導語：如何才能寫好一篇花卉市場，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1、花卉市場：鄂爾多斯市準格爾旗伊金霍洛鎮阿大線惠民市場；

2、苗木花卉市場展廳：鄂爾多斯市達拉特旗榆柴線；

3、鑫榮花卉市場：鄂爾多斯市達拉特旗林蔭路；

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關鍵詞：花卉；市場；調查

花卉產業被喻為朝陽產業，是當今世界上最具有活力的產業之一，目前我國的花卉產業主要集中在云南、廣東、上海等發達地區，對于經濟相對落后的全國中小城市，花卉產業比較薄弱。本文以安慶市為對象，對其花卉市場的花卉種類、銷售情況、市場行情、花卉市場現狀以及存在問題等進行了實地調查、匯總，旨在歸納總結出以安慶為代表的全國中小城市花卉市場現狀及存在問題，為今后其花卉產業的發展提供一定的理論指導。

1 調查方法與內容

1.1 調查方法

本文以實地考察、咨詢訪問為主，同時查閱相關文獻資料為輔，調查的內容主要包括花卉市場的地理位置、規模大小、花卉種類、經營模式和效益等。

1.2 調查的內容

調查的地點是安慶市各大鮮切花花卉店，以及高井頭、沿江東路2處花卉市場。主要代表有以下5個：①漫花坊：安慶市宜秀區回祥路西南l.Okm；②花卉市場陽光鮮花：安慶市宜秀區黃土坑東路西1.9km；③安慶萬年青花木廣場：安慶市沿江東路152-156號；④夕陽紅花盆景園：安慶市沿江東路132號；⑤中國園林景觀公司花木盆景銷售部：安慶市沿江東路177號。

2 安慶花卉調查結果與分析

2.1 常用花卉的種類

通過上述地點調查得出，安慶市常用鮮切花主要有：月季、非洲菊、勿忘我、唐菖蒲、紅掌、、康乃馨、百合、滿天星、馬蹄蓮、銀柳、郁金香、情人草、小菊等；常用木本花卉主要有：杜鵑花、臘梅、梅花、桃花、牡丹、海棠、米蘭、平安樹、玉蘭、紫藤、連翹、人參榕、鴨腳木、丁香、石榴花、幸福樹、金錢樹、含笑、梔子花、桂花、南洋杉、紅豆杉、山茶花、迎春等；常用草本花卉主要有：綠蘿、吊蘭、春蘭、君子蘭、墨蘭、風信子、郁金香、非洲紫羅蘭、金魚草、長春花、瓜葉菊、夏蘭、袖珍椰子、鈴蘭、石竹、萬年青、千日紅、石蒜、花葉芋、芍藥、孔雀竹芋、荷花、翠菊、睡蓮、晚香玉、萬壽菊、水仙、仙客來、大花蕙蘭、蝴蝶蘭等。

2.2 市場狀況

據部分商家透露，花卉的價格有逐年降低的趨勢，2015年年宵花的價格同往年同期相比普遍下降，降幅在10%-15%，目前仍處于穩中有降的狀態，國內大多數花卉市場一樣。從總體分析，花市上盆花的價位處于中低水平，新奇花卉可暫時處于較高價位。

安慶市花卉市場有明顯的淡旺季。據店家透露，旺季主要在國慶節至第2年“五一”這段時間，淡季為每年的6-8月。國慶期間正是大量上市的季節，且價位不高，很受民眾歡迎，且從此段時間開始，因好日子較多，對鮮切花裝飾花車的需要量大幅增加，花卉市場開始走向旺盛；春節期間，更是中國人最注重的節日，家家都會買些時令花卉，如金桔、仙客來、杜鵑、水仙、大花蕙蘭、蝴蝶蘭等，裝點這特殊而又隆重的節日，現在越來越有一種趨勢，春節送禮不再是以前那種專門送煙酒了，開始向高雅發展，慢慢流行起送時令盆花，它代表著一種品味。

春節過后，隨著氣溫慢慢地回升，市民越來越愿意購置些花草布置室內或庭院，以我國傳統名花，色、香、姿、韻著稱的蘭花最為搶手，而且蘭花的葉子終年常綠，任何時候都有很高的觀賞價值，但蘭花的養護較精細，易死亡，且花卉市場上還有許多人從山野里直接挖來的野生蘭，安慶周邊的山里一般都有這些野生蘭，特別在安慶的岳西、桐城山里較多。另外，開花較早的映山紅先花后葉，且開花極繁盛，因此也備受關注，它與蘭草的命運相似，許多映山紅老樁都是從周邊山里挖來的，這打破了山里植物群落的穩定性，從而影響當地生態環境。

春節后的第一個節―情人節，是月季銷量最旺且價最高的時節，月季單價基本達到15元/支，且供不應求，個個花商都會賺得盆滿缽滿；清明時節，花卉市場主要是以素色花卉為主的鮮切花的銷售，如黃、白、白百合、黃色康乃馨等，因文明祭掃的趨勢，素色花卉銷量逐年上升，價格在此期間也會有所攀升。

夏季，花卉銷售是以觀葉為主，觀花為輔，其中落地大型觀葉植物價格最高，觀果花卉其次，觀花類植物再其次，桌面小型觀葉植物最低。另外，現在微型盆花越來越受市民歡迎，尤其是都市白領和學生，特別鐘愛這類盆花，這些微型花主要涉及現在流行的多肉植物如花月夜、觀音蓮、黑法師、虹之玉、玉露、兔耳朵、熊童子等，并進行一定的組合，且這類植物養護也比較簡易，前景非常看好。

3 安慶市花卉市場存在問題

安慶市花卉市場起步晚，起點低，與經濟發達城市相比較還存在著較大的差距，主要表現在規模小、結構不合理，市場競爭不規范，流通體系不健全等方面，這些都是制約安慶市花卉產業拓展市場空間，形成核心控制力的瓶頸問題，必須引起高度重視，需逐步加以解決。

3.1 花卉市場規模小，專業化水平低

安慶市的花卉市場主要分布在高井頭和沿江東路上，攤位少，且每家規模小，只有幾平方米的鋪位，花卉種類白然較少，新奇種更新慢，不太能跟上時代潮流。攤主對花卉養護方面的知識，只停留在農耕意識層面，缺少專業系統的培訓，因此，對所進不同花材的養護，大多只會澆澆水，且分不清植物對水分不同的需求，只達到植物不死的水準，缺少用心去琢磨如何開拓市場。安慶市鮮切花店較多，除以鮮切花為主外，還會附帶些小盆栽如常春藤、綠蘿、吊蘭等，但專業水平依然較低。

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[關鍵詞] 花卉苗木 市場發展 趨勢

一、未來推動花卉苗木產業不斷發展的主要動力因素

首先,國民經濟持續快速增長的拉動。國民經濟持續快速增長是花卉苗木產業快速發展的根本動力因素。作為世界上經濟發展速度最快的國家之一的中國,在未來幾年經濟仍將快速、健康發展,快速健康發展的經濟大背景是當前花卉苗木產業得以持續快速發展的根本保證。

其次,中國城鎮化進程的不斷加快和房地產業的興盛也是推動花卉苗木產業發展的動力源。隨著城鎮化進程的不斷加快,中國城市人口和城市用地也在迅速擴大,而新的城市建設又拉動了大規模的城市園林綠化,園林綠化建設的發展又拉動了花卉苗木產業的迅猛發展,這已經形成了一個良性的推動花卉苗木產業發展的循環體系。可以說,中國城鎮化進程的加快和房地產業興起是花卉苗木產業快速發展的加速器。不管是大城市,還是中小城市都對花卉苗木美化城市的作用越來越重視。但是當前還有很多城市建成區綠化覆蓋率不達標,還需要大量的花卉苗木來進行園林綠化,這就不斷拉動了花卉苗木產業的發展。另外,房地產業迅速發展使得住宅區園林景觀得到房地產開發商的高度重視,有關房地產項目的城市園林建設市場也迅速擴張,這為綠化苗木產業的發展提供了廣闊的發展空間。

最后,國家重大基礎設施建設的發展也成為了推動花卉苗木產業發展的動力 。國家重大基礎設施建設能有效拉動配套園林綠化和環境建設項目的迅速發展。綠色通道和城市森林建設也成了花卉苗木市場需求的又一新的看點。

二、花卉苗木市場發展趨勢探究

1.彩葉苗木需求將不斷增加,整個彩葉苗木市場處于上升階段,投資風險相對較低。彩葉苗木作為新興苗木品種的重要組成部分,在當前市場的強大需求下,地位顯得越來越重要。目前的城市綠化建設已經逐步走出了單純的建綠,逐步改為彩化美化城市,新的景觀工程和設計都需要彩色樹種來裝扮。目前城市綠化小花灌木的使用量非常大,銷售一直處于不斷上升的趨勢。一些大城市已經開始在重要交通干道兩側和重點風景區配置紅葉系列彩葉喬灌木樹種,來增強城市交通的變化。可以預見未來幾年發展較好的彩色苗木品種有金葉黃楊、紅葉石楠、金葉龜甲冬青、火炬樹、金枝金葉園槐、黃連木、無患子、紫葉矮櫻、金葉椴樹、黃櫨類等。當前彩色花卉苗木產業正處于發展上升期,投資風險是相對較低的。加上目前彩色苗木在市場中的供應還比較少,基本處于供不應求的市場狀況。市場規律告訴我們,新品種的推廣通常伴隨著比較高的利潤和較長的發展前景,所以現在投資彩色花卉苗木風險還是相對較低的,對于新進入苗木產業的社會資本來說,彩色苗木產業是一個很好的選擇。

2.大規格苗木和中高檔花卉苗木供不應求。當前隨著人們生活質量的不斷提高和城鎮綠化步伐的加快,用來綠化美化環境的大規格苗木出現了供不應求的市場趨勢,許多球根花卉、地被植物、大型苗木被園林部門和企業廣泛采用,同時許多新奇觀賞植物也逐步進入了大眾家庭。如龍爪槐、雪松、香樟、水杉、銀杏、金絲柳、側柏、黃楊等大規格苗木特別緊俏,尤其是胸徑在15厘米以上的大規格苗木,市場價格和需求量在不斷上升。如銀杏、國槐、香樟、合歡、女貞、白皮松、七葉樹、杜英、三角楓和五角楓等。

3.容器花卉苗木日趨成為市場新寵。容器苗木的特點就是根系發達,移栽成活率很高,株型特別完整,同時又不受季節性的限制,還方便運輸,這些特點使的容器花卉苗木在園林綠化工程中被大量使用。在我國當前時期,容器花卉苗木產業才剛剛起步發展,還處于發展初期,國內苗木市場對容器苗木的需求也越來越大。紅葉石楠、金葉女貞、金葉六道木、重陽木、木瓜、紅楓、垂絲海棠、廣玉蘭及桂花等適應進行容器栽培。

4.用于國家高等級公路綠化的苗木用量劇增,抗逆性強的花卉苗木銷路不斷上升。隨著國家高速公路和高等級鐵路的快速發展,道路兩旁的綠化越來越引起政府的高度重視。為了使道路兩旁的綠化效果盡快顯現,對苗木的需求量日益加大。但是道路兩旁的綠化需求的苗木是要求必須價格適中、規格中等的常見樹種。那么具有抗旱和抗寒性強的苗木是道路兩旁綠化的首選種類,無論是南方還是北方,主要需求樹種有香樟、紅葉李、大葉女貞、蜀檜、刺柏、藤本月季、木芙蓉、垂枝榆、紫薇及美人梅等。

5.草花綠化種苗需求量大,宿根花卉和地被植物銷路廣。最近,主要用于園林綠化的草花和綠化苗木的種子種苗交易異常火爆。如草花中的、萬壽菊、玫瑰等銷售一直都比較好。另外,宿根花卉如郁金香、玉、百合、萱草等栽植時間普遍短,見效也非常快,最重要的是它的花期可以人為控制,比木本花卉容易管理。還有就是地被植物如地被菊、麥冬、鳶尾等都有助于大面積綠地景觀技術的提高,其市場需求量也日益增加。

參考文獻:

[1] 曉 春:花卉苗木市場發展趨勢.南方農業(園林花卉版),2007.01

[2] 吳子穩:合肥地區苗木花卉市場分析及對策研究.安徽農學通報,2007.05

[3] 楊團應:從周至縣苗木花卉銷售特點淺談市場走勢及對策.陜西林業科技,2006.04

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1.花卉消費觀念落后，阻礙消費行為

在許多中國人眼里花卉只有在重大的事才消費，比如結婚，喪葬，重要會議等，而且由于地區知識差異性，市場間隔性，不同地區的消費存在較大的差異。城市里的花卉消費明顯高于農村，發達地區的也高于落后的地區，高層知識分子的花卉消費也明顯高于文化程度低的群體。花卉消費被認為是奢侈消費，局限于這樣的消費觀念與心理態勢難以促進花卉的發展的，而當前花卉的消費已經不限于傳統的事情，花卉消費已經在美容保健，環境美化，增進人際關系，彰顯個性等方面發揮重要作用。

2．花卉產品結構不合理

我國花卉業的結構不合理主要包括兩個方面：花卉業區域機構不合理和花卉產品結構不合理。由于發展的自發性和自然環境的影響，發展不平衡、布局不合理。我國的花卉主要產于云南、廣東、上海等地區，而且發展勢頭非常好，北方的花卉產品很少。同時由于自主生產栽培，產品結構單一，地域性色彩比較濃。而在同一區域產品比較雷同，這樣在很大的程度上使得產品結構同一化，上市日期同一化，而花卉屬于季節性產品，同質化造成上市一哄而上產品供過于求，價格上不來，損傷了花農的利益；而在淡季節花卉價格飆漲，市場不穩定，嚴重影響了花卉的銷售，所謂的“一村一品牌”導致相同花卉生產者相互殘殺損害了花農的利益，不利于花卉銷售的發展。

3．產品質量不高，缺乏市場競爭力

我國的花卉業發展比較晚，這就決定了我國在花卉生產上主要采用傳統小農戶種植方式，種植花卉的人基本是一些專業知識少，缺乏市場意識的農民，除了我國本土產的名花在市場上占有一定優勢外，其他產品缺少技術含量，在市場不受歡迎，因而銷路不好。特別是去年春節期間，北京進口花卉銷路很好，而我國自產的話卻滯銷，價格也比我國的要高出兩三倍。可見只有高質的產品才會高價，我國花卉產品技術增值迫在必行。

4．花卉消費渠道不流暢

我國的花卉市場上主要存在兩種渠道：一種是花卉集貿市場，一種是零散的零售商。我國純粹意義上的批發市場為數不多，一般是批零兼營，無論在集貿市場基礎上建立的或新建的，其產地、銷地市場同傳統市場差別不大，絕大多數是分散的農民，經營規模小，經濟實力弱，缺乏專門的經營知識，同時由于宏觀調控和行業管理的不力,這勢必造成運輸效率下,成本升高。可以說我國花卉業的流通渠道是比較混亂、交易起點低，缺乏現代批發市場應有的規范與效率。從實質上，我國花卉產品批發市場處于由傳統集市場市場向現代批發市場的過渡，有待于進一步發育成熟。

5．服務人員素質低下

我國花業的發展基本上是傳統方式，花農自產自銷。隨著花卉業飛速發展，花卉業種植、銷售人員普遍素質低、服務水平差、缺乏市場觀念的弊病越來越暴露無疑，與花卉業科技含量越來越高、市場競爭越來越激烈的發展方向背道而馳。為此，我們必須培養具有花卉知識的種植人員，銷售人員，改變依靠農戶單干、效益低下的傳統花卉銷售。

二花卉的營銷策略

1.營造花卉消費的新觀念。

我國要加快花卉的銷售就必須改變過去的消費觀念，加大宣傳，和旅游部門、林業部門或者其他社會組織開展以花卉為主題的文化節，讓花卉走進尋常百姓家，滲透到人們的生活中去，形成一種花卉消費的文化，放棄傳統花卉消費觀念，使花卉的消費形成多角化，多層次，廣范圍，促進花卉銷售在我國的發展。

2． 花卉的產品策略

產品是核心，只有實實在在的好產品才會贏得顧客滿意。在這樣的條件下我們應該加強產品建設：（1）立足地方，培育獨特性花卉。做到人無我有，人有我又優，人優我精。提高本土花卉的市場競爭力。（2）調整花卉種植布局，優化產品結構。在調整花卉結構布局上政府的參與和指導有很大的作用，可以通過經濟扶持和立法規范花卉的生產；其次花農要建立市場導向型生產模式，調整花卉產品結構。通過調整使花卉產品在同一時期有不同的花卉產品，同一產品在各個季節都有銷售，人為造成一種需過于求的市場消費態勢，營造花卉消費熱的氣氛。（3）塑造產品品牌。品牌是一種產品在消費者心目中的印象。花卉要在激烈的市場中有競爭優勢就必須有自己的品牌，品牌是建立在質量的基礎之上的,我國許多花卉生產經營企業恰恰缺乏這種質量和品牌意識，只有通過樹立品牌才可能占領市場。

3． 花卉的營銷渠道策略

分散經營有很大的靈活性，可以滿足小范圍，小數量上的需要，但是隨著市場競爭的激烈和規模的擴大，這樣的花卉渠道已經不能滿足市場的需要，只能作為一種補充；隨著花卉業的發展我們急需建立一種新型的市場渠道，即是“花農+合作經濟組織(公司)+市場”的渠道模式。它能夠“區域化布局，專業化生產，一體化經營，合作化服務”這種模式避免了單個經銷的弊端。主要優勢如下：

（1）增強了市場競爭力。由于直接面對市場的是合作組織或公司，市場信息豐富、分析市場態勢準確，能夠保證花卉價格，其次由于許多的花農都是通過組織進行市場交易，縮短經營環節，減少了成本。同時也避免了因經營規模小，經濟實力弱，缺乏專門知識，在交易中處于不利地位的弊端。

（2）有利于市場管理。過去許多花農分散經營，經營盲目，容易造成市場混亂，損害花農的利益。現在通過合作組織來調節和引導花農種植花卉，很大程度上避免了花農的盲目性，有利于花卉結構的調整，從長遠來看將有利于花農的切身利益和我國花卉的發展。

（3）有利于優化互動。所謂的優化互動就使花農---組織---市場互動協調使效益達到最大化。市場是多變的，靠單個花農無以把握，只有靠組織的力量去面對，指導花農生產，花農把生產出的花卉產品集中到公司，信息相互反饋，公司根據花卉產品和市場狀況的特點，采取一系列的營銷手段和策略把產品銷售出去。這樣使三者稱為一個優化互動的三角是整個效益達到最大化。

4．花卉的價格策略

花卉產品的銷售應當定位到高技術、高文化品位上來。改變過去把花卉當作低價產品的觀念。在我國農民生產決策依上期價格而定，但交易價格卻取決于本期供求狀況，生產決策和花卉產品上市存在一定時差。這樣的情況與花卉產品本身的特點關系很大，因而在實際的花卉產品定價時受到許多限制，在排除因花卉產量過大帶來的影響外，在定價中可以采用以下的策略：（1）節日定價法。某些花的節日象征性很大，當節日到來時花卉的價格可以適當的定高。（2）分級定價法。在花卉銷售中可以對花卉進行分級，從花的質量和數量上區分價格。有些花卉是名花,具有很好的觀賞價值和藥用價值;有些是從國外引進的花技術含量高，這些都可以實行高價策略。其次是在花卉的出售中可以通過包裝的檔次、產品的數量來定價，特別是作為禮儀性的花卉，更適用分級定價。（3）服務性定價。以在銷售中的服務量的多少來定價，例如有些需要插花藝術設計服務，可以適當高價。還有的可以根據時段服務來定價。特別是盆花產品，在養殖中需要一定技術性，加上現代核心家庭，基本上沒有時間和精力來找看花卉，花卉公司就可以通過對話會產品的時段養護，來對服務定價。

5． 花卉業的人員策略

專業化、機械化和現代化是花卉業發展的歷史趨勢，這些變化必須加大花卉業的智力資本投資，即具有花卉業相關知識人員的投入。通過高等院校和社會培訓培養一批專業知識過硬、服務規范、態度端正和人際交往技能嫻熟的實用性人才，尤其在花卉企業內部調動和人員配備時，先考慮市場業務的需要，把素質較好、文化稍高的員工配置到崗位上，使花卉銷售人員的綜合素質明顯有所提高，最終使整個行業整體水平得到提高。

6． 花卉銷售的促銷策略

我國的花卉銷售從無到有，逐漸發展壯大，直到今天花卉已經成為農業經濟的新增長點，也成為我國第三產業結構調整的方向。從宏觀上看花卉的促銷主要有廣告促銷和人員促銷兩種。根據花卉產品的特點可以采用下列方式：

（1）聯盟式：聯盟式就是指與一些大量用花卉的服務行業進行聯盟，找準市場的需求點，就目前來講，婚慶、會議、展覽等的場所需求比較大，可以與這些相關的經營者合作，結合各自的優勢，形成經營的伙伴。

（2）點對點式：點對點式就是對分散的需求，運用其他的營銷方法，如價格，服務，差異化，來滿足消費者需求。

（3）文化式促銷

極力渲染花卉文化，深化各種花卉產品的象征意義，在有條件的地方可以開設與花卉相關的輔導班，傳授花卉產品的相關知識，展示花卉產品。

三 結束語

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一、房地產測繪推向市場是市場經濟發展的需要

我市房產測繪體制改革是伴隨著社會主義市場經濟的建立和發展逐步鋪開的。80年代中期，我市房屋產權登記開始恢復時，尚未建立專業的測繪隊伍，在房屋產權確認中作為重要依據的圖、檔以及房屋面積都是由產權登記人員用皮尺到現場手工丈量確定。1985年房屋普查結束后，原普查人員組建成市測繪處，負責全市房產測繪工作，人員經簡單培訓后上崗，測量停留在手工皮尺操作上，技術沒有規范，人員缺乏專業知識。房產測繪基礎薄弱給我市產權登記帶來不利的影響：一是80年代末全國開展房屋產權總登記，至1990年全國總登記基本結束，我市由于測繪力量薄弱滿足不了需要，1987年至1989年三年僅登記2.4萬件，未能完成任務，拖了全國的后腿。省建委為此多次督促我市加快產權總登記步伐，1990年我市專門請武漢市測繪隊伍前來支援，發揮了很好的突擊和示范作用，但他們不可能長期留下，房產測繪薄弱這一根本問題還要靠我市自己解決。二是我市是沿海開放城市，房地產市場活躍，交易量年年攀升。隨著市場經濟體制的確立，群眾的產權意識和“憑證管業”觀念增強，而我市1996年以前每年產權登記發證僅1.6萬件，面積650萬平方米。產權登記發證適應不了需求的矛盾日益突出。三是投融資體制改革促使國有企業、農業、財貿業、鄉鎮企業融資急需產權證，以用于辦理抵押貸款。四是隨著住房制度改革的深入，尤其是1998年中央下發23號文件決定停止住房實物分配，實行貨幣分配之后，公房出售加快，產權登記發證不適應問題更加突出。因此，我市下決心從房產測繪的手段、隊伍、機制等方面加大改革力度，將房產測繪推向市場，使之適應社會主義市場經濟的需求。

二、我市把房產測繪推向市場的主要做法

（一）全面提高隊伍素質。這是把測繪推向市場的關鍵。首先，要統一思想，提高認識。講清道理，使大家認識到市場經濟的大潮中，只有提高人員素質，提高技術含量，才能在競爭激烈的市場中站住腳。講明如果不走向市場，單純靠產權登記的收費撥款，由于產權登記是行政性收費，收費本來就低，撥補到房產測繪上的經費也必然很少，事業難以發展，連發工資都成問題，而房產測繪推向市場后，按國家有關規定收費，企業的經濟效益就會得到提高。思想認識的提高保證了改革的順利進行。其次是通過引進人才，加強內部培訓，并通過聘用技術人員等形式，組建了一支高素質測繪隊伍。再者是引進競爭機制，1996年下半年，我們引進了一支甲級測繪隊伍，加強市場的競爭。目前我市已有3家具有房產測繪資質的機構完全依照市場規則進入市場運作，由產權人自己選擇測量單位，我們則從技術和業務管理上嚴格把關，加強測繪工作透明度，接受社會監督，體現公正公平的原則。

（二）建立完善測量制度。幾年來，我們堅持邊試點、邊總結經驗，在摸索中提高，我們請了四家測繪單位，按照“分階段分區域實施地籍測繪和項目測繪，建立圖、數關聯數據庫”開展試點，逐步建立健全有關測繪制度：一是制定福州市測繪管理規定，對在福州市行政區域內從事房地產測繪業務和管理活動的單位和個人作出要求，大大加強了我市房地產測繪的管理，促進了測繪事業的發展。二是制定福州市房地產測繪質量管理規定，建立了符合我市具體情況的技術規定，對全市房地產測繪產品質量起到監督和管理作用。三是制定福州市數字化項目測繪（權屬登記）技術、管理規定，對數字化項目測繪要求一步到位，直接運用到房屋產權登記發證中去。四是根據建設部有關面積計算與分攤的規定，制定出適合我市具體情況的實施細則。五是制定福州市房地產統一標識技術規定、福州市測繪成果管理規定及測量標志的管理規定等等，特別是建設部頒布了《房產測量規范》后，我們又認真組織學習，加強培訓，嚴格執行，取得較好的效果。

（三）強化房地產基礎測繪工作。1996年開始，我市采用全數字化成圖法完成建成區90平方公里房地產地籍基礎圖及建立圖形庫工作。基本思路是：高起點、規范化、信息化。運用現代化的測量手段，利用現有成果資料，達到一次性解決好成圖、銜接和使用三者關系的良好效果。1997年建設部有關領導、武漢測繪科技大學、省內外十多位專家組織的測繪試點驗收鑒定報告上，作了結論：福州市房地產數字化測繪工程試點成果居國內領先水平，界址點的精度與世界發達國家的標準相當，其作業和質量控制模式對于其他城市的房地產基礎測繪有實際意義，建議推廣應用。由于開展房地產基礎測繪，使我市房地產測繪的發展開始適應現代化產權產籍管理的需要，也為房產測繪市場化奠定了堅實的基礎。

（四）嚴把房產測量質量關。房產測繪推向市場以后，我們加強管理，嚴把測量質量關，一是建立了有關測繪制度，完善管理監督機制。二是通過培訓、引進人才、強化競爭等方法提高測量隊伍的人員素質。三是采用先進的測量儀器和測量手段，確保測量準確無誤。四是嚴格實行兩級檢查一級驗收制度。即要求測繪生產單位對產品質量實行過程檢查和最終檢查，生產單位交驗測繪產品時，須同時提交最終檢查報告。同時實行主管部門驗收制度，成立圖幅核定科專門負責驗收核定，確定分攤面積。所有的房地產開發、銷售面積都要經過房地產主管部門驗收合格才能進行產權登記；所有開發商商品房銷售面積的確定都應以經過驗收合格的面積為準。由于我們嚴格把關，測量質量得到充分保障，在去年技術監督部門想介入房產測量時，省市人大、政協、法院、消協等均確認我們的管理監督有力，質量可靠，保護了群眾的合法權益。

我市房產測繪在推向市場中取得一定的成績，但公平競爭的大環境尚未形成。一是不同體制測繪隊伍的存在使競爭不公平，在我市房產測繪市場中，有國家撥款的測繪隊伍，也有自收自資的測繪隊伍，靠國家撥款的測繪隊伍由于工資有保障，房產測繪只是作為業余補充，競爭實力相對就強了許多。而我局下屬的市測繪處是自收自支的事業單位，受計劃外收支兩條線的控制，多余部分要上交市財政，這樣兩種體制隊伍的競爭，職工收支差異大，不利于調動積極性。二是其他相應行業測繪市場還沒有放開，造成房產測繪市場競爭不公平。這些行業測繪隊伍既有獨家經營的測繪業務量作保障，又在業余時間把業務擴大到房產測繪，而我們的房產測繪隊伍卻不能介入其他測繪領域，明顯帶來不公平競爭，影響了房產測繪市場化的進程。三是測繪市場還存在不規范競爭行為。有的測繪隊伍在競爭中采取了不規范的競爭手段，如采取給回扣、壓價等辦法接業務，對房產市場化的發展極為不利。

三、房產測繪推向市場嘗試的幾點體會

（一）房產測量是技術含量很高的一個專業，要有專門的技術力量來保證。長期以來，房產測量作為房地產產權產籍管理的組成部分，獨家經營，制約了行業的發展和技術的進步。房產測繪推向市場后，依照市場規則求生存、求發展。各測量專業部門必然要改進設備，引進人才，提高隊伍素質，嚴把測量質量。這樣競爭的結果全面提高了城市房產測繪水平，為城市現代化管理奠定了堅實的基礎，也保證了產權產籍管理的需要。

（二）產權登記與測繪服務職能的有效分離，加快了城市基礎測繪的發展。以前由于獨家經營，沒有競爭對手，沒有競爭壓力，無法調動職工的積極性，造成產權登記步伐慢，測繪推向市場后，分清了產權登記的行政職能與測繪技術服務的不同性質，測繪作為服務于房地產測量的技術項目，根據國家有關測量收費的規定收費，繳活了市場。幾年的改革，我局下屬的市測繪處在參與市場競爭中逐步站穩了腳跟。1998年至2000年上半年，我市共完成房產測繪項目1231件，面積922萬平方米，其中市測繪處一家就測量962件，面積715萬平方米，占全市測繪總量的78％，同時市測繪處的收入也比推向市場前增長了10倍。業務的發展，效益的提高使市測繪處面貌有了很大的改變，更新了設備，還積極籌劃購買辦公樓。

（三）測繪推向市場體現了公平公正的原則。測繪體制改革使具有房產測量資質的機構都可以按照市場規則進入市場運作，房地產管理部門脫身出來，變運動員為裁判員，以第三者的身份實行監督管理。在這一市場機制中，測繪服務部門受開發商委托進行測量，其測量結果又受到管理部門的監督檢查，即避免了開發商的欺詐行為，也避免管理部門直接參與測量使公正性受到懷疑。

（四）加快了產權登記發證步伐。測繪推向市場后，在競爭中加快了行業的發展，也相應加快了產權登記發證的步伐。同時由于城市基礎測繪的建立和發展，避免了多次測繪，減少了環節，減少了糾紛，加快了測繪市場的規范化，有力地促進了產權登記工作。1999年，我市共辦理產權登記發證6.23萬件，面積1270萬平方米，處理產權登記歷史遺留問題4.2萬件。同時，產權發證的加快也促進了房產金融的發展，1999年全市辦理房產抵押登記250.93億元，面積1331萬平方米，取得了明顯的成效。

四、我市今后房產測繪市場化工作的重點

（一）要抓住這次會議召開的契機，進一步強化房產測繪市場管理。房產測繪推向市場后，房地產行政主管部門的工作要轉向加強測繪市場的全面管理。一要建立健全房產測繪隊伍資質管理制度，只有經過房產測繪資質認定的測繪隊伍才能進入房產測繪市場。二要建立房產測量人員資格認證制度，從事房產測量的人員要經過專業培訓，取得行業上崗證后才能上崗，否則測量的成果不予認定，通過執證上崗提高整個測量隊伍的基本素質。

（二）要進一步提高測量質量。在全行業全面推行國家頒布的《房產測量規范》并把它落到實處。一要嚴格按《房產測量規范》的要求，認真實行兩級檢查一級驗收制度。對測量成果實行考評制度，對多次測量不合格和嚴重違反測量規范的測量人員在年檢中給予取消上崗證的處罰，以確保測量質量的提高。

篇6

尊敬的兩位院長，在座的各位護理同仁：

大家好。在我準備發言的那一刻，我的心跳突然加快，不知在座的各位是否和我有同樣的感覺，因為我感受到了這次會議的特殊分量。為什么這么說呢？新年伊始，新一屆領導，迎新的會議，我們能否座談出新的話題？新年新的起點，新的使命召喚人，新的責任考驗人。而我，一個老護士，一個大專業的護士長，如何面對新的挑戰，是否有信心踏上新的征程？借此辭舊迎新之機，我想從自己的工作感言談起......

最近一個時期，我總愛回首自己走過的路程。屈指算來，我在油田總醫院工作已經有22個年頭了。這22年來，憑著對護理事業的不懈追求，憑著各級領導的無限關愛，應該說許多成績和榮譽伴隨我成長。我慶幸在油田總醫院工作，我更慶幸總院領導給了我廣闊的發展空間。天高任鳥飛，海闊憑魚躍。正因為如此，我從一名普通的護士成長為今天的大專業護士長，也即將成長為副主任護師。在我內心深處充滿了對油田總醫院的愛。一顆感恩的心常催促我加倍工作，不知所止。不是嗎？舉個例子吧：就說近期晉升職稱這件事，對護士來講，這是多少年來護士們夢寐以求的，甚至連想都不敢想的事情，如今我經歷了，我受益了，今天在座的也已經有4位大專業護士長是受益者了。大家知道，我們醫院從60年代初建院到現在40多年的歷史，有幾個護士能晉上副高的．可是，近年來，領導的關愛頻頻光顧護理人員，先后有近10名護理戰線上的姐妹晉升了副高。應該說創造了我院建院40年的護理奇跡。這一切說明了院領導對護理工作的高度重視，對護士這個群體的特殊關愛。由此，我相信，我們在座的各位，會如我一樣受到了激勵，會如我一樣看到了護理事業美好的明天！

22年的工作和進步也再一次啟迪我：一分耕耘，一分收獲。現如今，新年座談會如時召開，院領導親自出席會議，聆聽我們的心聲，與我們廣大護理人員同苦同樂。領導這樣重視和關懷護理工作，我們就有了無盡的力量源泉。我們沒有理由不干好工作，這就是我工作感言。借此機會，向領導概要匯報一下明年的工作思路：秉承張院長在院周會上提出的全院職工學習《職工文化手冊》的指示，也秉承姜院長提出的利用手術科室護士“第二課堂”，把《職工文化手冊》列為重點學習內容的要求，手術科室計劃把20*****年定格為“護理文化年”。去年我們是護理安全•優質服務年。今年想繼續努力，通過我們的工作，通過“護理文化年”，把護理工作打造成一種文化，使護理工作規范、有序、科學、文明。

俗話說：心動不如行動。踏上新起點，信心已十足。帶著領導希冀的目光，帶著新年新的使命，我們將開始新的征程；并將以新的工作業績，回報院領導對廣大護理人員的厚愛。努力吧，姐妹們！加油吧，戰友們！護理戰線的天空一樣的廣闊，護理事業的明天一定更燦爛輝煌！那么，就讓我們以此會議為契機，去共同打造護理事業美好的明天吧！謝謝大家！

篇7

[關鍵詞] 農業市場化 產權 分工 交易費用

農業市場化是我國農業和農村發展的根本途徑之一，也是建立完善的社會主義市場經濟體制的難點和重點。弄清農業市場化演進的機理，結合我國農業和農村發展的基本國情，為加速我國農業市場化進程，加速農業和農村發展，增加農民收入指出正確的路徑，已經成為迫切需要解決的。國內外學者對農業市場化問題進行了卓有成效的。市場發展和勞動分工是同一個過程。但是人們在對經濟發展的研究過程中逐漸忽視了這一個根本性的經濟概念。本文將以實證為基本研究，分工與市場規模累積演化機理從而描述農業市場化的基本動因及其邏輯過程，為我國農業分工和市場機制構建提出思路。

一、農業市場化的含義和發展前提

市場化就是市場機制在一個經濟中對資源配置發揮的作用持續地增大，對市場的依賴程度不斷加深和增強，市場機制逐步產生、發展到成熟的演變過程。在人類社會上出現過兩種類型的市場化：一種是從經濟向市場經濟的轉化，主要體現在整個經濟中的自給性生產部分不斷減少，通過交換實現的生產即商品生產部分不斷擴大。另一種是從計劃經濟市場經濟的轉化，主要表現為國家對經濟活動的直接干預不斷減少，計劃機制的作用越來越弱，市場的自發調節作用越來越強。[1]我國是典型的城鄉二元經濟結構，改革前，我國的是計劃經濟的核心部分，農村則是計劃經濟的薄弱環節，因此，工業的市場化屬于第二種類型的市場化，即計劃經濟向市場經濟的轉軌過程，而農業市場化則基本歸入前一類型的市場化。因此，農業市場化是從自然經濟向市場經濟轉軌的過程，在農業經濟中主要表現為自己自足份額的減少、市場體制的產生和成熟的過程。

農業的市場化直接的體現是農產品商品率的不斷提高和生產要素配置的市場化。農產品商品率的提高一方面依賴于市場需求的拉動，另一方面則是農業擴大市場供應的能力。此外，農業市場化意味著農業生產經營方式的變革，即農業生產方式從自給自足轉向專業化生產。

商品經濟產生和發展的兩個基本條件：一是具有獨立經濟利益的產權主體，這時商品經濟產生和社會分工發展的前提條件；二是社會分工，社會分工的深化和市場的發展是社會經濟發展過程的兩個方面。按照農村改革的實際，我國農業市場化過程開始于“”，這種帶有產權改革性質的制度變化，一方面使農產品產量在短時間內激增，另一方面是農民有了基本的生產自主權和部分的流動自由，可以自己決策生產什么，怎么生產的問題。后者與農產品的流通體制改革共同構成了農產品市場范圍擴大的可能。然而，最初的“”以及后來的一系列改革都沒有賦予農民對自身以及對農業、農村各項資源的完全產權，其集中體現是城鄉二元體制使大量的農村剩余勞動力束縛在農業生產領域，使農村生產要素市場發展受到嚴重阻礙，農業市場化進程受到極大的制約。農民不能取得完全的產權，這是農業市場化進程中第一個方面的問題，

農業市場化的第二個前提條件是社會分工的發展。這不僅意味著農業生產內部環節的專業化分工和農產品優勢產區的分工，而且指農業與二、三產業之間的分工。這種廣義的農村專業化分工是農產品生產成為商品生產的必要條件，其發展不僅有利于農業生產力水平的提高，提高農業的市場供應能力，而且有利于農村市場規模的擴張。現階段，我國大部分的農戶經濟還是半自給半商品經濟的復[3]合體，在生產決策上，首先考慮家庭成員需要。這是我國農業市場化在改革開放以后落后于其他產業的癥結所在。因此，我國的農業市場化是一個如何使農業和農村分工發展的問題。

二、綜述：市場與專業化分工的理論邏輯

（一）分工和市場規模以累進的方式自我繁殖。

亞當·斯密認為，分工是經濟增長的源泉，而且分工水平由市場大小決定。“分工受市場范圍的限制。”因為，“市場要是過小，那就不能鼓勵人們終生專務一業。”[2]阿林·楊格動態地發展了斯密的分工理論，他指出，不但勞動分工取決于市場規模，而且市場規模也取決于勞動分工的演進；需求和供給是分工擴大市場規模的兩個側面。他論證道，市場大小不但由人口規模，而且由有效購買力決定，而購買力由收入決定，收入由生產力決定，但生產力有依賴于分工的水平。這一方面意味著一個動態機制產生了某種良性循環，使分工和市場大小不斷增加，“變化是累積的，以累進的方式自我繁殖”，另一方面意味著分工的效應使市場與分工相互依賴。

（二） 分工和市場的動態演進與制度安排。

楊小凱等人對古典分工理論進行了拓展和深化[3]，發現人們在取得分工經濟（分工所帶的收益）的同時，協調分工的費用（即交易費用）也增加了。分工程度，取決于市場范圍的大小，而市場范圍的大小歸根結底是由交易費用的大小決定的。

交易費用分為內生交易費用與外生交易費用。內生交易費用是指在交易中人們爭奪分工利益，而不惜減少別人從分工中應得的利益，這種由于道德風險、逆向選擇和其他一些機會主義行為（腐敗、欺騙和不可信的承諾）引起的事先無法度量的費用。外生交易費用是指在交易過程中人們能夠在作決策之前看到大小的（如稅收、運輸費用等）直接或間接發生的費用。不管是內生交易費用還是外生交易費用，對分工水平都有決定性的。尤其是內生交易費用對分工的影響意義更大。內生交易費用可以通過制度的創設、習慣的形成來抑制機會主義行為而減少。

一般來說，市場交換實現專業化分工生產的收益，同時通過價格機制誘導分工結構的演變。但是，由于交易費用的存在，生產者可能對價格信號不能或不會做出及時、準確的反應，這就是我們所說得價格失靈。新制度主義經濟學派認為，正是與交易費用有關的價格失靈導致了各種旨在降低交易費用的組織和制度安排的出現。制度最基本的功能就是節約交易費用。人們為獲取分工利益，在深化專業化分工的同時，進行制度創新以降低交易費用。制度創新通過有效降低市場中的不確定性，抑制人們的機會主義行為傾向，因而具有節約內生交易費用的功能。

從以上論述來看，分工深化和市場規模擴大是經濟循環累積上升的過程，這是一個非常理想的經濟發展過程。但是，交易費用構成了這個理想過程的摩擦力。人們進行相應的制度創設以降低交易費用，獲取分工經濟。因此，市場范圍的擴張就是制度變遷以降低交易費用的過程。

三、加速我國農業市場化進程關鍵在于創新制度提高交易效率。

農業專業化分工有利于降低單個生產者的成本，提高勞動生產率，并且擴大了市場需求規模。專業化帶來的結果是農民只需進行與某一主要產品有關的生產投入，不僅節約了成本而且有利于技術水平的提高，勞動生產率提高，收入增加，農民購買力增強；生產的專業化意味著農民主要生產具有比較優勢的產品，生活必需品不再由自己生產而是通過交換來滿足。這樣一來，農村市場規模擴大，反過來促進農業分工地進一步。

農戶從事農業生產經營活動中需支付各種成本，除在農業生產中支付的各種物化成本和活勞動以外，在市場中為獲得有效的市場信息，尋找交易對象并與之討價還價等都需要支付費用，這些費用構成了農戶進行交易的交易費用。

農業在市場競爭中的弱質性和農業生產的技術特性決定了農業的分工發展和市場化進程更加取決于市場的交易效率。農業生產具有以下特點：一是農產品對市場發育程度的依賴性很高，因為勞動密集型農產品如蔬菜、水果、畜產品、水產品等具有明顯不容易儲存的特點，一旦生產出來，就必須在短期內出售。二是農戶的較強的自給傾向。農民由于抗風險能力弱而有很強的回避風險的傾向，專業化分工生產由于增加了交易費用和分工協調失敗的風險，在交易費用很高的情況下，農民更有可能退回到自給自足的狀態。三是農業生產活動在空間地域上分布較廣，使得交易成本更高。市場的交易費用越大，農民進行專業化生產和參與市場的預期獲利水平就越低。當市場交易費用過高時，農戶可能選擇自給自足的生產方式以規避市場風險。分散經營的農民直接參與市場交易成本很大，因而更傾向于自給自足的生產方式。因此，農業的分工發展和市場化進程更加取決于市場的交易效率。

當前我國農業的發展和農民收入的增加面臨著勞動生產率低、農產品市場空間小、人均資源占有量低等方面的矛盾，突破這些因素對農民收入增加的制約，改變半自己自足的農業經營方式，進行專業化的商品生產，無疑是最根本途徑。但是，選擇自給自足的生產方式卻是農民在所處環境條件下的理性選擇。農業市場化不是政府的簡單推動所能達到的目標。農業本身在市場競爭中的弱質性和當前我國城鄉二元經濟環境使農業生產和經營處于非常不利的地位，農產品交易面臨的交易費用非常巨大，交易效率非常低下。因此，加速我國農業市場化進程在于創新制度，給農產品生產和交易創造一個良好的制度環境。

當前制約農村分工和農村市場發展的核心還是我們體制上存在的一些障礙：城鄉二元體制，人口、就業、保障等方面的分割管理辦法，在城市與農村形成了不同的身份制度、制度、就業制度、公共服務制度以及公共財政制度，城鄉二元制度等；農民在土地方面的權益沒有以的形式確定下來，既造成了農民土地使用權缺乏有效的法律保護，又制約了土地使用權的市場轉讓和交易，導致了土地使用權的流轉市場難以發育。這種長期不公平的制度，一方面阻礙了農民向二、三產業的轉移，將大量勞動力束縛在農業生產領域；另一方面，嚴重地阻礙了農村要素市場的發展，農業其他生產要素特別是土地資源等要素不斷減少，單位勞動力的農業資源占有量減少。這種城鄉二元體制不僅損害了農業本身的專業化分工和市場化進程、農業生產率的提高，更大弊端在于它阻礙了整個社會分工的演進，了整個經濟效率，最終影響了社會對農產品的市場需求和對農業富余勞動力的吸納能力，阻礙了農村市場化進程和農村勞動力的流動和轉移。

因此，加速農業市場化進程，我們必須徹底清理各種不利于農村專業化分工的制度，創新農業經營和管理制度，降低農業經營的各種交易費用。

四、通過制度變遷，降低交易費用，提高農村分工水平和推進農業市場化。

制度變遷的主要目的之一就是降低社會分工發展和農村市場交易過程中的交易費用，提高農產品的商品率，擴大農民就業，增加農民收入。為此，我們必須進行相應的制度變遷：

（一）徹底清理各種不利于農業市場化進程和社會分工發展的政策、法律及法規，包括取消各種限制勞動力自由流動的措施，變限制農民流動為鼓勵農民流動，轉移農村勞動力，提高單位勞動力的農業資源占有量;明確農村土地產權，創新農村流轉制度。這樣做的好處，有利于整個社會分工的發展、農業的專業化生產和市場化，提高農業的勞動生產率和擴大農產品的市場需求，提高農業經濟效益和人均收入水平。

（二）改革農村公共產品投資政策，加強農村市場基礎設施建設，構建完善的農村市場服務體系。采取各種措施培育農村市場，鼓勵和幫助農民進入市場，從稅收、信貸、投入、、服務等各個方面對農民參與市場活動加以鼓勵和扶持；采取改善運輸條件，建立農業綠色運輸通道；建立高效、可信度高的農業信息體系等措施提高農村市場交易效率。

農村公共基礎設施為農村專業化分工提供必要的社會資本。各種通信設施明顯地改善了農產品流通條件，降低交易成本。一些邊遠地區的農民就是因交通條件的阻礙，信息閉塞，一方面無法為特色產品開拓市場，當地農民無法充分利用條件優勢，加大農作物改良、特種農業技術的投入，另一方面，剩余勞動力因為得不到就業的信息而滯留在家。改善邊遠地區的交通設施，有利于當地農民尋找更有利的比較優勢，從事優勢產業的專業化生產，吸引外部投資；同時有利于節省勞動力轉移費用和降低轉移風險。

（三）培育農業發展保護機制。例如，建立農業生產風險基金制度，主要用于因自然災害造成的農業減產等的補貼；建立和完善農業保險制度；建立的城鄉統一的社會保障制度，建立城鄉統一的勞動力市場和信息網絡。通過這些制度建設農業和農村形成良好的社會經濟安全網，分散農業生產經營的風險，降低以防止風險的交易成本。

（四）完善農村市場法規和農業管理體制。市場經濟是法制經濟，其發展需要完善、統一、開放、競爭、有序的規范化環境。現在農產品購銷政策和流通渠道缺乏連續性、穩定性，有的地方市場秩序混亂，欺行霸市、坑蒙拐騙的現象比較嚴重，特別是一些地方和部門為了自身利益，對市場進行不規則的干預。為農業市場提供一個良好的制度環境，對減少交易費用、提高分工水平至關重要。

篇8

    一、化學與生產、生活

    第一道小題是:

    日常生活中發生的下列變化,屬于化學變化的是

    A。蠟燭燃燒 B。紙張粉碎 C。冰雪融化 D。酒精揮發

    分析:這就是今年中考化學卷選擇題中的第1題。大家看,蠟燭燃燒、撕碎紙張、冰雪融化了,還有酒精的揮發,是不是就發生在我們身邊呢?

    本題結合生活中常見的四種現象中存在的變化,考查學生運用物理變化和化學變化的概念去分析判斷這些變化的能力。其實,只要我們在日常的學習中多觀察,多用化學知識去分析的話,解答這類試題,還不是“小菜一碟”?

    再看下面的試題(均為今年北京市或海淀區的中考試題),看看是不是都跟我們的生活有著密切的關系呢?

    二、化學與環境及能源

    例題:

    1.北京市嚴重缺水,我們要保護水資源。下列做法中,可能會造成水污染的是

    A。生活污水經處理后排放 B。禁止含磷洗滌劑的使用

    C。合理使用農藥和化肥 D。在水庫周邊興建造紙廠

    分析:此題強調水資源的保護,考查學生對生活、農業生產及工業生產中的四種做法的了解,從而激發學生愛護環境,保護水資源的意識和社會責任感。

    2.隨著“綠色奧運”的理念逐漸深入人心,空氣質量日益受到人們的關注。下列物質中,未計入北京市監測空氣污染指數項目的是

    A。氮氣 B。二氧化硫 C。一氧化碳 D。可吸入顆粒物

    分析:此題結合“綠色奧運”的理念,考查學生對空氣污染知識,特別是大氣污染物的了解,提醒學生關注每日空氣質量監測報告,關心我們生存的環境。

    三、化學與醫藥及人體健康

    例題:醫生建議患甲狀腺腫大的病人多吃海帶等海產品,這是因為海帶中含有較豐富的

    A。氟元素 B。碘元素 C。鋅元素 D。鈣元素

篇9

關鍵詞:房產 測繪 市場

中圖分類號:P2 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)05(c)-0236-01

1 什么是房地產測繪

房地產測繪是專業測繪中的一個很具有特點的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關的土地,即運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況。其中,房地產項目測繪主要是為房地產的產權產籍管理,房地產的開發、交易等管理部門提供房屋和房屋用地的權屬界線、房地產面積等基礎數據,是房地產各種管理的重要依據;而且,經過統計整理之后,可以得到一個區域內(如一個城市)的房屋的總數量、總質量、人均建筑面積、人均使用面積、住宅的數量、質量、使用權情況,發展速度等重要基礎資料,從而為各地政府的決策提供有效依據。

2 房地產測繪的發展狀況

20世紀50年代初,我國曾經在幾個主要城市開展了大規模房產土地登記工作。1984年底,原建設部啟動了全國城鎮范圍內進行第一次房屋普查,筆者所在的天津市稱之為“清查換證”,一大批城市(含筆者所在的天津市)房地產管理部門成立了自己的房地產測繪隊伍,從事著房地產測繪工作。此后,房地產測繪工作主要由房管部門的隊伍完成。

2000年,隨著《房產測量規范》的,房產測繪市場化提上日程。目前,北京市的房產測繪市場化程度比較徹底,凡是具備房產測繪資質的單位均可從事相關業務。另外一些城市,比如深圳、西安、重慶以及筆者所在的天津市,仍然沒有實施市場化。還有一些城市,如南京,房產測繪掌握在較為固定的幾個測繪單位,依據筆者分析,采取的是形式上的市場化。

3 房產測繪市場化存在的問題

房產面積測繪是房屋權屬登記部門依法對房產實施的行政管理行為,是房產權屬登記過程中不可或缺的一項重要業務,因此,人們習慣于把房產測繪與房屋權屬管理綁定,統一作為公權看待,并擔心壟斷的濫用可能滋生的腐敗將影響測量結果的公正。

但是,根據各大城市的調研情況分析,現階段,實施市場化操作,可能會出現下列問題。

(1)不利于維護房產測繪市場的公正。

現階段,如果實施房產測繪市場化,容易引發惡性競爭或不正當競爭,傷及購房者切身利益。各測繪單位為了生存和盈利,要承攬更多業務,可能為開發單位申請房產測繪提供各種優惠條件,開發單位也可能借機提出某些不合理要求。在房產測繪規范相對滯后、社會誠信度有待進一步提高的環境下,不排除個別測繪隊伍濫用規范、擾亂房產測繪市場,并對購房者經濟利益造成損害的可能性,不利于維護市場的公正。處理不當,還可能危及登記機構的公信力。

(2)增加了登記機構開展工作的風險和難度。

房產測繪市場化之后,盡管各支測繪隊伍都嚴格按照規范開展作業,但客觀上各支測繪隊伍出具成果勢必會表現為一定的隨意性。為維護權屬登記的公信力,登記機構勢必加強對測繪成果的審查力度,以確保測繪成果標準一致性,一方面,這會影響到權屬登記的效率;另一方面,一旦登記機構采用標準不統一的成果進行權屬登記,很容易引發行政訴訟,甚至于登記機構還要承擔相應法律責任。因此,即使實施市場化的北京市,為不增加登記機構壓力,也建立了“房產測繪成果備案”制度,每個房產測繪成果均應備案后方可正式使用。

(3)不利于行政區域內房產測繪成果標準的統一。

由于房產測繪相關規范滯后于不斷出新的房屋建筑形式,不同隊伍在規范理解和執行方面會存在一定差異,加之不同隊伍作業方法不同,會導致多個測繪單位出具的測繪成果技術標準不統一。一方面,這會導致本區域內房產測繪整體質量下滑;另一方面,對于分期開發的項目,每一期由不同隊伍施測,或者在同一項目的前置測繪和登記測繪分別由不同隊伍施測的情況下,標準不統一的問題更容易爆發出來,同一建筑形式或房型可能出現不同的測繪結果,從而引發房產測繪面積方面的、投訴等問題。

(4)不利于房產測繪整體作業水平的迅速提升和測繪成果的綜合利用。

房產測繪市場化開展,各測繪隊伍改善作業工具、更新操作模式的積極性勢必難以全部調動,對新技術的投入也因各自財務狀況而難以步調一致,最終會影響全區域內房產測繪整體工作效率和成果質量的提高。各測繪隊伍不同的管理模式、測繪成果樣式、數據格式,與統一的房地產登記要求形成了較大反差,登記機構不得不投入精力規范各測繪隊伍,各測繪隊伍也難以形成合力,推出更好的產品為登記機構服務。

4 房地產市場化應具備的條件

從某種意義上說,房產測繪走向市場是必然趨勢,只是條件是否成熟的問題而已。筆者認為,如果房產測繪實行市場化,應具備以下條件。

首先,要啟動對房產測繪相關規范進行修改和細化的工作。最新版的《房產測量規范》為2000年版,即使考慮2002年建設部又發文對其進行了補充規定,至今也有10年時間。在此期間,各種新的建筑形式的出現使得各地區不得不對規范進行細化和出具細則,客觀上造成了各地房產測繪相關規范不統一的情況。全國面臨技術標準不統一的問題,市場化之后,具體到各地的各支隊伍,也會有相似的問題。

其次,完善市場環境建設。如果暫時不能建立全國統一的市場制度環境,至少在各地,也應該統一制定本地的測繪價格,并要求測繪企業嚴格執行,以避免造成惡性競爭,影響房產測繪成果質量。

第三,市場化還涉及到法律法規的修改。這也是最重要的問題。房產測繪的成果主要服務于房地產管理,尤其是房地產登記工作,根據目前的房地產登記制度,房屋權屬證書中記載的建筑面積是具備法律效力的,如果出現問題,房地產登記機構會被追究法律責任,因此,房產測繪市場化之后,其他各部門對房產測繪成果的各種監管審核都不能代替房地產登記機構對測繪成果的審核,而且,為避免以后的法律糾紛,房地產登記機構對測繪成果的審核一定是實質性的。為此,登記機構不得不安排大量房產測繪專業技術人員、耗費大量時間進行審核工作,而這又與市場化相背離。對于這個問題,筆者認為:可以通過修改房地產登記相關法律法規來解決,主要是剔除房屋權屬登記部門審核測繪結果的連帶責任。但如何達到這個目的,一種說法認為,通過修改法律法規,使房產面積只能作為房屋權屬證書的備注項目,供房產交易等活動中參考,這樣房產登記部門就不用承擔相應的核準測量結果的責任了。但是,這樣做涉及到的部門太多,幾乎涉及到整個房屋權屬登記系統以及相關法律法規的修改,影響面比較廣,目前條件下難以實施。筆者對上述說法持保留態度,在現有環境下,更傾向于保守的做法,即采取過渡方案,實施房產測繪的部分市場化,由將要使用測繪成果的房地產管理機構對測繪單位提供的成果進行實質審核,以確保房地產管理、尤其是房地產登記的公信力。待條件成熟,再實施徹底的市場化。

篇10

一、要充分肯定個案件監督工作取得的明顯成效

一是市人大常委會及其主任會議高度重視個案監督工作。二是內司工委協助常委會實施司法個案監督作了大量工作。三是縣(市)區人大常委會督促落實市人大交辦和轉辦案件的工作取得了很大成績。四是司法機關辦理落實人大交辦、轉辦案件工作有了很大進步。

二、要敢于正視問題,善于解決問題

個案監督不夠主要表現在:一是對行政執法機關實施個案監督還很少。對申訴人對行政機關行政許可、處罰、決定等具體行政行為的和人大執法檢查中發現的典型個案,有的一轉了之,落實較少。二是人大實施個案監督的形式、手段和力度不夠。但在實際工作中,剛性監督手段運用不夠。由人大常委會有關的工作委員會進行轉辦、交辦和督辦的多,提交主任會議和常委會審議、綜合運用各種法定監督形式的很少,導致個別或者極少數部門敷衍搪塞人大個案監督,人大依法加強個案監督時出現了“該出手時不出手”的現象。三是司法機關對人大轉辦和交辦案件辦結率和按時回復率不高。總的看,市級領導和市級司法機關比較重視,基層司法機關和具體承辦人重視不夠。對人大督辦的案件,按部就班地運轉,速度不快,質量不高,往往難以按時結案、按期回復,還存在辦理結果與個案監督意見“兩張皮”的現象,對人大監督意見正確與否、吸納與否均不作出解釋、說明。

三、各級人大要進一步加強個案監督工作

依法加強個案監督,各級人大應該發揮重大作用。我們要繼續遵循黨的領導、集體行使職權、不包辦代替、不代行審判權和檢察權的原則,把握好“度”,在個案監督上做到既不失職,也不越權。

第一,要充分認識加強人大對個案監督重要性的認識。首先,必須充分認識加強人大對個案監督是實踐“*”重要思想,貫徹以人為本、構建和諧社會的具體體現。其次,必須充分認識加強人大對個案監督是依法行使人大職權的必然要求。其三,必須充分認識加強人大個案監督是依法行政和公正司法的客觀需要。

第二,要切實加強人大對個案監督工作的組織領導。人大個案監督是法定的,不但要做,而且要做好,不做是失職,不做好也是失職。人大常委會及其主任會議要切實把個案監督工作列入重要議事日程,認真研究解決突出的困難和問題,既要加強對司法個案監督,也要重視對行政執法個案監督,明確職責,提出要求,落實責任,有所作為。

第三,人大加強個案監督要堅持少而精,突出重點,注重實效。司法機關辦理的案件絕大多數是正確的。對絕大多數沒有問題的案件,要配合司法機關做好人的息訴服判工作,堅決支持維護司法機關依法作出的正確裁定、判決和決定。另一方面,對實體和程序明顯違法的極少數案件或個別拒絕監督和對人大監督要糾正的典型錯案和重大疑難案件久拖不決的,人大要敢干用活用足法定監督手段,強化督辦,一抓到底,務求實效。

第四,要改進方法,規范程序,加大力度。要把個案監督與聽審相關報告、執法檢查、人大評議、人事任免和審查規范性文件等監督方式結合起來,進一步發揮好法律顧問的作用,提高監督的水平和效果。要加強綜合分析,善于從個案監督中發現普遍性、傾向性和苗頭性問題,既要治標,更要治本。各縣市區人大常委會要進一步提高辦理落實市人大交辦、轉辦案件的質量和效率,對經多次督辦承辦機關無正當理由而導致辦結率和按期回復率不高的,要通報批評。

四、各級司法、行政機關及其人員要進一步增強人大意識,切實辦理落實好人大交辦和轉辦的案件。