導語：如何才能寫好一篇土地的評估方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：評估方法；地價內涵；差異

1 幾種主要評估方法的地價內涵分析

1.1 基準地價系數修正法（簡稱“基準地價法”）。

基準地價法是運用政府公布的基準地價，按替代原理進行評估的一種方法，其核心是基準地價與修正體系。基準地價是政府地價管理的一個工具，同時也為政府宏觀調控決策提供參考信息。基準地價主要反映某地區的地價空間分布規律以及其大致地價水平，對市場地價具有一定的引導作用。由此可見，基準地價法主要是從市場管理的角度進行評估，得到的地價是一個“管理型”地價。

1.2 收益還原法（簡稱“收益法”）。

收益還原法是根據預期收益原理，將待估對象按預期所能獲得的收益作為價值衡量，從投資者的角度去評估。收益法的核心是待估對象的預期收益以及投資者期望的回報率，而且收益法中的投資者屬于長線投資者，即投資者持有待估對象相當長的時間，通過待估對象的收益實現自己的預期回報。由此可見，收益法評估得到的是一個“長線投資型”地價。

1.3 假設開發法（或剩余法）。

假設開發法（或剩余法）同樣是從投資者的角度出發，通過對待估對象進行開發或轉售，從而獲得預期的回報，以此衡量待估對象的價值。假設開發法（或剩余法）的核心是對待估對象的開發或轉售，而這種開發或轉售一般都是短期內完成的，屬于短線投資，甚至帶有一定的投機性質。由此可見，假設開發法（或剩余法）評估得到的是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。

1.4 市場比較法。

市場比較法是根據替代原理，利用已成交的交易案例，推導待估對象的價格。從土地市場交易行為來看，一般來說，買賣雙方對地價的博弈基本上都是基于該土地的投資價值，即買賣雙方都已對該土地的投資價值做了評估，最終達成交易的地價代表買賣雙方都認可該土地的投資價值。由此可見，市場比較法評估得到的是一個“投資型”地價，至于土地是用于長線投資還是短線投資都有可能，但一般以短線投資的居多，即用于開發或轉售。因此市場比較法評估得到的通常也是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。

1.5 成本逼近法。

成本逼近法是根據貢獻原理，按待估對象價值形成的各項成本之和來衡量其價值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估對象在其價值形成的過程中所發生的各項成本，代表了待估對象的權屬人應獲得的回報。由此可見，成本逼近法是從權屬人的角度出發，評估待估對象至少應該值多少錢，因此成本逼近法評估得到的應該是一個“保本型”地價。

2 各種類型地價的差異

從上面的分析可見，不同評估方法評估得到的地價不盡相同，形成了多種類型的地價，那么這些類型的地價其價格水平有什么差異？

2.1 “管理型”地價和“保本型”地價相對稍低。

“管理型”地價基本反映市場的客觀地價水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會比其他類型地價稍低，但比“保本型”地價要高。而“保本型”地價通常是這幾種類型地價里面最低的。

2.2 “短線投資型”地價或“投機型”地價相對較高。

從投資的角度來看，短線投資通常具有較高的風險，尤其是“投機型”的投資，由此投資者對此類投資一般要求比較高的投資回報，從而反映在投資對象（即待估對象）的價值就應該高一些。

2.3 “長線投資型”地價適中。

相對于短線投資，由于土地的稀缺性，其長線投資具有較為穩定的投資匯報，風險相對較小，因此投資可接受的投資回報率相對較低，由此“長線投資型”地價相對其他幾種地價而言其價格水平適中，接近于“管理型”地價。

從上面的分析，這幾種類型地價一般的價格水平排序大致為：“短線投資型”地價或“投機型”地價>“長線投資型”地價≥“管理型”>“保本型”地價。

3 不同評估方法評估結果的協調

根據目前的土地評估規范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應怎么協調不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？

3.1 根據評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型。

根據評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經對地價類型進行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設開發法（或剩余法）與市場比較法進行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。

但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠，因此需對各種評估方法進行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗。

3.2 調整個別評估方法的思路及參數，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的。

評估時可以根據評估目的，對評估方法的思路及參數進行適當調整，使得其評估的結果更接近評估目的。

舉個例子，當評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進行評估，但由于目前國內住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結果可能差異比較大，同時這也體現了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當調整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業一定年限（持有期內一般用于出租）后即轉售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。

另外，還可以調整收益法的還原利率以達到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因為房價比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產市場環境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。但按此還原利率評估得到的地價與現實市場環境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場租金可以評估得到較高的地價水平，這與“短線投資型”地價更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報要求，以較高的還原利率和目前市場租金將會評估得到相對較低的地價水平，這其實反映的是“長線投資型”地價，與“短線投資型”地價有一定的差距。

4 結語

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關鍵詞: 評估土地價值 理論 市場比較法 假設法

中圖分類號： D912 文獻標識碼： A 文章編號：

1、土地價值理論研究的經濟理論基礎

1.1勞動價值論

土地的勞動價值理論是由大衛.李嘉圖加以提出來的，最終由馬克思對其加以完善,這個理論認為勞動投入是價值決定的唯一因素。

1.2效用理論

效用理論主要是研究消費者如何在各種商品和勞務之間對它們的收入進行分配，以達到滿足程度的最大化。效用價值論只能說明價值決定的“質”，具體的“價值量的決定”需要邊際效用價值論來解決。

1.3供求價格論

供求價格是由19世紀末英國的經濟學家馬歇爾提出的，馬歇爾認為，所謂的價值，就是指交換價值或者價格，這主要是取決于供給價格與需求價格的共同作用的均衡狀態，其中，生產要素價值的高低直接決定了供給價格，邊際效用的大小又決定了需求的價格，被稱為混合價格理論。

2、土地價值理論構成

2.1土地的資源價格

土地資源具有原始性特征，土地是先于人類社會而存在，同時也是萬物生存的基礎，自身具有生產能力。由于各種土地產權制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地資源是自然的產物，不是由于勞動而產生的，但是在商品經濟的條件下，土地可以被出租和變賣，從而也就產生了地租和地價。

2.2土地成本價值

土地的成本價值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通過以下的兩種方式來改變土地的資本價值：一是在原有土地資源上進行一些技術、勞動、資本的投入，增強土地的生產能力，例如在土地上進行一些基礎設施的投資等；二是土地的開墾，隨著科學技術的發展，人類對自然的利用能力增強，可以通過一些要素的投入開墾出一定量的土地, 使得土地的供給的彈性增強。

2.3土地使用價值

土地的使用價值主要是指土地資源給需求者帶來的經濟、環境以及社會上的價值。土地資源既是私人物品又是公共物品，具有一定的雙重性，同時土地的使用價值又分為兩個方面，一是直接的使用價值，二是間接的使用價值。直接使用價值為土地的需求者帶來的經濟效益；間接的使用價值表現為生態價值。

3、市場比較法

3.1基本原理

市場比較法的基本原理，是將需要進行評估的土地與近期已經發生交易的相似土地交易案例進行一個細致的比較，根據交易案例的價格，參照待評估土地與交易案例的土地在交易明細情況、交易日期等個別因素方面的差別，對已交易土地案例的價格進行詳細的分析，大致獲得待評估土地的價格，用此價格成為土地的比準價格。

3.2估價的步驟

市場比較法估價步驟為：

1、收集交易實例

2、選取可比實例

3、建立價格可比基礎

4、進行交易情況修正

5、進行交易日期修正

6、進行區域因素修正

7、進行個別因素修正

8、求出比準價格

3.3選擇比較實例

所選取的比較實例應符合下列要求:1、選取與待估土地的用途應相同的對象，主要是指土地的具體利用方式，大致可按大類和小類來劃分。大類土地的用途如：商場、寫字樓、酒店等。小類土地的用途如：住宅，綠化等。2、選取與待估土地所處地段相似的比較對象，主要是指比較的實例與待估對象應位于同一區域或者是鄰近的區域。3、成交日期應與估價對象地塊相近。一般情況下比較實例的成交日期距估價時點的間隔越短，得到的估價也就越準確。

3.4比準價格的計算

實例修正后的價格＝比較案例成交價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×影響因素修正系數×年期修正系數

各實例修正后價格的差額率一般不應超過10%，如果價格差額滿足要求，根據各比較實例的情況及其與評估對象之間的關系，可以采用簡單算術平均、加權平均、中位數等方法計算比準價格。

3.5市場比較法的特點以及其應用范圍 （1）市場比較法的特點：比準價格 （2）市場比較法使用的前提條件：市場比較法僅適用于比較穩定的土地市場，且有大量豐富交易案例的地區，并且在交易案例與待估土地之間一定要有很強的替代性。 （3）市場比較法的適用范圍 從適用條件來看，市場比較法主要用于地產市場發達且有充足的具有替代性的土地交易實例的地區；從評估目的和評估結果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，可用于評估土地或房地產的租金，可用于其他評估方法中有關參數的求取。

4、假設開發法

4.1假設開發法的基本原理

假設開發法（hypothetical development method,residual method）：房地產估價方法之一，運用假設開發法評估待開發房地產的價值，具體有現金流量折現法和傳統方法。假設開發法又被稱為剩余法，指預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在運用現金流量折現法時，不用扣除利潤部分。其被廣泛運用的公式為: 地價=項目開發價值-建造成本-管理費-銷售費用-利息-稅費-利潤

4.2項目開發價值的評估

（1）最高最佳使用原則

最高最佳使用原則要求房地產估價結果是在估價對象最高最佳使用下的價值，它的分析就是為估價對象尋求一種最合理最可能的用途，并使得估價對象在估價時點的價值最大化，估價對象是否為最高最佳使用必須同時滿足以下四個條件：法律上許可；技術上可能；經濟上可行；價值最大化。

法律上許可：主要分析每一種潛在的使用方式，是否滿足法律法規，城市規劃，土地使用權出讓合同等要求，不符合法律法規的使用方式不能選用。

技術上可能：主要分析對法律所允許的每種使用方式，要檢查它在技術上是否能夠實現，包括建筑對材料性能，施工技術手段等能否滿足要求，如果技術達不到的則不能選用。

經濟上可行：主要分析對于法律上允許，技術上可能的每一種使用方式，主要進行經濟上可行性檢驗。經濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先預測它的未來收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量進行折現，將兩者進行比較，只有收入現值大于支出現值的使用方式才具有經濟可行性，否則不能選用。

價值最大化：主要分析在所有具有經濟可行性的的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到陽大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。

（2）設計方案的規劃

設計方案在規劃的時候首先要考慮項目價值的最大化，主要是依據待評估的該土地在市場中的定位,在項目容積率以及覆蓋率等法律規章限制下確定項目的產品形式和空間布局。設計方案的規劃要結合當地居民的消費習慣,將市場把握性大以及效益明顯的方案作為項目的最佳開發利用方式和土地價值評估的依據。

4.3土地開發價值的評估

待估土地周邊樓盤的調查。

土地的價格定位。

預測土地的開發價值。

4.4各種成本費用的估算

（1）建造成本

建造成本可通過比較法來估算, 可以依據當地的造價咨詢公司或者建筑單位所提供的造價水平來進行推算,如果市場上建筑材料的價格波動較大,需要將未來建筑材料價格的變進行預測,對建筑成本的還可以采用建筑工程預算的方法來對建造成本進行估算。

（2）管理費用

對土地價值評估還需要考慮土地的管理費用，通常情況下來說土地的管理費用是按照建造成本的一定比率來估算, 也可以按照土地開發價值的比率來計算。

（3）稅費的估算

稅費的計算是根據當前的國家對土地的稅費政策，估算從土地的獲得到土地的出售期間可能發生的稅費額度, 也可根據其他類似開發經營項目所需支付的稅費情況來估算, 一般是根據項目開發價值的一定比率來計算。

4.5土地利潤的計算

對于土地利潤的計算一般有兩種方法,一種方法是將項目開發的價值作為基數,乘以銷售的利潤率,另一種是用建造的成本以及管理費用和銷售費用等作為計算基數,乘以成本利潤率。銷售利潤率以及成本利潤率是根據當地房地產開發的平均利潤水平以及開發商的期望水平計算的。

結束語：

對于土地價值的評估我們不能簡單地按土地的資源價值計算，而需要應充分考慮土地供求關系、經濟發展水平等多方面因素的影響，并給予各項價值指標以相應的權重，計算出合理的評估方法。

參考文獻：

[1] 黃賢金，張安錄.土地經濟學[M].北京:中國農業大學出版社，2008.

[2] 李秉濬.土地經濟理論的核心地租理論[J].中國土地科學，2010，（11），vol.9,No.6.

[3] 段正梁，張維然.論土地價值的內涵、來源及其特殊性[J].同濟大學學報，2004，（2）.

[4] 柴強.房地產估價理論與方法(第1版)[M].2004,4.

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關鍵詞：資產評估方法；市場法；成本法；收益法

中圖分類號：F20 文獻標識碼：A 文章編號：1673-291X（2011）35-0165-02

隨著我國社會主義市場經濟的深入發展，企業進行股份制改造、資產重組、轉讓、兼并、出售、聯營、合資等經濟活動日益增多，涉及產權變動的經濟行為均需要由獨立的社會中介機構對涉及的資產價值量進行客觀評估，這為我國資產評估的產生和發展提供了契機。資產評估作為一種專業中介活動，它為客戶和社會提供了專家意見及專業咨詢。這些意見或咨詢對客戶的某些行為起指導作用。在執業過程中，評估人員遵循一定的評估原則，執行評估程序，對評估對象進行評定估算，確定其在某一時點的公允價值而實施的技術性手段，我們稱之為資產評估方法。目前公認的資產評估基本方法有市場法、成本法、收益法，是20世紀80年代由美國估值公司的幾位專家介紹到我國的，并在我國資產評估實務工作中得到了廣泛的應用。那么，這幾種基本方法是否存在孰優孰劣之分？是否均可普遍應用于資產評估業務？在具體的評估實踐中，如何選擇更為適合的評估方法？

一、評估方法的比較分析

市場法、成本法、收益法作為資產評估的三種基本方法，有其內在的聯系，同時也有著明顯的差異與區別。

（一） 內在聯系

評估方法是實現評估目的的手段。理論上來說，或者說在理想狀態下，對同一被估資產的價值評估采用不同的評估方法，得出的評估結論應趨于一致，不應有太大差異。或者說，評估人員可運用多種評估方法來評估同一條件下的同一資產，評估結論可相互驗證。但是，這種可驗證性的實現，必須要保證評估目的、評估前提、被估資產狀態的一致性，運用不同評估方法所選擇的經濟技術參數合理。在評估過程中，這些方法也是互為利用、相互融通。以成本法為例，成本法中的重置成本既可以通過市場詢價獲得，也可以通過核算細節分析取得，還可以利用相同功能的參照物的功能價值比較獲取。而成本法中的功能性貶值和經濟性貶值，一般是將資產未來因運營成本超支或利潤減少所形成的收益損失進行折現求取。所以，三種方法本質上其實無孰優孰劣之分，重要的是在評估業務過程中，評估機構和評估人員應根據業務的具體情況，選擇與被估資產相適應、相匹配的評估方法。

（二）主要區別

資產評估三種基本方法之間的差異可能是多方面的，我們將其歸結為以下幾點。

1．評估思路的差異。運用市場法進行資產評估，其基本評估思路是從市場上尋找到類似可比的參照物，對參照物與被評估資產之間的差異進行調整修正，從而得出評估結論。成本法其基本思路則是以現行價格水平重新購建與被估資產功能相同的資產的全部耗費（即重置成本），扣除各項損耗后的價值作為評估值。收益法則是以被估資產未來預期收益的現值之和作為被估資產的價值。

2．資產計價尺度的差異。市場法的計價尺度主要是現行市價，因為它選取成交時間與評估基準日相接近的參照物成交價進行差異的調整，使得評估結果更接近于現行的市場價格，更易為評估報告使用各方理解與接受。成本法采用的計價尺度則是以現行價格水映的成本耗費，且這種成本耗費是社會平均成本水平。收益法采用的計價尺度則主要是預期收益的現值。預期收益指標可以是預期的凈利潤、稅前利潤，或者是現金凈流量。

3．運用的前提條件的差異。市場法的運用強調要有一個充分發育、活躍的公開市場，在市場上能夠找到三個或三個以上的參照物，參照物的相關數據、資料等可獲得。運用成本法則需要獲取與被估資產相關的歷史成本資料，同類資產或相似資產的物價變動信息等。而收益法只有在預期收益、折現率或資本化率、收益期三個主要參數可預測并可用貨幣計量的前提下方可應用。

二、資產評估方法選擇的一般原則

由于市場總是存在一定的缺陷，不同的評估對象具有不同的特點，因此，不同的資產業務存在選擇最適當的評估方法的問題。在評估過程中，評估人員須根據實際情況，科學合理地選擇恰當的評估方法。其選擇一般遵循以下幾個原則。

（一）評估方法的選擇要與評估對象相適應

在不同的時點，資產的價值不一定保持不變。有的資產價值可能會逐漸地衰退，有的資產未來價值將會遠遠超出其現有價值，有的資產可能個別價值小但整合體的價值大，等等。這就要求對不同的評估對象考慮使用不同的評估方法。所以，在評估時首先應區別被估資產是單項資產還是整體資產？是有形資產還是無形資產？是通用資產還是專用資產？可復制資產或是不可復制的資產？

一般而言，具有一定的通用性且在公開市場上出售的資產可采用市場法進行評估。成本則適宜評估可復制的資產、專用資產、單項資產。收益法適宜評估具有連續獲利能力的資源性資產、無形資產、整體資產。

（二）評估方法的選擇受到可搜集到的數據和信息資料的制約

每一種評估方法的運用都需要根據一系列的數據、資料進行分析、處理。如果收集信息資料受限，我們就要考慮是否有其他的替代措施或是替代程序，否則無法實現評估目的。例如，運用收益法評估土地使用權價格，在確定土地還原率時，假設采用房地產市場上與待估地產類似地產的收益（包括租金或其他收益形式）與價格的比率作為待估土地的還原利率。如果無法獲得類似地產的收益或是價格信息，則可采用無風險報酬率加風險調整值等其他方法來確定土地還原率。否則，收益法便不能被運用，要考慮使用其他方法。

（三） 評估方法的選擇要與被估資產的價值類型相適應

資產評估的價值類型是資產評估結果的價值屬性及其表現形式。價值類型說明“評什么”，是資產評估價值質的規定，具有排他性，并制約評估方法的選擇。評估方法說明“如何評”，是資產評估價值量的確定，具有多樣性、替代性，并服務于價值類型。例如，企業破產清算時，我們通常選擇清算價格作為評估的價值類型，那么在評估方法選擇時，則不宜采用收益現值法，因其沒有未來預期獲利能力；也不宜使用成本法，因為它不符合繼續使用的假設前提。而在企業整體價值轉讓時，以收益現值為其價值類型，采用收益法評估企業整體價值較為適宜。

（四） 評估方法的選擇要與評估目的相適應

資產評估目的通常指在實際操作中評估的特定目的。不論是資產的價值類型還是評估的特定目的都要通過評估方法來實現。評估方法要與評估的特定目的相匹配。例如，假定評估單臺（件）機器設備轉讓時的價值，若存在公開市場，可獲得成交案例，則優先使用市場法；如果該機器設備用于長期投資，則可考慮采用收益法進行評估；如果是用抵押擔保，可考慮優先使用成本法評估其價值。

除此之外，資產評估工作的效率和評估人員的經驗專長等也是選擇評估方法時可考慮的因素。

三、正確使用評估方法

綜合而言，評估方法之間的差別主要是評估角度和實現評估目的的路徑上的差別。市場法是以現實市場上的參照物為基礎來評價被估資產的公允價值。成本法是以資產重建的角度來評價資產的公允價值。而收益法是以資產的預期獲得能力的角度來評估資產。

我們在運用評估方法時，不應人為地割斷各種評估方法之間的內在聯系，形而上學、孤立地看待各種評估方法，對評估方法的使用范圍作出一些硬性的強制規定。這樣是不科學的，也是不合理的。

例如，對某一家發生虧損的上市公司股票價值進行評估，是不是不能采用收益現值法？如果采用收益法，其收益在評估時點是負值，評估結果是否也是負值？答案是可以用收益法評估，評估結果不一定是負值。因為用收益法評估企業絕不是以企業評估時點的收益水平或是以前的歷史收益水平作為評估對象，而是把企業未來的預期收益能力作為評價估值的基礎。事實也證明了這一點。截至2011年11月1日，深、滬兩市已發生虧損被特殊處理的上市公司有128家，但沒有一家股票價值為負值，股價最高的ST高陶每股市價甚至高達36.87元，說明市場對企業的評價是注重于它的發展潛力和未來的獲利能力。

綜上所述，資產評估基本方法作為實現評估目的的手段，在本質上沒有區別，但評估環境、客觀經濟條件仍差異導致各種評估方法在實現評估目的的接近程度上、可接受程度上、效率上存在一定的差異。因此，評估實踐中存在評估方法的選擇問題。在資產評估方法的選擇過程中，應注意因地制宜、因事制宜，不可機械地按照某種模式或順序進行選擇。同時，不論選擇哪種方法進行評估，都應保證評估假設、評估目的、價值類型，以及評估所使用的各種參數數據，與評估結果在性質和邏輯上的一致性。

參考文獻：

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【關鍵詞】土地價格；因素；評估

一、價格評估的相關理論

1、馬克思地租理論。

馬克思的地租理論是在西方古典經濟學的地租理論的基礎上發展起來的。馬克思不但對級差地租理論進行批判性的繼承，而且創造性的分析了絕對地租理論。對于級差地租，馬克思將它分為級差地租I和級差地租H，他認為土地肥力、位置的差異是級差地租I的形成條件：在同一塊土地上各個連續投資勞動生產率的差異而產生的超額利潤轉化的地租為級差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成經營上的壟斷，使土地所有者獲得持久而穩定的超額利潤，這就是產生級差地租的原因。馬克思進一步提出，由于土地私有權的存在，即使是使用最劣等的土地也必須支付給土地所有者地租―絕對地租。絕對地租的產生條件是農業資本有機構成低于社會平均資本有機構成。

2、土地供求理論。

在現代市場經濟中，土地與其他商品一樣，其價格取決于對土地的供給與需求。馬歇爾A（.Masrhal）l認為，地租的決定原則上應受土地供求的影響，而土地供給受自然條件的限制，土地的自然供給是固定不變的，并且它沒有生產費用，因而也沒有供給價格。因此，地租只受土地需求的影響，上地需求價格則決定于土地的邊際產品價值。馬歇爾認為由市場供求決定的土地價格更接近于土地市場交易價格。但大多數學者認為，在一般的價格決定中，土地的供給與需求都是能夠變動的：價格是二者相互運勸的結果；土地供給既非完全無彈性、亦非有無限彈性。即使在地域性市場的短期分析中，二者的變動也同樣存在。需求的擴大，致使價格上升，從而土地供給數量增加；而價格的進一步上升，又會導致需求減少，使價格回落，土地供給數量隨之減少。

二、影響土地價格評估的因素分析

1、一般因素

一般因素是指影響土地價格的一般、普通、共同的因素，是在一般社會經濟方面對土地價格總體水平產生影響，從而成為決定各個土地具體價格的基礎。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社會因素、經濟因素、國際因素等。

①行政因素：行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預。國家從全社會利益和宏觀經濟發展角度出發，制定有關政策，或推動土地的轉移，或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地利用效益的目的。這種干預，對土地價格影響至關重大。影響地價的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規劃、地價政策、稅收政策等。

②人口因素：土地需求的本質即人口增長對土地的需求。人口增長可分為自然增長和機械增長。人口自然增長是指在一定時期內因出生和死亡因素的消長，導致的人口數量的增加或減少，即出生人數與死亡人數的凈差值。人口機械增長是指在一定時期內因遷入和遷出因素的消長，導致的人口數量的增加或減少，即遷入的人數與遷出的人數的凈差值。人口增長引起房地產的需求增加，導致土地利用集約化程度提高及土地需求量增大，最終造成地價波動。在單位區域內，影響地價的是相對人口密度，一般來說，人口密度高的地區，住宅用地需求多于供給，供給相對缺乏，因而土地市場價格趨高。

③社會因素：社會發展狀況和安定狀況對地價有很大影響，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化進程等四個主要方面。

土地的非成本性和易投機性使土地市場價格不僅可以極大的脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。在市場經濟條件下，由于土地的特殊性，往往決定土地市場價格的并不是政府供給多少土地，或者是需求者實際需要多少土地，而是社會普遍的土地價格預期。當人們預期土地價格會上漲時，土地的潛在需求將轉變為有效需求，一些投機性需求也會趁機“湊熱鬧”，這時的真實需求與虛假需求界線就難以分清，最終土地市場價格將因土地價格預期而上升；當土地價格預期會下降時，一部分現實需求者就會轉變為觀望者，有效需求變為潛在需求，土地投機者與部分投資者退出土地需求者行列，土地需求量減少，土地市場交易價格降落。預期對土地市場價格的影響往往比經濟人口的增長、城市化等因素大得多。反過來，預期受國家政策、經濟人口的增長、城市化、市場信息、輿論導向、土地供給等因素的影響。

三、不同評估方法評估結果的協調

根據目前的土地評估規范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應怎么協調不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？

3.1 根據評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型。

根據評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經對地價類型進行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設開發法（或剩余法）與市場比較法進行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。 但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠，因此需對各種評估方法進行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗。

3.2 調整個別評估方法的思路及參數，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的。 評估時可以根據評估目的，對評估方法的思路及參數進行適當調整，使得其評估的結果更接近評估目的。

舉個例子，當評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進行評估，但由于目前國內住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結果可能差異比較大，同時這也體現了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當調整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業一定年限（持有期內一般用于出租）后即轉售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。

另外，還可以調整收益法的還原利率以達到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因為房價比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產市場環境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。

綜上所述：市場經濟條件下，土地價格的形成主要受供求規律與價值規律制約，因此影響土地市場價格的因素也分為兩個方面，一是通過影響土地供求關系來影響土地市場價格，二是通過影響土地開發經營的收益來影響土地市場價格。

參考文獻：

[1]周湘寧.土地評估行業存在的問題及對策研究[J].安徽農學通報（上半月刊），2012，（17）.

[2]懷曉晴.土地評估市場亟待規范[J].黑龍江科技信息，2013，（05）.

篇5

【關鍵詞】土地評估；行業現狀；發展前景

中國土地評估萌芽于90年代初，隨著社會主義市場經濟的發展而迅速壯大起來，地價評估基礎理論及宗地評估實踐隨著我國地產市場的迅猛發展而在短短二十年時間內不斷完善發展，土地評估行業已成為市場經濟不可或缺的部分，成為中介服務行業的重要組成部分。

1 我國土地評估行業的發展現狀

最近幾年，我國土地評估行業取得了很大的發展，隨著土地市場的逐步建立和完善, 土地估價行業地位和作用日益突現，特別是土地產權市場日益繁榮，地價評估作為一項新興的社會性和公正性活動，在土地使用權出讓、轉讓、作價入股、司法仲裁等方面發揮著越來越重要的作用，成為社會經濟活動中不可缺少的組成部分。但是，由于發展時間較短，仍屬新生力量，有大部分公司規模小，人才結構不合理，業務單一，拓展能力較弱，與國際評估公司相比，存在著明顯的差距，因此，土地評估公司的經營與行業管理需要進一步的加速提高與發展。

1.1 土地評估中介機構人員素質有待提高，應建立完善的行業自律管理和服務體系

一些中介機構的人員違反職業道德和執業要求，從事違法違規活動，有的中介機構的人員素質關、人才缺乏，尚不能完全適應經營業務的需要，面對市場經濟出現的新情況，估價師不能適應形勢變化的需要開展業務活動，在執業中出現了“非不為也，實不能為”的窘境。此外，國內評估機構內部培訓機構落后，許多從業人員難有機會學習，更新知識結構，難以適應日益復雜的經濟環境，從業人員的執業風險意識、責任意識普遍缺乏，能承接跨國上市公司、大型企業集團等一些復雜業務的人才奇缺。

1.2 土地評估中介機構的脫鉤改制工作力度尚需加強

根據國務院、國土資源部關于有關中介機構脫鉤改制文件精神及國土資源部[1999]318號文件精神《關于土地評估機構與政府主管部門脫鉤的通知》，大部分中介機構已經未完成了事務所的脫鉤改制工作，但仍有不少市場中介組織在原掛靠的權力部門下，憑借掛靠機關的行政權利，壟斷中介業務，分割中介服務市場；仍有一些主管機關出于部門利益的考慮，或暗中為脫鉤改制設置障礙，或鉆改制的空子假鉤，嚴重影響整個評估行業的規范運作與公平競爭，急須引起有關部門和行業協會的高度重視，進行徹底的清理整頓。

1.3 土地評估方法選擇上須與國際慣例接軌

按照我國土地制度和土地管理的特點，政府為加強對地產市場的宏觀調控手段，建立了以基準地價和標定地價為核心的地價體系，因此在日常評估中，無論何種評估目的，在方法的選擇上均要求首選基準地價系數修正法為主進行評估，而基準地價一般二至三年調整一次，在房地產市場比較發達或活躍的區域，基準地價如未及時進行更新，其評估結果已不能反映現實的市場行情。

在評估方法的選擇上，應更多的運用國際通行的市場比較法、假設開發法、收益還原法等評估方法。

1.4 土地評估行業的發展道路過窄

近幾年，隨著土地評估行業資質等級的法定業務范圍的規范發展，大部分土地評估機構業務范圍局限在法定評估業務這一塊，而法定業務附加值很低，隨著地產市場的培育和發展，國內公司未按照國際評估咨詢機構的發展模式進行多方位的業務開拓，如地產政策咨詢、地產項目策劃、地產投資分析等咨詢性業務，從某種角度而言，咨詢性評估業務等對評估師的要求更高，更需要評估師按照評估理念來靈活運用經濟、法律、政策性法規、財務等方面的知識，這正是目前國內公司能力經驗所欠缺的。據調查分析，目前國際上的大型評估機構超過60%的業務是咨詢服務而不是法定業務，主要是派生業務賺取利潤。

2 我國土地評估行業的發展前景分析

隨著經濟的全球化，國內市場的高速發展，境外企業大量進入中國，必將加速中國資本市場的發展，隨著大量的國有企業、外資企業、中外合資企業、鄉鎮企業、私營企業的發展，加大了對土地的需求，特別是工業的持續、穩定、快速發展，尤其需要相應規模的土地作支撐，將面臨著新的市場、新的機遇，與此同時，境外的評估機構也會進入我國市場，現有的市場主體格局將被打破，國內評估機構與境外評估機構 在規模、競爭能力、風險防范能力等方面還有著一定的差距，全球化對評估機構在人才、市場等方面的沖擊十分明顯，這就需要我們評估行業中一批高素質的優秀的專業人士做好充分準備，迎接這一挑戰。

2.1 轉變經營觀念，調整思想，加強內部業務培訓，建立系統的培訓制度從而提高評估人員的整體素質，增強市場競爭能力

長期以來，經營理念落后，服務意識淡薄，經營行業不規范、誠信度不高一直是制約中介機構發展的主要問題，如果不迅速扭轉這種局面，將會嚴重削弱在國內市場競爭能力。評估機構應加強學習，拓展思路，更新用人觀念，積極引進具有先進經營理念和管理經驗的人才，建立系統培訓制度，提高評估人員的整體素質。

2.2 加快清理整頓的步伐，盡快全面完成脫鉤改制，建立健全權責利相結合的運行機制，完善體制和內部組織體系

2.2.1 土地評估機構目前實行的是行政管理與協會行業管理相結合的管理體制，要劃分好相互間的職責及分工，規范執業行業行為，解決評估機構的管理問題，建立執業者違紀查處問題和執業保險制度、社會保障制度，解決執業者合法權益保護以及執業環境問題，完善執業資格制度等。

2.2.2 評估機構總量應進行有效控制，評估人員注冊管理應規范和有效監督，有關部門應制定嚴格的土地評估機構資質等級評審制度，通過定期對土地估價機構從業水平、估價報告質量、信譽水平等方面評價，評定出機構的信譽等級，并定期公布，促使從業的土地估價機構加強自律，樹立和維護自己的信譽。使之在市場經濟的競爭環境中，體現其更高的科學性、公正性和權威性。

2.2.3 建立完備的信息支持系統，完善評估方法和理論實踐。根據評估需要，應建立一套較為完備的信息支持系統，逐步規范評估操作，在評估方法的選擇上應恪守客觀、公正、科學、合法的原則，隨著土地市場的日益活躍和我國目前土地市場的發展現狀, 在運用基準地價系數修正法評估時需要特別謹慎，應明確基準地價修正法的應用范圍和限制, 不能再把基準地價修正法當成“ 放之四海而皆準” 的宗地地價評估方法，遵循以下原則: 1）為滿足政府作為社會的管理者從事管理社會的需要, 可以使用基準地價修正法; 政府作為土地所有權的代表實施民事行為的時候, 不宜使用基準地價修正法；2）土地市場發達, 有充足的、近期的、真實的土地交易資料, 不宜使用基準地價修正法; 土地市場欠發達, 很難獲得足夠的案例資料, 可以使用基準地價修正法； 3）為了社會公共利益的需要, 要求大量、快速地評估宗地地價, 達到概算總量的目的, 可以使用基準地價修正法; 純粹市場行為化的宗地地價評估, 不宜使用基準地價修正法。

2.3 順應市場需要，積極擴大從業范圍，發展土地評估咨詢業

土地評估行業業務范圍應由單一的評估向咨詢、中介的多元化發展，跳出我們目前主要做法定評估的“單打一”的經營范圍，開展咨詢性評估、可行性研究、多種資質（資產評估、房地產評估、礦業權評估等）的綜合性評估機構，增強中國土地評估機構的市場適應能力，變單純依靠政府的業務保護為主動的業務拓展，真正保持評估機構的生命力及注冊評估師的創造力。

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來自礦產業運營活動的環境風險及其對環境和地方社區的潛在影響可能對礦產企業產生諸多影響，例如：影響社區人群的健康、公眾不滿導致聲譽受損、礦區關閉和復原導致成本消耗、礦區關閉后持續的遺留風險。為此，澳大利亞政府組織編寫了《工業化學品環境風險評估指導手冊》。該手冊概括了針對工業化學品的最優環境風險評估方法，包括評估化學品所使用的信息、方法和工具。

同時，該指導手冊為評估人員提供了風險評估所需的必要信息，包括：環境風險評估的一般概念和實施的步驟；評估數據的要求；對數據的充分性、適宜性和可靠性的評估方法；環境暴露的評估方法；環境效應的評估方法；具持久性的、生物累積性和有毒化學品的評估方法；以及如何確定環境風險的特征和環境風險管控措施等。

二、社區健康風險管理

社區健康風險通常與采礦或礦產加工過程中的大氣、水或土地排放有關。在澳大利亞普遍存在社區健康問題的地方，礦業公司可能選擇衛生資助計劃或為偏遠地區建設社區基礎設施來改善社區人群和礦業公司員工的身體健康和福利，為社區和礦業公司都帶來了益處。為系統評估環境危害所帶來的健康風險，澳大利亞政府組織編寫了《環境健康風險評估指南》，該指南提供了一種通用的環境健康風險評估方法，適用于各種環境健康危險，并明確了環境健康風險評估的具體步驟，尤其是在確定一般人群、小團體或個人所面臨的風險時融入了毒理學、流行病學、暴露評估方法和劑量反應評估方法。

三、風險溝通管理

澳大利亞礦業公司普遍認為自身有責任與員工和公眾就風險問題進行充分的溝通。有效的風險溝通是建立社區信任、增加社區對采礦和礦產加工風險的了解，以及使利益相關者能更好地了解可能受到采礦和礦產加工活動影響的重要方式。

風險溝通過程必須是雙向的，也就是說，傾聽和討論同等重要，基于這種互動才能充分發揮風險溝通的作用。對于已識別的重大風險，為了進行有效的風險管理，選擇必要的風險溝通方式尤為重要。這些溝通方式包括簡單的員工會議、為了與大量內部和外部利益相關者交流而制定的風險溝通計劃等。風險管理標準AS/NZS4360:2004要求在風險管理過程的每個階段和整個過程中，與內部和外部利益相關者進行適當的溝通和協商，這些重要的溝通要素與整體的風險評估是密不可分的，對風險管理的全面性起到了非常關鍵的作用。

四、結束語

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關鍵詞：農地抵押；土地價格評估；意義

中圖分類號： DF452 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-00-01

目前，我國在農地經營權流轉時主要采取的有股份合作，轉讓以及互換和出租等。為開創農地經營新局面奠定了堅實的基礎。不僅有助于農地承包經營權的維護，而且還能促進農村基本經營制度的完善，對于進一步縮小城鄉之間的差距有著十分重要的意義。但是在農地經營過程中，由于融資難是一個最為主要的問題。在融資過程中，通過采取農地抵押的方式，往往需要對土地價格進行評估。以下筆者就此展開分析。

一、重要意義

由于農民在融資過程中難度較大，加上資金較少，導致農民的收入和農業生產率的提升均嚴重滯后。而農民可以抵押的財產往往只有土地。目前我國部分地區已經在農民條件允許的前提下將土地的經營權作為貸款的抵押物。這就能盤活農村融資難的局面，促進生產經營效益的提升。而在抵押過程中，為了滿足農民的借貸需求，往往需要專業的土地價格評估人員參與，并將土地評估的價格作為貸款審核的重要依據。當采取農地抵押路徑獲取貸款時，通過土地價格評估工作的開展，能有效的掌握土地的價值，從而將其作為放貸的重要標準。因此，加強土地價格評估工作的開展，對于融資難度的降低和農村經濟的發展有著十分重要的意義[1]。

二、具體的評估方法分析

為了更好地在農地抵押中將土地價格評估的作用發揮出來，就需要掌握土地價格評估方法，常見的方法如下：

1.成本剩余評估法

當前，荒山、荒溝、荒丘、荒灘這農村四荒土地在有關法律法規中提出，通過協商和拍賣以及公開招標的方式獲取的土地承包經營權，可以將其作物抵押物，但是必須在確認市場原則和市場的方式獲得土地的承包經營權而預付的價格在承認之后方能抵押。主要適應對象是農業合作社、農業公司以及農業種植大戶，且這些都是在農村經營的大中型經濟組織。但是就當前的實際分析來看，在農地抵押政策實施過程中，農村四荒土地數目上存在限制，大都是分散農戶在實施承包經營的過程中存在的已經耕作的農地，并將其作為金融機構的估價對象。成本剩余法，主要是基于經營農地預期收益增值的視角和實際耗費的機會成本估算農地價格，在聯合應用經營農地預期收益增值和實際耗費的機會成本的前提下進行土地產品的依法交易，并結合當其投資實況而順利交易變現的方式得到預期的回報。

2.市場比較評估法

在土地市場交易金額評估過程中，為了滿足均衡的初衷，需要在評估中對緊要供需對象實施反復直接博弈和充分自由競爭的方式來實現，進而更加全面的反應其的市場經濟規律，并達到優化配置和有效利用土地資源的目的。所以在農地抵押時，我們應全面的收集有關轉讓土地承包經營權的相關資料，并且自身也需要具有較強的工作經驗與專業技術知識。但是就當前來看，我國很多農村地區并沒有設置農地產權交易機構，交易服務網絡和平臺亟待完善，所以在土地交易權方面往往具有較強的自發性和偶發性。這就需要對農地在市場中的價值進行比較和評估，才能更好地將其真實價值體現出來[2]。

3.評分估價辦法

在利用這一方法進行土地評估時，主要是全面的采用綜合評價模型實施低價評估，由于不同方面帶來的影響因素和農地價格的關聯性十分密切，所以需要采取因子分析和層次分析以及模糊評價與神經網絡構建的方式，綜合考慮各方面的影響因素，并評估農地價格。一般而言，采用這一方法評估土地價值時，主要是相互結合的定型分析與定量分析等情況全面的體現出來，所以能適應多種情況。而農田的基本設施情況和土地制度以及經營耕作方式和區域條件與肥力等，均會給土地價格的評估帶來影響。因而為了要想保障所構建的指標體系可以與地域農地特征之間的符合勢必會存在一定難度，所消耗的人力物力財力和時間較多，且人力物力財力和時間只要出現任意變化，都會導致其所獲取的數據在真實性上較差。所以評分估價的辦法往往需要較高的成本。

4.收益還原評估法

這一方法在土地價格評估過程中的應用，能有效的合理的確定農地的純收益。一般而言，由于極端的氣候和病蟲害的侵蝕以及生長周期等，均可能導致農業生產周期的產生影響而農資和農機以及農產品和抵御自然災害等方面，在價格波動風險應對方面的能力較弱，且市場的供需改變之后，將導致農產品價格被大幅度的改變。比如在2011年之后，生姜、土豆和大蒜等農村品的價格改變十分明顯，在分析有關統計數據之后，由于我國在財政職能政策以及政府農業補貼方面缺乏規范性和連續性，不同部門的全面探索方式和作用范圍也不同，使得其給農地收益帶來的影響較大。m然通過農地收益預測能得到一定的結果，但是其過程較為復雜，且獲得結果的精準性往往受到影響。因而很多地區采取雙方意愿的分析，采取討價還價和協商的方式對土地價格進行評估。

5.基準地價修正評估法

當農地價格評估不能采用農地交易價格來確定時，就需要對農地的分級和定級的方式進行科學和全方位的確定，全面的做好標準樣地價格的評估工作，并在此基礎上對基準地價進行修正。一般而言，農地價格評估過程中，主要是結合地區的科技發展水平與社會差異，評估農地的自然屬性，從而確保分定之后的定級結果來促進農地經濟價值的提升，并預測農產品實際價格，所以更多的時候是降低估價而達到規避風險的目的[3]。

三、結語

綜上所述，在農地市場和價格的影響下，使得農地資源的可持續利用受到影響。因而在農地抵押過程中，應確保注重土地價格評估工作的開展，盡可能地將其作用發揮出來，采用上述方法實現農地抵押。

參考文獻：

[1]張健.土地價格評估的主要方法探究[J].產業與科技論壇，2016（1）：55-56.

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行業存在行業監管薄弱、執業人員素質有待提高等問題，提出了推進土地評估行業改革與發展的對策。

關鍵詞 土地資產 土地評估行業 土地估價師 執業水平

一、我國土地評估行業的問題分析

最近幾年，我國土地評估行業取得了很大的發展，隨著土地市場的逐步建立和完善，土地評估行業地位和作用日益突現，特別是土地產權市場日益繁榮，土地評估作為一項新興的社會性和公正性活動，在土地使用權出讓、轉讓、作價入股、司法仲裁等方面發揮著越來越重要的作用，成為社會經濟活動中不可缺少的組成部分。但是，由于發展時間較短，仍屬新生力量，有大部分公司規模小，人才結構不合理，業務單一，拓展能力較弱，與國際評估公司相比，存在著明顯的差距。因此，土地評估公司的經營與行業管理需要進一步的提高與發展。

（一）土地評估人員素質有待提高

一些土地評估機構的人員違反職業道德和執業要求，從事違法違規活動，有的機構人員素質較低，尚不能完全適應經營業務的需要。面對市場經濟出現的新情況，估價師不能適應形勢變化的需要開展業務活動。在執業中出現了“非不為也，實不能為”的窘境。此外，國內評估機構內部培訓機構落后，許多從業人員很難有機會學習，難以適應日益復雜的經濟環境，從業人員的執業風險意識、責任意識普遍缺乏，能承接跨國上市公司、大型企業集團等一些復雜業務的人才急缺。

（二）土地評估企業脫鉤，改制工作力度尚需加強

當前大部分土地評估企業已經完成了事務所的脫鉤改制工作，但仍有不少市場中介組織在原掛靠的權力部門下，憑借掛靠機關的行政權利，壟斷中介業務，分割中介服務市場，仍有一些主管機關出于部門利益的考慮，或暗中為脫鉤改制設置障礙，或鉆改制的空子，嚴重影響整個評估行業的規范運作與公平競爭，急需引起有關部門和行業協會的高度重視，進行徹底的清理整頓。

（三）土地評估方法選擇上須與國際慣例接軌

按照我國土地制度和土地管理的特點，政府為加強對地產市場的宏觀調控手段，建立了以基準地價和標定地價為核心的地價體系，因此在日常評估中，無論何種評估目的，在方法的選擇上均要求首選基準地價系數修正法為主進行評估，而基準地價一般二至三年調整一次。在房地產市場比較發達或活躍的區域，基準地價如未及時進行更新，其評估結果已不能反映現實的市場行情。在評估方法的選擇應更多的運用國際通行的市場比較法、假設開發法、收益還原法等評估方法。

（四）土地評估行業的發展道路過窄

近幾年，隨著土地評估行業資質等級法定業務范圍的規范發展，大部分土地評估機構業務范圍局限在法定評估業務這一塊，而法定業務附加值很低，隨著地產市場的培育和發展，國內公司未按照國際評估咨詢機構的發展模式進行多方位的業務開拓，如地產政策咨詢、地產項目策劃，地產投資分析等咨詢性業務，從某種角度而言，咨詢性評估等對評估師的要求更高，更需要評估師按照評估理念來靈活運用經濟、法律、政策性法規、財務等方面的知識，這正是目前國內公司能力經驗所欠缺的。據調查分析，目前國際上的評估機構超過60％的業務是咨詢服務而不是法定業務，主要是派生業務賺取利潤。

二、推進土地評估行業發展的對策研究

隨著經濟的全球化，國內市場的高速發展，境外企業大量進入中國，必將加速中國資本市場的發展，隨著大量的國有企業、外資企業、中外合資企業、鄉鎮企業、私營企業的發展，加大了對土地的需求，國內評估機構與境外評估機構在規模、競爭能力、風險防范能力等方面還有著一定的差距，全球化對評估機構在人才、市場等方面的沖擊十分明顯，這就需要我們評估行業中一批高素質優秀的專業人士做好充分準備，迎接這一挑戰。

（一）提高評估人員的整體素質，增強市場競爭能力

長期以來，經營理念落后，服務意識淡薄，經營行業不規范、誠信度不高一直是制約中介機構發展的主要問題，如果不迅速扭轉這種局面，將會嚴重削弱在國內市場競爭能力。評估機構應加強學習，拓展思路，更新用人觀念，積極引進具有先進經營理念和管理經驗的人才，建立系統培訓制度，提高評估人員的整體素質。

（二）健全權責利相結合的運行機制，完善體制和內部組織體系

管理與協會行業管理相結合的管理體制，要劃分好相互間的職責及分工，規范執業行業行為，解決評估機構的管理問題，建立執業者違紀查處問題和執業保險制度、社會保障制度，解決執業者合法權益保護以及執業環境問題，完善執業資格制度等。評估人員注冊管理應規范和有效監督，有關部門應制定嚴格的土地評估機構資質等級評審制度，通過定期對土地估價機構從業水平、估價報告質量、信譽水平等方面評價，評定出機構的信譽等級，并定期公布，促使從業的土地估價機構加強自律；樹立和維護自己的信譽，使之在市場經濟的競爭環境中，體現其更高的科學性、公正性和權威性。

（三）順應市場需要，積極擴大從業范圍，發展土地評估咨詢業

土地評估行業業務范圍應由單一的評估向咨詢、中介的多元化發展，跳出我們目前主要做法定評估的“單打一”的經營范圍，開展咨詢性評估、可行性研究、多種資質(資產評估、房地產評估、礦業權評估等)的綜合性評估機構，增強中國土地評估機構的市場適應能力，變單純依靠政府的業務保護為主動的業務拓展，真正保持評估機構的生命力及注冊評估師的創造力。

三、小結

隨著我國土地市場的逐漸完善，土地評估行業的地位及其作用也在逐漸凸顯。文章主要對于我國土地評估行業存在的問題進行了分析，并提出了具體建議，希望能夠產生積極的影響，使得土地市場更加完備。

參考文獻：

[1]韓冰.淺析土地評估行業的現狀與發展[J].現代經濟（現代物業下半月刊）,2008(1).

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【關鍵詞】企業用地；收儲；補償探討

隨著城市建設發展，舊城區改造工作的不斷推進，各地對企業收購儲備工作不斷研究探索，一些地區陸續出臺了地方土地儲備實施辦法、房屋征收實施辦法，對企業收購方式、補償標準做了相應具體規定，一定程度上規范了土地市場，但收購過程中收購方式、補償價標準等各種問題凸顯出來，影響著城市舊城區搬遷改造。本文結合當地做法，對企業用地補償進行了探討，以期對實際工作提出探討意見。

1、概況

阜新市位于遼寧西部，土地儲備交易中心隸屬于阜新市國土資源局，成立于2001年12月，現為正局級事業單位，下設土地儲備，融資、工程等6個科室，承擔著全市國有土地的收購儲備、招標拍賣掛牌出讓等工作。

為科學有序開展土地收儲工作，嚴格了土地收儲審查程序，國土、住建委、房產、財政部門聯合發文《舊城區拆遷改造用地收儲工作程序》等三個工作程序；成立了由國土、房產、審計、財政等部門專業技術管理人員組成的《阜新市土地收回收購審核專家組》及市長為主任、分管市長為副主任、相關部門（國土、房產、審計、財政、國資委監察）負責人為成員的《阜新市土地儲備及價格審查委員會》，批準了國土部門提出的《規范國有建設用地出讓和儲備管理的建議》。

建議中明確了國有建設用實行統一收回、收購及收儲出讓方案經市政府審定，土地收購補償方式為土地置換、貨幣補償兩種，其中，貨幣補償采取了現值補償和土地收益分成補償方式。貨幣補償政策：劃撥土地使用權按評估價60%補償，出讓土地使用權按剩余年限補償，建筑物按評估價補償；收益分成補償按新規劃用途出讓底價去掉整理費的65%、55%補償，其中原用地為出讓土地的按65%補償、劃撥土地按55%補償。

同時，因地制宜實施了土地收儲，舊城區住宅用地由區政府征收房屋后收儲，企業用地貨幣補償采取了收購成本加經濟補償的方式，即房地產價值加上搬遷安置補償費等為收購企業的成，其余不足部由政府其他渠道解決。貨幣補償方式表現形式：

第一種做法：以企業負債做為補償價。舊城區中老的國有集體企業，部分經過市場經濟的洗禮，停產多年處于破產關閉邊緣，其房地產補償已不能解決應由企業或社會必須承擔的責任，采取了核算負債的方法。負債核算包括拖欠職工債務、拖欠銀行債務、拖欠其他企業債務及預留和不可預見費等，由企業組織核實債務債權并經行業主管部門初審，同時國土部門測算收購成本，報財政審計部門審核后經市政府審定。

第二種做法：以企業整體搬遷損失價做為補償價。對舊城區中位置較優、規模較大，承擔社會責任較大，但技術產能落后需要技術改造的企業，采取了以企業整體搬遷損失價做為補償價。由政府和企業共同委托資產評估事務所評估，對其房屋建筑物拆遷損失、機械設備搬遷損失、停工停產損失及土地評估，同時國土部門測算收購成本，報政府財政審計部門審定。

第三種做法：以房產、土地評估價格為補償價。一般由房地產評估公司按現值評估，評估結果經國土財政審計房產等部門專家論證組審查后，報政府審定即為土地收購成本。

第四種做法：以收益分成價為補償價。按新規劃用途掛牌出讓底價扣除整理費出讓土地65%、劃撥土地55%價格補償。

2、企業收購補償引用的法律政策

（1）國家《國有土地上房屋征收與補償條例》，企業征收補償包括被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置補償；因征收房屋造成的停產停業損失補償。

《中華人民共和國土地管理法》、為公共利益需要使用土地的；為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，收回國有土地使用權，對土地使用權人應當給予適當補償。

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》、對劃撥土地使用權，可以無償收回，對其地上建筑物、其他附著物，根據實際情況給予適當補償。

《土地儲備管理辦法》、土地儲備機構與土地使用權人根據土地評估結果協商，經國土資源管理、財政部門或地方法規規定的機構批準確認。

（2）《國有土地上房屋征收評估辦法》、房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估。

（3）地方政府制定的收購補償政策。

3、企業用地及地上建筑物使用的評估方法

（1）依據建筑裝飾工程預算定額、建設工程取費標準及被評估行業相關定額規定，采用成本重置成本法進行評估（評估價值=重置價×成新率）。一般資產評估機構使用該方法較多。

（2）依據國家《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產估價規范》評估，評估結果是公開市場價值標準為原則確定的價格。一般房地產評估機構使用該方法較多。

（3）依據《城鎮土地估價規程》及各類用地基準地價標準評估，一般土地評估機構采用基準地價修正法結合成本法等其他方法評估。

4、收購補償價格分析

目前，各地對于市場比較活躍的住宅改造用地收儲補償，基本是以房屋征收形式，按市場價格或略高于市場價格制定補償標準，各地做法基本相同，爭議不大。但企業收購尤其工業企業收購補償，各地做法不盡相同，同一地區補償做法也不盡相同，評估機構采取的評估方法也不盡相同，導致評估價差距很大。如何做到公平、公正合理補償，即保證國家利益不受損害，也保證企業個人權益不受損害，是各地區需要認真研究對待的問題。

通過收購成本加經濟補償方式，符合現階段舊城區的企業現狀情況，可以盤活企業資產，解決了職工后顧之憂，促進了城市建設和發展，同時對企業收購成本內涵統一標準界定，有利于企業收購政策上規范化。但評估方法的選擇、評估內涵的界定，有待規范統一。

5、對策和建議

（1）成立地區土地收儲及價格審查決策機構

企業收購工作是一項復雜涉及面廣的工作，涉及法律、經濟、社會方方面面，成立以市長為主任、分管市長為副主任、國土、財政、審計、房產、監察等部門參加的決策機構，對規范土地市場有著重要意義。

（2）完善土地收購補償制度

結合國家的法律法規、制定舊城區改造、企業收購儲備及土地收購補償辦法，合理確定補償方式、補償標準，保證國家和企業個人的利益不受損害，從法律法規政策上完善土地收購補償制度。

（3）制定技術規范指導性意見

各省市制定的區片地價、基準地價標準，一定程度上規范了土地市場，但具體操作過程技術規范上還需要進一步完善，對各類評估機構提出規范性指導意見，保證評估結果科學合理。土地補償價格過高和過低，都是不可取的辦法。

篇10

森林資源作為一種可再生的自然資源，包括天然林和人工林。天然林和人工林相比，除了更新方式不同外，都要進行管理，國家每年都要投入千百萬元的資金進行森林資源的保護。森林資源資產的價格影響因素，包括市場供求因素以及所投入的必要的勞動量因素。森林資產價格，主要由下列因素構成：

1 營林生產成本 營林生產成本是確定森林價格的基礎。營林生產成本應以能夠提供商品材的宜林地的營林生產成本作為依據。

2 資金的時間價值 由于培育森林資源的長期性，在營林生產過程中，需要不斷投入資金，森林資源資產價格的評估應充分考慮資金的時間價值對林木價值的影響，充分考慮資金占用的利息，營林生產成本應以復利計算。同時，林木在不同的時間有不同的價值，同一樹種在不同年齡林木價值不同，形成森林的時序成本和時序價格。

3 利潤 森林資源資產的價格中應當包括營林利潤。在森林資源資產評估中，營林利潤率的確定，可以以社會平均資本利潤率為基礎，同時考慮到營林生產周期長、風險大，再加上林木生產的實際情況，進行適當調整。

4 稅金 森林資源資產經營過程中應繳納的各種稅費。

5 林木生產中的損失 在漫長的森林培育過程中，林木可能會遭受各種各樣的自然災害，如火、風、雷、水、病蟲害等，會帶來一定的經濟損失。在評估中，必須對林木生產過程中的這些意外損失做出合理的估計。

6 地租 在我國，林地所有權和使用權相分離，森林資源資產的價格中應包括絕對地租和級差地租，地租量應根據不同林地、不同樹種、不同經營水平等因素確定，如氣候條件、土地肥沃程度、交通條件、宜林性質等因素。

7 地區差價和樹種差價 林木是在一定的自然地理條件下，經過人類勞動而生產出來的，因此，林木的成本與價格，既受自然條件的制約，又受林木本身生態特性的影響，形成了林木的地區差價和樹種差價。因此，差價是森林資源資產價格的重要特征。

二、森林資源資產評估資料收集與資產核查

1 森林資源資產評估資料收集 森林資源資產評估必須搜集掌握當地有關技術經濟指標資料，主要有：①營林生產技術標準、定額及有關費用資料；②木材生產、銷售等定額及有關成本費用資料；③評估基準日各種規格的木材、林副產品市場價格，及其銷售過程中稅、費征收標準；④當地及附近地區的林地使用權出讓、轉讓和出租的價格資料；⑤當地及附近地區的林業生產投資收益率；⑥各種樹種的生長過程表、生長模型、收獲預測等資料；⑦使用的立木材積表、原木材積表、材種出材率表、立地指數表等資料；⑧其他與評估有關的資料。

2 森林資源資產核查 森林資源資產的實物量是價值量評估的基礎，評估機構在森林資源資產價值量評定估算前，應由林業專業技術人員對被估的森林資源資產進行實地核查。根據不同的評估目的、評估對象特點和委托方要求，可選擇使用抽樣控制法、小班抽查法和全面核查法進行核查。森林資源資產核查項目，主要包括權屬、林地或森林類型的數量、質量和空間位置等內容，具體項目：

林地。所有權、使用權、地類、面積、立地質量等級、地利等級等。

林木。樹種權屬、樹種組成、林齡、平均胸徑、平均樹高、幼齡林的單位面積株數、中齡林單位面積活立木蓄積，近、成、過熟林的立木蓄積，材種出材率等級、經濟林的單位面積產量、薪炭林的單位面積立木蓄積量、未成林造林地上的幼樹的造林成活率、造林保存率、竹林的立竹度、均勻度、整齊度、產筍量等；其他與評估有關的內容。

三、森林資源資產評估主要方法

根據原國家國有資產管理局和原林業部的《森林資源資資產評估技術規范》（試行），森林資源資產評估的對象主要是林木資產、林地資產和森林景觀資產等。森林資產評估的基本方法主要是市場法、收益法、成本法。由于森林資源資產的特殊性，根據具體的評估對象和資料情況，針對林木資產、林地資產和森林景觀資產，又有相對應的具體的評估方法。其中林林地資產評估主要是林地使用權評估，其評估方法與土地使用權的評估方法原理相同。

在進行林木資產評估時，要根據不同的林種，選擇適用的評估方法和林分質量調整系數進行評定估算。目前主要的評估方法有市場法、剩余法、收益法和成本法等。林木資產評估中林分質量調整系數須綜合考慮林分的生長狀況、立地質量和經濟質量等來確定。

1 市場法 該方法是以相同或類似林木資產的現行市價作為比較基礎，評估待估林木資產價值的方法。

戶=K×K6×G×Q式中：戶為林木資產評估值；Q為被估林木資產的蓄積量；K為林分質量調整系數；Kb為物價指數調整系數；G為參照物單位蓄積量的交易價格。

所謂林分是指，內部特征大體一致而與鄰近地段又有明顯區別的一片林子。一個林區的森林，可以根據樹種組成、森林起源、林相、林齡、疏密度、地位級、林型及其他因素的不同，劃分成不同的林分。不同的林分，常要求采取不同的森林經營措施。

2 剩余法 剩余法又稱市場價倒算法，是用被評估林木采伐后所得的木材的市場銷售總收入，扣除木材經營所消耗的成本（含有關稅費）及合理利潤后，將剩余部分作為林木資產的評估價值。其計算公式為：

P=W-C-F+S式中：P為林木資產評估值；W為銷售總收人；C為木材經營成本（包括采運成本、銷售費用、管理費用、財務費用及有關稅費）；F為木材經營合理利潤；S為林木資源的再生價值 （林木資源的再生價值是指林木被砍伐后重新生長所產生的價值）。

3 收益法 收益法又稱收益凈現值法，是將被評估林木資產在未來經營期內各年的凈收益按一定的折現率折現為現值，然后累計求和得出林木資產評估價值的方法。

P=∑（（At-Ct）/（1+r）t）

式中：P為林木資產評估值；At為第t年的年收入；Ct為第t年的營林生產成本；N為經營期；r為資本化率。

4 成本法 成本法是按現時工價及生產水平，重新營造一塊與被評估林木資產相類似的林分所需的成本費用，作為被評估林木資產評估價值的方法。其計算公式為：

P=K?∑Ct×（1+r）n-1

式中：P為林木資產評估值；K為林分質量調整系數；Ct為過去第t年以現時工價及生產水平為標準計算的生產成本，主要包括各年投入的工資、物質消耗、地租等；r為資本化率；n為林分年齡。

5 森林資源資產評估方法的適用范圍

市場法從理論上講各種有交易的森林資源資產的評估，采用該方法時，應選取3個以上參照物進行測算。但是，由于市場條件限制，有些情況下，如防護林的評估，市場法就不適用了。