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各鄉、鎮人民政府，城區街道辦事處，經濟開發區，市政府各部門，各規模企業：

為貫徹落實《國務院辦公廳促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔〕4號）、住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品房預售制度有關問題的通知》（建房〔〕53號）和《省人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控防止房價過快上漲的通知》（鄂政辦發〔〕107號）以及《市人民政府關于規劃發展我市房地產業的通知》（政發〔〕4號）等精神，根據《中華人民共和國房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《房地產開發企業資質管理規定》等有關法律法規的規定，為了規范我市房地產市場秩序，進一步加強房地產市場的監管，切實維護群眾利益和保持社會穩定，促進我市房地產市場又好又快發展。現將有關事項通知如下：

一、規范房地產開發項目立項審批，加強開發建設管理

1、加強房地產開發項目管理（1）房地產開發建設必須按照統一規劃、成片開發、長期建設（中心城區每期一般不低于1萬平米，但符合控制性詳細規劃的，臨街項目符合街景規劃的除外）的原則，由市國土、規劃、房產部門按照城市規劃和年度項目開發計劃，擬定《房地產開發項目建設條件意見書》。（2）開發項目土地必須實行招拍掛供地。土地出讓年限應為國家規定的最高年限。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須依法及時收回土地使用權。（3）房地產開發企業必須具備房地產開發資質，并在核定的資質范圍內從事房地產開發經營活動，嚴禁無資質開發和借用掛靠資質開發。將資質的升級和資質年檢與企業的經營狀況結合起來，對不服從管理有違法違規行為的企業，資質主管部門依法予以降低資質等級和注銷資質證書。（4）房地產開發立項須符合下列條件：①開發企業資質證書；②企業法人營業執照；③國有土地使用權證（土地成交確認書）；④規劃圖、平面圖、戶型圖；⑤施工圖設計批準書；⑥前期物業管理服務合同；⑦白蟻防治合同。開發企業須持有房產主管部門出具的《項目確認通知單》才能到招投標管理部門辦理建筑工程的招投標。

2、嚴厲打擊各類違法違規開發項目。堅決打擊和杜絕未經審批立項批準進行房地產開發行為。在嚴格控制個人建房規劃審批工作的同時，對違規小規模開發和超范圍從事房地產開發經營行為的必須依法從嚴查處，嚴厲打擊房地產項目無資質或假冒資質開發及假冒集資建房之名進行房地產開發的行為。

3、嚴格按規劃條件進行建設。房地產開發企業必須在規劃核定的容積率、建筑密度和綠化率等指標及相應的總建筑面積以內實行開發建設；分期開發的項目，各期建設工程規劃許可證確定的建筑面積的總和，不得突破原規劃設計條件和建設用地規劃許可證的規定。規劃部門要嚴格按土地出讓規劃條件和有關規定科學規劃審批，不得隨意變更規劃條件。

4、建立網上公示制度。充分利用網絡信息手段，將各類房地產開發企業和中介服務機構及相關人員的基本信息、經營業績，經營中違法違規及受到處罰等情況記錄在《房地產開發項目手冊》和企業、個人信用檔案中，并向社會公示，接受社會監督。

二、規范商品房預售管理，建立新建商品房價格備案制度

1、規范商品房預售許可。商品房銷售應遵守國家有關法律法規，嚴格執行《商品房預售許可證》制度，在未取得《商品房預售許可證》前不得任何銷售信息，嚴禁以“認籌”、“內部認購”等形式變相無證銷售，開發商不得向購房者收取“誠意金”、“認購金”等任何含有預訂款性質的費用。申報預售時，房屋形象進度一般應達到規劃建筑面積的三分之二；有抵押情況的應超過三分之二，并且需要抵押權人出具同意銷售的書面意見；商品房預售許可的審批，需報經分管市長同意。

2、規范公開內容。在取得預售許可證后，房地產開發企業應將批準預售的套數進行公開銷售，在售樓部張貼公布已批準銷售套數信息詳情，禁止捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等擾亂房地產市場秩序的行為。預售商品房時，預售人應當以書面的方式向預購人明示項目開發進度和竣工交付使用時間，商品房的結構、類型、戶型、裝修標準、公共和公用建筑面積的分攤辦法，預售商品房的付款辦法，商品房預售款的專用賬戶等情況，不得不實的銷售進度信息誤導消費者。

3、規范合同文本。房地產交易合同必須采用統一制定的規范性文本，合同內容不得任意刪減，商品房買賣合同一經網上簽約，開發企業必須在規定的期限內到房地產管理部門備案登記。房屋交付使用后，開發企業必須協助購房人按法律法規辦理房屋所有權登記，并及時向購房戶提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》確保購房人的合法權益。

4、規范商品房住房價格。嚴格執行商品房銷售明碼標價，公開標示商品房價格及相關收費，防止大起大落，禁止部分房地產開發企業頻繁調價、搭車漲價、價外亂收費、不執行明碼標價和“一價清”等不規范價格的行為。在遵循市場供求規律，堅持主要由企業制定商品房價格的原則下，對開發企業自主制訂的新建商品房預（銷）售價格進行備案，并實行網上公示，開發企業在向市房管部門領取商品房預（銷）售許可證之前必須將普通商品房價格向價格主管部門報備，并提供開發銷售樓盤類型、面積、主要定價依據等資料，開發企業銷售價格要與備案價格和對外公布價格保持一致，開發企業銷售過程中需要上調價格的，必須提前一周重新報備，并說明提價的主要理由。不經報備任意提價的，價格主管部門依據價格法律法規的規定實施處罰。

三、規范項目資本金制度，加強房地產開發項目預售款資金的監管

1、實行項目資本金管理。項目資本金制度是指房地產開發項目工程建設總投資中，由房地產開發企業按規定專戶儲存，專項用于房地產開發項目的貨幣資金，項目資本金占項目工程建設總投資的比例不得低于35%。項目資本金只用于本房地產開發項目建設，不得挪用和抽回。

2、加強商品房預售款監管。商品房預售款是指預購人依照合同的約定，預先支付給預售人，在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設費用的款項，房地產開發企業可以按規定的資金用途和工程進度申請使用資金，在操作上堅持“專款專戶、專款專存、專款專用”。房地產開發企業使用商品房預售款時，應提交下列文件資料備案：①商品房預售款使用申請表；②預售人與承建商簽訂的施工合同；③建筑施工監理單位出具的施工進度證明。要積極利用和依托商品房預售合同網上備案系統做好預售款監管工作的銜接，對預售資金從辦理商品房銷售許可證開始至完成初始登記終止，實行全程網絡化實時監管，商品房預售款必須用于預售項目的建設和投資，不得挪作他用。

3、市房產管理局負責全市商品房項目資本金的監控和預售資金的監管。預售資金由商品房開發企業存入市房產管理局指定帳戶，并由市房產管理局根據商品房建設進度審核撥付。在開發項目綜合驗收前，預售款應預留總額的10%（最高額不超過500萬元），作為開發企業信用保證金；在綜合驗收合格后方可撥付。

四、規范住宅專項維修資金的管理，維護所有者的合法權益

為加強全市住宅共用部位共用設施設備維修資金的管理，維護房屋產權人和使用人的共同利益，凡商品住房和公用住房出售后都必須按住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%建立住宅共用部位共用設施設備維修資金。維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，不得挪作他用。應足額繳存，不得減免。業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。維修資金應當在指定的銀行開設維修資金專戶，由房產行政主管部門代管，做到專項存儲，專款專用。維修資金自存入維修資金專戶之日起按規定計息。維修資金利息凈收益應轉作維修資金。房產行政主管部門在代管維修資金中的工作和業務費用，由房產行政主管部門編報預算，經財政部門審核后，從維修資金利息凈收益中核定。房產行政主管部門和財政部門負責指導、協調、監督維修資金的管理與使用。維修資金使用時，成立了業主委員會的，由業主委員會同意并經選定的物業管理企業提出計劃；未成立業主委員會的，由相關業主提出使用建議。維修計劃經房產行政主管部門審批，報財政部門審核并通知銀行劃撥資金。住宅專項維修資金的使用遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，并依法接受審計部門的審計和接受業主委員會的檢查與監督。

五、規范物業管理行為，著力完善物業監管機制

1、加強物業企業管理。從事物業管理的企業必須具備企業法人資格和資質證書，嚴格物業管理企業資質核定工作，進一步整頓規范物業管理市場。物業管理企業在接受開發企業委托從事前期物業管理時，要在委托合同中分清雙方各自的權利和義務，要通過簽訂物業管理委托合同的形式約定與業主（業主委員會）各自的權利和義務，認真履行合同。

2、認真做好建設與管理的銜接工作。完善物業管理前期介入和承接驗收制度，在物業管理企業與房地產開發企業簽訂的物業管理合同中，應當明確交付使用后的質量、責任及雙方的權利義務，切實做好建設和管理的銜接，不出管理上的空白。

3、堅持市場化方向。認真貫徹《物業管理條例》，堅持物業管理的市場化方向，鼓勵公平競爭，加快業主委員會的組建步伐，引導和監督各方履行物業服務合同。當小區業主（房屋使用人）的入住率達到50%以上、公用住宅出售建筑面積達30%以上或者首位業主入住達2年以上的，開發企業或者物業管理企業要積極配合經綜合驗收交付使用的住宅小區召開業主大會，主動征求業主的有關意見和建議。當成立業主委員會的條件基本具備后，由業主委員會籌備小組代為起草業主委員會的章程，報送物業管理行政主管部門。

六、規范房地產開發項目綜合驗收，完善管理制度

健全房地產開發項目的各項驗收制度。房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。開發項目完工后，建設單位必須按石政辦發〔〕73號文件要求，申請住建、房產、規劃、國土、環保、消防、人防等部門進行綜合驗收。綜合驗收的內容既包括房屋建筑質量、建筑容積率、道路、綠化、給水、排水、電力、電信、物業管理、白蟻防治和環境衛生、安保設施等建設項目。經驗收合格，方可按規定交付使用及辦理房屋所有權登記。凡綜合驗收不合格的開發項目，必須限期整改到位；整改不到位的，一律不準交付使用，所造成的一切后果，均由開發建設單位自行負責，并對該開發企業實行“黑名單”管理，三年內取消在全市范圍內房地產項目投標立項資格；情節嚴重的，由房產部門提出處理意見，住建部門報上級主管部門吊銷其房地產開發資質，直至追究法律責任。