導語：如何才能寫好一篇房地產網絡營銷，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1.國內房地產網絡營銷的現狀和發展趨勢

目前國內房地產的網絡營銷還處于起步摸索階段，這主要有多方面的原因，一是大多數消費者、房地產開發企業和房地產中介商對互聯網的特點和發展趨勢還未理解領會，房地產企業的上網數量較少，上網企業制作的網頁質量也不高，缺乏吸引力;二是網絡通訊線路速度質量不理想，網絡服務方式少，互聯網使用費用較高，影響用戶方便、快捷、廉價地接入互聯網，進而影響到購房者上網;三是互聯網的安全措施還有待完善，有個別網絡站點受到了黑客和病毒的攻擊，網絡營銷活動需要更安全嚴密的技術保障;四是房地產網絡營銷的理論還未形成完全成熟的科學體系，還有待于不斷完善和發展，但是網絡新技術在房地產中的應用決不會因為這些原因而停滯不前。恰恰相反，思想“前衛”的消費者和營銷者將會積極利用網絡技術來獲取自己的優勢。任何一個對現代信息技術敏感的企業都會積極爭取擁有一個自己的域名地址(URL)以便在未來更為激烈的市場競爭中贏得一席之地。可以預言房地產將成為網絡經濟中的一個重要方面。

2.房地產網絡營銷與傳統營銷的關系

2.1房地產網絡營銷的模式。

房地產營銷者將自己的營銷活動方法全部或部分建立在互聯網的基礎之上就具備了網絡營銷的特性，具體說房地產網絡營銷就是建立自己的網頁(homepages)，借助一定方式，讓各個消費者知曉企業在互聯網上的域名地址，而消費者則根據自己的需要瀏覽房地產企業的網頁，通過網頁了解正在營銷的房地產項目，同時向房地產營銷網站(web)反饋一些重要的信息。如果有網上支付的貨幣手段，還可在網上簽訂購房合同。這種網絡購房的方式，最大特色即在于“顧客不出門，盡選天下房”，不需要從一地趕到另一地選房看房，僅在房地產中介公司里，利用互聯網，就可了解整個小區的規模和環境，進行各種房屋的查詢和觀看，購房者所關心的一切重要信息如房屋的外觀、房間的布局、周圍的社區環境、公園、學校等只要用自己的手指輕輕一擊就一覽無余、盡收眼底，在對各種房地產項目進行了全面而審慎的選擇、比較后，購房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，過去十分耗費時間、口舌和精力的選房過程，在網絡營銷的環境中，變得十分輕松有趣和迅速快捷。

2.2房地產網絡營銷與傳統營銷方式的對比。

我們知道，在各種傳統營銷方式中，主要采用的是推送(Push)方式，營銷者通過發揮大眾媒體的傳播能力，將信息快速地傳遞給消費者。營銷者是信息的主動推送方，消費者是各種信息的被動接受方，營銷者可以清楚地傳遞自己想要傳達的信息，但是消費者不能直接將意見反映給營銷者，營銷者只能借助市場調查和銷售業績來了解營銷活動的結果，造成營銷者與消費者之間無法完全溝通信息，不但使營銷的時間拉長和費用開銷變大，而且因為消費者成為被動的信息接受者而必將對此產生反感，這是大工業企業大規模生產條件下賣方市場的特征。而網絡媒體特性與此不同，網上營銷主要采用的是“牽引”(Pull)方式，網絡媒體采用“多對多”的營銷模式，可提供一個即時的新的傳播模式。網絡上的消費者既可以是信息接受者，也可以是信息發送者，營銷信息針對的消費者可以有很大的主動權，可以自主決定在什么時候瀏覽、到哪個網頁去瀏覽、瀏覽什么內容的信息，另外消費者如果對互聯網上的房地產廣告感興趣，可以點擊相關的內容，得到更加詳細的資料，這樣營銷者與消費者之間的關系發生了根本性變化。

2.3房地產網絡營銷是傳統營銷的繼承和發展。

營銷方式必將隨著社會生活的方式和最新科技所提供的工具而發展。近年來，新的營銷形式不斷出現，目錄郵寄服務(DM)、電視購物、無店鋪行銷等都取得了飛速發展，人們也逐漸接受了這種消費者與營銷者之間的直接溝通，而互聯網作為一種全新的全球性現代商業傳媒，成為實施商業性營銷活動的地點和工具，導致了革命性的營銷行為的出現。

網絡營銷對傳統營銷是一種沖擊，也是一種變革，但網絡營銷與傳統營銷并非不可調和，網絡營銷本質上同傳統營銷方式一樣仍然是以引導商品和提供服務為主，從生產者到消費者和使用者所進行的一切企業活動。網絡營銷市場是基于互聯網環境的營銷活動，是一種新的營銷方式，利用了網絡媒體傳播的新觀念和計算機網絡新技術等新的營銷工具和營銷觀念。而房地產的網絡營銷也是充分利用了互聯網的技術優勢和效率優勢，進一步拓展房地產營銷的空間，突出房地產項目的特色，更加全面地提供房地產信息，更加有針對性地向消費者推出房地產商品，提高從事咨詢、開發、中介等房地產業務的企業的競爭能力，從而更好地服務于消費者。

3.房地產網絡營銷的特點

3.1節省房地產營銷活動的費用。網絡營銷的成本低廉，房地產的網絡營銷如果采取建立互聯網上的WEB站點方式，就其成本主要包括設立站點的成本、網絡服務器軟硬件費用、網絡使用費和日常維護費用(包括網頁的設計和維護費用)，與開設專門房地產銷售店面的昂貴的租金、裝飾費用等相比，其營銷費用將大幅降低，如果直接向網絡服務提供商(ISP)租賃網頁空間，則成本更為低廉，同時在互聯網上從事房地產營銷活動，將大幅度地降低房地產廣告信息制作和成本。

3.2提供24小時不間斷房地產營銷服務。以網絡為媒體的專事營銷服務計算機系統能實現24小時服務.只要不受黑客和病毒攻擊，3W(WORLDWIDEWEB)站點能夠全天24小時，全年365天不知疲倦地持續工作，隨時響應來自全國各地甚至全球的消費者的要求，這給平時白日工作繁忙的消費者帶來了極大的便利。他們可以下班以后在家里連接互聯網絡，瀏覽房地產營銷網頁，了解房地產信息，選擇自己需要的房地產，而不一定要在上班時間去拜訪房地產營銷商。

3.3網絡消費者可以互動地參與營銷活動。在精心設計的網絡站點上，消費者可以方便地把自己的意見及時反饋給營銷者，可以在網頁上留言，可以填寫網頁上的市場調查表格，進行購買要求登記。每一個消費者都可以在網頁上得到他所需要的詳細資料，同時，網上營銷的管理者也可以收到各個消費者的反饋信息，并相應地調整網上的營銷行為，使網上的營銷活動更有效。這種溝通是交互式雙向的，在給予消費者有關營銷者和房地產商品信息的同時，也回收了消費者的反饋信息。

3.4提升房地產營銷者的形象。目前在互聯網上“安營扎寨”的房地產營銷者并不太多，捷足先登的先鋒者可以搶占先機，樹立自己意識領先、服務全面、信息完備、講求效率的良好形象，而好的形象本身就是提高自己競爭力的無形資產。通過網絡多媒體的特征對自己的房地產項目進行立體的全方位的展示，樹立自己的品牌形象，取得品牌效應，擺脫一味單純削價的價格策略競爭的不良影響。因此，在互聯網上開展的營銷活動，能為以后在網上的營銷競爭打下堅實的基礎，并有助于在今后樹立自己品牌，能為營銷者在未來的信息社會搶占“一席之地”。

3.5利用多媒體的功能全面介紹房地產項目。與曇花一現的電視廣告片段、小篇幅的報刊廣告相比。房地產的網上營銷可以做到立體式的全景信息展示，能更加充分生動地表現房地產的特質，作到有聲有色，圖文并茂。現在互聯網上的軟件技術能集現有各種媒體的功能于一體，結合文字、圖形、圖象、聲音等多種媒體傳播信息，甚至利用計算機虛擬現實技術讓消費者能“身臨其境”地體驗自己選擇的房屋的大小、光線的明暗、周圍的環境等。至此，互聯網上傳播的不再是簡單的文字信息和價格數字，而是有聲有色、活靈活現的多媒體信息，在聲音和圖象等多種媒體綜合的渲染下，精心構思和設計的3W站點會給每一位訪問者留下非常深刻的印象和美好的記憶，煽動起每一個潛在的購房者的購買欲。

3.6網絡營銷拓寬房地產營銷的活動空間。由于房地產為不動產，具有地域的固定性，因此傳統的房地產營銷活動一般在房屋所在的當地進行，而現在和今后的商品房的出售，特別是高檔別墅的出售，往往打破了地區的界限，隨著商品經濟的發展，商品房銷售對象不再局限于某些地區和某些部門，因此，作為房地產營銷企業要想把自己建造的各類商品房讓全國各地、甚至境外的購房消費者都知道，完全可以通過借助互聯網這種遠程信息傳遞形式，詳細地介紹商品房設計方案、裝飾材料、設施功能、交通環境、價格、付款、購買方式等信息，從而達到營銷房地產的目的，及時連通國際市場，讓原本地區性極強的房地產營銷活動的空間拓展到全球范圍，突破房地產營銷活動的地域特征，使房地產的營銷活動在更廣闊的舞臺開展。這一點尤其有利于開發檔次高、目光遠大、營銷定位目標高的房地產企業。

4.房地產網絡營銷的方法

4.1制定房地產網絡營銷計劃。營銷者要進行房地產的網絡營銷活動，首先必須進行網絡營銷戰略策劃，確定營銷對象，以及網絡的訪問者可以在這里得到哪些有價值的房地產和營銷者信息，根據本企業的自身特點和房地產行業的特點，選擇采用多種網絡營銷方式，擬訂房地產。

4、2盡早申請和保護自己的網絡地址(域名)。房地產的網絡營銷者最好申請一個互聯網網址(URL)。URL即統一資源定位器，也稱域名，是互聯網上網站或網頁的標準地址表示方式，類似于每個人的身份證號碼，可以使每一個網絡的用戶在互聯網上唯一地識別和搜索到自己的網站。同時域名就相當于互聯網上的品牌商標，要成功地開展房地產網絡營銷還必須保護好自己的域名，防止其他人使用和搶注自己的域名。

4.3設計制作網頁、維護WEB站點。在設計網頁(homepages)的過程中，確定網頁的內容時需要考慮的項目比較龐雜，包括網頁的目錄、房地產項目信息、公司介紹、聲音、銷售行情、網頁鏈接、背景音樂、訪問計數器、廣告、與用戶的交互內容、聯系方式等，并且要為訪問者提供網頁的導航路徑，同時網頁要注意用戶界面的友好，富有藝術感，充分表現交互性的特點，使訪問者能快捷準確地尋找到其感興趣的信息。房地產營銷者可以選擇專業服務公司幫助策劃和設計網站。

4.4將自己的站點連接到互聯網上。這是一項專業技術性很強的工作，可以選擇網絡服務商(ISP)來做。

4.5和推廣制作好的WEB站點

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訊：昨日，國內咨詢公司易觀國際多項網絡發展年度報告顯示，去年，房地產網絡營銷、網銀交易以及數字電視等領域規模均有較大增長，其中，房地產網絡營銷規模近15億。

2009年全年房地產網絡營銷規模達到14.89億元，同比增長9.9%，但增速與去年相比有所下滑。下滑的直接原因在于，受經濟危機影響，房地產開發商在2009年第1季度的網絡營銷預算大幅削減拉低了全年數據。但從廣告主數量來看，2009年有更多開發商試水網絡營銷，廣告主數量逐季度突破歷史最高值，并在第4季度達到3275個。

易觀國際分析認為，與房地產市場火爆的銷售情況相比，2009年房地產網絡營銷增速略顯謹慎，首要原因在于網絡營銷在二三線城市的房地產市場滲透率較低；其次，新廣告主初步嘗試房地產網絡營銷形式，初期投入較少，使得2009年房地產網絡營銷規模增速趨于謹慎。(來源：成都商報；文/許鳳婷)

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關鍵詞：網絡營銷房地產營銷應用

0引言

隨著信息時代的到來和電子商務的發展，房地產市場出現了利用Internet網絡資源進行的網絡營銷。其優勢在于，網絡中介市場開放自由、信息傳播廣泛迅速、供需雙方可以選擇多種方式交流，節省了大量的人力物力。可是，網絡營銷在高速發展的中國房地產市場上的應用卻很缺乏，大多房地產公司仍然執著于過去簡單的市場買賣概念與傳統的營銷模式。

1我國房地產網絡營銷存在的問題

1.1外部問題

1.1.1互聯網絡客觀環境的限制根據CNNIC（中國互聯網絡信息中心）的統計，我國上網用戶突破1億，為1.03億人，在這些人當中有20%左右是學生，有15%左右是計算機工作人員，大多數消費者、房地產開發企業和房地產中介商對互聯網的特點和發展趨勢還未理解領會。

1.1.2消費者傳統的消費習慣的影響人們原有的消費習慣一時不會改變。在信息交流中，雙方的信任程度直接影響交流的效果。互聯網為交流雙方提供的是一種虛擬的不見面的交流空間，其開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。

1.1.3互聯網的安全措施還有待完善互聯網開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。這成為影響網上直銷發展的重要障礙，網絡營銷活動需要更安全嚴密的技術保障。

1.2內部問題

1.2.1企業自身的Internet營銷技術還不能滿足網絡營銷的要求雖然有些機構可以協助企業建立網址，設計網頁，幫助策劃企業上網等事宜，但這些機構幫助企業進行網上營銷的出發點不同，可能沒有設身處地的從企業角度對企業營銷活動進行深入研究，并結合企業的整體經營戰略提供全方位的技術支持。因此，不能取得較好效果。

1.2.2開展網上營銷的目的不明確，缺少計劃性有些房地產企業或項目上網存在一定盲目性。實際上，房地產項目在開展網上營銷活動時，應明確企業建立網站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、Internet服務情況等。

1.2.3房地產企業缺乏有效評估網絡營銷銷活動的手段瀏覽人數不能簡單作為可靠的評估指標，應有效的參考指標包括查詢成交人數、網頁登記人數等。

1.2.4企業對上網營銷的費用估計不足由于網絡營銷是建立在日新月異的Internet技術之上的，Internet技術發展會使企業在Internet上的投資逐步增加，而一個經常需要更新和維護的網站費用可能更高。只有不斷更新，才能取得良好的營銷效果。

1.2.5房地產網絡營銷的理論還未形成完全成熟的科學體系，還有待于不斷完善和發展。

但是網絡新技術在房地產中的應用絕不會因為這些原因而停滯不前。恰恰相反，思想前衛的消費者和營銷者將會積極利用網絡技術來獲取自己的優勢。房地產將成為網絡經濟中的一個重要方面。

2房地產網絡營銷策略

2.1設計制作網頁、維護WEB站點在設計網頁的過程中，確定網頁的內容時需要考慮的項目比較龐雜，并且要為訪問者提供網頁的導航路徑，同時網頁要注意用戶界面的友好，使訪問者能快捷準確地尋找到其感興趣的信息。房地產營銷者可以選擇專業服務公司幫助策劃和設計網站。

2.2制定房地產網絡營銷計劃營銷者要進行房地產的網絡營銷活動，首先必須進行網絡營銷戰略策劃，確定營銷對象，以及網絡的訪問者可以在這里得到哪些有價值的房地產和營銷者信息，根據本企業的自身特點和房地產行業的特點，選擇采用多種網絡營銷方式，擬訂房地產計劃。

2.3企業應建立監控機制和相應工具，來評估網絡營銷計劃的進展和成果。企業必須注意用戶對網頁的反應，在必要時做出修改；不斷調整網上營銷策略是網絡營銷成功的關鍵。

2.4不斷更新網頁，并進行費用預測與估計市場在發展，網頁內容更應適時進行維護與更新，并將最新的信息展現出來。與此同時改變企業的營銷費用策略。

2.5突出可網上進行室內裝飾與家具布置的模擬的優勢房地產網絡營銷對消費者的的最大吸引力就是顧客可根據自己的需求在網上進行室內裝飾與家具布置的模擬。這省去了消費者在選擇過程中的各方面顧慮。突出此優勢將更吸引消費者。

2.6引導網絡消費者互動地參與營銷活動在精心設計的網絡站點上，消費者可以方便地把自己的意見及時反饋給營銷者，網上營銷的管理者也可以收到各個消費者的反饋信息，相應地調整網上的營銷行為，這種交互式雙向溝通使網上的營銷活動更有效。

2.7在互聯網上展開宣傳攻勢①將網頁地址注冊到本地區和全球的著名的大型搜索引擎或登記到互聯網上有影響的WEB分類目錄里。②在電子公告牌(BBS)、新聞組(newsgroup)、電子郵件組等擁有廣泛用戶基礎的網絡系統上周期性地進行網站的推廣。③在中國建設網、房地產聯合網等行業性網絡媒體站點上自己的網站信息。④與其他的web網站建立交換鏈接頁面，鼓勵其他站點在尊重網頁版權的同時復制自己站點的內容或創建到自己站點的網絡鏈接。

3房地產網絡營銷的主要手段

3.1房地產企業網站房地產網站主頁一般應包括企業介紹、企業組織結構、企業新聞、主要產品與品牌、營銷與服務、企業管理與文化等內容。房地產企業網站建設的著重點在于提升企業的品牌形象。設計獨特，內容詳實，樹立品牌形象。

3.2網絡廣告房地產網絡廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動廣告、Flash廣告等四種類型。網絡廣告具有受時空限制少，信息容量大、即時更新、自由查詢，很強的交互性與感官刺激性等特點，將成為房地產廣告的中堅。

3.3電子郵件電子郵件的主件與附件可作為房地產商品宣傳的載體。

3.4網上中介欲購買房地產的消費者只需在中介商所設電腦終端上輸入目標房地產的特征參數，就可查閱所有符合條件的房地產類型，并且還可以通過網上電子地圖查看目標房地產的準確位置，通過網上播放的實地互動畫面“考察”目標房地產的外觀、環境、內部構造及結構細節；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產專業網站，在更龐大的數據庫中查找。

4整合互補是營銷的成功之道

整合網絡營銷與傳統營銷，進行優勢互補，是網絡營銷的成功之道。首先通過傳統營銷方式和網絡的結合，促進房地產企業網站的推廣和品牌的建立。一方面通過傳統的廣告宣傳網站；另一方面就是通過網絡技術的方式去宣傳企業的網站。其次利用網絡提供信息。對房地產營銷從理論到實踐意義重大。

5總結

中國房地產行業正處于高速發展中，消費者對其關注度持續上升。而房地產屬于耐用消費品，消費者在做出購買決策之前往往要經歷提出需求-信息收集-方案比較-購買決策-購買行為等幾個階段，每個階段都需要足夠多的信息。而房地產網站是一個信息、開展宣傳、拓展業務的窗口，具有強大的消費市場。因此，隨著電子商務的不斷發展，網絡營銷將成為房地產市場上一種具有相當潛力和發展空間的營銷策略。網絡經濟時代的來臨，使房地產網絡營銷即將成為房地產領域不可阻擋的潮流。

參考文獻：

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微軟總裁比爾蓋茨說，“房地產業將會由于技術的進步而發生改變，這種改變已經開始并以極快的速度進行，只有意識到這點并接受它的人，才能在房地產業生存下去。”那么，互聯網又能為房地產業的市場營銷模式做些什么呢？

模式一：市場與渠道創新。開拓新市場與新渠道是房地產營銷的重要一環，美國的《全球及全球商業電子簽名法》早已生效，網上購房等大宗交易再不用多加一道“紙筆簽名”手續，直接通過電子簽名的方式就可以快速完成。我國大多數商務網站已具備網上結算的功能，但由于我國信用卡使用率還較低，人們對安全和信用存在疑慮；房地產屬于不動產，人們的重視程度和購買心理都阻礙著網上購房的進行。這也說明新的市場潛力巨大，一個統一的網上房地產交易中心將推動房地產業的進一步良性發展。

模式二：產品與品牌創新。地域選擇是傳統房地產經營要考慮的首要問題。中國房地產產品品牌的營銷的效用已經表現得十分明顯。在北京，提起房地產，人們就會想起華遠；在深圳，萬科首屈一指。由一個行業能聯想到一個公司，這就是產品品牌的巨大效應。網絡經濟時代，顧客選擇產品的方式僅是輕輕一點鼠標，品牌轉換成本大為降低，因而產品忠誠度也更難維持。實施品牌戰略，勿庸置疑是爭取顧客眼球的法寶。

模式三：價格與競價創新。經典經濟學認為，信息不對稱是價格波動的重要原因，但在互聯網上由于信息傳播的高效性、對稱性，價格的波動將會非常有限，因而尋求接近房地產產品價值的開盤價將顯得越發重要。網絡競價是一種新興的定價方式，它由消費者按照其所掌握的有關綜合信息和物業評價以及需求的迫切程度等因素給出自己的報價。開發商將眾多消費者的報價比較分析，擇優達成交易。

模式四：低成本直銷創新。網上直銷是指開發商通過網絡渠道直接銷售產品。通行做法有兩種：一是企業在因特網上申請域名，建立自己的站點；另一種做法是委托信息服務商網上信息，以此與客戶聯系并直接銷售產品。網絡直銷的低成本可為開發公司節省一筆數量可觀的傭金，而且還可同時利用網絡工具收集消費者對產品的反饋意見，既提高工作效率又能樹立良好形象。

模式五：高效益房產中介創新。隨著商品房交易的日趨活躍，網絡中介的機會也越來越多，如根據網民的需要，提供房產方面相關的法律知識、專業知識，聘請專家為網民的置業量身定做等。所以房產中介應定位于信息提供個性化服務。

模式六：房地產開發創新。用電子商務的優勢來改造傳統房地產運作的各個環節，實施企業內部管理的信息化。在開發階段最重要的是土地的選擇與購買，最繁雜的是道道審批手續，如果這些都能在網上完成，將大大提高效率、節約成本。

模式七：開發商促銷創新。目前，企業通常采用以下途徑推銷商務站點，即借助一些著名網站推銷自己，在設計要求上，廣告一般應圖案簡潔，文字精練，引人注目。此外，還要從廣告的方式、時間、的頻率等方面綜合考慮，全盤制定網址策略。

模式八：宣傳廣告創新。網絡廣告雖然不會取代傳統房展會上的廣告牌、展板、海報、樓書等，但其集圖、文、聲、像的形式，傳送更多感官的信息，在成本、時效性上則大大優于傳統廣告媒體。縱觀眾多傳統廣告，多是圖、文、信息，建議多采用現代的計算機技術，如三維虛擬技術，可以讓顧客身臨其境般感受商品或服務。網絡廣告還可以說是一對一的交流，點擊者是對房屋感興趣的群體，他們可以有選擇地點擊，開發商可以設計獲得點擊者的信息反饋。這充分體現了互聯網絡媒體的最大優勢———互動服務。

模式九：建材采購創新。關于房地產建材，可以建立公共交易平臺，實現B2B電子商務方案。今年2月末，深圳萬科董事長王石表示意欲拓展B2B電子商務，主要是“網上建材采購計劃”。而且萬科準備聯合南北同行，展開集體行動。該公司的研究報告顯示，通過網上集體采購，最高可節省成本25%。

模式十：房產拍賣創新。網上房產拍賣并非一帆風順，由于身份認證、時效性、合法性等問題，網上房產拍賣還未能得到大家的認可，但這也必將成為房地產電子商務一個不可缺少的方面。

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關鍵詞：網絡營銷 房地產營銷 應用

0引言

隨著信息時代的到來和電子商務的發展，房地產市場出現了利用Internet網絡資源進行的網絡營銷。其優勢在于，網絡中介市場開放自由、信息傳播廣泛迅速、供需雙方可以選擇多種方式交流，節省了大量的人力物力。可是，網絡營銷在高速發展的中國房地產市場上的應用卻很缺乏，大多房地產公司仍然執著于過去簡單的市場買賣概念與傳統的營銷模式。

1我國房地產網絡營銷存在的問題

1.1外部問題

1.1.1互聯網絡客觀環境的限制根據CNNIC(中國互聯網絡信息中心)的統計，我國上網用戶突破1億，為1.03億人，在這些人當中有20%左右是學生，有15%左右是計算機工作人員，大多數消費者、房地產開發企業和房地產中介商對互聯網的特點和發展趨勢還未理解領會。

1.1.2消費者傳統的消費習慣的影響人們原有的消費習慣一時不會改變。在信息交流中，雙方的信任程度直接影響交流的效果。互聯網為交流雙方提供的是一種虛擬的不見面的交流空間，其開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。

1.1.3互聯網的安全措施還有待完善互聯網開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。這成為影響網上直銷發展的重要障礙，網絡營銷活動需要更安全嚴密的技術保障。

1.2內部問題

1.2.1企業自身的Internet營銷技術還不能滿足網絡營銷的要求雖然有些機構可以協助企業建立網址，設計網頁，幫助策劃企業上網等事宜，但這些機構幫助企業進行網上營銷的出發點不同，可能沒有設身處地的從企業角度對企業營銷活動進行深入研究，并結合企業的整體經營戰略提供全方位的技術支持。因此，不能取得較好效果。

1.2.2開展網上營銷的目的不明確，缺少計劃性有些房地產企業或項目上網存在一定盲目性。實際上，房地產項目在開展網上營銷活動時，應明確企業建立網站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、Internet服務情況等。

1.2.3房地產企業缺乏有效評估網絡營銷銷活動的手段瀏覽人數不能簡單作為可靠的評估指標，應有效的參考指標包括查詢成交人數、網頁登記人數等。

1.2.4企業對上網營銷的費用估計不足由于網絡營銷是建立在日新月異的Internet技術之上的，Internet技術發展會使企業在Internet上的投資逐步增加，而一個經常需要更新和維護的網站費用可能更高。只有不斷更新，才能取得良好的營銷效果。

1.2.5房地產網絡營銷的理論還未形成完全成熟的科學體系，還有待于不斷完善和發展。

但是網絡新技術在房地產中的應用絕不會因為這些原因而停滯不前。恰恰相反，思想前衛的消費者和營銷者將會積極利用網絡技術來獲取自己的優勢。房地產將成為網絡經濟中的一個重要方面。

2房地產網絡營銷策略

2.1設計制作網頁、維護WEB站點在設計網頁的過程中，確定網頁的內容時需要考慮的項目比較龐雜，并且要為訪問者提供網頁的導航路徑，同時網頁要注意用戶界面的友好，使訪問者能快捷準確地尋找到其感興趣的信息。房地產營銷者可以選擇專業服務公司幫助策劃和設計網站。

2.2制定房地產網絡營銷計劃營銷者要進行房地產的網絡營銷活動，首先必須進行網絡營銷戰略策劃，確定營銷對象，以及網絡的訪問者可以在這里得到哪些有價值的房地產和營銷者信息，根據本企業的自身特點和房地產行業的特點，選擇采用多種網絡營銷方式，擬訂房地產計劃。

2.3企業應建立監控機制和相應工具，來評估網絡營銷計劃的進展和成果。企業必須注意用戶對網頁的反應，在必要時做出修改；不斷調整網上營銷策略是網絡營銷成功的關鍵。

2.4不斷更新網頁，并進行費用預測與估計市場在發展，網頁內容更應適時進行維護與更新，并將最新的信息展現出來。與此同時改變企業的營銷費用策略。

2.5突出可網上進行室內裝飾與家具布置的模擬的優勢房地產網絡營銷對消費者的的最大吸引力就是顧客可根據自己的需求在網上進行室內裝飾與家具布置的模擬。這省去了消費者在選擇過程中的各方面顧慮。突出此優勢將更吸引消費者。2.6引導網絡消費者互動地參與營銷活動在精心設計的網絡站點上，消費者可以方便地把自己的意見及時反饋給營銷者，網上營銷的管理者也可以收到各個消費者的反饋信息，相應地調整網上的營銷行為，這種交互式雙向溝通使網上的營銷活動更有效。

2.7在互聯網上展開宣傳攻勢①將網頁地址注冊到本地區和全球的著名的大型搜索引擎或登記到互聯網上有影響的WEB分類目錄里。②在電子公告牌(BBS)、新聞組(newsgroup)、電子郵件組等擁有廣泛用戶基礎的網絡系統上周期

性地進行網站的推廣。③在中國建設網、房地產聯合網等行業性網絡媒體站點上自己的網站信息。④與其他的web網站建立交換鏈接頁面，鼓勵其他站點在尊重網頁版權的同時復制自己站點的內容或創建到自己站點的網絡鏈接。

3房地產網絡營銷的主要手段

3.1房地產企業網站房地產網站主頁一般應包括企業介紹、企業組織結構、企業新聞、主要產品與品牌、營銷與服務、企業管理與文化等內容。房地產企業網站建設的著重點在于提升企業的品牌形象。設計獨特，內容詳實，樹立品牌形象。

3.2網絡廣告房地產網絡廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動廣告、Flash廣告等四種類型。網絡廣告具有受時空限制少，信息容量大、即時更新、自由查詢，很強的交互性與感官刺激性等特點，將成為房地產廣告的中堅。

3.3電子郵件電子郵件的主件與附件可作為房地產商品宣傳的載體。

3.4網上中介欲購買房地產的消費者只需在中介商所設電腦終端上輸入目標房地產的特征參數，就可查閱所有符合條件的房地產類型，并且還可以通過網上電子地圖查看目標房地產的準確位置，通過網上播放的實地互動畫面“考察”目標房地產的外觀、環境、內部構造及結構細節；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產專業網站，在更龐大的數據庫中查找。

4整合互補是營銷的成功之道

整合網絡營銷與傳統營銷，進行優勢互補，是網絡營銷的成功之道。首先通過傳統營銷方式和網絡的結合，促進房地產企業網站的推廣和品牌的建立。一方面通過傳統的廣告宣傳網站；另一方面就是通過網絡技術的方式去宣傳企業的網站。其次利用網絡提供信息。對房地產營銷從理論到實踐意義重大。

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現代智能建筑設備中的網絡數據的目標、特性和應對的安全措施

智能建筑區域數據庫中的數據必須具有以下特殊性：首先是獨立性，包括物理數據獨立性，即改變內部模式時無需改變概念或外部模式，數據庫物理存儲的變動還會影響訪向數據的應用程序；邏輯數據獨立性，即修改概念模式時無需修改外部模式；其次是共享性，數據庫中的數據應可被幾個用戶和應用程序共享；最后是持續性，即數據在整個設定有效期內穩定保持。

數據庫有三個主要組成部分：數據、聯系、約束和模式。數據庫管理系統則是為數據庫訪問服務的軟件，它應為支持應用程序和操作庫中的數據提供下列服務：事務處理、并發控制、恢復、語言接口、容錯性、數據目錄、存儲管理。

智能建筑中的數據庫系統（含子數據庫系統）與某些商業系統相比，雖然規模不大，但功能復雜、性質迥異，因而主數據庫與各子系統數據庫的集成有著很高的技術難度，可以說是現有各種數據庫技術的集成。理想的智能建筑數據庫系統應具有以下特性：開放性面向對象，關系型，實時性、多媒體性、互操作性、分布性、異構性等。所以一個理想的智能建筑（集成）數據庫體系應該是開放的，面向對象的、關系型的、實時的，分布式的或操作的多媒體異約數據庫體系。這一體系的安全保障：

首先是安全性，即數據庫在數據不得被非法更改或外泄。同時，智能建筑數據庫中的數據也具有其他一般特性，如一致性等。其次是安全保障，智能建筑中各子系統數據庫必須能免受非授權的泄露導致更改和破壞，每個用戶（也包括各子系統）和應用程序都應只擁有特定的數據訪問權，以防非法訪問與操作。這一功能在FAS、SAS及某些OSA系統中是必不可少的。

因特網的數據庫訪問技術和遠程監控的框架及房地產信息網絡的安全措施

首先，因特網的數據庫技術相結合的Web數據庫的應用，實現了信息從靜態向動態的轉變，而其中遠程數據服務是核心。

目前比較流行的Browser/Server模型是采用三層模式結構：表示（Browser），提供可視界面，用戶通過可視界面觀察信息和數據，并向中間層發出服務請求；中間層（WebServer）實現正式的進程和邏輯規則，響應用戶服務請求，是用戶服務和數據服務的邏輯橋梁；數據庫服務層（DBServer），實現所有的典型數據處理活動，包括數據的獲取、修改、更新及相關服務。

Browser端一般沒有應用程序，借助于Javaapplet、Actives、javascript、vabscvipt等技術可以處理一些簡單的客戶端處理邏輯，顯示用戶界面和WebServer端的運行結果。中間層負責接受遠程或本地的數據查詢請求，然后運用服務器腳本，借助于中間部件把數據請求通過數據庫驅動程序發送到DBServer上以獲取相關數據再把結果數據轉化成HTML及各種腳本傳回客戶的Browser、DBServer端負責管理數據庫，處理數據更新及完成查詢要求，運行存儲過程，可以是集成式的也可以是分布式的。在三層結構中，數據計算與數據處理集中在中間層，即功能層。由于中間層的服務器的性能容易提升，所以在Internet下的三層結構可以滿足用戶的需求。

其次，遠程監控的框架。

基于因特網的樓宇設備運程監控結構，這個結構是基于NT的平臺上。對于市場上的BA系統，如江森和霍尼維爾等，他們系統內置有專用的數據庫，并提供有接口可以轉化為標準的數據庫，通過前面提供的方法，用戶可以從遠程通過調用數據庫來了解整個BA系統的情況。如果他想獲得BA系統的實時狀況和實時控制BA系統可以直接通過相應的CGI程序監控BA系統。

通過這樣的結構，授權的用戶可以在遠程獲得建筑設備每一個部件的相關數據，除了數據監測和報警功能之外，還有比如數據記錄趨向預測、基本維護等功能。現代的BAS系統包括數以千計的外部點，所以傳輸的數據必須經過優化僅僅是關鍵數據才應該在BAS和遠程使用者間傳輸。而在房地產建筑設備中，

HVAC系統和照明系統最耗能的，在開率控制系統的功能時，用戶的滿意程度是主要的參考因素，所以目前建筑設備的控制和足夠通風量；照明系統，為房客和公用區提供足夠照明；報警系統有，對煙、火警的探測和處理；傳送系統有升降機，傳送帶，運輸帶和自動門，電力供應系統等。

在大多數BAS系統中，主要是四類信號：模擬輸入、模擬輸出、數字輸出、數字輸入。對于一個具體的BAS系統而言，它的輸入輸出包括煙感探頭狀態，空氣混合室、中過濾器狀態，識別空調房間情況的傳感器等；二進制輸出包括回風機、送風機、VAV控制盒、照明、報警等；模擬量的輸入包括回風和室外新風的溫濕度；送風壓力，VAV控制盒的空氣流動速度，送回溫度、房間溫度、回風溫度等；模擬量輸出包括送風、回風的風速，冷水的流動速度等。所以可將需要遠程傳輸的信號可以分為五類進行傳輸狀態類、感受器類、報警器類、趨勢類和控制類。版權所有

在現代化的房地產建筑中智能建筑建設與網絡營銷的原則為：業務為導向，市場為支力，網絡為基礎，技術為支撐，效益為根本，服務為保障

智能建筑設備給人們帶來方便的同時，也給自己帶來了一個個不速之客——黑客、信息網絡及網絡炸彈和因之而來利用網絡犯罪分子，在方便自己的同時，也為那些離智能的犯罪分子帶來了一個靠近自己便捷的通道。毫無疑問在HTML語言規劃制定和Vbscript及javascript文件操作功能被現代建筑設備中廣泛應用的同時，房地產信息網絡安全不由自主地成為我們首當其沖的問題。

如前邊所述，在利用數據庫和因特網技術監控的同時，房地產信息網絡的安全問題的措施也應運而生。

而網絡“營銷”需要兩個條件：一是采取傳統的市場營銷手段；二是在網上提供價格有吸引力的商品。應該說至少到目前為止，傳統營銷與網絡營銷實質上是房地產整體營銷策略的兩個有機組成部分。傳統營銷的對象是房地產網站本身和房地產企業品牌，而網絡營銷的對象是有關企業的大量信息，這兩部分是缺一不可的，只有整合才能使其發揮最大的功效。

傳統搞品牌。房地產企業網站的知曉和品牌的建立只有通過傳統營銷方式才能得以實現。網站作為消費者與企業最終產品之間的中介者，首先必須把自己推銷出去，引導消費者進入網站，這樣才能使他們接觸最終產品信息，而網站怎樣才能引起消費者的點擊欲望呢？傳統媒體的廣告促銷是有力的幫手。就連以網上直銷聞名的戴爾公司，也在電視的黃金時段大打廣告。在宣傳網站的同時，還必須把網站同企業的品牌形象緊密結合在一起，吸引真正有需求的目標消費者，以免虛耗宣傳資源。因此企業就必須得在消費者購買決策前樹立品牌形象。只有這樣，消費者才會垂青于載有該品牌信息的網絡。對于房地產這種高價值產品，品牌效應在消費者購買決策者中是一個重要影響因素。良好的品牌形象也是房地產企業的一項無形資產。借助傳統媒介建立品牌形象，是房地產企業利用傳統營銷手法引導消費者登陸企業網站的一個較好方式。如果沒有傳統營銷的幫助，網絡營銷只能坐著冷板凳，感嘆英雄無用武之地了。

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房地產傳統營銷網絡營銷

截至2016年6月，相關調查表明中國已有7.1億互聯網用戶，互聯網普及率達到51.7%，其中有63%的用戶在20～35歲之間，這63%中有93%的用戶畢業于本科及本科以上。這一部分人群正是網絡消費的主要群體，也是年紀最小、受教育程度最高、購買力最強的群體。預測在未來幾年內，他們將成為房地產產品的消費主體。消費主體對“網絡+”產品的極度關注，對生活信息獲取的網絡化傾向，雙向交流與選擇的要求，正是決定了現階段傳統的房地產營銷模式已不能滿足社會發展的需求，只有通過在傳統的營銷模式上合理利用網絡帶來的現代化信息技術，才能提高房地產商自身的優勢和競爭力。因此，促進房地產的網絡營銷具有很重要的現實意義。

1Ρ確康夭傳統營銷與網絡營銷

1.1傳統營銷的缺陷

傳統的營銷僅僅是銷售者將有關房地產的信息通過紙媒、戶外媒體、電話媒體等傳達給消費者，并等待消費者自己上門咨詢，這種方式不僅增加了營銷時長和費用，并且不能夠及時獲得消費者的想法和意見，原本就被動接受的消費者對銷售者更反感。顯而易見，這種模式已不能滿足現代房地產發展的需求。

1.2網絡營銷的特征

網絡具有將信息公開化、透明化的特點。通過網絡對房地產進行營銷，不僅可以使消費者主動接受信息還可以使消費者之間互相傳達交流信息，增大信息的利用率及傳遞速度。

1.3網絡營銷帶來的沖擊

網絡營銷對傳統營銷無論是營銷策略還是營銷渠道都帶來了巨大的沖擊：（1）互聯網可以使企業在全世界內進行市場調研并快速獲得產品的信息反饋，對產品策略造成了沖擊。（2）在開展網絡營銷時需要在網上管理好自己的產品，這對企業尤其是國際品牌的管理策略造成了沖擊。（3）網絡營銷的優勢可以減少促銷花費，降低成本的使用，對定價策略造成了巨大沖擊。（4）企業可以通過網絡交流與客戶直接取得聯系，對中間商起了嚴重的影響，從而對營銷渠道造成了沖擊。（5）網絡營銷可以利用網絡不受空間、地點的限制特點快速傳播信息，提高房地產廣告的傳播效率，對廣告的策略造成沖擊。（6）在網絡信息技術發展的同時網絡交流工具也不斷更新。在之前的房地產營銷模式中會通過老式的網絡方式如網絡推廣。目前，房地產企業會采用新的網絡手段，也是多數年輕人使用的交流工具如微信來進行營銷。房地產商的商業嗅覺使他們可以利用這樣好的信息交流工具進一步實現網絡的營銷模式。

2網絡營銷對傳統營銷的突破

2.1在采購平臺方面

房地產企業通過網絡重新整合收集的信息，可以使采購平臺實現了一定的突破。建立房地產網站建立了與相關企業交流的平臺，與上下游產業之間展開電子商務交易，構成企業間的信息傳遞鏈，有利于交易成本的降低。在減少了中間工作的同時提高了企業活動的公開透明度，加大了合作單位的范圍。

2.2在廣告推廣平臺方面

在廣告平臺方面，房地產企業通過建立自身的網站來進行產品的廣告推廣，可以使得房地產廣告取得快捷、高效的宣傳效果。在以往的房地產營銷模式中主要采用傳統的廣告平臺進行推廣如通過電視、廣播和報紙等進行推廣。網絡的發展在為房地產營銷推廣方面帶來的突破不容忽視。

2.3在銷售平臺的突破

在銷售平臺的突破分為網絡直銷和間接銷售。網絡直銷是指房地產商通過網絡直接將產品銷售給消費者，在減少銷售成本、提高工作效率的同時還可以直接收集到消費者的意見。這種方式更適用于大型房地產公司營銷戰略。網絡間接銷售是指房地產商通過網絡上的中間機構進行營銷。這種方式要求中間機構不僅要具備房地產方面的知識，還要有豐富的經驗。這種間接的模式更適用于一些中小型房地產公司。

2.4在信息交流平臺方面

與傳統營銷模式相比較，采用網絡營銷模式可以利用建立的網站或專門設計的網頁加快企業相關信息的、宣傳，還可以通過留言板、業主論壇等在短時間內與消費者進行交流，及時獲得反饋的意見。通過這種模式可以使廠商真正的與消費者之間進行信息互動。房地產開發商可以通過網絡與業主之間建立有效的信息交流平臺，增加交換信息的方式，對實現更多的交流產生了重要影響。

2.5管理平臺的突破

實行好的管理方式對房地產企業的售后服務具有重要的作用。在網絡營銷中，房地產企業可以施加一系列管理關系的影響，從房地產開發商到房產物業公司，再到相關社區方面的管理，再到業主，構成管理鏈。網絡營銷管理平臺在房地產售后管理及社區的規范化管理中可以極大減少房地產企業的管理工作量和售后任務。

3對房地產傳統營銷與網絡營銷模式整合

3.1對發展傳統營銷做鋪墊

采用網絡營銷過程中，可以利用網絡信息交流技術為房地產商和消費者兩者之間建立信息通道。此外在進行網絡營銷需要采取一定的方法引起消費者的興趣進入房地產管理層設置的網站中瀏覽，只有這樣才能使消費者了解到相關產品的資料信息。但僅僅采用網絡營銷模式是不能夠吸引消費者將其帶到自己特定設置的網站中去的，不過可以采用傳統營銷模式利用廣告、廣播等媒體來對其網站進行宣傳推廣。由此可知，有效地將房地產傳統營銷與網絡營銷整合在一起對房地產的營銷更有高效作用。當然，只有房地產商樹立好自身企業的品牌和企業形象，才能夠做好為推廣營銷網站廣告的推廣工作。這種利用傳統的網站媒介進行推廣，進而采用網絡營銷模式進行的方式是整合二者的良好范例。

3.2企業的營銷以網絡營銷為主

網絡營銷具有大量信息量的特點。在倡導將房地產傳統營銷與網絡營銷整合的模式作為新型銷售戰略時要學會運用其特點。信息主要具體包括房地產相關產品的價格和所處地理位置等。使用網絡營銷時雖然不能將消費者帶到現場進行實地考察并觀察房間，但是網絡營銷可以通過互聯網介紹企業和相關項目，使用傳統媒體媒介生動形象地展示自己，也可采用電子地圖、三維的動畫、語音的解說、網絡的視頻等制作全立體式的全景模式，還可通過計算機的虛擬技術讓消費者體驗自己想要所選房屋的整體大小、具體光線明暗程度、周圍的環境情況等，使得每位消費者留下不可磨滅的印象和愉快的感覺，甚至完全不需要售樓人員的詳細講解。但是現階段房地產在網絡營銷過程中消費者還不能夠做到在網上直接進行購買產品，因此只有整合網絡營銷模式與傳統營銷模式，在利用網絡營銷為消費者提供信息交流體驗平臺的同時采用傳統的營銷模式為消費者做好最后的產品交易工作。

3.3加大推廣房地產企業網站的力度和品牌的建立

在社會生活中房地產產品與一般的產品有著很大的區別，房地產產品不僅僅價格昂貴而且具有聯系多情況復雜的特點。所以如果一般的房地產企業不能樹立起良好的聲譽和品牌效應，一般很難獲得消費者的信任。因此可以通過有效地將房地產傳統營銷和網絡營銷模式整合，加大企業自身網站的推廣力度及其品牌效應建立的速度。

3.4在營銷的時候利用網絡提供的信息

因為網絡可以給房地產開發商提供的信息量很大，所以在進行房地產網絡營銷模式時，要掌握好可以最大利用網絡提供的信息的方法。且網絡銷售平臺的相關產品的基本資料和信息是由開發商編輯決定的，不需要考慮傳統媒體的空間、時間、版面大小等范圍限制，可與房地產項目新的銷售策略進行選擇性的更換。但是，僅僅通過在網上獲得房地產產品的信息，并不會給予消費者很高的安全感，其實不易對產品產生真實感和信任感，從而不易對企業產品進行認可。所以，在使消費者通過網絡獲取相關產品信息后，還應通過傳統的營銷方式讓消費者對產品產生真實感和信任感，提高對企業的認可度。

4結論

總之，隨著網絡信息技術的不斷快速發展，網絡正一步步地改變著我們的生活，尤其是在消費中較為明顯。但現階段，作為一種新的房地產營銷模式，網絡營銷模式并不會取代傳統的營銷模式。兩者都為房地產整體性營銷策略中重要的不可缺少的組成部分。通過對傳統營銷與網絡營銷進行優勢互補將其有效整合在一起，可以對房地產的營銷成功起到重要作用，幫助房地產企業在激烈的社會競爭中占有優勢地位。

參考文獻：

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[2]方，凌宇.網絡營銷與傳統營銷渠道的沖突及整合探析[J].石家莊學院學報，2009，04：29-32.

[3]許乾.房地產網絡營銷環境分析與策略研究[J].黑龍江科技信息，2009（28）.

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關鍵詞：房地產；服務營銷；策略

網站流量大小是評定一個網站在行業內影響力的標準，網站廣告量是網站效益的一個體現。網絡已被部分業內人士和購房者所認知，但流量和廣告量的增長速度比較緩慢，通過大量的問卷調查和反饋信息的分析研究，存在客戶忠誠度和滿意度不高的現象。本文結合部分網絡中介自身的優勢資源以及經營中存在的問題，根據房地產網絡傳媒市場的特點，提出一系列解決客戶忠誠度和滿意度不高現象的服務營銷策略，旨在提高網站的服務質量，打造服務品牌，提高房地產中介網絡服務的影響力和效益。

一、服務營銷的概念及房地產中介網絡加強服務營銷的必要性

1、房地產中介網絡及服務產品簡介。房地產中介網絡是中國專業的房地產、家居及關聯行業的網絡媒體及信息服務平臺，依托于中國最大的互聯網綜合服務，為中國置業提供全面服務的專業房地產門戶網站。房地產開發商可以通過房地產中介網絡來樓盤項目的地理位置、戶型面積、周邊配套、工程進度、當前價格、優惠信息等，購房者可以通過房地產中介網絡獲取關注樓盤的信息。其能為客戶提供的產品有：

網絡硬廣告：開發商通過網絡硬廣告可以更加樓盤的曝光度，擴大宣傳，提高企業和樓盤形象，這也是網站的重要收入來源。

網絡軟文：房地產中介網絡通過樓市政策、樓盤項目信息等給購房者提供購房。

業主論壇：通過業主論壇，開發商能夠及時了解到購房者的購房需求。

2、房地產中介網絡加強服務營銷的必要性。一是服務是現代企業的核心競爭武器與形成差異化的重要手段。在現代企業標準化程度增強、差異逐漸消失、附加價值較小的情況下，企業唯有通過加入服務要素尋求更大差異化，并增加自身的產品附加值，服務業務在很多企業中創造的價值日益增加。只有通過加強服務營銷來提高自己的核心競爭力，提高市場占有率；二是良好的服務是降低顧客流失率和贏得更多新顧客的有效途徑。現代營銷觀念已到以滿足消費者需求為中心的市場營銷觀念和大市場營銷觀念這一階段。在此階段，消費者需求成為企業經營和營銷活動的一切出發點和落腳點。因此，降低顧客流失率和贏得更多的新顧客對企業的持續發展顯得尤為重要，提供良好的服務是實現這一目的的有效途徑。而房地產中介網絡在現階段的運營中出現的最大問題就是，客戶流失比較嚴重，新客戶比較少；三是提供良好的服務促進企業利潤持續增長。如前所述，良好的服務能夠有效鞏固現有的顧客，贏得更多的新顧客，獲得顧客的長期忠誠，這樣就會獲得顧客的重復購買機會，從而促進企業的銷售額不斷增長；四是提供良好的服務有助于使企業獲取反饋的信息，指導決策。在客服的過程中，消費者所提供的不僅僅是抱怨，更有對企業發展有積極促進作用的忠告和其他市場信息，發現產品在質量、性能等方面的缺點或不足，從而為企業進一步的產品開發、服務創新、市場競爭等方面采取新措施提供決策上的指導。尤其是良好的售后服務，有助于企業了解客戶對產品和服務的真實意見，包括客戶的潛在需求，從而為企業的產品開發和服務創新提供指南。

二、房地產中介網絡服務營銷策略探析

1、人本管理策略。在服務營銷組合中，人員是關鍵要素。服務業員工不僅僅是一種生產要素，更是服務業的主體，在服務傳遞過程中，員工是聯系服務業和客戶的紐帶。顧客服務主要是依靠員工與客戶面對面的交流實現的，服務業服務質量的好壞直接取決于員工在服務過程中的表現。因此，服務業比其他行業更加注重人員的選擇、培訓與管理。員工是服務業的內部顧客，實行人本管理，有利于促進員工的滿意和忠誠，使服務得以順利傳遞。 轉貼于

服務業實行人本管理，其核心就是以人為中心，理解人、尊重人，激發人的熱情，滿足人的合理需求，進一步調動人的積極性和創造精神，員工積極參與管理，形成對企業的歸屬感，經常使員工處于輕松愉快、和諧團結、友好合作、相互幫助的氛圍中。只有充分發揮這種最活躍的生產力要素，才能真正提高服務質量，帶來服務業效益的增長，讓服務營銷理念內化為員工共同的價值觀和行為規范，使組織和個人得到最優的組合與匹配。

2、創新服務營銷策略。服務營銷面臨的是瞬息萬變的市場，面對的是追求多樣化、個性化的產品和服務的消費者，在這種情況下，必須辨識變化中的顧客需求和新的商業挑戰，關注這些需求和挑戰的出現，在這些新機會變化或消失之前，迅速地、恰當地做出反應。可以說，創新是服務營銷的根本，通過不斷創新服務營銷，才能快速應變市場環境變化，更好地滿足市場需求，塑造企業的競爭優勢。

3、塑造溝通特色。客戶經理與開發商的溝通過程以及網站內容的更新，都要努力塑造自己的特點，能夠留下深刻印象的個性。做好服務溝通工作，通過語言和行為上的溝通，取得房地產中介網絡價值觀的有效傳遞與溝通，獲得開發商和購房者對企業文化和網站事實效果的充分認可，這樣會為網站帶來大量的忠誠的顧客群體。

4、做好公關促銷。針對目標市場對服務的特殊需求和偏好，服務營銷往往還需要公共關系促銷，很多富有創意的公關促銷活動，在極大促進銷售的同時，能夠使網站的形象獲得良好、適當的詮釋，擴大網站的知名度。

服務營銷已進入全面化、多樣化的時代，要想在市場競爭中立于不敗之地，企業就要整體努力，靈活利用服務營銷各種策略來創造競爭優勢，這樣才能在競爭中贏得勝利，獲得廣大購房者的廣泛關注，贏得開發商的認可，以解決當前購房者忠誠度和房地產開發商滿意度的問題。

主要：

[1]菲利普·科特勒（美）著.營銷管理[M].上海人民出版社，2003.

克里斯托弗·H·洛夫洛克（美）著.服務營銷[M].中國人民大學出版社，2001.

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訊：2009年第3季度中國房地產行業品牌網絡廣告市場規模達到3.9億元，環比小幅增長3.4%，同比增長8.8%。從廣告主的數量情況來看，2009年第3季度廣告主數量達到了自2008年以來的歷史最高值3183個，環比增長5.6%，同比增長26.7%。從房地產品牌平均投放金額來看，2009年第3季度延續了前兩個季度的下跌趨勢，經濟危機對房地產廣告主的營銷投放影響依然深遠，在越來越多房地產企業嘗試網絡營銷手段的同時，廣告主對網絡營銷態度仍然保持謹慎。

在2009年第3季度房地產行業網絡營銷市場中，新浪樂居、搜狐和搜房網依然占據了前三甲的位置。第3季度房地產網絡營銷市場前三者市場份額總合為63.4%，與第2季度64.9%的市場份額相比，下降了1.5%。造成房地產網絡營銷市場集中度降低的原因有三點：一是搜房網自身份額的下跌，二是騰訊、網易等門戶網站在房地產廣告銷售的發力，三是一線城市與二線城市房地產銷售情況出現冰火兩重天狀況，部分地方性網站如深圳房地產信息網、青島信息網、浙江在線等依靠自身在當地的知名度獲得了部分房地產企業的青睞。

2009年第3季度，中國房地產網絡營銷市場主要呈現出如下特征：第一、房地產行業網絡廣告投放小幅增長，主要原因在于一線城市房地產銷售逐月走低，帶動一線城市房地產營銷投入環比下降；廣告主數量持續攀高，廣告主ARPU有所回落。第二、二三線城市廣告投放增長幅度高于一線城市。第三、網絡媒體活動營銷形式趨于多樣化。第四、房地產網絡營銷逐步往線下擴展。

針對下一季度我國房地產行業網絡營銷市場，易觀國際認為，將體現出如下特點：第一，進入第4季度后，10月和11月是傳統房地產旺季，由于上半年銷售資金回籠良好和信貸資金超額投放，房地產開發商的預算較年初更為寬松，第4季度的房地產網絡營銷市場有望保持繼續增長趨勢。第二，從宏觀經濟形式來看，GDP同比增長7.7%，經濟企穩回升勢頭逐步增強，總體形勢積極向好，投入網絡營銷的房地產開發商逐漸增多，預計第4季度可保持持續增長。但受到經濟危機的影響，房地產廣告主ARPU值短期內不能回到去年同期水平。

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網絡經濟是知識經濟的一種具體形態，這種新的經濟形態正以極快的速度影響著社會經濟與人們的生活。與傳統經濟相比，網絡經濟具有以下顯著特征。

（一）快捷性網絡經濟消除時空差距是互聯網使世界發生的根本性變化之一。首先，互聯網突破了傳統的國家、地區界限，用網絡使整個世界緊密聯系起來，把地球變成為一個“村落”。其次，信息突破了時間的約束，使人們的信息傳輸、經濟往來可以在更小的時間跨度上進行。網絡經濟可以24小時不間斷運行，經濟活動更少受到時間因素制約。再者，網絡經濟是一種速度型經濟，以接近實時的速度收集、處理和應用信息，節奏大大加快了。

（二）高滲透性迅速發展的信息技術、網絡技術，具有極高的滲透性，使信息服務業迅速向第一、第二產業擴張，使三大產業之間的界限模糊，出現了第一、第二和第三產業相互融合的趨勢。三大產業分類法也受到了挑戰。為此，學術界提出了“第四產業”的概念，用以涵蓋廣義的信息產業。

（三）經濟外部性網絡經濟主要表現為經濟外部性。正如凱文•凱利提出的“級數比加法重要”的法則一樣，網絡形成的是自我增強的虛擬循環。增加了成員就增加了價值，反過來又吸引更多的成員，形成螺旋型優勢。“一個電話系統的總價值屬于各個電話公司及其資產的內部總價值之和，屬于外部更大的電話網絡本身”，網絡成為“特別有效的外部價值資源”。

（四）可持續性網絡經濟是一種特定的信息網絡經濟和信息網絡經濟學，它與信息經濟、信息經濟學有著密切關系，是知識經濟的一種具體形態，知識、信息同樣是支撐網絡經濟的主要資源。美國未來學家托夫勒指出：“知識已成為所有創造財富所必需的資源中最為寶貴的要素，知識正在成為一切有形資源的最終替代。”正是知識與信息的特性使網絡經濟具有了可持續性。

（五）其他特點1．用戶體驗至上。互聯網時代是一個信息透明的時代，消滅了信息不對稱。有了互聯網后，游戲規則變了。消費者鼠標一點就可以比價，而且相互之間可以方便地在網上討論，因此，消費者掌握的信息越來越多，于是變得越來越精明、越來越具有話語權。2．免費的商業模式。傳統經濟強調“客戶(顧客)是上帝”。這是一種二維經濟關系，即商家為付費的人提供服務。然而，在互聯網經濟中，不管是付費還是不付費的人，只要你使用產品或服務，你就是上帝。因此，互聯網經濟崇尚的信條是“用戶是上帝”。在互聯網上，很多東西都是免費的，例如聊天、搜索、電子郵箱、殺毒，不僅不收錢，還要把質量做得特別好，甚至倒貼錢來吸引人們使用。正是因為互聯網經濟基于免費的商業模式，用戶才顯得如此重要。3．價值鏈創新。淘寶通過免費開店，顛覆了它強大的競爭對手eBay；360通過免費，顛覆了收費的殺毒軟件廠商；微信通過免費發信息，對電信運營商形成了巨大的威脅。互聯網的免費商業模式，本質上講是通過免費獲取巨大的用戶群，然后在此基礎上創造新的價值鏈。

二、基于互聯網應用的房地產業發展模式

房地產是中國社會最大的焦點，需求的釋放推動了資產價格的飆漲，而飆漲的資產獲益者又反過來持續拉動對資產的需求。從現狀看，是否有一種新的模式可以化解虛高的資產價格所隱含的泡沫風險，使購買者可以不再擔心畢生積蓄購買的資產貶值受損？

（一）縮短開發周期現在的房地產項目從動工到開售最快也需要七個月，開發過程中受各種因素影響，整個周期通常會在一年以上。房地產作為非標化項目，是否可以通過工廠預制構件，在現場快速安裝，減少水泥澆灌，避免傳統工藝的“物理限制”？如果房地產的開發周期從一年下降到幾個月，就可以大幅度降低建筑施工成本。標準化生產的建筑構件，可以避免偷工減料，消除不同開發商質量標準的差異，而且在樓宇節能化、智能化上可以提供全新的居住體驗，改變或者提升當前的住宅服務。房屋在結構上也是標準化的產品后，樓盤的差異更多來自樓盤自身的位置、外部裝飾、內部裝修、環境等的不同。

（二）介入物業后端市場互聯網模式與傳統商業模式的差異就是改變了利潤端的來源。從直接銷售產品盈利，延展到后期服務盈利。在居民的日常消費中，是否存在更深入的社區化配套服務和深入挖掘住戶習慣的可能？智能化家居+社區物聯網的發展，可以在滿足現有生活方式的同時提供新的便利，挖掘物業后端消費市場潛力。物業服務過去一直是后續的配套服務，但現在已經有許多房地產商在布局物業后端消費市場。如某家公司在這個基礎上更深入一步，通過統一的APP，把物業服務與居民的日常消費行為結合在一個平臺。用戶可以通過APP繳納物業費等，在此基礎上增加便民服務或者周邊商業廣告，營造出一個基于周圍15分鐘生活圈的在線社區。當前已經有很多成熟的服務商提供這方面的服務。現在要考慮的是，用戶使用頻率是否足以支撐一個獨立的APP，還是把配套服務搬到微信、大眾點評這種平臺型APP更好。當用戶成為某小區的業主之后，這種牢固的居住關系往往長達數十年。而且住房租賃所產生的物業需求，與業主也不存在差異。另外，房地產本身就是良好的金融抵押物，開發商對自身物業的價值評定理應比銀行更深入，在此基礎上，提供短期消費貸款服務也是非常自然的結果。

（三）房地產網絡營銷運作模式房地產網絡營銷與傳統營銷相比，最大的特點在于其本質上是一種互動營銷，即樓盤的開發商利用互聯網，通過對采購平臺、廣告平臺、銷售平臺、信息平臺、交流平臺以及管理平臺的架設，分別與供應商、目標消費群、業主等群體發生相互的信息交流，其信息流向是雙向而非單向的。

1．采購平臺。房地產商通過互聯網對供應鏈的重新整合，改變了產業內上下游企業之間以及企業與政府之間的交往方式，從而能夠最終降低交易成本。如房地產開發企業可以利用電子商務進行項目招標，與咨詢企業、建材企業、建筑企業、物業管理公司等直接開展業務。這樣不但減少了中間環節，提高了服務效率，而且提高了企業經營活動的透明度，擴大了合作伙伴的選擇范圍。通過房地產網站，還可以建立起相關企業的信息高速公路，形成企業之間的信息鏈，建立無場地辦公環境的房地產虛擬企業。

2．廣告平臺。房地產的開發企業通過自身建立的網站，或者通過在其他網站廣告等手段，對產品進行宣傳。這是繼報紙、廣播、電視后，進行房地產廣告投放的第四個媒體，房地產網絡廣告有其自身的特點和優勢。

3．銷售平臺。房地產數字化銷售平臺可以分為網絡直銷和網絡間接銷售兩種。其中直銷是指開發商通過網絡渠道直接銷售產品。通行做法有兩種：一是企業在互聯網上申請域名，建立自己的站點，由網絡管理員負責產品銷售信息的處理，傳統的銷售工作也可有機嵌入信息化營銷流程；二是委托信息服務商網上信息，以此與客戶聯系并直接銷售產品。網絡直銷的低成本可為開發商節省一筆數量可觀的傭金，而且還可同時利用網絡工具（如電子郵件、公告板等）收集消費者對產品的反饋意見，既能提高工作效率，又能樹立良好形象，適用于大企業建立產品形象和企業品牌。網絡間接銷售是指利用網上中介機構進行銷售，專業網站不僅擁有數量可觀的訪問群，而且具有房地產專業知識和豐富的營銷經驗，能夠很好地完成營銷策劃。考慮到本身的實力以及建立和維護網站的成本，這種間接渠道策略尤其適用于中小型房地產公司。

4．信息平臺。利用網站或網頁進行項目相關信息的，例如項目的建設進度、最新的房地產法規、樓盤的促銷信息、項目某些方案的意見征集等，都可以迅速地出去。與傳統的信息媒介相比，網絡營銷的信息平臺不但可以信息，而且可以通過留言板、業主論壇等及時地獲得信息反饋，例如購房者與業主既可及時得知開發商的決策方案，又能及時地對諸如房型設計、裝修標準等提出自己的意見，實現真正的互動營銷。

5．交流平臺。在信息交換的基礎上，房地產網絡營銷應建立業主與業主之間的交流平臺，即所謂的網上社區，以促進小區文化的形成。

6．管理平臺。房地產網絡營銷的管理平臺是產品售后服務中的一環，開發商在網站架設中為日后物業管理公司開辟專用的空間，物業管理公司可以在此公告通知和小區財務管理情況，聽取業主意見，有利于日后小區的規范化管理。

（四）互聯網房地產取得的一些成果房地產網絡營銷由于其介質自身的特點，使其擁有了一些其他媒體無法比擬的優勢，同時房地產的互聯網營銷之路也取得了一些成果。

三、房地產網絡營銷存在的一些問題以及相應對策

（一）硬件設施的制約我國網絡尚處于起步和發展階段，基礎設施差、技術軟件落后、缺乏網絡安全保護措施和高水平的網絡營銷人員，網絡立法、結算系統、房地產稅收等配套設施跟不上，以及廣大消費者對持卡消費的排斥，都制約著網絡營銷的發展。單是互聯網普及一項，就已經大大地制約了網絡營銷現階段在我國內地的推行。

（二）網絡內容簡單，不能滿足消費者的需要現在房地產網站不少，且呈擴張趨勢，但大多數房地產企業實力較弱，服務內容單調，的信息許多是“復制”和“粘貼”的，在數量和質量上都沒有超過傳統媒體。這樣的信息量是遠遠不足以促使網站訪問者做出購買決策的，至少應做到提供三維動態的樣板房、小區的位置及環境，除了房地產本身的信息外，還要為訪問者提供有關國家政策、法律咨詢、購房程序和技巧等知識。還有一些房地產網站不適應市場需求，缺乏獨特價值，競爭優勢不明顯，網絡營銷成了買賣雙方之間多余的第三只手。

（三）機制缺乏信任感眾所周知，房地產是一件價值巨大的產品，它往往是一個人、一個家庭一生中最昂貴的一次購買，所以每個購買者都是非常小心謹慎的。人們仍然信奉眼見為實的觀念，看不到實物，就不可能將一大筆款項交給一個小小的鼠標。況且我國的消費者與房地產商的互信度一直較差，所以目前消費者是無法充分信任網上交易的。

（四）解決辦法