導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)交易管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    第一條  為加強(qiáng)城市房地產(chǎn)交易管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

    第二條  凡在本市行政區(qū)域國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)交易管理，均應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

    第三條  本辦法所稱房地產(chǎn)交易管理，包括對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃、房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)中介等房地產(chǎn)交易活動(dòng)的管理。

    第四條  房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、誠(chéng)實(shí)信用的原則。

    第五條  南京市房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱市房管機(jī)關(guān)）是本市房地產(chǎn)交易的行政主管部門(mén)。重大、復(fù)雜的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓由市房管機(jī)關(guān)會(huì)同國(guó)土部門(mén)進(jìn)行管理。區(qū)、縣房產(chǎn)管理部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱區(qū)、縣房管機(jī)關(guān)）按權(quán)限分工負(fù)責(zé)所轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)交易管理。

    市、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受市、縣房管機(jī)關(guān)委托，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的日常管理工作。

    國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、工商、財(cái)政、物價(jià)、國(guó)資等部門(mén)應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同房管機(jī)關(guān)做好房地產(chǎn)交易管理工作。

    第六條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租的，其房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租。

    第二章  一般規(guī)定

    第七條  從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)、辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有相應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)等合法證件。

    第八條  有下列情形之一的房地產(chǎn)，不得進(jìn)行交易：

    （一）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

    （二）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

    （三）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

    （四）已批準(zhǔn)實(shí)施拆遷的；

    （五）未經(jīng)國(guó)資部門(mén)批準(zhǔn)的行政事業(yè)單位房地產(chǎn)；

    （六）依法收回土地使用權(quán)的；

    （七）法律、法規(guī)規(guī)定不得交易的其他情形。

    第九條  房管機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)應(yīng)當(dāng)自當(dāng)事人提交申請(qǐng)之日起30日內(nèi)辦理完畢，對(duì)不符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自當(dāng)事人提交申請(qǐng)之日起10日內(nèi)作出不予受理的答復(fù)，并說(shuō)明理由。

    第十條  房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)使用書(shū)面合同。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，不得強(qiáng)制使用其制作的格式合同。

    第十一條  辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)交易價(jià)格，并按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。

    第三章  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

    第十二條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與或下列方式將其房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為：

    （一）以房地產(chǎn)投資、入股的；

    （二）以土地使用權(quán)投資，與他人聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

    （三）因房地產(chǎn)權(quán)利人合并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

    （四）以房地產(chǎn)抵償債務(wù)的；

    （五）以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置被拆遷人房屋的；

    （六）按房改規(guī)定或優(yōu)惠政策售房及準(zhǔn)予再轉(zhuǎn)讓的；

    （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第十三條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的房地產(chǎn)權(quán)利人。

    房地產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)是自然人、法人和依法擁有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)的其他組織。

    第十四條  除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自當(dāng)事人簽訂之日起成立。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)自合同簽訂之日起（預(yù)售的商品房自竣工合格之日起）30日內(nèi)，向市、縣房管機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理過(guò)戶登記手續(xù)。

    房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，以核準(zhǔn)的過(guò)戶登記為房地產(chǎn)權(quán)利的交付。受讓人自核準(zhǔn)過(guò)戶登記之日起，取得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)權(quán)利。

    第十五條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

    （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；

    （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于在建房屋工程的，完成房屋開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

    第十六條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由市、縣房管機(jī)關(guān)審查、報(bào)市、縣人民政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

    有下列情形之一的，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或依照市人民政府的規(guī)定處理：

    （一）經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓后的土地用于建設(shè)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定項(xiàng)目的；

    （二）轉(zhuǎn)讓私有住宅的；

    （三）按照國(guó)家房改規(guī)定出售公有住房的；

    （四）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；

    （五）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；

    （六）市人民政府規(guī)定的不需辦理出讓手續(xù)的其他情形。

    第十七條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售其建設(shè)的商品房，應(yīng)當(dāng)向市、縣房管機(jī)關(guān)申領(lǐng)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證，申領(lǐng)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

    （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

    （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

    （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上；

    （四）已確定工程進(jìn)度和竣工日期；

    （五）已與在本市注冊(cè)登記的銀行簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

    （六）已制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期物業(yè)管理合同。

    銷(xiāo)售已竣工商品房的，還應(yīng)當(dāng)持有商品房竣工合格證。向境外銷(xiāo)售商品房的，除符合前款規(guī)定條件外，還應(yīng)當(dāng)持有準(zhǔn)予外銷(xiāo)的批準(zhǔn)文件。

    第十八條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓已部分預(yù)售的在建商品房的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知預(yù)購(gòu)人，預(yù)購(gòu)人在被告知后30日內(nèi)，有權(quán)解除合同。

    預(yù)購(gòu)人未按前款規(guī)定解除合同的，在建商品房的受讓人繼續(xù)履行商品房銷(xiāo)售合同。

    第十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受讓未竣工的房地產(chǎn)后需銷(xiāo)售的，應(yīng)當(dāng)按本辦法第十七條規(guī)定申請(qǐng)領(lǐng)取商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證。

    第二十條  預(yù)售商品房，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)出示商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證，并于合同簽訂后30日內(nèi)，向市、縣房管機(jī)關(guān)申請(qǐng)合同備案登記。

    第二十一條  預(yù)購(gòu)的商品房在登記備案后竣工前再轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓合同簽訂后10日內(nèi)，向市、縣房管機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理變更備案登記手續(xù)。并應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

    （一）未付清購(gòu)房款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)征得預(yù)售人的書(shū)面同意；

    （二）已付清購(gòu)房款的，應(yīng)由預(yù)購(gòu)人書(shū)面靠知預(yù)售人。

    未按前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓合同對(duì)預(yù)售人無(wú)效。

    第二十二條  預(yù)售人改變已預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)，涉及合同約定的預(yù)購(gòu)人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)征得預(yù)購(gòu)人同意，并與預(yù)購(gòu)人修訂合同有關(guān)條款。

    預(yù)售人擅自改變預(yù)售合同約定的商品房式樣、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重?fù)p害預(yù)購(gòu)人權(quán)益的，預(yù)購(gòu)人可以解除合同，并由預(yù)售人承擔(dān)賠償責(zé)任。預(yù)購(gòu)人未解除合同的，可不承擔(dān)所購(gòu)商品房改變后所獲增益部分的價(jià)款。

    第二十三條  除當(dāng)事人另有約定外，實(shí)際交付的商品房面積與預(yù)售合同約定面積不一致的，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定處理：

    （一）約定的面積與實(shí)際交付的面積相差在±1%以內(nèi)（含本數(shù)）的價(jià)款，購(gòu)銷(xiāo)雙方實(shí)行多退少補(bǔ)；

    （二）實(shí)際交付的面積大于合同約定面積的1%（不含本數(shù)）的，預(yù)購(gòu)人可不承擔(dān)增加面積的價(jià)款；

    （三）實(shí)際交付的面積小于合同約定面積的1%以上（不含本數(shù)）的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按實(shí)際交付的面積結(jié)算退還多收的價(jià)款；

    （四）實(shí)際交付的面積小于合同約定面積的5%以上（含本數(shù)）的，預(yù)購(gòu)人有權(quán)解除合同，并由預(yù)售人承擔(dān)賠償責(zé)任。

    實(shí)際交付的商品房面積以房屋所有權(quán)證的記載為準(zhǔn)。

    第二十四條  商品房銷(xiāo)售廣告必須載明商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。

    第二十五條  建筑設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套的房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。配套使用的房屋附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位不得單獨(dú)分割轉(zhuǎn)讓，國(guó)家另有規(guī)定的除外。

    第二十六條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人與他人之間基于相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利、義務(wù)，隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)歸受讓人。

    第四章  房屋租賃

    第二十七條  房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

    以聯(lián)營(yíng)、承包、入股等名義，提供房屋給他人使用，并收取價(jià)金而不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，視同房屋出租。

    第二十八條  有下列情形之一的，須經(jīng)市、縣房管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)：

    （一）向境外人員、法人或其他組織出租房屋的；

    （二）未建成的商品房預(yù)租的；

    （三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第二十九條  房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂后30日內(nèi)，向房屋所在地的區(qū)、縣房管機(jī)關(guān)辦理登記備案手續(xù)。涉外房屋租賃應(yīng)當(dāng)向市、縣房管機(jī)關(guān)辦理登記備案手續(xù)。

    經(jīng)房管機(jī)關(guān)審核準(zhǔn)予登記備案的，發(fā)給《房屋租賃證》。未登記備案的，承租人不得對(duì)抗第三人。

    第三十條  專門(mén)從事房屋租賃經(jīng)營(yíng)的單位，領(lǐng)取《房屋租賃證》后，還應(yīng)當(dāng)向工商管理部門(mén)申領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，方可從事房屋租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    第三十一條  出租公有住房和出租直管非住宅公有房屋的租金，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府制定的租金標(biāo)準(zhǔn)；出租私有房屋和其他出租房屋用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，其租金由租賃當(dāng)事人協(xié)商議定。

    第三十二條  在房屋租賃期限內(nèi)，承租人死亡的，其繼承人有權(quán)終止合同。公有住宅的承租人死亡時(shí)，與其同戶籍同住二年以上的家庭成員履行合同的，可以繼續(xù)承租。

    第三十三條  租賃期屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)將房屋交還出租人。出租人默認(rèn)承租人繼續(xù)使用出租房屋并仍收取租金的，視為租賃期限不定合同，當(dāng)事人可隨時(shí)終止合同，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。

    第三十四條  除當(dāng)事人另有約定外，出租人承擔(dān)出租房屋的修繕義務(wù)，并有權(quán)查勘房屋使用狀況。

    第三十五條  承租房屋在使用中出現(xiàn)損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)催告出租人，出租人不予維修的，承租人可自行維修，維修費(fèi)用可以折抵租金。

    承租房屋在使用中出現(xiàn)損壞，承租人應(yīng)當(dāng)告知而未告知出租人，致出租人不能及時(shí)維修房屋而遭受損失的，由承租人承擔(dān)責(zé)任。

    第三十六條  承租人需要拆改、裝修承租房屋或增加附屬設(shè)施、設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征得出租人書(shū)面同意。

    租賃期限屆滿，出租人同意保留裝修的部分或增加的附屬設(shè)施、設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)按所存價(jià)值補(bǔ)償承租人；不同意保留的，承租人應(yīng)當(dāng)將承租房屋恢復(fù)原狀。當(dāng)事人另有約定的除外。

    第三十七條  承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同，造成損失的，由承租人承擔(dān)賠償責(zé)任：

    （一）擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或調(diào)換使用承租房屋的；

    （二）擅自改變房屋用途或結(jié)構(gòu)的；

    （三）利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；

    （四）無(wú)正當(dāng)理由經(jīng)出租人催告仍拖欠租金累計(jì)達(dá)六個(gè)月以上的；

    （五）其他嚴(yán)重?fù)p害出租人權(quán)益的。

    第三十八條  出租人有下列行為之一的，承租人有權(quán)解除租賃合同，造成損失的，由出租人承擔(dān)賠償責(zé)任：

    （一）隱瞞產(chǎn)權(quán)或房屋瑕疵致使承租人無(wú)法使用的；

    （二）不及時(shí)履行維修義務(wù)的；

    （三）其他嚴(yán)重?fù)p害承租人權(quán)益的。

    第三十九條  在房屋租賃期間，因房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的，原租賃合同對(duì)承租人和新的所有權(quán)人或他項(xiàng)權(quán)人繼續(xù)有效。

    第四十條  承租人經(jīng)出租人同意可以在租賃期限內(nèi)，將其承租的房屋轉(zhuǎn)租給他人，并可獲得收益。

    轉(zhuǎn)租當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按本辦法第二十九條的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

    第四十一條  承租人依前條規(guī)定將房屋轉(zhuǎn)租給他人的，其與出租人間的租賃關(guān)系繼續(xù)有效。

    轉(zhuǎn)租的承租人在轉(zhuǎn)租期限內(nèi)，給出租人造成損害的由轉(zhuǎn)租人負(fù)賠償責(zé)任。

    第四十二條  經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，承租人有償轉(zhuǎn)讓公有房屋使用權(quán)的，原租賃關(guān)系終止。

    第五章  房地產(chǎn)抵押

    第四十三條  房地產(chǎn)抵押是指抵押人將其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債權(quán)擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款優(yōu)先受償。

    第四十四條  下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

    （一）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其它社會(huì)公益設(shè)施；

    （二）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其它建筑物；

    （三）已出租給職工的住宅；

    （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他不得抵押的房地產(chǎn)。

    第四十五條  房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂后30日內(nèi)，向市、縣房管機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理抵押房地產(chǎn)登記。

    房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。

    第四十六條  兩宗以上的房地產(chǎn)為同一債權(quán)擔(dān)保的，視為同一房地產(chǎn)抵押權(quán)。

    第四十七條  抵押已出租房屋的，抵押人應(yīng)當(dāng)告知抵押權(quán)人租賃情況。處分抵押房屋時(shí)，租賃合同對(duì)于房屋的受讓人仍然有效。

    出租已設(shè)定抵押的房屋，租賃關(guān)系自處分抵押房地產(chǎn)時(shí)解除，租賃合同對(duì)于抵押權(quán)人和房屋的受讓人無(wú)效。

    第四十八條  按份共有的房地產(chǎn)，抵押人在征得其他共有人書(shū)面同意后，可在其應(yīng)有份額內(nèi)設(shè)定抵押。

    第四十九條  共同共有的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)抵押期限內(nèi)，共有人析產(chǎn)的，析產(chǎn)后的各房地產(chǎn)擔(dān)保全部債權(quán)。

    第五十條  以房地產(chǎn)設(shè)定最高限額抵押的，可以抵押房地產(chǎn)的價(jià)值為預(yù)期債權(quán)的最高限額。

    債權(quán)結(jié)算后債權(quán)數(shù)額不及最高限額的，以實(shí)際發(fā)生的數(shù)額為擔(dān)保額；超出最高限額的部分不屬擔(dān)保范圍。

    第五十一條  由銀行代付購(gòu)房款的預(yù)購(gòu)商品房（包括預(yù)購(gòu)政府優(yōu)惠出售的房屋）貸款抵押或在建房屋抵押的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自抵押合同簽訂后30日內(nèi)向市、縣房管機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理抵押預(yù)登記。房屋在債務(wù)履行期限內(nèi)竣工的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)憑預(yù)登記證明辦理抵押登記手續(xù)。

    在預(yù)登記期間，抵押權(quán)人可要求抵押人再提供其他形式的擔(dān)保。

篇2

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)交易；檔案管理；法治觀念；熱忱服務(wù)

當(dāng)今世界已進(jìn)入知識(shí)經(jīng)濟(jì)和信息時(shí)代，信息已成為比資產(chǎn)更為重要的戰(zhàn)略資源。檔案管理工作即信息管理工作，是信息業(yè)的組成部分；檔案即一種信息資源，房地產(chǎn)檔案則是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、技術(shù)、科研和經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的真實(shí)記錄和城市建設(shè)發(fā)展的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，是體現(xiàn)政府管理不可缺少的職能。我國(guó)各級(jí)房地產(chǎn)交易管理部門(mén)承擔(dān)著所屬范圍內(nèi)房屋權(quán)屬登記、發(fā)證和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的職責(zé)。這方面的工作是房地產(chǎn)行政管理的基礎(chǔ)性工作。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)交易量日漸增長(zhǎng)，交易事項(xiàng)日漸增多，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范。進(jìn)而，檔案工作任務(wù)更加繁重，工作要求更加具體。而且這項(xiàng)工作不僅涉及到單位的自身管理問(wèn)題，更關(guān)系到國(guó)家和人民群眾的財(cái)產(chǎn)安全與切身利益。這就要求房地產(chǎn)交易管理部門(mén)在開(kāi)展工作過(guò)程中，應(yīng)具備依法管檔的法制觀念、制度健全的剛性約束、細(xì)致無(wú)誤的工作質(zhì)量、熱忱服務(wù)的工作態(tài)度。

一、依法管檔的法制觀念

房產(chǎn)檔案提供利用以《中華人民共和國(guó)檔案法》、《中華人民共和國(guó)檔案法實(shí)施辦法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》為服務(wù)依據(jù)。《中華人民共和國(guó)檔案法》是我國(guó)檔案管理的根本大法，地方制定和頒發(fā)的有關(guān)貫徹實(shí)施檔案法的實(shí)施細(xì)則，引領(lǐng)著所屬檔案管理部門(mén)的管理活動(dòng)，國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺(tái)的有關(guān)文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門(mén)實(shí)施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。房地產(chǎn)交易部門(mén)的制度規(guī)定是實(shí)現(xiàn)檔案管理內(nèi)部控制的有力保證。

依法管檔的法制觀念即體現(xiàn)于房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的檔案工作必須遵循相關(guān)法律規(guī)定，必須嚴(yán)格執(zhí)行部門(mén)建立的各項(xiàng)規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門(mén)制度的制約之下。依法管檔的法制觀念一是從學(xué)習(xí)中來(lái)，知法才能執(zhí)法；二是從實(shí)踐中來(lái)，體驗(yàn)勝于感知。

從學(xué)習(xí)中來(lái)，要求各級(jí)房地產(chǎn)交易管理部門(mén)應(yīng)該組織所屬工作人員認(rèn)真學(xué)習(xí)、正確理解這些法律法規(guī)知識(shí)，作為檔案管理人員應(yīng)該自覺(jué)的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)這些法律法規(guī)的內(nèi)容。做到三個(gè)明確：其一、明確房地產(chǎn)權(quán)屬檔案工作的性質(zhì)是城市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測(cè)繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實(shí)記錄和重要依據(jù)，是城市建設(shè)檔案的組成部分，增強(qiáng)依法管檔的意識(shí)。其二、明確房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移及變更、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利等有關(guān)的證明和文件；房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖；房地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中形成的各種文件材料，包括房產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)、收件收據(jù)存根、權(quán)屬變更登記表、房地產(chǎn)狀況登記表、房地產(chǎn)勘測(cè)調(diào)查表、墻界表、房屋面積計(jì)算表、房地產(chǎn)登記審批表、房屋滅籍申請(qǐng)表、房地產(chǎn)稅費(fèi)收據(jù)存根等；反映和記載房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的信息資料，包括統(tǒng)計(jì)報(bào)表、攝影片、照片、錄音帶、錄象帶、縮微膠片、計(jì)算機(jī)軟盤(pán)、光盤(pán)等；其他有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的文件資料，包括房地產(chǎn)權(quán)屬凍結(jié)文件、房屋權(quán)屬代管文件、歷史形成的各種房地產(chǎn)權(quán)證、契證、賬、冊(cè)、表、卡等是法律和法規(guī)確定給房地產(chǎn)檔案管理部門(mén)必須履行好的責(zé)任。其三、明確房地產(chǎn)檔案人員的工作需要接受法律和法規(guī)的約束，損毀、丟失房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷(xiāo)毀房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；涂改、偽造房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自出賣(mài)或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；違反本辦法第九條規(guī)定，不按照規(guī)定歸檔的；檔案管理工作人員玩忽職守，造成房地產(chǎn)權(quán)屬檔案損失的，將依法追究行政責(zé)任或刑事責(zé)任。

從實(shí)踐中來(lái)，要求房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的檔案管理人員認(rèn)真執(zhí)行《檔案法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，從本崗位必須履行好的責(zé)任做起，夯實(shí)管理基礎(chǔ)，做實(shí)檔案管理工作，在自己的職責(zé)范圍內(nèi)絕不發(fā)生違法行政問(wèn)題。對(duì)于出現(xiàn)的反面事例應(yīng)發(fā)揮其警示作用，通過(guò)可能的宣傳途徑，對(duì)檔案人員進(jìn)行宣傳教育。

二、細(xì)致無(wú)誤的工作質(zhì)量

細(xì)致無(wú)誤是工作要求的高標(biāo)準(zhǔn)，也是房地產(chǎn)檔案管理工作的特點(diǎn)所決定的，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)檔案管理者手中的檔案關(guān)系著城市建設(shè)和人民生命財(cái)產(chǎn)的大計(jì)，差之毫厘謬以千里。實(shí)現(xiàn)細(xì)致無(wú)誤的工作質(zhì)量需要依賴一下途徑：1.強(qiáng)化業(yè)務(wù)管理手段。房產(chǎn)檔案雖不是商品，但卻是珍貴的信息資源，既有歷史價(jià)值也有現(xiàn)實(shí)價(jià)值，既有地方價(jià)值，又有全局價(jià)值。房地產(chǎn)檔案保存了大量基礎(chǔ)資料，并擔(dān)負(fù)著采集、管理與提供房產(chǎn)信息的責(zé)任，長(zhǎng)期以來(lái)，為房地產(chǎn)管理提供了準(zhǔn)確而可靠的基礎(chǔ)性資料。可是從業(yè)務(wù)上看，房地信息管理具有量大、復(fù)雜、更新快、用途廣的特點(diǎn)，適應(yīng)這一特點(diǎn)，就必須注意強(qiáng)化業(yè)務(wù)手段，努力實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理新突破，進(jìn)一步完善產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息化建設(shè)。

完善“數(shù)字房產(chǎn)”框架，構(gòu)建和完善權(quán)屬登記發(fā)證系統(tǒng)、產(chǎn)籍檔案管理系統(tǒng)、抵押登記管理系統(tǒng)、房屋產(chǎn)權(quán)平面數(shù)字控制系統(tǒng)，徹底改變傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理模式，不斷創(chuàng)新管理手段。

2.做好檔案編研工作。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案管理工作必須按照編研工作的原則要求，以需求為核心，以服務(wù)為主體，不斷地、及時(shí)地對(duì)檔案史料進(jìn)行選材、鑒別、考證、加工、整理。根據(jù)不同的編研內(nèi)容，把分散的資料，按照利用規(guī)律有機(jī)的編制起來(lái)，以利于檔案資源的開(kāi)發(fā)利用，建立積極向上的內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制，建設(shè)高素質(zhì)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理隊(duì)伍。勇于創(chuàng)新、培養(yǎng)一支思想品德好、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)、廉潔高效的高素質(zhì)隊(duì)伍。實(shí)現(xiàn)權(quán)屬管理規(guī)范化、信息化的發(fā)展。圍繞服務(wù)于市場(chǎng)，服務(wù)于百姓，服務(wù)于發(fā)展，進(jìn)一步簡(jiǎn)化、規(guī)范流程。對(duì)一些不利于當(dāng)前發(fā)展的環(huán)節(jié)予以調(diào)整，盡可能縮短辦件時(shí)限，提高辦事效率。

3.嚴(yán)格日常工作管理。如建立嚴(yán)格的庫(kù)房管理制度，每天記錄檔案室溫濕度，定期進(jìn)行安全檢查，尤其是逢節(jié)假日更加重視檢查，并做好安全檢查記錄。庫(kù)房管理科學(xué)，庫(kù)內(nèi)有檔案資料存放示意圖，檔案柜架排放規(guī)范，庫(kù)內(nèi)清潔衛(wèi)生，無(wú)火災(zāi)、水淹事故，無(wú)霉變、褪色、污損、蟲(chóng)蛀、鼠咬現(xiàn)象。建立規(guī)范的全宗卷、詳細(xì)的檔案移交接收、借閱登記、鑒定銷(xiāo)毀記錄，做到檔案進(jìn)館詳細(xì)無(wú)誤，借有憑還有據(jù)。及時(shí)對(duì)檔案進(jìn)行了調(diào)查統(tǒng)計(jì)，成立檔案鑒定銷(xiāo)毀領(lǐng)導(dǎo)小組，以利于對(duì)已過(guò)期的檔案展開(kāi)銷(xiāo)毀鑒定工作，銷(xiāo)毀過(guò)期的不必要文件。利用現(xiàn)代化設(shè)備資源，實(shí)現(xiàn)各種音像、圖片、資料電子化管理。

三、熱忱服務(wù)的工作態(tài)度

房產(chǎn)檔案提供利用的方式包括：設(shè)置閱覽室接待查檔，按規(guī)定提供電子檔案在閱覽室查閱；根據(jù)利用者需求出具查詢結(jié)果證明；為權(quán)利人提供所繳交房屋原始登記材料的復(fù)印件；以房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案為依據(jù)，為利用者提供咨詢服務(wù)；向城市建設(shè)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位提權(quán)檔案信息。房地產(chǎn)檔案工作人員應(yīng)以履行這些只能為基礎(chǔ)，滿腔熱忱的提供服務(wù)。

1.強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)。在全面落實(shí)社會(huì)服務(wù)承諾制的基礎(chǔ)上，堅(jiān)決做到“一與二從三不讓”，即：與服務(wù)對(duì)象換位思考；從群眾最滿意的地方做起，從群眾最不滿意的地方改起；不讓工作在我手里延誤，不讓差錯(cuò)在我手里發(fā)生，不讓形象在我這里受損。真正做到權(quán)為民所用，情為民所系，利

為民所謀。以創(chuàng)新管理理念為主線，使窗口建設(shè)再上新臺(tái)階。規(guī)范服務(wù)程序考核、職業(yè)道德教育；進(jìn)一步完善工作制度、辦事程序，及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)服務(wù)方式，全面、系統(tǒng)的規(guī)范服務(wù)工作程序要求，抓好工作檢查和督查。通過(guò)抓管理，進(jìn)一步提高工作效能。

篇3

一、加強(qiáng)檔案員依法管理理念

在房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程中，應(yīng)以《檔案法》、《檔案法實(shí)施辦法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)為依據(jù)。其中，《檔案法》是我國(guó)檔案管理的根本大法，連同地方制定和頒發(fā)的有關(guān)檔案法規(guī)，引領(lǐng)著檔案管理部門(mén)的管理活動(dòng)；國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺(tái)的有關(guān)文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門(mén)實(shí)施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。此外，房地產(chǎn)交易部門(mén)的制度規(guī)定也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理內(nèi)部控制的有力保證。依法治檔體現(xiàn)于房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的檔案工作必須遵循相關(guān)法律規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行部門(mén)建立的各項(xiàng)規(guī)章制度，將擋案管理工作置于法律規(guī)范和部門(mén)制度的制約之下。作為檔案管理人員應(yīng)該自覺(jué)地學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)相關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容，做到三個(gè)明確：其一，明確房地產(chǎn)檔案是城市建設(shè)檔案的重要組成部分，房地產(chǎn)檔案的管理體現(xiàn)了政府管理的職能。其二，明確房地產(chǎn)檔案工作是法律賦予房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的工作職責(zé)，管好房地產(chǎn)檔案工作是房地產(chǎn)檔案管理部門(mén)必須履行的義務(wù)。其三，明確房地產(chǎn)檔案管理人員的工作需要接受法律和法規(guī)的約束，要依法管理各種權(quán)屬資料、房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料等，任何損毀、丟失、擅自提供、抄錄、公布、銷(xiāo)毀、涂改、偽造、擅自出賣(mài)或不按照規(guī)定歸檔的行為，將被依法追究行政責(zé)任或刑事責(zé)任。

二、加強(qiáng)檔案員專業(yè)素質(zhì)建設(shè)

專業(yè)化是工作高標(biāo)準(zhǔn)的前提，房地產(chǎn)檔案管理的專業(yè)化需從以下幾方面人手：一是強(qiáng)化業(yè)務(wù)手段。房地產(chǎn)檔案雖不是商品，卻是珍貴的信息資源，既有歷史價(jià)值也有現(xiàn)實(shí)價(jià)值，既有地方價(jià)值又有全局價(jià)值。房地產(chǎn)檔案工作擔(dān)負(fù)著采集、管理與提供房產(chǎn)信息的責(zé)任，可為房地產(chǎn)管理提供準(zhǔn)確而可靠的基礎(chǔ)性資料。因此，必須注意強(qiáng)化業(yè)務(wù)手段，努力實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理新突破，進(jìn)一步完善產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息化建設(shè)，構(gòu)建和完善權(quán)屬登記發(fā)證系統(tǒng)、產(chǎn)籍檔案管理系統(tǒng)、抵押登記管理系統(tǒng)、房屋產(chǎn)權(quán)平面敬字控制系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理模式的創(chuàng)新。二是做好檔案編研。房地產(chǎn)檔案管理工作必須按照編研工作的原則要求，以需求為核心，以服務(wù)為主體，不斷地、及時(shí)地對(duì)檔案史料進(jìn)行選材、鑒別、考證、加工、整理。根據(jù)不同的編研內(nèi)容，把分散的資料，按照稠用規(guī)律有機(jī)地編制起來(lái)，以利于檔案資源的開(kāi)發(fā)利用。三是嚴(yán)格日常管理。建立嚴(yán)格的庫(kù)房管理制度，定期透行安全檢查，尤其是逢節(jié)假日要更加重視檢查，并做好安全檢查記錄。庫(kù)房?jī)?nèi)應(yīng)有檔案資料存放示意圖，檔案柜架要排放規(guī)范，保證庫(kù)內(nèi)清潔衛(wèi)生，無(wú)火災(zāi)、水淹事故，無(wú)霉變、褪色、污損、蟲(chóng)蛀、鼠咬現(xiàn)象。建立規(guī)范的全宗卷以及詳細(xì)的檔案移交接收、借閱登記、鑒定銷(xiāo)毀記錄，做到檔案進(jìn)館詳細(xì)無(wú)誤，借有憑還有據(jù)。及時(shí)對(duì)檔案進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，成立檔案鑒定銷(xiāo)毀領(lǐng)導(dǎo)小組，以利于對(duì)已保管過(guò)期限的檔案展開(kāi)銷(xiāo)毀鑒定工作。

篇4

第二條、本辦法適用于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房首次進(jìn)入市場(chǎng)出售的管理。

第三條、本辦法所稱已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)買(mǎi)的公有住房，或者按照地方人民政府指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房。

本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。

第四條、經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，具備下列條件的市、縣可以開(kāi)放已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的交易市場(chǎng)：

（一）已按照個(gè)人申報(bào)、單位審核、登記立檔的方式對(duì)城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進(jìn)行了普查，并對(duì)申報(bào)人在住房制度改革中有違法、違紀(jì)行為的進(jìn)行了處理；

（二）已制定了已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售收益分配管理辦法；

（三）已制定了已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的具體實(shí)施辦法；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第五條、已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：

（一）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；

（二）住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；

（三）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（四）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（五）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；

（六）上市出售后形成新的住房困難的；

（七）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（八）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

第六條、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)人要求將已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，并提交下列材料：

（一）職工已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)表；

（二）房屋所有權(quán)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；

（三）身份證及戶籍證明或者其他有效身份證件；

（四）同住成年人同意上市出售的書(shū)面意見(jiàn)；

（五）個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)。

第七條、房地產(chǎn)行政管理部門(mén)對(duì)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房所有權(quán)人提出的上市出售申請(qǐng)進(jìn)行審核，并自收到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予其上市出售的書(shū)面意見(jiàn)。

第八條、經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核，準(zhǔn)予出售的房屋，由買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人向房屋所在地房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)辦理交易過(guò)戶手續(xù)，如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。并按照規(guī)定到有關(guān)部門(mén)繳納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益。

成交價(jià)格按照政府宏觀指導(dǎo)下的市場(chǎng)原則，由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商議定。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)對(duì)所申報(bào)的成交價(jià)格進(jìn)行核實(shí)，對(duì)需要評(píng)估的房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估。

第九條、買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人在辦理完成交易過(guò)戶手續(xù)之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

在本辦法實(shí)施前，尚未領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房在2000年底以前需要上市出售的，房屋產(chǎn)權(quán)人可以憑房屋所有權(quán)證書(shū)先行辦理交易過(guò)戶手續(xù)，辦理完房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后三十日內(nèi)由受讓人持變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)到房屋所在地的市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第十條、城鎮(zhèn)職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)、產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，其收入在按照規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益后歸職工個(gè)人所有。

以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)、職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息，原購(gòu)住房全部產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有后，該已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售收入按照本條前款的規(guī)定處理；也可以直接上市出售，其收入在按照規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益后，由職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤消的，其應(yīng)當(dāng)所得部分由房地產(chǎn)交易管理部門(mén)代收后，納入地方住房基金專戶管理。

第十一條、鼓勵(lì)城鎮(zhèn)職工家庭為改善居住條件，將已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售換購(gòu)住房。已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后一年內(nèi)該戶家庭按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)住房，或者已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售前一年內(nèi)該戶家庭已按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)住房的，可以視同房屋產(chǎn)權(quán)交換。

第十二條、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后，房屋維修仍按照上市出售前公有住房售后維修管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。個(gè)人繳交的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還，隨房屋產(chǎn)權(quán)同時(shí)過(guò)戶。

第十三條、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后，該戶家庭不得再按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房，也不得再購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房等政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房。

第十四條、違反本辦法第五條的規(guī)定，將不準(zhǔn)上市出售的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，沒(méi)收違法所得，并處以10000元以上30000元以下罰款。

第十五條、違反本辦法第十三條的規(guī)定，將已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后，該戶家庭又以非法手段按照成本價(jià)（或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)買(mǎi)公有住房或者政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令退回所購(gòu)房屋，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并處以10000元以上30000元以下罰款；或者按照商品房市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)齊房?jī)r(jià)款，并處以10000元以上30000元以下罰款。

第十六條、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、貪污受賄的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十七條、省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本辦法的規(guī)定和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，選擇部分條件比較成熟的市、縣先行試點(diǎn)。

第十八條、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，補(bǔ)交土地收益的具體辦法另行規(guī)定。

篇5

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)交易中心 檔案管理 質(zhì)量

1、增強(qiáng)依法管理意識(shí)

房產(chǎn)交易中心管理的房產(chǎn)檔案需要依照我國(guó)檔案法、實(shí)施細(xì)則、城市房地產(chǎn)檔案管理規(guī)定、登記暫行辦法等法律規(guī)定執(zhí)行，而《中華人民共和國(guó)檔案法》則是做好檔案工作的基本保障，各個(gè)區(qū)域、地方編制的檔案管理細(xì)則與實(shí)施辦法均要以此為根本依據(jù)。另外，《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》是房產(chǎn)交易、管理產(chǎn)權(quán)檔案的具體操作標(biāo)準(zhǔn)，亦是房產(chǎn)交易中心開(kāi)展檔案工作、加強(qiáng)內(nèi)部管理的核心保障。為進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)交易中心檔案管理，應(yīng)增強(qiáng)依法管理意識(shí)，全面依照以上法律條款、規(guī)章體制執(zhí)行，保證房產(chǎn)檔案管理受到法規(guī)制度的有力約束以及全面監(jiān)督。為實(shí)現(xiàn)依法管理目標(biāo)，房產(chǎn)交易中心應(yīng)組織各部門(mén)員工定期學(xué)習(xí)、全面掌握法律規(guī)定內(nèi)容、樹(shù)立法制管理觀念。房產(chǎn)檔案是房產(chǎn)管理單位組織調(diào)查、進(jìn)行登記、完成權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移、進(jìn)行測(cè)量等各項(xiàng)工作階段中構(gòu)成的最具應(yīng)用存儲(chǔ)價(jià)值的真實(shí)資料，對(duì)推動(dòng)現(xiàn)代城市的健康發(fā)展、全面建設(shè)有著重要的意義。因此，房產(chǎn)交易中心工作人員唯有認(rèn)真、仔細(xì)的學(xué)習(xí)相關(guān)法規(guī)，方能在知法基礎(chǔ)之上守法、執(zhí)法，認(rèn)真做好本職工作，令檔案管理根基更穩(wěn)固、避免偏差錯(cuò)漏的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)行業(yè)的良好、健康發(fā)展提供完善的保障。

2、提升工作質(zhì)量

為進(jìn)一步提升檔案管理工作質(zhì)量，房地產(chǎn)交易中心首先應(yīng)做好業(yè)務(wù)管理。對(duì)交易管理單位來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)檔案涉及到眾多房產(chǎn)信息，保存周期較長(zhǎng)，其蘊(yùn)含著豐富的歷史價(jià)值以及現(xiàn)實(shí)應(yīng)用價(jià)值，屬于極其寶貴的資源信息。因此，在開(kāi)展房產(chǎn)檔案管理工作中，房產(chǎn)交易中心應(yīng)抓好業(yè)務(wù)管理，力爭(zhēng)更大的創(chuàng)新與突破，令房產(chǎn)檔案工作更上一層樓。再者，應(yīng)完善管理工作模式，開(kāi)創(chuàng)多元化、一體化、現(xiàn)代化的產(chǎn)權(quán)登記、發(fā)證管理、抵押辦理、檔案管理數(shù)字辦公系統(tǒng)，全面提升工作效率。同時(shí)，應(yīng)做好房產(chǎn)信息的編輯錄入以及歸檔管理，依照檔案法、權(quán)屬管理規(guī)定，以群眾利益為根本、以更好服務(wù)現(xiàn)代城市建設(shè)為原則，對(duì)房產(chǎn)信息做好精細(xì)的篩選、編輯加工以及匯總整理，將原本較為分散的檔案及時(shí)歸檔，分門(mén)別類進(jìn)行存儲(chǔ)。另外，應(yīng)積極培育建設(shè)一支具有高技能、高業(yè)務(wù)水平、體現(xiàn)創(chuàng)新思維的優(yōu)秀素質(zhì)檔案管理專業(yè)團(tuán)隊(duì)，進(jìn)而為廣大百姓提供更人性化的服務(wù)。再者，應(yīng)做好日常管理工作，委派專人定期、按時(shí)做好檔案資源的安全控制、監(jiān)督檢查，確保存儲(chǔ)庫(kù)房干凈整潔、衛(wèi)生符合檔案存儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)積極做好安全用電、防火防水等安保工作，同時(shí)加強(qiáng)治安防盜。在房產(chǎn)檔案移交接收或是提供借閱服務(wù)的工作中應(yīng)詳細(xì)做好登記，確保檔案應(yīng)用流程的順暢、合理、規(guī)范。

3、樹(shù)立認(rèn)真務(wù)實(shí)的工作態(tài)度

房產(chǎn)檔案應(yīng)用價(jià)值較高、作用廣泛，例如依照具體規(guī)定為需要人提供電子內(nèi)容或是咨詢服務(wù)，為他們開(kāi)具相關(guān)證明、提供復(fù)印件或產(chǎn)權(quán)信息等。為此，房產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)管理檔案的員工應(yīng)樹(shù)立認(rèn)真務(wù)實(shí)的工作態(tài)度，做到耐心細(xì)致，為廣大群眾提供一站式貼心服務(wù)。應(yīng)形成較強(qiáng)的責(zé)任感，本著為大眾服務(wù)、保護(hù)他們根本利益、不為難群眾、為他們提供便利的原則，在實(shí)踐工作中進(jìn)一步完善制度、優(yōu)化服務(wù)流程、更新陳舊工作觀念、優(yōu)化服務(wù)方式，全面提升工作效率。服務(wù)意識(shí)的提升并非一朝一夕之事，需要與時(shí)俱進(jìn)，貼近群眾需要，因此，房產(chǎn)交易中心檔案管理人員應(yīng)利用多重渠道方法為大眾提供需要的檔案資源，幫助他們查詢了解。應(yīng)清晰服務(wù)管理的根本方向，及時(shí)解決群眾遇到的困難問(wèn)題，判定出現(xiàn)新情況的成因，通過(guò)持續(xù)優(yōu)化服務(wù)模式，真正提升實(shí)踐工作水平。

4、積極開(kāi)展數(shù)字化管理

為全面提升信息查詢精準(zhǔn)度，房產(chǎn)交易中心應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化數(shù)字管理，取締以往低效、誤差率高的人工查詢模式，以時(shí)展需要為根本，引入數(shù)字化管理系統(tǒng)。可利用計(jì)算機(jī)檢索應(yīng)用服務(wù)完成統(tǒng)一界面多點(diǎn)查詢應(yīng)用，用戶只要錄入關(guān)鍵詞便可進(jìn)行模糊查詢，這樣一來(lái)將大大提升工作效率，確保搜索信息的精準(zhǔn)性。伴隨房產(chǎn)檔案信息資料查詢頻次的不斷提升，原始檔案信息勢(shì)必面臨破損的危機(jī)，而通過(guò)數(shù)字化管理可有效預(yù)防該現(xiàn)象，提升查詢工作效率，為大眾提供更大的便利。為此，房產(chǎn)交易中心應(yīng)根據(jù)日常承接服務(wù)量、工作量、檔案資源存儲(chǔ)量、區(qū)域人口分布狀況等，選擇適合自身工作需要的數(shù)字化管理系統(tǒng)，進(jìn)而真正滿足大眾需求，提升人性化服務(wù)水平。

5、結(jié)語(yǔ)

總之，伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)火熱的態(tài)勢(shì)有增無(wú)減，房產(chǎn)交易總量的不斷攀升，對(duì)房產(chǎn)檔案管理工作提出了更大的考驗(yàn)與挑戰(zhàn)。同時(shí)，該項(xiàng)工作同大眾根本利益密切關(guān)聯(lián)。為此，應(yīng)積做好房產(chǎn)較易中心檔案管理，提升工作質(zhì)量、開(kāi)展數(shù)字化服務(wù)，樹(shù)立認(rèn)真務(wù)實(shí)的工作態(tài)度，形成依法管理工作觀念，方能確保房產(chǎn)檔案資源的核心應(yīng)用價(jià)值，確保檔案管理更為有序規(guī)范，適應(yīng)新形勢(shì)需要，實(shí)現(xiàn)與時(shí)俱進(jìn)的全面發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；估價(jià)行業(yè)；問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面對(duì)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)只有從現(xiàn)在起就面對(duì)自身的不足，提高管理、專業(yè)、人才優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立行業(yè)品牌，迅速提高自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，才能在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中運(yùn)籌帷幄、取勝于人。

一、房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

1、成本法

成本法是指以當(dāng)前條件下重新購(gòu)建相同的被評(píng)估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價(jià)值為基礎(chǔ)確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。重新購(gòu)置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本，而在實(shí)際評(píng)估中，我們通常選用的是更新重置成本。

2、市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是指在求取待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，對(duì)已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價(jià)格的一種評(píng)估方法。市場(chǎng)比較法是通過(guò)與所選取的參考案例相比較，對(duì)因素的不同之處進(jìn)行修正，然后得出待評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)程。市場(chǎng)比較法是通過(guò)待評(píng)估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的差異因素調(diào)整來(lái)估算價(jià)格，在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時(shí)，市場(chǎng)比較法才是有效的評(píng)估方法。

3、收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡(jiǎn)單的說(shuō)是指待評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)正常純收益選用適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日之和。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費(fèi)用，費(fèi)用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險(xiǎn)費(fèi)、租金損失費(fèi)、租賃中介費(fèi)、出租房產(chǎn)的稅費(fèi)（包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅等）等。收益法在運(yùn)用時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同而計(jì)算方法不同。

二、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、制定了房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)法律規(guī)章

國(guó)務(wù)院和國(guó)家房地產(chǎn)管理部門(mén)首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)及估價(jià)師的地位，完善了估價(jià)的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

2、建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范

根據(jù)各級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)有4萬(wàn)多人取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，其中注冊(cè)執(zhí)業(yè)約3．5萬(wàn)人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)5,000多家，其中一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)267家。國(guó)家房地產(chǎn)管理部門(mén)制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行為從制度上進(jìn)行規(guī)范，通過(guò)統(tǒng)一估價(jià)程序和技術(shù)方法，保證估價(jià)結(jié)果的客觀、公正、合理。

3、形成了統(tǒng)一開(kāi)放的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)

從2000年6月國(guó)務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開(kāi)始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門(mén)，包括房地產(chǎn)管理部門(mén)，按照國(guó)家的規(guī)定，開(kāi)展原有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與部門(mén)的脫鉤改制工作。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)開(kāi)始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊(cè)、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。

4、房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大

在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過(guò)程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

三、我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中存在的問(wèn)題

1、立法滯后

雖然目前我國(guó)已形成了以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)兩項(xiàng)行政許可為核心的房地產(chǎn)估價(jià)法律體系，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員的管理進(jìn)行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實(shí)施細(xì)則。盡管《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中已明確了房地產(chǎn)估價(jià)制度的法定地位，但關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的專門(mén)法律一直是空白。而散落在各項(xiàng)規(guī)章制度和規(guī)范性文件中的相關(guān)規(guī)定，不能夠?qū)υu(píng)估的規(guī)范、規(guī)程以及執(zhí)業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中往往畏首畏尾，無(wú)法充分發(fā)揮其主觀能動(dòng)性，其評(píng)估結(jié)果也就難以得到社會(huì)的認(rèn)可。

2、從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊

房地產(chǎn)估價(jià)不僅具有很強(qiáng)的專業(yè)性，而且由于房地產(chǎn)價(jià)值的個(gè)別性，使得沒(méi)有兩處房地產(chǎn)的價(jià)值是完全相同的，這就使得房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的科學(xué)性非常倚重估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)和誠(chéng)信度。但是我國(guó)目前尚未形成一套非常完整和科學(xué)的人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入及晉級(jí)機(jī)制，相關(guān)的法律法規(guī)還不夠健全，而且缺乏對(duì)從業(yè)人員嚴(yán)格的約束和考核，行業(yè)的收費(fèi)情況較為混亂并存在一定程度準(zhǔn)入門(mén)檻偏低現(xiàn)象，導(dǎo)致了許多進(jìn)入該行業(yè)的人員并非相關(guān)專業(yè)出身，學(xué)歷層次較低，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性認(rèn)識(shí)不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業(yè)道德的情況較差等。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的考前資格審查往往過(guò)于寬松，導(dǎo)致考生做假的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

3、社會(huì)公信力不高

由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)缺乏自律，對(duì)違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會(huì)公信力不高。當(dāng)前比較突出的問(wèn)題是評(píng)估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開(kāi)發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評(píng)估結(jié)果損害國(guó)家利益。

三、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的對(duì)策

1、加強(qiáng)市場(chǎng)環(huán)境監(jiān)管

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是以估價(jià)師提供估價(jià)報(bào)告向委托單位收取評(píng)估費(fèi)的中介服務(wù)行業(yè)。由于各部門(mén)和行業(yè)存在多種形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估業(yè)務(wù)收入主要靠部門(mén)和行業(yè)壟斷，使得評(píng)估行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)處于不平等的環(huán)境之中。今后應(yīng)加速評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制工作，使評(píng)估機(jī)構(gòu)真正成為獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，在平等競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中以質(zhì)取勝，提高房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的估價(jià)水平，同時(shí)保持房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)師估價(jià)成果的獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門(mén)以及各行業(yè)、部門(mén)不得通過(guò)各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的評(píng)估工作，以確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。房地產(chǎn)主管部門(mén)要組織對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的調(diào)查研究，制定估價(jià)市場(chǎng)運(yùn)行和監(jiān)管規(guī)則，明確估價(jià)的違規(guī)性質(zhì)，制定懲罰機(jī)制，追究相關(guān)人員的行政或法律責(zé)任。

2、加強(qiáng)法律體系建設(shè)

為了保證房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)估價(jià)在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的不平等競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問(wèn)題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)方法和程序。

3、對(duì)估價(jià)師分級(jí)制管理

對(duì)估價(jià)師實(shí)行分級(jí)制度，分級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)就是估價(jià)師的估價(jià)業(yè)績(jī)、執(zhí)業(yè)年限和所通過(guò)的分級(jí)考試。根據(jù)估價(jià)師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的不同等情況，確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價(jià)師盡其能而不超其能。估價(jià)師業(yè)績(jī)突出，經(jīng)考試和考核合格，可晉升為高級(jí)估價(jià)師。高級(jí)估價(jià)師如出現(xiàn)質(zhì)量事故、職業(yè)道德等問(wèn)題，應(yīng)降為中低級(jí)估價(jià)師，直至取消估價(jià)資格。

4、推進(jìn)信用體系建設(shè)

目前，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國(guó)家和省級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)建立和使用，但是二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系還沒(méi)有完全建立，在整個(gè)信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用狀況。對(duì)各級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行誠(chéng)信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制，建立估價(jià)行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價(jià)行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營(yíng)造依法、獨(dú)立、公正的評(píng)估市場(chǎng)氛圍。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在我國(guó)從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在只不過(guò)二十年左右的時(shí)間，但是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)卻取得了很大的發(fā)展，不管從數(shù)量上、質(zhì)量上、行業(yè)自律上、相應(yīng)法律法規(guī)的配套上，還是與發(fā)達(dá)國(guó)家該行業(yè)的對(duì)比上，都有了實(shí)質(zhì)上的提高。面對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，我們還需要努力積累理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的快速成長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)

篇7

買(mǎi)方（以下簡(jiǎn)稱乙方）

甲方根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，已依法通過(guò)劃撥方式取得北京市______區(qū)（縣）地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，土地面積為_(kāi)_____平方米，國(guó)有土地使用證件為_(kāi)_____.甲方在上述地塊上建設(shè)的項(xiàng)目名稱為_(kāi)_____，現(xiàn)已竣工，取得房屋所有權(quán)證（房屋所有權(quán)證______字______號(hào)），經(jīng)北京市房屋土地管理局審核，準(zhǔn)予上市銷(xiāo)售，北京市經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售許可證號(hào)為京房?jī)?nèi)證（經(jīng)）字第______號(hào)。

乙方自愿購(gòu)買(mǎi)甲方的______房屋，甲方愿意出售，甲方出售該房屋時(shí)亦同時(shí)將該房屋所占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。雙方經(jīng)友好協(xié)商，就上述房屋的買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)，訂立本合。

第一條房屋，該房屋狀況詳見(jiàn)附件一。房屋建筑面積為_(kāi)_____平方米（包括套內(nèi)建筑面積______平方米，分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e______平方米），共有共用部位詳見(jiàn)附件二。土地使用面積為_(kāi)_____平方米（含共有共用面積）上述面積已經(jīng)房屋土地管理部門(mén)測(cè)繪。

第二條雙方同意上述房屋售價(jià)為每建筑平方米人民幣_(tái)_____元，價(jià)款合計(jì)為人民幣（大寫(xiě)）______仟______佰______拾______萬(wàn)______仟______佰______拾______元整（小寫(xiě)）______元。乙方預(yù)付的定金______元，在乙方支付購(gòu)房?jī)r(jià)款時(shí)轉(zhuǎn)為購(gòu)房?jī)r(jià)款。

第三條乙方同意______年______月______日前將購(gòu)房?jī)r(jià)款全部當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定銀行。甲方指定銀行：_______________________銀行賬號(hào)為：_________________________ 第四條甲方同意在______年______月______日前將房屋交付給乙方。交付時(shí)，甲方提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)出具的《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)》，并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點(diǎn)：_____________________.甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定，自房屋交付之日起對(duì)乙方購(gòu)置的房屋進(jìn)行保修。

第五條乙方同意其購(gòu)置的房屋在小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主管理委員會(huì)未選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前由甲方或甲方委托的管理公司負(fù)責(zé)管理。

第六條雙方同意在簽訂本合同后一個(gè)月內(nèi)，持本合同和有關(guān)證件共同到北京市______________________房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)。

第七條本合同生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實(shí)際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房?jī)r(jià)款金額的萬(wàn)分之______（大寫(xiě)數(shù)字）向乙方支付違約金。逾期超過(guò)______日（遇法定節(jié)假日順延）甲方仍未交付房屋的，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書(shū)面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房?jī)r(jià)款及利息全部退還給乙方，利息按利率計(jì)算。

第八條本合同生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。違約金自本合同約定付款之日第二日起至實(shí)際付款之日止，每延期一日，乙方按延期交付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之______（大寫(xiě)數(shù)字）向甲方無(wú)能為力付延期違約金。逾期超過(guò)______日（遇法定節(jié)假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權(quán)解除本合同。合同解除自甲方書(shū)面通知送達(dá)乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。

第九條本合同由雙方簽字之日起生效，未盡事項(xiàng)，雙方可另簽補(bǔ)充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，為本合同不可分割的組成部分，具有同等的法律效力第十條雙方凡因履行本合同引起的糾紛，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下第______種（大寫(xiě)）方式解決糾紛。1.提交北京仲裁委員會(huì)仲裁。2.任何一方均可向房地產(chǎn)所在地的人民法院提訟。

第十一條本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本______份，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)壹份，______________________________.

甲方（簽章）

乙方（簽章）

法定代表人：

法定代表人：

身份證號(hào)碼：

身份證號(hào)碼：

地址：

地址：

聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

郵政編碼：

郵政編碼：

人：

人：

聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

______年______月______日

______年______月______日

預(yù)售登記機(jī)關(guān)：（章）

篇8

買(mǎi)方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：＿＿＿＿＿＿

甲方根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，已依法通過(guò)劃撥方式取得北京市＿＿＿＿區(qū)（縣）＿＿＿＿地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，土地使用面積為＿＿＿＿平方米，國(guó)有土地使用證件為＿＿＿＿。甲方在上述地塊上建設(shè)的＿＿＿＿，現(xiàn)已具備規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)北京市房屋土地管理局批準(zhǔn)，準(zhǔn)予上市預(yù)售，經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售許可證號(hào)為京房?jī)?nèi)證（經(jīng)）字第＿＿號(hào)。

乙方自愿購(gòu)買(mǎi)甲方的＿＿＿＿房屋，房屋用途為普通住宅。乙方預(yù)購(gòu)房屋的定金為人民幣＿＿＿＿元。雙方經(jīng)協(xié)商，就該房屋的預(yù)售預(yù)購(gòu)事項(xiàng)訂立本合同。

第一條 ＿＿＿＿房屋，該房屋狀況詳見(jiàn)附件一。房屋建筑面積為＿＿＿＿平方米（包括：套內(nèi)建筑面積＿＿＿＿平方米，分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e＿＿＿＿平方米），共有共用部位詳見(jiàn)附件二。上述建筑面積為甲方暫測(cè)面積，房屋竣工后以測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。

甲方出售該房屋時(shí)亦同時(shí)將該房屋所占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，土地使用面積（含分?jǐn)偟墓灿泄灿妹娣e）為＿＿＿＿平方米，該土地使用面積為甲方暫測(cè)面積，房屋竣工后以測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。

第二條 甲方雙方同意，結(jié)算房?jī)r(jià)款時(shí)，房屋的實(shí)測(cè)建筑面積與暫測(cè)建筑面積的誤差不超過(guò)暫測(cè)建筑面積的±＿＿％（含）時(shí)，按照本合同第三條所述房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算；房屋建筑面積誤差超過(guò)上述約定幅度時(shí)，自甲方向乙方出示測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)之日起＿＿日內(nèi)，甲乙雙方同意按下述第＿＿＿＿種（大寫(xiě)）方式處理：

1.乙方有權(quán)解除本合同，合同解除自乙方書(shū)面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除之日起30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付房?jī)r(jià)款及利息全部退還乙方。利息按＿＿利率計(jì)算。

2.按照本合同第三條所述房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三條 雙方同意上述預(yù)售房屋售價(jià)為每建筑平方米人民幣＿＿元，價(jià)款合計(jì)為人民幣（大寫(xiě)）＿仟＿佰＿拾＿萬(wàn)＿仟＿佰＿拾＿元整（小寫(xiě)）＿元。付款方式見(jiàn)本合同附件三。乙方同意按雙方訂的付款方式如期將購(gòu)房?jī)r(jià)款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的銀行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款時(shí)轉(zhuǎn)為購(gòu)房?jī)r(jià)款。甲方售樓款監(jiān)管銀行為＿＿＿＿，銀行帳號(hào)為＿＿＿＿。

第四條 乙方如未按本合同附件三付款方式規(guī)定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。違約金自本合同約定的付款期限第二日起至實(shí)際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價(jià)款的萬(wàn)分之＿＿（大寫(xiě)數(shù)字）向甲方支付延期違約金。逾期超過(guò)＿＿日（遇法定節(jié)假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權(quán)解除本合同。合同解除自甲方書(shū)面通知送達(dá)乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。

第五條 甲方向乙方交付房屋時(shí)，應(yīng)同時(shí)提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)出具的《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)》和測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)；若雙方約定交付初裝修房屋的，須按照《北京市住宅工程實(shí)行初裝修竣工質(zhì)量核定規(guī)定（試行）》的要求，提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)驗(yàn)收合格證件和測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)。符合本條款所述條件后，甲方交付房屋的日期為＿＿年＿＿月＿＿日。甲方交付的房屋被建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)認(rèn)定不合格的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方在合同解除之日起30日內(nèi)除向乙方雙倍返還定金外，還應(yīng)全部退還乙方已付的房?jī)r(jià)款及利息，利息按＿＿利率計(jì)算。

第六條 甲方交付房屋的裝修、設(shè)備與附件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)不符的，甲方同意按＿＿向乙方補(bǔ)償。

第七條 除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金支付時(shí)間自本合同約定房屋交付之日第二日起至實(shí)際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已交付房?jī)r(jià)款金額的萬(wàn)分之＿＿（大寫(xiě)數(shù)字）向乙方支付違約金。逾期超過(guò)＿＿日（遇法定節(jié)假日順延）甲方仍未交付房屋的，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書(shū)面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日內(nèi)須將乙方已支付的房?jī)r(jià)款及利息全部退還給乙方，并向乙方雙倍返還定金（利息計(jì)算同第五條）。

第八條 本合同簽訂后，因甲方變更其建筑設(shè)計(jì)而影響乙方購(gòu)買(mǎi)房屋的套內(nèi)面積、平面布局和使用空間的，應(yīng)于＿＿日內(nèi)書(shū)面通知乙方。乙方于收到通知之日起＿＿日內(nèi)有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書(shū)面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日內(nèi)須將乙方已付的購(gòu)房?jī)r(jià)款及利息退還乙方（利息計(jì)算同第五條），并向乙方雙倍返還定金。甲方變更建筑設(shè)計(jì)不告知乙方的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方除應(yīng)退還乙方已付的房?jī)r(jià)款及利息（利息計(jì)算同第五條），并向乙方雙倍返還定金外，還應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充協(xié)議中雙方約定的違約責(zé)任。

第九條 甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定、自竣工房屋交付之日起對(duì)乙方購(gòu)置的房屋進(jìn)行保修。

第十條 乙方同意在小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主管理委員會(huì)未選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前，其購(gòu)置的房屋由甲方或甲方拽定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。

第十一條 雙方同意在簽訂本合同后三十日內(nèi)，持本合同和有關(guān)證件共同到北京市＿＿＿＿房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記手續(xù)。

第十二條 雙方同意房屋符合交用條件時(shí)按規(guī)定共同到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)，申領(lǐng)房地權(quán)屬證件，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)。

第十三條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，雙方同意按以下第＿＿種（大寫(xiě)數(shù)字）方式解決糾紛。

1.提交北京仲裁委員會(huì)仲裁。

2.任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提訟。

第十四條 本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。

第十五條 本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本共＿＿份，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)壹份，＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

甲方（簽章）： 乙方（簽章）：

法定代表人： 法定代表人：

身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：

地址： 地址：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

郵政編碼： 郵政編碼：

人： 人：

篇9

(一)法律規(guī)定預(yù)售房交付后出賣(mài)人60日內(nèi)報(bào)送資料，90日內(nèi)是否能辦結(jié)房產(chǎn)證

商品房房產(chǎn)證的辦理時(shí)限、買(mǎi)賣(mài)雙方的相關(guān)義務(wù)和責(zé)任在多部法律規(guī)章均有規(guī)定，主要如下。

1.《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《開(kāi)發(fā)條例》)第33條規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理房屋、土地登記手續(xù)；現(xiàn)售的購(gòu)買(mǎi)人自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助購(gòu)買(mǎi)人辦理登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

2.建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《銷(xiāo)售辦法》)第34條規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付使用前委托進(jìn)行測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。

開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房管部門(mén)。

開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋、土地登記手續(xù)。

3.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》)第18條規(guī)定，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人在預(yù)售商品房交付使用之日起90日內(nèi)、現(xiàn)售商品房自合同訂立之日起90日期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。

按照上述法規(guī)和司法解釋可以推定：商品房交付使用之日起60日內(nèi)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房管部門(mén)，90日內(nèi)房產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)辦結(jié)。

但問(wèn)題是，預(yù)售商品房自交付之日起90日內(nèi)能夠取得房產(chǎn)證嗎?

(二)開(kāi)發(fā)企業(yè)將登記資料報(bào)登記機(jī)關(guān)“備案”

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局聯(lián)合制定示范文本，下稱《合同》)第15條：“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后――日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”。其中的“備案”是否有法律依據(jù)?如果沒(méi)有，那么該約定是否有效?

二、對(duì)上述問(wèn)題的探析

(一)商品房應(yīng)辦理備案登記還是初始登記

1.《合同》中的“備案”沒(méi)有法律依據(jù)，實(shí)踐操作過(guò)程中也并不存在

上述《合同》示范文本第15條的約定應(yīng)該是依據(jù)《銷(xiāo)售辦法》第34條的規(guī)定，同時(shí)當(dāng)事人可自行約定辦理時(shí)限，但在合同中標(biāo)注了一種登記機(jī)關(guān)“備案”的行政行為，而《銷(xiāo)售辦法》卻沒(méi)有規(guī)定登記機(jī)關(guān)的這種行政職權(quán)。因此，在實(shí)際工作中登記機(jī)關(guān)是無(wú)法辦理買(mǎi)賣(mài)雙方約定的“備案”業(yè)務(wù)的。

2.出賣(mài)人應(yīng)報(bào)的資料在《銷(xiāo)售辦法》和《合同》中規(guī)定模糊不清，且不具有可操作性

出賣(mài)人是否可按照《銷(xiāo)售辦法》規(guī)定和《合同》約定，提交相關(guān)資料到房屋登記機(jī)關(guān)，又應(yīng)提交哪些資料，這在《商品房銷(xiāo)售管理辦法暨商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本指南》(原建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、政策法規(guī)司編寫(xiě))對(duì)《銷(xiāo)售辦法》第34條、《合同》第15條解釋中均未明確開(kāi)發(fā)企業(yè)(出賣(mài)人)報(bào)送何種資料至房屋登記機(jī)關(guān)，雖然《銷(xiāo)售辦法》第34條第1款規(guī)定了房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)送房屋登記機(jī)關(guān)，但眾所周知，房屋權(quán)屬登記僅靠房產(chǎn)測(cè)繪成果是辦理不了的；開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)房人應(yīng)該按照房屋轉(zhuǎn)移登記的要求提供房產(chǎn)證件、買(mǎi)賣(mài)合同、身份證件、測(cè)繪報(bào)告、申請(qǐng)書(shū)及其他必要材料一并申請(qǐng)，僅僅規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)提報(bào)資料是不能辦理房產(chǎn)證書(shū)的。

因此，《銷(xiāo)售辦法》第34條第2款規(guī)定沒(méi)有可操作性；《合同》約定“備案”在實(shí)踐操作中也是不存在的，應(yīng)屬不當(dāng)合同條款。

3.《合同》第15條“備案”的探源――“商品房備案登記”

建設(shè)系統(tǒng)相關(guān)資料中對(duì)商品房權(quán)屬登記理解中曾經(jīng)存在“商品房備案登記”一說(shuō)，應(yīng)該與《合同》第15條“備案”條款有必然的聯(lián)系――“商品房備案登記”應(yīng)是《合同》第15條“備案”的“理論基礎(chǔ)”。但后來(lái)又否定“商品房備案登記”，認(rèn)定商品房也應(yīng)辦理初始登記，這也說(shuō)明《合同》第15條“備案”的不恰當(dāng)，應(yīng)予糾正。摘錄如下：

(1)商品房備案登記就是房屋初始登記

《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理人員培訓(xùn)教材之二》(原建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司編著)第73頁(yè)描述如下：“商品房備案登記實(shí)質(zhì)上就是房屋初始登記……認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)建成的商品房不要進(jìn)行權(quán)屬登記的主張是不恰當(dāng)?shù)摹薄?/p>

在實(shí)際工作中，如按正常的權(quán)屬登記方法給開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)一份房屋所有權(quán)證，并在每一起房屋銷(xiāo)售時(shí)辦理一起轉(zhuǎn)移登記，則會(huì)給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)很大的麻煩和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此，很多地方都采用備案登記的方法。與一般的初始登記的區(qū)別在于，在按照正常的登記手續(xù)后不立即給開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)統(tǒng)一的權(quán)屬證書(shū)，而是將每一處的房屋狀況分為若干個(gè)單位(如按套)分別記錄在案或輸入計(jì)算機(jī)。然后允許購(gòu)買(mǎi)商品房的客戶憑購(gòu)房合同和發(fā)票直接辦理房產(chǎn)交易和轉(zhuǎn)移登記手續(xù)(國(guó)家四五普法指定教材《住宅與房地產(chǎn)業(yè)法規(guī)知識(shí)讀本》、國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試指定輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)交易管理制度與政策》2002版有相同描述)。

上述教材中，根據(jù)法律規(guī)定推斷出：“認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)建成的商品房不要進(jìn)行權(quán)屬登記的主張是不恰當(dāng)?shù)摹保瑓s又為避免麻煩和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，將商品房初始登記作為備案登記。這種解釋和變通是難以理解的，因?yàn)榉梢?guī)定不可因麻煩而不予執(zhí)行，初始登記和備案登記更是兩個(gè)截然不同的概念和行政行為。

(2)明確商品房也需要初始登記

《房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記政策問(wèn)答》(原建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司編著《房地產(chǎn)交易與登記培訓(xùn)教材之一》，2008年版)第一個(gè)問(wèn)題就是：新建商品房是否要在辦理初始登記以后才能辦理轉(zhuǎn)移登記?解答為，新建商品房要先辦初始登記以后才能辦理轉(zhuǎn)移登記。在現(xiàn)實(shí)情況中……登記機(jī)關(guān)在為買(mǎi)房人辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)先辦好初始登記。

《房屋登記辦法釋義》(住建部政策法規(guī)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室編寫(xiě))中有“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理了房屋所有權(quán)初始登記后……”(第318頁(yè))，“因?yàn)槌跏嫉怯涍@一環(huán)節(jié)是不能回避的，沒(méi)有初始登記就不可能辦轉(zhuǎn)移登記”(320頁(yè))的論述，證實(shí)商品房是應(yīng)辦理初始登記的。商品房初始登記也應(yīng)按照房屋初始登記的要求提交相關(guān)資料辦理，而非僅僅由開(kāi)發(fā)企業(yè)提供資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)。

“商品房備案登記就是房屋初始登記”和“商品房也需要初始登記”應(yīng)該是商品房權(quán)屬登記歷史上的兩個(gè)觀點(diǎn)，前者是說(shuō)商品房不需辦理初始登記，開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)送相關(guān)資料給登記機(jī)關(guān)后，買(mǎi)房人憑合同和發(fā)票就可辦理房產(chǎn)證；后者則否定了前者“憑合同直接登記”的做法，強(qiáng)調(diào)商品房也應(yīng)辦理初始登記后再辦理轉(zhuǎn)移登記，購(gòu)房人才能取得房產(chǎn)權(quán)利。不難看出，商品房買(mǎi)賣(mài)《合同》第15條“出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”和《銷(xiāo)售辦法》第34第2款規(guī)定均是與“商品房備案登記就是房屋初始登記”觀點(diǎn)一致的，現(xiàn)在看來(lái)都應(yīng)該進(jìn)行糾正，尤其是《銷(xiāo)售辦法》中的規(guī)定。建議將“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)”修改為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，到房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)有關(guān)登記手續(xù)”，以順應(yīng)“商品房也需要初始登記”的正確觀點(diǎn)，并與《房屋登記辦法》等相關(guān)規(guī)定相適應(yīng)、協(xié)調(diào)。

(二)預(yù)售商品房自交付之日起90日內(nèi)能夠辦完房產(chǎn)證嗎

篇10

這20家違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)多為中小房企，其中有11家開(kāi)發(fā)企業(yè)，9家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。兩類企業(yè)因示取得預(yù)售許可證，未履行購(gòu)房退房協(xié)議和違規(guī)從事租賃業(yè)務(wù)，未遵守主管部門(mén)備案制度等原因，被北京市建委責(zé)令限期整改。

北京市建委調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)分批取得預(yù)售許可證不斷上調(diào)房屋銷(xiāo)售價(jià)格。此外，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企的一個(gè)重要因素。北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，建委將組成聯(lián)合調(diào)查小組，重點(diǎn)檢查以鞏固成果，在7月份的組織檢查階段，還將“不定其通報(bào)違法違規(guī)案件，向社會(huì)曝光”。

點(diǎn)評(píng)：規(guī)范市場(chǎng)，必須打擊“捂盤(pán)惜售”“哄抬房?jī)r(jià)”的行為。

988萬(wàn)戶人均住房面積不足10平方米

截至2006年底，全國(guó)共有26.8萬(wàn)戶家庭通過(guò)租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租等方式解決了住房困難。然而，全國(guó)人均住房面積在10平方米以下的低保家庭有400萬(wàn)戶，如果擴(kuò)大到低收入家庭，總共有近988萬(wàn)戶。經(jīng)測(cè)算，要解決目前988萬(wàn)戶住房困難，“十一五”期間每年需要資金近500億元。來(lái)自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，1998年以來(lái)，全國(guó)累計(jì)用于廉租房建設(shè)的資金僅為70.8億元，缺口非常大。到去年底還有145個(gè)城市沒(méi)有建立廉租房制度，廉租房的發(fā)展總體來(lái)說(shuō)比較滯后，亟須擴(kuò)大覆蓋范圍。

點(diǎn)評(píng)：發(fā)展廉租房到了刻不容緩的地步。

南京500余特困家庭住進(jìn)廉租房

6月17日，包括8位勞模在內(nèi)的40戶廉租房申請(qǐng)者通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)拿到房子。到目前為止，已是第三批安排特困家庭和勞模選房了。南京市房改辦有關(guān)人士介紹，南京從2004年開(kāi)始著手儲(chǔ)備1000套廉租住房，在此前將部分廉租房用于安置拆遷困難家庭后于2005年10月面向社會(huì)公開(kāi)接受申請(qǐng)。此前的兩批已分別在前年和去年安置入住，南京的廉租房主要以40平方米左右的單室套和50平方米的一室半為主，其中前者主要用于安置一人或兩人戶特困家庭，后者安置三人以上特困家庭。這一次的公開(kāi)搖號(hào)，加上此前已經(jīng)安置的499套廉租房，1000套廉租房已安置過(guò)半。今年南京將再新建200套廉租房供應(yīng)特困群體，符合條件的市民可到街道申請(qǐng)。

點(diǎn)評(píng)：“杯水車(chē)薪”，政府還應(yīng)加大建設(shè)力度。

交易印花稅上調(diào)　住宅期房簽約上升26.6％

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，自5月30日財(cái)政部決定將股票交易印花稅稅率從1％上調(diào)為3％后的兩周，住宅期房簽約量較政策前的兩周上升26.6％。

實(shí)際上，由于股市的起伏，不少投資股票者開(kāi)始抽出資金轉(zhuǎn)向投資安全系數(shù)相對(duì)較高的樓市。根據(jù)對(duì)部分購(gòu)房者的調(diào)查，其中很大一部分人所交房款都來(lái)自股市套現(xiàn)。據(jù)了解，中國(guó)單一的投資渠道是股金大量回流樓市的主要原因。經(jīng)濟(jì)學(xué)家慣常于將股市與樓市的此消彼長(zhǎng)比作蹺蹺板理論。受資本逐利特性影響，一旦其中一方受挫，必然導(dǎo)致資金流向另一方。

點(diǎn)評(píng)：股市、房市蹺蹺板效應(yīng)明顯。

價(jià)格不到商品房30％“小產(chǎn)權(quán)房”熱銷(xiāo)京城