí)施若干規(guī)定》則在第11條第2款第4項(xiàng)中僅把“房地產(chǎn)共有關(guān)系由等額按份共有轉(zhuǎn)為共同共有，或者由共同共有轉(zhuǎn)為等額按份共有的”列為變更登記。

因此，共同共有轉(zhuǎn)為不等額按份共有應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記。

篇6

監(jiān)制

天津市國土資源和房屋管理局

填 寫 說 明

1、合同當(dāng)事人訂立合同前，須認(rèn)真協(xié)商各項(xiàng)條款。合同一經(jīng)簽字或蓋章即生效（當(dāng)事人另有約定的除外），任何條款的變更須經(jīng)雙方協(xié)商一致后，簽字或蓋章確認(rèn)。

2、合同空格部分若為空白句，應(yīng)用"/"劃掉。涂改之處，須經(jīng)合同當(dāng)事人簽字或蓋章確認(rèn)。

3、合同自訂立之日起30日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)到商品房買賣合同登記備案機(jī)關(guān)登記備案。合同發(fā)生重大變更、解除及合同文本遺失的，應(yīng)及時(shí)到原備案機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)。

4、本合同不得翻印。

合同編號(hào)：

天津市商品房買賣合同

出賣人（以下簡稱甲方）：

法定代表人： 聯(lián)系電話：

注冊(cè)地址：　 郵政編碼：

營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：

開戶行： 帳號(hào)：

委托人（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）：

法定代表人： 聯(lián)系電話：

注冊(cè)地址：　 郵政編碼：

營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格證書編號(hào)：

開戶行： 帳號(hào)：

買受人（以下簡稱乙方）：

國籍/法定代表人：身份證（護(hù)照）/營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：

地址：

郵政編碼：　 聯(lián)系電話：

委托人：

國籍/法定代表人：身份證（護(hù)照）/營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：

地址：

郵政編碼：　 聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《天津市商品房管理?xiàng)l例》、《天津市房屋權(quán)屬登記條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用、守法的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下條款：

第一條　 商品房情況

該商品房銷售許可證號(hào)：

商品房座落：　區(qū)、縣路、道、街　 。設(shè)計(jì)用途 ，建筑結(jié)構(gòu) ，建筑層數(shù)為 層。建筑面積

平方米，其中：套內(nèi)建筑面積　平方米，公共部位分?jǐn)偨ㄖ娣e　平方米。

商品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等情況見附件二。

商品房土地來源為：。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，土地使用年限為　年，自　年月日至　年月日止。

第二條　 商品房價(jià)款

商品房銷售按建筑面積計(jì)算，每平方米價(jià)格為元（幣種： ），價(jià)款為　元（幣種： ），計(jì) （大寫）。

第三條　 商品房交付及交付日期

商品房竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付。

甲方于　年月日前，將符合上述條件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第　種方式處理：

1、 變更合同。

2、 解除合同。

3、

篇7

本程序適用于本市行政區(qū)域內(nèi)已投入使用的房地產(chǎn)買賣。

一、訂立合同

房地產(chǎn)買賣雙方應(yīng)當(dāng)依法訂立房地產(chǎn)買賣合同（以下簡稱買賣合同）；買賣合同可使用上海市房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。

二、過戶申請(qǐng)

房地產(chǎn)買賣雙方應(yīng)當(dāng)在買賣合同生效后三十日內(nèi)，向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請(qǐng)，并提交下列材料：

1.房地產(chǎn)權(quán)證書（或房屋所有權(quán)證、土地使用證）；

2.已訂立的買賣合同；

3.買賣雙方合法的身份證明；

4.經(jīng)填寫無誤的上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶、登記申請(qǐng)書；

5.其他有關(guān)的文件。

房地產(chǎn)買賣雙方使用自制合同的，當(dāng)事人在過戶申請(qǐng)前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。

其他有關(guān)的文件包括當(dāng)事人的委托書及人的合法身份證明，共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。若按有關(guān)規(guī)定應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，須提供經(jīng)簽訂的《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》（副本）。

三、受理申請(qǐng)

對(duì)于資料齊備、證件齊全，符合受理規(guī)定的房地產(chǎn)買賣，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)予受理，并向買賣雙方出具收件收據(jù)。

收件收據(jù)是房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)開具的表明已受理該房地產(chǎn)買賣過戶的文書，具有法律效力，受理日期一般為開據(jù)收件收據(jù)的當(dāng)日。除房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出不予過戶決定外，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過戶申請(qǐng)之日為房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期。

四、資料審核

市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過戶申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)買賣雙方提供的申請(qǐng)過戶資料進(jìn)行審核，審核主要有以下幾方面的內(nèi)容：

1.當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效；

2.申請(qǐng)書上填寫的內(nèi)容與所提供的材料是否一致、無誤；

3.房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍；

4.受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)；

5.買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)；

6.對(duì)于買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；

7.對(duì)于買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；

8.房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。

房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理房地產(chǎn)買賣過戶申請(qǐng)后應(yīng)調(diào)集或查閱1：500地形圖、產(chǎn)業(yè)件袋和轉(zhuǎn)讓件袋等有關(guān)資料，并根據(jù)需要實(shí)地查勘房屋的類型、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備、四至。

房地產(chǎn)買賣雙方申報(bào)價(jià)格明顯低于市場價(jià)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)算綜合稅款、契稅、交易手續(xù)費(fèi)、土地收益金。

房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)填寫《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶、登記審核表》。

五、審核批準(zhǔn)及繳納稅費(fèi)

經(jīng)審核，凡符合過戶條件的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在受理過戶申請(qǐng)之日起15日內(nèi)通知買賣雙方按規(guī)定繳納綜合稅款、契稅、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)。

凡屬行政劃撥土地上的房地產(chǎn)買賣，按規(guī)定不需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)通知轉(zhuǎn)讓人按規(guī)定繳納土地收益金。土地收益金由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)匯集后統(tǒng)一解交市房地局，上交市財(cái)政。

經(jīng)審核，凡不符合過戶審批條件的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在受理過戶申請(qǐng)之日起15日內(nèi)書面通知買賣雙方不予過戶，辦理退件手續(xù)。

六、資料移轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核同意轉(zhuǎn)讓過戶后，應(yīng)將《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶、登記審核表》及有關(guān)資料移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記。

七、復(fù)議及訴訟

買賣雙方當(dāng)事人對(duì)于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請(qǐng)行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。

市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)受理窗口的力量，公開辦事制度，對(duì)于資料欠缺的房地產(chǎn)買賣，一律不予受理。資料齊備受理后，應(yīng)盡快進(jìn)行審核，并及時(shí)給予買賣雙方當(dāng)事人明確答復(fù)。

篇8

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn),物權(quán),不動(dòng)產(chǎn)登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的活動(dòng)。它能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。然而，我國至今尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法；已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范零散，并且相互沖突，不合法理的規(guī)定頗多。在物權(quán)立法提上議事日程之際，筆者運(yùn)用比較研究的方法，從物權(quán)立法的角度對(duì)完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國所采用的不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產(chǎn)權(quán)登記制度、托倫斯登記制度。[1]

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請(qǐng)即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項(xiàng)不成立或無效時(shí)，不得對(duì)抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成，采用人之編成主義（prinzip desporsonen foliuncs）；第五，權(quán)利以動(dòng)態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動(dòng)。

（二）產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點(diǎn)是：（1）登記是土地物權(quán)變動(dòng)的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實(shí)質(zhì)審查主義，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)及權(quán)利變更要進(jìn)行詳細(xì)的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（prin-zip des reaifoliums），登記簿按地號(hào)順序進(jìn)行排列。

（三）托倫斯登記制度（torenssyhem）。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國多數(shù)州和英聯(lián)邦國家所采用，是對(duì)產(chǎn)權(quán)登記制度的改良。其一，采用實(shí)質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)，即任何不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)申請(qǐng)第一次登記后，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實(shí)登記而受損害時(shí)，國家負(fù)賠償責(zé)任；其四，人之編成主義，不考慮地號(hào)，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首先，各國不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法，不僅設(shè)計(jì)合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。其次，各國不動(dòng)產(chǎn)登記往往實(shí)行房地合一的登記體制。雖然各國不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)象是以土地為主，但西方國家的不動(dòng)產(chǎn)登記法理認(rèn)為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的，[2]因此，這些國家的不動(dòng)產(chǎn)登記，基本上名為土地登記，實(shí)際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國家，所有的土地?zé)o論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)由不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動(dòng)產(chǎn)登記立法不健全，不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況和特點(diǎn)，促進(jìn)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的日趨完善。

二、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀及存在的問題我國現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規(guī)則》（1989年11月）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月頒布）和建設(shè)部的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利）、土地權(quán)利來源、權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級(jí)和價(jià)格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號(hào)、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號(hào)和他項(xiàng)權(quán)利。雖然我國不動(dòng)產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進(jìn)步，但不可否認(rèn)，我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記立法不完善。如上所述，我國不動(dòng)產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個(gè)職能部門在立法過程中強(qiáng)調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動(dòng)產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國不動(dòng)產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一、登記程序的不統(tǒng)一、登記效力的不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利方面，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。而在社會(huì)生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利登記以外，在現(xiàn)實(shí)生活中，同一不動(dòng)產(chǎn)之上可能同時(shí)存在著數(shù)個(gè)物權(quán)，因此，有必要建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)順位登記，即不動(dòng)產(chǎn)程序權(quán)利登記制度，以保障正常的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序。而在這一方面，我國不動(dòng)產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的基本要求。

第二，我國不動(dòng)產(chǎn)登記存在房地分立登記的問題。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個(gè)部門可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等，并且各個(gè)部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)登記的根本目的在于確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動(dòng)，進(jìn)行物權(quán)公示，提供統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)，而不僅是對(duì)土地、房屋、森林等不動(dòng)產(chǎn)的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個(gè)登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，機(jī)構(gòu)膨脹，部門利益相互沖突，其結(jié)果不僅增加了不動(dòng)產(chǎn)登記人的不合理負(fù)擔(dān)，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。

第三，不動(dòng)產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負(fù)責(zé)。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項(xiàng)工作的專業(yè)人員，對(duì)登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前，在國家取消了對(duì)農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費(fèi)項(xiàng)目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。[4]但實(shí)際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益

活躍，房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動(dòng)也日趨頻繁。農(nóng)民對(duì)他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利，同樣迫切地希望得到政府的保護(hù)。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書，以逃避土地管理。

三、完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律對(duì)策一種較為完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡化手續(xù)、節(jié)省費(fèi)用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進(jìn)一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動(dòng)產(chǎn)登記立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)我國不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類型不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法。可見，西方各國將不動(dòng)產(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，保護(hù)交易安全。目前，我國物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國外立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況，在將來出臺(tái)的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)制度，不僅是合理保護(hù)土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的要求，也是順應(yīng)世界不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國務(wù)院也可以適時(shí)地出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細(xì)化物權(quán)立法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國不動(dòng)產(chǎn)登記真正作到有法可依，更具有實(shí)際操作性。

（二）依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記體制物權(quán)制度具有很強(qiáng)的民族性、固有性，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也不例外。我國目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國不動(dòng)產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國不動(dòng)產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝！锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力。”顯然，我國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內(nèi)容包括有地號(hào)、使用土地面積及土地登記證號(hào)，登記簿按地號(hào)順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動(dòng)產(chǎn)登記同樣具有公信力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度民族性、固有性基礎(chǔ)上，完善不動(dòng)產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權(quán)登記制度進(jìn)行，不失為一種最佳的選擇。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。在完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，如錯(cuò)誤登記賠償和強(qiáng)行登記制度等，以彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。

（三）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、消除城鄉(xiāng)分別，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化有學(xué)者認(rèn)為，我國不動(dòng)產(chǎn)登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。[6]綜觀世界各國的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，尚無將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進(jìn)行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識(shí)到房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實(shí)現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的發(fā)展趨勢，同時(shí)也為我國將來統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。我國98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策。”而不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無疑是全面保護(hù)土地資源，加強(qiáng)土地宏觀調(diào)節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有了完整的地籍資料，也不會(huì)再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰管理之虞。

（四）擴(kuò)大應(yīng)登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之范圍，完善各項(xiàng)登記制度筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記范疇，擴(kuò)大應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利范圍。就不動(dòng)產(chǎn)登記的具體制度而言，首先，我國房地產(chǎn)交易中的二重買賣（即不動(dòng)產(chǎn)所有人在簽訂買賣合同所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，又與他人訂立買賣合同并進(jìn)行了所有權(quán)登記）現(xiàn)象比較普遍，而我國立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用的是登記生效主義，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)登記則不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。因此，第一個(gè)買賣合同的買方只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，這對(duì)他來說是極不公平的。如果不動(dòng)產(chǎn)登記立法中設(shè)立預(yù)告登記制度，即賦予債權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn)，維護(hù)交易安全。其次，我國現(xiàn)行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對(duì)效力，使得第三人對(duì)登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)交易的善意取得制度。善意取得的要件應(yīng)包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯(cuò)誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動(dòng)產(chǎn)登記立法中構(gòu)建善意取得制度時(shí)，我們還應(yīng)當(dāng)設(shè)立錯(cuò)誤賠償制度，將其作為對(duì)善意取得制度的補(bǔ)充，以加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易人的合法權(quán)益，保障交易公平、合理。

我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動(dòng)產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在我國物權(quán)立法提上日程之際，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來《物權(quán)法》中完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國不動(dòng)產(chǎn)管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

[1] 參見趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國政法大學(xué)出版社1995年版，第249－252頁。

[2][3] 趙鵬越：《借鑒國際經(jīng)驗(yàn)改革我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。

[4] 金紹達(dá)：《澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對(duì)我們的啟示》，載于《中國房地產(chǎn)》1995年第10期。

篇9

1、聯(lián)社耕地占用稅。《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第9條規(guī)定：“耕地占用稅由財(cái)政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收”。1987年6月20日財(cái)政部《關(guān)于耕地占用稅征收管理問題的通知》明確規(guī)定“耕地占用稅由被占用耕地所在地鄉(xiāng)財(cái)政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。”根據(jù)《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第15條“本條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋”的授權(quán)規(guī)定，財(cái)政部的解釋屬于有權(quán)解釋。各級(jí)財(cái)政機(jī)關(guān)在征收耕地占用稅時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守，而不能違反規(guī)定擅自改變征收機(jī)關(guān)，擅自改變的不具有法律效力。

2、xx社房屋租賃。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主管本行政區(qū)內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。也就是說，城市房屋租賃行為應(yīng)當(dāng)由城市房地產(chǎn)管理部門來管理和規(guī)范。任何法律、行政法規(guī)都沒有授權(quán)工商行政管理部門管理城市房屋管理工作，在沒有法律、法規(guī)明確授權(quán)的情況下，被告插手城市房屋租賃行為，屬于嚴(yán)重的超越職權(quán)。

3、根據(jù)《契稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，契稅的征收機(jī)關(guān)是地方財(cái)政機(jī)關(guān)或地方稅務(wù)機(jī)關(guān)，而《河南省契稅實(shí)施辦法》第十六條已進(jìn)一步明確規(guī)定“契稅的征收管理機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān)”，因此，結(jié)合實(shí)際情況，契稅的征收機(jī)關(guān)應(yīng)該為xx縣財(cái)政局，而不是xx縣房產(chǎn)管理局。

二、超越職權(quán)

1、xx社國稅處罰案。被上訴人對(duì)上訴人作出的處罰發(fā)生在2001年5月1日前，應(yīng)當(dāng)適用原《稅收征收管理法》，而原《稅收征收管理法》只授予稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅款的強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，并未授予其對(duì)罰款的強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，被上訴人對(duì)罰款采取行政強(qiáng)制措施的行為，超越了法律的授權(quán)，屬于越權(quán)行為。

2、聯(lián)社物價(jià)局處罰案。行政機(jī)關(guān)行使行政職權(quán)，必須有法律、法規(guī)和規(guī)章的明確授權(quán)，沒有法律、法規(guī)和規(guī)章明確授權(quán)的事項(xiàng)，行政機(jī)關(guān)無權(quán)插手和處罰，這是行政法的基本常識(shí)。

《中華人民共和國價(jià)格法》第三十三條規(guī)定：“縣級(jí)以上地方各級(jí)人民政府價(jià)格主管部門，依法對(duì)價(jià)格活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，并依照本法的規(guī)定對(duì)價(jià)格違法行為實(shí)施行政處罰”；該法第二條規(guī)定：“本法所稱價(jià)格包括商品價(jià)格和服務(wù)價(jià)格”。因此，價(jià)格法授權(quán)被告管理的范圍只能是商品價(jià)格和服務(wù)價(jià)格的違法行為，而不包括經(jīng)營性收費(fèi)行為。

《國家計(jì)委關(guān)于價(jià)格監(jiān)督檢查證辦法使用管理范圍》第四條明確規(guī)定：“價(jià)格監(jiān)督檢查證適用于監(jiān)督檢查在我國境內(nèi)發(fā)生的商品價(jià)格、服務(wù)價(jià)格和國家機(jī)關(guān)收費(fèi)行為”，對(duì)原告收取的憑證工本費(fèi)不在價(jià)格監(jiān)督檢查證使用的范圍之內(nèi)，被告人員持價(jià)格監(jiān)督檢查證對(duì)原告收取憑證工本費(fèi)的行為進(jìn)行所謂的監(jiān)督檢查，明顯超越了法定職權(quán)。

《河南省物價(jià)監(jiān)督檢查條例》第二條規(guī)定：“價(jià)格監(jiān)督的范圍包括政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、行政事業(yè)性收費(fèi)及政府健身的居民基本生活必需品和服務(wù)價(jià)格”，很明顯，憑證工本費(fèi)不屬于行政事業(yè)性收費(fèi)及政府健身的居民基本生活必需品和服務(wù)價(jià)格，那么憑證工本費(fèi)是否屬于政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)呢？答案也是否定的。首先，被告沒有提供憑證工本費(fèi)屬于中央定價(jià)或者地方定價(jià)的證據(jù)，應(yīng)當(dāng)視為對(duì)憑證工本費(fèi)是否屬于政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)沒有證據(jù)予以證明；其次，被告在行政處罰決定書沒有認(rèn)定金融機(jī)構(gòu)憑證工本費(fèi)屬于政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)，庭審中即使如此辯解也不能作為其具體行政行為合法性的依據(jù)；再者，國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)2001年7月4日的《國家計(jì)委和國務(wù)院有關(guān)部門定價(jià)目錄》明確排除了金融機(jī)構(gòu)憑證工本費(fèi)；第四，即使被告現(xiàn)在提供了包括金融機(jī)構(gòu)憑證工本費(fèi)的地方定價(jià)目錄，也因超出了行政訴訟的舉證時(shí)限和該地方定價(jià)目錄違反《中華人民共和國價(jià)格法》第十八條而無效。因此《河南省價(jià)格監(jiān)督檢查條例》沒有授權(quán)被告對(duì)金融機(jī)構(gòu)憑證工本費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督檢查，被告依據(jù)該條例進(jìn)行的監(jiān)督檢查和行政處罰均屬于超越職權(quán)。

三、行政處罰對(duì)象

1、xx社工商處罰案。xx縣城市信用合作社由于體制改革原因，已于2001年3月30日經(jīng)被告登記更名為xx縣xx農(nóng)村信用合作社，但被告在2001年4月16日做出行政處罰時(shí)，被處罰人仍然是xx縣城市信用合作社，被告自己為原告辦理的變更登記，被告不可能不知道xx縣城市信用合作社已經(jīng)不存在了。連最基本的被處罰人都沒有搞清楚，就匆忙作出處罰決定，可見被告的處罰是何等的草率和不負(fù)責(zé)任！

2、xx社統(tǒng)計(jì)處罰案。申請(qǐng)人不存在屢次遲報(bào)統(tǒng)計(jì)資料的行為，被申請(qǐng)人對(duì)xx縣xx城市信用合作社（以下簡稱道南社）的行為對(duì)申請(qǐng)人做出行政處罰，屬于處罰主體錯(cuò)誤。申請(qǐng)人與道南社在法律上沒有利害關(guān)系，被申請(qǐng)人認(rèn)定兩者之間存在隸屬關(guān)系沒有事實(shí)和法律上的根據(jù)。

四、執(zhí)法程序

1、xx社工商處罰案。被告送達(dá)行政處罰告知書的程序違法。根據(jù)規(guī)定，受送達(dá)人是單位的，法律文書應(yīng)當(dāng)由單位負(fù)責(zé)收發(fā)的部門或其法定代人簽收，原告沒有負(fù)責(zé)收發(fā)的部門，被告應(yīng)當(dāng)直接送達(dá)原告法定代表人。被告送達(dá)原告副主任李xx的行為，依法不具有送達(dá)的法律效力，應(yīng)視為沒有送達(dá)。

2、xx社統(tǒng)計(jì)處罰案。根據(jù)《行政處罰法》及《民事訴訟法》的規(guī)定，送達(dá)法律文書，受送達(dá)人是法人的，應(yīng)當(dāng)由法人的法定代表人或者該法人負(fù)責(zé)收件的人簽收。申請(qǐng)人沒有辦公室等專門負(fù)責(zé)收件的機(jī)構(gòu)或人，因此，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將文書直接送達(dá)申請(qǐng)人的法定代表人，但申請(qǐng)人的前任及現(xiàn)任法定代表人均沒有接到被申請(qǐng)人送達(dá)的任何文書，被申請(qǐng)人的送達(dá)違反了法律規(guī)定，屬于程序違法。

3、xx社統(tǒng)計(jì)處罰案。根據(jù)法律規(guī)定，行政處罰告知書的處罰內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與行政處罰決定書一致。不一致的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)再次告知聽證權(quán)利。被申請(qǐng)人在處罰決定書與告知書內(nèi)容不一致的情況下，沒有履行再次告知義務(wù)。

4、xx社工商處罰案。被告行政處罰決定書適用《中華人民共和國企業(yè)法人登記條例實(shí)施細(xì)則》第63條第1款第4項(xiàng)，而行政處罰告知書告知的法律條款為該細(xì)則的第66條第1款第4項(xiàng)。法律適用屬于行政處罰的重要事項(xiàng)，被告改變行政處罰的法律適用，應(yīng)當(dāng)履行重新告知義務(wù)，被告沒有履行這一義務(wù)，根據(jù)行政處罰法的規(guī)定，沒有告知的行政處罰決定不能成立。

5、xx社國稅處罰案。被上訴人通過金融機(jī)構(gòu)扣劃款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)附送行政處罰決定書副本但沒有附送，屬于程序違法。根據(jù)《稅收征收管理法》第40條、《稅收征收管理法》第51條及銀發(fā)（1998）312號(hào)的規(guī)定，被上訴人在采取行政強(qiáng)制措施之前應(yīng)事先向上訴人送達(dá)“催繳稅款通知書”，而被上訴人未履行該義務(wù)，具體行政行為違法。被上訴人扣劃罰款應(yīng)當(dāng)直接上繳國庫，但寶豐農(nóng)行營業(yè)部提供的扣款傳票卻表明，被上訴人將該款轉(zhuǎn)入自己設(shè)置的帳戶，然后才上繳國庫，被上訴人擅自增加扣款程序，違反了法律規(guī)定。

五、處罰額度和規(guī)章罰款設(shè)定權(quán)限

《國務(wù)院關(guān)于貫徹實(shí)施的通知》第二部分規(guī)定：“國務(wù)院各部門制定的規(guī)章對(duì)非

經(jīng)營活動(dòng)中的違法行為設(shè)定罰款不得超過1000元”，因此針對(duì)遲報(bào)統(tǒng)計(jì)報(bào)表這一非經(jīng)營活動(dòng)中的違法行為，處罰限額最高為1000元。被申請(qǐng)人處罰20000元，屬于處罰明顯失當(dāng)。

六、適用法律錯(cuò)誤

1、xx社國稅處罰案。被上訴人對(duì)上訴人2000年1月1日至2000年12月31日所謂的偷稅行為進(jìn)行處罰，應(yīng)當(dāng)適用上訴人行為時(shí)的有效法律，而不能適用2001年5月1日才開始實(shí)施的《稅收征收管理法》，根據(jù)法律不溯及既往的原則，被上訴人的行為屬于適用法律錯(cuò)誤。

2、xx社統(tǒng)計(jì)處罰案：《統(tǒng)計(jì)法》第33條條規(guī)定：“國家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)本法制定實(shí)施細(xì)則，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)施行.”明確規(guī)定了制定統(tǒng)計(jì)法實(shí)施細(xì)則的機(jī)關(guān)是國家統(tǒng)計(jì)局，而不是包括各省人大及其常委會(huì)在內(nèi)的其他機(jī)關(guān)，因此本案應(yīng)當(dāng)依照《統(tǒng)計(jì)法》和《統(tǒng)計(jì)法實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行處理，而不是依照《河南省統(tǒng)計(jì)管理?xiàng)l例》。

3、xx社工商處罰案：“通知”和“答復(fù)”是被告上級(jí)部門發(fā)給下級(jí)部門的內(nèi)部文件，沒有對(duì)外，根據(jù)行政處罰法的規(guī)定，沒有對(duì)外公布的規(guī)范性文件，不得作為行政處罰的依據(jù)。根據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，人民法院審理行政案件依據(jù)的是法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)，參照規(guī)章，“通知”和“答復(fù)”不是規(guī)章，不具有參照效力，當(dāng)然不能作為定案的依據(jù)。

“通知”的制定依據(jù)為《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國企業(yè)法人登記條例》和《中華人民共和國企業(yè)法人登記條例實(shí)施細(xì)則》，但上述法律、法規(guī)和規(guī)章任何條、款、項(xiàng)都沒有授權(quán)工商行政管理部門管理房屋租賃事宜，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》倒是很明確的規(guī)定，由城市房地產(chǎn)管理部門管理房屋租賃行為，工商行政管理部門要管理房屋租賃，就必須有法律、法規(guī)和規(guī)章的明確授權(quán)，“通知”引用的依據(jù)中恰恰沒有，因此，該“通知”屬于沒有法律、法規(guī)和規(guī)章依據(jù)的無效規(guī)范性文件。

《城市公有房屋管理規(guī)定》和《城市房屋租賃管理辦法》明確規(guī)定了由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作，該規(guī)定和辦法均為規(guī)章，“通知”和“答復(fù)”與上述規(guī)章明顯存在沖突，根據(jù)《中華人民共和國立法法》的規(guī)定，這一沖突應(yīng)當(dāng)由國務(wù)院作出決定或者由兩部門聯(lián)合發(fā)文，國家工商行政管理局無權(quán)單獨(dú)作出規(guī)定。

4、聯(lián)社耕地占用稅案：聯(lián)社現(xiàn)使用土地1995年之前由寶豐縣化肥廠占用從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)，后由縣國有資產(chǎn)經(jīng)營公司補(bǔ)辦劃撥手續(xù)用于工業(yè)生產(chǎn)，之后將該土地轉(zhuǎn)讓給聯(lián)社。很明顯，聯(lián)社不是占用該地塊進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的首次使用者。《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第4條明確規(guī)定：“耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積計(jì)稅，按照規(guī)定稅額一次性征收。”根據(jù)該條規(guī)定，一個(gè)地塊只需繳納一次耕地占用稅，也就是說首次占用該地塊從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納耕地占用稅，而不是今后通過轉(zhuǎn)讓取得該地塊從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)權(quán)利的單位都需繳納耕地占用稅；如果都需要繳納耕地占用稅，就違反了《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第4條一次性征收的規(guī)定，形成了重復(fù)納稅。

七、法律時(shí)效

篇10

但《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者從國土部相關(guān)人士處獲悉，國土部目前尚未啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)工作，試點(diǎn)城市也沒有確定。寧波市國土資源局主要負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)也表示，并沒有接到國土部試點(diǎn)工作的正式通知。

按照國土部部長姜大明在3月26日召開的不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議上的表態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立需要用時(shí)三年，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建立需要用時(shí)四年。

《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者獲悉，國土部已經(jīng)細(xì)化了今年不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的重點(diǎn)和時(shí)間表。主要包括統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿冊(cè)和權(quán)利證書、統(tǒng)一信息平臺(tái)、啟動(dòng)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作、做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記發(fā)證與統(tǒng)一登記工作的銜接等。

從目前工作開展的狀況來看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室剛剛成立，不動(dòng)產(chǎn)登記局的建制還未到位；統(tǒng)一登記依據(jù)工作方面，爭取按計(jì)劃6月底前出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)辦法》，年底前出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記辦法》和《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查規(guī)程》。

統(tǒng)一登記簿證工作方面，計(jì)劃年底前出臺(tái)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿和權(quán)利證書；統(tǒng)一信息平臺(tái)工作方面，4月、5月、6月將開展調(diào)研，了解掌握不動(dòng)產(chǎn)登記信息建設(shè)現(xiàn)狀，重點(diǎn)掌握房地合一地方登記信息整合內(nèi)容及整合模式。

也就是說，在上述具體的制度設(shè)計(jì)工作還未完成的情況下，國土部短期內(nèi)不可能布置不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)工作。

即使這項(xiàng)工作正式啟動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)市場的影響也并非人們預(yù)想那樣明顯。在當(dāng)前反腐形勢下，不少人寄希望于不動(dòng)產(chǎn)登記制度揪出一批“房爺”、“房姐”，或者威懾有多套房產(chǎn)的官員拋房，從而促使房價(jià)下降；并且認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是為房地產(chǎn)稅開征鋪路。

然而，從不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)立本身來說，其主要目的是為了保證“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”有法可依，保證民眾的不動(dòng)產(chǎn)交易安全。其主要意義在于可以讓有關(guān)部門清晰掌握市場數(shù)據(jù)，從而準(zhǔn)確設(shè)計(jì)樓市的調(diào)控政策。

《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者了解到，未來，不動(dòng)產(chǎn)登記資料的公開將是有限制的，并非像市場普遍認(rèn)為的那樣會(huì)全部公開，也不是任何人都可以到登記機(jī)構(gòu)輸入他人姓名就可以查到其名下所有的房產(chǎn)信息。《物權(quán)法》第十八條對(duì)于查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的主體有明確的規(guī)定，即權(quán)利人和利害關(guān)系人。