導語：如何才能寫好一篇房地產交易，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

賣方（以下簡稱甲方）：________

身份證號∶____________________

住所∶________________________

郵編∶________________________

電話∶________________________

買方（以下簡稱乙方）：________

身份證號∶____________________

住所∶________________________

郵編∶________________________

電話∶________________________

甲乙雙方根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及相關法律、法規和北京市有關規定，在平等、自愿、友好協商的基礎上達成一致，簽訂本協議，以資共同信守執行。

第一條　甲方自愿將座落于_____________，產權登記建筑面積共______平方米，______室______廳______廚______衛的房產售賣給乙方。

第二條　房屋價款及支付方式

1．甲方向乙方出售本協議第一條項下之房產的價款總金額為人民幣______元整（大寫___佰____拾___萬___仟___佰___拾___元整）。

2．上述房產價款乙方按下列 方式支付給甲方：

（1）甲、乙雙方共同到____________房地產交易服務中心（以下簡稱“交易中心”）辦理本協議第一條項下之房產轉移登記，并經交易中心受理，甲方消戶當日 （指甲方消戶前 ） ，乙方一次性付清房產價款于甲方。

（2）乙方于______ 年______ 月______ 日前向甲方付清房產價款。

（3）乙方于 ______前向甲方支付人民幣 ______元整（大寫人民幣）；剩余房產價款人民幣______元（大寫人民幣），均由乙方______前支付給甲方。

（4）其他方式：______________________________。

3．乙方向甲方支付房產價款，甲方應向乙方出具票據。

第三條　甲、乙雙方應于本合同簽訂之日起______日內，共同到__________________房地產交易服務中心窗口辦理本協議第一條項下之房產轉移登記。如因一方原因，致影響產權過戶轉移登記，給另一方造成損失的，由造成損失的一方負賠償責任。

第四條　稅費分擔

1．本合同簽訂之前，本協議第一條項下之房產如有應交納的一切稅費均由甲方負責交納。

2．本合同簽訂之后，本協議第一條項下之房產所發生的轉移過戶登記費、契稅、印花稅、估價費、服務費等費用，經雙方協商由_______________負擔。

3．其他：______________________________。

第五條　甲方應于______前，將本協議第一條項下之房產全部交付給乙方。

第六條　違約責任

1．因房管部門確認本協議第一條項下之房產不能辦理出售、過戶手續，甲方應在當日內向乙方退還所收的全部款項，本合同解除。

2．甲方如不按合同約定的日期交付本協議第一條項下之房產，每逾期一日按房價款總額的______計算違約金給付乙方。逾期超過______日時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除應將已收的房價款全部退還乙方外，并應支付 元的違約金給付乙方。

篇2

關鍵詞：房地產交易；交易風險；風險規避

一、房地產交易的特點分析

所謂房地產交易，就是指房地產交易的雙方主體以房地產這個特殊商品作為交易對象，所進行的市場交易行為。房地產交易是極具專業性的交易行為，包括房地產轉讓、抵押和租賃等。房地產的交易一般是在一個相對集中的固定場所看完樣本進行訂貨的交易行為，它沒有向普通購物那樣的柜臺，具有地區性、不可移動性和個別性等。

在進行房地產交易時，其權屬不是瞬間完成的，不能做到像購買普通商品那樣“一手交錢，一手交貨”。由于市場的分割、房地產的差異性大、難有統一的質量制衡標準、交易手續復雜等，使得在房地產交易時必須借助多個中介機構的介入，如：交易媒體、咨詢、評估媒體和融資媒體等。這些中介機構在房地產交易起著非常重要的作用，這也使得房地產交易變得復雜。房地產交易是兩個平等主體之間就房產和地產的所有權和使用權之間的流轉所發生的交易行為，但房屋本身不發生轉移。

二、一手房交易中應注意的風險及規避策略

在一手房交易中，作為賣方的房地產商與出于自居、投資的購房者對比來說，他們擁有更多的信息，顯然出于優勢地位，在關于交易程序方面，買方處于相對弱勢地位，應注意的風險和規避策略如下。

（一）對房地產方面的信息進行充分了解，降低信息不對稱性，避免盲目購房

購房者大都能從區位、性價比和結構方面對所購房屋有一定了解，但始終無法做到對房地產構造成本、國家相關政策和房價走勢有清晰的了解，這也就造成了高價盲目購房的現象。解決這個風險的關鍵是在平時多搜集一些關于房地產方面的政策、新聞等，做到正確把握房地產價格的走勢，在別人瘋狂購房時，自己要正確分析，不盲從；當別人感到悲觀時，自己根據經驗決定要不要購買。

（二）在交定金、簽合同時要格外謹慎

購房對普通大眾來說是生活中的一件大事，切不可輕易對待。購房者要在對房地產各方面的信息有了比較清晰的了解和對比后，再決定是否交定金、簽合同，而不能受中介機構置業顧問等的誘導。在交定金、簽合同時一定要問清相關事項，仔細閱讀合同書，對于不符合的地方要及時提出。在一手房地產交易中不管是一次付清款項還是按揭付款，房地產商都是在買房者或銀行把所有房款交付之后，才會在規定的時間把房子交給買主，這種交易方式，很顯然是不利于購買者的。在一定時期內，房屋和房款都被控制在房地產商手中，買方全憑賣方的信用，這種風險也是顯而易見的。

為避免這種風險，在合同中一定要明確交房、辦理房產證和違約責任等的相關事宜。若房地產商由于資金鏈中斷或將購房者已交房款挪用，就很可能出現爛尾樓或交房遙遙無期現象。若在簽合同時對這些問題不重視，還會出現房地產商雖按期交付房子，但質量不能保障如出現：墻體、墻面斷裂、水電不通、漏水漏電、面積不符等，這些都會對買方造成很大損失。此外，為防止出現一房多賣現象，買方一定要與房地產商簽訂電子合同，進行網上合同備案，這樣買方就可通過網上的樓盤銷售表，了解該房地產的銷售情況，確保已售房屋不會出現二次售賣情況。房地產證還會出現因開發商手續不全或辦理了抵押貸款等而無法辦理的情況，所以在簽合同時一定要明確這些事項，避免不必要的麻煩和損失。

三、二收房買賣中應注意的風險及規避策略

（一）買方的風險及防范措施

買賣雙方在就房屋、房價及中介手續費用等方面的問題商定之后，買方一定要對賣方的房產證和土地使用證進行認真驗證。若房產證上寫的是歸幾個人共同所有，則需所有的產權人同意。一定要謹防出現假冒房產主人或幾個共有人意見不統一的情況出現，這會影響買房者得購房時機。此外，還要注意房產證書是否被掉包的情況發生。

（二）明確結算方式和交易程序

對二手房進行交易的大致程序如下：

1．在中介機構處，簽訂買方、中介、賣方的三方合同，這此環節，買方一般需要繳納2萬元的保證金，以防房產交易不成或因房價下跌、貽誤時機，對賣方造成損失。

2．向房地產交易中心呈交二手房交易的申請書、雙方身份證及復印件、賣方房地產證書。此外，還要簽訂買賣合同，來確定交易的稅費，這個合同一般作為之前簽訂的買、賣及中介三方合同的附件，若這兩個合同有不同的地方，則以三方合同為標準。這個環節非常重要，要求買賣雙方必須都到場，親自按手印確認。交易申請通過后，需要賣方繳納交易稅，交易所把土地證書上交到土地局進行變更手續，并把房產證退還給賣方。在申請交易和辦理土地證書的變更這兩個環節中，付款比例為40%和30%，在辦房產證和繳納契稅時再付30%。這時買方若能付清房款或者按揭貸款到賬，賣方則可以把房產證交給中介或買方，再辦理后面的手續。同樣，在二手房交易中也要注意簽訂電子合同，防止違法現象發生，保證交易雙方各自的利益。

（三）賣方要有效利用資金托管機制來規避風險

在二手房交易中由于法律制度不完善、中介機構誠信缺失等問題的存在，為了保障賣方資金的安全到位，資金托管機制已經建立起來。這種機制實現了中介傭金的第三方存款模式，可利用定點銀行對中介的傭金進行監管，從而有效地規范二手房交易中中介的行為，增強交易的公平性和透明度。這種機制是免費的、不計利息的，在二手房交易中賣方要有效利用這種機制來規避交易風險。

篇3

一、全年工作目標完成情況

1、辦理各類房地產交易15095起，成交面積141萬平方米,實現房地產交易額25億元，為市級目標任務的178.57%。

2、積極推進經濟適用房和廉租住房建設，認真做好住房保障工作。目前我市正在落實的經濟適用房項目共2個24萬平方米，其中，*一期安置房項目15萬平方米已開工；*安置房工程8.98萬平方米，已完成招投標工作，計劃年底開工建設；*2萬平方米廉租房建設項目已開工。實現了經濟適用房20萬平方米、廉租房2萬平方米年內開工的目標。

3、全市共完成廉租住房保障5554戶，其中市區3800戶。倍受關注的大板樓危房改造項目進展順利，累計完成投資近億元，16棟多層還原安置房已全面開工建設，其中14棟已完成主體工程建設，部分棟號已完成主體工程驗收，預計春節前部分樓房可交付使用。

4、辦理房地產權證20740本，發證面積396萬平方米。房屋所有權登記率達93%以上，發證率達到91%以上，發證合格率達99%以上，均達到國家建設部部頒標準。

5、驗收物業管理小區24個，其中5萬平方米以上新建住宅區3個，實現了5萬平方米以上新建住宅區實施物業管理率達100%。歸集房屋專項維修資金2892萬元，歸集戶數13057戶，撥付專項維修基金98.74萬元，受益戶數達5948戶、面積45.72萬平方米。共維基金的歸集、使用、管理均符合省、市規定標準。

6、實施白蟻預防面積176萬平方米，為市級目標任務的160%，防治合格率達100%；完成房屋安全鑒定面積6.19萬平方米。

7、受理批準新拆遷項目6個，拆遷總建面3.18萬平方米，辦證準確率達100%。

8、實現安全生產無事故，計劃生育達標。

9、完成招商引資2000萬元，為市級目標任務的100%。

二、認真做好議案、提案辦理工作

全年共辦結人大議案、政協提案20件，其中，人大議案1件，政協提案19件。面商率、辦理率、滿意率均達100%。

三、工作成效

（一）國家宏觀調控政策得到較好貫徹落實，我市房地產市場持續健康發展

一是充分發揮房地產市場宏觀調控聯席會議作用，加強成員單位之間的協調配合，定期對房地產市場的市場準入、土地開發、建設成本、房貸政策等有關問題進行調研，加強市場動態分析，適時提出房地產市場運行分析與建議，為促進我市房地產市場發展建言獻策。一年來，共召開相關部門和開發企業座談會6次，上報市政府關于我市房地產市場狀況的分析報告4份，配合省建設廳完成有關房地產市場調研4次。二是加強商品房預（銷）售管理和網上登記備案制度，不斷提高市場銷售透明度，進一步完善了商品房預警機制。目前，我市商品房預（銷）售合同網上登記備案管理系統運行正常，工作穩定。通過一年多來的探索和實踐，加強各開發企業操作人員的培訓，現在所有開發企業的房源信息、銷售信息都已納入該系統進行備案管理。初步實現了供銷信息對稱，為廣大消費者提供了真實可靠的信息平臺。三是積極開展了房地產市場秩序專項整治。一年來，以打擊房地產開發、交易環節中違法違規行為為重點，工商、稅務、房管等部門密切配合，對商品房預（銷）售中的捂盤惜售、惡意炒作、哄抬房價等擾亂市場秩序行為，以及利用虛假信息、合同欺詐等損害購房者利益的行為進行了嚴厲查處。今年以來，共查處房地產違法經營案件26件，其中對7起房地產開發企業違規預（銷）售商品房行為實施了行政處罰，使我市房地產市場環境得到進一步凈化。四是開展二手房交易資金的托管業務，保障了交易雙方的利益。今年8月份，我市開展了房地產二手房交易資金的托管工作，保障了買方得以準時拿到了權證，賣方得以準時得到賣房資金，通過幾個月的運行，群眾反映很好。

（二）加快建設經濟適用住房和廉租住房,住房保障工作穩步推進

*年，住房保障工作被列為我市十八項民生工程之一，一年來，我局按上級部署，認真分析我市住房保障工作狀況，有針對性地制定了一系列落實措施。

一是加強組織領導，專門成立了住房保障機構，明確了住房保障工作職責，完善了市、縣（區）組織領導網絡，深入三縣、六區督促指導廉租住房保障目標責任完成情況。同時為提高業務工作人員素質，開展了全市廉租住房保障統計培訓。二是制定并公布實施了我市住房保障規劃，明確了今后二年我市住房保障工作目標。三是加大協調與監督力度，力推進經濟適用房建設。今年通過與發改委、國土局共同配合，安排經濟適用房項目三個共24.9萬平方米。目前正在落實的經濟適用房項目有2個24萬平方米，其中：*一期安置房項目15萬平方米已開工建設棟；*安置房工程8.98萬平方米，已完成招投標工作，計劃11月開工建設。四是加快推進*新村廉租住房項目建設。總投資3697多萬元的*新

村一期廉租住房建設項目進展順利。在蚌山區和相關部門的積極配合下，在較短時間內完成了小區規劃、單體方案、地質勘探、施工圖紙設計、建設工程規劃許可證辦理、建設工程招投標及征地工作，實現了年內開工的市級目標；同時，二期建設工程已上報省發改委申請立項并獲批準，用地賠付正在積極進行中。五是扎實推進廉租住房保障戶的審批審核工作。為進一步擴大保障面，不斷提高低收入家庭居住水平，調整了廉租住房保障面積標準，由原建筑面積10平方米，調整為13平方米。全年全市共保障“雙困戶”家庭5554戶，其中市區3800戶，發放租金補貼900萬元，超額完成省政府下達的3200戶的目標任務。并完成了市區所有新增戶檔案資料的審核工作，開展了蚌埠市城市低收入住房困難家庭的調查工作。

（三）進一步加大房改政策的落實力度，促進房改工作不斷深入

一是繼續抓好《蚌埠市深化城鎮住房發展改革，加快城鎮住房建設實施方案》和《蚌埠市住房補貼暫行辦法》的組織實施，通過對有條件發放住房補貼單位或具備領取住房補貼資格人員的審批發放，促進了住房分配貨幣化的開展。全年，共審批876名職工的住房補貼發放，應發補貼金額586萬元。至此，報經市房改辦審批的，向無房戶或住房未達規定標準的職工發放住房補貼共計8530.03萬元，惠及職工8719名。二是繼續推進存量公房出售工作。通過加強與市行政服務中心“窗口”的前后聯動，嚴格審批，全年審批出售存量公有住房51693.65萬平方米、927戶。至此，全市經房改辦審批出售的公有住房達76813戶、427.85萬平方米，有效地促進了房地產二級市場的繁榮。三是配合市紀檢監察部門，做好清房后續工作。按照嚴格執行政策，拾遺補缺，糾建并舉，常抓不懈的指導思想，妥善處理清房工作的遺留問題，進一步規范管理公有住房出售、集資建房、超標準租住公有住房等工作。為避免前清后犯，進一步完善審批手續，做到發現一起，糾正一起，建立起有效防范機制，通過清房促進房改工作的不斷深入。

（四）強化依法拆遷，穩步推進房屋拆遷工作

一是嚴格辦事程序，加強拆遷監督管理，制止違法拆遷行為。對6個在拆和8個安置房在建項目的拆遷安置補償資金實施撥付監管，沒有出現因監管不力而引起拆遷補償安置資金失控的現象；頒發拆遷許可證6件，批準拆遷建筑面積3.18萬平方米，拆遷445戶，房屋拆遷許可證辦證準確率100%；完成了新批拆遷項目房屋拆遷估價機構的選擇、確定工作，實施了拆遷評估工作過程的監管，對七家拆遷單位進行了年度資質審驗。二是組織草擬了《關于進一步明確區政府組織實施的城市棚戶區及舊住宅區改造項目有關手續辦理的意見》，經市政府常務會議研究通過并執行。三是進一步做好拆遷實施單位的業務培訓工作，先后對新船塘、衛校、張公山B區60余名拆遷工作人員進行了業務培訓，并頒發了拆遷上崗證。四是加大拆遷糾紛的調處力度，認真做好拆遷政策的宣傳貫徹工作。共接待群眾來訪咨詢150多人次,辦復群眾來信近10件有效維護了社會穩定。同時，做好行政復議、行政訴訟的應訴辦理工作，受理了衛校區域的13戶拆遷行政裁決申請，無行政敗訴案件。

（五）加大物業管理工作力度，推進物業管理健康發展

一是籌備召開了*年全市物業管理工作會議，總結了去年的物業管理工作，副市長張孝成作了重要講話，并與各縣分管負責領導簽訂了目標責任書，表彰了一批優秀物業管理小區和先進個人。會議的召開對于促進全市物業規范化管理，理清物業管理工作思路，促進各縣區上下聯動，形成物業管理齊抓共管的良好局面打下堅實的基礎。二是聯合市文明辦完成了對各區*年物業管理的目標考核，同時會同三縣及各區物業辦開展了*年物業管理目標落實情況大檢查，共檢查物業服務企業77家、物業管理項目121個。三是不斷加強對物業企業的監督和指導，嚴格按照我市物業管理招投標管理辦法，落實前期物業管理。全年辦理物業企業資質34家，其中新設立12家，核準11家，變更8家，外地備案3家。驗收物業管理小區24個，其中5萬平方米以上新建住宅區3個，即寶龍城市廣場一期、瑞城小區和新都花園，實現了5萬平方米以上新建住宅區實施物業管理率達100%。四是加大維修資金的管理力度。共歸集房屋專項維修資金2892萬元，歸集戶數13057戶，撥付專項維修基金98.74萬元，受益戶數達5948戶、面積45.72萬平方米。

（六）強化房屋安全監管，確保群眾生命財產安全

一是開展了雨季、汛期房屋安全大檢查，將全市危房監管任務分解到各房管分局，明確責任和目標，認真上報危房監管統計報表，基本做到對轄區危房監管率100%。二是主動與危房產權單位聯系，加大危房鑒定宣傳力度，開展房屋安全鑒定工作，督促危房產權單位實施排危解危措施。全年共完成鑒定面積6.19萬平方米，排除危房2萬余平方米。三是白蟻防治工作取得可喜成績。全年實施白蟻預防面積176萬平方米。四是加大危房集中改造的監管力度，確保大板樓危房改造項目順利實施。市重點民生工程大板樓危房改造（紅葉山莊項目）自今年4月開工以來進展順利。截止目前，施工面積7.46萬平方米，累計完成投資9363萬元。在規劃建設的23棟樓房中，16棟多層還原安置房，已全面開工建設，其中14棟完成主體工程建設，部分棟號已進行了主體工程驗收；5棟高層已開工建設，另外2棟高層即將開工建設。預計明年春節前多層房屋大部分可竣工交付使用，屆時部分拆遷居民可得到還原安置，將在寬敞明亮的新居內度過2009年春節。五是對全市集中改造的危房進行了梳理，初步提出了改造計劃和方案。治淮二村（水科院）危改項目規劃控制即將獲得批準，預計年前開工建設；老市委大院（唐家花園）5號樓危舊房改造舉步維艱，日前市政府已督促相關部門進一步實地勘察研究，將提出切實可行的改造方案；紡機廠宿舍危改項目正在緩慢進行之中；另外，華光長青住宅小區，涂山路682棟，大慶一村103、104棟及船廠宿舍等危改項目已批準立項，并開展危改前期準備工作。六是室內裝飾裝修管理工作有了新的突破。自*年8月以來，裝飾處對全市裝飾工程進行綜合檢查13次，為6家施工企業辦理了開工通知書，查處違規裝飾裝修7家，通過檢查，提高了裝飾裝修企業的安全意識和責任意識，進一步規范了房屋裝飾市場秩序。

（七）加強法制建設，不斷推進依法行政

一是制定了局系統*年法制工作意見以及“*”普法法制宣傳教育學習計劃，指導和督促各基層各單位抓好貫徹落實。

二是按照省建設廳和市法制辦要求，為局系統110余人辦理了安徽省行政執法證和安徽省執法監督證的年檢、換證工作。

三是認真做好規范性文件的審核工作。按照省建設廳要求，審核《安徽省實施〈中華人民共和國城鄉規劃法〉辦法（草案）》等規范性文件，并提出了修改意見。四是采取受理舉報與主動查處相結合，加大對違法行為的查處力度，督促當事人按鑒定意見進行整改，全年共受理各類舉報318起，辦結298起，辦結率達94%。五是依法及時受理、審理行政訴訟案件，從嚴辦案紀律，規范辦案程序，提高行政復議和行政訴訟案件的辦理質量和效率。全年共辦理行政訴訟、行政復議案件19起。

（八）扎實推進機關建設，努力提高工作效能

一是加強精神文明創建力度。制定了今年我局精神文明建設工作實施意見，明確了全年創建工作的指導思想、目標任務和保障措施。順利完成了市文明委對我局*年度精神文明建設目標責任的檢查。我局先后被評為安徽省第八屆文明單位、市文明創建工作先進單位。二是為方便群眾辦事，更好地為產權人服務，我局極為重視行業窗口建設，制定了文明禮貌用語，印制了各類辦件告知單向群眾廣為告之，同時，將各項辦理程序、要件、告知單、咨詢電話等在政府信息網上公布，隨時接受社會監督；為有效提高辦事效率，我局還為招商引資項目、破產企業等單位辦理產權手續開設了綠色通道，先后為鐵路分局、淮委開發公司等60家單位開展了上門服務。三是認真落實政行風熱線工作，做到領導、機構、人員三個落實，認真準備上線預案，認真解答群眾投訴建議，全年共解答和處理群眾投訴和咨詢70余件，對承諾下線后及時解答和處理的問題，能做到及時與投訴人見面，及時溝通、及時協調處理，對群眾的咨詢答復工作分別得到市廣播電臺、市糾風辦和投訴人的好評。四是認真落實市民熱線工作制。進一步健全了各項工作機制，加大了督辦和督查力度，努力為民辦實事辦好事。全年共辦理市政府網站市民心聲欄目的群眾咨詢投訴100多起。五是組織編制了本機關信息公開指南及信息公開目錄，建立健全信息公開工作制度，及時維護和更新公開的政府信息，充分發揮政府信息對人民群眾生產、生活和經濟社會活動的服務作用。

（九）基層組織建設進一步加強，干部職工的凝聚力進一步提升

一是局黨委以深入學習貫徹黨的十七大精神為主線,結合深入開展的“三個為什么”大討論為契機,進一步提高了黨員的自覺意識、服務意識，增強了基層組織的戰斗力和凝聚力。二是學習貫徹全市科長大會及有關文件精神，研讀《做最好中層》，教育干部爭作最好中層，為中層干部交流輪崗干部做好調查摸底工作。三是以黨風廉政責任制為抓手，明確了黨風廉政責任目標和措施，促進了黨員干部求真務實、勤政廉政、團結協作的工作意識的提高。四是充分發揮黨員干部的模范帶頭作用，積極向地震災區開展“獻愛心、送溫暖”活動，以繳納特殊黨費等形式共捐贈現金約10萬元及一批過冬新衣被，進一步增強了黨員干部的大局意識，激發了愛崗敬業的工作熱情，從而形成了全局心往一處想、勁往一處使的和諧工作氛圍。

篇4

關鍵詞：私有 房地產 交易 法律

由于我國對于不動產的立法還存在不夠完善以及房地產市場交易機制的缺陷，從而導致了房地產交易中存在法律的真空地帶，無形中制造了各種法律問題和糾紛；房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。 有很多房地產法律問題成為法律界爭議的焦點。2003年3月《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》頒布實施后，針對于房地產開發商和消費者之間的房地產合同糾紛有了具體的法律依據使糾紛也減少了。然而在現實生活中會涉及到許多私有房屋買賣合同糾紛所存在的法律問題逐漸凸顯，特別是沒有辦理權屬證書或變更登記的私有房地產買賣合同，在認定其法律效力時較為復雜。在這里我們所指的私有房地產分為農村和城鎮兩方面。

一、 當前私有房地產交易中法律法規情況

我國現有的房地產法律法規體系應該從1988年《憲法》修訂以后實施的《土地管理法》這一階段標志著我國房地產立法進入新階段，主要表現從二個方面來說明，一是保留了必要的劃撥取得方式外，就是國家對土地的部分控制權；二是與市場經濟開始接軌，土地的使用權可以進行公開的買賣轉讓和作為一種資產進行抵押；到了1990年5月國務院了《城鎮國有土地使用權權讓和轉讓暫行條例》后明確規定：“國家按照所有權與使用權分離原則，實行城鎮國有土地使用權出讓和轉讓制度”，包括中國境內的外資公司、企業其他組織和個人均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。1994頒布的《城市房地產管理法》，應該說是房地產立法的一個里程牌，它的出臺細化并細分了房地產交易立法的可能，相繼出臺了各種房地產管理辦法和條例，特別是我國的《合同法》也開始涉及房地產方面的條例法規。但隨著市場經濟的迅猛發展，房地產在交易過程中出現了不少新情況新問題；還是依據十幾年前頒布的法條顯然是遠遠不夠了，所以要盡快完善相關的法律法規，特別是在《物權法》開始實施后，房地產交易的權屬開始發生了一些變化，這種變化也成為交易過程比如買賣合同所涉及的變量；比如房地產的所有權以房產登記為準，那么在實際發生交易后但未取得登記權屬的合法利益如何保護呢，特別是在私有房地產交易過程中出現的合同的效力和登記權屬的抗衡問題，都值得我們去關注和思考。

二、 私有房地產交易成立條件

首先要基于合同的有效為前提。具體包括以下幾個方面：

1、簽訂書面合同

在私有房地產交易的過程中，首先是要簽訂書面合同，這是基于房地產交易的重要性和司法實踐的需要，同時我國 《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采取書面形式的，應當采取書面形式”。雖然從司法理論的角度來說采用口頭形式也有效但是基于房地產本身的使用權的可轉移特點，《城市房地產管理法》第40條和《城市房地產轉讓管理規定》第7條都明確的規定必須以書面合同形式。那么這從法律層面和國家政策的傾向性上來說都做也了明確的回答，就是房地產的交易必須已簽訂書面合同為有效途徑。

2、私有房地產交易中法律主體要求

在討論私有房地產交易的法律問題，我們必須不能回避它的主體，就是私有房地產的所有人或者買賣雙方當事人必須是個人，對產權有完全的民事行為能力，除此之外國家法律明確規定了任何單位不得購買和變相購買私有房地產，如有特殊需要也要經過縣區級以上政府批準方可實施。當然對于部分農村的宅基地交易國家還有相應的政策和規定如：1985年國務院《關于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》中規定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權，即不準出租、買賣和擅自轉讓，也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務院的《村鎮建房用地管理條例》中規定：由于買賣房屋轉讓宅基地使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續，更換證書。《土地管理法》中也規定：依法改變土地的所有權和使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續、更換證書；同時農村居民私有房一產的交易也應經所在村民委員會同意，否則，應當認定為無效。而城市私有房地產的交易要通過當事人簽訂轉讓合同到變更權屬方可有效，并且在房地產交易的過程中要確保房地產本身的合法性，房地產交易中如果出現房地產多人共同所有，應取得所有共有人的同意方可進行交易，否則是無效的。

3、交易雙方的真實意愿

私有房地產的轉讓和交易是基于法律主客體之間的真實意愿的表達，是基于我國相關法律法規的要求，如果在交易的過程中出現一方采用欺詐、威脅、不當得利的手段，違背主體意愿而獲取的房地產是無效的，這樣的合同違背了意思表示真實的法律原則，這在我國的《民法通則》上有明確的論述。

三、 私有房地產交易的法律效力的確認

私有房地產交易首先是基于合法為前提，也就是私有房地產使用權取得的合法性，另外新的法律法規也進一步的明確了房地產權屬已登記為準的法律原則，也就是私有房地產的交易的法律主體是基于房地產權屬登記發生變更的情況下產生，那么在沒有進行權屬登記變更的情況下房地產使用人仍然是房產證上的登記的主體，那么合同的簽定與權屬的登記之間是否存在著相抵觸的情況，這一點并不相抵觸，合同的簽立證明了房地產交易的實施但未中止，也就是在買志雙方處于一個交易過程中，在交易的過程出現一方中止合同的行為，所造成的一切后果由中止方承擔，而相應的房地產權屬的交易也發生了中止，所以私有房地產交易的行為是一個由諸多環節組成的行為，而最終是以房地產權屬的登記為最后的確認。

結束語：私有房地產的交易一定要依法辦理，只有依法辦理才能保證房地產交易的合法性，才能保障買賣雙方的權益。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產交易；市場；規范化

前言

近年來房地產業已成為國民經濟的支柱產業之一，在促進經濟增長、提高人民生活水平、擴大社會就業等方面發揮了重要作用。房地產交易活動不僅是房地產業發展的重點，也具有廣泛的社會影響。房地產交易市場的規范直接關系到群眾的切身利益，關系到社會的和諧與穩定，因為住宅是群眾安居樂業的基礎，先安居才能樂業。而隨著房地產業的火熱發展，房地產交易市場種種不規范的行為也逐漸顯現，如炒房、囤房、投機等行為愈演愈烈，造成房價虛高、貧富分化等一系列社會問題，嚴重危害國家和群眾利益。今后我國城鎮化進程的加快將使房地產市場需求保持增長態勢，交易活動會更加繁榮。因此，房地產交易市場的規范化將是發展的必然趨勢。

一、深化法制建設

建設部、國家發展和改革委員會、工商行政管理總局于2006年《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》，明確要求加大對房地產交易市場中違法違規行為的整治力度，并落實主管部門的相關責任。房地產業作為我國又一支柱產業，從興起至今，短短十幾年時間創造出可觀的經濟價值，并在改善群眾居住條件、擴大社會就業方面做出突出貢獻。但房地產業的過熱發展也使市場交易秩序呈現多方面的問題，例如炒房團肆意購房，哄抬房價；不法分子利用虛假合同騙取銀行貸款；市場中炒賣房號、囤積房源等行為早已引發強烈的社會反響。盡管房地產業興起以來，我國已建立起系統的法律法規，基本形成房地產交易的法制體系，但現有法律法規仍有待完善。

縱觀十幾年來房地產業發展的歷程可以看到，房地產交易市場中不規范行為層出不窮，鉆法律漏洞是其中一大特征，而法制建設又具有滯后性。所以各地房地產交易管理部門雖多次進行查處治理，但由于缺少細化的法律法規，治理工作常面臨困境。因此，我國應進一步健全房地產交易市場的法律法規，出臺相關的實施細則，使法律法規易于操作、覆蓋全面、具備較強的懲治力度，從而增加違法違規成本，嚴厲打擊房地產交易市場中的投機炒作、弄虛作假和欺騙行為，維護群眾的切身利益。

二、加大治理力度

住宅商品化以來，房地產業呈現突飛猛進的發展，但同時也飽受詬病，其原因之一就是市場中各種不規范行為的存在。我國房地產業的發展歷史短暫，從最初的異軍突起到行業“洗牌”，轉型時期房地產經營的法律法規、行為準則正在形成，房地產交易市場的規范化是必然趨勢。近幾年政府不斷出臺宏觀調控政策，旨在穩定房價，抑制不合理的購房需求，治理投機行為，規范房地產交易。而且宏觀調控的力度也在不斷增強，如二手房交易管理、產權登記管理都較原先更加嚴格。因此，我國應加大治理力度，通過規范管理、行業巡查、專項治理等手段，使房地產交易市場更加規范。

首先，房地產交易管理部門應規范預售、銷售管理。各級房地產管理部門應對商品房銷售信息進行嚴格審核，全面了解房地產市場中的預售和銷售樓盤信息，對違法建設開發、虛假信息、囤積房源等各類擾亂房地產市場秩序的企業給予嚴肅處罰。其次，房地產交易管理部門應堅持對房地產經紀行業的巡查。隨著我國二手房交易市場的日益火爆，房地產經紀行業的違規操作也不容忽視。房地產交易管理部門應持續進行行業巡查，規范房地產經紀單位的經營管理。最后，房地產交易管理部門應積極與相關部門聯合起來，針對房地產預售許可、預售與銷售、廣告、展銷、預售與銷售合同、房地產經紀等方面開展專項治理活動，加強部門間的協作配合，實現信息資源共享，治理聯動。

三、規范市場行為

在加大治理力度的基礎上，房地產交易管理部門應努力提高管理的技術水平，對交易行為形成嚴格的約束。房地產交易市場的違法違規行為不僅容易瞄準法律漏洞，更善于從技術層面弄虛作假，例如不法分子對產權證作假，管理部門如果不能提高防范技術，很有可能給不法分子帶來可乘之機。所以房地產交易管理部門應推行產權證加密措施，交易現場進行實時監控，從源頭治理各種不規范行為。特別是伴隨房地產交易活動的繁榮，對交易登記資料的管理也應邁入數字化軌道，將交易活動產生的大量信息錄入計算機系統，以便于管理人員和權利人隨時查閱信息，防止虛假交易和登記問題的發生。同時，房地產交易管理部門還應開展廣泛的社會宣傳，如借助電視、報刊、網絡等媒體，向社會公眾宣傳規范房地產交易市場的舉措，制作專題節目，引導群眾重視防范虛假交易，維護自身的合法權益。

市場行為的規范與從業人員素質密不可分。房地產交易市場的從業人員應具備良好的綜合素質，善于領會法律法規和政策的精神實質，時刻保持清醒的頭腦，抵制各種不良思想的影響，自覺遵紀守法，樹立依法管理、依法辦事的工作理念。在業務辦理過程中，從業人員要審慎對待手中的權力，以服務群眾為根本，仔細檢查各項交易行為是否合法合規，切實維護廣大群眾的利益。

四、強化行業監管

隨著法律法規的逐步健全，治理工作的深入，房地產交易管理部門還應積極推進監督管理體制的創新，將監督檢查、網絡信息公開、社會公眾監督手段綜合于一體，充分發揮內外聯合監督的優勢，規范房地產市場的交易行為。

首先，房地產交易管理部門應強化房地產市場動態巡查，以及重點樓盤銷售的執法監督，及時查處危害群眾利益的行為，依法懲處。各級管理人員積極落實崗位責任制，運用多種預防手段，嚴格對交易環節的監督制約。其次，房地產交易管理部門應建立統一的服務網絡，作為社會信息公開的平臺，將房地產交易生成的資料信息錄入系統，便于權利人隨時查閱信息。同時對于相關主管部門提出的處理意見、仲裁結果、違法違規單位查處等也應通過網絡向社會公開，使社會各界增強法律意識。最后，房地產交易管理部門還應充分發揮公眾力量，鼓勵社會公眾參與監督，發現房地產交易市場中的違法違規行為立即舉報，并將處理結果向社會反饋，從而形成良好的監督氛圍。

參考文獻

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關鍵詞：房地產 糾紛 問題

由于房地產糾紛案件標的額大，與當事人切身利益相關，當事人對立情緒嚴重；另一方面，房地產類法律法規種類繁多，內容復雜，如何正確適用法律，公正裁決房地產糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，是人民法院審判工作者不斷探索和追求的目標。

一、商品房買賣中的糾紛

由于預售商品房與現房買賣不同，雙方議定條件時，標的物尚不存在或尚不完全存在，從預售合同成立到合同全部履行，有一個較長的周期，購買方通常是通過房地產商的售房廣告對預售商品房的結構、環境及配套設施、物業管理進行了解，決定是否購買房屋。但是，有的開發商沒有取得開工許可證，預售許可證，土地使用權證；甚至有的開發商預售之后又將土地和房屋設定抵押貸款，致使購房者不能辦理房權手續，受到欺詐；再有就是開發商為了追求經濟利益，隨意改變規劃設計，減少小區公益設施，綠地的建設，不完成附屬工程；或者因資金不到位等問題遲延交房，由此造成了糾紛。在實踐中這類案件作到準確適用法律有一定的難度。

不過，最高人民法院2003年5月7日公布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）已于2003年6月1日生效實施。該《解釋》為人民法院正確、及時處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護當事人合法權益提供了法律依據。《解釋》對房地產交易中發生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律做了較為明確、具體的規定。如：銷售廣告、具體的開發規劃，房屋說明，對房價構成影響的都可以視為合同內容；即尊重當事人意思自治，商品房買賣合同不輕易被認定無效，又要堅決維護國家、集體和第三人利益，對違反法律法規強制性規定的，認定無效；并且明確規定由于開發商惡意違約和欺詐行為，導致合同無效、解除、撤銷的，買房人還可獲雙倍賠償；對開發商辦理房產證的期限以及違約金的計算方法等都有較明確的規范。但是，由于《解釋》主要是針對審判工作中的問題進行規范，它并不能代替法律和行政法規，并且有些解釋條款與行政法規還相抵觸，有些在審判實踐中需要解釋的又未涉及。比如“按揭”合同引起的糾紛，“按揭”合同當事人能否轉讓房屋問題，在《解釋》中沒有涉及；而對于欺詐行為的認定和處理問題，理論界以及審判實踐中的認識和作法也不盡一致；還比如出賣人在履約過程中惡意隱瞞規劃情況、不能依約交付配套設施的違約責任該如何追究？當開發商將公益用地改作他用，是要恢復，還是承擔違約責任，違約金應如何計算等等，在審判實踐中不好把握。

二、房改房和經濟適用房的出售限制過多，影響了住房二級市場的發展

我國目前城市房屋中主要存在以下幾種類型的房屋：城市私有房屋、集資房、房改房、經濟適用房、商品房。對于私有房和商品房的管理和出售已有法律規定。《解釋》也將調整的范圍明確限定在商品房買賣行為。對集資房、房改房、經濟適用房等的買賣限制過多，不利于住房的流轉。例如《寧夏回族自治區已購公有住房和經濟適用住房上市出售暫行辦法》第五條規定了這類房屋出售的條件，同時規定房屋所在地政府必須制定具體辦法 ，出售必須經市、縣房改辦審批，必須按規定交納稅費和收益。由于限制條件過多，審核程序和手續較為復雜，收益調節標準過高，稅費負擔較重；有些房屋建房時手續不全等歷史遺留問題，部分住房無法登記發證，導致實踐中大量存在私下交易的現象。而在審判中，如何確認這些合同的效力成了難點。

三、私有房屋轉讓中的問題

沒有辦理產權變更登記的房屋買賣合同是否有效？是引發這一問題基本原因。過去的審判實踐中有不同的兩種觀點：一種觀點認為，未辦理登記手續的應認定為無效，所有權過戶登記是買賣生效的必備要件；另一種觀點認為，辦理所有權過戶登記手續不應是私有房屋買賣合同的生效要件，因為從《城市私有房屋管理條例》的規定看，所有權登記手續僅是房屋產權轉移的必經登記程序，而不是買賣合同的有效條件，只對房屋所有權轉移發生影響，而不能以此來認定買賣合同無效。

現在，《解釋》第9條第1款規定：“依照合同法第44條第2款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的。或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”這就明確了房屋買賣合同是一種債權債務關系，只要依法成立即產生法律效力，過戶是轉移房屋所有權應履行的手續，不影響買賣合同的效力。

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第一條  為了加強對城市房地產交易的管理，維護房地產交易秩序，保障房地產交易當事人的合法權益，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條  凡在本市行政區國有土地范圍內進行房地產轉讓、抵押和房屋租賃、出典、交換、房地產中介服務活動以及實施房地產交易管理，均須遵守本條例。

第三條  房地產交易必須在房地產交易市場進行。交易應當遵循自愿、公平、誠實信用的原則，不得損害國家利益、社會公共利益和他人的合法權益。

第四條  市房地產行政管理部門是本市房地產交易的主管部門，土地行政管理部門負責房地產交易中的土地權屬管理和監督檢查。

縣（市）房地產行政管理部門負責本地區城鎮房地產交易管理工作，土地行政管理部門負責房地產交易中的土地權屬管理和監督檢查。

第五條  房屋轉讓、抵押、該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

第二章  房地產轉讓

第六條  房地產轉讓，是指房地產權利人通過合法方式將其房地產轉移給他人的行為。包括：

（一）買賣、贈與和繼承房屋的；

（二）以房地產作價入股與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；

（三）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作建設的房屋，房地產權屬發生變更的；

（四）企業被收購、兼并或者合并，房地產權屬發生轉移的。

第七條  下列房地產不得轉讓：

（一）無合法權屬證明的；

（二）權屬有爭議的；

（三）經有批準權的人民政府批準，由土地行政管理部門依法收回土地使用權的；

（四）司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制地產權利的；

（五）共有房地產未經其他共有人書面同意的；

（六）未取得商品房銷（預）售許可證的。

第八條  房地產轉讓應當簽訂合同，并在合同簽訂之日起三十日內到房地產行政管理部門辦理房地產變更登記。

憑變更后的房屋所有權證書，到土地行政管理部門辦理土地使用權變更登記手續。

第九條  辦理房地產轉讓手續除出具房屋所有權證書、土地使用權證書和當事人身份證件外，還應當按下列要求提供有關證件：

（一）買賣房屋的，須持買協議書或者售房合同；

（二）贈與房屋的，須持贈與書；單位獎勵的，須持批準證書；

（三）繼承房屋的，須持繼承公證書或者有效遺囑；

（四）企業被收購、兼并或者合并的，須持協議書；

（五）按照國家規定需要經有關部門批準的，須持有關批準文件。

第十條  轉讓共有房地產的，應征得其他共有人的書面同意。在同等條件下，其他共有人有優先購買權。

房地產權利人轉讓租賃期限未滿的房地產，應當提前三個月書面通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。

房地產權利人轉讓已設定抵押的房地產，必須征得抵押權人的同意。

第十一條  享受國家優惠政策和單位補貼購買的房屋轉讓，具體辦法由市人民政府制定。

第十二條  商品房預售應當具備下列條件；

（一）已向土地行政管理部門交付土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）取得建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）取得商品房預售許可證。

第十三條  房地產行政管理部門接到房地產經營企業商品房預售申請后，應當詳細查驗各種證件和資料，并到現場進行查勘。對審查合格的，應當在接到申請后十日內核發商品房預售許可證；對不符合規定的給予書面答復。

第十四條  商品房預購人轉讓未竣工的商品房應當簽訂合同，并到房地產行政管理部門申請登記，原合同規定的權利義務隨之轉移。

第十五條  房地產交易當事人應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作其他不實的申報。

第三章  房地產抵押

第十六條  房地產抵押，是指抵押人用其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

第十七條  下列房地產不得抵押：

（一）無合法權屬證明的；

（二）權屬有爭議的；

（三）司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（四）縣級以上人民政府公告列入拆遷范圍的；

（五）用于教育、醫療、市政、綠化等公益事業的；

（六）經有批準權的人民政府批準，由土地行政管理部門依法收回土地使用權的。

第十八條  房地產抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。同一房地產設定數個抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況書面告知其他抵押權人。

抵押房地產的價值由房地產價格評估機構評估。

第十九條  房地產抵押應當簽訂合同。當事人應當在合同簽訂后三十日內到房地產行政管理部門辦理他項權利登記，并到工商行政管理部門辦理抵押合同生效登記。

以預售商品房抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押期間竣工的，應當辦理房地產抵押登記。

第二十條  辦理房地產抵押登記，應當出具下列證件：

（一）抵押登記申請書；

（二）抵押合同；

（三）房屋所有權證和土地使用權證，共有的房屋還應當提交房屋共有權證和其他共有人同意抵押的證明；

（四）抵押當事人的身份證件或者法人資格證明；

（五）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與材料；

（六）可以證明抵押房地產價值的材料。

第四章  房屋租賃

第二十一條  房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人，由承租人向出租人支付租金的行為。

第二十二條  下列房屋不得租賃：

（一）無合法權屬證明的；

（二）權屬有爭議的；

（三）司法機關、行政機關依法載定、決定查封或者以其他形式限制房產權利的；

（四）共有房屋，未取得其他共有人書面同意的；

（五）已抵押，未經抵押權人同意的；

（六）不符合安全標準的。

第二十三條  未經房屋所有權人同意，承租人不得擅自轉租房屋。

第二十四條  房屋租賃應當簽訂合同，到房地產行政管理部門登記，領取房屋租賃證。

第二十五條  辦理房屋租賃證應當出具下列證件：

（一）房屋所有權證明；

（二）房屋租賃合同；

（三）當事人身份證件。

第二十六條  房屋所有權人以營利為目的，將以劃拔方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳財政。

第五章  房屋出典

第二十七條  房屋出典，是指房屋所有權人作為出典人將其房屋的占有權、使用權、收益權轉給承典人，承典人支付典金的行為。典期內出典人獲得典金不付利息，承典人使用房屋不付租金。

第十八條  下列房屋不得出典：

（一）無合法權屬證明的；

（二）權屬有爭議的；

（三）司法機關、行政機關依法載定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（四）共有房屋未經其他共有人書面同意的。

第二十九條  房屋出典必須經有關部門批準。

房屋出典應當簽訂合同，經工商行政管理部門進行鑒證，并向房地產行政管理部門辦理房屋他項權利登記。

第三十條  辦理房屋出典手續應當出具下列證件：

（一）房屋所有權證書；

（二）當事人身份證件；

（三）共有房屋應當提供共有人同意的書面證明；

（四）房屋出典合同。

第三十一條  典期內，承典的房屋允許出租，典權可以轉讓。

第六章  房屋交換

第三十二條  房屋交換，是指房屋所有權、使用權的交換。

第三十三條  下列房屋不得交換：

（一）無合法權屬證明的；

（二）權屬有爭議的；

（三）有租賃糾紛的；

（四）司法機關或者行政機關依法載定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（五）共有房屋未經其他共有人書面同意的。

第三十四條  房屋交換應當簽訂合同，并到房地產行政管理部門登記。

第三十五條  辦理房屋使用權交換登記手續，須持房屋交換合同、當事人身份證件。房屋交換后，新的房屋使用權人與房屋所有權人應當簽訂租賃合同，原租賃關系解除。

辦理房屋所有權交換登記手續的依照本條例第二章規定辦理。

第七章  房地產中介服務

第三十六條  房地產中介服務，是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。

第三十七條  設立房地產中介服務機構，應由市房地產行政管理部門進行資質審查，再行申請辦理工商登記。

房地產中介服務機構在房地產交易活動中必須遵守下列規定：

（一）遵守法律、法規；

（二）按照核準的業務范圍從事經營活動；

（三）依法繳納稅費；

（四）按照規定標準收費；

（五）接受行業主管部門及其他有關部門的指導、檢查和監督。

第三十八條  房地產中介服務機構接受客戶委托應當簽訂委托合同，明確雙方的權利義務、傭金和違約責任等。

第三十九條  房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得索取、收受委托合同以外的酬金、財物，不得利用工作之便牟取不正當的利益，不得與一方當事人串通損害另一方當事人利益。

房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。

第四十條  對房地產中介服務人員實行資格管理制度，咨詢、經紀、評估人須持相應的合格證件方可上崗。

第四十一條  刊登、房地產廣告須經市房地產行政管理部門審查。廣告承諾的內容必須嚴格遵守。

第八章  法律責任

第四十二條  違反本條例有下列行為之一的，其行為無效，并承擔由此產生法律責任：

（一）房地產轉讓當事人未辦理房地產轉讓手續的；

（二）房地產抵押當事人未辦理房地產抵押手續的；

（三）未辦理房屋租賃證，擅自進行房屋租賃活動的；

（四）未經房屋所有權人同意擅自轉租房屋的；

（五）房屋出典人未辦理出典登記的。

第四十三條  預售商品房未辦理商品房預售許可證的，責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預售款1％以下的罰款。

第四十四條  未經房地產行政管理部門審查批準，房地產廣告的，由廣告監督管理機關責令負有責任的廣告主、廣告經營者、廣告者停止，公開更正，沒收廣告費用，并處廣告費用1倍以上5位以下的罰款。

第四十五條  房地產行政管理部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由所在單位或者上級機關予以行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十六條  當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關申請人民法院強制執行。

第九章  附  則

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一、科學規劃系統建設，打造高效管理平臺

作為房地產交易管理的重要技術支撐，平頂山市新建商品房和二手房網簽備案系統建設，以地理信息系統為基礎，以測繪樓盤表為紐帶，以各類業務為數據來源，按照模塊化組合式系統建設思路，突出實用性、便捷性和拓展性特點，立足部頒標準，結合業務實踐，求實求新，科學規劃，打造高效房地產交易管理平臺。

新建商品房網簽備案系統建設，緊緊抓住房地產增量市場交易管理這個重點，把商品房買賣合同網上簽約與商品房預售許可網上審批業務緊密結合，系統自動調取預測繪面積數據作為合同簽約面積，避免商品房銷售面積“缺斤短兩”現象的發生。基于銷售樓盤表，依托政府門戶網站，將商品房預售許可、戶型結構、銷售狀態、預售價格、按揭抵押以及可售房源等信息全部公之于眾，打造陽光透明銷售平臺，從源頭上防治捂盤惜售、一房多賣、虛假交易、抵押再售等違法違規行為。同時，采取戶室信息復制、自建合同模板、個人信息讀取以及城房指數信息自動采集等技術手段，通過各樓盤銷售中心網絡終端，完成電子合同的網上簽約備案、合同生成打印和信息實時填報工作，降低房地產開發企業銷售人員操作難度和工作強度，為交易管理和監測分析夯實數據基礎。

二手房網簽備案系統建設，緊緊圍繞房地產存量市場交易行為規范這個核心，把二手房買賣合同網上簽約與房屋登記信息進行互聯對接，房地產經紀機構通過關鍵字段實時訪問房屋登記信息和權利現狀信息，避免售房人偽造房源信息、欺詐購房人現象的發生。同時，借助售房人與經紀機構網上簽訂交易委托居間合同功能、房源信息獨家掛牌功能、二手房買賣合同網簽備案功能、二手房買賣資金交割監管功能以及合同注銷重新掛牌功能，杜絕“一房多掛”、經紀機構惡性競爭、委托房源“飛單”和“跑單”等行業亂象。此外，針對三線城市業主與購房戶直接交易較為普遍的實際情況，系統專門設計了買賣合同直接簽約功能，并在行政服務窗口設立房地產交易便民服務平臺，免費辦理合同網簽備案，確保二手房交易數據的全樣本覆蓋，為數據分析提供有力支撐。

二、市級先行帶動縣域，確保系統全面覆蓋

平頂山市在推進新建商品房和二手房網簽備案系統建設時，始終堅持“統籌規劃、分步實施、互聯互通、信息共享”的原則，以市帶縣，穩步推進，已經實現房地產交易管理系統的全地區覆蓋。

一是政府高度重視，加強體制機制保障。2009年初，平頂山市人民政府出臺《關于加快房地產市場信息系統建設的通知》，成立系統建設領導小組，房管、工商、金融、稅務、住房公積金等部門聯動，相關業務辦理一律以網簽備案合同為依據，保證了合同網簽備案的行政效力。市房管部門作為牽頭部門和實施單位，專設了統計信息科、信息中心等實施機構，確保了系統建設效果和運轉維護效率。

二是市級主導實施，加強建設資金保障。為避免重復投資浪費，平頂山市按照高起點規劃、分階段建設的原則，先后投入系統建設資金1000萬元，研發房地產交易信息系統、購置大型數據存貯和網絡安全防護設備，統一建成了符合國標B級要求的地區中心機房，各縣（市）自行購置與本行政區域業務量相匹配的終端設備，通過光纖專線進行互聯互通，實現軟硬件資源的合理共享。同時，采取市級先行、縣域跟進的模式，解決了單個縣域投入資金不足的問題，保證了網簽備案系統市縣統一、全面覆蓋。

三是整合業務信息，加強基礎數據保障。以樓盤表為數據基礎，設計專門的合同補錄業務申報流程，組織全市房地產開發企業銷售人員對2009年以前的手簽紙質合同進行集中整理補錄，解決了新建商品房可售房源信息的真實、有效。按照省頒一級標準建設房地產交易檔案館，完成了100余萬卷房地產交易檔案的數字化，建立了地、樓、房一體化的房屋信息數據庫，完善了存量房網簽備案的基礎數據。

四是統一人員培訓，加強技術力量保障。市房管部門在完善定型軟件的基礎上，統一編印了《平頂山市房地產市場信息系統操作指南》，分發到各縣（市）房管部門作為技術操作標準，并組織全市房地產開發企業、經紀機構從業人員1000余人進行專業培訓，提高相關人員的技術業務水平，確保了網簽備案系統的正常運行和數據準確。

三、規范市場交易行為，提升預警預報水平

平頂山市通過大力實施商品房和二手房網簽備案系統，產生了良好的社會效果。

一是規范了市場交易管理。依托房地產交易信息系統，通過市場主體、房源信息、交易程序的規范化管理，凈化市場環境，維護交易秩序，規范了房地產市場交易行為。

二是提高了行政服務效率。開發企業和經紀機構通過網絡終端提交合同簽約信息，房管部門在線審核備案后直接生成買賣合同，實現了買賣合同足不出戶、網上備案，大幅度提高了辦事效率。

篇9

大家好!

根據市政府的安排，今天在這里舉行我公司展示會新聞會。借此機會，我代表我公司，向在坐的媒體記者和社會各界表示衷心的感謝!

今天來參加我們會的有貴陽廣播電視臺、貴陽日報社、《貴陽房地產》雜志、貴陽房地產信息網、貴陽樓市數碼科技有限公司、貴陽創億文化傳播策劃有限公司、貴陽資華房地產開發有限公司。

本次會為期1天，以“綠色益陽，宜居新城”為主題。會展館設在銀城壹號一、二、三樓，面積超過15000平方米， 會是促進房地產市場健康、持續發展的重要舉措。立足“服務民生、回饋社會”，精心策劃，周密組織，創新展會主題活動，凸顯惠民政策亮點，彰顯我公司實力。組成籌備班子，緊鑼密鼓地開展籌備工作。目前，鋪位招商工作已經結束，正在進行全面布展。

篇10

一、分析檢查階段開展工作的基本情況

我所深入學習實踐科學發展觀活動開展以來，堅持把深入學習實踐科學發展觀活動作為當前首要的政治任務，嚴格按照主管局有關文件要求，認真做好學習調研、深化思想認識的各項工作，確保學習實踐科學發展觀活動扎實深入開展。

進入分析檢查階段以來，我所按照科學發展觀要求，結合工作實際，圍繞“三保一弘揚”和“機關效能年”等主題教育活動為載體，分析檢查在貫徹落實科學發展觀方面存在的突出問題，總結經驗教訓，努力消除科學發展的障礙，明確科學合理的新思路、新方法、新舉措。通過召開專題民主生活會、黨員大會、群眾評議會，廣泛征求黨員干部、服務對象、群眾對國際金融危機引發的緊迫問題、影響群眾生產生活的焦點問題、黨員領導干部黨性黨紀黨風方面突出問題等相關問題進行具體分析，形成所領導班子貫徹落實科學發展觀分析檢查報告。

二、分析檢查階段開展的具體進程

1、召開專題民主生活會

按照我所活動方案安排，于五月下旬召開了領導班子專題民主生活會，圍繞深入貫徹落實科學發展觀，進一步推進科學發展觀確立民主生活會主題，班子成員在充分準備的基礎上，認真開展批評與自我批評，圍繞主題分析問題、查找原因、提出建議，并對今后的工作方向等作了誠懇的自我批評。

結合工作實際，民主生活會研討以下幾個問題：

（1）如何貫徹落實好科學發展觀活動，真正落到實處；

（2）探討了進一步解放思想方法、途徑、措施；

（3）探討了黨風廉政建設問題；

（4）如何增強服務意識，提高辦事效率。

2、形成了班子貫徹落實科學發展觀情況分析報告

結合學習實踐科學發展觀第二階段活動安排，班子成員在認真總結完善學習調研階段工作的基礎上，認真分析了落實科學發展觀的狀況，深入查找不符合科學發展觀的突出問題，深入分析產生問題的主客觀原因，明確了科學發展的思路，本著力求做到思路觀念有新解放、統一認識有新局面、能力素質有新提高、解決問題有新舉措、探索經驗有新體會的“五個新”，形成了領導班子分析檢查報告。

3、召開了黨員干部、服務對象、普通群眾會談會

聽取黨員意見、開好黨員會議是發揚黨內民主的主要形式，我所將班子成員的分析檢查報告初稿發放到每個黨員手中，并要求他們按照科學發展觀和主管局有關文件精神及本所工作實際評議，還召開了服務對象、普通群眾代表座談會，聽取影響群眾生產生活的焦點問題、反映強烈的實際問題，通過聽取各方面的意見和建議，進一步充實完善了班子成員分析檢查報告。