導語：如何才能寫好一篇公積金額度調整政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

央行連續兩次降息之后，住房貸款利率進一步下調。相比起商業住房貸款利率來說，經過兩次利率調整的公積金住房貸款利率更加具有優勢。原因就在于，商業住房貸款的利率高于公積金貸款的利率，但在兩次降息中，商業與公積金貸款的利率進行了同幅度調整，均下調了0.36％。如五年期以上公積金貸款的利率由5.22％下降到4.86％，下調的比例接近了7％，而商業住房貸款利率下調的比例為5％左右。因此，按照下調比例來計算，公積金貸款利率調整的程度更大。10月22日，央行再次對公積金貸款利率進行了單獨調整，所有檔次利率下調0.27％，五年期以下利率為4.05％，五年期以上貸款利率調整為4.59％。作為目前來說最為優惠的一種住房貸款資源，降息之后，公積金貸款成本優惠的優勢得到了進一步顯現。

與此同時，在上海等城市也進一步提高了公積金貸款的額度，這就意味著將有更多的人從這種優惠的貸款中受益。但是，不同的城市對于公積金貸款有著不同的規定，如何能夠獲得最高額度的公積金貸款，也有著不同的要求。

上海提高至80萬元

近期，上海公積金管理中心宣布，對住房公積金貸款的最高上限進行了調整，符合條件的家庭在購房時，最高可以獲得80萬元的住房公積金貸款。對于上海的購房家庭來說，這一貸款上限的調整，無疑意味著可以通過組合貸款中公積金貸款比例的提高，降低由于貸款購房所產生的利息成本。

上海公積金管理中心對于基本公積金貸款額度和補充住房公積金額度分別進行了相應提高。其中，對第一次購買自住普通住房的家庭，在符合貸款條件的情況下，每一借款人基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到30萬元，每戶家庭最高貸款限額為60萬元。同時，補充住房公積金貸款額度，由原有10萬元的最高額度提高到20萬元。以此來計算，家庭購房時每戶可以申請的公積金貸款最高額度為80萬元。

那么什么樣的貸款人可以獲得80萬元的公積金最高貸款額度?在公積金可貸款額度的計算中，分作基本公積金可貸款額度和補充公積金可貸額度兩個部分。其中基本公積金貸款部分內，按照上海的公積金政策，是以戶作為基礎，配偶、參貸人將分別計算額度，并進行累加，但最高不得超過40萬元。一般只要連續繳存基本住房公積金6個月以上，基本公積金賬戶的繳存余額達到了7500元，就可以獲得30萬元的基金公積金可貸額度。如果繳存余額小于7500元，則按繳存余額的40倍作為可貸款的額度。分別計算出的可貸款額度累加起來，不超過40萬元的部分就是基本公積金的可貸額度。舉個例子來說，丈夫與妻子屬于符合條件的第一次購房貸款人，丈夫的基本住房公積金賬戶上余額為3萬元，而妻子由于公積金繳存較少，目前的賬戶上余額為4000元。那么夫妻倆的可貸額度就是46萬元，其中丈夫的可貸額度為30萬元，妻子的可貸額度為4000元×40=160000元。

補充住房公積金貸款額度的計算，方法也基本類似。目前上海公積金管理中心規定，將貸款人補充公積金賬戶的余額乘以15，那么不高于10萬元的部分就是個人可以獲得的補充公積金貸款額度。貸款人和配偶、參貸人的補充公積金貸款額度均可以累加，同時按照此次調整的要求，累加后額度上限可以提高到20萬元。

也就是說，要想申請到住房公積金貸款的最高額度，首先需要滿足的條件是購房家庭的首次置業；其次，也是最重要的一點是，要有兩個或者兩個以上的共同貸款人，他們需要分別擁有各自的基本公積金賬戶和補充公積金賬戶，并且賬戶上的余額能夠滿足一定額度的要求，只有這樣，才有可能獲得最高為80萬元的住房公積金貸款額度。

那么，如果屬于個人獨立置業，可以獲得的住房公積金貸款額度也有所提高，按照相關規定，只有一個人參與貸款的家庭：仍按現有計算規則，也就是說基本公積金可貸款額度上調至30萬元，補充公積金可貸款額度不超過10萬元。總計不超過40萬元。

北京貸款額度由評級決定

在北京，住房公積金貸款的最高額度可以達到78萬元，但是與相對固定的貸款額度確定方法所不同的是，北京公積金管理中心引入了貸款評級的方式，根據一定的標準對于貸款人的條件進行審核，從而在基本額度的基礎上，再確定可以上浮的貸款額度，讓購房人可以獲得更多的優惠貸款。

目前北京住房公積金單筆貸款的最高基本額度為60萬元，在此基礎上個人信用評估機構評定的信用等級為AA級的可上浮15％，即69萬元；AAA級的借款申請人，貸款金額可上浮30％，即78萬元，這也是個人可以獲得的最高公積金貸款額度。

而具體到貸款額度的確定，北京也采用了完全不同的計算方式。北京公積金管理中心規定，借款人夫妻雙方均無尚未還清的住房公積金貸款和住房公積金政策性貼息貸款的人，只要按照規定建立住房公積金賬戶12個月以上，同時，足額正常繳存住房公積金12個月以上的，且申請貸款時處于繳存狀態的人均可以申請公積金貸款。但公積金貸款的可貸額度由多個因素來確定。包括貸款人公積金繳存額、申請借款年限、首付款金額、所購房屋建筑面積等等。

北京市住房公積金貸款中心給出的測算方法是：首先計算本人及共同申請人的月收入：月收入=個人住房公積金月繳存額／住房公積金繳存比例；在此基礎上，以申請人的家庭收入(指通過上述計算方式計算出的借款申請人及共同申請人的月收入之和)留足40％生活費后所剩余額，再除以申請貸款年限等額本息還款的每萬元貸款月均還款額的所得，就是最高可貸款額。

舉個例子來說，方先生與太太共同申請住房公積金貸款，目前嚴先生每個月住房公積金繳存額為500元，嚴太太為600元。以12％作為統一的繳存比例，可以計算出方先生和太太的月收入分別為4166元和5000元，月收入之和為9166元。扣除40％的月生活費后，每月可供還款的最高金額為5500元。假設他們想申請的是15年期的住房公積金貸款，其利率為4.59％，每萬元貸款等額本息法下的月還款額為76.96元。那么他們可以申請的最高額度就可以通過5500除以76.96得到，大約為71.5萬元。當然，測算出來的貸款額度是一個供參考的額度，最終的貸款額度還要同時考慮單筆貸款最高額度60萬元限制、最低首付款要求及個人信用評估等多重因素。

廣州越晚退休額度越高

根據現行的計算方法，公積金貸款中的可貸額度主要是由貸款人公積金賬戶余額、月繳存額以及距離法定退休年齡的時間來確定的，具體的計算公式是：個人住房可貸額度=(公積金賬戶當前余額+當前月繳存額×2×當前至法定離退休年齡總月數)×2。

篇2

【關鍵詞】樓市，去庫存，住房公積金

2015年中央經濟工作會議提出房地產要去庫存。隨后出臺了新型城鎮化、降低首付比例、降低契稅營業稅等優惠政策。筆者認為，作為致力于改善職工住房條件的住房公積金，在此輪樓市去庫存過程中應該發揮應有的積極作用，更好地推動樓市去庫存。

一、住房公積金在當前樓市去庫存中的作用不足

（一）地區間存貸差異大

按照現行的住房公積金管理體制，在設區的市、地、州、盟設立住房公積金管理中心，管理轄區內的住房公積金繳存、提取和貸款等業務。不能實現省內的調劑，更不能實現全國范圍內的統籌調度。受經濟發展水平的差異，一線、二線城市的住房公積金繳存額和貸款額都要遠遠高于三線、四線城市。在部分一線、二線城市，由于房價的高企，房屋銷售供不應求，住房公積金貸款金額需求量超過結存金額，出現了“惜貸”現象。比如規定公積金貸款最高限額為單人60萬元，夫妻雙方為80萬元，而對于一套四、五百萬的房子來說，支持去庫存的力度有限。而在三線、四線城市，庫存壓力大，房屋銷售少，房價相對較低，貸款需求少，貸30、40萬元都貸不出去，出現了大量的資金沉淀。

（二）職工間貸款能力差異大

在計算職工的可貸額度時，需要根據職工的繳存基數和繳存比例計算確定，同時很多地方規定不能超過住房公積金賬戶余額的10倍或者20倍。住房的剛需者往往多為新入職的職工，繳存基數低、賬戶余額少，需要經過5、6年甚至更長時間才能貸到60萬元，影響了購房需求。改善住房的職工，往往第一套住房需要用公積金償還貸款，待第一套貸款還清時，賬戶余額都使用殆盡，需要幾年才能再積攢一定的賬戶余額去貸款，影響了改善需求。房價上漲的速度要遠遠高于職工住房公積金上漲的速度，從而進一步影響了剛需和改善。而收入較高、繳存較高的職工則可以快速的符合貸款條件，貸出資金，變成了“窮人接濟富人”。

（三）覆蓋范圍和使用范圍差異大

建立住房公積金制度的一般以黨政機關、事業單位、國有企業和大型外資、民營企業為主，個體、私營和進城務工的農民工們繳存住房公積金的很少，即使繳存了，也大多按照最低的基數和比例繳存。在申請住房公積金貸款時，一般在本地連續繳存一年以上才能申請，而目前勞動力主要聚集在發達城市和地區工作，造成了不能在原籍申請住房公積金貸款。由于全國間信息不聯網，在原籍買房，再在工作地提取公積金的手續繁瑣，制約了在三、四線城市的去庫存。

二、發揮住房公積金去樓市庫存作用的建議

（一）建立全國間統一調度平臺

打破現有的地級市管理模式，由各省住建廳（局）牽頭，先建立省內集中管理機構，住房公積金資金在省內集中歸集和使用。在此基礎上，根據住建部的安排，組成全國的資金調度平臺，在全國范圍內調劑資金余缺，將資金從沉淀量大的地方調劑到需求量大的地方，形成全國住房公積金“一盤棋”。放寬最高貸款額度，結合城市房價的上漲情況，每年動態調整，可將現行單人60萬元、夫妻雙方80萬元的住房公積金額度放寬到單人80萬元、夫妻120萬元甚至更高，促進剛需和改善住房的職工購買住房。

（二）放寬貸款條件

現行規定是，職工申請首套住房可貸額度不得超過住房公積金賬戶余額的20倍，二套貸款不得超過賬戶余額的10倍。這個規定是上輪限購限貸條件下出臺的，已不符合當前的樓市去庫存現狀了。和一套動輒二、三百萬元的房子比起來，受公積金余額的限制，能夠貸的公積金額度有限，迫使職工采用“公積金+按揭”的組合貸款，按揭部分的貸款額要遠遠超過公積金貸款部分，加重了職工的還款壓力。發揮住房公積金貸款利息低的優勢，首套貸款可不再限定賬戶余額，二套貸款可限定為賬戶余額的20倍。

（三）為外出務工人員創造條件

擴大住房公積金的覆蓋面，將個體、私營、農民工等全部納入，加大政策宣傳力度，讓務工人員從長遠利益考慮，知道住房公積金的好處，動員用人單位為他們建立住房公積金。對于拒不繳納或者不按規定繳納住房公積金的，加大執法力度，申請法院強制執行，在相關媒體曝光，并可嘗試納入市場信用主體征信系統，達到為務農人員繳納住房公積金的目的。建立務工地和原籍地之間的住房公積金互認機制，在全國統一調度平臺內，原籍地住房公積金管理中心敞開大門，為在務工地繳納住房公積金的職工辦理貸款；務工地住房公積金管理中心簡化提取手續。從而激發三、四線城市的購房需求，推動去庫存。

（四）創新提取方式方法

現行規定是，職工必須湊齊首付款，才能申請住房公積金貸款。在房價不斷上漲的情況下，首付款湊齊的難度越來越大，正所謂“一分錢難倒英雄漢”，而職工住房公積金賬戶的幾萬元余額往往就能派上很大用場。對于申請住房公積金貸款的職工，可探索提取方法的創新，在貸款審核階段同時出具提取資料，將公積金賬戶余額先行提取出來作為首付款。從而能夠使職工既湊齊首付資金，又能申請住房公積金貸款，在改善住房條件的同時，消化掉未售出的商品房。

三、結束語

2015年年末，全國住房公積金歸集余額4.1萬億元；預計2016年全國可歸集住房公積金1.6萬億元，按照75%提取率計算，余額4000億元，余額合計將達到4.5萬億元。加大住房公積金自身的改革力度，在全國范圍內統一調度，暢通貸款渠道，將是一筆巨大的資金體量。不僅滿足一線、二線城市職工的購房需求，也能促進三線、四線城市的樓市去庫存。

參考文獻：

[1]周雯君.我國利用住房公積金余額建設保障性住房風險控制研究[J].西安財經學院學報，2014（1）：77-81.

篇3

關鍵詞：供給側改革；住房保障體系；公積金制度

中圖分類號：F299.233.1 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）015-00-01

一、當前住房公積金制度存在的問題

我國住房公積金制度當前面臨的問題，主要從以下三個方面進行分析：住房公積金繳存制度的問題；住房公積金的投資、分配使用問題；住房公積金的監管制度問題[1]。

（一）住房公積金繳存制度的問題

在我國現行住房公積金繳存制度下繳存率較低。城鎮中的企事業單位是主要的住房公積金的繳存人員，按照國家規定，城鎮單位需要按時繳存一定比例的住房公積金額度。但部分民營企業通過少繳存住房公積金來節約成本[2]。同時住房公積金繳存沒有嚴厲的強制措施，和法律法規，城鎮個體工商戶基本不繳存住房公積金。另一方面，住房公積金不在勞動爭議調解仲裁范圍之內，沒有相關部門能夠有效解決發生的糾紛。這些都是住房公積金繳存覆蓋面低下的原因，與國家新型城鎮化建設方針不相適應。

（二）住房公積金的投資、分配使用問題

2016年的住房公積金提取率為70.20%，至年末公積金繳存余額達到45627.85億元。由此可見，目前的住房公積金資金閑置嚴重，使用效率不高，投資渠道也比較少，存在制度缺陷。住房公積金的利用率低導致產生大量的余留資金，但住房公積金投資渠道少成為保值增值難的重要原因。出于對政策風險和資金風險的擔憂，多用于國債購買、專戶存款、個人住房貸款、保障房建設項目貸款等的利息收入，投資回報率較低。在公積金分配使用方面，高收入家庭購房能力較強，使用住房公積金的比例高于低收入家庭，公積金補貼逆向傾斜的現象體現了制度的不公平性。

（三）住房公積金的監管制度問題

從管理方面來看，當前公積金的管理決策機構是公積金管理委員會，管理中心負責公積金的日常運作，銀行負責存儲繳存的住房公積金，財政、住建、央行和審計等部門負責監督工作。其中管委會和管理中心存在權責定位不明確、履職不到位的問題[3]。作為決策機構的住房公積金管理委員并非常設機構、也非獨立法人，其作用有限，造成職能虛化的結果[4]。而管理中心由于缺乏專業投資人才和有效的資金管控、審計、風險監控機制，其資金多閑置在銀行，獲得微少利息收益，同時各公積金中心只在本城市封閉運行，各自為政，無法形成高效的資金調配機制，無法進行異地流轉使用將對繳存人造成一定的影響。多部門監督易出現協調配合不足、監督力量分散、監督不力的現象，公積金存在不規范使用的風險。

二、我國住房公積金制度的改革途徑

住房公積金在我國的定位是準公共產品，是我國住房保障體系中政策性住房金融核心。我國建立多層次的住房公積金管理機制非常有必要，以成為住房保障體系的強有力后盾。對于我國當前住房公積金制度所面臨的問題，需要改革存在的不足、有效推進省級層面、全國層面的統一管理制度，以提升住房公積金的繳存率、利用率和優化配置率，建立適應我國供給側改革背景下新型城鎮化的要求，滿足住房保障體系發展需求的住房公積金管理制度[5]。

（一）改革住房公積金的繳存、分配使用、監管等環節的不足

為提高城鎮居民的住房公積金繳存率，可以擴大繳存對象的范圍，在現有公積金繳存制度的基礎上增加個人自愿繳存的方式，使每個城鎮工作人員都可以享受住房公積金的優惠政策。還可以實施住房公積金差異化繳存，根據家庭收入水平、繳存額度實行不同的繳存利率和繳存額度。在住房公積金的使用環節上，通過減少對職工提取公積金的限制，使公積金高效用于購房、自建、支付房租、裝修等個人需求，還可以通過實行貸款差異化利率將公積金傾向于低收入家庭。在住房公積金的管理監管環節上，可以推廣全國住房公積金聯網監控，加大公積金運作透明度和效率。

（二）在省級、全國層面成立跨地市機構來協調統籌全國住房公積金

各省分別成立省級住房公積金管理中心，將各地市級所管理的公積金余額進行統一管理運作，實現各地市資金的相互調用，提升優化配置效率[6]。設立全國性的專門針對住房公積金的政策性銀行補充住房市場融資機制和住房保障體系，它是由中央財政直接注資，成為儲蓄型的住房政策性銀行，實行全國統一運作原則，實施全國跨區域性的資金調配，加強整體抗風險能力，能夠合理分散住房信貸的區域性風險，成立區域性的住房金融風險防火墻，用以解決我國當前公積金制度所面臨的問題。

（三）規范住房公積金的使用流程

對于申請人資料和抵押項目的情況要進行詳實的核實，并需要健全住房公積金的貸款管理機制，保證住房公積金的使用安全，預防住房公積金貸款使用的初期風險；對于住房公積金貸款中期風險防范，可以對于貸款的額度以及期限進行管控。對于住房公積金貸款后風險防范，需要對貸款的還款情況和還款質量進行追蹤，分類管理。

三、結論與建議

供給側結構性改革是國家從社會經濟可持續發展角度提出的一項重大戰略部署，也是一項制度上的調整，對于公共政策的供給方式而言，需要具備更高的效率。我國的住房公積金制度是關系到民生和社會保障，也需要從供給改革入手。在經濟新常態的背景下，我國住房公積金制度需要加強供給改革力度，通過我國住房公積金制度完善來滿足普通群眾多層次的需求，最終實現住房公積金惠及民眾的目的。

參考文獻：

[1]陳余芳，黃燕芬.供給側改革背景下的我住房公積金制度改革研究[J].現代管理科學，2017（3）：21-23.

[2]鄭慶莎.供給側改革中的房地產去庫存問題淺析[J].科技經濟市場，2017（1）：42-44.

[3]陳彥良.關于住房公積金對購房影響的探討[J].現代經濟信息，2016（16）：86.

[4]王小駒.供給側結構性改革背景下的住房公積金制度管理[J].管理觀察，2016（20）：66-67.

[5]蔣華福，王廣斌.我國住房公積金空間格局研究[J].住宅科技，2016（3）：14-19.

篇4

9月29日，中國人民銀行再一次重拳出擊，在其《中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中要求，“對于已經利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍”。

對于借款人用銀行貸款購買第二套以上房產（以夫妻為單位）的，新的政策無疑是枚重磅炸彈。通過5次加息，5年以上貸款利率已經累計提高0.99個百分點，現在首付相比以前提高了一成且貸款需采用上浮10%的貸款利率，第二套住房上浮的貸款利率對比調整前的5年貸款利率提高了約26%，如果是與調整2007年，中國人民銀行一年內連續5次提高貸款利率，5年以上期房貸優惠利率由6.84%升至7.83%，房貸利率累計增幅達到14.47%。它雖然有效地遏制了中小投機者，但同時也加重了打算購進第二套房改善自住環境家庭的負擔。

9月29日，中國人民銀行再一次重拳出擊，在其《中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中要求，“對于已經利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍”。

對于借款人用銀行貸款購買第二套以上房產（以夫妻為單位）的，新的政策無疑是枚重磅炸彈。通過5次加息，5年以上貸款利率已經累計提高0.99個百分點，現在首付相比以前提高了一成且貸款需采用上浮10%的貸款利率，第二套住房上浮的貸款利率對比調整前的5年貸款利率提高了約26%，如果是與調整前的優惠利率對比，則提高了約48%！

安家世行認為，對于貸款買房者來說，盤活現有資金是緩解房貸壓力和降低成本的重點所在。

在人民銀行連續頻繁加息的背景下，一些商業銀行推出了應對“高利率時代”的多種房貸金融產品，這些產品通過改變貸款還款方式及利率性質為客戶開通了省息的“便利車”。

對于有計劃投資第二套住房的人來說，適時地利用這些新品特征，以不同的策略供養房貸，無疑可以降低投資成本。那么，這些策略基本都有哪些呢？

雙周供

不同于傳統房貸以月為單位循環償還貸款，雙周供以兩周為一個單位計算還款周期，每兩周還款金額基本等于等額本息月供還款額的一半。在利率相同、貸款金額相同、貸款年限相同的情況下，雙周供比月供支付的利息要少很多。

例如，某家庭通過貸款購買第二套房產，評估價為84萬。其首付為34萬，貸款金額50萬，貸款利率8.613%（以7.83%為基準利率），貸款期限20年。以雙周供還款方式還貸客戶可以提前3年還清貸款且節省利息比例超過18%。對第一套等額本息每月還款、第二套等額本息每月還款和第二套住房雙周供還款的各項對比我們可以發現，雖然第二套住房貸款利率上浮10%，如果選擇雙周供還款方式，利息支出可以有效的降低。

緊貸松還

采用緊貸松還還款方式的貸款人可以選擇一個較短的貸款期限來計算利息，以較長的期限來計算月供本金。其利息和部分本金在計息期限內分期償還，計息結束一次性償還剩余本金。如屆時資金壓力較大還可以延期。如果，預計收入在未來幾年有較大的提升空間，建議選擇這種還款方式。

以貸款50萬，貸款期限為20年為例。選擇緊貸松還5年，在貸款期限內按照5年的利率（8.415%）計算利息，但是按照20年期限來分攤。在期限內，每月還款額為4312元，5年末最后一期將剩余本金440132.25元一次結清。借款期間共支付利息198867.54元

選擇普通的等額本息還款與選擇緊貸松還五年末結清貸款的各項支付對比如下：

由此看出，用貸款購買二套住房，同樣是5年內還清貸款，選擇緊貸松還5年利率20年期限在月供、支付的利息總額及五年末一次償還的剩余本金上面均比普通20年期5年末提前還款要省錢。

凈值貸款

房屋凈值貸款也是一種便于借款人隨時盤活自己的貸款方式。此種貸款下，授信申請人以貸款人認可的住房、商用房作抵押或最高額抵押，向銀行申請具有“合法用途”（購房、購車等）的單筆貸款或循環額度的個人授信業務。即，借款人可以1次貸款，N次用款，借款人可以將自己已經償還的本金部分循環借出以供在銀行許可的投資范圍內進行投資取得收益。

貼息貸

此外，由于公積金利率上調幅度比商業貸款利率上調的幅度要小，同樣是5年期以上的房貸利率，經過今年5次加息后，商業貸款利率為7.83%，而公積金貸款利率僅為5.22%。所以選擇公積金貸款或者貼息貸也是一種優選。

貼息貸是指凡符合住房公積金管理中心貼息條件的借款人，由北京住房公積金管理中心根據借款人可以申請的貼息額度，按照商業性住房貸款與住房公積金個人貸款的利息差進行貼息。

如，李先生符合商業貸款額度60萬、貸款期限20年的條件，同時，他也可以享受公積金貸款額度為50萬元的貸款。這時，他如果想貸款60萬元，就可以選擇貼息貸款，即公積金貸款50萬元執行公積金利率，商貸10萬元執行商業貸款利率。按照等額本息還款法，這種貼息貸款，要比純粹的優惠利率商貸，節省412.93元/月，累計節省利息99104元。

篇5

從3月份開始，張澤就離開原單位在家休息，6月中旬，父母催促他抓緊在京買房結婚。

但銀行負責公積金貸款評估的工作人員告訴張澤，由于他從3月份開始就沒有繳存公積金，所以他的公積金繳存年限必須重新起算，目前他還無法申請到公積金貸款。

原本應方便普通購房者的公積金貸款突然之間卻成了買房的羈絆，“我至少還要連續繳存6個月，照北京房價這不要命的勁頭，那時候我得多交好幾萬的首付。”張澤干干地苦笑了兩聲。

商業貸款也有優勢

與公積金貸款相比，商業貸款的高利率一直備受詬病，不過，張澤在選擇公積金貸款時遇到的問題卻提醒我們，貸款利率的高低與否不是選擇購房貸款時的唯一標準，市住房公積金管理中心有關負責人接受記者電話采訪就說，對于個人信用報告中存在逾期還貸（含擔保人代還）、近兩年內還貸款連續逾期（含擔保人代還）超過6期、準貸記卡透支180天以上未還、貸記卡逾期或近一年內貸記卡連續逾期超過6期、因信用不良被、近兩年內貸款有展期（延期）或以資抵債等信用不良情況的將不予貸款。

但是，在銀行的某位貸款工作人員卻告訴記者，盡管存在信用問題，但是銀行的政策則靈活的多，可以通過提高貸款利率，減少貸款額、購房者提供相應擔保等方式來處理，而不是一概拒之。

在流程上，公積金的審批流程也顯得繁冗。

借款人先提出申請，按要求向省直單位公積金管理中心提供貸款所需資料，接受住房資金管理中心的初審，初審合格后由住房資金管理中心出具證明，方可辦理公積金貸款。

然后貸款承辦銀行對借款人進行貸前資信調查，提出意見并填制《個人住房公積金貸款及組合貸款調查審批表》送有關人員審批。貨款人接到貸款承辦銀行通知后，與共有權人一同帶上身份證、扣款賬號等資料前來辦理借款合同簽訂手續，并將借款合同送開發商簽字蓋章后交承辦銀行；辦理保險及抵押登記手續：借款須辦理保險和抵押登記手續，相關費用由借款人承擔。

最后，貸款承辦銀行在確認抵押登記已辦妥、借款合同生效后，按合同約定日期將貸款轉入借款人與售房人共同指定的賬戶，并將放款回單寄送借款人。

所以，特別是在二手房買賣中，由于是私對私的交易，很多房主急需用錢，而公積金貸款申請審批手續過于麻煩，需要更長時間，因此都不原意公積金貸款，而要求購房者選擇商業貸款方式。

在貸款額度上，最高貸款額度比住房公積金貸款要高，可達房款總額的80%，但是，住房公積金貸款目前最高只能貸到60萬元。 而且在住房公積金貸款采用抵押加保險的擔保方式時，商業貸款前期貸款費用一般比住房公積金貸款要少。

由于住房公積金貸款回款速度慢，影響到公司資金回收速度。因此目前很多公司內部規定“不做公積金貸款業務” 。

據悉，滬上各大商業銀行紛紛推出各種房貸產品，據不完全統計，市面上可供選擇的房貸產品有近20種之多，完全可以構成一個“房貸超市”，而購房者應該結合自身的實際狀況，選擇自己買房貸款最合適的方式。相比之下，公積金貸款方式的選擇余地就少了很多。

公積金貸款最為經濟

由于利率較商業貸款低，首先吸引購房者選擇公積金貸款的便是低利率下的經濟優勢。

以張澤的收入狀況為例計算。張澤每月收入總和約為5000元左右，手中可支配資金只有15萬元，其中還有5萬元左右是父母資助的。

針對他的這種情況，因為手中可作首付款的資金只有15萬元左右，如果通過商貸，一般情況最高貸款額不超過評估價的70%，所以可選擇的房價一般不宜超過45萬元。如果張澤夫婦選擇購買一套45萬元的住房，評估價約43萬元，貸款期限20年，那么最高貸款額為30萬元，首付15萬元左右，(按利率7.2%計算)。

以等額本息的還款方式，月均還款約為2170.11元，20年共需還款約52萬元，利息約22萬元。假設張澤連續12個月繳存了住房公積金，且其他條件也符合公積金申請要求，那么他們可以申請公積金貸款（按利率4.86%計算）。

以張澤之前的月公積金繳存額200元為標準，根據《個人信用評估報告》的評定等級：AA上浮15%；AAA上浮30%，則申請金額在40萬-52萬元之間，且90平方米以下最高可貸金額不得超過評估價的80%，兩者取低。所以張先生最高可貸款32萬元，首付只需13萬元，20年共還款約49萬元，其中包含利息約17萬元。

可見，公積金貸款不但能幫借款人提高貸款金額，減少首付壓力，還可以幫借款人達到節省利息的目的，所以對于工薪階層來講也不失為明智的選擇。

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關鍵詞：房地產；住房公積金；應對方案

中圖分類號：F2文獻標識碼：A文章編號：16723198（2013）22004001

1引言

住房公積金制度的制定、實施，是為了促進住房分配機制轉變，逐步將實物福利住房分配轉變為住房資金分配，以利于住房資金的周轉、積累，最終形成個人、單位、國家共同解決住房籌資的合理機制。就目前而言，我國的住房公積金制度已經日趨規范化，同時也獲得了較好的社會效益、經濟效益，其基本保障了公積金的增值性、保值性、安全性。然而，從近年來的審計結果來看，住房公積金歸集規模呈現出急劇膨脹趨勢，與此同時也產生了諸多不容忽視的問題。

2當前住房公積金存在的問題分析

2.1住房公積金的監督管理乏力

在住房公積金管理方面，由住房公積金管委會決策，管理中心進行操作，銀行負責儲存，財政日常監督。然而實際上，住房公積金管委會并未認真履行其職責，履職多流于形式，一些地方的住房公積金管委會甚至都未能保證每年一次管委會會議的正常召開。管委會的所有職責幾乎全部由公積金管理中心代勞，從資金的歸集、提取到發放貸款，再到購買國債、利益分配都由公積金管理中心一手操辦，這無疑會給公積金管理埋下隱患，加大管理風險。在住房公積金相關條例中，明確規定住房公積金的管理、運作必須接受社會公眾、審計部門、財政部門的監督，然而這些監督幾乎都為事后監督，在監督方式上也僅限于現場檢查，未能對公積金運作全過程進行實時的監控，其監督作用十分有限，難以從根本上消除公積金管理隱患與風險，保障公積金安全。

2.2住房公積金欠繳、停繳、不繳現象普遍

住房公積金作為一項具有社會性、強制性、工資性的住房基金政策，所有單位（包括國有企業、國家機關、外資企業、私營企業、事業單位、社會團體、民辦單位、集體企業及其他企業）都應當為員工繳納住房公積金，這是企業應當履行的義務。然而實際上繳存住房公積金的單位基本上以國有企業、事業單位為主，少有非公有制單位（如私營企業、民營企業、三資企業等）為員工繳存公積金。雖然在住房公積金相關條例中明確規定，對于未按規定繳納公積金的企業，公積金管理中心可予以經濟處罰，然而申請強制執行，不但效率低、周期長，還會花費高額成本，所以這些都難以保證經濟處罰的落實。

2.3住房公積金的繳納比例、基數差異較大

住房公積金管理條例中，規定了公積金繳存比例最低不得低于5%，但是并未對最高繳存比例進行規定。在20世紀末期，剛建立住房公積金制度時，社會各企業、各階層收入差距相對較小，在公積金繳存金額方面，沒有太大差異。但是隨著經濟的發展，各行各業、社會各階層人民的收入差距被逐漸拉大，出現了明顯的兩極分化，但是公積金制度并未及時作出調整，在同一地區，不同企業所執行的繳存比例、繳存基數差異較大，一些繳存基數高的企業，繳存比例也較高，公積金月繳存額差距在三四十倍的也很多見，這種現象會使不同單位職員的收入差距進一步拉大。

2.4公積金政策未能惠及低收入人群

住房公積金的基本出發點是解決居民建房、買房的資金問題，實現普通員工尤其是中低收入人群“買得起房”的愿望。根據公積金政策規定，職工在使用公積金時，不僅可使用公積金賬戶資金購買住房，還可以在貸款方面享受優惠利率。但是從實際情況來看，大多數的貸款者都是高收入人群，其貸款目的不是為了解決住房問題而是改善住房條件。對于有真正住房困難問題的人群，在房價的飛速增長下，其難以承擔購房款、還款的經濟壓力而買不起房，在公積金貸款方面，由于其擔保條件嚴格，對資金的安全性要求較高，所以一些公積金繳存基數較低的人群無法利用公積金獲取貸款，更談不上享受優惠政策了。總體來看，住房公積金的保障、扶貧功能正在逐漸弱化，其難以實現低收入人群的購房愿望。

3關于做好住房公積金管理的應對之策

3.1完善管理體制，強化外部監督、管理

第一，對住房公積金管理相關政策、制度加以調整、完善，使公積金管委會的監督、決策作用得以全面發揮。目前，公積金管委會屬于臨時的、松散的組織，其決策能力弱，不具有實際掌控權，所作決策難以在公積金管理中心被切實執行。基于此，有必要把公積金管理委員會建為常設機構，負責行業的行政管理與監督，公積金管理中心負責公積金運作，并服從管委會管理、監督，以解決管委會監管困難的問題。第二，完善外部監督、管理體制，將財經監督落到實處。財政部門在公積金管理工作中，其工作基本上僅限于審核管理中心管理費用預決算，并未對公積金提取、歸集、使用等情況實施監督。銀行考核機制都以吸收、儲存為中心，對公積金管理中心這一大客戶，銀行職員都是唯恐怠慢，對于監管職責，基本上都是睜一只眼閉一只眼，對于這種情況，相關部門應當引起高度重視，完善相關制度，切實整頓。

3.2擴大公積金覆蓋面

首先，要對住房公積金管理條例進行細化和改進，增強

其可操作性，可在條例中增加勞動合同相關法律依據。其次，要增強公積金管理機構的行政執法權。在公積金歸集方面，可借鑒其他社會保障、社會福利的歸集手段，利用有效手段來落實行政執法職責。再次，公積金管理機構應加強與勞動部門、財政部門、工商部門間的聯系，實現資源共享，以便公積金管理機構及時掌握哪些單位沒有繳納公積金。最后，做好公積金政策的宣傳工作，增強人民的權利意識、法律意識，促進公積金制度的落實，從而擴大住房公積金政策的覆蓋面。

3.3健全公積金相關政策法規、規章制度

對于公積金繳存基數的確定，要科學核定，制定公積金年繳存額上限，限定繳存金額，從而提高分配的公平性，縮小公積金繳存金額差距，矯正畸形、無序的分配制度。借鑒社保基金的征收辦法，實現管理使用、征繳工作的分離開展，強化部門間的溝通、聯系，對地方配套辦法、制度加以完善，健全公積金繳納辦法，以免出現監管漏洞、稅源流失。此外，公積金制度還應當適當向低收入人群傾斜。對于低收入人群、困難企業，可制定合理的傾斜政策，比如繳存最低額度。低收入人群購買經濟適用房，可享受公積金貸款貼息優惠。對于從未使用、提取過住房公積金的人群，可在退休時給予一定的利息補助。

4結束語

住房公積金政策在我國實施十多年以來，雖然仍存在著不少問題，但其也切實為部分城鎮居民解決了住房資金問題，總體來說應當是功大于過的。住房公積金管理相關問題的凸顯，說明了相關政策的滯后性、不完善性，因此，我們必須強化監管體系、擴大政策覆蓋面、健全相關政策法規，從而真正解決城市居民的住房問題。

參考文獻

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關鍵詞：房地產、購房、住房公積金、繳存比例、待遇

中圖分類號：F293.3

我國的住房公積金制度是為了解決廣大職工的住房問題而建立的一項重要的社會保障制度，其設立宗旨是國家支持的一種社會自助形式，通過金融互助，增強繳存公積金職工的購房支付能力。單位的住房公積金是指在職工及職工所在單位按照比例繳存的長期住房儲金，它是保障性和互的職工個人住房基金，歸職工個人所有。住房公積金轉款是將職工個人帳戶住房公積金款項通過購買合同以及房產公司及單位開具證明到住房資金管理中心辦理轉款手續；住房公積金貸款是指政府部門所屬的住房資金管理中心運用公積金，委托銀行向購買自住住房的住房公積金繳存人和離退休職工發放的優惠貸款，經過借款申請、審批借款、辦理借款手續，貸款使用及償還等步驟。

一、住房公積金性質特點

（一）保障性，建立職工住房公積金制度，為職工較快、較好地為解決住房問題提供了保障；

（二）互，建立住房公積金制度能夠有效地建立和形成有房職工幫助無房職工的機制和渠道，而住房公積金在資金方面為無房職工提供了幫助，體現了職工住房公積金的互；

（三）長期性，每一個城鎮在職職工自參加工作之日起至退休或者終止勞動關系的這一段時間內，都必須繳納個人住房公積金；職工所在單位也應按規定為職工補助繳存住房公積金。

二、當前庫車縣住房公積金政策執行中存在的問題及原因

（一）是繳存基數差異大。根據《阿克蘇地區住房公積金繳存、提取暫行管理辦法》職工住房公積金繳存基數上限原則上不超過地區統計部門公布的上一年度全地區職工月平均工資總額的2倍至3倍。職工當年住房公積金月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以繳存比例。職工工資總額構成按國家有關部門規定的工資總額口徑計算。職工工資總額主要由：計時工資、計件工資、獎金（含單位年度考核工資，即第十三個月的工資）、津貼和補貼、加班加點工資、特殊情況下支付的工資等。但是由于《住房公積金管理條例》未規定繳存基數的上限，加之地區不同行業和單位之間的工資收入差距懸殊，造成繳存基數差距大。

（二）是繳存比例差距大。根據文件精神，地區住房公積金單位和職工繳存比例最低不低于5%，最高不高于12%。未經地區管委會批準，單位不得擅自提高或降低本地已規定的繳存比例。但由于近幾年不同行業、企業的收入差距拉大，行政及事業單位還在嚴格執行此規定，但是企業因自己掙錢，所以沒有嚴格限定，各地企業執行的住房公積金占職工工資收入的比例由5%到20%不等，差距比較大繳存基數高的單位，其繳存比例也普遍偏高，最高達20%，而繳存基數低的單位其繳存比例僅為5%，相差達4倍。

（三）是繳扣住房公積金銜接不暢。由于某些單位住房公積金的繳存由人事部門辦理，工資中代扣住房公積金又是財務部門，兩個部門應每月及時對帳，如繳扣住房公積金有出入時，應每月查帳，及時調整，但實際工作中兩個部門總是各做各的工作，不會共同把關，造成每月攤銷住房公積金出現余額，只有財務人員自己查帳，沒有及時解決銜接問題。

（四）使用率不高。一是貸款手續繁瑣、限制多，門檻高；二是支取條件嚴格，提取數受到限制；三是部分地區房價絕對水平較低，消費者還不習慣負債消費，一般都通過自籌資金一次性付款，造成地區公積金只存不用，使用效率偏低；四是住房公積金政策性住房金融優勢不明顯，表現在與商業銀行貸款利率差距較小，又受到貸款額度的限制，這也在很大程度上影響了購房者選擇公積金貸款。

（五）覆蓋面窄，受惠人數少。目前單位只是對正式在編人員繳納公積金，而對聘用員工不繳納公積金。許多私營、民營企業沒有參加到公積金體系中，另外城鎮個體工商戶、自由職業人員、外來務工人員、農民等目前尚未納入公積金繳存范圍的群體。

三、對策及建議

針對目前庫車縣現有住房公積金制度建設、資金管理和使用方面存在的缺陷和問題，應進一步完善住房公積金方面的制度，加強管理，在保證資金安全的前提下，提高資金的使用率。

（一）加強住房公積金的歸集、使用和管理

住房公積金管委會應切實履行起職責，盡快按照要求，規范繳存基數，堅決杜絕擅自擴大繳存基數、超比例繳存公積金問題，避免公積金中心成為繳存單位工資外發放薪金補貼的渠道。

（二）健全單位內部住房公積金管理制度。建立單位內部住房公積金管理制度，嚴格把關住房公積金的繳扣程序。

（三）提高貸款限額，放寬貸款條件，降低貸款利率

一是提高貸款限額。各個地方應根據當地社會經濟發展、人民生活水平和房地產市場的具體情況，及時調整貸款限額。

二是放寬貸款條件。可參照商業銀行的住房貸款發放條件，適當降低個人購房的首期付款金額，。

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一、認真貫徹執行國家和省關于加強房地產市場宏觀調控、促進房地產市場健康發展各項政策

（一）加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。金融機構對居民購買保證性住房和首次購買普通自住房以及改善型普通自住房提供貸款。最低首付款比例調整為20%對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。

（二）對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中。改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。

改為超過2年（含2年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅；個人購買非普通住宅缺乏2年轉讓的仍按其轉讓收入全額征收營業稅。將現行個人購買非普通住房超越5年（含5年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。

（三）對個人首次購買普通住房的契稅稅率暫統一下調到1%由住房所在地市、縣房地產主管部門出具購房證明；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（四）為鼓勵個人換購住房。其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或局部予以免稅。個人出售現住房所應繳納的個人所得稅稅款，以納稅保證金形式向當地主管稅務機關繳納，個人出售現住房后1年內重新購房，購房金額大于或等于原住房銷售額的全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的依照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金。

（五）對個人轉讓自用5年以上。繼續免征個人所得稅。

（六）加大住房公積金對住房消費的支持力度。住房公積金貸款首付可降低至20%最高貸款額度放寬至30萬元。已參與住房公積金貸款的只能申請缺乏30萬元的差額局部貸款。對用住房公積金貸款購買保證性住房的借款人及房屋產權共有人每月繳存的住房公積金可按月抵沖還貸。

（七）自年月日起。取消和停止征收鄉村房屋拆遷管理費、工程定額測定費、建設工程質量監督費。

二、加大保證性住房建設力度

（八）抓住國家加大投入、擴大內需政策機遇。加大保證性住房建設力度，用2-3年的時間，對符合條件的申請廉租住房實物配租的低收入家庭實現應保盡保。年市本級完成3160套廉租住房、1234套經濟適用住房建設；發放廉租住房租賃補貼354萬元、受益保證對象3036戶，對符合條件的申請廉租住房租賃補貼的家庭實現應保盡保。市、縣也要確保完成市政府下達的保證性住房建設任務。

（九）減免保證性住房建設相關收費和政府性基金。對經濟適用住房和廉租住房建設一律免收鄉村基礎設施配套費等行政事業性收費和政府性基金。征地管理費緩交一年，新建住宅供配電工程建設費按低限減半征收，并對應征收的50%取費緩交一年。

（十）積極做好住房分配貨幣化改革的前期準備工作。市財政局、市房產管理局等相關部門。結合我市實際，認真研究，待條件幼稚后出臺住房分配貨幣化改革方案，穩定市場預期，推動居民消費。

三、優化房地產開發和消費環境

（十一）全面推行凈地出讓土地制度。市國土、規劃等部門要科學合理地確定土地供應總量、結構、布局和時序。對原已出讓但不能及時交付凈地的各地、各有關部門要切實兌現許諾，加大工作力度，盡快解決征地拆遷和附著物清理遺留問題。各有關部門要認真履行土地出讓時的各項許諾，確因客觀條件限制和政策調整等原因無法履行的要做好解釋和善后工作，營造良好的投資環境。

（十二）適度調整土地出讓價款支付期限。今后三年公開出讓土地約定出讓價款分期支付的其分期支付期限可以延長至12個月。

（十三）針對我市房地產市場存在突出問題。堅決整治房地產開發、交易、中介服務、物業管理及房屋拆遷中的違法違規行為；集中處置房地產開發遺留問題，高度重視涉及房地產開發的投訴和，嚴厲打擊一房多賣、合同欺詐、虛假廣告、抽逃資金、違章建設等不法行為，切實維護購房者合法權益，凈化房地產市場環境。

（十四）健全完善房地產市場監管政策規定。明確部門職責，嚴格責任追究，從土地出讓、拆遷安頓、規劃設計、項目審批、預售許可、房屋質量、竣工驗收等房地產開發各個環節加強監管，對部門和國家工作人員不作為、慢作為、亂作為現象嚴肅查處，提高依法監管水平，從體制機制上保證房地產市場健康有序發展。

（十五）引導房地產開發企業積極應對市場變化。房地產開發企業要根據市場變化和需求。以合理的價格促進商品住房銷售。市房管部門要加強房地產市場監測分析，準確掌握房地產市場走勢，及時發現市場運行中的新情況、新問題，提高調控措施的預見性、針對性和有效性。要堅持正確的輿論導向，以加快保證性住房建設、鼓勵住房合理消費、促進房地產市場健康發展為基調，大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其效果，著力穩定市場信心。

四、放寬戶籍政策。促進住房消費

（十六）凡在中心城區購買商品房（含房改房、二手房）或通過購買、自建、繼承、接受饋贈等途徑。或在市中心城區租用經營場所并簽訂三年以上合法租用協議的人員及其親屬，可不受其它任何條件限制，市中心城區登記常住居民戶口，并享受鷹發〔〕4號文件規定的優惠政策。

（十七）根據發〔〕4號文件新登記的常住居民。均可申請保證性住房。

五、鼓勵房地產開發企業在夏埠新區開發建設高層住宅

（十八）夏埠新區一期開發范圍內。經營服務性收費減免30%開發建設20層以上高層住宅的建設、銷售、交易過程中所涉各種基金、行政事業性收費（人防規費除外）全部免收，

（十九）凡在夏埠新區一期開發范圍內購買高層建筑商品住房的除享受本意見第（六）條優惠政策外。每月正常還貸無逾期拖欠貸款的情況下，實行將購房職工及配偶每年繳存的住房公積金（包括單位局部）按年沖抵其歸還個人住房貸款金額。

（二十）為加大投入。加快夏埠新區開發步伐，從年開始，計劃用2-3年的時間，夏埠新區開發建設40萬平方米以上商品房，改善市民居住條件。

篇9

    第一條  為進一步深化我市住房制度改革，轉換住房分配機制，建立住房新體制，根據國務院、省政府有關規定和《杭州市市區進一步深化住房制度改革的若干意見》，結合我市實際，制定本試行辦法。

    第二條  實行住房分配貨幣化的目的是：停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，在完善住房公積金制度的基礎上，通過建立多種形式的職工住房補貼制度，提高職工購房支付能力，不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求，穩步推進住房商品化和社會化。

    第三條  實行住房分配貨幣化的原則：

    （一）堅持公開、公平、公正。

    （二）堅持國家、單位、個人三者合理負擔。

    （三）堅持對新老職工實行不同的住房貨幣分配辦法，平穩過渡，綜合配套。

    第二章  實施范圍和對象

    第四條  實施范圍：本市市區范圍內的行政機關、事業單位。

    第五條  實施對象：上述單位內無房和住房面積低于規定補貼標準的職工。

    本試行辦法所稱職工系指1999年1月1日及其以后在上述單位的在冊職工、離退休人員，以及市政府派往駐外地辦事機構工作具有杭州市區戶籍的職工。

    第三章  住房分配貨幣化的形式

    第六條  住房分配貨幣化的形式包括職工工資中的住房消費含量、住房公積金、住房補貼等。住房補貼包括住房公積金補貼、一次性住房補貼和工齡住房補貼。

    第七條  凡在1999年1月1日及其以后參加工作的無房職工，由單位按月發放住房公積金補貼。

    第八條  對所有已享受實物分房面積低于規定補貼標準的職工和1998年12月31日及其以前參加工作的無房職工，由單位發放一次性住房補貼。

    第九條  對1994年12月31日及其以前參加工作的無房和住房面積低于規定補貼標準的職工，由單位再給予一次性工齡住房補貼。

    第十條  對已享受實物分房面積達到或超過補貼標準的職工，不發給住房補貼。

    第十一條  住房公積金補貼、一次性住房補貼、工齡住房補貼由職工夫妻雙方各自所在單位按其應享受的規定補貼標準分別計提和發放。

    第十二條  離休干部配偶不能領足一次性住房補貼的，可以由離休干部單位補足發放一次性住房補貼。

    第四章  住房補貼的標準

    第十三條  用于住房補貼的經濟適用住房價格為每平方米建筑面積3000元。

    第十四條  住房補貼比例：財政、單位補貼比例為80％；職工個人負擔比例為20％。

    第十五條  職工住房補貼建筑面積標準：一般干部、職工70平方米；科級干部（中級職稱）80平方米；處級干部（副教授級高級職稱）90平方米；廳局級干部（教授級高級職稱）120平方米。

    第十六條  住房補貼標難，隨著房價、職工工資、住房公積金繳存比例和購房貸款利率的調整而調整，具體的調整時間和幅度由市人民政府公布。

    第五章  住房補貼額的計算

    第十七條  對1999年1月1日及其以后參加工作的無房職工，按本人月工資的25％（不包括住房公積金制度規定的繳存比例）在職工全部工作年限內按月發放住房公積金補貼。計算公式為：

    每月住房公積金補貼＝職工月工資（按繳交住房公積金的計算口徑）×25％

    第十八條  對1998年12月31日及其以前參加工作的無房職工，發放一次性住房補貼的總額為：用于住房補貼的經濟適用住房價格的一半和職工可享受的住房補貼建筑面積標準及住房補貼比例的乘積。計算公式為：

    職工一次性住房補貼額＝經濟適用住房價格÷2×該職工住房補貼建筑面積標準×住房補貼比例

    第十九條  對已享受實物分房面積低于規定補貼標準的職工發放一次性住房補貼的總額為：用于住房補貼的經濟適用住房價格的一半和職工可享受的住房補貼建筑面積標準與已享受實物分房建筑面積的差及住房補貼比例的乘積。計算公式為：

    未達標職工一次性住房補貼額＝經濟適用住房價格÷2×（該職工住房補貼建筑面積標準－已享受實物分房建筑面積）×住房補貼比例

    第二十條  職工工齡住房補貼額等于本市實際發放住房補貼當年出售公有住房成本價的0．6％與該職工可享受的住房補貼建筑面積以及1994年12月31日及其以前該職工工齡的乘積。計算公式為：

    職工工齡住房補貼額＝當年房改成本價×0．6％×（該職工住房補貼建筑面積標準－已享受實物分房建筑面積）×1994年12月31日及其以前該職工工齡

    第二十一條  對1994年12月31日及其以前參加工作的無房或已享受實物分房面積低于規定補貼標準的職工，其住房補貼總額為：該職工一次性住房補貼額與工齡住房補貼額之和。

    第六章  住房補貼的資金來源

    第二十二條  住房補貼資金主要由城市住房基金、單位住房建設資金、單位住房基金、財政撥付的預算外資金、單位其他收入以及折舊等資金的劃轉組成。各級財政和各單位應按時做好住房補貼資金的預算、核定和劃轉工作。

    第二十三條  財政補貼的單位僅指財政全額和差額撥款的行政、事業單位。

    財政全額撥款或差額撥款的單位，住房補貼資金按下列順序撥付：（1）單位住房基金；（2）單位自有資金；（3）財政專項補貼。全額撥款單位由財政列入預算撥付；定額或定項補助單位按差額比例分別在單位住房基金、單位自有資金及財政預算撥付中列支；仍有困難的單位，可提出申請，經財政審核后，具體確定單位負擔的比例，其余部分由財政列入預算撥付。

    第二十四條  經費自理的事業單位用于住房補貼的資金，首先利用現有住房建設資金、單位住房基金、公益金及單位自有資金，不足部分經財政審核同意后，可暫在稅前利潤中列支。

    第二十五條  房改和財政部門依據我市住房補貼年度分配計劃和各單位住房補貼資金來源，確定各單位當年住房補貼的分配計劃和各單位從單位住房基金、自籌資金渠道負組的額度。經市政府批準后，作為單位當年申請住房補貼人數、金額以及住房基金管理中心、財政部門撥付資金或單位按規定列支的依據。

    第七章  住房補貼的申請審批發放制度

    第二十六條  市房改領導小組每年公布年度住房補貼對象的分配計劃。

    第二十七條  住房補貼實行由個人申請、單位審查、市房改辦審批、財政核實的制度。一次性住房補貼實行“輪候”制度，優先安排離退休、有特殊貢獻、無房的職工。

    第二十八條  個人申請。凡列為本市當年住房補貼對象的職工，向所在單位提出申請，按補貼對象分別填寫“杭州市市區職工個人享受住房公積金補貼申請表”、“杭州市區職工個人享受一次性住房補貼和工齡住房補貼申請表”（以下統稱“申請表”），如實提供本人和配偶的住房狀況、工齡證明等有關資料，并由配偶所在單位簽署證明意見。

    第二十九條  單位審查。單位受理“申請表”及有關材料后進行審查，核實住房補貼額，并將職工的工齡、已享受實物分房情況、享受補貼面積、補貼額等情況張榜公布10天，接受群眾的監督、舉報；對無異議的職工，由單位填寫“杭州市市區職工個人享受住房公積金補貼申報表”、“杭州市市區職工個人享受一次性住房補貼和工齡住房補貼申報表”、“杭州市市區職工個人住房補貼匯總明細表”。

    第三十條  報送審批。所有市屬單位于每年12月1日前將本單位所需上述報表分別送市房改辦、市財政局辦理審批手續。市房改辦會同市財政局進行審核，確定各單位當年住房補貼的人數、金額。

    中央在杭單位由上級主管部門審查、市房改辦審批。區屬單位由區房改辦、區財政局共同審查，送市房改辦審批。

    第三十一條  補貼發放。住房基金管理中心和單位依據市房改辦和財政局批準的住房補貼對象和確定的住房補貼額度分別進行處理：

    對1999年1月1日及其以后參加工作的無房職工，其住房公積金補貼直接理入工資；

    對所有已享受實物分房面積低于規定補貼標準的在職職工和1998年12月31日及其以前參加工作的無房在職職工，建立職工個人住房補貼專戶、將住房補貼資金存入其本人的住房補貼專戶。

    對離退休職工，其住房補貼一次性給予提現。

    第八章  住房補貼資金的管理和使用

    第三十二條  職工一次性住房補貼和工齡住房補貼資金根據“統一管理、專項存儲、定向使用”的原則，由市住房基金管理中心參照住房公積金的管理辦法進行管理，免征個人所得稅，暫不列入繳納社會保險費基數。

    職工住房公積金補貼直接理入職工工資。

    第三十三條  申請領取一次性住房補貼的職工，應滿20年工齡。對工齡未滿20年的職工，按實際工作年限計發，差額年限部分的住房補貼，在其與所在單位簽訂借款協議后可以預支，在今后的工作年限中逐年抵扣。職工如調離，須由本人按借款協議一次性償還預支的住房補貼余額。

    第三十四條  在計發補貼期間，本人職務、職稱和技術等級發生變動的，采取一次性發放補貼方式的職工，按新的職級標準發放：當該職工的職級提高時，其一次性住房補貼的差額給予追加；職級降低時，該職工在1998年12月31日及其以前已滿20年工齡的，其一次性住房補貼的差額不予扣除；不滿20年工齡的，則須扣除其實際工作年限與20年相差年限的一次性住房補貼。

    采取住房公積金補貼方式的職工，相應的住房補貼發放標準每年按住房公積金同步調整。

    第三十五條  在計發住房補貼期間，職工因調離工作單位或與單位終止勞動關系或辭去公職、擅自離職或被辭退、除名、開除的，原工作單位應從辦結上述手續的次月起停止計發住房補貼，并將該職工已計發住房補貼的月數、金額等情況（以下簡稱“已計況”）記入本人人事檔案。

    上述人員調入新工作單位或重新參加工作的，其住房補貼本息隨本人工作關系轉入新單位；新工作單位可結合單位實際，根據該職工已計況，繼續向本人計發住房補貼。未重新參加工作的，已計發的住房補貼本息余額，在其購房或達到職工法定退休年齡時一次性提取。

    第三十六條  職工異地調入本市工作，在原工作地已領足住房補貼的，不得再申領住房補貼；未領足的，調入單位可根據該職工已計況，按照本辦法規定重新測算其住房補貼額，繼續給予發放。

    第三十七條  職工離退休時，可一次性提取其住房補貼本息余額。

    第三十八條  職工在計發住房補貼期間去世的，從去世的次月起停止計發住房補貼。職工去世后，其名下的住房補貼本息余額可由其合法繼承人（或受遺贈人）一次性提取。

    第三十九條  職工住房補貼資金定向用于職工家庭購買、建造自住住房及翻建、大修自住住房和償還購建房貸款。

    第四十條  職工在1999年1月1日及其以后購買自住商品住房的，在簽訂商品房預（銷）售合同且已一次性支付房款后，可申請使用住房補貼。

    第九章  組織領導

    第四十一條  各級領導機關和領導干部要切實加強領導，周密部署，統籌安排。各有關單位要服從改革大局，按照統一的部署和政策，各司其職，各盡其責，相互配合、協調，確保住房分配貨幣化工作的順利推進和健康發展。各實施單位要建立和健全相應的工作機構，充實工作人員，精心組織好本單位的住房貨幣化分配工作。

    第四十二條  各有關部門要加強對住房分配貨幣化工作的調查研究，及時掌握情況，總結經驗，發現問題，提出對策，不斷完善有關的政策規定。為保證政策的統一性和連續性，各有關部門起草的配套文件，必須報市住房制度改革領導小組審定同意后才能印發。

    第四十三條  各單位在實行住房分配貨幣化之前，必須對職工住房情況進行一次全面的調查，以夫妻雙方為對象，將包括工齡、職級、已享受過實物分房和已享受過住房補貼等情況逐一登記，確定可享受住房補貼的人數、姓名、面積、金額等，建立單位職工住房檔案，實行統一的計算機動態管理。

    第四十四條  市房改辦、財政局在發放住房補助前，需將核定的職工住房補貼情況反饋本單位進行公告，接受群眾的監督、舉報。

    第四十五條  嚴肅住房制度改革紀律，加強監督檢查，防止各種形式的不正之風。各單位要建立人事、財務、監察、職工代表等方面人員組成的內部監督機制，嚴格職工住房補貼的報批制度。

    各房改工作人員要認真負責、嚴格審核。對玩忽職守、弄虛作假的要嚴肅處理；情節嚴重的，要追究當事人和主管領導的責任。

    各級監察部門要加強對執行住房貨幣化分配政策情況的監督、檢查。對違反國家政策、騙取住房補貼等違規違紀行為要嚴肅查處。

    第十章  附則

    第四十六條  1999年1月1日及其以后在本市市區范圍內的在冊企業的離休干部比照本辦法執行，其住房補貼資金由市政府研究解決。

    第四十七條  本試行辦法由杭州市住房制度改革辦公室負責解釋。

    第四十八條  本試行辦法自公布之日起施行。

    附件：行政職務人員、被聘專業技術職務人員、管理人員、技術人員住房補貼建筑面積標準一覽表

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｜        ｜                    ｜機關事業｜補貼建筑｜

｜機關單位｜      事業單位      ｜        ｜        ｜

｜        ｜                    ｜  單位  ｜  面積  ｜

｜－－－－｜－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜

｜        ｜被聘專業｜          ｜        ｜    2   ｜

｜行政職務｜        ｜  職  員  ｜技術工人｜（m  ）｜

｜        ｜技術職務｜          ｜        ｜        ｜

｜－－－－｜－－－－｜－－－－－｜－－－－｜－－－－｜

｜        ｜助理級及｜  五級及  ｜        ｜        ｜

篇10

當二套房貸松動的閘門再次被監管層關緊時,40%的首付、1.1倍的利率已成為眾多購房者不得不面對的現實。根據銀率網提供的資料,即使不考慮多出的那一成首付的問題,僅僅是貸款利率上的差距就讓第二套房貸者們叫苦不迭了。舉例來說,貸款100萬元,還款期限為30年,如果所購房屋屬于第一套房,使用等額本息還款法月供為6423.62元,本息合計為2312503.46元,而如果所購房屋屬于第二套房,使用等額本息還款法月供為7769.3元,本息合計為2796970.01元。

對比之大足以令眾多購房者望而卻步。

然而,面對一路下滑的股指和金價,抵御風險能力更強的房產正重新回到投資者的視線。4月22日,國家發改委價格司在其官方網站一季度房地產市場價格形勢分析報告,報告在分析未來中國房市價格走勢時指出,近期股票市場深幅調整,大量資金逃離股市。在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下,這些資金很可能選擇再次進入房地產市場,而不是存入銀行。

然而,面對不斷高企的貸款利率,投資者應該如何規避風險?《小康•財智》記者近日走訪了北京中原三級市場研究部等多家研究機構,希望能夠為近期想要購房的投資者尋找到合適的還款方式。

一、第一套房貸選擇商貸的,

二套房貸用公積金貸款更劃算

中原房地產的相關人士向《小康•財智》記者介紹,如果第一套住房是選擇商業貸款的,購買第二套住房可以考慮用公積金。

“純公積金貸款是不受二套房貸制約和影響的。”興業銀行個貸部的李先生告訴記者。據悉,利用純公積金貸款購買第二套(含)以上住房的消費者,不僅能夠享受最高七成貸款額度,同時在還款期間執行公積金利率的優惠。以一套貸款總額為50萬元,還款期為20年的房產為例,選擇不同的貸款方式,月供和還款總額會產生巨大差距:

中原房地產的相關人士提醒廣大購房者注意,如果第一套住房選擇公積金貸款,第二套若想要選擇公積金貸款時,必須將首套住房公積金貸款金額還清。

二、第一套房選擇商貸,又無公積金,選擇等額本金還款方式較好

對于很多購房者而言,其第一套住房選擇的是商業貸款,而自身又沒有繳納公積金,造成購買第二套住房必須選擇商業貸款,執行8.61%的二套房貸利率。在這種情況下消費者應該如何選擇?

中原三級市場研究部為我們提供了一個案例,李女士購買了一套總價為70萬元的一居室,其貸款總額為50萬元,還款期限為20年,以等額本金和等額本息的還款方式做一比較:

依據以上案例,北京中原三級市場研究部的專家建議消費者,在購買第二套住房必須選擇商業貸款的情況下,選擇等額本金還款方式更合適。

三、利用房屋抵押貸款降低利率

如果購房者的第一套住房已經沒有貸款,那么，可以選擇與個人住房貸款不同的貸款形式―房屋抵押貸款。房屋抵押貸款是指借款人以住房為抵押,貸款銀行為借款人提供資金服務,滿足其買房、買車等多種消費需求的貸款。

不過,須注意的是,并不是每家銀行對于房屋抵押貸款都執行基準利率,根據《小康•財智》記者了解,目前開展這項業務的大多數銀行對于購買第二套住房的購房者同樣執行在基礎利率上上浮10%的政策,只有中國銀行仍執行的是基準利率。

相關專家提醒購房者,申請房屋抵押貸款,必須注意兩個問題:首先住房抵押貸款的申請額度目前僅能達到第一套住房評估價格的60%,因此,如果是“押小買大”的消費者必須準備較多的首付款。其次,住房抵押貸款的年限一般較短,目前在國內一般不超過5年,最長不超過10年,對購房者的還款能力要求較高。

四、利用固定利率氣球貸減少成本

由于目前在國內仍處于加息通道之中,而且在短期(3～5年)看來,這一趨勢不會改變。因此,對于眾多購房者而言,規避不斷增加的利率風險就成為了當務之急,第二套房的購房者尤其如此。

針對這一需求,國內目前開始有多家銀行推出了固定利率氣球貸的服務,其利率分為兩個檔次:3年期為8.316%,5年期為8.514%。據深圳發展銀行信貸部副總經理曹軍介紹,由于氣球貸的特點是較短的貸款期限(3年、5年或10年),但以較長的期限(如10年、20年或30年)來計算月供,剩余本金到期一次償還。氣球貸的實際貸款期限越短,其對應期限的貸款利率也越低。

不過，也有理財專家提醒,就利率鎖定期限而言,不宜過長,也不宜過短。雖然央行已經加息6次來抑制通脹和經濟過熱,但今后的利率走勢如何很難準確預測。一旦幾年后進入降息周期,選擇固定利率房貸可能得不償失。就目前形勢而言,固定利率部分的期限定在3年或5年比較穩妥。

五、存抵貸,以理財降低還款額度

“開源節流”永遠都是一枚硬幣的兩面,當我們在思考如何節省自己的利息開銷時,是否能夠讓自己的還款升值同樣應該納入考慮范圍。目前國內已有多家銀行推出了存抵貸的業務。