導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估程序，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估涉及的房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，測(cè)算方法的選擇和參考數(shù)據(jù)的調(diào)查很重要，但是房地產(chǎn)最大的特征就是不可移動(dòng)性，時(shí)間上沒有兩處一模一樣的房地產(chǎn)，必須要將收集案例和數(shù)據(jù)進(jìn)行比較、修正后，才能判斷出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，那么如何比較修正？評(píng)估師必須有現(xiàn)場(chǎng)的感知、調(diào)查和職業(yè)判斷。因此，資產(chǎn)評(píng)估涉及的房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察尤其重要。

房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察是聽取委托方或者相關(guān)人員對(duì)委估對(duì)象的介紹，了解或進(jìn)一步確認(rèn)評(píng)估目的、歷史和現(xiàn)狀、實(shí)際功能，主要核實(shí)產(chǎn)權(quán)資料和實(shí)體狀況是否對(duì)應(yīng)一致，明確評(píng)估范圍、現(xiàn)場(chǎng)感知房地產(chǎn)的個(gè)別因素和區(qū)域因素。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，我們還應(yīng)履行查賬程序，核實(shí)帳物真實(shí)性。根據(jù)我們所選用的不同評(píng)估方法，還應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)勘察過程中有所側(cè)重，選擇不同的現(xiàn)場(chǎng)勘察表，記錄不同的調(diào)查數(shù)據(jù)。比如，選擇市場(chǎng)比較法，要著重對(duì)比較案例進(jìn)行調(diào)查和比較；選擇假設(shè)開發(fā)法，要著重調(diào)查開發(fā)成本、銷售價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)等數(shù)據(jù)。

下面我將對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察具體內(nèi)容和操作程序做簡(jiǎn)要闡述：

1 房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察的具體內(nèi)容

房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察大致可分為三個(gè)部分。

（1）房地產(chǎn)實(shí)體狀況；

（2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)；

（3）所涉及房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核查。

1.1 房地產(chǎn)實(shí)體狀況

房地產(chǎn)實(shí)體狀況是對(duì)房地產(chǎn)個(gè)別因素和區(qū)域因素的勘察，確認(rèn)重點(diǎn)是位置、面積、四至、建筑結(jié)構(gòu)、用途、建筑品質(zhì)、新舊、區(qū)域環(huán)境等。

現(xiàn)以我們最常見的住宅單元房估價(jià)為例，按照由大到小、由粗及細(xì)來完成現(xiàn)場(chǎng)勘察工作。

首先是核對(duì)房地產(chǎn)的位置，如邊界、鄰地關(guān)系、道路關(guān)系，查對(duì)地號(hào)、房屋門牌號(hào)碼。

其次是對(duì)房地產(chǎn)所處區(qū)域的人文環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設(shè)施完備程度，周邊環(huán)境和景觀、城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。

注意：公園廣場(chǎng)及休閑娛樂設(shè)施、著名建筑群和小區(qū)、周邊樓盤特點(diǎn)和均價(jià)、供求情況、類似地產(chǎn)的租金水平、公交線路和公交站點(diǎn)、劃片小學(xué)和對(duì)口中學(xué)的教育配套設(shè)施（特別是名校）、醫(yī)院、銀行網(wǎng)點(diǎn)、超市及市場(chǎng)分布等。

第三是核查房地產(chǎn)所在小區(qū)的土地形狀、地勢(shì)、平整程度、地質(zhì)水文狀況、樓盤檔次、開發(fā)商、建設(shè)規(guī)模、幢數(shù)、布局、樓距（密度）、建筑風(fēng)格、區(qū)內(nèi)景觀與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、開熱島效應(yīng)、發(fā)年份、物業(yè)、其他特點(diǎn)。

注意功能配套，如：車位車庫、溫泉、管道煤氣、寬帶和衛(wèi)星電視、集中抄表、智能工程及設(shè)施設(shè)備、物業(yè)公司品牌、物業(yè)收費(fèi)、其他基礎(chǔ)設(shè)施等情況，是否完備。

第四是對(duì)房地產(chǎn)所在樓宇的勘察，具體為：結(jié)構(gòu)和質(zhì)式、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數(shù)、造型、朝向、外墻、門窗、幾個(gè)梯位、一梯幾戶、工程質(zhì)量、建筑長(zhǎng)寬比、利用率等情況。

注意：底層是否架空、屋面是否復(fù)式、各樓層功能、成新率、是否是電梯房、樓梯間裝修、入口處情況（是否設(shè)有大堂）、住戶情況（出租戶情況）、安防以及有其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

1.2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)

評(píng)估應(yīng)明確確認(rèn)房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，核實(shí)其權(quán)利關(guān)系是否存在及與其委托資料所載明的內(nèi)容是否一致。

（1）所有權(quán)的確認(rèn)

主要是查對(duì)產(chǎn)權(quán)證明。對(duì)于土地，主要是區(qū)分國(guó)有地劃撥、國(guó)有地出讓和集體所有地；對(duì)于房屋，主要是區(qū)分房改房、商品房（安置房）、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、私房（或個(gè)人所有）和單位用房等產(chǎn)權(quán)，同時(shí)注意是否有共有、他項(xiàng)權(quán)利記載、其他影響價(jià)值內(nèi)涵的差異性。

（2）用益權(quán)的確認(rèn)

主要是查對(duì)房地產(chǎn)的使用與經(jīng)營(yíng)收益權(quán)利，包括土地的使用權(quán)、地面收益權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

（3）擔(dān)保物權(quán)的確認(rèn)

擔(dān)保物權(quán)主要是指用房地作為建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保條件，如抵押權(quán)。

1.3 與房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對(duì)

對(duì)廠房或工區(qū)等多棟建筑物的評(píng)估，應(yīng)注意對(duì)委托人提供的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對(duì)，主要是核實(shí)房地產(chǎn)的原始價(jià)值、凈值；使用過程擴(kuò)建、改建、修繕的追加值；地產(chǎn)的使用權(quán)利期、費(fèi)用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)與債務(wù)等，作為估價(jià)結(jié)果的對(duì)照，注意價(jià)值差異的分析，保證估價(jià)結(jié)果的客觀。

1.4 現(xiàn)場(chǎng)勘察的程序和記錄

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【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；評(píng)估

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。如果會(huì)計(jì)上選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式，那么接下來要做的，就是在這個(gè)基礎(chǔ)上定量。我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，我國(guó)評(píng)估市場(chǎng)起步時(shí)間較短，采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評(píng)估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值？筆者認(rèn)為應(yīng)采取以下對(duì)策。

1.完善配套制度建設(shè)，保證公允價(jià)值計(jì)量客觀有效

從我國(guó)目前情況看，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》，財(cái)政部頒布了《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財(cái)政部令第64號(hào)）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度，保證公允價(jià)值計(jì)量客觀有效。

2.建立服務(wù)于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評(píng)估的信息服務(wù)系統(tǒng)

目前，許多資產(chǎn)評(píng)估是在不存在活躍市場(chǎng)的情況下進(jìn)行的，很大程度上依賴于評(píng)估人員的主觀判斷。因此，大量與評(píng)估相關(guān)的信息有助于評(píng)估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學(xué)的方法，對(duì)信息進(jìn)行加工整理，建立服務(wù)于財(cái)務(wù)報(bào)告目的資產(chǎn)評(píng)估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議建立行業(yè)統(tǒng)一市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫，向評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評(píng)估人員在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估時(shí)，更具有依據(jù)，并能保證評(píng)估結(jié)果的公允性。

3.規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估體系，確保公允價(jià)值的真實(shí)性

采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評(píng)估，筆者認(rèn)為，首先，政府相關(guān)部門應(yīng)建立一套嚴(yán)格的公允價(jià)值評(píng)估體系，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評(píng)估報(bào)告，對(duì)未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估方法的公司應(yīng)給予一定程度處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估實(shí)行監(jiān)督。評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)，可通過信息公示、獨(dú)立機(jī)構(gòu)審計(jì)等方式接受投資者或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的，在以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的框架下進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估，必然會(huì)受到會(huì)計(jì)使用公允價(jià)值程度的影響，受會(huì)計(jì)制度約束。因此，要求評(píng)估師對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有比較透徹的研究，因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評(píng)估結(jié)果，所以，必需加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師的隊(duì)伍建設(shè)。最后，加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對(duì)評(píng)估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對(duì)其評(píng)估工作予以監(jiān)督，對(duì)公允價(jià)值確認(rèn)依據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)，杜絕虛假評(píng)估等提供虛假信息的行為，確保公允價(jià)值的真實(shí)性。

4.明確投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的前提和評(píng)估對(duì)象

明確投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法的針對(duì)性或適用性。評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求與委托方及會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分溝通，了解其會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)報(bào)告披露的具體要求與建議。對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)法與收益法，當(dāng)這兩種評(píng)估方法不適用時(shí)才可以采用成本法等其他方法。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或類似房地產(chǎn)的交易案例，選用交易案例時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。具體講運(yùn)用市場(chǎng)法的調(diào)整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和所帶租約等條件。對(duì)于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重注意評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配，租金收入與成本項(xiàng)目的匹配，合理確定凈收益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)合理，應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)。

5.資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨(dú)立性，并建立高度的誠(chéng)信機(jī)制

評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠(chéng)信對(duì)評(píng)估結(jié)果的可信度影響重大。在實(shí)務(wù)中香港、臺(tái)灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，大陸的某些機(jī)構(gòu)或個(gè)人反而不認(rèn)可自己方面評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告，這就涉及到我們的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)對(duì)外誠(chéng)信問題。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立高度的誠(chéng)信機(jī)制，評(píng)估從業(yè)人員要有實(shí)事求是的態(tài)度，嚴(yán)格按照評(píng)估程序，廣泛搜集國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實(shí)際搜集資料，根據(jù)科學(xué)的方法，認(rèn)真地進(jìn)行核實(shí)、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評(píng)估結(jié)果。獨(dú)立性是資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的基本特征。評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅(jiān)持獨(dú)立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。

6.完善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價(jià)平臺(tái)

要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，需要一個(gè)公平、公開、公正的市場(chǎng)環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機(jī)制完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣意義重大。加速市場(chǎng)化的進(jìn)程需要政府的大力推動(dòng)，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)限定規(guī)則。中國(guó)證監(jiān)會(huì)會(huì)計(jì)部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則監(jiān)管報(bào)告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報(bào)告確定公允價(jià)值。由以上數(shù)據(jù)可見，我國(guó)上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，多數(shù)均采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，因此資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是否能提供公正的評(píng)估價(jià)格就顯得十分重要。因此國(guó)家應(yīng)逐步完善公允價(jià)值審計(jì)制度，加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的審計(jì)不能由相同的會(huì)計(jì)師事務(wù)所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)可靠，以滿足財(cái)務(wù)報(bào)告使用者的需要。

7.提高會(huì)計(jì)職業(yè)判斷能力

公允價(jià)值模式更多依賴于職業(yè)人員的分析判斷，所以計(jì)量準(zhǔn)確程度取決于職業(yè)人員的專業(yè)水平。由于我國(guó)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)不高，這將在很大程度上影響到采用公允價(jià)值計(jì)量的實(shí)施效果。因此，運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量屬性呼喚進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的教育。包括加強(qiáng)會(huì)計(jì)職業(yè)素質(zhì)教育和會(huì)計(jì)職業(yè)道德教育。隨著公允價(jià)值計(jì)量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會(huì)計(jì)人員的繼續(xù)教育的內(nèi)容，盡快提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)水平和職業(yè)技能，鼓勵(lì)他們汲取新的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，培養(yǎng)他們的公允價(jià)值觀念，必要時(shí)可以考慮聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的國(guó)外專家提供培訓(xùn)支持，幫助我國(guó)會(huì)計(jì)人員和監(jiān)管人員實(shí)施具體操作；另一方面會(huì)計(jì)職業(yè)道德是實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)在支撐。企業(yè)在加強(qiáng)從業(yè)人員的知識(shí)水平時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的誠(chéng)信教育，培養(yǎng)會(huì)計(jì)人員保持職業(yè)良知，強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德教育。禁止濫用資產(chǎn)負(fù)債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉(zhuǎn)化為會(huì)計(jì)從業(yè)者的基本理念，才能保證會(huì)計(jì)人員在具體運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)自我約束，不出偏差。

參考文獻(xiàn)

[1]王文芳.淺析新形勢(shì)下企業(yè)投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法[J].財(cái)稅縱橫,2009(3).

篇3

資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)是一個(gè)源于會(huì)計(jì)學(xué)、集經(jīng)濟(jì)管理學(xué)與工程機(jī)械學(xué)為一體的新興交叉學(xué)科，是一個(gè)新興智力密集型中介服務(wù)行業(yè)，具有很強(qiáng)的實(shí)踐操作性特點(diǎn)。由于我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估高等教育開設(shè)的時(shí)間較短，其課程體系并不完善，與行業(yè)的磨合時(shí)間較短，高校的資產(chǎn)評(píng)估類人才的培養(yǎng)方面也存在著諸多問題，高校資產(chǎn)評(píng)估類人才的培養(yǎng)模式有待于進(jìn)一步的探索和研究。

一、資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)人才的要求特點(diǎn)

1、行業(yè)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估類人才的需求量大，但從業(yè)門檻高

至2012年，全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員有10萬多人，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師人數(shù)約27800人，實(shí)際專門從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的人數(shù)不足15000人。資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在產(chǎn)權(quán)交易、企業(yè)改制、司法實(shí)踐、融資抵押、財(cái)產(chǎn)拍賣等活動(dòng)中，迫切需要大量從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的專門人才。

但是行業(yè)對(duì)評(píng)估類人才的要求普遍較高，據(jù)調(diào)查，90%的用人單位在招聘資產(chǎn)評(píng)估人員中要求具有評(píng)估工作經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)先考慮具有國(guó)家注冊(cè)的資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格或房地產(chǎn)評(píng)估師、土地估價(jià)師資格者，用人單位在招聘評(píng)估助理人員的時(shí)候則要求一年以上的工作經(jīng)驗(yàn)。而我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估師考試的報(bào)名條件中則規(guī)定：大專學(xué)歷從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作滿3年，本科學(xué)歷從事資產(chǎn)評(píng)估工作滿1年，方可參加注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試。因此雖然資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的人才需求量大，但由于門檻高，要求多，導(dǎo)致了許多應(yīng)屆的大學(xué)畢業(yè)生難以盡快融入到行業(yè)中去。

2、行業(yè)對(duì)人才的需求領(lǐng)域廣泛

隨著評(píng)估市場(chǎng)的快速發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)人才的需求從傳統(tǒng)的資產(chǎn)管理與評(píng)估領(lǐng)域逐漸向房地產(chǎn)、土地、礦產(chǎn)、無形資產(chǎn)等領(lǐng)域發(fā)展。2004年來隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆發(fā)展，行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的需求急劇增長(zhǎng)；由于國(guó)家將土地作宏觀調(diào)控手段，許多基礎(chǔ)性的工作與地價(jià)評(píng)估有關(guān)，尤其是近年來土地評(píng)估中增加了包括開發(fā)區(qū)集約節(jié)約評(píng)價(jià)、城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、農(nóng)地定級(jí)估價(jià)、農(nóng)地產(chǎn)能核算、農(nóng)地區(qū)片價(jià)測(cè)算等內(nèi)容，因此行業(yè)對(duì)土地估價(jià)人員的需要也大為增加；此外隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速持續(xù)發(fā)展，社會(huì)對(duì)機(jī)動(dòng)車評(píng)估、保險(xiǎn)公估、商標(biāo)、專利等無形資產(chǎn)的評(píng)估人員的需求也持續(xù)增長(zhǎng)。

3、行業(yè)對(duì)復(fù)合型人才需求強(qiáng)烈

通過對(duì)用人單位和畢業(yè)學(xué)生的就業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)要求評(píng)估人員的知識(shí)面較寬，對(duì)具有資產(chǎn)評(píng)估、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、金融證券、審計(jì)、稅法、建筑工程、機(jī)械等方面的專業(yè)知識(shí)，并且能夠熟練運(yùn)用財(cái)務(wù)軟件及office辦公軟件進(jìn)行工作，同時(shí)具有較強(qiáng)的文字功底能夠熟練撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的復(fù)合型人才需求強(qiáng)烈。

二、高校培養(yǎng)資產(chǎn)評(píng)估類人才普遍存在的問題

至2012年7月，我國(guó)共有70多所本專科院校資開設(shè)了資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)，這些高等院校為資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)輸送了大量人才，但不可否認(rèn)這些高等院校在人才培養(yǎng)模式上也普遍存在著問題。

1、培養(yǎng)目標(biāo)雷同，不能完全適用行業(yè)的需要

查看這些院校的培養(yǎng)目標(biāo)，發(fā)現(xiàn)其對(duì)評(píng)估類人才的培養(yǎng)目標(biāo)基本可以歸納為：面向資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，培養(yǎng)具備良好的政治思想素質(zhì)和職業(yè)道德，具有比較扎實(shí)的資產(chǎn)評(píng)估理論基礎(chǔ)和從事具體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)工作的能力，有一定的專業(yè)外語和計(jì)算機(jī)應(yīng)用水平，具有較強(qiáng)的解決實(shí)際問題能力的復(fù)合型、應(yīng)用型的資產(chǎn)評(píng)估人才。在課程設(shè)置上多數(shù)高校則以注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的考試要求科目為主干課程。

而在行業(yè)實(shí)際的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，評(píng)估工作不僅包括資產(chǎn)評(píng)估、建筑工程評(píng)估和機(jī)器設(shè)備評(píng)估，同時(shí)還包括土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、金融資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估、無形資產(chǎn)評(píng)估、舊機(jī)動(dòng)車評(píng)估、礦業(yè)權(quán)評(píng)估、林業(yè)權(quán)評(píng)估、稅基評(píng)估、珠寶鑒定與評(píng)估等。因此在雷同的培養(yǎng)目標(biāo)與課程設(shè)置下，培養(yǎng)出的學(xué)生則無法完全適合行業(yè)的需要。

2、學(xué)生的實(shí)踐能力不夠

目前許多高校意識(shí)到實(shí)踐教學(xué)的重要，但或是由于實(shí)習(xí)基地的建設(shè)開拓不足，或是由于場(chǎng)地經(jīng)費(fèi)的缺乏，或是由于課程設(shè)置的問題，使得了實(shí)踐教學(xué)的效果不理想，學(xué)生沒有通過現(xiàn)場(chǎng)勘查、頂崗操作等過程，直接參與評(píng)估工作，從而導(dǎo)致了學(xué)生的實(shí)踐能力不夠，無法滿足評(píng)估單位的要求。

3、缺少經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀資產(chǎn)評(píng)估類教師

資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)是一個(gè)綜合專業(yè)，它不僅要求教師精通資產(chǎn)評(píng)估和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，還有熟悉金融、法律、建造工程、機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)、珠寶、車輛、房產(chǎn)土地等多項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估工作。由于我國(guó)的資產(chǎn)管理與評(píng)估專業(yè)開設(shè)較晚，碩士以上學(xué)歷資產(chǎn)評(píng)估類人才本身就很缺乏，同時(shí)加上許多評(píng)估公司、金融機(jī)構(gòu)等對(duì)優(yōu)秀評(píng)估人才的高薪吸引，造成了高校內(nèi)資產(chǎn)評(píng)估類教師的匱乏。許多高校內(nèi)的資產(chǎn)評(píng)估類教師則由財(cái)務(wù)管理類、會(huì)計(jì)類、土地類的教師兼任。由于教師的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)缺乏，因而無法培養(yǎng)出符合行業(yè)需要的高素質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估類人才。

三、高校資產(chǎn)評(píng)估類人才培養(yǎng)模式探索

我校于2000年開設(shè)了資產(chǎn)評(píng)估與管理專業(yè)，至2013年7月資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)已培養(yǎng)了10屆約500多名本?？飘厴I(yè)生，約80%的學(xué)生畢業(yè)后一直從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，部分學(xué)生已經(jīng)取得了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格證書，已經(jīng)可以獨(dú)立從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。用人單位對(duì)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)學(xué)生的專業(yè)知識(shí)扎實(shí)、實(shí)踐能力強(qiáng)、勤奮踏實(shí)的工作作風(fēng)普遍認(rèn)同。通過對(duì)我校資產(chǎn)評(píng)估類人才的培養(yǎng)探索，本文認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面完善資產(chǎn)評(píng)估類人才培養(yǎng)模式。

1、根據(jù)行業(yè)需要，調(diào)整完善資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)課程體系

在培養(yǎng)方案的設(shè)置上，既要體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估類學(xué)生的專業(yè)基礎(chǔ)，還要培養(yǎng)學(xué)生較強(qiáng)的實(shí)踐操作能力，加強(qiáng)實(shí)踐實(shí)驗(yàn)教學(xué)內(nèi)容；同時(shí)又要注重對(duì)學(xué)生獨(dú)立能力、創(chuàng)新能力、職業(yè)道德等綜合素質(zhì)的培養(yǎng)。因此在培養(yǎng)方案的調(diào)整上，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估專業(yè)人才社會(huì)需求、培養(yǎng)目標(biāo)、學(xué)科特點(diǎn)，再結(jié)合行業(yè)調(diào)研訪談、用人單位的反饋等多方面因素的基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合調(diào)整。在課程設(shè)置上，隨著評(píng)估業(yè)務(wù)的逐步深入發(fā)展，越來越多的社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域需要資產(chǎn)評(píng)估，高?？梢愿鶕?jù)社會(huì)的發(fā)展和行業(yè)的需要調(diào)整課程，除了常見的資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估外、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估、無形資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估外，還可以增設(shè)珠寶收藏品評(píng)估、商標(biāo)商譽(yù)權(quán)評(píng)估、礦業(yè)權(quán)評(píng)估、林業(yè)權(quán)評(píng)估等課程，以滿足行業(yè)對(duì)評(píng)估類人才的多方面的需要。

2、建立大型的實(shí)習(xí)基地，加強(qiáng)與行業(yè)的聯(lián)系與交流

我校的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)一直注重實(shí)習(xí)基地的建設(shè)，近年來專業(yè)與行業(yè)內(nèi)的北京杜鳴房地產(chǎn)評(píng)估公司等幾家評(píng)估公司簽訂了實(shí)習(xí)基地的協(xié)議，同時(shí)專業(yè)與北京幾家大型的資產(chǎn)評(píng)估公司保持著長(zhǎng)期的合作關(guān)系。與行業(yè)的密切聯(lián)系與合作，不僅便于專業(yè)開展對(duì)學(xué)生的實(shí)習(xí)實(shí)踐教學(xué)活動(dòng)，同時(shí)便于加強(qiáng)與行業(yè)的聯(lián)系與交流。

學(xué)生雖然有到實(shí)習(xí)單位進(jìn)行評(píng)估實(shí)習(xí)鍛煉的機(jī)會(huì)，但在平日正常的課堂上，仍然是教師講課學(xué)生聽，教師及學(xué)生都對(duì)行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)把握不足。因此為了讓專業(yè)的師生及時(shí)把握行業(yè)動(dòng)態(tài)，高校可以從行業(yè)中聘請(qǐng)校外知名專家、經(jīng)驗(yàn)豐富的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師來校進(jìn)行講座，介紹行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)、研究熱點(diǎn)、評(píng)估中的特別注意事項(xiàng)等問題，以彌補(bǔ)課堂教學(xué)的缺陷。

3、以畢業(yè)評(píng)估報(bào)告代替畢業(yè)論文

本科生的畢業(yè)論文是本科教育的重要環(huán)節(jié)，是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)在畢業(yè)實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，是對(duì)學(xué)生所學(xué)知識(shí)和技能的綜合性檢驗(yàn)和總結(jié)。考慮到資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)的特點(diǎn)，依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)培養(yǎng)方案和目標(biāo)，結(jié)合我校本科學(xué)生理論研究和寫作能力等方面的具體情況，總結(jié)歷年學(xué)生撰寫畢業(yè)論文時(shí)存在的選題空泛、資料陳舊、邏輯性差等問題，我校提出了適用資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)特點(diǎn)的改革方案，即以撰寫評(píng)估報(bào)告來替代畢業(yè)論文，并對(duì)09級(jí)資產(chǎn)評(píng)估本科學(xué)生進(jìn)行了試點(diǎn)。

在撰寫評(píng)估報(bào)告的過程中，首先將學(xué)生6-7人分成一組，由專業(yè)任課教師及行業(yè)內(nèi)的資深注冊(cè)評(píng)估師擔(dān)任評(píng)估報(bào)告指導(dǎo)教師，每組學(xué)生負(fù)責(zé)一個(gè)綜合項(xiàng)目的評(píng)估。在該綜合項(xiàng)目中學(xué)生應(yīng)當(dāng)進(jìn)行機(jī)器設(shè)備、流動(dòng)資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、企業(yè)價(jià)值等多項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估，并撰寫評(píng)估報(bào)告及評(píng)估說明。通過畢業(yè)評(píng)估報(bào)告的撰寫，學(xué)生們感到收獲很大，很多同學(xué)認(rèn)為撰寫評(píng)估報(bào)告是對(duì)大學(xué)四年所學(xué)知識(shí)的綜合運(yùn)用，而且培養(yǎng)了同學(xué)們的團(tuán)隊(duì)精神與合作意識(shí)，更為重要的是隨著項(xiàng)目的進(jìn)行，同學(xué)們掌握了資產(chǎn)評(píng)估的程序，能夠運(yùn)用各種方法對(duì)不同的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，而且能夠熟練地撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。總之撰寫畢業(yè)評(píng)估報(bào)告可以使學(xué)生理論聯(lián)系于實(shí)踐，學(xué)以致用，并為學(xué)生能夠順利的融入日后的實(shí)際評(píng)估工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

4、“請(qǐng)進(jìn)來，走出去”，建設(shè)結(jié)構(gòu)合理，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的教師隊(duì)伍

要培養(yǎng)既具有豐富理論知識(shí)，又具有較強(qiáng)實(shí)踐能力的高素質(zhì)高技能的專業(yè)評(píng)估人才，必須要有一支既具有豐富的教學(xué)科研經(jīng)驗(yàn)，又具有豐富的實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)的師資隊(duì)伍，否則無法培養(yǎng)出優(yōu)秀的人才。我校本著“請(qǐng)進(jìn)來，走出去”的原則，建立了一支穩(wěn)定的、校內(nèi)校外密切結(jié)合的師資隊(duì)伍?！罢?qǐng)進(jìn)來”是將行業(yè)內(nèi)的資產(chǎn)評(píng)估師請(qǐng)進(jìn)課堂，如《機(jī)器設(shè)備評(píng)估》，則聘請(qǐng)校外的資產(chǎn)評(píng)估師擔(dān)任該課程的教師，該教師專門從事機(jī)器設(shè)備評(píng)估的業(yè)務(wù)，評(píng)估經(jīng)驗(yàn)豐富，講解生動(dòng)，極大地提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣?！白叱鋈ァ笔侵副拘５慕處煹皆u(píng)估行業(yè)中掛職鍛煉，并參與具體的評(píng)估項(xiàng)目中。通過在行業(yè)中的實(shí)習(xí)鍛煉，教師的專業(yè)水平也得到了極大地提高。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭化林.應(yīng)用創(chuàng)新型資產(chǎn)評(píng)估人才培養(yǎng)模式探索與實(shí)踐[J].會(huì)計(jì)之友，2011（7）：120-121.

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)證券化；國(guó)際金融；信用工具

中圖分類號(hào)：F832 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1723（2013）03-0098-02

房地產(chǎn)證券化自20世紀(jì)80年代在西方國(guó)家迅速發(fā)展，并成為房地產(chǎn)投資融資的主要信用工具，是金融銀行業(yè)實(shí)踐結(jié)構(gòu)變化和新的國(guó)際金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立與發(fā)展，房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)已有一定程度的發(fā)展。但是我國(guó)目前對(duì)于房地產(chǎn)證券化還處于研討和摸索階段，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展還存在很多問題和局限。深化金融體制改革創(chuàng)新，建立開放統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融體系，為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)造了一定的環(huán)境，同時(shí)可以探索出一條適合中國(guó)特色的房地產(chǎn)證券化之路。

一、為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)造良好的環(huán)境

改革開放以來，我國(guó)的金融市場(chǎng)從形式上看已經(jīng)建立了比較完善的金融體系，但是資產(chǎn)證券化是以流動(dòng)性來實(shí)現(xiàn)收益和分散風(fēng)險(xiǎn)的，一定規(guī)模的債券市場(chǎng)是資產(chǎn)證券化順利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。而我國(guó)各種金融機(jī)構(gòu)的組織和功能離市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求還有一定距離，資本市場(chǎng)發(fā)育不良，行政干預(yù)金融市場(chǎng)的情形大量存在。因此需要加快金融改革進(jìn)程，盡快建立符合現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的金融體制，讓市場(chǎng)機(jī)制充分發(fā)揮對(duì)金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)性的調(diào)節(jié)作用。結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)化取向的利率機(jī)制改革和優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)債券市場(chǎng)發(fā)展的要求，大力發(fā)展我國(guó)的債券市場(chǎng)，從而形成一定的市場(chǎng)規(guī)模，是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的必要基礎(chǔ)。只有打破價(jià)格雙軌制，開發(fā)利率，建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融體系，消除資金流動(dòng)的障礙，推進(jìn)深層次的以產(chǎn)權(quán)改革為核心的體制改革，才能加快金融體制的改革步伐，進(jìn)一步深化商業(yè)銀行的產(chǎn)權(quán)制度改革，有效地轉(zhuǎn)變國(guó)有銀行的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，從根本上提高我國(guó)商業(yè)銀行的真正競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，強(qiáng)化我國(guó)商業(yè)銀行的內(nèi)部管理機(jī)制，建立健全科學(xué)的決策機(jī)制、內(nèi)部約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，是提高房地產(chǎn)金融體系運(yùn)轉(zhuǎn)效率的有效途徑。最后，借鑒國(guó)際金融業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)管理理念和發(fā)展戰(zhàn)略，加快中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，提高房地產(chǎn)金融資源的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和效率。需要引起重視的是由于投資者對(duì)于市場(chǎng)信息披露不真實(shí)或者不完全而對(duì)證券的價(jià)值產(chǎn)生質(zhì)疑，削弱了投資者的投資熱情。所以，只有加快發(fā)展債券二級(jí)市場(chǎng)的速度，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，制定完備的機(jī)制和措施來保證信息披露的真實(shí)性、有效性和完整性，才能更好地進(jìn)行住房抵押貸款證券化。

二、加強(qiáng)金融監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)主體行為，完善房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的法律法規(guī)

資產(chǎn)證券化交易中的真實(shí)出售、破產(chǎn)隔離等重要核心環(huán)節(jié)都需要法律的有力支持。這不僅要求制定《住宅法》、《住房抵押貸款法》、《住房抵押貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)法》、《房地產(chǎn)抵押法》、《強(qiáng)制搬遷法》等與住房抵押貸款初級(jí)市場(chǎng)相關(guān)的法律法規(guī)，保障貸款機(jī)構(gòu)利益。而且要求那些監(jiān)管機(jī)構(gòu)如人民銀行、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等要對(duì)相關(guān)法律法規(guī)以及資本市場(chǎng)的運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督和管理，以促進(jìn)資產(chǎn)證券化在我國(guó)的健康發(fā)展。

目前的法律法規(guī)丞待解決的主要有：資產(chǎn)出售的會(huì)計(jì)處理問題、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的稅收問題以及在抵押貸款發(fā)放和證券化過程中的征收的各種費(fèi)用問題。美國(guó)的“次貸危機(jī)”警示我們，出于追逐利益的需要，雖然存在著較為完善的金融監(jiān)管法規(guī)體制，發(fā)達(dá)國(guó)家的金融機(jī)構(gòu)也經(jīng)常是傾向于創(chuàng)造出新的規(guī)避管制的金融產(chǎn)品，忽視監(jiān)管規(guī)則和風(fēng)險(xiǎn)因素，在促進(jìn)金融市場(chǎng)繁榮的同時(shí)也增加了自身所存在的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)情況出現(xiàn)惡化的時(shí)候，積累的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨之暴露，進(jìn)而引使危機(jī)變得不可避免。為了避免危機(jī)發(fā)生，我們必須要遵照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，借鑒國(guó)外成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，根據(jù)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，完善房地產(chǎn)金融法規(guī)，盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律法規(guī)體系，規(guī)范市場(chǎng)主體的行為，制定和完善包括房地產(chǎn)抵押貸款、住房?jī)?chǔ)蓄、住房公積金、住房金融市場(chǎng)的運(yùn)作管理等法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供法律保障。

三、積極培育投資主體，提高地產(chǎn)金融資源的利用效率，提供多種住房抵押貸款證券產(chǎn)品

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)需要成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)作為支撐的資金密集型行業(yè)。因?yàn)橥顿Y者的風(fēng)險(xiǎn)承受能力和風(fēng)險(xiǎn)偏好的不同，各銀行可以根據(jù)購房者年齡、收入、家庭狀況、地區(qū)分布，以市場(chǎng)需求為主導(dǎo)，在貸款的期限、類型.利率等方面作出調(diào)整，豐富貸款品種，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，創(chuàng)造出期限不一、利率不同、還款方式多元化的產(chǎn)品，增加可證券化的住房抵押貸款資產(chǎn)。

建立一些多元化的房地產(chǎn)金融體系，是解決目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金來源結(jié)構(gòu)單一，改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個(gè)人住房消費(fèi)貸款過度依賴銀行信貸的局面的關(guān)鍵所在。這就需要通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的需求。第一，通過房地產(chǎn)股票、債券的發(fā)行和流通等證券融資的各種方式，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，改善資本結(jié)構(gòu)。第二，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，開辟新的融資渠道。信托具有財(cái)產(chǎn)隔離的獨(dú)特制度優(yōu)勢(shì)、避稅等功能，并且募集方便，可提供房地產(chǎn)開發(fā)投資到流通消費(fèi)的全程金融服務(wù)。為了促進(jìn)我國(guó)信托業(yè)的健康發(fā)展、房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的提升，提高信托計(jì)劃的安全性，實(shí)現(xiàn)信托融資的創(chuàng)新，必須建立完善的風(fēng)險(xiǎn)保障措施，采用財(cái)產(chǎn)質(zhì)押和信用擔(dān)保雙重保證，同時(shí)通過銀監(jiān)會(huì)加大對(duì)信托融資的監(jiān)管力度，逐步規(guī)范信托投資市場(chǎng)。第三，應(yīng)當(dāng)依靠培育和完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)來解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的，特別是要大力支持房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長(zhǎng)并且低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會(huì)分散的剩余資金進(jìn)人房地產(chǎn)業(yè)，從而在資本市場(chǎng)上直接進(jìn)行融資。第四，推行融資租賃，建立和完善抵押貸款管理公司。第五，積極引導(dǎo)國(guó)外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，拓寬房地產(chǎn)融資渠道。近年來，雖然房地產(chǎn)業(yè)的外資引進(jìn)速度加快，但利用外資占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例是非常小的。增加國(guó)外資金的引進(jìn)，使我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展走向國(guó)際化，有利于引進(jìn)先進(jìn)的運(yùn)作和管理方法，進(jìn)而提高投資的效率。第六，積極培育房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，尤其是在積極推動(dòng)住房貸款證券化方面，通過房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上的投資者對(duì)證券化金融資產(chǎn)進(jìn)行自主交易，把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散開來。

四、逐步建立規(guī)范的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)專業(yè)人才的培養(yǎng)

目前雖然從大體來說投資銀行業(yè)和會(huì)計(jì)業(yè)的行為較為規(guī)范，基本能夠滿足資產(chǎn)證券化的要求，但是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)和資信評(píng)級(jí)業(yè)仍然存在較大差距。一項(xiàng)較為復(fù)雜的資產(chǎn)證券化交易往往會(huì)涉及到很多家中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，其中投資銀行、會(huì)計(jì)事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)都是所有資產(chǎn)證券化交易都必須涉及到的，也是最重要的中介機(jī)構(gòu)，必須應(yīng)當(dāng)規(guī)范我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)和資信評(píng)級(jí)業(yè)的發(fā)展。目前我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)存在著很多問題：資產(chǎn)評(píng)估管理尺度不一，評(píng)估機(jī)構(gòu)又過多過亂，評(píng)估管理行業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重；評(píng)估業(yè)務(wù)重復(fù)收費(fèi)，都加大了企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)成本等。中國(guó)資產(chǎn)證券化要想實(shí)現(xiàn)又好又快的發(fā)展，就必須對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)嚴(yán)加規(guī)范。作為我國(guó)新興行業(yè)，資信評(píng)級(jí)存在一些問題：資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)信譽(yù)及其獨(dú)立性差、投資者對(duì)資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)識(shí)不足。這些問題不僅導(dǎo)致現(xiàn)有的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)做出的評(píng)級(jí)結(jié)果在投資者心目中影響力小，而且也使得資信評(píng)級(jí)無法充分發(fā)揮，大大降低資產(chǎn)證券化的實(shí)際作用。建立一個(gè)以評(píng)估基本準(zhǔn)則為綱、若干應(yīng)用準(zhǔn)則為目的的資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)體系的同時(shí)，借鑒國(guó)外資信評(píng)級(jí)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，走“少而精”的發(fā)展模式，著重培養(yǎng)幾家在國(guó)內(nèi)有權(quán)威、在國(guó)際有影響的資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，是我國(guó)面對(duì)當(dāng)前資產(chǎn)評(píng)估新形勢(shì)的最佳辦法。我國(guó)現(xiàn)行教育模式培養(yǎng)出的人才。基礎(chǔ)薄弱，專業(yè)口徑狹窄，又受人才流動(dòng)機(jī)制的限制，導(dǎo)致我國(guó)現(xiàn)有金融人才無論是數(shù)量還是質(zhì)量上都難以滿足房地產(chǎn)證券化的要求。房地產(chǎn)證券化是一項(xiàng)集技術(shù)性、專業(yè)性和綜合性于一體的新型融資方式。它涉及包括金融、證券、法律、信托、地產(chǎn)、保險(xiǎn)等很多專業(yè)領(lǐng)域，需要一大批既有理論基礎(chǔ)知識(shí)，又有實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才。建立一支既精通金融業(yè)務(wù).又了解房地產(chǎn)市場(chǎng).熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍是當(dāng)務(wù)之急。

在擔(dān)保機(jī)構(gòu)上，應(yīng)當(dāng)成立政府抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，在一級(jí)抵押市場(chǎng)上為住房抵押貸款提供擔(dān)保，充當(dāng)無條件償還貸款的保證者和保險(xiǎn)者，在二級(jí)抵押市場(chǎng)上對(duì)住房抵押貸款組合進(jìn)行強(qiáng)化擔(dān)保，以提升住房抵押貸款證券的信用等級(jí)，解決投資者的“后顧之憂”。受到不斷變化的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、信息源、自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)、判斷能力等因素的制約，投資者對(duì)證券化資產(chǎn)的各方面信息不盡了解，此時(shí)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)所出具的資信評(píng)級(jí)會(huì)很大程度上影響投資者的決策。從美國(guó)“次貸危機(jī)”中，我們看到盡管有著國(guó)際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)住房抵押貸款債券進(jìn)行評(píng)級(jí)，但由于其評(píng)估缺乏客觀性，其應(yīng)有的指導(dǎo)作用并沒有得到發(fā)揮。所以，在這個(gè)意義上可以說建立一個(gè)獨(dú)立、客觀的信用評(píng)級(jí)體系是資產(chǎn)證券化的成敗關(guān)鍵。由于我國(guó)的信用評(píng)級(jí)還處在初步階段，建議國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和國(guó)際著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)合作，學(xué)習(xí)先進(jìn)的信用評(píng)級(jí)技術(shù)，借鑒國(guó)外的豐富經(jīng)驗(yàn)，提高我國(guó)評(píng)級(jí)水平，引導(dǎo)投資者開展業(yè)務(wù)。證券化業(yè)務(wù)中，金融電子化可以幫助處理大量的材料和數(shù)據(jù)，加強(qiáng)相關(guān)人員電子技術(shù)的應(yīng)用可以大大促進(jìn)住房抵押證券化的發(fā)展。設(shè)立專門的教育模式，采用多種渠道，針對(duì)性的培養(yǎng)有關(guān)人才，對(duì)人才進(jìn)行定期培訓(xùn)，資產(chǎn)證券化發(fā)展較成熟的國(guó)家有關(guān)方面的操作程序和法規(guī)建立，建立一支能夠把我國(guó)基本國(guó)情和先進(jìn)金融知識(shí)相結(jié)合專業(yè)化隊(duì)伍，并對(duì)相關(guān)證書實(shí)行嚴(yán)格的年審制度，來滿足證券化的實(shí)踐需要。

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篇5

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 評(píng)估 問題 措施

房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)在我國(guó)是一個(gè)新興的行業(yè),房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)活躍在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)損害賠償以及稅收、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等各種業(yè)務(wù)之中,房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)已成為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中的一個(gè)重要的中介服務(wù)行業(yè),正視當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的問題,把握其發(fā)展趨勢(shì),尋找發(fā)展對(duì)策,來促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康發(fā)展。

一、完善法律法規(guī)體系的建立

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)各個(gè)方面的法律法規(guī)都不太健全，某些領(lǐng)域甚至是空白的。為了使我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，應(yīng)該頒布一些相關(guān)的法律規(guī)范，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估的管理問題，實(shí)行統(tǒng)一管理；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)問題，實(shí)現(xiàn)真正的政企分開，使評(píng)估行業(yè)健康有序地競(jìng)爭(zhēng)；解決房地產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德不高問題，提高房地產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果客觀合理問題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。對(duì)于目前已經(jīng)有的一些條例、規(guī)定，要加以統(tǒng)一，打破門戶之見，使它們統(tǒng)一口徑，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，排除相互間的干擾，互為補(bǔ)充，互為完善。

二、建立統(tǒng)一的管理體制

在縱向上實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理，即在房地產(chǎn)評(píng)估管理方面的重大方針政策應(yīng)由國(guó)家統(tǒng)一制定，而在具體執(zhí)行國(guó)家政策上，又要結(jié)合本地區(qū)和本部門的情況進(jìn)行管理，要發(fā)揮各級(jí)管理部門的積極性，因地制宜地做好房地產(chǎn)評(píng)估管理工作。在橫向上，應(yīng)明確房地產(chǎn)評(píng)估管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價(jià)格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業(yè)、跨部門、跨系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體，不論其經(jīng)營(yíng)形式和隸屬關(guān)系如何，都應(yīng)歸口到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行統(tǒng)一管理。價(jià)格歸口管理是指各行各業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位房地產(chǎn)商品的銷售、租賃、抵押等價(jià)格的確定和調(diào)整，必須由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一審核、監(jiān)督和檢查。另外，還應(yīng)建立房地產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督機(jī)構(gòu)，包括對(duì)社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和對(duì)政府房地產(chǎn)評(píng)估部門的監(jiān)督。對(duì)于評(píng)估中、串通舞弊、弄虛作假，致使評(píng)估結(jié)果有失公允的，政府有關(guān)管理部門應(yīng)視情節(jié)輕重給予處理。

三、注重制度創(chuàng)新

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制政策和程序，樹立質(zhì)量至上的觀念，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評(píng)估工作，擬定科學(xué)的評(píng)估計(jì)劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序和方法，制作全面規(guī)范的評(píng)估報(bào)告。特別是建立完善并確實(shí)執(zhí)行評(píng)估復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以提升評(píng)估師的專業(yè)水準(zhǔn)，可以加強(qiáng)委托人對(duì)評(píng)估報(bào)告的信心，而且更重要的是它可以評(píng)價(jià)評(píng)估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng)，并對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行恰當(dāng)性檢查，從而有效地降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。還必須加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅(jiān)決查處，為評(píng)估工作建立一個(gè)良好的外部環(huán)境。同時(shí)穩(wěn)步設(shè)立評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)基金，以提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

四、加強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)新

創(chuàng)新是房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，“技術(shù)創(chuàng)新”、“管理創(chuàng)新”、“服務(wù)創(chuàng)新”是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉。因循守舊、固步自封，企業(yè)就可能在市場(chǎng)上萎縮甚至被淘汰。目前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)本身的競(jìng)爭(zhēng)力主要具有如下特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)單一，僅限于房地產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢，因而較難在市場(chǎng)發(fā)展。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)尋求強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資質(zhì)共享，人員資格共用，以提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。二是對(duì)經(jīng)營(yíng)和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清。個(gè)別機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)營(yíng)和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清，為保護(hù)股東利益不顧外來人才資源的發(fā)揮，只有股東才能任部門經(jīng)理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是評(píng)估師。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)的大股東本人不是評(píng)估師。房地產(chǎn)評(píng)估是個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，不是評(píng)估師作為大股東違反了建設(shè)部142號(hào)令專職注冊(cè)評(píng)估師應(yīng)占60%股份的規(guī)定。四是股權(quán)集中。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)只有一個(gè)股東，股權(quán)太集中吸納不了人才，也難以做大做強(qiáng)。應(yīng)改變股權(quán)結(jié)構(gòu)，吸納優(yōu)秀人才，獲取管理經(jīng)驗(yàn)，以提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

五、提高評(píng)估人員素質(zhì)

要把提高評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)水平作為保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的重要因素。要保持評(píng)估人員持業(yè)能力以適應(yīng)社會(huì)對(duì)它的要求，就要注重評(píng)估人員的后續(xù)教育。行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)有計(jì)劃地組織人員集中進(jìn)行培訓(xùn)和考核活動(dòng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員也可根據(jù)自己的情況和特點(diǎn)進(jìn)行自我培訓(xùn)。后續(xù)教育應(yīng)擺脫那種為教育而教育的形式主義，應(yīng)針對(duì)當(dāng)前評(píng)估工作遇到的新問題、新情況有目的地進(jìn)行，既可采取聘請(qǐng)名師講座的形式，也可采用評(píng)估人員相互交流討論的形式，使后續(xù)教育切實(shí)為提高評(píng)估人員素質(zhì)水平服務(wù)。同時(shí)建議實(shí)行評(píng)估員等級(jí)制度。評(píng)估員一般可分為評(píng)估員、助理評(píng)估師、評(píng)估師和高級(jí)評(píng)估師。為了配合評(píng)估人員等級(jí)制度還應(yīng)積極推行評(píng)估師考試和注冊(cè)制度。1995年以來，我國(guó)實(shí)行了評(píng)估師資格考試，通過這一考試者可獲得注冊(cè)評(píng)估師職別。按照國(guó)際慣例，房地產(chǎn)評(píng)估師制度要對(duì)報(bào)考者的學(xué)歷、工作經(jīng)歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經(jīng)過考試合格后方能注冊(cè)，注冊(cè)后方可從業(yè)。這一制度的推廣有利于消除在資格評(píng)審過程中出現(xiàn)的論資排輩、講人情、拉關(guān)系等不正之風(fēng)，確保評(píng)估隊(duì)伍的可靠性。

六、加強(qiáng)相關(guān)領(lǐng)域的開拓

篇6

［關(guān)鍵詞］房產(chǎn)稅；改革工作；評(píng)估

［中圖分類號(hào)］F275 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2011）31-0093-04

1 關(guān)于我國(guó)的房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅其實(shí)是一個(gè)古老的稅收制度,可以追溯到公元前600年的希臘,后來羅馬人繼承了這一稅項(xiàng),并以《羅馬書》記載了財(cái)產(chǎn)稅,當(dāng)時(shí)是按照所有公民申明持有的財(cái)富來確定應(yīng)稅額度。現(xiàn)代意義上的房產(chǎn)稅出現(xiàn)在中世紀(jì)時(shí)期的英格蘭,是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有者或使用者每年按房產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款,是國(guó)際上常用的地方政府收入來源之一。從2005年起,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局在重慶、江蘇等許多省份進(jìn)行過房產(chǎn)稅的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。開征房產(chǎn)稅旨在為地方政府提供穩(wěn)定稅源,以改善區(qū)域的公共服務(wù),促使地方政府從“土地財(cái)政”向“公共財(cái)政”轉(zhuǎn)型。房產(chǎn)稅的開征需要一定的社會(huì)法律條件,如果公民對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)沒有法律意義上的所有權(quán),對(duì)其開征房產(chǎn)稅是不可能的,我國(guó)的《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》都規(guī)定,所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,公民的合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯,我國(guó)的上述法律已為房產(chǎn)稅的開征創(chuàng)建了極為重要的社會(huì)法律條件。據(jù)了解,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局的立法思路是要在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié),將現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅整合為全新的房地產(chǎn)稅,同步出臺(tái)房地產(chǎn)稅暫行條例。

2 房產(chǎn)稅基評(píng)估是房地產(chǎn)稅改革的關(guān)鍵

房產(chǎn)稅基是房產(chǎn)稅課稅基礎(chǔ)的簡(jiǎn)稱,它是指稅收課征的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和客觀依據(jù),它包括質(zhì)的規(guī)定性和量的規(guī)定性雙重含義,其質(zhì)的規(guī)定性是指課稅的具體對(duì)象；其量的規(guī)定性是指課稅對(duì)象中有多少可以作為計(jì)算應(yīng)納稅額的基數(shù)。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),國(guó)際上通行的做法是依據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。目前,上海和重慶的試點(diǎn)方案,以及財(cái)政部、國(guó)稅總局的改革共識(shí),都將評(píng)估值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),房產(chǎn)稅基評(píng)估具有較強(qiáng)的專業(yè)性和技術(shù)性,評(píng)估結(jié)果是否客觀公正關(guān)系到房產(chǎn)稅征收的公平性。英國(guó)在剛征收房產(chǎn)稅時(shí)由于準(zhǔn)備不充分,評(píng)估不準(zhǔn)確,收上來的稅還不夠應(yīng)付和老百姓打官司的費(fèi)用。顯而易見,對(duì)房產(chǎn)稅基進(jìn)行評(píng)估是開征房產(chǎn)稅的前提,建立一套完整的房產(chǎn)稅基評(píng)估體系,提供科學(xué)、客觀公正的評(píng)估結(jié)果,不僅可以消除重復(fù)征稅,充分體現(xiàn)稅負(fù)的公平性,最大限度地解決稅負(fù)不公問題,還有助于房產(chǎn)稅改革工作的推進(jìn)。幾乎所有參與房產(chǎn)稅改革研究的專家認(rèn)為,評(píng)估是房地產(chǎn)稅改革的關(guān)鍵。

（1）房產(chǎn)稅基評(píng)估是保證房產(chǎn)稅稅收公平性的必要手段。對(duì)征管機(jī)關(guān)來說,如果沒有事先確定的一系列標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范作為計(jì)稅價(jià)格的評(píng)估依據(jù),計(jì)稅價(jià)格評(píng)定的透明度差,受人為因素影響大,評(píng)估結(jié)果就難以令人信服,會(huì)增加房產(chǎn)稅貫徹實(shí)施難度。對(duì)于納稅人而言,如果缺乏統(tǒng)一規(guī)范的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),同一征稅對(duì)象形成不同的計(jì)稅價(jià)格,容易造成稅收征管執(zhí)法的被動(dòng)。房產(chǎn)稅基的評(píng)估有助于上述問題的解決。

（2）科學(xué)合理的稅基評(píng)估,有利于地方政府組織財(cái)政收入。現(xiàn)行計(jì)稅依據(jù)的設(shè)計(jì)使得房產(chǎn)稅與土地使用稅無法反映公共產(chǎn)品的差異性,稅收收入無法隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而良性增長(zhǎng)。在某些城市尤其是一些發(fā)達(dá)地區(qū)的城市,政府已經(jīng)將土地基本出讓完畢,當(dāng)?shù)卣呀?jīng)很難再從土地出讓中獲取巨大的利益,只有通過房產(chǎn)稅的征收形式才能維持政府繼續(xù)從土地上源源不斷地獲取利益。以評(píng)估價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ),可使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及地區(qū)發(fā)展的因素體現(xiàn)在財(cái)產(chǎn)稅收入中,稅收收入隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而增長(zhǎng),確保地方政府收入的穩(wěn)定性和長(zhǎng)期性,以減輕政府行為受利益驅(qū)動(dòng)的影響。 （3）客觀公正的房產(chǎn)稅基評(píng)估,可充分體現(xiàn)稅負(fù)的公平性。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅因自用或出租等經(jīng)濟(jì)行為不同而稅負(fù)不同,因建造時(shí)間不同而稅負(fù)不同,有悖于稅收公平原則。顯而易見,按評(píng)估后的市場(chǎng)公允價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù),不僅可以最大限度地解決稅負(fù)不公問題,還可以消除重復(fù)征稅現(xiàn)象,充分體現(xiàn)稅負(fù)的公平性。

（4）如何確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)價(jià)值,對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)揮調(diào)節(jié)職能時(shí)至關(guān)重要。稅基評(píng)估得出的財(cái)產(chǎn)價(jià)值是在公開市場(chǎng)上買賣財(cái)產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的合理交易價(jià)格或其函數(shù)值,可作為稅務(wù)機(jī)關(guān)收繳或納稅人繳納房產(chǎn)稅的價(jià)值依據(jù)。因此,稅基評(píng)估對(duì)強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié),縮小收入分配差距具有重要意義。

3 確定房產(chǎn)稅基評(píng)估的主體

在房產(chǎn)稅改革過程中,征收過程中的評(píng)估機(jī)構(gòu)如何設(shè)置也成了爭(zhēng)議的焦點(diǎn),財(cái)政、稅務(wù)、國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)都在暗爭(zhēng)評(píng)估權(quán)。在進(jìn)行房產(chǎn)稅基評(píng)估時(shí),評(píng)估主體的確定至關(guān)重要,明確評(píng)估主體有利于稅基評(píng)估中的責(zé)任劃分,提高評(píng)估的效率,降低成本。國(guó)外的稅基評(píng)估主體主要有政府和社會(huì)中介機(jī)構(gòu)兩種模式。政府模式的特點(diǎn)是由中央政府或地方政府成立房產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu),為房產(chǎn)稅納稅提供評(píng)估價(jià)值,如德國(guó)、澳大利亞、英國(guó)、日本等國(guó)家及我國(guó)的香港特別行政區(qū)。社會(huì)中介機(jī)構(gòu)模式的特點(diǎn)是評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立于政府之外,接受政府的監(jiān)督管理,如美國(guó)、加拿大等國(guó)家。國(guó)際估稅官協(xié)會(huì)主席韋恩•楚奧特建議中國(guó)在房產(chǎn)稅基評(píng)估制度構(gòu)建方面采取評(píng)估部門、征收部門與稅率確定部門相互獨(dú)立的方式,以保證稅收體制的合理性和公正性。根據(jù)我國(guó)的國(guó)情,研究、制定國(guó)家稅收政策是財(cái)政部的職責(zé)之一,房地產(chǎn)稅基評(píng)估業(yè)務(wù)授權(quán)許可和監(jiān)管職權(quán),應(yīng)歸屬于財(cái)政部。同時(shí),為了節(jié)省成本、提高稅務(wù)行政效率,發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)中介評(píng)估行業(yè)的作用,減輕政府部門的財(cái)政負(fù)擔(dān),稅基評(píng)估業(yè)務(wù)可委托社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

（1）可以充分利用我國(guó)現(xiàn)存的評(píng)估人力資源。據(jù)統(tǒng)計(jì),全國(guó)從事資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)近7000家,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師近十萬人。他們具有良好的評(píng)估專業(yè)背景,通曉財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、財(cái)稅理論與法規(guī),熟練掌握數(shù)學(xué)模型、數(shù)理統(tǒng)計(jì)、多元回歸分析等稅基評(píng)估的批量評(píng)估技術(shù),我們完全有理由相信,他們將會(huì)在未來稅基評(píng)估中展示其卓越的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和精湛的評(píng)估技術(shù)。

（2）保證評(píng)估結(jié)果的公開、公正、公平,降低稅收征管成本。房產(chǎn)稅基評(píng)估涉及國(guó)家與納稅人切身利益之間的矛盾,如果由稅務(wù)部門來評(píng)估,納稅人會(huì)覺得稅務(wù)部門“既當(dāng)裁判又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員”,顯然有失公允,會(huì)造成納稅人心理上的逆反情緒。另外,征管成本也是選擇評(píng)估主體的重要考慮因素之一,稅務(wù)部門增加稅基評(píng)估人員會(huì)加重編制、費(fèi)用等方面的負(fù)擔(dān),造成征管成本過高,也不符合政府轉(zhuǎn)型的改革方向。

4 房產(chǎn)稅基評(píng)估的價(jià)值類型

房產(chǎn)稅將按財(cái)產(chǎn)的價(jià)值征稅,也就意味著房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)將以應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估為基礎(chǔ),價(jià)值類型是價(jià)值評(píng)估的基本要素之一,加拿大安大略省市政評(píng)估公司副總裁拉里•合默爾認(rèn)為：“稅基評(píng)估的價(jià)值類型是自由市場(chǎng)相關(guān)力量所決定的客觀標(biāo)準(zhǔn),或者說是由評(píng)估師可以作出的理想標(biāo)準(zhǔn)的最優(yōu)近似?！睆木惩獾慕?jīng)驗(yàn)來看,市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估被廣泛地認(rèn)為是最公平地分配財(cái)產(chǎn)稅稅收負(fù)擔(dān)的方法,目前美國(guó)、加拿大、德國(guó)、英國(guó)、日本等129個(gè)國(guó)家和地區(qū)均在以征稅為目的的估價(jià)中采用了市場(chǎng)價(jià)值的概念。《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》將市場(chǎng)價(jià)值定義為“自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下,評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額”。由于市場(chǎng)價(jià)值的概念易于被大部分納稅人所理解和接受,市場(chǎng)價(jià)值是一個(gè)透明的過程,納稅人可以通過與相鄰地區(qū)類似不動(dòng)產(chǎn)近期的交易或稅基評(píng)估價(jià)值的比較來衡量自己所擁有應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值,并以此來判斷對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果是否合理,國(guó)際估稅官協(xié)會(huì)也堅(jiān)持財(cái)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅,財(cái)產(chǎn)的本質(zhì)特征是其市場(chǎng)價(jià)值,我國(guó)房產(chǎn)稅稅基評(píng)估應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)。同時(shí),市場(chǎng)價(jià)值反映了不動(dòng)產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)資源的價(jià)值,較為客觀地反映了不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值及納稅人的承受能力,使多占有財(cái)產(chǎn)的納稅人多繳稅,體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)變化而變動(dòng)的事實(shí),既能隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而提高稅收收入,使稅收與物價(jià)水平保持一致,還符合公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)的原則,實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的目標(biāo)。

5 房產(chǎn)稅基評(píng)估的基準(zhǔn)日和評(píng)估周期

（1）評(píng)估周期。受通貨膨脹和其他市場(chǎng)因素的變化,資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)增值,相反,經(jīng)濟(jì)危機(jī)和其他市場(chǎng)因素的變化,也會(huì)使資產(chǎn)的價(jià)值減值,若仍以原評(píng)估價(jià)值征稅,就有失稅收的公平特性。稅基并不是一成不變的,應(yīng)對(duì)稅基進(jìn)行定期評(píng)估。評(píng)估周期的長(zhǎng)短主要受兩方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響程度,即資產(chǎn)價(jià)值變化的程度、頻率；二是受制于重新進(jìn)行評(píng)估的成本。美國(guó)的一些地方每一年或每?jī)赡昃蛯?duì)不動(dòng)產(chǎn)稅稅基進(jìn)行重新評(píng)估；丹麥在1982―1998年,對(duì)每個(gè)不進(jìn)行重新評(píng)估的年份都進(jìn)行指數(shù)調(diào)整,而從1998年開始每年都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估,澳大利亞和新西蘭的許多大城市不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估周期也為一年。過去的五年中國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的成就,國(guó)民生產(chǎn)總值、進(jìn)出口貿(mào)易、外匯儲(chǔ)備持續(xù)增長(zhǎng)。作為發(fā)展中國(guó)家,中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將持續(xù)增長(zhǎng),人民幣升值將是一個(gè)長(zhǎng)期過程,中國(guó)的金融資產(chǎn)價(jià)格、大宗商品價(jià)格將在波動(dòng)中上升,房地產(chǎn)價(jià)格將在波動(dòng)中呈長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì),一年作為評(píng)估周期能及時(shí)反映房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)房產(chǎn)稅的影響。

（2）評(píng)估基準(zhǔn)日。由于稅基評(píng)估僅僅是為納稅需要而進(jìn)行評(píng)估,所以目的十分明確,其評(píng)估基準(zhǔn)日也應(yīng)圍繞納稅需要,稅基評(píng)估和一般的資產(chǎn)評(píng)估一樣,其所確定的是在特定時(shí)點(diǎn)的稅基,只有在統(tǒng)一時(shí)點(diǎn)上形成的稅基才能充分體現(xiàn)稅基評(píng)估的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和稅收的公平特性。因此在稅基評(píng)估中也應(yīng)明確其評(píng)估基準(zhǔn)日。有的國(guó)家評(píng)估基準(zhǔn)日與國(guó)家會(huì)計(jì)年度一致,如英國(guó)的會(huì)計(jì)年度采用4月至次年3月,住宅稅的稅基評(píng)估基準(zhǔn)日定為4月1日。評(píng)估基準(zhǔn)日也可與國(guó)家會(huì)計(jì)年度不一致,如加拿大的會(huì)計(jì)年度采用4月至次年3月,但其稅基評(píng)估基準(zhǔn)日為每年6月30日,由于受傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣影響,我國(guó)每年一季度、四季度的城鄉(xiāng)居民購買力表現(xiàn)較為突出,導(dǎo)致年初和年末房地產(chǎn)的價(jià)格通常也會(huì)有一些特殊波動(dòng),同時(shí),年初和年終是國(guó)家稅收匯算、會(huì)計(jì)決算、工作總結(jié)的高峰期,參照國(guó)際慣例,稅基評(píng)估時(shí)點(diǎn)宜選擇在每年6月30日。

6 房產(chǎn)稅基評(píng)估的方法

香港稅基評(píng)估的基本方法有三種,一是租金比較法。租金比較法主要是利用市場(chǎng)租金資料分析及調(diào)整租金至符合應(yīng)課差餉租值定義的一種方法,運(yùn)用的是市場(chǎng)法的原理。二是溢利估價(jià)法。溢利估價(jià)法主要是分析有關(guān)業(yè)務(wù)的收支,作為納稅人愿意付出租金的指標(biāo),再以總收入或純利乘以一個(gè)百分率為評(píng)估的應(yīng)課差餉租值,運(yùn)用的是收益法的原理。三是建筑成本法。建筑成本法是通過計(jì)算購買土地及樓房所需的成本,再從總成本中扣除折舊等項(xiàng)目,計(jì)算實(shí)際資本價(jià)值,再乘以一個(gè)反映房產(chǎn)投資的回報(bào)率作為評(píng)估的應(yīng)課差餉租值,運(yùn)用的是成本法的原理。

加拿大安大略市政評(píng)估公司副總裁拉里• 哈默爾在2006年國(guó)際評(píng)估論壇演講時(shí),介紹了加拿大安大略省房產(chǎn)稅基評(píng)估的四種基本方法,一是直接(銷售)比較法,適用于在公開市場(chǎng)上出售的住宅、小型商業(yè)財(cái)產(chǎn)、工業(yè)財(cái)產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn),類似于我國(guó)的市場(chǎng)比較法。二是成本法,適用于在公開市場(chǎng)上不經(jīng)常出售或者銷售活動(dòng)不活躍地區(qū)的小型商業(yè)與工業(yè)財(cái)產(chǎn),類似于我國(guó)的成本法。三是收入法,適用于購物中心、辦公樓、高爾夫球場(chǎng)、會(huì)所等投資性財(cái)產(chǎn),類似于我國(guó)的收益法。四是法定比率法,適用于電話線、鐵軌、農(nóng)場(chǎng)、林地等連續(xù)型結(jié)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)。

從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來看,任何一個(gè)國(guó)家的稅基評(píng)估都離不開市場(chǎng)比較法、成本法、收益法的評(píng)估原理,但是在稅基評(píng)估中,稅基評(píng)估采用的評(píng)估方法體系與一般評(píng)估所采用的評(píng)估方法體系也同樣存在差異,并不是所有適用一般資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法都能直接適用于稅基評(píng)估。因此,我們應(yīng)充分借鑒國(guó)外稅基評(píng)估的經(jīng)驗(yàn),結(jié)合我國(guó)有關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)法律法規(guī)、準(zhǔn)則的規(guī)定,建立以市場(chǎng)法、成本法、收益法三大傳統(tǒng)評(píng)估方法為基礎(chǔ)的稅基評(píng)估方法體系。

（1）以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)的市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是將待估房產(chǎn)與其所在區(qū)域近期內(nèi)已經(jīng)成交的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,以這些房地產(chǎn)的成交價(jià)格作為參考進(jìn)行修正,從而估算待估房地產(chǎn)在正常市場(chǎng)情況下的價(jià)格或價(jià)值的一種方法。這種評(píng)估方法運(yùn)用前提條件是存在市場(chǎng)與交易,并能找到同類或類似參照物,其產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng),這是一般資產(chǎn)評(píng)估普遍使用的方法之一,不能簡(jiǎn)單套用市場(chǎng)法對(duì)需評(píng)估的稅基進(jìn)行評(píng)定。由于稅基評(píng)估業(yè)務(wù)是批量業(yè)務(wù),傳統(tǒng)的單量評(píng)估方法高成本、低效率,隨著統(tǒng)計(jì)技術(shù)、電腦應(yīng)用技術(shù)水平的提高和現(xiàn)代信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用,批量評(píng)估、路線價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)比較等評(píng)估技術(shù)將在我國(guó)稅基評(píng)估中有較好的應(yīng)用前景。

①批量評(píng)估技術(shù)：批量評(píng)估技術(shù)是應(yīng)用系統(tǒng)的、統(tǒng)一的、考慮到統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)結(jié)果和結(jié)果分析的評(píng)估技術(shù),評(píng)估特定時(shí)點(diǎn)多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的活動(dòng)。在稅基評(píng)估中,往往存在大批量的資產(chǎn),如何對(duì)大批量資產(chǎn)的價(jià)值快速而準(zhǔn)確地估價(jià),是資產(chǎn)評(píng)估師必須解決的問題。②路線價(jià)格法：是以路線價(jià)格為估價(jià)標(biāo)準(zhǔn),通過對(duì)特定臨街道且可及性相當(dāng)?shù)某鞘型恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度,求取在該深度上數(shù)宗土地的平均水平單價(jià)并附設(shè)于特定街道上,得到該街道的路線價(jià),然后據(jù)此路線價(jià)并配合深度百分率表和其他修正率表,計(jì)算出臨街道其他各宗土地價(jià)格的一種估價(jià)方法,適用于市街地。③標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)比較法：選定一個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)”作為區(qū)域典型單元,可以將房產(chǎn)內(nèi)的其他單元與“標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)”的各種影響其市場(chǎng)價(jià)值的因素及特點(diǎn)作比較調(diào)整,確定評(píng)估房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

（2）以成本計(jì)價(jià)為基礎(chǔ)的成本法

成本法是對(duì)待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)成本構(gòu)成進(jìn)行分析,求取待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格,然后扣除折舊,以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的理論依據(jù)為生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論,它主要從開發(fā)者角度,運(yùn)用等量投資至少獲取等量收益的投資原理,根據(jù)產(chǎn)品定價(jià)的一般原則,將房地產(chǎn)的價(jià)格確定為所有投入資本和利潤(rùn)之和。計(jì)算公式為：房地產(chǎn)的價(jià)格＝重新購建價(jià)格-折舊。

①重新購建價(jià)格的確定：一般資產(chǎn)評(píng)估中采用的重置成本法也不能將其套用在稅基評(píng)估上。因?yàn)槎惢u(píng)估主要考慮其評(píng)估對(duì)象的一般功能價(jià)值含量，而不必刻意去追求其特殊功能的價(jià)值含量。因此在稅基評(píng)估中,重新購建價(jià)格一般是不采用重置價(jià)格,而采用重建價(jià)格,重建價(jià)格是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備、建筑技術(shù)等,在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下,重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。建筑物重新購建價(jià)格可通過比較單位法、部件單位法、數(shù)量調(diào)查法等方法求取。②折舊的確定：折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失,其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購建價(jià)格的差額,折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊三大類,可通過市場(chǎng)提取法、分解法、年齡壽命法等方法求取。

（3）以收益計(jì)量為基礎(chǔ)的收益法

預(yù)計(jì)待估房地產(chǎn)未來的正常凈收益,而選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的方法。該方法一般用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)價(jià)格測(cè)算,如商店、飯店等。資產(chǎn)評(píng)估中,收益法的收益一般都是指未來未實(shí)現(xiàn)的收益。而在稅法中,不論是我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅,還是國(guó)外的財(cái)產(chǎn)稅、資本利得稅和其他的有關(guān)稅種,其課稅對(duì)象都是針對(duì)現(xiàn)已存在的財(cái)產(chǎn),所針對(duì)的有關(guān)收益也都是財(cái)產(chǎn)過去和現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收益,對(duì)未實(shí)現(xiàn)的收益一般都不征稅。若把一般資產(chǎn)評(píng)估中以未來收益折現(xiàn)應(yīng)用于稅基評(píng)估肯定是會(huì)出問題的。因?yàn)檫@樣做與國(guó)內(nèi)外的稅收制度發(fā)生矛盾,直接影響稅基評(píng)估結(jié)果的正確性。因此,在一般資產(chǎn)評(píng)估中運(yùn)用的收益法同樣不能直接套用在稅基評(píng)估中。一般資產(chǎn)評(píng)估采用的收益法的應(yīng)用與其在稅基評(píng)估中的應(yīng)用差別較大,具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是收益期限計(jì)算不同,在一般資產(chǎn)評(píng)估中的收益期可分為有限期和無限期兩種,而在稅基評(píng)估中的收益期限主要是計(jì)算有限期,而且大部分評(píng)估稅基收益期是以一年為期。如對(duì)租金收益的稅基就是以一年為限,因該稅種是一年征收一次,所以其稅基的有關(guān)收益期限也只能與征收期限一致。因?yàn)楦鶕?jù)稅法有關(guān)規(guī)定,其未來收益一般不列入征稅范圍,其收益一般也只能是當(dāng)年收益,而不應(yīng)包括未來的未實(shí)現(xiàn)收益。二是,而在一般資產(chǎn)評(píng)估中,折現(xiàn)率的確定是收益法中的一個(gè)既重要又困難的參數(shù),在應(yīng)用收益法的稅基評(píng)估中,由于收益的不確定因素相對(duì)較少,稅基評(píng)估中對(duì)收益法相關(guān)參數(shù)確定時(shí)的要求也會(huì)比我們以往進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估簡(jiǎn)單得多。需要的是與收益有關(guān)的在稅基評(píng)估中也只能以收益現(xiàn)值為基礎(chǔ),再結(jié)合稅法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后的價(jià)值為評(píng)估值。

7 房產(chǎn)稅基評(píng)估爭(zhēng)議的處理

房產(chǎn)稅基評(píng)估爭(zhēng)議處理制度是否合理健全是決定一個(gè)稅基評(píng)估系統(tǒng)成功與否的重要基礎(chǔ)之一。中國(guó)香港擁有一套比較完善的關(guān)于上訴機(jī)制、關(guān)于反對(duì)機(jī)制等法律作為房產(chǎn)稅稅基評(píng)估的基礎(chǔ),美國(guó)約翰遜郡的財(cái)產(chǎn)所有者每年都有兩次稅基評(píng)估申訴機(jī)會(huì)。房產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值的評(píng)估在總體有公允化的表面下不可避免地會(huì)出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主就評(píng)估值的爭(zhēng)議現(xiàn)象。為保證評(píng)估結(jié)果的公正性,保護(hù)納稅人的合法權(quán)益,防止公權(quán)力對(duì)納稅人權(quán)益的損害,也需要建立一系列復(fù)議、申訴制度,保證納稅人獲得必要的行政、司法援助。國(guó)際估稅官協(xié)會(huì)(IAAO)制定的《稅基評(píng)估申訴準(zhǔn)則》,促進(jìn)了爭(zhēng)議處理的公允化過程,歐美等稅基評(píng)估發(fā)展較為成熟的國(guó)家通常都有著較長(zhǎng)的估稅歷史,嚴(yán)密的稅收評(píng)估法制框架,融合了傳統(tǒng)三大基本評(píng)估方法與現(xiàn)代統(tǒng)計(jì)和計(jì)算機(jī)技術(shù)的批量評(píng)估系統(tǒng)以及完善的稅基評(píng)估爭(zhēng)議處理制度。我國(guó)要順利推行房產(chǎn)稅改革,應(yīng)盡快建立稅基評(píng)估爭(zhēng)議處理的法規(guī)制度,以解決稅基評(píng)估爭(zhēng)議提供法律保障。

（1）注重爭(zhēng)議內(nèi)容的區(qū)別對(duì)待,提高受理案件的質(zhì)量,節(jié)約處理成本。不論是IAAO的《稅基評(píng)估申訴準(zhǔn)則》,還是美國(guó)約翰遜郡或加拿大安大略省,都將業(yè)主的申訴內(nèi)容區(qū)分為事實(shí)問題和法律問題。事實(shí)問題是指業(yè)主可能認(rèn)為房產(chǎn)所評(píng)估的價(jià)值并非公允市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估機(jī)構(gòu)未恰當(dāng)應(yīng)用公允化因子,事實(shí)問題在行政或者準(zhǔn)司法的申訴框架內(nèi)解決,一般要經(jīng)歷與評(píng)估師的非正式磋商。法律問題是指關(guān)于納稅人對(duì)評(píng)估適用法規(guī)、程序、免稅待遇、受理申訴機(jī)構(gòu)的權(quán)限等方面的質(zhì)疑,法律問題或是與法律問題相交織在一起的問題,應(yīng)在司法性質(zhì)的法庭上予以解決。

（2）受理評(píng)估爭(zhēng)議機(jī)構(gòu)的組成多元化,確保復(fù)議、裁決結(jié)果的公平。受理評(píng)估爭(zhēng)議的機(jī)構(gòu),主要任務(wù)是處理納稅人的申訴,以確保稅負(fù)的公平和一致性,在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性。受理評(píng)估爭(zhēng)議的委員會(huì)由評(píng)估師、會(huì)計(jì)師、律師、稅務(wù)師等資深專業(yè)人士組成,對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的價(jià)值判斷、公允性爭(zhēng)執(zhí)等問題予以裁決,專業(yè)背景的多元化有利于從司法、會(huì)計(jì)、評(píng)估等不同角度對(duì)爭(zhēng)議進(jìn)行復(fù)審,盡可能公允地處置爭(zhēng)議。

（3）評(píng)估爭(zhēng)議申訴與裁決程序。首先,業(yè)主就評(píng)估中可能存在的事實(shí)誤差,諸如評(píng)估不一致或不精確等問題,以電話、郵件、傳真或者電子郵件等溝通方式向評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估師進(jìn)行非正式的復(fù)議,申訴人可以獲得其所需要的財(cái)產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)信息,評(píng)估師也能了解納稅人的申訴原因,并對(duì)其以書面形式作出相應(yīng)的解釋,如果申訴人滿意評(píng)估師的復(fù)議結(jié)果,那么就退出了整個(gè)申訴程序。在歐美國(guó)家,相當(dāng)一部分的爭(zhēng)議是在這個(gè)簡(jiǎn)單的環(huán)節(jié)中解決的。其次,申訴人或業(yè)主不滿意評(píng)估師的復(fù)議結(jié)果,可向各地州(市)的申訴委員會(huì)申訴,申訴委員會(huì)可考慮設(shè)在有權(quán)代表地州(市)人民政府向社會(huì)公布稅基評(píng)估結(jié)果的政府職能部門。申訴委員會(huì)組織業(yè)主和評(píng)估師參加聽證,各地州(市)申訴委員會(huì)對(duì)評(píng)估師的價(jià)值判斷,公正性爭(zhēng)執(zhí)等問題予以書面的裁決。再次,申訴人或業(yè)主不服申訴委員會(huì)的裁決,可繼續(xù)上訴到省級(jí)房產(chǎn)稅審理委員會(huì),該委員會(huì)可以考慮設(shè)在本省負(fù)責(zé)對(duì)稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)的行使監(jiān)督管理職責(zé)的政府職能部門,審理委員會(huì)是業(yè)主財(cái)產(chǎn)未被公允、精確評(píng)估等事實(shí)問題的最后的上訴和處理機(jī)構(gòu)。裁決(或撤回)的結(jié)果都必須以書面的形式發(fā)給各相關(guān)方,申訴人或業(yè)主、評(píng)估機(jī)構(gòu)都必須根據(jù)審理委員會(huì)的裁決結(jié)果調(diào)整評(píng)估值,不能提出申訴。最后,法律問題或是與法律問題相交織在一起的問題在司法性質(zhì)的法庭上予以解決。

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篇7

一、公允價(jià)值計(jì)量的涵義

“公允價(jià)值”這一概念源于法律，是指得到公眾認(rèn)可的價(jià)值。為此，公允價(jià)值具有很大的主觀性，取決于行為人的主觀判斷。新準(zhǔn)則明確規(guī)定“在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量”。依此理解，如認(rèn)為采用歷史成本原則作為計(jì)量屬性比較公允，則公允價(jià)值就是歷史成本；如認(rèn)為采用市場(chǎng)價(jià)值能夠反映資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值，則市場(chǎng)價(jià)值就是公允價(jià)值。所以，公允價(jià)值并不是一

種確切的計(jì)量模式，它只是人們對(duì)資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的一種近似估計(jì)。

二、公允價(jià)值計(jì)量的運(yùn)用

（一）公允價(jià)值的謹(jǐn)慎改進(jìn)。新準(zhǔn)則確定公允價(jià)值的應(yīng)用范圍時(shí)，充分考慮到我國(guó)國(guó)情，做了審慎的改進(jìn)。這是因?yàn)槲覈?guó)的市場(chǎng)價(jià)格等交易信息系統(tǒng)還不完善，難以為會(huì)計(jì)信息的鑒證提供可靠證據(jù)。公允價(jià)值要求的市場(chǎng)交易價(jià)格抑或預(yù)期未來凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值都需要主觀判斷，從而必然會(huì)不同程度地受到企業(yè)管理層和會(huì)計(jì)人員主觀意志的影響。因此，在現(xiàn)實(shí)會(huì)計(jì)環(huán)境下，對(duì)公允價(jià)值計(jì)量基礎(chǔ)持謹(jǐn)慎態(tài)度是最優(yōu)選擇。

（二）公允價(jià)值的限制條件。第一，公允價(jià)值的非主導(dǎo)性。新準(zhǔn)則規(guī)定：“企業(yè)在對(duì)會(huì)計(jì)要素進(jìn)行計(jì)量時(shí)，一般應(yīng)采用歷史成本”。這說明我國(guó)是在堅(jiān)持以歷史成本計(jì)量為基礎(chǔ)的前提下，引入公允價(jià)值的。幾乎所有運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量屬性的具體準(zhǔn)則都規(guī)定要以成本進(jìn)行計(jì)量，在滿足一定條件時(shí)才可以公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。第二，公允價(jià)值運(yùn)用條件較為苛刻。如《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：企業(yè)應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表中運(yùn)用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但如果有確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量屬性。同時(shí)規(guī)定運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件：一是必須有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。

三、公允價(jià)值計(jì)量的困惑

（一）公允價(jià)值計(jì)量的理論困惑。相關(guān)性和可靠性是對(duì)會(huì)計(jì)計(jì)量的基本要求，同時(shí)滿足這兩方面要求使公允價(jià)值在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)運(yùn)用中困難重重。一方面相關(guān)性要求會(huì)計(jì)計(jì)量盡可能將所有影響企業(yè)現(xiàn)實(shí)未來收益的因素完全涵蓋，會(huì)計(jì)計(jì)量范圍不斷擴(kuò)大要求會(huì)計(jì)人員主觀估計(jì)與判斷力求準(zhǔn)確；另一方面可靠性要求會(huì)計(jì)計(jì)量過程中與個(gè)體差異相聯(lián)系的主觀估計(jì)與判斷盡可能減少，以使會(huì)計(jì)信息具備真實(shí)性和中立性的特征。因此，相關(guān)性加強(qiáng)勢(shì)必導(dǎo)致可靠性削弱，反之亦然。因此，公允價(jià)值計(jì)量成為相關(guān)性與可靠性之間“不可調(diào)和的產(chǎn)物”。此外，以單項(xiàng)資產(chǎn)為計(jì)量對(duì)象所得到的公允價(jià)值并不能代表會(huì)計(jì)主體整體公允價(jià)值，但若以會(huì)計(jì)主體整體作為計(jì)量對(duì)象，其理論依據(jù)及實(shí)務(wù)操作都存在難題。

（二）公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)實(shí)困惑。在實(shí)際應(yīng)用中，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的可靠性難以保證。相對(duì)于具有客觀性、確定性和可驗(yàn)證性的以實(shí)際交易為基礎(chǔ)的歷史成本計(jì)量，公允價(jià)值計(jì)量雖然在財(cái)務(wù)報(bào)表中能提供更為相關(guān)的信息，但因其具有不確定性、變動(dòng)性和集合性，因此難以滿足會(huì)計(jì)信息可靠性的質(zhì)量要求。面對(duì)金融工具，現(xiàn)值計(jì)量常常就是估計(jì)其公允價(jià)值的最好技術(shù)。但因?yàn)槲磥憩F(xiàn)金流量的金額、時(shí)點(diǎn)和貨幣時(shí)間價(jià)值等都是不確定的，在計(jì)量的操作上往往面臨更大的困難。另外，公允價(jià)值計(jì)量可能增加財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目的波動(dòng)性。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，經(jīng)濟(jì)環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)狀況的變化以及企業(yè)自身信用的變化，會(huì)引起財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目的波動(dòng)。但反映外部環(huán)境等變化所引起的損益變動(dòng)，并不能提供非常相關(guān)的信息，甚至可能誤導(dǎo)財(cái)務(wù)報(bào)表使用者。

四、公允價(jià)值計(jì)量的改進(jìn)

（一）確保評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的相對(duì)獨(dú)立性。公允價(jià)值若能由企業(yè)外部的獨(dú)立資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來提供，其獨(dú)立性和公正性顯然是最好的，但這種方式成本過高，實(shí)際中無法實(shí)施。因此，只能由企業(yè)內(nèi)部專設(shè)資產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)，并直接隸屬于公司董事會(huì)或股東大會(huì)，以使公司管理層或財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人無法干預(yù)資產(chǎn)定價(jià)。其主要職責(zé)是定期對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行估價(jià)，以獲取各資產(chǎn)負(fù)債項(xiàng)目的公允價(jià)值。計(jì)量結(jié)果應(yīng)經(jīng)過獨(dú)立計(jì)量數(shù)據(jù)的相互驗(yàn)證，即要求公允價(jià)值獲取至少要有兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一計(jì)量對(duì)象進(jìn)行獨(dú)立估價(jià)，其結(jié)果應(yīng)相同或相近。

（二）明確信息獲取方法的使用范圍、適用條件及操作程序。對(duì)一些自用而不外銷的項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)買方市場(chǎng)價(jià)格或投入價(jià)值基礎(chǔ)確定公允價(jià)值；對(duì)一些準(zhǔn)備隨時(shí)可能變現(xiàn)的項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)賣方市場(chǎng)價(jià)格或產(chǎn)出價(jià)值基礎(chǔ)確定公允價(jià)值。筆者以為，若采用收益法，應(yīng)規(guī)定選擇市場(chǎng)參與者普遍認(rèn)同，且被以往市場(chǎng)實(shí)際交易價(jià)格驗(yàn)證具有可靠性的估價(jià)技術(shù)，盡可能考慮所有市場(chǎng)參數(shù)，包括無風(fēng)險(xiǎn)利率、商品價(jià)格、提前償還風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)成本等，盡可能不用與企業(yè)特定相關(guān)的參數(shù)。

（三）依據(jù)可靠性選擇備選方法順序。如，對(duì)產(chǎn)成品的計(jì)價(jià)順序可確定為：先現(xiàn)行購價(jià)，后可收回凈值，再歷史成本替代。對(duì)長(zhǎng)期債券投資的估價(jià)順序可確定為：先現(xiàn)行市價(jià)（或可回收凈值），后現(xiàn)值，再歷史成本替代。這一選擇順序應(yīng)具有一定的靈活性，如，存在活躍市場(chǎng)上的公開標(biāo)價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇現(xiàn)行市價(jià)法作為首選估價(jià)方法；當(dāng)某項(xiàng)資產(chǎn)所帶來的現(xiàn)金流量及相應(yīng)的折現(xiàn)率已在合同中約定時(shí)，可選擇現(xiàn)值法作為首選估價(jià)方法。

（四）建立評(píng)估模型強(qiáng)調(diào)信息披露。建立評(píng)估模型及相關(guān)信息系統(tǒng)的更改控制和安全性程序，防止系統(tǒng)遭到破壞；保證評(píng)估模型中使用數(shù)據(jù)的一致性、及時(shí)性和可靠性。同時(shí)，為確保公允價(jià)值的可靠性，除將公允價(jià)值獲取的方法、程序及使用規(guī)范通過準(zhǔn)則、制度固定下來以外，還應(yīng)強(qiáng)調(diào)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注的充分披露。以公允價(jià)值運(yùn)用為代表的新會(huì)計(jì)理論使會(huì)計(jì)確認(rèn)和計(jì)量更人性化，這也使重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)加重。因此，會(huì)計(jì)結(jié)果越來越主觀就必須有充分的披露保持主觀判斷不被濫用。

篇8

堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞振興*經(jīng)濟(jì)和構(gòu)建和諧社會(huì)這一主題，針對(duì)我縣中介行業(yè)存在的突出問題，依法進(jìn)行清理和規(guī)范，努力創(chuàng)造誠(chéng)實(shí)守信、公平有序的信用環(huán)境，為我縣社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展服務(wù)。

二、清理和規(guī)范的范圍

這次清理和規(guī)范工作的范圍主要是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切聯(lián)系的中介機(jī)構(gòu)。

（一）以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)相關(guān)知識(shí)為基礎(chǔ)的行業(yè)，包括會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所及資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)；

（二）以房地產(chǎn)、工程技術(shù)相關(guān)知識(shí)為基礎(chǔ)的行業(yè)，包括土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、建設(shè)工程造價(jià)咨詢、工程監(jiān)理、建設(shè)工程招投標(biāo)等機(jī)構(gòu)；

（三）以法律相關(guān)知識(shí)為基礎(chǔ)的行業(yè)，包括律師事務(wù)所、公證處、法律咨詢服務(wù)等機(jī)構(gòu)。

三、清理和規(guī)范的內(nèi)容

（一）清理的內(nèi)容：

1.虛假驗(yàn)資、虛假評(píng)估、虛假公證等違規(guī)、違紀(jì)問題；

2.執(zhí)業(yè)市場(chǎng)秩序混亂、非法執(zhí)業(yè)、以商業(yè)賄賂等不正當(dāng)手段擾亂市場(chǎng)秩序問題；

3.未經(jīng)法定程序?qū)徟?、無照?qǐng)?zhí)業(yè)、超范圍經(jīng)營(yíng)、對(duì)分支機(jī)構(gòu)管理不到位問題；

4.行政干預(yù)，部門壟斷，造成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等執(zhí)業(yè)環(huán)境問題。

（二）規(guī)范的內(nèi)容:

1.規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的資格認(rèn)定和設(shè)立；

2.依法加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)，制定和完善相關(guān)規(guī)章制度，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為；

3.對(duì)不符合現(xiàn)行政策法規(guī)要求的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范；

4.凡是應(yīng)與監(jiān)管部門脫鉤的中介機(jī)構(gòu)，在這次清理和規(guī)范過程中，都應(yīng)及時(shí)脫鉤。

四、方法和步驟

清理和規(guī)范工作分三個(gè)階段進(jìn)行，時(shí)間從20*年1月20日開始，到2月15日結(jié)束。

（一）自查自糾階段（20*年1月20日—1月31日）

1.對(duì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查摸底，分類登記造冊(cè)，分析存在的問題。

2.對(duì)中介機(jī)構(gòu)的職能進(jìn)行審定確認(rèn)，進(jìn)一步明確其執(zhí)業(yè)的范圍和責(zé)任。

3.對(duì)雖經(jīng)審批、登記，但未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)開展正常業(yè)務(wù)活動(dòng)的，不能按行業(yè)規(guī)定自律、管理混亂的，機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理、執(zhí)業(yè)職能劃分不明確的中介機(jī)構(gòu)，認(rèn)真進(jìn)行整改。

4.對(duì)損害國(guó)家和公眾利益，嚴(yán)重違規(guī)違法的，嚴(yán)肅查處，依法予以處理。

5.結(jié)合清理和規(guī)范中反映出的問題，比照相關(guān)政策、法規(guī)，研究制定整改措施和辦法，并組織落實(shí)整改工作。

6.嚴(yán)格執(zhí)行公平、統(tǒng)一的審批、登記標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行歸口審批、登記管理。

7.各中介機(jī)構(gòu)自查近3年在執(zhí)業(yè)期間有無違規(guī)、違紀(jì)、違法情況。寫出自查自糾和整改報(bào)告，上報(bào)監(jiān)管部門。

（二）建章建制階段(20*年2月1日—2月5日)

1.建立和完善責(zé)任追究制度。對(duì)在執(zhí)業(yè)過程中出現(xiàn)違規(guī)行為的，監(jiān)管部門將進(jìn)行責(zé)任追究，嚴(yán)肅處理，違法的要移交司法機(jī)關(guān)，追究法律責(zé)任。

2.完善行業(yè)自律機(jī)制，制定中介機(jī)構(gòu)規(guī)范發(fā)展的指導(dǎo)意見。

3.完善對(duì)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管機(jī)制，做到依法審批、依法登記、依法從業(yè)、依法監(jiān)管。

（三）檢查驗(yàn)收階段（20*年2月6日—2月15日）

1.檢查自查自糾階段是否存在走過場(chǎng)和弄虛作假行為，各個(gè)環(huán)節(jié)工作是否落實(shí)到位，發(fā)現(xiàn)的問題是否得到解決。

2.檢查清理和規(guī)范工作中發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)問題是否得到查處，責(zé)任是否得到追究。

3.各項(xiàng)法規(guī)和機(jī)制是否建立和完善。

五、組織領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任分工

成立*縣清理和規(guī)范中介機(jī)構(gòu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

責(zé)任分工：

（一）縣軟環(huán)境辦和縣工商局負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查；

（二）縣工商局負(fù)責(zé)在工商部門登記的中介機(jī)構(gòu)的清理和規(guī)范；

（三）縣財(cái)政局和縣審計(jì)局負(fù)責(zé)以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)相關(guān)知識(shí)為基礎(chǔ)的行業(yè)，包括會(huì)計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)的清理和規(guī)范；

（四）縣國(guó)稅局負(fù)責(zé)稅務(wù)師事務(wù)所的清理和規(guī)范；

（五）縣國(guó)土資源局和縣建設(shè)局負(fù)責(zé)以房地產(chǎn)、工程技術(shù)相關(guān)知識(shí)為基礎(chǔ)的行業(yè)，包括土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、建設(shè)工程造價(jià)咨詢、工程監(jiān)理、建設(shè)工程招投標(biāo)等機(jī)構(gòu)的清理和規(guī)范；

（六）縣司法局負(fù)責(zé)以法律相關(guān)知識(shí)為基礎(chǔ)的行業(yè)，包括律師事務(wù)所、公證處和法律咨詢服務(wù)等機(jī)構(gòu)的清理和規(guī)范；

篇9

一、當(dāng)前資產(chǎn)評(píng)估管理體制中存在的問題

當(dāng)前資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)劃分為資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)等專業(yè)資格和專業(yè)領(lǐng)域，由不同的政府部門分頭管理，評(píng)估業(yè)務(wù)部門壟斷和行業(yè)分割，評(píng)估機(jī)構(gòu)難以做大。主管部門各自制定評(píng)估準(zhǔn)則、評(píng)估程序和評(píng)估報(bào)告格式，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員及業(yè)務(wù)質(zhì)量的管理缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，影響到了評(píng)估行業(yè)整體上的監(jiān)管和發(fā)展，不能滿足我國(guó)迅速發(fā)展的評(píng)估市場(chǎng)的要求。

有些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或土地估價(jià)機(jī)構(gòu)從創(chuàng)辦之日起，就是所掛靠主管部門“創(chuàng)收”的重要途徑（按評(píng)估業(yè)務(wù)收入的一定比例上交給主管部門），主管部門成為評(píng)估機(jī)構(gòu)的靠山、庇護(hù)傘和業(yè)務(wù)源，評(píng)估機(jī)構(gòu)成為主管部門的剩余人員、子女、離退休人員的安置場(chǎng)所；有的甚至政企不分，政府工作人員從事評(píng)估業(yè)務(wù)，還擅自擴(kuò)大評(píng)估范圍，將行政管理職能轉(zhuǎn)化為有償評(píng)估服務(wù)；有的主管部門直接干涉評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理和業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)權(quán)。有的主管部門為了維護(hù)部門非法利益，利用產(chǎn)權(quán)登記等職權(quán)排斥其他資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事其所主管的評(píng)估業(yè)務(wù)，例如：湖北省京山縣房地產(chǎn)管理局以京山騰達(dá)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所無房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)為由，對(duì)該評(píng)估事務(wù)所為京山嘉美購物廣場(chǎng)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告以及為京山縣新市鎮(zhèn)城中路124號(hào)公民張實(shí)剛出具的房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告拒絕確認(rèn)有效，就是這一問題的有力證據(jù)。主管部門的這些非法行為不但侵犯了評(píng)估機(jī)構(gòu)的合法權(quán)利，也侵犯了交易當(dāng)事人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本民事權(quán)利，更加有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的基本原則。

實(shí)踐證明，評(píng)估業(yè)務(wù)部門壟斷和行業(yè)分割造成的危害是比較嚴(yán)重的。例如在國(guó)有企業(yè)改制中，法律法規(guī)規(guī)定國(guó)有企業(yè)應(yīng)該委托“資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)”（財(cái)政部門主管的評(píng)估機(jī)構(gòu)）進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估（即企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估），但是土地行政管理部門、房屋行政管理部門不承認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告，要求國(guó)有企業(yè)委托其主管的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)單獨(dú)出具土地估價(jià)報(bào)告、房屋估價(jià)報(bào)告，這樣企業(yè)就需要委托三家評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估、出具三個(gè)評(píng)估報(bào)告，加重了企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在評(píng)估方法上，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)如果采用收益法、市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值，則不需要單獨(dú)評(píng)估各項(xiàng)資產(chǎn)（土地使用權(quán)、房屋建筑物）的價(jià)值；因?yàn)樵谄髽I(yè)價(jià)值評(píng)估中，企業(yè)全部資產(chǎn)是不可分割的有機(jī)系統(tǒng)，整體資產(chǎn)價(jià)值并不等于各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值的簡(jiǎn)單加總；以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不能人為的把各項(xiàng)資產(chǎn)分割開來，而是應(yīng)該在整體上考慮企業(yè)價(jià)值。然而土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)由于評(píng)估的是單項(xiàng)資產(chǎn)，不可能在整體上考慮土地使用權(quán)、房屋建筑物在企業(yè)中的作用，造成了評(píng)估價(jià)值的偏差；為了保持評(píng)估結(jié)果的一致性，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)需要引用土地估價(jià)報(bào)告和房屋估價(jià)報(bào)告中的評(píng)估價(jià)值，就不能在整體上評(píng)估企業(yè)價(jià)值，也就無法考慮商譽(yù)等影響企業(yè)價(jià)值的因素，往往造成資產(chǎn)低估、國(guó)有資產(chǎn)流失的結(jié)果。

評(píng)估業(yè)務(wù)的部門壟斷和行業(yè)分割局面，使各行業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)均有自己的一塊領(lǐng)地，在不同行業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間失去了自由競(jìng)爭(zhēng)的土壤。另外，部門壟斷和行業(yè)分割限制了各行業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，評(píng)估機(jī)構(gòu)為了在有限的市場(chǎng)范圍內(nèi)多做業(yè)務(wù)，往往濫用評(píng)估假設(shè)，弄虛作假，隨意選擇評(píng)估參數(shù)，迎合委托人的要求高估或低估資產(chǎn)價(jià)值，有的甚至直接問委托人“你要評(píng)估多少”；同時(shí)在評(píng)估收費(fèi)上競(jìng)相壓價(jià)，大打價(jià)格戰(zhàn)和惡性競(jìng)爭(zhēng)；這樣也就導(dǎo)致評(píng)估程序走形式（例如不重視現(xiàn)場(chǎng)勘察，走馬觀花拍幾張照片了事），評(píng)估質(zhì)量下降的惡果。

評(píng)估業(yè)務(wù)的部門壟斷，迫使評(píng)估機(jī)構(gòu)為獲取業(yè)務(wù)而與主管部門勾結(jié)，接受其干涉、指示和操縱，難以保持獨(dú)立、客觀、公正；在獲取主管部門的庇護(hù)后，就取得了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)來源，不需要依靠勝任能力獲取評(píng)估需求人的信賴，評(píng)估機(jī)構(gòu)也就沒有提高評(píng)估人員勝任能力的積極性；在委托人真正需要提供專業(yè)咨詢意見時(shí)，就無法勝任。

資產(chǎn)評(píng)估管理體制中存在的問題，使得資產(chǎn)評(píng)估失去了公信力，也使評(píng)估成為一種形式，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更加為資產(chǎn)評(píng)估埋下了很大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、評(píng)估管理體制改革設(shè)想

資產(chǎn)評(píng)估要發(fā)揮應(yīng)有的作用，必須提高評(píng)估行業(yè)的公信力；要提高評(píng)估行業(yè)的公信力，必須提高評(píng)估質(zhì)量；要提高評(píng)估質(zhì)量，必須形成充分競(jìng)爭(zhēng)的評(píng)估市場(chǎng)，營(yíng)造遵守評(píng)估準(zhǔn)則的執(zhí)業(yè)環(huán)境和加強(qiáng)評(píng)估質(zhì)量控制。評(píng)估管理體制改革應(yīng)該以充分發(fā)揮資產(chǎn)評(píng)估的作用為最終目標(biāo)，建立真正的評(píng)估市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制。

（一）正確認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估的作用

確定資產(chǎn)價(jià)值的途徑通常有三種：自我定價(jià)、市場(chǎng)定價(jià)和評(píng)估。自我定價(jià)是指交易雙方當(dāng)事人自己協(xié)商確定資產(chǎn)價(jià)值；市場(chǎng)定價(jià)是指以市場(chǎng)上相同或者相似的資產(chǎn)的通常交易價(jià)格確定資產(chǎn)價(jià)值；評(píng)估是指由專業(yè)評(píng)估人員依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算資產(chǎn)價(jià)值。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，當(dāng)事人最了解資產(chǎn)狀況，可以作出最正確的定價(jià)；同時(shí)，自我定價(jià)也是尊重了當(dāng)事人交易權(quán)利，能夠提高資源的配置效率。自我定價(jià)是一種最基本的資產(chǎn)定價(jià)途徑：（1）市場(chǎng)價(jià)格其實(shí)也是一系列自我定價(jià)形成的結(jié)果；（2）在資產(chǎn)同質(zhì)性低（或者異質(zhì)性高）、市場(chǎng)交易不充分的情形下，市場(chǎng)無法提供有效價(jià)值參考，自我定價(jià)是確定資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)途徑。在資產(chǎn)同質(zhì)性高的場(chǎng)合，或者資產(chǎn)存在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格會(huì)主導(dǎo)定價(jià)，即市場(chǎng)定價(jià)可以約束非理性的自我定價(jià)，從而促成公平交易。然而，充分競(jìng)爭(zhēng)只存在于假說之中，實(shí)踐中由于信息分散和不對(duì)稱、信息傳遞障礙、市場(chǎng)操縱、經(jīng)濟(jì)與法律環(huán)境、交易限制和資金需求等原因使得市場(chǎng)價(jià)格并不一定能反映資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值，需要通過評(píng)估來確定資產(chǎn)價(jià)值。在交易雙方當(dāng)事人之間存在自我定價(jià)分歧（主要是利害沖突引起，不能理性的定價(jià)），或者當(dāng)事人自我定價(jià)可能損害第三方合法利益時(shí)，也需要資產(chǎn)評(píng)估。

從當(dāng)前資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的實(shí)際作用來看，可以將評(píng)估業(yè)務(wù)分為消除自我定價(jià)分歧評(píng)估和維護(hù)第三方合法利益的評(píng)估。前者主要是平等當(dāng)事人市場(chǎng)交易中的評(píng)估，例如轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、房屋拆遷等，實(shí)行的是自愿評(píng)估。后者主要是在涉及國(guó)家、集體和社會(huì)公眾等第三方合法權(quán)益的情況下，例如國(guó)有資產(chǎn)交易、出資、財(cái)產(chǎn)納稅、破產(chǎn)清算等的評(píng)估，實(shí)行的是強(qiáng)制評(píng)估，而且往往將評(píng)估價(jià)值確定為最終交易價(jià)值。

（二）將資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)真正推向市場(chǎng)

產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)必須依法行政，樹立“法律至上”的意識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》“登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估”的規(guī)定，杜絕產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)自身經(jīng)營(yíng)評(píng)估業(yè)務(wù)或者干涉評(píng)估機(jī)構(gòu)合法經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象。主管部門要轉(zhuǎn)變思想觀念，樹立為評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)的意識(shí)，積極為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，禁止行政干預(yù)和人為障礙。嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》的規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告不再是應(yīng)付登記機(jī)構(gòu)的形式材料，而是市場(chǎng)的真正需要，評(píng)估結(jié)果是否準(zhǔn)確關(guān)系到當(dāng)事人的切身利益，這就極大的促進(jìn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員提高評(píng)估業(yè)務(wù)水平的積極性。

將資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)真正推向市場(chǎng)需要完善評(píng)估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任。當(dāng)事人委托評(píng)估的目的主要在于降低交易風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避責(zé)任，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該為因自己過錯(cuò)導(dǎo)致的評(píng)估報(bào)告使用人的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，才能達(dá)到委托評(píng)估的目的，委托人也才有委托評(píng)估的必要；如果評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己過錯(cuò)行為不承擔(dān)責(zé)任，也就沒有委托評(píng)估的價(jià)值了，更加沒有評(píng)估的市場(chǎng)需求了。從事大額資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，卻因?yàn)椴扇∮邢挢?zé)任制度或者財(cái)產(chǎn)有限等原因不能承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任，對(duì)委托人是不公平的。承擔(dān)民事賠償責(zé)任能力的高低，也是評(píng)估機(jī)構(gòu)爭(zhēng)取評(píng)估業(yè)務(wù)的關(guān)鍵。評(píng)估機(jī)構(gòu)規(guī)模大、承擔(dān)賠償責(zé)任的能力高，就能提高委托人的信任度和安全感，滿足委托人轉(zhuǎn)移交易風(fēng)險(xiǎn)的需要，評(píng)估業(yè)務(wù)自然就多。因此評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該參加職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，提取職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金，做大做強(qiáng)、優(yōu)化資產(chǎn)，在組織形式上，盡量采取合伙制，以提高賠償能力。

（三）建立評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的相互監(jiān)督機(jī)制

評(píng)估人員的勝任能力和職業(yè)道德因素，都會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果錯(cuò)誤；在業(yè)務(wù)質(zhì)量和評(píng)估收費(fèi)等重要方面建立評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的相互監(jiān)督機(jī)制可以很好的解決這一問題。

在交易當(dāng)事人之間存在自我定價(jià)分歧時(shí)，或者利害關(guān)系人認(rèn)為當(dāng)事人自我定價(jià)損害其合法利益時(shí)，分歧者可以另行委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。如果兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的資產(chǎn)價(jià)值差距在10%以內(nèi)的，可以以評(píng)估價(jià)值的平均數(shù)作為最終交易價(jià)值。差距計(jì)算方法為：（較高價(jià)值-較低價(jià)值）÷較高價(jià)值10%；例如兩個(gè)評(píng)估價(jià)值分別為100和90，則差距為（100-90）÷100=10%10%，可以確定最終交易價(jià)值為（100+90）÷2=95。

篇10

第一，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)缺少獨(dú)立性。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，依據(jù)適用的原則獨(dú)立地開展活動(dòng)并對(duì)評(píng)估結(jié)果負(fù)全部責(zé)任。而目前較多的行政干預(yù)削弱了它的獨(dú)立性。許多評(píng)估機(jī)構(gòu)掛靠在不同的行政事業(yè)單位，接受行政單位的管理，直接或間接地與某類資產(chǎn)發(fā)生關(guān)系，阻礙了資產(chǎn)評(píng)估社會(huì)化市場(chǎng)化的進(jìn)程。我國(guó)有中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)和中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)，這三個(gè)協(xié)會(huì)各自為政，相互封閉，障礙了評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。

第二，資產(chǎn)評(píng)估理論體系不健全。資產(chǎn)評(píng)估是根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)施細(xì)則法來確定評(píng)估方法與程序的，目前我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，資產(chǎn)評(píng)估理論體系存在不足，僅依靠行政部門來管理資產(chǎn)評(píng)估，不利于提高資產(chǎn)評(píng)估效率和維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估的公正。資產(chǎn)評(píng)估法制建設(shè)落后于評(píng)估實(shí)踐，不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和評(píng)估行業(yè)自身發(fā)展的需要。

第三，資產(chǎn)評(píng)估信息失真。因資產(chǎn)評(píng)估值是一個(gè)估計(jì)值，而實(shí)際發(fā)生的交易價(jià)格是它的真實(shí)值，所以兩者是存在一定差別的。這種差別在一定限度之內(nèi)就為合理的估計(jì)值，若差別太大就會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估失真。在我國(guó)大多數(shù)資產(chǎn)評(píng)估是一次性評(píng)估，尚未形成全方位、長(zhǎng)期性、連續(xù)性的服務(wù)模式，在很大程度上制約了資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)有作用的發(fā)揮。

第四，資產(chǎn)評(píng)估理論方法滯后。我國(guó)評(píng)估基礎(chǔ)理論及評(píng)估準(zhǔn)則滯后導(dǎo)致了評(píng)估實(shí)踐在低層次循環(huán)，而國(guó)外的評(píng)估理論方法也不完全適應(yīng)中國(guó)的具體情況，如何與國(guó)際接軌是要盡快研究和解決的問題，隨著高科技企業(yè)的日益增加和知名品牌的創(chuàng)立等，專利、計(jì)算機(jī)軟件及商標(biāo)等無形資產(chǎn)日益受到關(guān)注，而在這方面的評(píng)估理論方法比較粗，空域、水域等的價(jià)值評(píng)估還是空白。

第五，資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員綜合素質(zhì)偏低。資產(chǎn)評(píng)估人員不僅要精通專業(yè)知識(shí)還應(yīng)具備較高的職業(yè)道德和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等綜合素質(zhì)，而目前的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)大部分資產(chǎn)評(píng)估師是學(xué)習(xí)財(cái)會(huì)專業(yè)，對(duì)工程、設(shè)備、建筑等專業(yè)評(píng)估師缺乏。資評(píng)估人員對(duì)新知識(shí)的接受能力欠缺，在目前的人員中有一部分是兼職評(píng)估師，兼職評(píng)估將會(huì)影響到執(zhí)業(yè)的質(zhì)量和公平性，從業(yè)人員結(jié)構(gòu)不合理，缺乏高層次綜合性人才。

針對(duì)上述問題，我國(guó)應(yīng)該從以下途徑對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行改革。

一要完善資產(chǎn)評(píng)估理論。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估理論研究落后阻礙了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。高校開設(shè)的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)存在教學(xué)與實(shí)踐脫節(jié)的現(xiàn)象，高校應(yīng)該加強(qiáng)與實(shí)際部門的聯(lián)系，理論與實(shí)際相結(jié)合形成資產(chǎn)評(píng)估學(xué)科體系。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)條塊分割，有注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師，這樣就造成有三套行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。要促進(jìn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展，就要在統(tǒng)一準(zhǔn)則的前提下規(guī)范各類評(píng)估師的行為。

二要不斷規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理。要正確處理資產(chǎn)評(píng)估政府管理和行業(yè)管理的關(guān)系，加強(qiáng)行業(yè)管理減少行政干預(yù)，確保資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，使之真正成為客觀公正的社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)。政府管理是宏觀指導(dǎo)制定政策，而行業(yè)管理則是以行業(yè)章程為依據(jù)實(shí)施管理，采用政府監(jiān)督下的行業(yè)自律與自我管理模式。隨著評(píng)估行業(yè)不斷發(fā)展，各行業(yè)協(xié)會(huì)相繼合并，評(píng)估協(xié)會(huì)要發(fā)揮管理作用必須制定適合我國(guó)的評(píng)估統(tǒng)一準(zhǔn)則和管理制度，從制度上解決資產(chǎn)評(píng)估中存在的缺陷，建立起具有高度權(quán)威的行業(yè)自律管理機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)自我發(fā)展。

三要保證資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的可操作性。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，許多新的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)出現(xiàn)，成為難以解決的問題。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的問題是操作性不足內(nèi)容空洞，應(yīng)推出符合國(guó)情的評(píng)估準(zhǔn)則，保持評(píng)估準(zhǔn)則的穩(wěn)定性和靈活性。在制定評(píng)估準(zhǔn)則時(shí)應(yīng)廣泛征求各個(gè)方面的意見，在收集意見的同時(shí)應(yīng)聘請(qǐng)各方專家在準(zhǔn)則制定修訂過程中反復(fù)論證，這樣的準(zhǔn)則才能保證可操作性和科學(xué)性。

四要提高資產(chǎn)評(píng)估人員綜合素質(zhì)。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展需要大批優(yōu)秀人才，建立一支高素質(zhì)資產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍至關(guān)重要，評(píng)估人員自身素質(zhì)高低是提高服務(wù)質(zhì)量的保證。評(píng)估人員要加強(qiáng)自身修養(yǎng)參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高專業(yè)技術(shù)水平，同時(shí)樹立良好的職業(yè)道德情操，維護(hù)好社會(huì)公眾利益。

五要健全資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制監(jiān)督。要在資產(chǎn)評(píng)估各個(gè)環(huán)節(jié)做好控制，根據(jù)實(shí)際情況出具可行的評(píng)估方法在資產(chǎn)清查中必須確認(rèn)評(píng)估資產(chǎn)的真實(shí)性和合法性。加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量監(jiān)督工作，以內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制來確定獎(jiǎng)懲制度對(duì)員工進(jìn)行獎(jiǎng)懲，提高資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量。