導語：如何才能寫好一篇房地產行業的稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產行業 稅收籌劃 風險 控制

一、前言

稅收籌劃在目前政府對房地產市場嚴格調控、不斷加強樓市管控措施、對房地產行業嚴密監管的大環境下，已經成為房地產行業實現收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐漸成為房地產行業企業財務管理的一個核心環節。然而，房地產行業的稅收籌劃也要在與國家稅法和政策不相沖突的前提下，達到合理合法的避稅目的。在房地產行業通過稅收籌劃獲取巨大收益的同時，企業要面臨的各種風險和壓力也隨之大大地增加。所以，房地產行業必須認真細致做好以下工作：對稅收籌劃可能發生的各種風險進行深入和專業的分析，全面理解相關法律和政策要義，制定出有效防范風險發生的應對措施，切實地執行稅收籌劃方案并進行嚴格監督，最大限度防止風險的發生。

二、稅收籌劃的概念

“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。稅收籌劃的概念最初由1935年英國的“稅務局長訴溫斯特大公”案產生，經過半個多世紀的發展，稅收籌劃的規范化定義得以逐步形成，即“在法律規定許可的范圍內，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節稅（TaxSavings）的經濟利益”。稅收籌劃作為一門學科，主要由稅務管理學、財務管理學、會計學等多門學科組成。由于目前世界各國市場經濟的發展程度不同，稅收籌劃這門學科在資本主義發達國家已經發展成熟，而我國還處在稅收籌劃學習和運用的初級階段。

三、房地產行業存在的稅收籌劃風險

企業在進行稅收籌劃的時候，由于可能觸犯國家相關法律和政策，也可能導致企業經營陷入各種困境而存在風險。

（一）稅收政策風險

稅收政策風險主要是稅收籌劃方案與國家稅收政策之間的沖突，導致房地產行業難以完成稅收籌劃。房地產行業在我國市場經濟中占有重要地位，但是由于近幾年房價的迅速飆升，中央和地方各級政府開始對房地產行業進行嚴格調控，稅收政策將對房地產企業產生巨大影響。由于我國市場經濟發展尚不成熟，出現了規章和稅收規范數量要多于法律法規的現象，稅收法令和政策不夠透明。隨著我國市場經濟的發展，稅收制度的不斷完善，經濟環境的快速變化，政策也會發生改變，這就導致先前制定的稅收籌劃方案與稅收政策不同步，致使稅收籌劃方案難以或者無法執行。這是房地產行業時常會遇到的問題，稅收籌劃與稅收政策就存在時間上的矛盾，即矛盾具有時間性。

（二）法律風險

在國內，稅收籌劃業務尚未成熟，它不具有持久的合法性，會隨著國家的房地產政策產生變化；并且房地產企業實行的稅收籌劃究竟有沒有違法，取決于國家的具體法律和規定。一旦企業在制定稅收籌劃方案的時候，相關人員對現行法律和政策的理解與其真實要義之間存在誤差，那么這種誤差就會成為房地產企業稅收籌劃的法律風險。然而，稅收籌劃的目的就是要合理合法地避稅，如果房地產企業對稅收法令理解存在偏差，那么就可能導致稅收籌劃變成違法的逃稅行為或者稅收籌劃方案無法執行，由此會給企業的正常發展造成嚴重影響。

（三）行業之間的風險和財務風險

國內房地產行業的發展與經濟發展有著密不可分的關系，因此會受到社會經濟多方面的影響。影響社會經濟發展有諸多方面的因素，具有相當的復雜性，從而房地產行業之間就存在許多復雜和相互的影響。那么房地產企業在制定稅收籌劃時候對行業也產生潛在的影響。

房地產行業運轉通常需要非常龐大的資金支持，這就容易受到資金短缺的威脅。然而通常房地產企業大部分資金是通過融資或者貸款籌到的。因此房地產企業投入的資金越多，其稅收籌劃所獲得的效益就可能越大，但是房地產企業要面臨的資金風險也會大大增加。

（四）企業經營風險

房地產行業經營的不是單一的項目，行業內各個企業之間的經營項目也不會完全相同，因此，企業稅收籌劃方案詳細規劃的項目也是多種多樣的。在項目經營多樣化的行業中，房地產企業的經營必定需要面對各種各樣的不確定因素，這樣就必然存在著多種經營風險。如果不對操作作出合理的規范，那么定制的稅收籌劃方案可能就不合理，那么也就不能實現真正的合理避稅，反而還會增加籌劃風險。同時，如果沒有合理控制實施稅收籌劃投入的成本，盲目進行稅收籌劃，勢必會造成企業經營成本的增加，從而可能導致企業經營項目的失敗。

四、房地產行業稅收籌劃風險的控制措施

對房地產行業稅收籌劃進行風險控制，就要在制定稅收籌劃方案之前，首先要充分考慮到可能會出現的各種風險，并且要制定合理有效的防范措施，盡可能減小風險。應針對可能發生的不同風險，制定不同的控制措施，主要可以從以下幾個方面進行風險應對：

（一）深入了解稅籌劃的風險

房地產企業在制定稅收籌劃方案之前，不僅要熟悉企業經營管理和財務管理的操作流程。還要對現行相關法律和政策進行深入了解，并且要及時掌握市場變化和各級政府對該房地產行業的政策趨勢。要全面地了解稅收籌劃存在的風險，以及風險帶來的后果，而且要樹立風險防范意識，這樣才能使企業實現收益最大化及風險最小化。

（二）稅收籌劃要與稅法和政策同步

稅法與房地產相關政策起著調整房地產行業發展的作用，它實現政府對房地產行業的監管和調控，保證行業的健康穩定發展。因此，房地產企業在制定稅收籌劃方案的時候要全面深入理解稅法和相關政策的相關規定，做出不同的繳稅方案，并根據具體情況進行優化選擇，最終作出最全面最合理合法的的稅收籌劃決策。然而，稅法和相關政策會隨著市場環境的改變而變化，所以房地產企業在制定和執行稅收籌劃方案的時候，要密切留意稅法和相關政策的變化，及時修改完善方案，及時調整方案的實施，使稅收籌劃與稅法和政策同步。

（三）建立健全會計核算制度

健全的會計核算制度是企業實施稅收籌劃的基礎，而且它自身的真實性，完整性和合法性將會直接影響企業稅收籌劃能否有效實現合理合法的避稅。對于整個企業經營的過程，財務部門的會計核算工作始終貫穿其中，這些會計核算記錄為納稅提供依據，也同樣為稅收籌劃的實施提供前提和基礎，財務部門的會計核算工作是否能提供準確的數據關系到誰稅收籌劃能否實現，以及能否規避風險。要嚴格對財務人員進行崗前培訓，制定會計核算工作的細化標準和復核制度，制定相關工作的獎懲標準。

（四）確保稅收籌劃方案具有兼顧全局的綜合性

稅收籌劃決策關系到企業生產、經營、投資、理財、營銷、管理等所有活動，具有整體影響作用。只有滿足特定的條件，稅收籌劃才能成功。因為稅收籌劃不是某種單獨的個稅籌劃，而是企業一項整體的系統工程，它涉及各種項目和多種稅種，如：基建，采購，銷售和營業稅，城建稅，土地增值稅，所得稅等等；因此稅收籌劃不能單單看某一方面稅收的減少，更應該看到整體稅費的降低，和企業整體效益。如果專注于某一個方面的稅費減免，而忽略企業整體稅務成本的變化，就會導致企業的持久發展受到影響。因此，房地產行業稅收籌劃必須具有綜合性才能確保企業的長遠發展。

五、結束語

稅收籌劃能給企業帶來很大的經濟利益，但是其背后潛在的風險也不能忽視。房地產企業應重點深刻理解相關法律和政策，充分掌握稅收籌劃存在的風險，合理制定籌劃方案，嚴格落實嚴格監督，不斷完善，才能真正控制稅收籌劃給企業帶來的風險。

參考文獻：

[1]胡娟，程樹武.中小企業融資的現狀及對策[J].人民論壇，2010

[2]羅敏，章振東.常德市中小企業融資現狀研究[J].財會研究，2012

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一、銷售收款環節的稅收籌劃

1、房地產銷售環節涉及到的稅收種類

房地產銷售環節涉及到的稅種包括營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、營業稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業稅是按照房地產企業向購房者收取的全部價款和價外費用為基數計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎,同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環節最重要的稅收籌劃種類是營業稅。同是,土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關,因此它是銷售環節稅收籌劃的關鍵環節。

2、營業稅的籌劃策略 3、土地增值稅的稅收籌劃 二、整體層面的其他稅收籌劃

房地產行業涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經營工作中各個環節都需要注意,進行合理的稅收籌劃,才能保證企業整體稅收的有效規避。

1、企業所得稅的稅收籌劃

企業所得稅的計算過程中,會有一些相關的抵稅項目以減少企業稅收,但是房地產行業一直是我國政府宏觀調控的重要對象,因而在企業所得稅的征收方面享有較少的優惠。企業應該謹慎分析相關政策,合理調整企業銷售業務組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優惠。例如,很多房地產企業將人防工程作為車位出售給業主,并確定收入,就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業可以將其租給業主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業所得稅的額度。

2、保有房產的房產稅籌劃

房地產企業都留有部分房源作為投資性房地產,用于出租或者暫時閑置。這部分房產都需要繳納房產稅,用于出租的房產還應該繳納5%的營業稅。企業在安排出租業務的具體細節時,也應該區分房屋租金和代收的水電費、網費、清潔費等。同樣,這部分如果由物業公司進行收取可以避免繳納營業稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業稅。

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一、稅收籌劃的定義與特點

稅收籌劃的概念在上世紀九十年代才由西方國家流傳入我們國家，英文為tax-planning，翻譯為稅收籌劃，也叫納稅籌劃、稅務籌劃等。稅收籌劃是一門新興的經濟類學科，世界各個國家的定義也都不盡相同，主要有如下定義：（1）荷蘭的《國際稅收辭典》（國際財政文獻局（IBFD）編）一書認為：稅收籌劃是指企業通過對經營活動和個人事務活動的安排，實現繳納最低的稅收。（2）美國南加州大學的梅格博士在其著作《會計學》一書中將稅收籌劃定義為：在納稅發生之前，有系統地對企業經營和投資行為做出事先安排，以達到盡量少繳稅。（3）我國學者蓋地認為：稅收籌劃是指企業（自然人、法人）依據所涉及到的現行稅法（不限一國一地），在遵守稅法、尊重稅法的前提下，運用企業的權利，根據稅法中的“允許”和“不允許”、“應該”與“不應該”以及“非不允許”與“非不應該”的項目、內容，對經營、投資、籌資等活動進行旨在減輕稅負的謀劃和對策。（4）國家稅務總局注冊稅務師管理中心在其編寫的《稅務實務》中，把稅收籌劃明確定義為：稅收籌劃又稱為納稅籌劃，是指在遵循稅收法律、法規的情況下，企業為實現企業價值最大化或股東權益最大化，在法律許可的范圍內，自行或委托人，通過對經營、投資、理財等事項的安排和策劃，以充分利用稅法所提供的包括減免稅在內的一切優惠，對多種納稅方案進行優化選擇的一種財務管理活動。通過上述表述可以看出，稅收籌劃有如下特點：一是必須符合國家法律及稅收政策法規，這是基本原則；二是稅收籌劃必須事前開展；三是目標是使納稅人的稅收利益最大化，所謂“稅收利益最大化”，包括稅負最輕、稅后利潤最大化、企業價值最大化等內涵，而不僅僅是指的稅負最輕。另外，通過對稅收籌劃的定義我們知道，稅收籌劃主要包含兩個方面的內容，一是節稅籌劃方案設計，二是稅收籌劃風險防范與控制。

二、中小型房地產企業特點

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關鍵詞：土地增值稅 納稅管理 房地產行業

近些年，為防止房地產行業出現泡沫經濟，我國頒布各種關于土地增值稅的通知及政策法規，限制房地產行業經濟虛增，發揮政府調控能力，即便如此，房地產行業仍舊熱度不減。對于房地產行業而言，盡管涉及對營業稅、所得稅等多方面稅種的繳納，但對土地增值稅這一重要稅種的探求從未停止，目的是將企業稅負降到最低程度。稅收籌劃工作是企業財務人員在不違反國家法律政策的前提下，合理規避企業稅務風險的一項舉措。如何認清房地產行業繳納土地增值稅的現實狀況，才能采取恰當的稅收風險規避措施，實現企業利潤的最大化，提升在行業中的競爭力。

一、關于房地產行業征收土地增值稅的現狀分析

由于我國房產價格連年攀升，居民的購買能力與房價的上升速度顯然不相匹配。基于這一狀況，我國以土地增值稅的征收來實現國家的經濟調控。我國實行超額累進稅率對土地增值稅進行征收，對于嚴格的政策調控，多數房地產企業均產生危機意識，但現實工作中仍有各種不合理狀況產生。

首先，在實際工作中，房地產企業對土地增值稅缺乏重視。由于房地產行業經驗周期長，核定步驟、內容較為繁瑣，實際征稅率往往較之稅務部門規定的四級稅率要低，這就導致房地產行業實際繳納的土地增值稅金額數目并不顯著，對房地產行業的銷售形勢并未產生影響。在巨大的銷售額面前，房地產企業往往忽略土地增值稅的籌劃，不能對此產生高度重視。

其次，房地產行業對土地增值稅政策了解不具體，思路不清晰，使得偷稅、漏稅現象時有發生。由于國家關于土地增值稅政策的變動，越來越不利于房地產企業的發展，一些企業為降低稅收成本，實現更大利潤，選擇偷逃稅款等違反法律的行為。具體表現在對國家稅收優惠政策的運用，如合作建房有暫免征收的優惠，代建費用不需征稅。還有對稅前扣除項目的規定方面，利息費用的合理扣除，期間費用的有效轉移等都是企業關注的重要內容。再者，房地產的銷售收入方面的控制，合理控制房產銷售，減少房產增值額，進而使得適用稅率降低，稅務負擔大大減輕。以上幾點都是房地產企業中經常需要籌劃的降低應交稅款的指標，如果合理有效籌劃，則對企業發展起著極大的促進作用，能大幅度節約企業成本，增強核心競爭力。但過猶不及，一旦企業發生過分追求稅負的降低，則很可能走向節稅的彎路，面臨違規風險。因此房地產行業應建立有效的審計和評估、預防機制，防止稅收籌劃風險的發生，但現行狀況下，多數房地產企業未能對此產生足夠重視。

二、房地產行業對土地增值稅稅收籌劃具體舉措

（一）對土地增值稅的籌劃工作高度重視，樹立風險意識

納稅籌劃的目的是通過相關法紀和科學計算方法的運用，對企業稅款實施繳納，為企業爭取更大的利潤增長空間。因此企業必須土地增值稅的籌劃工作高度重視，防止企業在稅款繳納方向走彎路，要建立風險評估體系，樹立風險意識，對土地增值稅的繳納工作產生高度重視。企業納稅籌劃人員應當具備較強的專業技能，把握國家政策變動，及時采取應對措施，不斷進行土地增值稅相關知識的學習。對于企業來說，納稅風險多種多樣，只有針對企業自身業務狀況，才能制定適合自己企業發展的納稅管理體系。這要求企業在增強業務人員稅務知識專業性的同時，協調好與稅務主管部門的關系，遇到納稅問題及時處理，避免產生風險和糾紛，保證房地產行業的良性發展。

（二）對土地增值稅的優惠政策及時關注，瞄準籌劃方向

近年來，我國關于土地增值稅的政策不斷調整，這有可能使得一些原本合法的政策在變更后變成了違法，因此對于國家政策應及時關注，瞄準納稅籌劃方向。現階段主要有兩種稅收優惠政策，第一是通過合作建房，以一方提供資金一方提供土地的方式合作建房，如果建成后轉讓才需繳納土地增值稅，若建成后自用則可免征土地增值稅。如房地產企業與其他企業合建一所辦公樓，建成后按比例分房自用，則可以運用這一政策，減少稅務負擔。還有房地產運用土地進行投資和聯營，則對土地增值稅實行暫免征收。此外房地產企業可以按照政策為客戶代建房屋，這樣代建項目完成后收取的代建費用不需繳納土地增值稅，房地產企業合理運用國家政策，確保企業納稅籌劃科學合理，使得利潤的有了上升的空間。

（三）對土地增值稅的扣除項目合理計算，保證籌劃準確

土地增值稅涉及的主要項目有利息費用的扣除和期間費用的扣除，還有針對開發商增值率低于20%的增加扣除條款。這要求房地產企業制定納稅籌劃措施時，首先對開發成本高度重視，這其中包含著多項實際發生，并可以按照規定合理扣除的方面。也要對房產轉讓價格予以關注，對允許扣除的項目進行合理匯集，全面籌劃。在對房屋開發過程中產生的利息支出，通過計算選擇最適宜企業的利息扣除方法。或通過銀行貸款，使得利息費用比例增高，可以計入房產開發成本，予以扣除。此外對于期間費用，如財務費用、管理費用等項目，合理計算分攤，具體細化，最終能計入開發成本，則能實現據實扣除。對于不同開發項目，還應按比例進行費用的分攤，這樣能有效節省稅務開支。另外，房地產企業可以通過合理定價，將房產分批銷售，控制房產銷售收入，減少房產增值額，從而使土地增值稅的稅率降低，也是為企業減少稅負的一種籌劃措施。

參考文獻：

[1]楊勐.淺談房地產項目土地增值稅的納稅籌劃[J].財經界（學術版），2013

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關鍵詞：房地產；土地增值稅；籌劃

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-01

一、房地產開發企業稅負情況

房地產行業是資金密集型行業，隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，加之現在房地產行業競爭越來越激烈，房地產企業必須通過稅收籌劃減小企業稅收負擔，減輕資金壓力，從而增加經濟效益。

房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產公司涉及的稅種

房地產企業從項目前期、開發過程、銷售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營業稅、印花稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等稅種。

三、房地產公司土地增值稅稅收籌劃

地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。以下對稅負較大的土地增值稅所存在的問題、風險及若何籌劃作詳細說明。

（一）土地增值稅匯繳實務中存在問題及風險

土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，其高低決定了稅負的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對企業的資金壓力大，在實際操作中存在以下問題及風險：

1.各單位財務人員對土地增值稅的重要性都有一定認識，但在實際操作中受所在單位的限制無法充分利用稅收籌劃的切入點。

2.對土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務局等部門的溝通，不能取得公司相關部門和人員支持，對企業整個流程了解不足，籌劃無法帶來收益。

3.對增值額計算中所涉成本扣除項目的理解不到位，致使未能合理按稅法規定歸集成本，造成項目工程建安成本虛高，給企業帶來稅收風險。

（二）按房地產開發流程對土地增值稅進行的稅收籌劃

1.項目前期準備階段

（1）開發主體經營組織形式的選擇

首先應考慮房地產開發項目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔的法律義務與責任不同，進行選擇時，應考慮區域間的稅率差異、地區間的優惠政策來選擇最適合開發項目的組織形式。

（2）開發方式選擇

一個地產項目可分為自建、合作建房和代建三種開發方式。

合作建房稅法規定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。根據稅法規定，企業可充分利用優惠政策，實現雙贏。

代建房稅法規定：代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。

2.項目建設階段

（1）建設期扣除項目籌劃

對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。按此規定，成本核算對象直接影響房地產開發成本的核算，繼而影響土地增值稅的計算。另房地產開發企業開發項目所在地區差異，導致不同地方開發的房地產增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時，可對同一地點、結構類型相同、開工、竣工時間接近、同一施工單位施工的群體開發項目合并為一個成本核算對象。對個別規模較大的開發項目，可按一定區域和不同的分攤方法劃分成本核算對象。

（2）借款費用的籌劃

房地產企業的利息費用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業開發房地產項目主要依靠負債籌資，預計利息費用較高，則計算分攤利息，提供了金融機構證明的，據實扣除；反之，如果主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較低，則不計算應分攤利息，有利于實現企業價值最大化。

3.項目銷售階段

（1）銷售方式的選擇

可采取直接銷售和設立獨立核算的銷售公司銷售等。基于土地增值稅稅率是超額累進稅率，增加銷售環節后，適用稅率下降，將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的銷售子公司，就可免征土地增值稅，而只對外銷售征收土地增值稅，稅收負擔變小。

（2）銷售定價的籌劃

根據相關法律規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；若超過其20%，應就其全部增值額按規定計稅。籌劃就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內。在扣除項目既定的情況下，合理定價就是關鍵，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。

（3）把代收費用并入房價減少稅基進行籌劃

如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，則不作為轉讓房地產的收入，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。將代收費用并入房價向購買方一并收取只會增加其扣除項目金額，從而對房地產企業較為有利。

四、對房地產稅收籌劃的思考

上述籌劃方案看起來推理嚴密、論證完整、結論可靠，但在實際操作中扔存在著很大風險。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實踐脫節的現象。稅務籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個企業的價值鏈中去考量。缺少對企業整個流程的了解，沒有充分考慮企業周圍利益群體的反應的理論性籌劃，并沒有十足的實用性。

參考文獻：

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【關鍵詞】房地產開發企業；稅收籌劃；問題與措施

稅收籌劃風險，顧名思義，就是由于稅收籌劃失誤等造成稅收結果的不確定性，使得納稅人在展開稅收繳納的過程中，實際繳納的金額與預期目標有著較大的偏離，給納稅人的后期經濟活動帶來了無法避免的影響。

一、房地產開發企業稅收籌劃風險分析

1.政策風險

房地產作為國民經濟的支柱，所以相對于其他的行業來說，受到政策的影響相對較大些。而什么是政策風險呢？顧名思義，政策風險指的是由于國家對房地產的相關法律法規進行調整，而直接影響了房地產稅收籌劃的正確性，增加了稅收籌劃的風險。自2000年中國加入WTO以后，就進入了經濟發展的快車道，在中國以地為本的傳統觀念影響下，大量的金錢涌入了房地產，造成了房地產經濟行業的泡沫化。為了抑制房價過快的上漲，中國相關部門出臺了一系列關于抑制房價的稅收政策，而房地產稅就是其中的一個重要內容。在法律法規不斷變動的大環境下，加大了稅收籌劃的難度，使得稅收籌劃目標的實現面臨著夭折的風險。例如近期發生的這個案件就具有代表性，由于考慮到相關的問題，所以暫且以A、B來作為兩個公司的代號。A公司由于急需資金進行周轉，所以將一處10000平米的商品房出售給B公司，經過商談，房價暫定為3000元每平米，但是按照國家稅收總局頒發的《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》，需要交納百萬元的土地增值稅，A公司為了避免交納這土地增值稅，就根據當時的法律，A公司與B公司在私底下達成協議，即A企業先向B企業以房產為資本進行股權投資，然后再將股權出售給乙公司，這樣就在法律的框架內免除了在土地增值稅的交納。但是最近出臺的新規定指出，對于以土地（房地產）作價投資入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業一起建造的商品房進行投資和聯營的，均不能夠免除土地增值稅等稅款的交納。所以，對于A企業來說，如果不能夠及時的調整的稅收籌劃策略方案就可能被稅務局認為是偷稅漏稅，并面臨著除了要交納相應的稅款外，還要補繳巨額罰款，并且在社會榮譽的無形資產上，還要面臨著巨大的損失。

2.片面性風險

片面性風險指的是由于企業納稅人在進行稅收籌劃時，沒有從宏觀角度對全局進行分析，僅僅是從個體角度考慮到一種或者幾種稅的稅負水平的降低，或者僅僅是從整體上注重稅收總金額的降低，卻并沒有注重稅后對利潤的影響。房地產開發的過程一般分為3個階段，每一個階段都要繳納相應的稅款，所以房地產是一個稅收復雜、稅款金額較大，需要進行全盤考慮的一個行業，所以在進行稅款籌劃時，要進行全盤的考慮，高度的注意片面性風險的影響，從而避免稅收籌劃的失敗。以下例來進行說明：

A房地產公司新開發了一批商品房，銷售所得金額總共2000萬元，其中購買地皮花費了600萬元，開發成本花費了800萬元，貸款利息分攤了60余萬元，而各種稅款加起來總共有100萬元。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中規定，在能夠提供相關機構的金融證明的前提下，對于分攤利息支出的部分在繳納稅款的時候可以計入總數，但是包括其余的部分（購買土地使用權支付的金額加上房地產開發成本的金額）按照百分之五來計算。但是如果不能夠提供相應的金融機構的證明，那么就需要將購買土地使用權所支付的金額加上的房地產開發所花費的金額的百分之十來計算。企業的財務人員經過詳細的計算得知，提供相關金融機構的證明，就需要交納的是（600+800）*0.05+60=130萬元，而如果不提供相應的金融機構證明，就需要交納的稅款金額為（600+800）*0.05=140萬元，所以該財務工作人員就認為不需要向稅務局提供相關的金融證明，但是如果不向稅務局出示相應的證明，那么在交納企業所得稅的時候，就無法將60萬元的利息費用扣除，那么就會多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75萬元，所以相對比而言，財務人員所做的稅收籌劃是錯誤的。

3.成本偏高風險

房地產開發企業在進行稅收籌劃的時候，是需要付出一定的成本的，這個成本包含兩部分，即分別是顯性成本和隱性成本。顯性成本較容易理解，指的是企業在進行稅收籌劃的過程中所消耗的人力、物力，隱性成本則是在進行方案選擇的時候放棄其他方案所要承受的機會成本，以及方案失敗的時候所造成的損失等。企業在考慮通過稅收籌劃來實現節稅增加利潤的過程中，還要考慮稅收籌劃成本的問題，只有節省的稅收和消耗的成本的差額，才是稅收籌劃節省出來的實際利潤。

4.認定風險

稅收籌劃的前提是符合國家相關的法定法規，所以是合法的節稅行為，是符合國家的立法意圖，并被國家鼓勵和引導的一種合法性經濟意圖。但是由于我國相關的法律法規不夠完善，稅務執法人員的個體素質參差不齊，所以往往在裁定稅款籌劃行為的時候發生誤會，給企業帶來了預料之外的巨大損失。

二、房地產開發企業稅收籌劃風險防范與控制

1.強化風險意識，梳理依法籌劃理念

房地產與別的行業有著顯著的差別，作為國民經濟的支柱，所以相應的籌劃風險也相對較高。出于對利潤的考慮，房地產企業的管理層需要加強對于風險防范的意識。當然任何企業的行為都需要在法律的框架內，所以財務人員在進行稅收籌劃的時候，需要有一定的法律基礎，并且具有守法意識。

2.設立稅務管理機構，提高籌劃水平

由于房地產企業稅務復雜，稅收策劃的難度相對于其他的行業來說較大，所以一些大型的企業都設定專門的稅務管理機構，對稅務的籌劃、涉稅業務的核算、稅收遵從以及稅收爭議等業務進行專業的管理，尤其是對于一些大型的房地產開發企業來說，設立專門的稅務管理就以及配置專業型人才，在合理機制的協調下，就能夠實現稅收籌劃的高效化，對于降低稅收風險，實現企業稅收籌劃目標具有著重要的意義。

3.提高稅收籌劃人員的業務水平和職業素質

房地產行業的稅收籌劃具有著很大風險性，所以對籌劃人員的要求就顯得很嚴格，首先房地產企業所要做的就是提高企業招收人員的基準，綜合的增強他們額團隊素質。要求稅收籌劃人員要有豐富的專業知識和實踐經驗并且對于政策的洞悉水平要達到一定的程度。對于一些不滿足該要求的工作人員要進行后期的工作培訓和再教育，根據實踐證明，一個企業的稅收籌劃人員的教育水平直接決定著他的籌劃質量。當然在后期的培訓過程中，不僅要加強他們的專業知識和職業素養，還要交手他們一些關于金融、貿易、保險和工商等方面的知識，拓寬他們的知識面，只有這樣，才能夠使得他們在進入一家企業之后，就能哦在有限的時間內對這家企業的基本狀況、涉稅事項以及籌劃意圖有一個清晰的認識，并恩能夠在短時間以內制定出相應的籌劃方案，極大程度上節省了稅收籌劃的成本，增加了利潤的空間。

4.借助稅收中介機構的專業服務

在現代市場上，有一種專門的稅務籌劃機構，這種機構的業務能力往往要高于一般的企業內部的稅務管理機構的業務水平，所以一些房地產企業可以將這些具有著極強的專業性、復雜性的工作交給外部機構來進行，這樣就可以避免由于工作人員的專業素質是的限制而導致的工作出現一系列的差錯的產生，降低了由于方案錯誤而造成的成本損失。除此之外，可以將這些機構作為外腦，加強企業內部的監督。

三、結語

房地產行業作為我國的國民經濟支柱，對于市場經濟的發展具有著很強影響。稅收籌劃是房地產企業節省稅收，實現利潤最大化的環節之一，也是體現一家房地產企業進一步發展的動力大小。本文通過對于我國目前的房地產稅收籌劃所存在的問題進行研究，找打相應的解決措施，希望能夠對我國在這方面的改進有所借鑒意義。

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（西安市房地產經營二公司，陜西 西安 710003）

[摘要]隨著經濟的發展，我國房地產行業也得到了很大了發展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，房地產企業稅負過重是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。本文主要闡述房地產企業土地增值稅納稅籌劃的相關要點。

[

關鍵詞 ]房地產；企業納稅；企業稅；稅率

隨著經濟的發展，人們住房需求的提高，我國房地產行業得到了很大了發展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，除了土地成本快速增長以外等因素，房地產企業稅負過重也是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。

1房地產企業土地增值稅概念

土地增值稅（land appreciation tax ），是指對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。

2房地產企業土地增值稅籌劃現狀

我國土地增值稅自從開始征收到現在，雖然總額不是很大，但是增長的速度卻是非常之快。據有關資料調查表明， 從1994 年到2006 年這十二年間，我國土地增值稅的平均增長速度為每年百分之九十一。僅2006年～2008 年兩年時間里，我國土地增值稅收入就從原來的231 億增長到537 億元。從以上數據可以看出，土地增值稅的繳納存在很大的彈性。在當前大環境下，土地增值稅清算工作障礙重重，不少地方政府出于一些小的個人的利益而忽略了大局，他們只想著自己的政績和效益考慮，所以在清算意愿和執行力度方面存在著很大的問題。另外一方面，土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想，也給房地產企業帶來了很大的稅收隱患。為了解決這些問題，近年來國家稅務總局相繼出臺了一些相關的稅收政策，使得與房地產企業相互配套的稅收法律法規日趨完善。特別是近些年政府不斷出臺新的法律法規規范房地產行業的納稅行為，許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。

（1） 眾所周知，過去我國大多數房地產企業都是采用設立項目公司方式進行經營，為了達到躲避稅收目的，往往采用土地進行投資或聯營。但是自我國于2006 年3 月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）法規，其中就有明確規定，房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。

（2） 第二個普遍運用的籌劃方式就是一些房地產單位利用借款費用資本化進行加計扣除的方式減少土地增值額。我國于2009年了《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號），根據規定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用，作為房地產開發費用扣除。

（3） 第三類房地產企業普遍采用的躲避土地增值稅方式是將開發的一部分房地產轉為自用或用于商業型地產之后，把該部分房產的產權通過關系辦到自己名下，從而達到免交土地增值稅目的。但是隨著我國法律不斷完善，我國于2006年又頻法了相應的法規，根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31 號）的規定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業所得稅。

3我國房地產企業稅收籌劃的發展

在我國，企業的稅收籌劃活動還剛起步，一些理論還不夠成熟，一些人士對稅收籌劃存在著一些不正確的看法和認識，總以為稅收籌劃等同于偷稅。對一些概念的理解也有不同的看法和觀點。同時，我國企業層次不均，企業財務管理水平也不一樣，這些因素都使我國企業稅收的籌劃發展受到嚴重制約。所以，在一定程度上影響了企業競爭能力的提高。隨著我國經濟的高速發展，社會主義市場經濟的進一步發展和完善，國家稅后體系的日趨完善，企業稅收籌劃有了越來越重要的地位。我國房地產企業涉及的稅種多、稅負重，稅收的現金流及稅收成本很大程度上影響到企業的利潤，稅收籌劃也成為房地產企業財務管理的重要內容之一。另外隨著跨國房地產企業不斷涌入中國市場，這給國內房地產企業帶來很大的沖擊力，90 年代后期到本世紀初更是發展迅速。

在現代社會經濟生活中，房地產業已經成為國民經濟的支柱產業之一。隨著國民經濟的持續增長和居民消費水平的不斷提升，這為房地產企業的發展提供了一個很好的一個機會。另一方面，在我國大環境的影響下，國家對房地產企業進行的宏觀調控也使我國房地產企業面臨更加激烈的競爭，房地產企業暴利的年代已經一去不返了，所以運用稅收籌劃科學合法的降低稅收負擔，，通過科學的稅收籌劃避免企業財務風險和實現利潤最大化，已經成為我國房地產企業在市場經濟中加強自身競爭力的重要手段之一。

4進一步加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃的對策

4.1房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀

將稅收籌劃認識貫徹到整個公司管理層，并上升到公司的決策層。房地產企業納稅應是企業領導層的一項決定，在納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程。房地產企業領導在做決策時要注重規范性、戰略性的籌劃，千萬不可為單純追求節稅收益的增加而導致開發或經營成本的上漲。因此，房地產企業在納稅籌劃時，企業管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，而且還要關注企業經營和戰略管理的各個方面。

4.2加強稅務學習、做好培訓

企業在發展過程中，我們知道在大多數企業經營管理中都存在各種各樣的問題，并且都與稅收有一定關系。在現代企業中，有一大部分員工對稅法是有些了解的。可絕大多數企業職員并不了解稅法。所以，這就要求我們企業要定期的對員工進行稅法宣傳和稅務培訓。根據經驗，通常我們對職工進行培訓要經過這三個方面：（1）針對全體財務人員要進行定期的稅法培訓，一般每季度進行一次，不斷更新稅法知識（2）針對企業管理層的稅法培訓，一般每年進行兩到三次，強化管理層的稅務理念；（3）針對企業全體員工的不定期的稅法知識普及培訓。綜上所述，遵守稅法，有法可依，依法辦事，不僅僅是稅務管理人員或者財務人員的事，而需要企業全體員工共同遵守，同時需要公司管理層的大力支持，才能有效的貫徹稅務籌劃。

4.3樹立依法納稅理念

以法律為準繩。現代房地產企業應該在國家法律條文的允許下結合相關稅收法規政策根據自身的情況進行合理籌劃。房地產企業必須具有風險意識，注重稅收籌劃風險管理，同時要依法樹立稅收籌劃理念，我們一般在不違反法律法規的前提條件下，要通過對自身經營方式和投資方式等涉稅事項作出事先安排，一般在企業納稅行為發生之前進行財務預算，正確計算稅額以及合理規劃完稅期間，以達到少繳稅或遞延繳納以實現企業稅后利益最大化企業，強化稅收籌劃不是進行偷稅，而是盡可能做到不多交稅、不重復繳稅，進而達到合理避稅的程度。

5房地產企業的經營特征及土地增值稅籌劃的重要意義

因為土地增值稅稅額較大，如果不能合理規劃成本，盡可能增加成本扣除比例，或者合理確定銷售價格盡量減少增值額，從而降低稅率，合理規劃繳稅期間，企業將會負擔很承重的土地增值稅及資金成本。近幾年來，國家為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，相繼出現了一些宏觀調控的政策，在這樣的大環境影響下，房地產開發企業經營環境差、投資成本大，融資難，許多小型的房地產企業因為資金鏈斷裂已經破產，產生了許多新的爛尾樓項目，形成了許多呆壞賬，給社會帶來了一些新的不安定因素。那么如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業的納稅成本，通過合理的稅收籌劃，增加房地產企業的經營熱情，使得房地產企業即能增加利潤，實現利潤最大化，又能依法納稅，承擔社會責任，使得企業良性發展，對房地產開發企業而言具有更重要的現實意義，因此房地產企業通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得非常重要。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；風險

新的時期，國家對房地產調控越來越嚴厲，如何最大程度的降低房地產企業的成本，提高其競爭力，就變得異常重要。企業進行稅收籌劃，有助于提高納稅人的納稅意識，抑制偷逃稅行為的發生；有利于實現納稅人財務利益的最大化。稅收籌劃可以節減納稅人的稅收成本，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱；有利于提高企業經營管理水平和財務管理水平；有利于優化產業機構和資源的合理配置等等，總之，可以有效地降低企業成本，增加企業的直接經濟效益。

然而，筆者通過在房地產業從事會計工作的實踐發現，房地產業稅收籌劃運用地不很理想。其原因主要為觀念陳舊、稅制不完善、稅法宣傳不到位和稅收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地產企業稅收籌劃的意識，并轉化為企業稅收籌劃的行動，最終為房地產企業帶來實在的利益，就顯得非常必要。

一、房地產企業涉及的主要稅種的稅收籌劃

1.營業稅納稅籌劃

根據營業稅為流轉稅的特點，可以采用如下幾種方法進行納稅籌劃。

（1）通過減少營業稅應稅項目的流轉次數進行納稅籌劃

比如，A房地產開發企業向B銀行借款1億元開發房地產。借款期滿后，A企業以100套住宅償還借款。根據稅法規定，應繳納營業稅500萬元、城市維護建設稅35萬元和教育費附加15萬元，合計550萬元。而B銀行取得住房所有權以后，再次出售以收回貸款，因而需要再次繳納營業稅等。該住房因流轉了兩次，因而也繳納了兩次營業稅。如果A、B能達成協議，由B直接來代替A出售該房產，所得款項由B來優先受償，則可以減少流通次數，因而減少稅負。

（2）通過選擇合作建房方式進行納稅籌劃

比如，C 企業有一價值 12 億元的土地使用權，由 D 企業提供資金，合作開發。開發所得的房產，約定由C、D兩企業按一定比例擁有產權。比如雙方各可以得到價值14億元的房產。若C、D兩企業簡單合作開發，則按照稅法的規定，“以物易物”方式下需征收營業稅，此時 C 企業需要繳納營業稅額=12 億元×5%=6000萬元。相反，如果C、D兩企業能夠合資成立一“合營企業”，則可以無須繳納營業稅，因而有效降低稅負。

2.企業所得稅納稅籌劃

企業所得稅是指國家對境內企業生產、經營所得和其他所得依法征收的一種稅。企業所得稅的納稅義務人是指在中國境內實行獨立經濟核算的企業或者組織。納稅義務人應當具備下列條件：（1）在銀行開設結算賬戶；（2）獨立建立賬簿，編制財務會計報表；（3）獨立計算盈虧。

企業所得稅的稅率為25%。

應納稅收入總額指企業在生產經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和。包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他收入。

準予扣除項目的基本范圍包括納稅人每一納稅年度發生的與取得應納稅收入有關的所有必要和正常的成本、費用、稅金和損失。

企業所得稅應納稅額的一般計算公式為：

應納稅額=應納稅所得額×稅率

應納稅所得額=應納稅收入總額-準予扣除項目金額

根據企業所得稅應納稅額計算的特點，本文認為可以采用推遲房地產產權的轉移時間及推遲成本費用等的確認時間的方法來進行納稅籌劃。

（1）通過推遲房地產產權的轉移時間進行納稅籌劃 根據稅法規定，只有在房地產的所有權發生變更時，才確認銷售收入的實現。因而，房地產開發企業可以通過推遲房地產產權轉移時間的方法，來推遲銷售收入的實現，進而推遲企業所得稅的清算時間，從而最終降低稅負。

（2）通過推遲成本費用等的確認時間進行納稅籌劃 在房地產開發企業的經營過程中，經常出現房產所有權已經轉移，房產銷售收入業已實現，但部分配套設施尚未竣工的情況。因而也無法準確核算成本、費用及損失等，進而也無法核算企業所得額。因此，通過推遲成本、費用等的確認時間來延期納稅，以降低企業稅負。

3.土地增值稅納稅籌劃

根據土地增值稅的計算特點，可以采用如下方法來進行納稅籌劃。

（1）通過降低房屋的出售價格進行納稅籌劃

在運用這種方法進行納稅籌劃的時候，需要衡量因降低房價而減少的收益與因增值率降低而減少的稅負之間的大小，如果前者小于后者，則可以進行納稅籌劃。

（2）通過將銷售合同與裝修合同分離進行納稅籌劃

因為裝修費用在房屋售價中一般占有較大的比重，因而使其獨立于房屋銷售合同，則可以有效降低增值額，進而降低增值率，從而減少稅負。

（3）通過選擇恰當的利息扣除標準進行納稅籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條第3款第2項規定：“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但址高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。”第3項規定：“凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。”這里所說的（一）為取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。這里的（二）為開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

根據以上規定，當該企業的利息費用較多時，應盡可能使其能夠據實扣除。反之，如果利息費用不是很多，則可以盡可能使其按第3項規定的標準扣除。

除了以上的方法外，還有諸如通過代建房屋進行納稅籌劃、通過合作建房進行納稅籌劃等等，本文就不詳細一一論述。

二、房地產企業稅收籌劃的誤區

1.稅收籌劃以投機取巧、混淆事實為手段

稅收籌劃是通過對稅收優惠政策的準確把握，利用稅法中的漏洞或存在的缺陷及可選擇性會計政策的靈活運用，來使企業的稅負減輕。試圖通過投機取巧、混淆事實的手段而進行的所謂“稅收籌劃”，是一種盲目的冒險行為，有可能成為違法的偷稅行為。

某房地產企業通過將“營業收入空掛其他單位”，據此以《營業稅暫行條例》的有關規定：“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天”為根據，該企業認為其尚不需要繳納稅款。

其實，該企業的上述做法從形式上看似乎并不違反有關的稅收法規，但實質上該企業的目的是為了逃避納稅義務，因此根據“實質課稅”和“實質重于名目”的原則，稅務局以該企業將營業收入空掛到其他單位的日期認定為其納稅義務發生時間。該企業此所謂“稅收籌劃”以失敗而告終。

2.稅收籌劃因過于注重個別稅種稅負的高低而忽視了企業整體稅負的輕重

稅收籌劃應進行系統思考、整體籌劃和長遠衡量，不能把稅收籌劃的目標僅僅放在某一稅種或者某幾個稅種在短期內帶來的稅負減輕的利益之上，而是應把稅收籌劃的目標放在企業整體、長遠的利益最大化之上。 比如，某房地產企業在進行稅收籌劃時，以對其影響最大的土地增值稅為判斷標準，最終選擇了土地增值稅稅負最小的稅收籌劃方案。但沒有從整體考慮，企業最后的稅后收益沒有相應地最優化。 --！>

3.稅收籌劃的終極目標就是稅負最低

稅收籌劃是通過降低稅負而實現企業價值的最大化，因而降低稅負只是稅收籌劃的手段而不是目標，稅后收益最大化、企業價值最大化才是稅收籌劃的終極目標。其核心體現為財務利益最大化，具體體現為現金流最優。

三、房地產企業稅收籌劃風險的類型

稅收籌劃的風險是指企業的稅收籌劃工作因失敗而付出的代價。本文認為在實踐中，房地產企業稅收籌劃的風險主要有以下幾種類型：

1.因稅收政策變化而導致的風險

由于房地產行業對我國的經濟及居民生活保障有著十分重大的影響，因而向來是國家調控的重中之重。隨著經濟的波動，房地產行業經常處在調控之中，因而相關的稅收政策也是經常變化。所以，企業可能會因沒有及時掌握最新的國家相關稅收政策而導致稅收籌劃風險。

比如，基本法規：《中華人民共和國上地增值稅暫行條例》、（實施細則）；其他主要法規政策：《財政部國家稅務總局關于上地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）、《國家稅務總局關于房地產開發企業上地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）、《國家稅務總局關于印發的通知》（國稅發[2009]91號）、《國家稅務總局關于加強上地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）、《國家稅務總局關于上地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）等，如果企業沒有及時把握最新的相關稅收政策，就很可能造成稅收籌劃的風險。

2.因稅法層次較低而導致的風險

我國現有的稅法層次一般較低，只有個別為法律，大部分為稅收法規。不僅如此，對房地產企業實際行為產生最大影響往往是大量的部門規章。由于部門規章的數量比較大，相關部門又比較多，因而在實踐中發生相互沖突、前后矛盾等現象就比較多，從而客觀上提高了企業稅收籌劃的難度，進而增加了相應的稅收籌劃風險。

比如，目前在19個稅種當中，僅“個人所得稅”和“企業所得稅”為法律層次，其他皆非法律層次。由于層次較低，相互之間發生沖突的可能性就會很大，因而也造成了稅收籌劃的風險。

3.因理解政策不透而導致的風險

因為稅收籌劃涉及法律、財務、生產經營等等多方面的專業知識，并且還要時時掌握最新的稅收政策變化，所以具有比較大的難度。如果企業缺乏這一方面的專業人才，而僅僅從某一個角度出發進行稅收籌劃，導致稅收籌劃風險的機率就會比較大。

四、房地產企業稅收籌劃的風險防范

為了防范企業的稅收籌劃風險，企業應從多個方面著手盡可能地減少因稅收籌劃而帶來的風險。針對以上對稅收籌劃風險的分析，本文認為企業應該重點從以下幾個方面著手進行防范。

1.通過聘請專業人員進行風險防范

稅收籌劃涉及法律、會計、稅收、財務管理、企業運營等多方面的專業知識，因而也只有復合型的高級人才才能進行。為此，企業應聘請具有稅收籌劃能力的復合型專業人才進行稅收籌劃，只有如此，才能有效地防范稅收籌劃風險。

2.通過規范會計核算進行風險防范

稅收籌劃的前提是規范進行會計核算，否則就有可能成為違反法律的偷稅行為。因此，只有通過規范會計核算而進行的稅收籌劃行為才能有效地防范稅收籌劃風險。企業必須依法設立完整規范的財務會計賬冊、憑證、報表和正確進行會計處理，只有如此才能通過納稅檢查，才能為提高稅收籌劃的效果，提供合法的依據。

3.通過把握稅收政策進行風險防范

因為房地產業涉及的稅收政策相對較多，并且經常發生變化，因此房地產企業要時刻關注最新的稅收法律及政策，只有這樣才能使企業的稅收籌劃行為合法進行。所以，房地產企業在進行稅收籌劃之前，必須首先了解最新的相關稅收法律及政策，從而做到有的放矢，有效地防范稅收籌劃風險。

4.通過優化籌劃方案進行風險防范

稅收籌劃是一個系統工程，不能僅僅以稅負最小為稅收籌劃目標，而是應以減少稅負為手段，以最終長遠地提高企業價值最大化為目標。所以，在選擇稅收籌劃方案時，要全面長遠地考慮該方案的成本及相應的收益，只有當稅收籌劃成本小于所得的收益時，該項稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的。所以，通過優化籌劃方案可以有效地防范稅收籌劃風險。

5.通過獲得稅務機關認可進行風險防范

稅收在現代市場經濟條件下，既有財政收入職能，又有經濟調控職能。某一稅收政策往往因時因地有著一定的自由裁量空間，房地產企業應全面及時了解稅務機關的執法規范和工作程序，通過有效的溝通，盡量在稅法的理解上與稅務機關取得一致，從而有效地防范稅收籌劃風險。

6.建立有效的風險預警機制

由于目的的特殊性和企業經營環境的多變性、復雜性，稅收籌劃的風險是無時不在的，應該給予足夠的重視。當然從籌劃的實效性看，僅僅意識到風險的存在還是遠遠不夠的，各相關企業還應當充分利用現代先進的網絡設備，建立一套科學、快捷的稅收籌劃預警系統，對籌劃過程中存在的潛在風險進行實時監控，一旦發現風險，立即向籌劃者或經營者示警。（作者單位：清合壽山股份有限公司）

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關鍵詞：房地產；企業；稅收籌劃

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）12-0-02

近年來隨著我國房地產行業的迅速發展，房地產業已經成為我國國民經濟的支柱產業之一，同時也是中央和地方政府財政收入的重要來源。但由于房地產市場的過熱發展，政府對房地產行業施行宏觀調控的力度進一步加大。為了抑制房地產價格的過度上漲，促進房地產市場的穩定發展，國務院先后出臺了一系列抑制房價上漲的政策，房地產利潤空間大幅降低。筆者認為房地產企業通過稅收籌劃不僅可以節約稅金而且可以增加效益，進而提升競爭能力。

一、房地產企業稅收籌劃的必要性

（一）房地產企業開展稅收籌劃，是提高其的經濟效益的需要。為了與社會主義市場經濟發展的要求相適應，我國的稅制已經進行了全面、整體和結構性的改革，新的稅制體系已經建立，目前，房地產企業的稅收負擔已經加重，因此，要想降低稅負就需要重視國家的稅收政策，對各種征稅對象、稅目、稅率、計稅依據以及減免稅等相關優惠政策要進行認真的研究，開展稅收籌劃以提高企業經濟效益的新的增長點。

（二）房地產企業稅收籌劃是提升企業經營管理水平和財務管理水平的需要。資金、成本和利潤是企業經營管理和財務管理的三大要素。房地產企業稅收籌劃也正是為了使企業的資金、成本及利潤達到良好的效果。由此可見，稅收籌劃的理論是企業經營管理和財務管理理論的一個重要部分。國外許多房地產企業招聘高級財務管理人員時，是比較重視財務人員的稅收籌劃方面的技能的。因此，一個企業稅收籌劃理論及實踐的效果，可作為衡量其經營管理水平和財務管理水平好壞的標準。

（三）房地產企業稅收籌劃是強化其法律意識，促進稅法建設的內在要求。不違背稅法和擁護稅法是企業稅收籌劃的前提條件，稅收籌劃是在深刻認識和透徹理解稅法及稅收政策的基礎上進行的，這樣就有助于企業加強法律意識。此外，隨著企業稅收籌劃理論及實踐的不斷成熟，國家的稅法也會不斷的完善，進而防止偷稅、漏稅等不良行為的發生。

二、房地產企業稅收籌劃的措施

（一）土地增值稅的稅收籌劃

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得增值性收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。在我國，土地增值稅采用扣除法計算增值額，實行四級超率累進稅率，按次征收，稅率從30%到60%。此外，土地增值率（A）＝土地增值額÷允許扣除項目金額，計算的目的是判斷應適用的土地增值稅稅率。稅法規定，①A

（二）房地產企業所得稅的稅收籌劃

1.銷售收入的適當調節。稅法規定，房地產企業收到的預收款，無論是否已經結轉銷售收入，都應按照適用的稅率計算繳納營業稅及附加，并預征土地增值稅。根據該規定，房地產企業應當努力增加免稅收入，及時除去不應當認定為應稅收入的項目。房地產企業對銷貨退回及折讓，應及時取得相關的憑證并采取沖減銷售收入的賬務處理，從而避免收入的虛增；另外，如果存在閑置的流動資金，可以選擇購買國債，因為國債不僅能給企業帶來一定的利息收入，且國債的利息收入免交企業所得稅。或者可以將暫時不用的資金直接投資于其他居民企業，取得的投資收益也可以免交企業所得稅。

2.業務招待費的巧妙轉化。企業所得稅法實施條例規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰，需注意，是按照二者標準較低者計算。根據以上條例，筆者認為，企業在申報納稅前，應當提前自行計算業務招待費。如果申報的業務招待費超過限額，企業應當先進行調整，可以將開支的業務招待費巧妙轉換為其他項目，以求在稅前扣除。比如，企業贈送客戶的禮金、禮券等費用，可以傭金費用列支，因為該部分可在稅前扣除。另外，企業還可以把招待費轉換為會議費，因為會議費不受比例限制，只要能提供合法的憑證，均可全額扣除。

（三）房地產企業營業稅稅收籌劃

營業稅是指對提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人，就其取得的營業收入額（銷售額）征收的一種流轉稅。營業稅的征稅范圍包括提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產。而銷售不動產具體包括銷售建筑物或構建物以及銷售其他土地附著物，房地產業交納營業稅，就是依據此項規定實施的。營業稅起征點的幅度規定如下：（1）按期納稅的，為月營業額5000-20000元；（2）按次納稅的，為每次（日）營業額300-500元。房地產開發企業計征營業稅的計征依據具體包括：第一，出售房屋收取的款項；第二，出售土地使用權收取的款項；第三，代收的房屋水表、電表、裝修等款項；第四，出售房屋和土地預收的款項。特別需要注意的是，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。第五，視同銷售的營業額。對營業稅進行納稅籌劃時，需要考慮以下三個相關的政策：第一，對按政府規定價格出租的公有住房、廉租房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的自有住房、房產部門向居民出租的公有住房，可以暫免征收營業稅。第二，房地產企業的自建自用建筑物免征營業稅。第三，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征收營業稅。因此，筆者認為，企業可實施以下措施：1.在房地產企業中，如果企業在開發的初期就能確定最終用戶，那么可以采用代建房的方式來進行開發，而不是采用通常所見的先開發后銷售的方式。這種籌劃方式可按建筑行業適用的3%低稅率繳納營業稅，而目前無需繳納土地增值稅。2.銷售不動產適用的是5%營業稅稅率，而房屋裝修屬于建筑安裝業適用3%稅率。所以，雖然售樓時以出售毛坯房為主，但在出售前文提到的精裝修房時應當分別簽訂出售毛坯房合同和裝修合同。裝修部分收入不僅可以使用3%的稅率，也可以將裝修部分的收入以勞務收入的形式實現，從而減少土地增值稅的計征基礎；不動產銷售雖適用相對較高的5%的稅率，但可以采取投資的方式銷售不動產，然后再進行轉讓，這樣不僅可以免交營業稅，還可以推遲繳納土地增值稅。

總之，房地產稅務籌劃是一項具有前瞻性的高級財務管理活動，是對經濟業務的事前謀劃與安排，在實際工作中還有很多籌劃的措施，筆者在此不在一一列舉。希望在今后的工作中，地產企業領導能夠高度重視稅收籌劃工作來降低房地產企業稅負，增加效益。

參考文獻：

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一、房地產企業的經營特點及稅負情況

（一）經營特點

對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：

1．開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。

2．開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。

3．經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。

（二）房地產公司稅負情況

從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59515億元，比上年增加5291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產公司涉及的稅種

（一）前期準備階段的稅種

房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產開發階段涉及的稅種

在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。

（三）房地產銷售階段涉及的稅種

1．營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。

三、房地產公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。

1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。

2．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。

（二）企業所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009]31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。

（三）營業稅的籌劃