導語：如何才能寫好一篇征收土地評估方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

中圖分類號： F301.1文獻標識碼： A

一、《辦法》與《意見》相比變化

（一）、評估價格完全依照市場

2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，“拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格。”

按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。《國有土地上房屋征收評估辦法》對此進行了細化。“被征收房屋的類似房地產”是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。被征收房屋類似房地產的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區位、用途、建筑結構等影響價值的因素。

在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經不再綜合政府定期的“指導價”，而是完全按照市場交易的價格，這與《國有土地上房屋征收與補償條例》的要求一致。

房屋征收價值完全按照市場價格，這一規定非常重要。在過去發生的強拆惡性事件中，一個重要的原因就是征收者與被征收者在征收價格上的巨大分歧。很多情況下沒有能夠體現被征收房屋的市場價值，而是參照政府確定的征收價格，而政府參照價往往都很低，尤其是地方政府作為利益一方，或者開發者與地方管理者存在千絲萬縷聯系的時候，這種不合理性更加突出。這一規定的意義在于，它是落實《物權法》，保護公民合法財產權的一個實質性舉措。今后任何一起因征收而引起的拆遷（搬遷）補償，征收方和被征收方將站位于基本平等的“市場主體”角度，不僅給予被征收人充分的地位和話語權，更充分體現政府方面對私有物權的尊重。

《條例》中，是由市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構來評估價值，但如果政府還是設定一個指導價的話，就不能體現第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進步，征收的成本更加向市場靠攏。”

（二）、評估機構由被征收人選

《城市房屋拆遷估價指導意見》中規定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。

《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規定，“房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。

《辦法》取消了政府指定評估機構的權力，改由被征收人選定價格評估機構，它體現操作過程致力于程序公正。

由政府指定評估機構的結果是，評估價通常都很低，曾引發過許多拆遷矛盾。現在由被征收人來選定評估機構，這就不僅是對被征收人權利的尊重，突出了人性化，更是對制度漏洞的彌補，有利于被征收者利益的保障。指定評估機構的權力會在一定意義上影響征收價格的確定，至少在具體操作過程中，將評估機構的決定權交到被征收者手里，為保證交易的公平公正創造了條件。至于評估費用由誰承擔的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人。

《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構，取消了政府指定評估機構的權力，這是社會公平的體現，也尊重了被征收人的權利。不過他認為，選定評估機構的辦法，還需細化。“比如要拆一條街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構只能確定一家，如何協調就是一個問題。即便投票，也需要細化操作辦法。可以想一下，現在一個小區成立業主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收。”

（三）、 評估更多體現土地價值

《意見》中規定，“拆遷估價的方法一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。

《辦法》中明確規定，估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收的房屋類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

評估方式多樣化、細致化，其進步意義在于按不同的房屋情況，使用最有可操作性，以及最有利于動拆遷戶的估評方式。其在補償中將地段價值、房屋內裝修價值、停業停產損失賠償等多元化的因素都納入評估范圍，相應地也要求評估方法的靈活性和多元化，這些都將更有利于房屋價值的合理化、人性化的評估，在征收的補償中不僅僅體現房屋的價值，更給予土地價值更多的體現。

《辦法》相比廢止的《意見》有不少亮點，但《辦法》能否真正得以貫徹執行，還有許多問題需要解決。

二、新辦法中出現的問題

（一）、完全按市場價評估房屋價值的可行性

問題盡管按市場價評估房屋價值符合市場經濟的觀點，但是房屋是一種比較特殊的商品，完全按市場價評估房屋價值，不足以消除被征收人的疑慮與擔憂。這是因為，城市建設、舊城改造，征收公民房屋在所難免，但是所謂“居住慣性”也是不可忽視的因素。征收房屋除了物質補償以外，對被征收人因搬遷造成的精神損失與生活不便，也應考慮給予補償。

再一方面，什么是完全的市場價也缺乏一個明晰的標準，從房價評估到簽訂補償協議、發放補償款、公民重新置業有一個時間差。在房價不斷上漲的當下，被征收人拿到的市場價補償，到購房時可能會貶值、縮水。

另外，不同的家庭，住房情況千差萬別。如果按照舊房屋的市場價與有限面積給予他們補償款，他們根本達不到那樣的購買力，或者說住房條件會變得更差。

（二）、評估機構的獨立性和公正性問題

盡管評估機構由被征收人來選定，但被征收人選定的評估機構未必就獨立、公正。一則，選定評估機構的具體辦法由各地政府制定，地方政府作為土地市場的最大獲益者，能否制定合理的操作辦法需要檢驗；二則，《辦法》規定評估費用由委托人支付——實際就是地方政府支付，誰直接出錢評估機構顯然會聽誰的話；三則，地方政府也是評估機構的監管者，評估機構也可能倒向地方政府一邊。

三、對策

（一）、從評估細節上完善《辦法》。

如何選定評估機構、如何考慮房屋評估的軟件因素等問題，需要在制度上明確和細化，諸如評估機構的選擇需建立在公平有效的集體決策之上，評估方法的選擇更注重對征收目的考慮， 評估機構與評估方法的選擇更便于評估結果傾向于弱勢群體的利益，以便于征收過程中的利益過渡，努力確保征收過程中利益的雙贏，即實現了政府的宏觀經濟目標，又保障了被征收人的收益。

(二)、建立房屋征收市場價定期公開機制。

社會大眾對于整個城市房價總體情況、房屋的計價內容和程序并不明確清楚的知悉，房屋征收完全按市場價評估缺乏了強有力的、準確性的、能夠取信于民的統計數據作支撐。要想實現這一目標，地方政府只有拿出具有說明力的統計數據，并定期公開房地產市場價格，才能保證實現房屋征收完全按市場價評估的具體要求和目標。

（三）、保持評估機構的獨立性與公平性

評估費用支付問題，評估款項不能由委托人即地方政府直接支付，在費用支付前，應當由被征收人集體來決定評估費用支出，政府出資，在雙方均對評估報告沒有異議的之后，再通過獨立的第三方金融機構支付。

加強評估資格認定，要提高房屋評估行業素質，在職業的過程中設立有效的業務承接條款，對于任何有損職業獨立性的業務建立一整套風險評估及應對的機制，某些情況下拒絕接受委托。

有爭議的房屋征收評估事件，可成立由媒體、律師、社會人士組成的獨立的臨時監督機構，或開辟司法救濟渠道。要培養公益性房屋征收的詢價機構和評估機構，以驗證商業性評估機構評估的合理性。

篇2

引言：遠離立法的本意，歪曲公共利益的需要，或沒有實現合理、公平、公正、全面的補償，如果實施強制拆遷，那么就是間接地發動

>> 關于集體土地上房屋的征收的幾點思考 關于集體土地上房屋征收評估的實踐思考 農村集體土地上房屋征收存在的問題與對策 關于集體土地上的房屋登記的思考 集體土地上房屋征收實施責令交出土地的啟示 農村集體土地征收制度研究 集體土地上房屋征收工作的幾點思考 集體土地上房屋征收補償價值低估原因的分析 基于《國有土地上房屋征收評估辦法》對集體土地上房屋征收評估方法的探討 我國集體土地上房屋拆遷法律制度的完善 集體土地上的房屋登記問題 集體土地上房屋征收補償標準分析 我國農村集體土地征收制度研究 農村集體土地征收制度存在問題的探討 關于集體土地征收存在問題的探討 我國集體土地征收制度的反思與完善 集體土地上的房屋變為國有土地上的房屋是初始登記還是變更登記 關于《國有土地上房屋征收與補償條例》的思考 二元制下集體土地房屋征收補償法治化研究 如何做好集體土地征收與房屋拆遷工作 常見問題解答 當前所在位置：l。

作者簡介：男，1969年10月生，江蘇海安人，犯罪學碩士學、法律博士、正高級經濟師、教授級企業法律顧問，碩士生導師，從事不動產法、國際商法、土地估價、項目管理、公務“官”員品性矯正、罪犯心靈關懷等領域的理論與實務研究，在省級以上刊物上發表經濟與法學論文30余篇，曾經在2004年至2007年間，先后赴美國聯邦調查局、意大利環境和領土海洋部做高級訪問學者，分別研究刑事偵探技術和國土資源生態環境管理。座右銘：一生只向真理低頭！

篇3

Abstract： The inheritance tax has been collected in 2/3 countries of the world as a way to narrow the gap between the rich and the poor and balance the taxpayer's psychology. With the development of China's national economy， the people's income level increased and the gap between rich and poor is widening， and real estate inheritance tax gradually enters into people's vision. However， China's current property evaluation system is imperfect， and there are a variety of shortcomings for the real estate inheritance tax collection. This paper analyzes the current situation and development of real estate inheritance tax at home and abroad， analyzes the difficulties of assessing the taxation of real estate inheritance tax in China， and discusses the applicable solutions. Finally， the author puts forward his views and opinions， and looks forward to the tax base assessment for real estate inheritance tax in the future.

關鍵詞：房地產遺產稅；稅基評估；征收制度；征收模式

Key words： real estate inheritance tax；tax base assessment；taxation system；taxation mode

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0031-03

0 引言

遺產稅作為調整社會平衡的一種方法已在大部分國家和地區開征，其在縮小社會貧富差距、促進社會公平、維護社會和諧穩定方面起著重要作用。隨著我國經濟社會快速發展，人民收入和生活水平迅速提高，特別是近幾年來，房價地價飛速上漲，房地產已經成為家庭財產的主要構成部分，貧富差距也日益突顯，房地產遺產稅隨之成為學者和公共關注的焦點。

隨著我國不動產登記體系逐步完善，房地產遺產稅在征稅環節的條件優勢更加明顯，征稅條件也愈發成熟。但是，我國目前財產評估制度、爭端處理機制尚還不夠完善，對征收該稅帶來種種困難。通過對相關國家的對比研究發現，從國家層面出臺對應法律，建立合理的稅基評估體系，完善相關信息系統和爭端處理機制是順利推進該項稅收的關鍵所在。

1 我國房地產遺產稅及稅基評估特點和難點

探析房地產遺產稅稅基評估的特點和難點，對未來順利征收該稅有著重要的參考價值。我國在國家經濟、政治制度和社會因素等方面的共同影響下，遺產稅也多次被提及，民國初期曾征收^遺產稅。1939年出臺了《遺產稅暫行條例》和《遺產稅暫行施行條例》，自1940年7月1日起在全國施行，但由于種種原因沒有成功。房地產遺產稅是以被繼承人去世后遺留的所有房地產為征稅對象，向遺產的繼承人和受遺贈人征收的稅，通常與房地產贈與稅聯系在一起設立、征收。其稅基評估是以被繼承人遺留的所有房地產為評估對象進行的評估，且只是一次性評估，評估基準日一般為被繼承人的去世日。就我國目前的人均GDP、居民儲蓄、個人財富增長等經濟指標數據情況來說，已經具備了征收房地產遺產稅的基礎。但是也存在著以下征收難點：

①相關法律要點等制度不完善。除缺乏國家相關稅收立法以外，還存在著評估日期確定和房地產產權確定等難點。征收的起征時間、起征金額、征收稅率等還有待進一步探討。國外在征收房地產遺產稅時以被繼承人去世日期算起，雖然我國初步構建了死亡信息登記制度，但相關醫療疾病監測和戶籍管理制度仍存在著不足，目前全國只有約1/3的市區開展了死亡因素監測和統計。此外，我國在不動產登記方面也存在一些不足，比如多年以前沒有建立房產檔案，對房產來源方式、購入住房價格等信息還未進行審核。大批存在的小產權房如何界定房產屬性可能也是一個解決的難點。這些因素給房地產遺產稅稅基評估帶來了較大的阻礙。

②稅基評估技術解決缺乏相關依據。主要困難在稅基的確定、房地產價值評估和稅收的監管。我國各個城市之間房地產價格差距較大，如果按照統一的稅基進行征收，會造成稅基標準偏低。如果按照城市分化進行征收，如何確定標準還需要長期的討論。目前各評估機構雖已經具備房地產價值評估相關能力，但是還沒有征收過遺產稅，缺乏相關案例指導，財產評估制度還不盡完善，評估機構能否客觀公正的進行估值，對于房地產遺產稅的準確定位有著較大的影響。稅務機關的稅收控制能力和管理能力直接影響著納稅人會的主動性和心態。我國稅務機關在信息化管理系統運行下的征管能力和技術手段雖獲得了很大提升，但稅收監測與評估能力仍然較為薄弱，特別是對跨區域的財產難以掌握和監管，這不僅會造成房地產遺產稅稅費流失，也可能會增加征稅成本。

③稅基評估方法不完善。我國目前對房地產的評估方法主要有市場比較法、資產基礎法和收益法。但是房地產不可能完全相同，不同的房地產價值影響因素也存在差異。加拿大等國家在對房地產遺產稅稅基評估時選用市場比較法，我國如用市場比較法進行評估時，可比因素的選取及其比重的確定都比較困難，從一定意義上帶有較重的主觀色彩，對稅基評估可能不準確。資產基礎法在對房地產遺產稅稅基評估時一般直接采用歷史數據，我國房地產是升值幅度和浮動幅度都較大，容易造成數據不夠準確及時。除了商鋪、出租屋等具有收益性房地產外，一般的住宅收益無法準確量化，用收益法無法對其準確評估。單純參照某種房地產估價方法已無法滿足我國房地產遺產稅稅基評估的要求，因此應該在現有評估方法的基礎上，結合房地產遺產稅稅基評估的預估標準，完善評估方法。

④房地產市場的差異性和波動性較大造成評估困難。2016年期間，我國的房地產市場價值存在著很大的波動性。不同的地區，不同的時期房地產價值也存在著較大的差異性。北上廣深的房價日新月異。之前一兩萬的房價一路飆升到十幾二十萬每平方米，限購后可能又跌落很多。政策的調整會給該地區的房價產生巨大的影響。目前在不同的城市房價仍然會有較大程度的浮動。房價的浮動性給房地產遺產稅稅基評估也會帶來一定的影響。即使是同一個城市的房價不同時期的房價也存在著較大的波動性，很可能出現剛評估好房地產的價值，繳稅之前房價就出現天翻地覆的變化，這可能會影響到繼承人對評估師的專業評估水平和公正性產生懷疑。

2 國外房地產遺產稅稅基評估現狀

不同國家和地區在政治制度、經濟制度等方面采取的政策都不盡相同，因此房地產遺產稅稅基評估的制度、發展和現狀都存在著一定差異。通過對此進行分析，可以給我國的房地產遺產稅稅基評估帶來一些啟示。

①加拿大房地產遺產稅稅基評估現狀。加拿大政府為了避免評估和稅收產生利益沖突，采取評估機構和稅收機構完全獨立的政策。在各省設立由政府撥款的皇家評估公司，負責本省的稅基評估工作。該評估公司不屬于政府部門，但是注冊資金和經費均由政府撥款。在房地產價值管理方面，政府將估價周期由平常的三至五年改為一年，從而方便估價師在對房地產遺產稅進行稅基評估。同時政府加強房地產遺產稅的立法工作，在不列顛哥倫比亞省通過了《評估機構法》和《估價法》，由法律指定省物業估價局為稅房地產價格評估機構。

②美國房地產遺產稅稅基評估現狀。財富的過度集中在美國被視為對民主政治的威脅，巨額遺產會被理解為與機會均等的民主理想相違背，而開征遺產稅能有效的降低社會財富的集中程度。美國國會預算辦公室的相關研究表明，在遺產稅率和生前贈與的比例和數量上存在正相關關系，因此，美國采取遺產稅和贈與稅同時征收的方式。在對遺贈的房地產評估時，繼承人進行資產申報后由政府判斷其真實性，在起征點以上的房地產，由專門評估機構對稅基進行評估。生前贈與的稅收相對于遺贈，優惠程度會有一定幅度降低，這就會直接減少生前贈與的數量。在對房地產遺產稅稅基評估時，美國也會借鑒贈與稅的稅基評估方法和結果，根據不同的地區和稅率，采用不同的方法。此外，也會采用案例法對相似的房地產進行稅基評估。

③日本房地產遺產稅稅基評估現狀。日本作為長期征收遺產稅的國家，政府專門設立了官方評估機構――地產估價局，并建立了完善的評估機制。房產所有人雖然享有土地所有權，但在遺產稅環節環節，要交納高達75%稅率。日本在對房地產遺產稅稅基評估時，會根據不同房地產的特點，選擇不同的評估方法，或者同時采用幾種不同的估價方法。

④馬來西亞房地產遺產稅稅基評估現狀。馬來西亞將遺產稅歸類于聯邦稅，并根據《地方政府法》在地區政府中建立獨立的評估部門。在對房地產遺產稅稅基評估中采取了兩種程序和過程。一是采取群體與個體評估相結合的方式。為保證評估工作的效率，在五年一度的評估結果更新時，采用群體評估模型。在進行特殊或單一房地產遺產稅稅基評估時，采取個體評估方式。二是政府投入巨資建立了不動產電子計算機管理系統――E-Land系統，不僅實現了房地產的注冊和權屬變更等信息的電子化管理以及信息隨時更新，而且保證了評估部門工作有效進行以及評估信息的及時性和準確性，更降低了評估工作的成本。

3 國外房地產遺產稅稅基評估對我國的啟示

2016年國內房地產的瘋漲給國家經濟帶來了巨大的風險，相關的限制措施和征稅討論也層出不窮。我國目前財產評估制度不完善，以避稅和轉移資產為目的資產隱瞞或虛報資產現象屢有發生，且目前國內不僅相關法律法規急需建立和完善，專業資產評估機構也和相關配套資料乏善可陳。因此，早日立足國內實際情況借鑒國外成熟經驗制定我國的房地產遺產稅稅基評估制度勢在必行。

①國家立法規范評估機構。加拿大、日本等國家專門設立了遺產稅稅基評估機構，并出臺一系列法律給予支持。我國可以出臺相關法律，對目前的社會評估機構加以規范，國家成立專業評估人員組成的團體進行指導。這樣既能省去大筆資金成立評估機構節省評估成本，又可以規范社會評估機構進入良性建設。

②建立不動產管理系統。我國幅員遼闊，各地發展程度各有不同，在房地產信息的登記和管理方面也存在著較大的差異。目前各地應可以借鑒馬來西亞的方法，結合自身的實際情況，集中力量對房地產遺產稅所要求的基評估信息開展研究，對我國需要繳稅的稅基評估信息進行登記、統計和分析。建立專業化、專門化的房地產遺產稅稅基評估信息數據庫。

③對房地產進行周期性評估。在加拿大等國一般每三至五年就要對土地、房地產等重要金融資產進行一次價值評估。我國政府相關部門可以借鑒類似經驗，由具有權威性和公正性的專業機構每三到五年就對土地、房地產等重要金融資產進行一次價值評估。確保資產價值的完整性和可靠性。

④建立納稅人爭議處理機制。房地產屬于個別性商品，在稅基評估中，因房地產個性因素造成的估價差異是不可避的，因此，應建立相應的處理機制。可以采用對評估結果進行公示，以增強評估信息的透明度；當納稅人對結果有異議時，應在一定期限內向原稅基評估機構申請復核評估；為保證納稅人的申訴權利，地方應成立稅基評估專家委員會，允許納稅人對有異議的評估結果向當地稅基評估專家委員會申請鑒定等。在征稅過程中，征稅機關對申報的評估結果的審查核定后應出示相關文件和證據，配合納稅人完成納稅業務，保護其合法權益。

目前，國家管理層面也意識到房地產行業的波動性對我國經濟帶來了巨大的影響，也出臺了部分政策，努力穩定房地產市場，房地產遺產稅已勢在必行，所以，其稅基評估已逐漸成為評估界的焦點，成為社會關注的焦點。通過借鑒國外成熟的房地產遺產稅征收制度，不斷完善我國房地產遺產稅征收制度和方法，確立合理的房地產遺產稅稅基和評估周期，推進該稅早日落地，是努力促進社會公平，維護社會安定的重要手段。我國征收房地產遺產稅必將對我國經濟社會帶來深遠而長久的影響。

參考文獻：

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[5]任曉蘭.遺產稅開征的兩難抉擇[N].東方早報，2013年第015版.

[6]中華人民共和國建設部.房地產估價規范[J].2015（8）：12-18.

篇4

關鍵詞：東莞市 土地出讓 評估方法

中圖分類號：F205 文獻標識碼：A

文章編號：1004—4914（2012）06—213—03

一、土地出讓評估的工作流程簡介

東莞市內在對招拍掛出讓土地的底價或起始價進行評估時，一般的做法是：

1.市國土資源局負責組織地價評估，通過招標方式選定土地評估機構，評估機構采用市場比較法、剩余法、成本法等方法評估招拍掛底價或起始價，提交市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組審核，再由市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組集體決策，根據土地估價結果和政府產業政策，擬定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，并報市人民政府批準實施。標底或者底價不得低于國家規定的最低價標準。應交的土地出讓金數額也是由市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組集體決策確定。

2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓。市國土資源局組織（或通知）委托有資質的評估公司對地塊的出讓土地使用權市場價格進行評估；市國土資源局擬訂協議出讓方案后報市政府審批。

二、出讓評估中使用的評估方法的種類

當地沒有制定有關國有土地使用權招拍掛出讓的底價或起始價的評估辦法，但由于東莞未公布地價指數等參數，土地管理部門人員并不認可評估使用基準地價修正法，允許的評估方法主要有：市場比較法、假設開發法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對于成交價上限的評估工作目前還未開展。

對于原土地使用者的土地補償費用，允許采取的估價方法有：市場比較法、假設開發法或剩余法、成本逼近法、收益法。

東莞市內的工業用地項目與其他經營性用地項目在確定底價或起始價時估價方法有所不同，區別是：

1.工業用地項目一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。

2.其他經營性用地項目中的住宅一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；商業服務業以市場比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地可以參照工業用地一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。

具體到用地類型，土地出讓評估，一般采用評估方法主要有：（1）住宅：一般以市場比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業服務業（含商務金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔，市場比較法的案例所在地區選取范圍可以適當擴大。（3）工礦倉儲用地：對具有買賣或租賃交易案例的，應同時選用市場比較法或收益還原法進行評估，在租賃交易案例不充分時，可以采用成本逼近法。

三、評估目的的表述

出讓土地市場價值的評估目的表述為：評估待估宗地的土地使用權市場價值，為委托方土地出讓提供價值參考。

四、采用市場比較法評估的要點

1.可比案例的選擇。采用市場比較法評估出讓土地價值，選擇市場比較案例時，判斷某區域與估價對象屬于同一供需圈依據與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。

在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設定特別交易條件的成交案例作為比較案例。

以招拍掛方式取得的出讓土地使用權在規劃用途調整、容積率調整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導致可比案例缺乏、資料收集困難等問題，導致評估方法的使用受到很大的限制。由于原規劃只是一種假設，沒有實施，往往限制了收益還原法等評估方法的使用。

在東莞有兩大發展園區，即松山湖科技產業園和虎門港工業園，雖然在地理位置上都分屬幾個不同的鄉鎮，但各自已形成總部集聚效應；與所處的各鄉鎮之間經濟聯系不大，因此在評估此類土地出讓價值時可比案例的選取，盡量選取同一園區的案例，不用所在鄉鎮的案例。

我們的解決辦法主要是：在使用市場比較法及剩余法選取可比案例時可以適當擴大可比案例的區域范圍，特別是注意對可比案例用地類型、容積率等因素進行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評估對象修正幅度限制在20%以內，同時修正參數的取值要做有理有據。

另外，此糞土地出讓的問題主要就是對政策的把握問題，評估價格變動的空間很小，因此評估中注意要向委托方索取相關的政策文件及出讓稅費的計算表。選定比較實例后，要認真閱讀出讓公告，了解成交價的內涵（包含哪些稅費及未含哪些稅費），應建立價格比較基礎，統一付款方式（應修正為一次性付款）、幣種（統一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內涵和面積的單位等。

2.可比案例的因素修正。需要進行交易日期修正時，可以編制日期修正系數表進行修正，交易日期修正系數一般根據同類用途的地價指數進行確定，地價指數的確定可以參照“中國城市地價動態監測”的城市或區域的地價增長率。，同時結合當地近期土地交易情況和房地產發展趨勢綜合確定，對于同一城市內的不同區域，由于發展程度不同，期日修正大小也有異。

交易類型一般包括出讓、轉讓、作價出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應進行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標、拍賣、掛牌和協議4種方式的成交價可能有較大差異。協議出讓的價格可能偏低：拍賣出讓價格最高且可能偏高；招標出讓和掛牌出讓的，價格可能是居中價，且最可能是合理價。我們的做法是：以待估宗地為基準，每增加或下降一個級別，指數增加或減少2。

交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場價格，公開透明進行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購買、有條件出售或購買、交易稅費的負擔等等特殊情況。對由于不符合正常市場值的交易情況所帶來的價格偏差進行糾正，分析各種情況下對土地交易產生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場方向修正。根據該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測定各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，利用修正系數，修正具體的交易案例。

對各可比案例交易價格進行各項影響因素修正后，所得到的各個比較實例的價格可選用以下方法之一來確定比準價格：簡單算術平均法、加權算術平均法、中位數法、眾數法。但由于一般估價實務中選取的可比案例不會很多，因此中位數法與眾數法并不適用。在評估實務中，如可比實例修正過程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡單算術平均法：如各可比實例修正過程差異顯著，則應采用加權算術平均法，此時應通過分析比較案例與委估對象的相似度、貼近度、比較修正的準確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價格的權重。

五、采用成本逼近法評估的要點

評估出讓土地市場價值時，除了工業用地、公益設施用地等外，還通常對于倉儲用地、軍事設施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。

成本法運用中存在的難點：（1）土地取得費的測算中對涉及到的土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費的土地政策法規的適用性、合理性的把握，采用的相關稅費的合理性；如土地用途是林地，就不應再計算耕地占用稅；如果一宗地內有各種各樣的農地類型，各類農地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費及所應交納的耕地占用稅。（2）對投資利潤率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問題。

六、采用收益還原法評估的要點

1.收益案例的選擇。采用收益還原法評估待出讓的商業綜合體用地，如果缺乏可比案例來測算未來商業綜合體總收益，可以選用小型商業店鋪作為比較案例。

如果選用小型商業店鋪，應通過以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業店鋪案例應和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業店鋪案例從事的行業盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應收集三年以上的租賃資料，如果是營業性土地及房屋的宗地應收集五年以上的營運資料（所收集的資料應是持續、穩定的，能反映土地的長期收益趨勢），并對之進行分析。在當前的經濟形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負收益。因此在確定選用小型商業店鋪收益時，應調查周邊可比案例的平均收益，權益人提供的資產負債表、損益表等數據可能會不真實，這時須認真鑒別，可查閱其審計報告。同時，對會計報表進行調整，將不合理數據調整為客觀合理數據，將會計處理數據調整為估價數據（例如會計折舊與估價折舊不同）。

在東莞市內，純土地租賃交易量較少。一般可通過現場調查、房地產中介、網絡及報紙等媒介得到土地租賃案例。

如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評估出讓土地價值的。因為除了通過土地租賃案例進行測算外，我們還可以通過以下方法解決：（1）我們可以通過調查獲得房地產的客觀收益后，減除合理費用，再扣減建筑物的貢獻值，即扣減房屋現值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數據。（2）對于經營（生產）性企業的土地純收益。可以通過調查獲取企業經營（生產）純收益和非土地資產純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業經營（生產）純收益可以通過年經營（生產）總收入減去年經營（生產）總費用得到。

2.收益還原法中的難點：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩定數據。（2）土地費用如何準確測算。（3）土地還原利率的取值等，最易發生的技術錯誤是對土地純收益的測算。

3.解決方法：（1）土地純收益的測算可以通過土地租賃合同或估價對象所在供需圈內與估價對象用途、性質等相近或相似的案例進行調查，了解片區土地平均租金水平（2）房地產出租采用的是“一費制”，即房產稅（按年租金的12%計）、營業稅（按租金的5%）、城市維護建設稅（按營業稅的7%或5%）、教育費附加（按營業稅的3%）等合計得出綜合稅率，進而測算出土地費用。（3）通過安全利率加上風險調整值法和投資風險與投資收益率綜合排序插入法估算房地產的還原利率。

4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價對象所在供需圈內與估價對象用途、性質等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設施用地等。

七、采用剩余法評估的要點

1.根據我們的估價經驗，采用剩余法評估出讓土地市場價值時，以下問題容易被忽視或最容易犯錯誤：（1）估算開發完成后的不動產價值時，未能根據現時的房地產價格及走勢、政策影響，預測建成后售價；未能在符合估價基準目的政策規定的前提下合理預測銷售時間；未能根據市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時間價值問題來合理預測銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長情況；未注意可售面積與總建筑面積的區別，計算售價或租金時應使用可售面積。（2）估算開發成本時，開發周期和投資進度安排的確定應參照類似不動產的開發過程進行確定。對于大型開發項目，應分期建設，分期投入資金；計算開發成本時未使用總建筑面積。

2.一直懸而未決的問題是：（1）如何合理地估算利潤率，選取的依據及標準怎樣才算合理？（2）采用現金流量折現法對待開發土地價值進行測算時。價值時點的不同可能導致開發價值的差異等。

八、在特殊出讓評估時的一些做法

1.在政府征收評估中的做法是：（1）對于原土地使用者的土地補償費用，在評估和核定時以現狀用途和規模為主，適當考慮未來的規劃用途和建設規模。（2）東莞市內測算補繳地價款時，以確定變更的批準日為估價時點，采用割差法，先計算變更之后及之前兩種情況下的總地價，對兩者進行比較，其差值即為應補繳的地價款。（3）在出讓土地評估過程中，是評估的價值類型是出讓市場價。

2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價評估思路與無此項配建的住宅地價評估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對保障性住房用地的出讓成本和稅費及售價要根據政策，另列考慮。（2）如果估價對象周邊建有或擬建保障性住房項目，它將對估價對象價值主要產生以下影響：一是售價降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環境變差，降低估價對象的價值。

對于這些影響的量化主要是體現在商品房的售價降低方面。

九、在出讓評估中應關注的問題及建議

1.關注征收補償等政策法規的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設用地的拆遷征收相關政策法規在估價基準日是否已失效或變更。對于同在有效期內的政策法規，要根據待估宗地的特點，相關法規的適用性進行取舍；同時注意相關法規的法律沖突問題，在選用時要與委托方溝通，盡量取得委托方認可的書面意見，減少糾紛發生的可能性。

2.關注集體土地使用權流轉和國有土地使用權出讓在評估處理上的差異。

3.關注規劃批準書上的用地類型和實際出讓的用地類型不一致的情況，解決評估的合法性問題。如中小學校用地的評估，按《土地利用現狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務用地——科教用地項下的教育用地，而規劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學幼兒園用地。筆者認為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務用地的最高出讓為年限50年，出讓評估時應以公共管理與公共服務用地的最高年限50年進行評估。這并不違反評估的合法性原則。

4.對于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權在規劃用途調整、容積率調整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導致可比案例缺乏、資料收集困難等問題。在使用市場比較法時注意對可比案例用地類型、容積率等進行修正，修正參數的取值要做到有理有據。

5.在土地出讓評估中要遵循實質重于形式的原則，加強估價對象及可比案例的現場勘查工作，對于不同類型的教育用地的出讓評估，采用不同的價格內涵和評估方法。（1）對于幼兒園用地（R61）的評估：根據委托方提供的《東莞市建設用地規劃批準書》，待估宗地規劃性質為幼兒園用地（R61）。據估價師現場勘查，估價對象是開發商應建設規劃部門對住宅配套建設的政策要求，而購買用來建設社區幼兒園的，是居住區內為小區配套使用的居住級以下的幼兒園用地（R61），與規劃用途相符，評估價格就往居住用地（R2）價格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對土地用途、容積率及使用年限的修正。評估方法采用市場比較法及收益還原法。（2）對于中學用地的評估：根據委托方提供的《東莞市建設用地規劃批準書》，待估宗地規劃用途為中小學及幼兒園用地（R6），據《東莞市城市規劃技術管理規定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區級以下的教育設施用地，如幼兒園、小學、中學等用地。而據估價師現場察勘，待估宗地實際上是居住區以外的中學用地。結合評估的目的，根據《土地利用現狀分類》（GB/T 21010—2007）規定，應歸屬公共管理與公共服務用地中的科教用地，因此評估設定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區域的科研用地等作為可比案例，評估價格就往科教用地上靠，評估時要特剮注意的是對土地用途的修正。評估方法采用市場比較法及成本逼近法。

6.若同一估價對象委托幾家土地評估機構同時進行評估，解決各評估機構之間評估結果的差異問題，基本方法有以下兩點：一是參與出讓評估工作的土地估價師們要認真學習評估理論和不斷更新知識，提高評估業務能力，減少差錯的發生；二是中標的幾家機構在有關部門及協會的組織下共同探討，采用相同的評估方法及采用相近的評估參數，特別是土地還原率、收益率等參數。

以上是筆者對政府土地出讓評估的一些想法和做法，懇請評估師批評指正。同時希望評估行業協會能在今后舉辦多種形式的學術交流活動，鼓勵機構之間估價師的交流。如可以讓評估師把在評估工作中遇到的技術難題上傳到網站、微博、QQ群等，讓廣大評估師們共同探討。使我們評估行業內形成愛評估、懂評估、互教互助的學習氛圍，樹立行業專業健康向上的形象，使各評估機構和行業不斷發展壯大。

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一是建立二手房交易價格數據庫。數據庫來源于寧波市4家大的房地產經紀有限公司（占全市房產交易量85%），它是二手房買賣合同中真實的房屋交易價值。一方面，該合同中的房屋成交價格是中介機構作為居間人促成房屋買賣收取中介費用的依據；另一方面，該合同是賣方請求買方支付房款，買方請求賣方交付房屋并配合辦理所有權變更手續，雙方履行權利承擔義務的依據。評估機構在征收項目評估時，通過該數據庫，選擇被征收房屋周邊或選擇被征收房屋類似房屋，采取一組二手房交易案例數據，作為參考數據。

二是建立二手房掛牌價格數據庫。數據庫來源于寧波市4家大的房地產經紀有限公司，它是4家企業各自網站上公開的二手房房源掛牌價格信息。一般房屋所有權人的掛牌價格均高于房屋交易市場價格10%-15%左右，是為了在買賣時有一個還價余地。評估機構在征收項目評估時，在二手房交易價格數據庫中沒有找到被征收房屋周邊或類似房屋交易案例數據的情況下，可通過該數據庫采取一組二手房房屋掛牌價格案例，作為參考數據。

三是建立房產交易登記價格數據庫。數據庫來源于寧波市房屋交易登記管理中心。由于在二手房買賣中存在著房屋實際成交價格和登記價格不一致的現象，也即是賣方為了少繳納房產交易稅而在提供給房屋交易登記中心的買賣合同中，故意減少了房屋成交價格導致產生陰陽兩個合同，一般均低于房屋市場價格10%-15%左右。評估機構在征收項目評估時，在上述兩項價格數據庫中沒有找到被征收房屋類似房屋交易案例數據情況下，可通過該數據庫采取一組房產交易登記價格案例，作為參考數據。

四是建立二手房租賃價格數據庫。數據庫來源于寧波市4家大的房地產經紀有限公司，是4家企業各自的商業業務二手房租賃價格信息。該數據主要應用于被征收房屋或其類似房屋交易案例較少時，但有經濟收益的租賃房屋，可運用收益法對被征收房屋進行價格評估，作為參考數據，一般使用于非住宅評估。

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資產評估主要包括六大要素，即資產評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法（注：《資產評估學》（1999年全國注冊資產評估師考試輔導教材）第1頁）。遺產估價也不例外。

1.遺產估價的主體：即由誰來承擔遺產估價任務。世界各國主要有由民間獨立的資產評估機構評估、專家評估和專門機構評估等幾種方式。目前我國的資產評估仍處于起步階段，而且主要是國有資產評估。針對個人財產的評估業務還有待于開拓和發展。

2.遺產估價的客體：即遺產估價的具體對象。遺產大致可以分為3類，即動產、不動產和具有財產價值的權利。動產包括現金、銀行存款、有價證券、金銀首飾、珠寶等；不動產主要是房屋、工廠等；具有財產價值的權利，主要包括專利權、商標權、保險權益、債權、土地占用權等。它們構成了遺產估價的具體對象。具體到某一遺產繼承案例時，則該案例中被人遺留的財產為本次遺產估價的具體對象。

3.特定目的：遺產估價的特定目的，一是為了繼承人之間分割遺產，二是為征收遺產稅提供依據。

4.遺產估價程序：是指遺產估價的各個步驟和環節，包括確定評估對象、制定方案、收集數據資料、選擇評估方法、確定評估結果、撰寫評估報告等。在以課征遺產稅為目的的遺產評估中，全面收集遺產使之不被遺漏或逃避納稅應是關鍵內容。

5.價值類型：目前國際上的資產評估主要有4種價值類型，即重置成本、現行市價、收益現值和清算價格（注：《資產評估學》（1999年全國注冊資產評估師考試輔導教材）第1頁）。

6.遺產估價方法：可以采用市場法（通過比較被評估遺產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，以確定被評估遺產的價值）、成本法（按遺產的現時重置成本扣減其各項損耗價值來確定遺產的價值）和收益法（通過估算被評估遺產未來預期并折算成現值，以確定遺產價值）等方法來估價遺產價值。

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關鍵詞:財產課稅制度　房產稅　土地稅　遺產稅、贈與稅

財產課稅制度是一國稅收體系的重要組成部分。1994年稅制改革曾對我國財產課稅制度作了一定程度的完善,但相對于所得稅制、商品稅制來說,財產課稅制度改革的步子要小得多。目前我國財產課稅制度在稅種設置、稅制設計、組織收入等方面有其明顯的不足,因此改革和完善我國現行的財產課稅制度,建立一個科學、合理、公平、有效、適合我國社會主義市場經濟體制要求的財產課稅體系,具有極為重要的意義。

一、 世界各國財產課稅的發展概況及對我國的啟示

財產課稅歷史悠久,曾是各國政府主要的財政收入來源。目前世界各國都已著手建立一套種類齊全、功能完整、與本國國情相適應的財產課稅制度。從財產課稅的實踐來看,根據應稅財產的形態不同可分為動態財產稅和靜態財產稅。動態財產稅是對轉移或變動中的財產課征的財產稅,主要包括遺產稅和贈與稅。靜態財產稅是對納稅人在一定時間內擁有的財產進行課稅,是財產課稅的主要組成部分。同時靜態財產稅依據其征收方式不同,分為綜合財產稅和特種財產稅。綜合財產稅,又稱為一般財產稅,是對納稅人擁有的全部財產實行的綜合課征。這種財產稅的應稅范圍較廣,原則上包括納稅人所有或支配的全部財產。實行綜合財產稅制度的國家主要有美國、加拿大、德國和新加坡等。特種財產稅,又稱個別財產稅,是對特定類型財產課征的財產稅,主要包括土地稅、房屋稅、車輛稅等。發展

稅稅制比較完善的國家,一般以市場價值為計稅依據。客觀地分析,以市場價值為稅基有三個優點:一是稅基具有彈性,隨著房地產市場價值的上漲,稅基擴大,財產稅的收入也將相應增加。二是市場價值反映納稅人的納稅能力,有利于實現稅收公平原則。但以市場價值為稅基要定期對財產進行評估,稅收征管成本較高。因此,大多數以市場價值為計稅依據的國家都設立專門的房地產評估機構,實行嚴格的財產登記制度,同時稅務機關從不同渠道搜集有關財產稅、納稅人以及市場的信息,注重與各部門的協調配合,強化征收管理,堵塞稅收漏洞,減少稅收流失。

國外經驗表明,發達國家都已基本上建立了一套多稅種協調配合、功能健全的財產課稅制度。發展

,人們收入水平顯著提高,社會分配懸殊問題也日益顯凸出來,這一方面使財產稅的稅源增加,稅基擴大,增加財產課稅收入成為可能,另一方面也使征收財產稅更為必要。因此,要從思想上轉變觀念,重視財產稅制建設,從增加稅種,完善稅制、加強征管入手,適當增加財產課稅收入。

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關鍵詞：社會穩定；風險評估；問題分析

中圖分類號：D523 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-00-01

一、引言

隨著我國進入經濟社會的轉型時期，許多社會問題、社會矛盾也隨之出現，如因土地征收、房屋拆遷等事件引發的群體性或暴力抗遷事件不斷激化著社會矛盾，嚴重影響著社會的穩定。其中，引起社會矛盾激化的一個重要因素就是社會穩定風險，對社會穩定的風險評估必然引起了黨和政府的關注。自從黨的十六屆六中全會以來，為了加強和諧社會的建設在我國很多地區相繼出臺了關于社會穩定風險評估的辦法。但是目前的社會穩定風險評估在很多地區并沒有引起足夠的重視，在風險評估中仍然存在著很多問題，這不僅影響著評估工作的順利進行，而且影響著對社會穩定風險的及時有效處理。因此，為了做好社會穩定風險評估工作，我們有必要對評估中存在的問題及其后果進行探討。

二、社會穩定風險評估中存在的主要問題及其后果

從廣義上來說，社會穩定風險主要是指由于政治、經濟、文化等子系統與社會系統的依賴關系，這三個子系統內出現的任何風險都會對整個社會造成影響，導致社會動蕩和社會不安。

1.在指標設定上，沒有嚴格遵循社會穩定風險評估視角。在目前的風險評估工作中并沒有嚴格按照社會穩定風險評估的視角來設定相關指標，使得在很多情況下并不能對風險做出正確的評估。首先，我們都清楚風險存在著不確定性，是損失出現的可能性，與問題是截然不同的。但是目前很多評估指標的內容評估的是問題，而非風險，對于風險評估與問題評估沒有進行嚴格的區分。其次，現行評估指標體系中的一些評估指標并不直接涉及社會穩定風險，而是考慮到了項目的可行性。但是項目可行性的出發點更多的是基于社會經濟而非社會穩定。兩者并不嚴格的區分使得在很多問題上偏離了社會穩定的軌道，將風險評估工作局限在了經濟方面。

2.評估方法與程序作為合法化機制存在著局限性。目前的社會穩定風險評估主要通過民意調查與聽證會兩種方式展開。這兩種評估方法可以使有關部門對自身的相關行政行為在特定地區的輿論反應進行一定程度的了解，而且對于暴力抗法事件和的發生也能起到防止作用，但這僅僅是在社會穩定風險的現實性一面。民意調查與聽證會方法卻很難準確預測或預防社會穩定風險的非現實一面，如網絡媒體的質疑、不滿和批判等社會輿論及其對個人風險認知的影響等。目前社會穩定風險評估方法與程序存在的局限性使得相關部門并不是總能收集到有效的信息，對于一些非現實性的社會輿論卻是沒有辦法進行及時、準確的預測和預防。

3.在社會穩定風險評估的對象上，沒有區分事項與方案。社會穩定風險評估要同時兼顧目標存在的風險和事項實施方案存在的風險。其中目標是由事項確定的，而達到目標的路徑卻是方案確定的，兩者有顯著的差別。一個事項能通過不止一種的方案來實施，不同方案存在著不同的風險。若是對事項與方案不進行區分，就會容易根據一個方案的風險評估而對整個事項進行否定。這有可能會引起評估的簡單化結論，或是因為修改評估方案而不得不進行低效率的反復評估。

4.社會穩定風險評估的內容存在著局限性。首先我國還缺乏相關的涉及公民重大利益的行政程序法律，使得一些行政程序、法律權威缺失，阻礙著合法性評估的進行，一些關鍵性的制度需要建立。其次，合理性評估工作仍然存在著困難，對與民眾有關的切身利益很難進行順利地評估。合理性評估在農村和城市地區的進行都存在著阻礙，例如對被征收土地后的農民的基本生存如何進行保障，對房屋拆遷后的居民如何進行補償，體制本身的局限性阻礙了這些問題的解決。

5.社會穩定風險評估的主體存在信息局限性。目前地方政府的信息負擔能力的局限性使得風險評估主體對于社會不穩定的準確信息很難進行獲取。首先，評估主體自己評自己時的獨立性不足，在評估時很容易把自己的傾向性意見參與進去，在評估過程中很難盡可能運用現代科技手段，最后易得出有利于自己的結論。其次，在實際的評估工作中很少就涉及到人們的主觀意愿和主張的客觀線索提出要求，導致得出的結果主觀性過強。第三，進行社會穩定風險評估需要用相對精確的語言來描述和分析，但是目前的評估中很多時候對于評估事項的規定和政府之外的主體的參與表述比較模糊，而且評估的具體指標可操作性不強。

三、完善社會穩定風險評估的建議

首先，要建立完善的社會穩定風險評估機構，有專門的組織和人員來負責，還要有一些專家庫等智囊團。在進行評估工作時，要切實明確職責，將責任落實到每一個工作人員身上，激發員工的工作積極性。其次，在進行評估時要積極主動地使用先進評估技術，認真做好數據收集、指標修正和評估報告等工作，形成科學完備的評估程序。此外還要建立長效機制，形成科學可行的評估體系。第三，要使社會穩定風險評估工作有堅實的社會基礎和良好的社會氛圍。可以對這項工作進行宣傳，使民眾正確認識到風險評估的重要性。還要鼓勵民眾積極參與評估工作，讓其認識到這項工作攸關自身利益的。此外，要充分考慮各方相關利益主體尤其是弱勢群體的切身利益，盡最大可能維護人民的根本利益。

四、結束語

總之，社會穩定風險評估對于社會的穩定有著重要的作用。目前風險評估的對象、主體、內容、指標及方法等方面仍然存在著問題，影響著問題和風險的有效、及時解決。因此，我們要采取一定的措施切實加強社會穩定的風險評估工作，促進社會的穩定與和諧。

參考文獻：

[1]張振生.關于重大項目社會穩定風險分析評估中的幾個問題[J].中國工程咨詢，2011（09）：17-18.

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關鍵詞：物業稅國際經驗借鑒

財產課稅是對納稅人擁有的財產或屬其支配的財產課征的稅收。嚴格來說，財產課稅是一個稅收體系，它包括若干不同的稅種。物業稅只是財產課稅的其中一種，它屬于從價稅，是對不動產的保有環節進行征收的稅種。從各國的征收實踐來看，物業稅的征收主體、征收范圍、征收方式都各不相同，沒有統一的形式。而且對這一稅種的具體稱謂也并不完全相同，有的國家（地區）稱為不動產稅、地方財產稅、財產稅、房產稅、土地稅，也有的國家（地區）直接就稱為物業稅。

各國（地區）開征物業稅的概況

美國對不動產保有課稅只設置單一的稅種，稱之為財產稅（也即物業稅）。財產稅是美國地方政府重要的財政來源，是地方稅的主體稅種。美國財產稅的納稅義務人為不動產的所有人。課稅對象是納稅人所擁有的不動產，主要包括土地和房屋建筑物。財產價值的估算是美國財產稅征收的核心。經過多年以來的發展，美國各地方政府都擁有自己的房地產估價部門，并形成系統的財產估價標準和估價方法體系。評估主要采用三種方法：一是比照銷售法，即通過比較最近在時常被售出的類似財產的價格來估價；二是成本法，即在歷史成本的基礎上根據折舊予以調整；三是收入法，即根據財產未來產生的凈收入現值來估算財產的價值。財產稅的稅率是由各地方政府自行規定的，稅率一般依據地方的支出規模、非財產稅收入額以及可征稅財產的估價來確定。各地方政府為加強對財產稅的征收，還建立了比較詳細的財產信息管理制度。資料卡片是其中最常見的管理方法。卡片上的信息很全面，包括所在地、稅號、財產類別、所有權的變更情況、估價的組成和變化情況、建筑的種類、土地的類別、房屋種類和數量等。在使用計算機加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息，可以作為對財產價值重估時的參考，也可以為個人所得稅的計算和檢查提供必要的參考。美國財產稅的優惠規定主要是針對非商業用途以及對年長公民和殘疾人的減免。一般對政府、宗教、教育、慈善等非盈利組織免稅；對家庭自用住宅設一定的寬免；對低收入家庭，當納稅人繳納的財產稅和個人所得稅的比率達到一定的標準時可享受一定的抵免額，用來抵免個人所得稅或直接退回現金；所得有限的老人和殘疾人、靠近發達地區的農場主可享受稅收遞延。

英國對物業所有者與租用者征收的稅種稱之為住房財產稅，它是英國目前唯一的地方稅，是按房產價值征收的一種稅。納稅人為年滿18歲的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租約居住人、特許居住人、業主等幾類。如一處住房為多人所有或多人居住，則這些人將共同負有納稅義務。居民住宅包括樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動房屋、船宅等。住宅房產的價值由國內收入署的房產估價部門評估，每5年重估一次，按房產的價值分為A～H共8個級別，分別征收不同的稅額。一般情況下最高稅率是最低稅率的25倍。具體每個級別的稅率全國并不作統一規定，由各地區政府根據當年預算支出情況而定。英國住房財產稅減免政策主要有折扣、優惠、傷殘減免、過渡減免四大類。其中，優惠主要是針對沒有收入支持或低收入的納稅人，優惠多少則取決于納稅人的收入、儲蓄和個人境況，最高可達100%。傷殘減免主要是針對某些傷殘者，在征稅時，可以降低其住房價值應納稅的檔次，給予適當的減稅照顧。

日本對不動產保有課稅主要設立有固定資產稅和城市規劃稅，按應稅財產所在地，由各市町村或都道府縣分別征收，是地方政府收入的主要來源。固定財產稅是對土地、房屋和建筑物、商業有形資產征收。城市規劃稅是城市規劃事業和土地規劃事業的財源，對土地和房屋的所有者課征。固定財產稅的稅基為各市町村《固定財產登記冊》中所列示的應稅財產評估價值。在評估土地的價值時，每次單獨對同一類土地進行評估，如住宅用地、農業用地和森林用地等。然后以某一區域內一定數量和標準的土地，作為同一類土地價值的標準，每塊土地的價值可以依據標準土地的價值并結合周圍環境而定。在評估房屋和建筑物的價值時，根據住房供給政策，對房屋提供稅收減免。具體減免規定為，2002年3月31日前新建的面積為50-120平方米的房屋，在前三個納稅年度減征50%；2002年3月31日前新建的3層以上的耐火住宅，面積為50-280平方米的，前五個納稅年度減征50%。除此住房供給政策的減免規定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社會福利以及地方稅法案規定的其他用途的財產免稅，中央政府、都道府縣和市町村以及外國大使館所擁有的財產也免稅。《固定財產登記冊》中所列的房屋、土地或建筑物的評估價值，依據土地市價、房屋或建筑物的替代成本的變化，每三年修訂一次。每年從3月1日起，《固定財產登記冊》都要向納稅人公開展示20多天。在此期間，納稅人可以進行查詢，如果對評估價值有疑問，可以向固定資產評估委員會提出申訴。

加拿大的物業稅也是對不動產征收，是地方的主要稅種。不動產的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產。稅基由政府來評估，政府估價一般用市場價評估法。為了將評估的誤差減少到最低程度，加拿大各省都成立了專門的集中評估機構。每個省都制定出評估手冊來指導評估師的工作。同時，絕大部分省都通過立法來保證評估師調查和取得必要信息的權力，評估師可以任意索取相關資料，當事人必須予以配合。在加拿大沒有全國統一的物業稅率，稅率主要依據各地方政府的收支狀況自行規定，因此，即便在同一省轄區內，不同市區的物業稅率也有比較大的差異。加拿大物業稅收的減免與美國很類似，主要也是依據物業的用途和物業的所有者予以減免。主要包括對農業用地、森林用地、宗教用途的土地等給予輕稅待遇；對政府擁有物業給予免稅待遇。除此之外，加拿大的一些省還設有稅額扣除法、延期付稅法，以減輕低收入家庭和有困難的特定納稅人的稅收負擔。

香港物業稅是對土地及建筑物課征的一種稅，主要是對業主來自物業的租金收入征稅，沒有租金收入的業主則不需要繳納物業稅。香港對物業稅的免除項目主要三項：一是由業主支付的差餉，也即物業管理費；二是來自物業的租金收入，但在該課稅年度內無法收取；三是作為支付修理費及其他開支費用的20%免稅額，這是一個無論實際開支數目大小而規定的劃一的扣除額。物業稅的稅率在15%左右，2004年略為增加，為16%。香港物業的業主必須把所擁有的全部物業填報在綜合報稅表內，接受稅務局評稅主任的評稅后，再根據評稅通知書的時間和稅額繳納稅款。

從上述各國（地區）對物業課稅的概況可以看到，物業稅是地方稅種，由當地政府進行征收管理。物業稅均對不動產保有環節征稅，即對土地、房屋和建筑物征收，一般由物業所有者申報并繳納。在物業稅稅收要素的具體設置上，各國（地區）并不相同，但從征收管理來看，又都是以政府評估、個人申報為主。

借鑒國際經驗對我國開征物業稅的建議

目前，我國對不動產課稅，也就是類似于物業稅的稅種有7個，包括營業稅、房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。收費的項目更是多不勝數。現行的房地產稅收政策存在許多問題：首先，稅制不統一。目前我國外資企業和外籍個人適用《城市房地產稅暫行條例》，內資企業和個人適用《房產稅暫行條例》。內外稅制不統一，不僅不利于企業之間的公平競爭，也不符合國民待遇原則。其次，計稅依據、稅率設計不科學，稅收負擔不公平。第三，稅費名目繁雜。我國房地產開發過程中繳納的稅費很多，除上述7種稅外，還有城市維護建設稅，教育費附加，印花稅等等，過多的稅種，既不符合簡化稅制的原則，又會出現重復征稅的情況。對房地產業的收費更是將近百種，這不僅給征納雙方帶來很多麻煩，更制約了房地產市場的健康發展。

針對目前我國不動產課稅的種種弊端，借鑒各國（地區）征收物業稅的經驗，并結合我國的實際情況，對我國開征物業稅提出以下幾點建議：

簡化合并稅種。根據簡化稅制的原則，對現行與房地產有關的稅種進行合并，統一內外資企業稅制。建議取消土地增值稅，合并涉及房地產開發和保有環節的稅種和相關收費，開征統一規范的物業稅，并將物業稅的征收管理權限下放，確立為由地方政府征收的地方稅種。因為，從國外對物業課稅的成功經驗可以明顯地看出，物業稅都是地方的主體稅種，是地方政府主要收入來源。因此，在統一稅政的前提下，賦予地方政府一定的稅政管理權，以調動地方政府的積極性。

科學設置物業稅的計稅依據。從國際上看，以不動產的市場價值作為計稅依據被各國普遍采納，運用得最為廣泛，如以上所述的美國、英國和加拿大等。以市場價值為計稅依據更符合量能納稅的原則，而且還具有稅源豐富，收入富有彈性，交易證據多、便于誠信納稅等優點。因此，我國的物業稅也應建立以市場價值為核心的計稅依據，每隔3-5年重新評估一次，這樣既能夠準確真實地反映稅基，并隨經濟的發展帶動稅基的提高，進而穩步提高財產稅的收入，同時又能體現公平稅負、合理負擔的原則。

合理確定稅率。國外財產課稅大多為地方稅收，因此普遍都是由各地方政府自行決定稅率，而沒有實行全國統一的稅率，具體的稅率都是根據當地政府的預算支出規模來確定。我國物業稅稅率也不適宜全國統一稅率，因為各省的經濟發展狀況不一致，可考慮全國范圍內制定一個幅度的稅率，具體稅率的大小可由地方政府自行規定。至于稅率的形式，我國宜采用比例稅率，因為比例稅率比較簡單，易于征收和管理。

建立完善的評估制度。以不動產的市場價值為計稅依據需要相應完善符合我國國情的不動產評價體系和評估制度。首先，要制定評估的法規和操作規程，并設置專門的評估機構，從法律和制度上對評估從業人員的職業道德加以規范和約束，對評估從業人員還要進行定期培訓，考核其執業能力。其次，要確定科學合理的評估方法，可以重置成本法和現行市價法作為評估辦法的基礎。最后，還要通過法律保障納稅人對評估結果擁有知情權和申訴權。不動產的評估結果必須定期公布，并允許納稅人進行查詢。如果納稅人對不動產的估價等持有異議的，他們有權申請復議，地方政府必須設立專門的機構辦理有關復議事項，納稅人對復議結果仍有異議的，可再向法院，由法院進行判決。

建立與不動產登記、評估有關的信息數據庫。物業稅的評估工作需要大量的、詳盡的不動產信息和較長時期內的市場信息。建議為納稅人進行不動產信息登記，詳細登記納稅人所擁有不動產的類別、所在地、評估價值、評估價值變化的日期情況等等，運用計算機技術對這些信息進行及時地搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的評估和征管的資料。

參考資料：

1.陳永良，《外國稅制》，暨南大學出版社，2004

2.財政部稅收制度國際比較課題組，《美國稅制》，中國財政經濟出版社，2000

3.財政部稅收制度國際比較課題組，《英國稅制》，中國財政經濟出版社，2000

4.財政部稅收制度國際比較課題組，《日本稅制》，中國財政經濟出版社，2000

5.中國社會科學院財政與貿易經濟研究所，《中國：啟動新一輪稅制改革：理念轉變、政策分析和相關安排》，中國財政經濟出版社，2003

篇10

摘 要 土地征收是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序，將農民集體所有的土地轉變為國家所有土地，給予農民集體和個人一定補償的法律制度。土地征收必然導致大量農村土地轉化成城市土地，失去土地的農民如若不能妥善安置將會引發嚴重的社會危機。政府應當完善監督機制，加強土地違法管理。

關鍵詞 土地征收 土地征用 土地補償費

一、關于土地征收制度的辨析

土地征收是一種基本的土地法律制度，普遍存在于各國法律之中。它是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序，將農民集體所有的土地轉變為國家所有土地，給予農民集體和個人一定補償的法律制度。土地征用是指國家出于社會公益目的，依法定條件和程序強制性地收買集體所有的土地或者私人使用的土地歸國家所有的法律行為[1]。土地征收與土地征用既有相似點又有不同點。相似點在于，兩者都是為了公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。不同點在于，土地征收的實質是強行收買，是土地所有權的改變，不存在土地返還的問題。土地征用的實質是強制使用，只是土地使用權的改變，在被征用的土地使用完畢，國家應及時返還被征用人，這只是一種臨時使用他人土地的行為。因此，土地征收是土地所有權的改變，土地征用則是土地使用權的改變。

二、土地征收中的問題

土地征收必然導致大量的農村土地轉化成城市土地，土地是農民的衣食之本，失去土地的農民如若不能妥善安置將會引發嚴重的社會危機，使被征收了土地的農民最后變成了“種田無地，就業無崗，低保無份”的三無人員。

首先，土地征收的范圍擴大。我國《土地管理法》第43條規定任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的或者鄉鎮村公共設施和公共事業建設經依法批準使用農民集體所有土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。而《憲法》中規定，國家為了社會公共利益的需要可以依照法律規定對土地進行征收。因此《土地管理法》與《憲法》的有關內容是沖突，使公共利益的范圍擴大，從而導致公為私用。農民的土地被恣意征收，農民的基本權利得不到保障[2]。

其次，補償費用少，補償標準低。我國土地征收補償是按照原用途補償的。而一般意義上應該按照土地將來的收益進行補償。土地被征收導致的用途發生變化，使土地幾倍甚至幾十倍的增值。“低價買入，高價賣出”使政府在土地征收的過程中獲得了大量的利益，從而取走了土地征收利益分配中的相當一部分，最后分到農民手中的只是很少的利益。

再次，補償措施較為單一。據調查，現在我國土地征收的補償方式基本都是單一的金錢補償，主要表現為農民交出承包的土地，由國家給與一定數量的安置費。我國《土地管理法》第47條第6款規定：“支付土地補償費和安置補償費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。”這說明我國對被征收土地的農民予以補償的目的不在于保障土地上的財產利益，而在于保障農民的生存權。然而現狀卻是大量被征收土地的農民涌入城市，因為缺少文化知識和勞動技能，無法找到工作。一旦國家發放的一次性的安置費用花光，他們的生活就陷入困境，成為造成社會不穩定的因素。

三、土地征收問題的完善方法

（一）完善法律法規，確定土地征收范圍

只有將為公共利益而實施的征地與一般經營性用地嚴格區分開，才能有效防止集體土地所有權的被侵犯。因此，建議國家立法機關明確界定“公共利益”的相應內涵，可考慮將土地征用限定在以下公共利益性用地范圍內：（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城鄉基礎設施用地；（3）國家重點扶持的能源、水利等基礎設施用地，如煤礦、機場、大壩等；（4）特殊用地，如監獄等；（5）享受特殊優惠政策用地，如經濟用房建設用地、遷移戶用地等；（6）公益及福利事業用地，如學校、醫院等[3]。

（二）提高土地補償標準，切實保障農民權益

在土地補償的標準問題上，建議以市場價格作為參考依據。要根據不同的地域、不同的類型以不同的評估方法來確定補償標準，除此之外還要為失地農民提供維持生計的額外補償費。

（三）增加補償渠道，完善失地農民保障體系

因為土地補償費僅夠維持失地農民幾年的生活，所以農民的就業和養老問題就比較突出。政府應當積極的創造條件，給被征地農民提供免費的勞動就業技能培訓，安排相應的工作崗位，為失地農民提供免費就業服務。從而為其建立一個可持續發展的保障體系。

（四）完善監督機制，加強土地違法管理

對主管部門進行改革，完善聽證制度，做好復議工作。當行政工作人員違法行政時，農民可以通過行政訴訟使被侵害的權利得到補救，要加大對違法批準征地人員的懲罰措施，完善對違法批準征地人員的刑事責任追究制度。

參考文獻：

[1]李海鳴.我國土地征用制度之經濟分析.地方政府管理.2001(12).