導語：如何才能寫好一篇新舊土地管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：金屬探測；金屬礦山；土地測繪技術；礦區測繪；管理

我國經濟加速發展的過程中，土地開發、利用工作具有重要意義，其中最關鍵的是礦區土地開發和耕地開發[1]。結合我國實際國情來看，想要落實良好的土地管理工作，不僅要提高土地質量、增多更低面積，而且還要強化對土地資源的利用，優化土地結構，為未來我國經濟、社會的更進一步發展提供更多可利用的土地[2]。土地測繪技術作為支持土地開發管理的一種重要手段，對促進我國土地的合理利用有著積極意義[3]。

1測繪技術在礦區開發中的價值

1.1測繪技術信息化對礦區開發管理的作用隨著礦區測繪技術的高速發展，其在礦區開發管理中成為一種堅實的技術基礎。在當前信息化技術水平愈漸提高的前提下，促使礦區測繪技術也逐漸適應了信息化時代，融合了信息化的測繪技術，將其應用到礦區開發管理工作中去，顯現出了極大的定量、定位、定性以及可視化的應用特點[4]。

1.2礦區測繪技術注意問題

合理的測土比例尺是測繪工作順利開展的基礎，是獲得高質量工作結果的重要保障。針對大部分地勢起伏波動不明顯甚至平坦的礦區，較多情況是采用1米做網格測試的方法，這樣就能夠達到多數部門對礦區測繪工作所提要求。但是對于那些地勢氣腹較大、地貌相對破碎且通視不暢的少數礦區，需要設置合理的高程網點，且需將測試高層網格間距設置在小于1米。

1.3信息化測繪技術在礦區開發管理中的應用

1.3.1全球定位系統該項技術是礦區測繪技術于信息化發展進程當中產生的一種新型技術。該技術應用優點是快速、精準確定測量點之間的物理坐標，進一步保證了礦區測繪技術的精準程度。且全球定位系統是于靜態下進行測量工作的，換句話說，在做高精度的測量工作時，全球定位系統無需借助點、點間具備通視條件便能完成測量，不僅省力、而且省財。如果再能將GPS-RTK這一技術應用到定位系統里，更是能夠讓我們及時、精準的掌握到定位結果于測繪結果。現階段，礦區測繪中廣泛使用了全球定位系統這一技術，也促使礦區測繪技術發展到一個新的階段，而由此所帶來的直接結果便是不斷的豐富測量資源信息，為礦區管理信息系統的良好運作奠定了堅實基礎。由此可見，礦區測繪為開發管理提供了非常重要的基礎性數據資料，并在技術方面也給與了大力支持，為礦區開發管理的順利進展起到至關重要的推動作用。同時，由于礦區開發管理準確度的提高、開發管理科學性的提升，也使得礦區測繪技術得到了極大的發展。所以，對礦區的開發管理，只有良好地應用礦區測繪技術，才能實現對礦區權數界限與位置的精準確定，進一步保證礦區測繪精度，滿足礦區開發管理的根本需求，促進礦區開發管理效率提高。1.3.2遙感技術遙感技術即傳感器技術，其中主要包括的內容有：信息傳輸技術，信息處理、提取與應用技術，目標信息的特征分析技術以及測量技術等等。該技術應用的優勢主要體現在信息豐富化、獲取速度快、各時段持續獲取等。近些年來，諸多領域中遙感技術都得到廣泛應用，因而，也要不斷對遙感技術的應用進行改進與完善，將其融入到礦區資源調查與動態監測管理中去。

2測繪技術在耕地開發中的價值

2.1測繪技術信息化對耕地開發管理的作用

耕地測繪技術的信息化，能有效提高耕地開發管理的工作效率。為耕地開發管理做出決策提供更為科學、合理的信息參考，進一步保證耕地開發管理質量，有利于約束耕地管理部門做公開、公正、公平的執法行為。

2.2耕地測繪技術注意問題

關鍵點的測量是指高層趨勢變化點、坎頂、坎腳線的位置與標高，還有窯、溝的面積與比高等信息。在做耕地測繪的工作時，要明確標注上述這幾個點的位置。同時，還應于測繪圖上顯示出居民田地、園地、林地以及溝、渠等各方面信息，相應的把這些地方的使用時間也在測繪圖上標注體現出來。另外還有舊城改造區域的園地、林地里的樹木種類、樹木年齡以及林地面積等內容，都要于測繪圖中做詳盡的標注。像是居民人口密集度、房屋面積、建筑新舊以及容積率等信息，也是不能忽略的。這些關鍵點的信息都有助于耕地開發管理工作者進行良好、高質量的管理，便于日后在實際施工工程中具體應用。

2.3信息化測繪技術在耕地開發管理中的應用

2.3.1地理信息系統在現代計算機技術的輔助下，地理信息系統應運而生，將系統將錄入的地理信息數據按照空間分布的方式，完成輸入、存儲、編輯、管理等一系列數據運行的基于現代計算機技術的地理信息系統。該系統可以應用于耕地信息系統建立、耕地開發工作等耕地工程勘測行業地理信息系統所做平臺的功能模塊包括對耕地的統計、評價、調查和地籍管理。2.3.23S技術3S技術是GPS技術、地理信息系統、遙感技術相互結合的新型勘探技術，其子最主要的優點是將三種技術的缺陷互相彌補，將三種技術的優點共同方法，能夠高效地測量出耕地變化信息，使最終構成的耕地測繪信息集成系統具有動態性、實時性、完整性以及動態性的特點，從而使耕地開發管理的需要數據更加精準。3S技術將這三種技術想結合應用，能夠發揮出更好的優勢，有利于在工作效率提高的同時，節省人力、物力、財力等資源，實現我國耕地資源開發管理的信息化和規范化。

3結語

當前，我國正處于信息化發展的潮流中，受到信息化的影響，使礦區測繪技術和耕地測繪技術更為先進、規范，其中礦區測繪技術信息化更明顯，減輕了工作強度、提高了工作效率，成為礦區開發管理的有力手段，發揮出其至關重要的作用。這也要求我們必須不斷深化各類土地測繪技術的信息化，通過提高技術信息化的含量，保證數據的精準性。

參考文獻

[1]樊海峰.現代測繪技術在程村礦區測量中的應用[J].華東科技:學術版,2015,(8):19-19.

[2]劉群,張恒.基于GIS的礦區技術信息管理系統的開發[J].地理空間信息,2009,7(2):39-41.

[3]高艷紅.數字化技術在礦區地質勘查中的應用以及數字化測繪技術展望[J].城市建設理論研究:電子版,2013,(16).

篇2

（一）工作職責

負責全縣國有土地使用權出讓、租賃、作價出資或入股具體工作；擬定并執行國有土地使用權出讓、轉讓的招標、拍賣方案；負責編制土地使用權年度供應計劃、土地儲備年度計劃、出讓方案、土地資產處置方案等；收回土地使用權的有關工作；組織基準地價和標定地價的測評，按規定確認土地使用權價格；組織土地供應信息。

二、國有建設用地的供應

1、按規劃、計劃供地。

使用任何建設用地都必須符合規劃、計劃。必須安排在土地利用總體規劃確定的建設用地規模范圍內，將農用地轉為建設用地必須符合土地利用年度計劃，這是《土地管理法》的規定。按計劃供應土地，也是宏觀調控土地市場的重要手段。目前的供地計劃有兩種，一種是《土地管理法》規定的土地利用年度計劃，一種是國有土地使用權出讓計劃。2006年11月，國土資源部修訂了《土地利用年度計劃管理辦法》（37號令）。對于市場供應來說，只有新增建設用地計劃是不全面的。為此，國土資源部依據《城市房地產管理法》關于“擬訂年度出讓土地使用權總面積方案”的規定，在《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（部39號令）和《協議出讓國有土地使用權規定》（部21號令）中要求，市、縣人民政府土地行政主管部門根據杜會經濟發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃。這個計劃既包括新增的，也包括現有的。但也是不全面的，因為劃撥的一塊依然不在這個計劃內。這些需要我們在研究供地計劃時應一并考慮。

2、按產業政策供地

產業政策是國家對經濟進行宏觀調控的重要手段。如果說計劃是總量控制，那么產業政策就是結構調控，信貸政策和土地政策應與之相配合，才能使國家產業政策落到實處。

隨著國家產業政策的不斷調整，土地供應政策也在不斷地完善和配套。2003年以來，為防止盲目投資、低水平重復建設，切實加強對宏觀經濟的調控，國務院和國務院有關部門出臺了一些系列的宏觀調控的政策措施。在土地供應的政策上，依照國家產業政策和《產業結構調整指導目錄（2005年本）》，制定了新的《限制供地項目目錄》和《禁止供地項目目錄》（2006年本）。對淘汰類、限制類項目分別實行禁止和限制供地。

3、嚴格界定劃撥和有償供地方式。

劃撥用地制度是計劃經濟時期所形成的。隨著經濟體制改革的不斷深化，劃撥供地的范圍在逐步縮小。《城市房地產管理法》第二十三條和《土地管理法》第五十四條規定：建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以劃撥方式取得①國家機關用地和軍事用地；②城市基礎設施用地和公益事業用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；④法律、行政法規規定的其他用地。2001年，國務院下發了《關于加強國有土地資產管理的通知》要求：嚴格執行《城市房地產管理法》和《土地管理法》關于劃撥用地范圍的規定，任何單位和個人均不得突破。除法律規定可以采用劃撥方式提供用地外，其他建設需要使用國有土地的，必須依法實行有償使用。國土資源部要依據法律規定，抓緊制定具體的劃撥用地目錄。現行《劃撥用地目錄》（9號令，以下簡稱《目錄》）是國土資源部于2001年按照《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號）的要求制定的。《目錄》分總則和相關條款。（包括六條總則，四大類十九項具體內容）參見《劃撥用地目錄》）。這是我們依法劃定劃撥供地方式的重要部門規章，必須嚴格執行。

三、國有土地有償使用制度

（一）國有土地有償使用范圍的確定

依據上述法規和政策，政府國土資源行政主管部門在供應國有土地時，凡不符合《劃撥用地目錄》的建設用地，應當一律以出讓等有償使用方式供應。對于原劃撥土地（政府過去以劃撥方式供應的土地）如何納入有償使用問題，我們認為，現有城市劃撥用地絕大多數是在《城市房地產管理法》實施（1995年1月1日）前供應的，現有劃撥用地如果不發生改變，法律法規未要求立即實行有償使用，可以繼續以劃撥方式使用；如果原劃撥土地改變用途或發生轉讓、企業改制時，應當與《劃撥用地目錄》核對，改變后不再符合《劃撥用地目錄》的，應當依法辦理出讓、租賃等有償使用手續；改變后仍符合《劃撥用地目錄》的，經批準可繼續以劃撥方式使用。

（二）國有土地有償使用方式

1、三種有償使用方式的適用范圍

(1)作價出資或者入股方式的適用范圍。企業必須屬于國務院或省級人民政府批準的授權投資機構和國家控股公司試點企業。

(2)出讓方式的適用范圍。出讓方式是國有土地使用權有償使用的主要方式，對所有土地和產業類型都適用。

(3)租賃方式的適用范圍。租賃方式同樣是法定的國有土地使用權有償使用方式，是出讓方式的重要補充，除商業性房地產開發外，其他土地有償使用可采用出讓，也可采用租賃方式。

2、國有土地出讓的具體方式

根據《城市房地產管理法》、《土地管理法》和國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》等法律法規和政策規定，出讓國有土地使用權可以采取協議、招標、拍賣或掛牌方式，招標拍賣掛牌方式和協議方式都是土地出讓的法定方式。

2007年9月28日，部長徐紹史簽發39號令《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，自2007年11月1日起施行。39號令保持了11號令的總體框架和主要內容不變，著重對與《物權法》有關的內容進行修改完善，同時針對11號令在實施過程中存在的突出問題，完善相關條款。可以說，與部11號令相比，新的39號令，進一步擴大了招標拍賣掛牌的范圍，更充分體現了公開、公平、公正的市場經濟原則，更有利于形成資源配置的價格形成機制，更大程度上發揮市場配置土地資源的基礎性作用。

3、方式選擇

根據上述法律、法規和政策規定，招標拍賣掛牌方式和協議出讓方式都是土地出讓的法定方式，各有不同的適用范圍：在政府供地中，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓；上述四類經營性用地以外的土地，供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式供應。只有一個意向用地者的，方可采用協議方式供應。

4、協議出讓國有土地使用權范圍

出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協議方式，主要包括以下悄況：

(1)供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的上地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；

(2)原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

(3)劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

(4)出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式；

(5)法律、法規、行政規定明確可以協議出讓的其他情形。

5、對招標拍賣掛牌方式的認識

首先，從理論上看，國有土地招標、拍賣、掛牌方式均具有供地信息提前、供地過程公開透明、供地價格市場確定、供地結果向社會公示、配置效率高的特點．是符合市場經濟發展的要求。

其次，從法律法規和政策規定上看，招標拍賣掛牌三種方式是同等的，沒有誰優誰劣的問題。11、39號令沒有規定哪種性質的土地必須以招標方式供應，哪種性質的土地必須以拍賣或掛牌方式供應。從政府這一供地主體來說，同一宗地，既可以招標方式供應，也可以拍賣或掛牌方式供應。對開發商來說，同一宗地，可能以招投標方式競得，也可能從拍賣市場上取得，可在政府土地有形市場上摘牌取得。

最后，從實踐上看，選擇具體的出讓方式與一個地區經濟發展水平、市場發育程度、出讓方的偏好等均有關系。在具體的出讓活動中，土地行政主管部門應視國家產業政策、政府對土地的要求、土地用途、規劃限制條件等因素選擇適宜的出讓方式。一般而言，對于土地使用者和土地用途無特殊限制，以獲取最高土地出讓金為目標的經營性用地，應采用拍賣、掛牌或招標方式；對于除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件，土地用途受嚴格限制，僅少數人可能有受讓意向的經營性用地，應采用招標方式出讓。從近年來各地的操作情況看，競爭性不強或土地市場不發育的西部地區，選擇掛牌出讓的情況居多，如寧廈，不論是商品房開發用地，還是商業用地，基本上都是掛牌方式供應。市場比較發育的地方如東南地區，選擇招標拍賣的情況居多；對土地開發條件約束較多的，選擇招標拍賣的居多；對土地開發要求條件不多的，如一些小宗的商業用地，采取拍賣方式的居多。但是，采取什么方式，沒有絕對的標準，上海土地采取招標方式出讓的居多，選擇拍賣和掛牌的較少，而四川省則規定房地產用地全部以拍賣方式出讓。

6、淺析國土部39號令

39號令是根據《中華人民共和國物權法》、《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》及相關法律法規的要求，對《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號）中有關內容進行修改而成。

（1）關于建設用地使用權的名稱和空間范圍，在39號令中，“國有土地使用權”一律稱為“國有建設用地使用權”；在第二條中明確，“在中華人民共和國范圍內以招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設立國有建設用地使用權的，適用本規定”；將11號令第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的“位置”一律修改為“界址、空間范圍”。

（2）關于招標拍賣掛牌出讓范圍，鑒于《物權法》明確將工業用地出讓納入招標拍賣掛牌范圍，39號令在第四條第一款中規定，“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”，明確將工業用地納入招拍掛范圍。

（3）關于掛牌出讓申請時間和截止問題，39號令對掛牌申請截止時間作了進一步明確，在第十一條規定：掛牌出讓的，出讓公告中規定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結束日前2天,即留下一定的審查時間即可。這樣，就為潛在競買人隨時提出競買申請提供了盡可能多的時間，出讓方在掛牌期間仍可以接受新的申請人申請，使潛在競買人可以隨時加入競買。39號令第十九條對11號令中掛牌截止的內容重新進行了明確，修改為“掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定”。

（4）關于繳納出讓價款和發放建設用地使用權證書，為進一步規范土地出讓管理，防止欠繳土地出讓金，針對一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金但分期取得建設用地使用權證書的情況，39號令將11號令第二十三條修改為“受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書”。

39號令的出臺，進一步規范了國有建設用地使用權出讓行為，為優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度。

四、新形勢下的地價管理工作的重點

(1)國家對協議出讓國有土地使用權采取最低限價。其主要作用是防止各地競相壓價出讓，增加土地出讓工作的透明度，便于上級政府對下級政府出讓行為的監督，便于使用者和投資者了解不同行業的地價優惠幅度，確定合理的投資方向。

（2）政府可以按經濟和城市建設的需要，對單位和個人的土地使用權實行提前收回。此規定便于政府因社會公共利益需要，適時調整不合理的土地利用結構。

（3）政府對土地使用權的轉移有優先購買權。該規定的主要目的是防止交易雙方瞞報交易地價，維護土地市場秩序。

（4）政府對地價上漲可采取必要的行政手段進行干預。該規定的主要作用是防止市場地價的不合理上漲和土地投機行為，滿足社會各方面對土地的需求。

（5）通過征收土地增值稅，防止交易雙方虛報、瞞報交易地價，將社會發展造成的土地收益收歸國家。

五、具體問題探討

1、劃撥土地使用權人申請改變原劃撥土地用途應如何辦理？

根據上述規定，經批準改變劃撥土地用途，改變后的土地用途符合《劃撥用地目錄》的，經批準，可以繼續以劃撥方式使用，辦理相應的劃撥用地手續，換發新的《國有土地劃撥決定書》。

改變后的土地用途不再符合《劃撥用地目錄》的，應當依法辦理有償用地手續。具體可分兩種情況：

（1）地方法規或行政規定明確劃撥土地改變用途應當收回土地使用權的，或者《國有土地劃撥決定書》明確改變用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回劃撥土地使用權，依法有償供應，屬于經營性用地的，應當依法以招標拍賣掛牌方式供應。

（2）地方法規、行政規定沒有明確，《國有土地劃撥決定書》也沒有約定的，根據國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定（國發〔**〕28號）第17條的規定，經批準可以辦理協議出讓手續，但應當按照上地市場價格補繳土地出讓金，即應補繳的土地使用權出讓金額=新用途的出讓土地使用權市場價格－原用途的劃撥土地使用權市場價格。

《協議出讓國有土地使用權規范》具體明確了相關程序。

2、劃撥土地使用權轉讓，應當如何辦理？

根據《城市房地產管理法》第39條規定，劃撥土地使用權轉讓，應當報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方與市、縣人民政府土地行政主管部門辦理土地使用手續。

經批準轉讓的，轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，辦理相應的劃撥用地手續，頒發《國有土地劃撥決定書》。轉讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，應當由受讓方辦理出讓等土地有償使用手續，具體可分兩種情況辦理：

（1）地方法規或行政規定明確劃撥土地轉讓應當收回土地使用權的，或者《國有土地劃撥決定書》明確劃撥土地轉讓應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回轉讓人的劃撥土地使用權（對劃撥土地使用權人給予相應補償，補償金額根據劃撥土地使用權價格確定）后，依法有償供應，屬于經營性用地的，應當依法以招標拍賣掛牌方式供應。

（2）地方法規、行政規定沒有明確，《國有土地劃撥決定書》也沒有約定的，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔**〕28號）第17條的規定，應當在土地有形市場公開交易，從成交價款中優先扣繳土地出讓金（扣繳的土地出讓金應按照土地市場價格確定，即成交價格扣除劃撥土地使用權價格后的余額，劃撥土地使用權價格屬于對原土地使用權人的補償），受讓方與土地行政主管部門簽訂土地有償使用合同，與原劃撥土地使用權人簽訂土地補償合同。應交納的土地使用權出讓金額=出讓土地使用權市場價格－原劃撥土地使用權市場價格；轉讓方應取得的土地補償=劃撥土地使用權市場價格。

《協議出讓國有土地使用權規范》具體明確了相關程序。

3、出讓土地使用權改變土地用途，應如何辦理？年限如何確定？補擻出讓金額如何確定？

根據《城市房地產管理法》第17條和第43條的規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。此外，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔**〕28號）第16條的規定，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。因此，土地使用者未經批準不得搜自改變土地用途，經批準改變出讓合同約定的土地用途的，應根據原《土地使用權出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：

（1）《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權或者地方法規或行政規定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權（對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據余期出讓土地使用權價格確定）后，依法重新公開供應。

（2）《國有土地使用權出讓合同》沒有約定、地方法規、行政規定也沒有明確規定的，土地使用者應當按規定報經出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門）和城市規劃行政主管部門批準，批準后應當簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整，重新核定。

土地用途和出讓年限確定后，即可根據新舊土地用途、出讓年限和批準時的土地市場價格水平確定應補繳的土地出讓金額。應補繳的土地出讓金額＝批準時的新用途、新出讓年期下的土地使用權市場價格—原用途在批準改變用途時的剩余年期出讓土地使用權市場價格。

4、出讓土地使用權轉讓應具備什么條件？如何理解？

根據《城市房地產管理法》第38規定，出讓使用權轉讓應當符合兩個條件：1、按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得《國有土地使用證》；2、按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25％以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。因此，出讓土地使用權轉讓不需要也不要求土地行政主管部門批準，但具備上述兩個條件是法律明確的轉讓人的義務，轉讓人在達成轉讓協議前必須滿足上述兩個條件，并在申請變更土地登記時出具雙方轉讓協議、原《國有土地使用證》以及已投資額達到總投資額25％以上等的書面證明文件。

5、招標拍賣掛牌出讓工作中，毛地和凈地出讓有什么不同？

“毛地”和“凈地”都是俗稱。從形態上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地；凈地指已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地。從產權和法律關系上看，二者也有明顯不同，毛地出讓往往是政府出讓土地時尚未完成國有土地使用權收回和拆遷補償工作，涉及多方法律和經濟關系，需要銜接好國有土地使用權收回、補償和出讓等方面的法律關系；凈地出讓則往往是政府已經完成了出讓前的土地使用權收回和拆遷補償工作，法律關系相對簡單。

鑒于毛地出讓涉及的法律關系復雜，還涉及到土地使用權收回、出讓與《房屋拆遷條例》規定的拆遷程序等的銜接問題，同時，出讓后拆遷和開發也往往容易出現糾紛問題，因此我們提倡在工作中推行凈地出讓。

6、出讓土地使用權能否提前收回？應如何收回？

《城市房地產管理法》第十九條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。《土地管理法》第五十八條觀足：“有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

1、為公共利益需要使用土地的；

2、為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”

因此，根據上述法律規定，出讓土地使用權一般不得提前收回，在特殊情況下，為公共利益需要或為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，土地使用權可以提前收回，但必須經過批準并要履行法定的收回程序，并對原土地使用權人給予相應補償。

篇3

一、基本概念

被征收房屋的性質和面積一般以土地、房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準。未經批準擅自改變土地用途、房屋性質的，仍以原土地用途、房屋性質為準。

二、適用范圍

范圍內國有商業、住宅、綜合用地上的房屋及附屬物的征收、補償和安置適用本實施意見。

三、政策依據

1、住建部關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》；

2、《**省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》；

3、《**省國有土地上房屋征收與補償條例》；

4、《**市土地管理規定》；

5、《**區國有土地上房屋征收與補償實施細則》；

6、《**區國有土地上房屋征收范圍內未登記建筑認定實施意見》；

7、被征收的房屋重置價格、臨時安置補助費和搬家補助費標準按照征收時點時**區執行的有關標準實施。

四、商業、綜合用地上房屋征收補償原則及方式

房屋征收遵循依法、公開、公平、公正的原則進行，商業、綜合用地上的房屋征收補償安置方式原則上為貨幣補償方式，不提供遷建安置用地，不提供臨時過渡周轉用房。

（一）合法建筑的征收補償標準

1、房屋、土地和裝飾裝修的補償

被征收房屋、土地價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、樓層、層高、朝向、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封待因素的影響。

土地的補償以國有土地使用權證登記性質為準。

裝飾裝修及附屬物的補償按實評估確定。

2、其他補償

（1）一次性搬遷費。征收人應當一次性支付搬遷費。被征收人可以選擇按每平方米建筑面積，分別為工業用房80元；商業用房50元，綜合用房30元的標準一次性補助，建筑面積以有效權屬文件的記載為準；也可以選擇實際發生的機器設備拆卸費、搬運費、安置費、調試費和搬遷后無法恢復使用的生產設備重置等費用來補助。

對已進行收購的資產或機器設備，征收人不再支付一次性搬遷費。

（2）設備補償費。對不可移動的重型、大型設備，因征收造成無法恢復使用或者報廢的，征收人按設備固定資產折舊以后的凈值收購。

（3）停業損失費。按前三年連續月平均利潤的3-6個月補助，以真實合法的財務報表為準，不足三年的按實際時間計算月平均利潤。

（4）職工生活補助費。按**區當年最低工資標準補助3-6個月。

（5）臨時安置補助費。按相關規定對工業、商業、綜合用房每平方米合法建筑面積進行補助，補助時間12個月。補助標準按**區當年的標準執行。

（二）臨時建筑的征收補償標準

1、房屋補償

對國有商業、綜合用地上的臨時建筑按房屋重置價給予補償。（因歷史原因造成的臨時建筑的認定由街道書記辦公會議或街道班子會議根據相關依據認定后按臨時建筑補償標準進行補償）。

取得土地使用權證部分的土地補償價格按周邊同類土地性質的市場價格進行評估補償。如土地使用權性質為劃撥用地的，結合土地性質，按所在地周邊國有出讓土地評估價格的45%確認。

2、其他補償

被征收人房屋涉及的一次性搬遷費、設備補償費、停業損失費、職工生活補助費及臨時安置補助費補償參照合法建筑相關補償標準執行。

（三）違法建筑的處置

對國有商業、綜合用地上的房屋認定為違法建筑的，一律不予補償。被征收人應配合做好違章建筑的拆除工作。

（四）補助、獎勵標準

被征收人能積極配合做好征收工作，在規定期限內完成簽約、搬遷，對項目推進無實質影響的，給予適當的補助和獎勵，具體內容如下：

1、給予被征收人房屋、土地評估值上浮不超過20%的獎勵。

2、給予搬遷后可以恢復使用的設備按設備固定資產折舊后凈值的10%補償搬遷費。

3、由于政府規控等原因造成前期投入損失的，對已經通過立項等審批手續且有相關部門要求其停止建設通知的企業，對期前期發生的勘探、設計等費用根據相關證明材料進行梳理、匯總和分析，對合理部分按實再加10%財務成本進行補償。

4、給予被征收人前三年連續月平均利潤3-6個月補償，不足三年的不參照執行。

5、對被征收人的補助和獎勵金額控制在總補償價格的20%之內，補助和獎勵總金額原則上不超過一仟萬元。

篇4

進一步加強國有存量土地資產管理，規范對土地使用者因改變用途、利用現狀和容積率等土地使用條件，涉及土地資產的補充處置，維護土地市場公開公平公正的交易規則，實現政府的土地收益權，促進廉政建設。

（一）全面實行經營性土地公開交易，完善市場配置機制。

凡商業、旅游、娛樂、金融、辦公、房地產開發等經營性用地，堅持以招標、拍賣或掛牌方式出讓國有土地使用權。對于原工業、倉儲、市政公用、交通、教育醫療等非經營性用地，按照規劃須改變為經營性用地的也必須實行公開交易。全面實行建設用地有償使用制度，包括行政機關事業單位盈利性的非自用辦公用房，街道社區居委會盈利性的對外服務用房，均要按照出讓方式供地。

（二）維護土地供地條件的嚴肅性，防止產生新的不公平競爭。

根據法律法規規定，建設單位使用國有土地，必須按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定執行。國有土地使用權的供地條件具有法律嚴肅性，約定的各項規劃條件和用地范圍不應隨意調整。除政府要求改變土地利用規劃條件之外，都不得改變原批準的土地利用規劃條件。確需改變土地用途、容積率的必須經原出讓方和規劃部門同意，依法報經市、縣級市人民政府批準，并按規定補繳不同用途和容積率的土地差價。

（三）建設項目規劃調整產生土地增值收益歸政府，防止國有土地資產流失。

因規劃條件調整產生的土地增值屬于級差地租，歸地方政府所有，防止土地使用者通過改變土地用途和容積率等非正當途徑獲取額外利益，導致國有土地資產流失。

二、適用范圍

國有存量建設用地，包括經營性和非經營性的劃撥或出讓國

有土地使用權。主要指下列五種情形：

（一）原為國有存量經營性用地，須進行翻擴建，改變原土地利用狀況和提高土地利用率的

（二）原國有存量非經營性土地，保持工業或其他非經營性用途不變，須進行轉讓、翻擴建的

（三）原國有存量工業用地、公益事業用地、機關辦公用地等非經營性土地，利用原有建筑物現狀，暫時不進行翻擴建，但實際用途轉變為經營性用途的

（四）協議出讓的土地，通過公開交易取得的土地，調整規劃利用條件的

（五）涉及法院裁定協助執行、企業抵債、拍賣行拍賣的土地。

三、處置方式

根據上述不同情形，對土地資產確定不同的補充處置方式：

（一）經營性土地翻擴建的若宗地未納入政府統一規劃改造范圍，經縣級市以上人民政府批準后，土地使用者才可以進行翻擴建，并應當根據新的規劃條件，按市場價格補繳土地出讓金。若宗地已納入政府統一規劃改造范圍，且土地使用者能按照政府統一規劃要求改造的經縣級市以上人民政府批準后，土地使用者可以進行翻擴建，并應當根據新的規劃條件，按市場價格補繳土地出讓金；若土地使用者不能按照政府統一規劃要求改造的將由政府優先收購儲備，實行公開交易。

（二）非經營性土地翻擴建的若原土地用途和城市總體規劃確定的用地性質相一致的經縣級市以上人民政府批準后，土地使用者可以進行翻建，不再補繳土地出讓金；若原土地用途和城市總體規劃確定的用地性質不一致的且城市總體規劃確定的用地性質為商業、旅游、房地產開發等經營性用途的則土地使用者不得進行翻擴建，將由政府優先收購儲備，實行公開交易。

（三）利用現有建筑改變土地用途的必須經規劃和國土部門批準，不得擅自改變土地用途。

對于在年7月我市實行土地公開交易制度以前已改變土地用途，并經規劃部門批準的土地使用者可申請完善相應手續，一次性補繳土地出讓金后調整土地用途。

對于經營性土地公開交易制度實行以前已改變土地用途，且土地使用者未申請一次性補繳土地出讓金的以及經營性土地公開交易制度實行以后改變土地用途的若是行政劃撥土地，則按照《省政府辦公廳轉發省國土管理局等部門關于對出租和改變用途的國有劃撥土地收取年租金的請示的通知》政辦發[]50號精神，根據規劃批準意見，按年度收取改變用途土地年租金；若是出讓土地，則按年度收取土地收益。采取交付土地年租金或年度土地收益的土地使用權登記原用途不變。

（四）司法裁決、項權利實現、拍賣行拍賣等引起的土地使用權轉讓，若宗地已納入規劃改造范圍，維護權利人合法權益的前提下，政府可以依法收購。涉及改變土地批準用途的按照本意見相關條款執行。

五原協議出讓土地、公開交易的經營性用地，改變原出讓約定的規劃條件的報經縣級市以上人民政府批準后，根據新規劃條件，按市場價格向政府補繳土地出讓金。

四、程序和要求

根據各種情況及相應處置方式，按以下程序辦理相關手續：

（一）涉及國有存量經營性土地提高容積率的項目。

1規劃方案的審核批準。規劃部門受理土地使用者申報的規劃方案，審核并報經政府批準后，書面函告國土部門。

2國土部門根據規劃部門函告，對土地容積率提高需補繳地價的項目，書面函告發改、建設、房管部門，并同時根據規劃審定的具體方案，核定補充土地處置意見，報經政府批準，補繳土地出讓金后，再次書面告知發改委、規劃、建設、房管部門。

3土地使用者到發改委辦理項目備案或核準手續后，向規劃部門申領《建設工程規劃許可證》進入正常基建程序。

（二）涉及國有存量經營性土地改變原批準用途的項目。

規劃方案審核批準前，國土、發改、規劃等部門進行會辦，會辦，意見報經政府批準后按照上款的程序進行。

（三）司法裁決、項權利實現、委托拍賣行拍賣等涉及土地使用權轉讓的項目。對土地權屬不合法、土地實際用途和批準用途不一致，以及國有劃撥土地、集體土地使用權等，法律法規明確不符合土地轉讓條件的應在裁決、處置、拍賣前先完善法定土地手續；確因債權處置需要，須在完善法定土地手續前裁決、處置、拍賣的應按土地管理法律法規的要求處置，依法完善土地手續，維護債權人的合法權利。

五、補繳地價

對于經營性土地，具體處置時應根據調整原因、時間、幅度和規劃用途、土地性質等因素按市場價確定地價補差。對于須補繳土地出讓金的經營性用地，原則上以規劃方案批準時間為同一時點，對照新舊不同的規劃條件土地評估差價，作為地價調整和補繳土地收益的基數。

（一）容積率改變的根據具體情況相應調整土地出讓金。

1超過土地出讓合同約定的容積率，或超過原出讓時規劃部門批準容積率的根據評估差價補繳土地出讓金。

2自行降低土地出讓合同約定的容積率或原規劃部門批準容積率的土地出讓金不作調整。

3由于政府基礎設施建設等客觀因素影響原批準的容積率不能實施，以及政府要求降低容積率的根據評估差價可以相應調整出讓金。

4定銷商品房項目用地容積率改變的按原出讓公告確定的房價、成交樓面地價以及調整容積率后的樓面地價，相應調整土地出讓金。

（二）土地用途調整的按照評估差額全額補繳土地出讓金。

（三）行政劃撥方式取得的經營性土地進行翻擴建的根據原利用現狀補辦出讓手續，按照規定比例收取原利用現狀下的土地出讓金，此基礎上按照規劃調整的具體情況，由土地使用者全額補繳土地出讓金。

（四）利用原建筑物將土地改變為經營性用途的年7月前已發生的土地使用者可申請一次性補繳土地出讓金。劃撥土地依據經營性用地市場評估地價按規定比例補繳土地出讓金；出讓土地按照不同用途評估的差額補繳土地出讓金。

年7月前已改變用途，但未申請一次性補繳土地出讓金的以及土地公開交易制度實施以后改變用途的劃撥土地按照市政府公布的改變用途年租金標準征收，出讓土地則根據不同用途評估地價差額，還原折算成每年土地收益，逐年征收。

六、轉讓條件

根據《土地管理法》城市房地產管理法》及國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》國發[]15號文件規定，

土地使用權轉讓必須符合以下條件：

（一）出讓土地使用權必須依法轉讓，劃撥土地使用權未經縣級市以上人民政府批準，不得擅自轉讓。

（二）繳清土地出讓金，領取土地使用證。涉及改變土地規劃條件，進行土地資產補充處置的還需提供土地完善手續的證明。

（三）按照出讓合同約定進行投資開發，完成投資總額的25％以上不含土地出讓金

（四）已經建有房屋轉讓時，應當持有變更后房屋所有權證書。

（五）工業用地依法轉讓后需續建或新建廠房的受讓方須提供新的立項批復和規劃意見。

（六）凡土地使用權轉讓，須經具備土地評估資質的評估機構進行評估。轉讓雙方應如實申報成交地價，低于市場評估地價20％以上的政府實行優先收購。

城市房地產管理法》等法律法規明確禁止轉讓的土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓后，必須按照國家和省有關規定繳納相關稅費后辦理土地登記手續。

經營性土地分割轉讓的轉讓后土地使用者必須按照原整體規劃方案建設開發。

規范以土地資產為股權的轉讓行為，對取得土地使用權超過2年未開發的土地資產，不得以股權轉讓方式轉讓土地使用權，政府將依法收回。

七、土地登記

（一）進一步細化土地登記。除根據現行土地分類和登記規程，土地使用證還須根據出讓合同或補充處置意見載明具體的規劃利用條件。

（二）嚴格土地證書查驗制度。初始發放土地使用證時，要根據出讓合同約定的項目建成時間，注明土地證的有效期限。有效期內，建設項目竣工驗收通過后，換發土地使用證。超過有效期限的土地使用者必須向國土部門提交書面說明和延期申請。

（三）土地分割轉讓實行許可制度。除在土地公開交易公告中明確可分割銷售以外，對于賓館包括公寓式酒店超市、各類交易市場、經營性的物流用地原則上不得進行分割銷售。對于經營性的打工樓、文體、教育、科研、醫療衛生、福利院、養老院、藝術館、博物館等項目用地，不得進行分割轉讓。

（四）對改變土地利用規劃條件的項目，未完善土地手續、補繳土地出讓金前，不辦理土地抵押、變更和分割登記手續。

八、建立協調機制

加強國有存量土地資產管理，規范對改變土地利用條件涉及土地資產處置，涉及各有關部門的管理職能，需要部門之間加強溝通協調，完善配套措施，健全工作規程，規范申報和流轉程序，便于在項目實施前完成土地資產處置，維護土地市場和房地產市場的良好秩序。

（一）建立溝通協調機制。發改、規劃、國土、建設、房管等相關部門，規劃選址、規劃方案審批、建設項目備案和核準、用地審核、銷售許可等各個環節，要各司其職，密切合作，采取

通過相關事項書面告知和會辦等形式，加強信息溝通協調，確保部門各自職責到位。

（二）規范土地評估行為。土地資產的處置及轉讓，都須經具備土地評估資質的評估機構進行土地評估，涉及上繳政府土地出讓金和土地收益的應由一級資質的評估機構評估。國土部門要進一步加強對土地評估機構的管理和監督。

（三）規范開工報建程序。改變土地利用條件的開工報建項目未取得規劃和土地部門批準手續的不予發放《建設工程施工許可證》

（四）嚴格房屋銷售制度。土地開發使用單位申請辦理預售許可證或銷售許可證時，必須提供國有土地使用證；涉及用途調整和改變利用條件的還需提供土地完善手續的材料。

（五）嚴格項目竣工驗收制度。項目竣工后，規劃、國土部門進行各自單項驗收時，對土地用途、容積率等指標要嚴格審核，符合規劃和土地利用條件的房管、國土部門方可辦理房產證和土地分割登記手續。

篇5

關鍵詞：集體土地，土地所有權，宗地，代碼編制

中圖分類號： [D922.61]文獻標識碼：A 文章編號：

集體土地所有權是農村土地產權制度的核心，根據《憲法》第十條第二款和《土地管理法》第八條第二款的規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有[1]。

集體土地所有權，是指勞動群眾集體對屬于其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分權利，是土地集體所有制在法律上的表現。集體土地所有權登記，是指集體土地所有權的主體依法提出申請，其所在的縣級土地管理部門對其所有的土地的權屬來源、界線、面積等依法進行審核確認后，頒發集體土地所有權證。因此，集體土地登記發證工作的作業過程可以概括為提出申請、外業調查、審核確認和頒發證書四個環節[2-3]。

隨著科學技術的高速發展，在國土資源信息化的今天，傳統的宗地代碼的編制因地而異，不規范，不統一，國土資源部難以統一使用；尤其是全國一張圖工作的開展，為保證全國所有權數據的統一性、規范性、通用性與合理性，廣西集體土地所有權宗地代碼的編制工作已是勢在必行。

1 內容和任務

開展宗地統一代碼編制工作的主要內容和任務。

（一）2012年底前完成全區各市縣的地籍區、地籍子區劃分和農村集體所有權宗地編碼。

（二）完成現有宗地的宗地統一代碼集中編制和轉換，形成新舊代碼對照表。

（三）建立和完善宗地統一代碼編制體系，實現日常工作中新增和變更宗地全部采用宗地統一代碼。

（四）推廣宗地統一代碼在土地管理工作中的應用。

2依據

（1）《全國宗地統一編碼推廣應用工作實施方案》。

（2）《宗地代碼編制規則（試行）》。

（3）《王世元同志在全國農村集體土地確權登記發證工作暨宗地統一編碼工作座談會上的講話》（內部情況通報第98期）。

（4）《胡存智同志在全國地籍調查暨宗地統一代碼編制工作座談會上的講話》。

（5）《廣西壯族自治區國土資源廳關于印發廣西壯族自治區宗地統一代碼編制工作地籍區、地籍子區劃分方法(試行)廣西壯族自治區宗地統一代碼編制技術方案(試行)的通知))(桂國土資發[2012]88號)

（6）《廣西壯族自治區國土資源廳關于加快推進宗地統一代碼編制工作的通知》(桂國土資發[2012]91號)

3 編制方法

3.1 編制規則

1 宗地代碼結構

宗地代碼采用五層19位層次碼結構，按層次分別表示縣級行政區劃、地籍區、地籍子區、土地權屬類型、宗地號。宗地代碼結構如下圖所示。

圖1 宗地代碼結構圖

2 編碼方法

（1）第一層次為縣級行政區劃，代碼為6位，采用《中華人民共和國行政區劃代碼》（GB/T 2260）。

（2）第二層次為地籍區，代碼為3位，用阿拉伯數字表示。

（3）第三層次為地籍子區，代碼為3位，用阿拉伯數字表示。

（4）第四層次為土地權屬類型，代碼為2位，其中，第一位表示土地所有權類型，用G、J、Z表示。“G”表示國家土地所有權，“J”表示集體土地所有權，“Z”表示土地所有權爭議；第二位表示宗地特征碼，用用A、B、S、X、C、D、E、F、W、Y表示。“A”表示集體土地所有權宗地，“B”表示建設用地使用權宗地（地表），“S”表示建設用地使用權宗地（地上），“X”表示建設用地使用權宗地（地下），“C”表示宅基地使用權宗地，“D”表示土地承包經營權宗地(耕地)，“E”表示林地使用權宗地，“F”表示草原使用權宗地，“W”表示使用權未確定或有爭議的土地， “Y”表示其他土地使用權宗地，用于宗地特征擴展。

（5）第五層次為宗地號，代碼為5位，用00001~99999表示，在相應的宗地特征碼后順序編碼。

3 賦碼規則

（1）地籍區、地籍子區劃定后，其數量和界線盡量保持穩定，原則上不隨所依附界線或線性地物的變化而調整。

（2）當未劃分地籍子區時，相應的地籍子區編號用“000”表示，在此情況下地籍區也代表地籍子區。

（3）為保證宗地代碼的唯一性，因宗地的權利類型、界址發生變化，宗地代碼在相應宗地特征碼的最大宗地順序碼后續編，原宗地代碼不再使用。

（4）新增宗地代碼在相應宗地特征碼的最大宗地順序碼后續編。

4 代碼表

為使宗地代碼規則文本格式整齊統一，應按照GB/T20001.3-2001和以下規定的格式編制,如圖2：

圖2 宗地代碼規則

3.2 編碼方法

依據宗地代碼編制規則要求，對宗地進行宗地代碼編制，需要具備以下三個條件：

1、確定宗地坐落的地籍區、地籍子區。在完成地籍區、地籍子區劃分的前提下，可以通過宗地的空間位置進行空間拓撲分析確定宗地坐落的地籍區、地籍子區范圍，明確宗地代碼的前12位編碼（6位縣級行政區劃代碼+3位地籍區編碼+3位地籍子區編碼）。

2、確定宗地的權屬類型。依據宗地代碼編制規則對宗地權屬類型的分類標準，全區進行統一代碼編制的宗地可分為以下幾類：

（1）集體土地所有權宗地；

（2）集體所有建設用地使用權宗地（地表）；

（3）集體所有宅基地使用權宗地；

（4）集體所有使用權未確定或者有爭議的土地；

（5）國家所有建設用地使用權宗地（地表）；

（6）國家所有使用權未確定或者有爭議的土地；

（7）集體土地所有權宗爭議地。

（8）國家所有其他土地使用權宗地。

權屬類型特征碼為宗地代碼的13-14位。

3、對應地籍子區范圍內，獲取相同權屬類型宗地最大順序編碼。宗地代碼編制規則要求在地籍子區范圍內，分權屬類型對宗地進行順序編碼，要求在新宗地進行編碼時，能及時方便的獲取相同權屬類型宗地的最大宗地號。新宗地的宗地號為：現有最大宗地序號+1。宗地號為宗地代碼的15-19位。

4 編制流程

廣西集體土地所有權宗地代碼編制流程圖如下所示：

圖3 廣西集體土地所有權宗地代碼編制流程圖

5 詳細步驟

5.1 集體所有權宗地資料收集

提取農村集體土地所有權宗地圖斑數據，依據宗地圖斑權屬類型，進行分層管理，分為集體土地所有權層和集體土地所有權爭議層。根據宗地的權屬類型和對應的《宗地代碼編制規則》權屬類型特征碼可以分為：

1、集體土地所有權宗地：XXXXXX001001JAXXXXX；

2、集體土地所有權爭議地：XXXXXX001001ZAXXXXX；

5.2 地籍區、地籍子區劃分

（1）在縣（區）級行政轄區內，劃分地籍區、地籍子區應無縫銜接、不重、不漏。

（2）在縣（區）級行政轄區內，按照現行鄉、鎮、街道辦界線確定地籍區；按照現行村委會、居委會、街坊界線初步確定地籍子區。

（3）地籍區劃分后，地籍區、地籍子區的數量和地籍區、地籍子區的界線盡量保持穩定，原則上不隨所依附行政區界線變化而調整。

5.3 所有權宗地代碼集中編制

地籍區和地籍子區后，可以根據宗地與地籍子區的拓撲關系，確定前12位代碼，第13,14位分別為“JA”或者“ZA”，進行分層管理。第15至第19位為宗地順序碼，可采用如下兩種方式編碼：

1、手工編碼

行矢量化建庫的宗地，采取手工模式，按照從上到下，從左到右的編碼方法。

2、采用計算機自動編碼

（1）提取宗地多邊形的某一特征點，如宗地的質心點坐標或者宗地的最小外接矩形的左上角坐標點。

（2）根據此點的X、Y值來排序。

6 問題與建議

(一) 新舊宗地代碼統一問題

已經登記發證的宗地，制作宗地代碼轉換對照表，逐步開展原有代碼的轉換工作，但對已經形成的紙質地質資料不做修改，可在登記檔案卷宗上標注宗地統一代碼。在原有代碼向宗地統一代碼轉換工作尚未結束前，原代碼暫時保留應用，做到“見舊知新，多碼并行”。

（二）跨地籍子區宗地編碼問題

由于宗地統一代碼編制規則中代碼的前12位為地籍子區編碼，宗地跨越兩個或多個地籍子區時，其地籍子區編號用“000”表示；宗地跨越兩個或多個地籍區時，其地籍區編號用“000”表示，地籍子區編號也用“000”表示。

（三）“飛地”的宗地代碼編制

依據地籍“屬地”管理的原則，“飛地”按照其所坐落行政區劃內的地籍子區進行統一代碼編制。

參考文獻

[1] 國土資源部財政部農業部關于加快推進農村集體土地確權登記發證工作的通知(國土資發[2011]60號)．

篇6

Abstract: To implement the Ministry of Land and Resources "Notice on Further Improving the land acquisition and management requirements” (Guo Tu Zi Fa [2010] No. 96), Tianjin has implemented the institution of land requisition compensation and stored since January 1, 2012, the author discussed corresponding countermeasures for the problems encountered in the operation.

關鍵詞：征地管理預存制度遇到問題 研究對策

中圖分類號：P285.2+39文獻標識碼：A 文章編號：

天津市政府辦公廳于2011年11月下發了《關于進一步規范我市征地管理工作的通知》，文件明確規定在天津市建立征地補償資金預存制度。為貫徹落實市政府的工作部署，天津市國土資源和房屋管理局研究制定了征地補償資金預存和撥付程序，自2012年1月1日起已實行了半年左右的時間。筆者針對具體操作中遇到一些實際問題，相應找尋解決的對策。

一、遇到的問題及對策

㈠個別重點大型建設項目資金緊張，無法在報批前全額預存補償費用。

征地工作的目標任務不僅要保障農民權益，還要保障重大項目用地。在實際工作中，對于個別重大項目出現資金緊張的，比如鐵路、高速公路、軌道交通等工程，動輒幾千萬、上億元，甚至十幾億的建設費用，在具體實施工程中，項目單位必然會出現資金緊張，一時籌措困難的情況。對于這樣的現實問題，在實行征地資金預存這個環節上，不能僵化地進行處理，可以經市國土資源部門批準，在堅持原則的前提下，通過以下具體措施適當放寬條件：

一是對于一些跨區縣的項目，可以實行分區縣報批，只預存擬報批的區縣部分的所需補償費。在實際操作中，對天津市地鐵五、六線這一項目，就采取哪個區縣已經成熟、具備報批條件的，就預存哪個區縣資金的方式，這樣既保證了重點大型建設項目順利完成組卷，又切實維護被征地農民合法權益；

二是對于項目拆遷房屋數量大（比如建筑面積5000平方米以上或房屋拆遷補償費300萬元以上）的，可以借鑒一些省市的經驗做法，將房屋拆遷費用扣除，只預存征地區片綜合地價、青苗補償費、其他地上附著物補償費；

三是對于準備分期實施、邊建設邊融資的項目，可以書面說明分期計劃、資金來源的可靠性（比如財政撥款、銀行證明等），經市國土資源部門批準，適當降低首期預存比例，實行分期預存。

㈡建設項目地上情況復雜，調查測算周期長、報批周期緊。

對于項目占地規模大（比如50公頃以上）、地上物密集（比如城中村改造）的建設項目，完成地上物調查測算工作需要很長時間，且不容易確定。若待調查測算全部完成后再預存資金、組織報批，容易耽誤工作效率。可以鑒于征地資金預存制度中規定，對資金可以多退少補，因此如遇到這種情況可以通過對地上物的數量、價格先進行估算，并按照估算金額進行預存，待具體實施時再多退少補。但前提是征地區片綜合地價必須嚴格測算。

㈢項目單位與繳費單位不一致的。

在征地資金預存制度實行前，項目單位與受委托的建設主管部門等（比如建設、交通、水利）簽訂過協議，并且項目單位已經部分（或全部）向協議對方撥付費用的，這種情況在過去征地不規范的時期是大量存在的。解決此類問題，應請示市國土資源部門批準，進行如下操作：

一是堅持“誰用地，誰繳費”的原則，按照即定程序執行，對項目單位下發預存繳費通知單，通知其繳納征地資金后才能辦理用地報批。對項目單位與原協議方發生的資金往來這一情況不予考慮。

二是項目單位撥付給協議對方資金后，對方已經實施補償造成資金無法或全部回流的，這就需要要具體問題具體研究解決。應經市國土資源部門批準，可采取簽訂三方協議，即由市級征地事務機構、項目單位、受項目單位委托方三家通過協議規定明確各自責權利；或是通過由被補償單位出具文字說明、票據等材料，妥善解決此類歷史遺留問題，確保重點項目依法依規完成用地報批。

㈣建設項目不具備報批條件，著急開工要提前進行預存的。

一些建設項目（特別是線型工程），項目單位急于在某些局部點位上（非先行用地）組織施工，往往在可研、初步設計尚未批復的情況下，就要求進行征地資金預存的。對于這樣的情況，應當堅持原則，即：征地資金預存的前提是具備用地報批條件的，才能進行預存。

㈤“自征地”項目無法按照測算結果預存資金。

“自征地”項目是指村集體（或村集體企業）征收本村土地，以及與之類似的征地單位與被征地單位具有利益一致性的項目，如鄉村公益設施等。這類項目往往不需要實際支付補償費或只需要支付很少的補償費。國土資源部門依法測算的補償費與實際情況不一致。我認為對于這種情況可以采取特事特辦的方法，由項目單位、被征地村共同出具說明，經區縣國土資源部門核實后，按照實際的征地協議確定預存金額。

二、其他相關政策建議

㈠健全完善全市征地資金預存監管制度。首先，市級和區縣級征地事務機構要嚴格按照“專戶管理，專帳核算”的原則，對征地資金預存專戶按照財會制度嚴格管理；市局用地審批、財務、審計和紀檢部門組成專項組，定期對各預存專戶進行核查，確保專款專用；對于有的區縣存在一個以上專戶的，建議其盡快整改，保證一個區縣一個專戶的“唯一性”。

㈡注意新舊補償方式的銜接。天津市過去征地不規范，很多項目（尤其是工業園區）在報批前就已經進行了補償，農民也接受這種做法。針對這種情況，我認為應當有一個比較長的過渡期，允許項目單位以“預付”代替“預存”，但是預付款證明必須經過被征地農民確認，且不低于依法測算的補償金額。預付金額低于測算金額的，差額部分應當預存。

㈢進一步改進征地資金預存體制。將市和區縣二級征地資金專戶并存的現狀，調整為在市級征地事務機構設立全市統一的預存專戶。區縣一級只設立資金存儲專戶，用于在征地批準后接收市一級專戶撥付的征地補償費，不直接接受項目單位的預存款。這樣，將資金預存與用地審批一樣統一到市一級（因為區縣一級沒有用地審批權限），更好地發揮出征地資金預存制度的積極作用。

參考文件資料：

㈠《中華人民共和國土地管理法實施條例》

㈡《國土資源部關于進一步做好征地管理工作的通知》（國土資發〔2010〕96號）

㈢《天津市征收土地工作程序》（津國土房資〔2007〕159號）

㈣天津市政府辦公廳《關于進一步規范我市征地管理工作的通知》（津政辦發〔2011〕117號）