導語：如何才能寫好一篇測繪成果檢查報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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摘 要：不動產登記自實施以來取得很大的進展，但在實際測繪中也遇到了一些關于測繪成果質量管理的難題。不動產測繪成果的質量在很大程度上影響著不動產的統一登記。不動產測繪成果作為一項技術成果，一經不動產登記部門采用，將成為建立不動產樓盤表和不動產電子登記簿的根本依據，同時也是不動產價格評估、財政稅收、房屋征收征用等方面不可或缺的依據。

關鍵詞：不動產；測繪；質量管理

引言

不動產測繪成果是對不動產自然狀況的真實反映，包括不動產的數據、圖件、信息、成果表和測繪質量檢查報告、驗收報告、技術設計與總結以及其他相關材料。此外，不動產測繪成果依據測繪對象可分為地籍測繪成果、不動產測繪成果、海籍測繪成果三大類。其中與百姓日常生活聯系密切的主要是地籍測繪成果和房產測繪成果。因此，本文研究如何加強對不動產測繪成果的質量管理具有十分重要的現實意義。

一、影響測繪質量的三大因素

在實際工作中，能夠影響測繪質量的原因非常廣泛，但是對測繪質量產生的影響較大的主要有三個因素，即規范標準、質量控制體系和從業人員的素質。

（一）規范標準對測繪質量的影響。

不動產測繪工作對專業性和技術性要求比較高，但是不動產測繪領域的規范標準還不夠完備，相關的法律法規也很缺失，各省市出臺的地方性不動產測算技術規程比較具有局限性，不能夠形成全國范圍內的統一測算標準。現有的有關不動產測繪的法律法規對規范不動產測繪也起到了重要作用，但是隨著建筑形態多樣化設計以及對藝術造型的追求，許多問題根據現有的規范無法充分判定，不動產測繪從業人員只能根據自己的理解、同行間的技術交流和以往的慣例進行判斷，這些都給不動產測繪成果的規范性、適用性帶來一定的爭議。

（二）質量控制體系對測繪質量的影響

不動產測繪單位質量控制體系的不規范、不健全，容易導致測繪成果的可追溯性不強，責任分擔難以實現有規可依、有據可查。比如對房產進行測繪時，在功能單一、造型簡單的普通住宅、一般商住樓等建筑的測算中，質量體系對不動產測繪成果精度的影響較小，但是商業綜合體等比較復雜的建筑，測繪數據量大，內業制圖成果計算以及功能區劃分等方面判斷難度大，在測繪時很容易產生質量問題[1]。

（三）從業人員素質對測繪質量的影響

不動產測繪對從業人員的專業素質、技術水平有較高的要求。此外，從業人員還應具有足夠的責任心和細致的工作技能，在測算過程中遵守職業道德，堅持公平、公正原則。專業素質與技術水平落后，有可能客觀造成測繪成果的質量問題；責任意識和工作不到位，則會導致嚴重的人為錯誤；不能在測算過程中按照規范和法律規定操作并堅持公平、公正原則，都會產生持久的不良影響。

二、完善質量管控體系

不動產測繪成果的質量在各種影響因素的共同作用下，可能會出現測算成果失實、引發糾紛。因此，應根據影響因素有針對性地采取控制措施，有效提高不動產測繪成果質量。

首先，加快完善標準規范。標準規程的滯后，對不動產測繪成果的影響是持續深遠的。因此，建議國家層面加快有關規范標準的修訂進程，將各種規則以及名詞術語等盡快在規范中予以說明；在行業內，應由各地行政管理部門選擇長期從事不動產測繪工作，具有一定影響力的專家成立專家會審認定小組，對實際工作中出現的重大問題和具有爭議的內容進行技術指導、協調解決糾紛，研究出現的新情況、統一業務處理原則，不斷完善更新適合本地的不動產面積計算規程，為從業人員提供技術指導，從而避免質量爭議。

其次，全程嚴把質量關。一般而言，不動產測繪過程是指對工程概況和現場情況進行分析設計、針對大型綜合項目組織具體實施人員進行設計書學習、外業實施數據采集、內業數據校核制圖計算、質檢人員檢查驗收的過程。作業過程中方法分析設計、外業實施數據采集、檢查驗收尤為重要，其完成的情況直接對不動產測繪成果產生重大影響[2]。一般而言，分析設計過程計算中應注意按照相應批文的要求，來確定測繪的類型、采用的規范條文、計算方法以及分攤方案。分析設計完成后，再核實現場施工情況。

最后，檢查過程的質量控制。不動產測繪產品實行二級檢查一級驗收制度。一級檢查是在測繪人員全面自查、互查的基礎上，由專職或兼職檢查人員對產品質量實行的過程檢查。主要是按照相應的技術規范規程、技術設計書和其他的有關資料，對測繪成果的圖形、數據、文字資料以及測繪成果的生產過程是否符合作業程序規定進行細致、全面的檢查。自查是保證測繪成果質量的重要環節。在整個作業過程中，第一測繪人員必須在下一環節開始前檢查自己前一環節的各項作業方法是否符合要求，對完成的任務要百分之百地進行自我檢查，一旦發現遺漏或錯誤，必須立即改正，把遺漏、錯誤消滅在生產過程中。自查完成后，由另一組測繪人員進行檢查、確認。二級檢查是在一級檢查的基礎上，由測繪單位質量管理部門的專職質檢人員在一級檢查的基礎上實行的最終檢查。二級檢查應重點檢查測繪成果生產的依據和過程，對圖形、數據、文字資料等進行全面檢查。各級檢查之間必須獨立進行，不得省略或代替。同時，下一級檢查應結合上一級檢查的完成情況，對其忽略的問題重點檢查。產品的驗收工作一般由委托方組織相關技術專家進行驗收，或委托具有資質的質量檢驗機構進行驗收。當委托方不具備以上驗收條件時，可由測繪單位總工程師以對測繪成果的審批代替驗收。

上述過程控制，在以ISO質量管理體系為基礎建立的、具有不動產測繪特色的質量管理體系中，都有規范的記錄和控制，可以形成完善的質量檢查制度，有效地提高了作業人員的責任意識、質量意識，實現了責任有序分擔、質量有效追溯。

此外，還要加強對從業人員培訓。對從業人員進行培訓也是提高不動產測繪成果質量的一個必要前提。不動產測繪從業人員包括外業測繪人員、內業計算人員和檔案管理人員、質量檢驗人員。所有這些人員都必須經過認真、有效、細致的培訓，取得從業資格認證。培訓的內容必須包括《物權法》《不動產登記暫行條例》《不動產測量規范》《不動產測繪管理辦法》《測繪產品檢查驗收規定》《測繪產品質量評定標準》等以及業道德、廉政教育等相關內容，從而提高從業人員的技術水平、職業素養和法律意識。

結束語

不動產測繪是一項持久復雜的系統工程，通過建立具有不動產測繪特色的質量管理體系、加強從業人員培訓、加強與專家的交流，可以有效提高不動產測繪成果質量，推進不動產測繪行業的整體發展，也有利于避免不動產測繪成果質量糾紛，創建和諧的外部工作環境。

參考文獻：

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近年來，第二測繪院領導班子非常重視質量管理工作，經過多年實踐，不斷完善，形成了一套貼合工作實際、行之有效的質量保證體系。始終貫徹“質量第一、注重實效”的方針，以保證質量為中心，滿足需求為目標，防檢結合為手段，全員參與為基礎，走質量效益型的發展道路,質量管理工作取得了一定的成績。下面匯報一下我院的質量管理情況。

一、質量管理現狀

我院推行全面質量管理，健全質量管理的規章制度，建立和完善質量體系，并保障質量體系有效運行；制定行之有效的質量保證措施，強化質量獎懲，職工的質量意識不斷增強，整體質量水平不斷提高。

（一）規章制度健全

建立健全各項質量管理規章制度。在嚴格執行國土測繪院制定的《技術質量管理辦法》等各項管理制度的同時，結合第二測繪院的實際，制訂了《第二測繪院職工技術創新獎勵暫行辦法》、《第二測繪院生產科室自攬測繪項目登記管理辦法》、《第二測繪院生產經營管理暫行辦法》等，保障生產經營項目的成果質量、技術含量和服務水平。

測繪質量管理體系不斷完善。2003年在全院范圍內率先通過ISO90001:2000質量管理體系認證，程序文件、作業文件、管理辦法齊備、可操作性強。國土測繪院整合以后，積極參與國土測繪院組織的新一輪質量認證工作。質量管理體系覆蓋各部門，運行有效。把質量管理工作同“雙基雙建”、三個體系建設等工作結合起來，效果良好。

（二）質量管理機構健全，責任明確

按照國家測繪生產質量管理的有關規定，設立質量檢查機構和專職的質量檢查人員，對測繪產品的生產過程進行檢查，并對測繪項目質量進行最終檢查，保證測繪成果的質量。并按照國家規定的執業資格條件加強對專業技術人員、質量檢驗人員和生產作業人員的管理，取得相應資格的人員承擔具體的測繪工作，保證測繪工作質量。

分管副院長（總工）負責質量方針、質量目標的貫徹實施，簽發有關的質量文件；組織編制項目技術設計書，并對設計質量負責；處理生產過程中的重大技術問題和質量爭議；審核技術總結；審定測繪產品的交付驗收。生產技術科負責技術質量管理的日常工作，包括：編制年度質量計劃，貫徹技術標準及質量文件；對作業過程進行現場監督和檢查，處理質量問題；組織實施內部質量審核工作；配專職二級檢查員5名，負責對產品質量進行最終檢查。每個生產科室配備2～3名一級檢查員，各級質量檢查人員對其所檢查的產品質量負責，并有權予以質量否決，有權越級反映質量問題。作業人員執行操作規程，按照技術設計進行作業，并對作業成果質量負責。其他崗位的工作人員按照崗位職責履職，保證本崗位的工作質量。

（三）“兩級檢查一級驗收”落實到位

嚴格落實“兩級檢查一級驗收”制度，加強過程質量控制，確保成果質量。從承接測繪任務、組織準備、技術設計、生產作業直至產品交付使用全過程實施的質量管理。生產組織準備:實行合同或計劃任務評審，保證所承擔的計劃或市場任務的實施能力，合同評審結果作為技術設計的一項重要依據；生產項目做到了先設計后生產，技術設計書按有關規定經過審核批準后付諸執行。測繪任務實施前，組織有關人員進行技術培訓，學習技術設計書及有關的技術標準、操作規程。對涉及儀器、設備、工具進行檢驗和校正；在生產中應用的計算機軟件及需用的各種物資，保證滿足產品質量的要求，不合格的不準投入使用。作業過程的質量控制:重大測繪項目實施首件產品的質量檢驗，對技術設計進行驗證。制定了完整可行的工序管理流程表，加強工序各項基礎管理工作，有效控制影響成果質量的各種因素。成果經作業人員自查、互檢，如實填寫質量記錄，達到合格標準后，方可轉入下工序。下工序有權退回不符合質量要求的上工序產品，上工序及時進行修正、處理。對控制測量、空三加密等關鍵工序、重點工序設置必要的檢驗點，實施工序產品質量的現場檢查。經成果質量過程檢查的測繪產品，必須通過最終檢查（經用戶同意緊急放行的急要成果除外），評定質量等級，編寫最終檢查報告。成果使用過程：保證所交付的測繪成果是合格品，建立質量信息反饋網絡，主動征求用戶對測繪質量的意見，認真填寫顧客滿意度調查表，定期做分析。

（四）措施到位

1、建立了質量獎懲制度，以經濟杠桿推動質量管理工作。院同生產科室年底結算與項目成果質量、合同履約率、顧客滿意率等因素直接掛鉤；生產科室作業員個人產值結算與其圖幅作業質量掛鉤。每年底進行全院作業員質量排名，評選質量標兵等，營造鼓勵先進的氛圍。

2、鼓勵技術創新，提高生產效率和成果質量。質量和數量是對立統一的，采用先進技術是解決這一矛盾的有效途徑。根據《第二測繪院職工技術創新獎勵暫行辦法》，2011年評選了4個技術創新獎，這些成果解決了生產中的質量控制、數據批處理等技術難題，既保證了成果質量，又保證了工期，院給予表彰和獎勵。

3、開展技術能手比武。結合國家測繪地理信息局第二屆全國測繪地理信息行業職能競賽攝影測量大賽選手選拔，模擬實際比賽通過筆試、實際操作選出5名院技術能手；派前兩名推選參加國家比賽，取得了團體第九，個人第三的好成績。

4、年終獎與質量掛鉤。年終結算與質量緊密掛鉤，管理人員、質檢人員質量問題一票否決；對于技術人員的年終獎計算把質量作為重要因子（優1.3、良1.1、可1.0），參與獎金計算，同樣是一幅圖優級圖獎金是可級圖的1.3倍，有效地激勵大家努力提高成果質量。

二、存在的問題

雖然我院測繪質量管理工作取得了一定成績，但與信息化測繪體系及測繪服務保障要求相比還存在一定的差距，在生產組織、過程質量控制、交付使用等環節還需加強管理，加大技術培訓力度提高質量意識，建立健全信息化測繪質檢體系，使質量管理由規范化向標準化、精細化邁進。

（一）技術培訓有待于進一步加強

隨著“十二五”基礎測繪的開展，新設備、新工藝引進和應用不斷深入，需要加強技術培訓；數據標準進一步完善、更新模式從單純的全面更新到及時更新、定期更新和重點更新相結合的更新模式也需要加強技術培訓；外業隊伍需要組建，技術人員需要進行一系列的培訓；地理省情監測已逐步成為基礎測繪的重要內容，技術路線、監測方法等都是全新的也需要加大培訓力度。

（二）外業質檢相對薄弱

新一輪基礎測繪采取內外業一體化的作業模式，對于以內業為主的第二測繪院來講，外業檢查人員較少，質檢力量薄弱，一、二級檢查員數量和技術力量等方面還需加強。

（三）質量意識還需進一步提高

還存在個別質量意識不強的問題。一是未能正確對待數量與質量之間關系，存在“年初講質量、年終搶數量”、“檢驗部門講質量、生產部門追數量”的現象；二是在項目實施過程中還存在設計、作業標準滯后的問題；三是院與科室結算與質量、顧客滿意率、合同履約率掛鉤還不夠緊密；四是近幾年來未開展質量評優活動，氛圍營造不夠；五是沒有充分認識到工作質量對產品質量的保證作用，在生產過程中未能完全行使“質量否決權”，在職工獎勵、經濟承包、工作考核等方面質量否決權的作用體現不足。

（四）信息化測繪質量管理體系亟待建立

地理信息數據獲取實時化、處理自動化、服務網絡化、應用社會化的信息化測繪體系正在形成，與信息化測繪體系的要求相比，現有的檢查手段、技術力量相對落后，不能滿足新形勢下質量控制要求，亟待建立信息化測繪質量管理體系。

三、下一步打算

（一）強化質量培訓，加強質量管理，提高質量水平。

按照院職業素養教育的要求，結合我院生產實際，加強各方面的技術質量培訓，走出去、請進來，通過外派、崗位培訓、專題培訓、互幫互學等不同形式加強業務培訓，培養和造就一支德才兼備，訓練有素的管理人才和測繪科技人才的測繪隊伍，提高整體業務水平。提高全員質量意識，使每一名職工都要把單位聲譽、測繪事業發展同本職崗位聯系在一起。

強化責任心，以工作質量確保產品質量。測繪工作具有相關性、傳遞性、累積性，工作中貫徹“步步有檢核”的觀念。每個工作人員都要做到仔細、認真、互（復）查，抱著我是工作“最后一關”的工作理念，哪怕是小到制作接圖表等小環節也要自檢、互查。同時發揮主觀能動性，發現問題及時請示、處理，提高整體生產效率及質量。

充分發揮經濟杠桿作用，完善結算制度，使結算同作業質量進一步掛鉤；適時開展質量評優活動，樹立質量標兵。創新管理形式，適當改進生產組織模式。真正推行項目管理，調動各方積極性，彌補生產、質檢力量不足。

（二）研究建立適應新形勢的質量保證體系。

地理信息數據獲取、處理、服務方式的轉變對質量保證體系提出了更高的要求，針對基礎地理信息更新采用新技術、新設備、新工藝的特點，面對地理省情監測和應急測繪保障的需要，建立新的、能適應基礎地理信息數據采集、建庫與應用服務的質量控制體系。不僅局限于傳統意義上的數據“二級檢查一級驗收”，而要向后延伸，包括數據入庫檢查、數據庫系統的測試與驗收、地理省情監測和應急測繪保障質量控制等，構成一個完整的從數據采集到數據建庫的質量控制體系。

（三）采用信息化測繪質量管理。

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關鍵詞：農村集體土地使用權調查 地籍調查 房屋測繪 權屬調查

中圖分類號：P208 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）02（c）-0000-00

為落實國土資源部《關于進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》（國土資發[2008]146號）要求，按照國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部聯合下發的《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》（國土資發〔2011〕178號）開展農村集體土地使用權調查。2015年不動產登記全面啟動，隨即在土地調查過程中加入房產測繪工作，形成了農村房地調查項目。

農村集體土地使用權及其地上房屋調查的工作任務是，全面查清全市農村集體所有土地范圍內集體建設用地、宅基地使用權狀況，以及地上房屋的權屬、界址、位置、面積、用途等，輔助區縣國土資源分局、房地產管理局依權利人申請，對符合登記發證條件的進行登記發證。同時，建立農村集體土地使用權調查數據庫和產權產籍管理系統。

1 調查發證工作流程

調查發證工作的主要流程：前期準備工作、通告、房地權屬調查、現場指界、房地測量、集中指界、組地籍調查卷、受理土地房屋登記申請、權屬審核、土地房屋登記公告、核準登記核發證書。作為調查測繪隊伍的主要工作是完成調查、測繪任務，輔助完成確權發證，其中調查工作具體內容有：

1.1 準備工作

區縣政府成立工作小組統領區縣工作并召開動員會，國土局和房管局具體主管并指定專人制定開展計劃。調查隊伍利用正射影像圖套合1：2000地形圖及相關規劃、審批資料，作好工作底圖；準備相關儀器設備和表格等；調集、培訓作業人員。

1.2 通告

由鄉鎮主管領導或領導小組通知縣國土局、房管局，召集村委和調查隊伍負責人參加碰頭會，明確各單位負責人或協調人職責；安排調查隊伍到相關部門查閱資料。調查隊伍制作相應村莊房地登記通告和集中指界通告上網、上報，對村委公開欄的通告進行拍照留存。

1.3 房地權屬調查、指界

由村協調員帶領作業小組進入每家每戶，調查房地權屬情況，現場標識界址點，丈量尺寸，繪制宗地草圖；由相關權利人進行指界，提供相關權源文件，并在工作底圖上簽字、按手印；如房地有爭議的，協調員負責調解，調解無法達成一致的，不進行調查，待全村工作完成后再行處理。

1.4 公告及地籍測繪：

經區縣兩局、鄉鎮和村確認無誤后，調查隊伍就本村所有未能提供權源文件的宗地進行公告，公告30天，并拍照留存。權屬調查完成后，調查小組按照1：500的測繪精度進行解析法測繪，同時配合解決遺留問題。

1.5 制作調查卷

地籍測繪完成后，制作宗地資料，包括界址表、土地房屋調查表、界址點成果表、宗地圖和房產測繪成果報告；再與權利人身份證戶口本（復印件）、土地房屋權屬來源證明表或權源文件、指界通知書、法定代表人證明書、土地房屋登記申請書和委托書等組成使用權調查卷。

1.6 調查數據入庫：

調查卷制作完成并確認后，原則上數據、信息不再變更，調查隊伍組織內業人員匯總統計，進行數據入庫工作。

1.7 輔助制作登記公告：

村莊所有登記卷宗確認完成后，調查隊伍制作《土地、房屋登記公告》，張貼到村委公告欄、上報、上網，公告期30天。若權利人有異議，在公告期內要及時提出。

1.8 檢查驗收

調查過程都由監理全程監控、檢查，調查結束后，編制工作報告、技術總結報告和質量檢查報告等文檔文件。將所有的紙質和電子成果交由鄉鎮、區縣兩局和監理進行驗收。調查隊伍對驗收組提出的問題和要求積極配合，做好檢查保障工作。

2 房地調查的難點

2.1 地籍測量難

村莊大小不一，小型村莊在200戶至300戶，大型村莊能達到1萬戶，除個別規劃發展的村莊外，絕大部分村莊以“攤大餅”的方式向外擴展，導致房屋雜亂無章，不易測繪；登高測量時，又有墻頭、門頂、房屋、屋檐等永久建筑阻礙測量；道路、胡同狹窄，也使得架設儀器困難，控制點布設不易保存、觀測；村莊內行人、行車的隨意性還可能碰到儀器。

2.2 房屋取舍難

房產測繪的主要依據是《房產測量規范》（GB/T 17986.1-2000、GB/T 17986.2-2000），但此標準“適用于城市、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦企事業單位及其毗連居民點的房產測量。其他地區的房地產測量亦可參照執行”。

大部分的農村房屋沒有建房證，沒經過規劃審批，房產測繪不能參照城市房產測繪的流程。房屋的取舍及面積計算一般依據“整幢房屋外墻勒腳以上各層的外墻（無外墻時按柱）水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑”。但現在一些村民為了施工方便，大量采用彩鋼板作為屋頂材料，一些配房也采用其作為墻體，甚至有五保戶以此為材料造房；一些配房、廚房、儲物間、廁所、停車房建造高度低于或部分低于2.2米；一些車棚、篷房按照面積計算標準也應該計算，但其十分破舊。房屋如何取舍，如何測繪，建筑占地面積如何測量都成為了問題。村民經常把房產面積計算用“其他村的拆遷標準”作為依據，對他們主要活動、使用的房屋不計算面積表示很難理解、接受。

3 建議

3.1 堅持穩定第一的原則

房屋和土地是農民立身之本，每家每戶都精益求精是必然，甚至有些村民經常跟隨調查組作業，監督標準是否統一，別人家的特殊要求是否滿足？這就要求調查員必須按照統一標準進行調查測繪，防止因公平問題引發；積極配合村干部工作，對于歷史積怨問題提前規避，不說添油加醋的話，保證村民情緒穩定。

3.2 堅持先調查后確權登記的原則

確權登記工作是一項極其專業的工作，必須有相關的法律、政策作為依托，必須具有相應資格的專業人員才能完成。調查員不能在實地做出結論，如本宅基地應該歸誰、本宅基地超占面積多少、這所房屋不算面積等，做好本職工作把實地情況調查清楚測量精確，認真填寫地籍調查表，詳細記載權屬調查記事即可，但調查詳細，減少鄉鎮、區縣領導小組審核難度也是調查隊伍的義務。調查隊伍可以輔助確權小組對權源材料進行甄別。領導小組或區縣政府出臺相關政策或公告要求繼承宗地完成分家析產書或繼承公證書等；對能分戶的、共有權宗地進行劃分。

3.3 堅持以CORS為主，導線為輔的地籍控制測量

現階段，大部分區域都采用CORS系統進行控制點布設。經檢查，不同點對之間仍存在一些相對誤差，一些大型、觀測條件差的村莊出現了較大的接邊誤差。針對這種情況，應該在村莊布設起算控制點，各重要路口設立控制點，采用導線網連接，保證控制點精度統一，也能放心使用距離交匯等測量手段。

3.4 嚴格房屋取舍，多記錄多解釋

對于房產面積計算，必須統一要求、嚴格執行。對測繪成果拒不簽字確認的，耐心解釋勸說；確實不認可的擱置卷宗。對于一些破舊、圍護結構不完整、明顯無法使用的不進行測繪、計算；小于或部分小于2.2米的房屋，不予測繪，但可拍照放入卷宗中以備查；一些門洞、門頂、屋檐、檐廊要具體問題具體分析，不能都算面積或半面積。宗地外的違法建筑堅決不予調查計算。

3.5 房產面積精度按第三級精度作業

房產測量的精度以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為限差。房產面積的精度分為三級，各級面積的限差和中誤差不超過表1：（單位：m2）

實際作業中，房產面積主要應用軟件采用坐標計算房屋占地面積求得，以矩形房屋為例，忽略輔助量邊誤差，則房角點誤差mj與面積的限差關系為：

將明顯的界址點點位精度mj=0.05m，代入上式可得面積限差為：

與房產面積的三級精度比較，完全無法滿足第二級精度；當房屋面積大于12平方米，才能滿足第三級限差要求，所以宅基地房屋面積宜采用第三級精度作為限差，從其經濟價值分析也宜采用此精度。

5 結論

房屋和土地調查工作是農村集體土地及其地上房屋確權登記發證工作的重中之重。房地調查是房地登記的法定程序，是房地登記的基礎工作，其成果資料經房地登記后，具有法律效力。只有調查詳細，具體問題具體分析，不斷積累經驗，發現問題，解決問題，堅持以國家規定和行業規范為準，才能保質保量完成確權登記發證工作。本文觀點、建議應結合作業區域進行分析、實施，僅代表個人觀點。

參考文獻

[1] 中華人民共和國國土資源部編 第二次全國土地調查技術規程[S].2007.

[2] GB/T 18316-2001，數字測繪產品檢查驗收規定和質量評定[S]

[3] 葛恒美，李延榮.土地法教程[M].北京：中國政法大學出版社，1998.

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一、房地產測繪推向市場是市場經濟發展的需要

我市房產測繪體制改革是伴隨著社會主義市場經濟的建立和發展逐步鋪開的。年代中期，我市房屋產權登記開始恢復時，尚未建立專業的測繪隊伍，在房屋產權確認中作為重要依據的圖、檔以及房屋面積都是由產權登記人員用皮尺到現場手工丈量確定。年房屋普查結束后，原普查人員組建成市測繪處，負責全市房產測繪工作，人員經簡單培訓后上崗，測量停留在手工皮尺操作上，技術沒有規范，人員缺乏專業知識。房產測繪基礎薄弱給我市產權登記帶來不利的影響：一是年代末全國開展房屋產權總登記，至年全國總登記基本結束，我市由于測繪力量薄弱滿足不了需要，年至年三年僅登記2.4萬件，未能完成任務，拖了全國的后腿。省建委為此多次督促我市加快產權總登記步伐，年我市專門請武漢市測繪隊伍前來支援，發揮了很好的突擊和示范作用，但他們不可能長期留下，房產測繪薄弱這一根本問題還要靠我市自己解決。二是我市是沿海開放城市，房地產市場活躍，交易量年年攀升。隨著市場經濟體制的確立，群眾的產權意識和“憑證管業”觀念增強，而我市年以前每年產權登記發證僅1.6萬件，面積650萬平方米。產權登記發證適應不了需求的矛盾日益突出。三是投融資體制改革促使國有企業、農業、財貿業、鄉鎮企業融資急需產權證，以用于辦理抵押貸款。四是隨著住房制度改革的深入，尤其是年中央下發23號文件決定停止住房實物分配，實行貨幣分配之后，公房出售加快，產權登記發證不適應問題更加突出。因此，我市下決心從房產測繪的手段、隊伍、機制等方面加大改革力度，將房產測繪推向市場，使之適應社會主義市場經濟的需求。

二、我市把房產測繪推向市場的主要做法

（一）全面提高隊伍素質。這是把測繪推向市場的關鍵。首先，要統一思想，提高認識。講清道理，使大家認識到市場經濟的大潮中，只有提高人員素質，提高技術含量，才能在競爭激烈的市場中站住腳。講明如果不走向市場，單純靠產權登記的收費撥款，由于產權登記是行政性收費，收費本來就低，撥補到房產測繪上的經費也必然很少，事業難以發展，連發工資都成問題，而房產測繪推向市場后，按國家有關規定收費，企業的經濟效益就會得到提高。思想認識的提高保證了改革的順利進行。其次是通過引進人才，加強內部培訓，并通過聘用技術人員等形式，組建了一支高素質測繪隊伍。再者是引進競爭機制，年下半年，我們引進了一支甲級測繪隊伍，加強市場的競爭。目前我市已有3家具有房產測繪資質的機構完全依照市場規則進入市場運作，由產權人自己選擇測量單位，我們則從技術和業務管理上嚴格把關，加強測繪工作透明度，接受社會監督，體現公正公平的原則。

（二）建立完善測量制度。幾年來，我們堅持邊試點、邊總結經驗，在摸索中提高，我們請了四家測繪單位，按照“分階段分區域實施地籍測繪和項目測繪，建立圖、數關聯數據庫”開展試點，逐步建立健全有關測繪制度：一是制定福州市測繪管理規定，對在福州市行政區域內從事房地產測繪業務和管理活動的單位和個人作出要求，大大加強了我市房地產測繪的管理，促進了測繪事業的發展。二是制定福州市房地產測繪質量管理規定，建立了符合我市具體情況的技術規定，對全市房地產測繪產品質量起到監督和管理作用。三是制定福州市數字化項目測繪（權屬登記）技術、管理規定，對數字化項目測繪要求一步到位，直接運用到房屋產權登記發證中去。四是根據建設部有關面積計算與分攤的規定，制定出適合我市具體情況的實施細則。五是制定福州市房地產統一標識技術規定、福州市測繪成果管理規定及測量標志的管理規定等等，特別是建設部頒布了《房產測量規范》后，我們又認真組織學習，加強培訓，嚴格執行，取得較好的效果。

（三）強化房地產基礎測繪工作。年開始，我市采用全數字化成圖法完成建成區90平方公里房地產地籍基礎圖及建立圖形庫工作。基本思路是：高起點、規范化、信息化。運用現代化的測量手段，利用現有成果資料，達到一次性解決好成圖、銜接和使用三者關系的良好效果。年建設部有關領導、武漢測繪科技大學、省內外十多位專家組織的測繪試點驗收鑒定報告上，作了結論：福州市房地產數字化測繪工程試點成果居國內領先水平，界址點的精度與世界發達國家的標準相當，其作業和質量控制模式對于其他城市的房地產基礎測繪有實際意義，建議推廣應用。由于開展房地產基礎測繪，使我市房地產測繪的發展開始適應現代化產權產籍管理的需要，也為房產測繪市場化奠定了堅實的基礎。

（四）嚴把房產測量質量關。房產測繪推向市場以后，我們加強管理，嚴把測量質量關，一是建立了有關測繪制度，完善管理監督機制。二是通過培訓、引進人才、強化競爭等方法提高測量隊伍的人員素質。三是采用先進的測量儀器和測量手段，確保測量準確無誤。四是嚴格實行兩級檢查一級驗收制度。即要求測繪生產單位對產品質量實行過程檢查和最終檢查，生產單位交驗測繪產品時，須同時提交最終檢查報告。同時實行主管部門驗收制度，成立圖幅核定科專門負責驗收核定，確定分攤面積。所有的房地產開發、銷售面積都要經過房地產主管部門驗收合格才能進行產權登記；所有開發商商品房銷售面積的確定都應以經過驗收合格的面積為準。由于我們嚴格把關，測量質量得到充分保障，在去年技術監督部門想介入房產測量時，省市人大、政協、法院、消協等均確認我們的管理監督有力，質量可靠，保護了群眾的合法權益。

我市房產測繪在推向市場中取得一定的成績，但公平競爭的大環境尚未形成。一是不同體制測繪隊伍的存在使競爭不公平，在我市房產測繪市場中，有國家撥款的測繪隊伍，也有自收自資的測繪隊伍，靠國家撥款的測繪隊伍由于工資有保障，房產測繪只是作為業余補充，競爭實力相對就強了許多。而我局下屬的市測繪處是自收自支的事業單位，受計劃外收支兩條線的控制，多余部分要上交市財政，這樣兩種體制隊伍的競爭，職工收支差異大，不利于調動積極性。二是其他相應行業測繪市場還沒有放開，造成房產測繪市場競爭不公平。這些行業測繪隊伍既有獨家經營的測繪業務量作保障，又在業余時間把業務擴大到房產測繪，而我們的房產測繪隊伍卻不能介入其他測繪領域，明顯帶來不公平競爭，影響了房產測繪市場化的進程。三是測繪市場還存在不規范競爭行為。有的測繪隊伍在競爭中采取了不規范的競爭手段，如采取給回扣、壓價等辦法接業務，對房產市場化的發展極為不利。

三、房產測繪推向市場嘗試的幾點體會

（一）房產測量是技術含量很高的一個專業，要有專門的技術力量來保證。長期以來，房產測量作為房地產產權產籍管理的組成部分，獨家經營，制約了行業的發展和技術的進步。房產測繪推向市場后，依照市場規則求生存、求發展。各測量專業部門必然要改進設備，引進人才，提高隊伍素質，嚴把測量質量。這樣競爭的結果全面提高了城市房產測繪水平，為城市現代化管理奠定了堅實的基礎，也保證了產權產籍管理的需要。

（二）產權登記與測繪服務職能的有效分離，加快了城市基礎測繪的發展。以前由于獨家經營，沒有競爭對手，沒有競爭壓力，無法調動職工的積極性，造成產權登記步伐慢，測繪推向市場后，分清了產權登記的行政職能與測繪技術服務的不同性質，測繪作為服務于房地產測量的技術項目，根據國家有關測量收費的規定收費，繳活了市場。幾年的改革，我局下屬的市測繪處在參與市場競爭中逐步站穩了腳跟。年至年上半年，我市共完成房產測繪項目1231件，面積922萬平方米，其中市測繪處一家就測量962件，面積715萬平方米，占全市測繪總量的78％，同時市測繪處的收入也比推向市場前增長了10倍。業務的發展，效益的提高使市測繪處面貌有了很大的改變，更新了設備，還積極籌劃購買辦公樓。

（三）測繪推向市場體現了公平公正的原則。測繪體制改革使具有房產測量資質的機構都可以按照市場規則進入市場運作，房地產管理部門脫身出來，變運動員為裁判員，以第三者的身份實行監督管理。在這一市場機制中，測繪服務部門受開發商委托進行測量，其測量結果又受到管理部門的監督檢查，即避免了開發商的欺詐行為，也避免管理部門直接參與測量使公正性受到懷疑。

（四）加快了產權登記發證步伐。測繪推向市場后，在競爭中加快了行業的發展，也相應加快了產權登記發證的步伐。同時由于城市基礎測繪的建立和發展，避免了多次測繪，減少了環節，減少了糾紛，加快了測繪市場的規范化，有力地促進了產權登記工作。年，我市共辦理產權登記發證6.23萬件，面積1270萬平方米，處理產權登記歷史遺留問題4.2萬件。同時，產權發證的加快也促進了房產金融的發展，年全市辦理房產抵押登記250.93億元，面積1331萬平方米，取得了明顯的成效。

四、我市今后房產測繪市場化工作的重點

（一）要抓住這次會議召開的契機，進一步強化房產測繪市場管理。房產測繪推向市場后，房地產行政主管部門的工作要轉向加強測繪市場的全面管理。一要建立健全房產測繪隊伍資質管理制度，只有經過房產測繪資質認定的測繪隊伍才能進入房產測繪市場。二要建立房產測量人員資格認證制度，從事房產測量的人員要經過專業培訓，取得行業上崗證后才能上崗，否則測量的成果不予認定，通過執證上崗提高整個測量隊伍的基本素質。

（二）要進一步提高測量質量。在全行業全面推行國家頒布的《房產測量規范》并把它落到實處。一要嚴格按《房產測量規范》的要求，認真實行兩級檢查一級驗收制度。對測量成果實行考評制度，對多次測量不合格和嚴重違反測量規范的測量人員在年檢中給予取消上崗證的處罰，以確保測量質量的提高。

篇5

【關鍵詞】土地管理；土地資源調查；土地資源評價；

前言

土地管理中的土地資源調查大致可以分為土地條件調查和土地利用現狀調查兩種。土地條件調查又可以分為以土地的土壤、植被、地貌、氣象、水文和水文地質等自然條件為主要對象的土地質量調查和以土地投入產出、收益、交通、位置和社會經濟條件為主要對象的土地經濟因素調查。土地利用現狀調查主要按土地利用分類，以調查各類用地的分布、面積和利用狀況為主要內容。

土地管理中土地資源評價是在繼土地資源調查，解決了土地資源的類型、數量和分布之后，進而解決土地資源的質量問題。一個地區的土地資源的總量水平不僅取決于該地區的土地資源數量，而且還取決于它所擁有的土地資源的質量。通過土地資源評價，可以確定土地資源的潛力水平、土地資源的適宜性及其所能承載的數量等。

1土地管理中土地資源調查的流程及其目的

1.1土地資源調查的流程。土地資源調查是一項技術性較強的工作，具有嚴格的工作程序和方法。一般可以分為四個階段：準備工作、外業調查、內業工作、檢查驗收等。

1.2土地資源調查的目的。進行土地資源調查的目的是國家為了系統掌握不同立地條件下土地資源的類型、質量、分布情況所采取的一項重要性工作，是土地資源利用、評價、開發、整理、保護等工作的一項前期工作。土地資源調查就是運用土地資源學知識，借助測繪制圖等手段，查清各類土地資源的數量、質量、空間分布狀況，以及它們之間發生的規律和相互關系，為綜合農業區劃、區域土地資源評價、國民經濟發展長遠規劃，以及土地資源的科學管理服務。

2 土地管理中土地資源調查的類型

2.1土地條件調查。土地條件調查是對土地的自然與經濟屬性的影響要素進行的調查，包括土壤、植被、地貌、地形、氣象、水文和水文地質，以及對土地的投入、產出、交通、區位等土地的自然和社會經濟狀況進行的調查。目的是摸清土地分布的地學條件、社會經濟條件和土地的質量分布等，以滿足土地評價、估價及土地利用規劃等土地管理業務對土地質量指標的要求。也稱土地要素調查。主要包括兩方面的調查：一是土地自然條件，二是社會經濟條件調查。主要有土地的位置調查、氣候要素調查、地形與地貌要素的調查、水資源調查、土壤資源調查、生物要素調查、土地類型調查、社會經濟資料調查等內容。

2.2土地利用現狀調查。（1）土地利用現狀調查。按行政范圍分為全國、省（市、自治區）、縣（自治州，自治縣）三級。縣級土地利用現狀調查一般以縣為單位進行。調查的基本方法是：利用大、中比例尺地形圖或航片、影像地圖，通過外業補測或調繪，將變化的地物界線轉繪到地形圖或影像地圖上，勾繪出土地所有單位和使用單位的界線，并以修繪后的地圖作為底圖，量算出各類土地面積。同時，將土地面積量算的成果，以鄉（或村）為單位，由下而上逐級匯總出各級行政管轄單位的土地總面積及各類土地面積。（2）土地利用現狀調查程序。①準備階段。包括圖紙資料的收集、儀器準備和人員組織等。其中準備底圖和弄清現有圖紙的利用價值是準備工作的關鍵。②外業階段。主要工作項目包括現場踏勘，航片判讀，調繪或地形圖補測，如標繪各級行政及土地使用單位以及各種土地類型的界線，修正變化的地物界線、實地丈量線狀地物（道路、渠道）的寬度，以及收集、了解近年來土地利用的動態變化等。調繪或補測工作應符合規程的精度要求。③內業階段。主要是將外業補測或航片調繪的內容轉繪到工作底圖上、根據底圖量算面積、編制土地利用現狀圖、編寫土地資源調查報告等。可根據不同情況分別采用儀器法、交會法、輻射網絡法、方格法等轉繪方法，按一定的技術要求把航片的調繪成果轉繪到地形圖上。量算面積的工作，在轉繪好的分幅底圖上進行。土地利用現狀圖按行政區編繪，要能正確反映開展土地調查地區的各類土地的數量和分布，以及行政區劃和主要土地使用單位的界線。各類用地要用相應規定的圖式、注記表示。土地利用現狀調查的主要成果有土地利用現狀圖、土地面積統計表和土地調查報告等。

3 土地管理中的土地資源評價

3.1土地資源評價的分類。主要包括兩方面：一是土地的自然評價。土地的自然評價包括：（1）土地潛力評價。潛力評價是土地用于一定方式或在使用一定管理實踐方面的潛在能力。土地潛力評價是對于一個實際的地塊或一個評價單元的評價，主要以土地自然屬性的限制性作為依據，限制性是指對利用潛力施加不利影響的土地性質。土地潛力評價目前主要以美國土地潛力評價系統為代表。該系統分土地潛力級、土地潛力亞級和土地潛力單元三級；（2）土地適宜性評價。土地適宜性評價是評價土地對特定利用類型的適宜性的過程，是以對特定利用類型的適宜性為依據進行評價、分類和表述的。土地利用的適宜性與限制性是土地利用過程中正反兩個方面。土地適宜性評價以聯合國糧農組織（FAO）出版的《土地評價綱要》最具有代表性。FAO土地適宜性評價系統分四級，即土地適宜性綱、土地適宜性級、土地適宜性亞級、土地適宜性單元；二是土地經濟評價。土地經濟評價是運用經濟指標對使用價值或價值進行評定，即依據土地經濟條件評定出土地的等級或價格，或通過對土地投入和產出分析，比較不同土地利用的投入與效益，決定土地利用經濟可行性，從經濟效益方面確定土地的適宜性。

3.2土地資源評價的依據。土地資源評價的主要依據是土地資源生產力的高低，但這個生產力又多是通過土地資源的適宜性和限制性間接表現出來的。（1）土地資源的生產力。土地生產力即土地的生物能力，它是土地資源的基本特性，也是土地資源評價的主要依據；（2）土地的適宜性。土地資源的適宜性就是指土地資源在一定條件下對發展某項生產或作為某種用途所提供的生態環境的適宜程度，這既與土地利用方式有關，又直接決定于生物的特點、更替及產量等。土地資源的適宜性一般又可以分為多宜性、雙宜性、單宜性和暫不適宜等幾種，且多是針對農林牧利用而言；（3）土地資源的限制性。土地資源的限制性又稱土地資源的局限性，它是與適宜性相對而言存在的，是限制土地資源在生產過程中發揮潛力的障礙因素。

結束語

土地是由地球陸地部分一定高度和深度范圍內的巖石、礦藏、土壤、水文、大氣和植被等要素構成的自然綜合體。隨著城鎮化建設的快速推進，土地資源日趨緊缺，因此加強土地資源的科學管理是我國城市化建設可持續發展的重要途徑。

參考文獻：

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