[摘要]2005年的“房產(chǎn)新政”對(duì)抑制我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱起到了一定的作用，但房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈、房產(chǎn)泡沫重新膨脹的因素依然存在。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定事關(guān)和諧社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，對(duì)其調(diào)控不應(yīng)放松，仍應(yīng)以中央政府為主導(dǎo)。調(diào)控政策需進(jìn)一步完善，行政調(diào)控手段應(yīng)逐步退出，而以包括稅率、利率、土地、匯率和道義勸告等在內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策為主。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)政策

一、2005年“房產(chǎn)新政”的特點(diǎn)及效果

2005年是中國(guó)的“房產(chǎn)新政”年。在這一年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控呈現(xiàn)許多特點(diǎn)。特點(diǎn)之一就是中央政府高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控并重新收回調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)，政令的密集程度也前所未有。2005年3月下旬，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》。4月27日，國(guó)務(wù)院第88次常務(wù)會(huì)議研究了進(jìn)一步調(diào)控的指導(dǎo)思想、總體思路和基本原則。5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳公布了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，下發(fā)了建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定和出臺(tái)的包括土地、信貸和財(cái)稅政策等在內(nèi)的系列宏觀政策措施。特點(diǎn)之二是調(diào)控手段有所創(chuàng)新。國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，包括利率政策、信貸政策、土地政策、稅收政策等，在這次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中得到了組合使用。特點(diǎn)之三是傳統(tǒng)的行政調(diào)控手段仍然發(fā)揮作用。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)邱曉華的說(shuō)法就是“對(duì)一些地方不依法行政、不按規(guī)章制度辦事的人員采取了組織措施”①。國(guó)務(wù)院辦公廳2005年3月下發(fā)的《通知》中明確規(guī)定“對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的地區(qū)，要追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任”。

在房產(chǎn)新政的組合拳之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮終于開(kāi)始降溫。從2005年第三季度開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷售、交易價(jià)格、土地購(gòu)置、開(kāi)竣工面積等各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)的漲幅開(kāi)始回落。根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2005年第三季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比去年同季上漲6.1%，漲幅比去年同期回落3.8個(gè)百分點(diǎn)，比第二季度回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。初步預(yù)計(jì)，今年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)21%，增幅比去年同期回落約7個(gè)百分點(diǎn)，低于同期全社會(huì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增幅約4個(gè)百分點(diǎn)。遏制投機(jī)炒作效果初步顯現(xiàn)，消費(fèi)者購(gòu)房行為漸趨理性，購(gòu)房者中自住比例持續(xù)上升，部分投資者和投機(jī)者開(kāi)始降價(jià)出售商品房。

二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要加大調(diào)控力度

【摘要】本文通過(guò)利用金融手段參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效的評(píng)價(jià)分析，指出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的主要原因是忽略了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和差異性。筆者建議實(shí)施考慮區(qū)域差異的宏觀調(diào)控措施，即按照我國(guó)600余個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的五種類型，因地制宜，實(shí)行有差異的金融調(diào)控措施。

【關(guān)鍵詞】金融；房地產(chǎn)；調(diào)控；區(qū)域差異

2004年以來(lái)，金融杠桿與行政手段、財(cái)稅手段、土地手段一道共同參與對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，雖然取得了一定進(jìn)展，但從總體上看，效果遠(yuǎn)不盡如人意。

一、金融杠桿參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果評(píng)價(jià)

在本輪國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控中，金融調(diào)控手段不斷在強(qiáng)化。自2004年10月至2007年9月不到三年內(nèi)，央行已經(jīng)連續(xù)9次加息，僅2007年就5次加息。為抑制經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中過(guò)多的流動(dòng)性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，將存款準(zhǔn)備金率由8%調(diào)升至13.5%。2007年9月27日，央行與銀監(jiān)會(huì)又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)[2007]359號(hào)，下稱“359號(hào)文”）。文件對(duì)申購(gòu)第二套（含）以上住房的，作出了嚴(yán)格的規(guī)定。如此頻繁的金融調(diào)控措施，但效果并不理想，主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

（一）房地產(chǎn)投資繼續(xù)升溫

［摘要］近兩年，中國(guó)的樓市一直處在政府的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度雖有下降，但價(jià)格卻沒(méi)有明顯的回落，各大城市房?jī)r(jià)依然一路高走，宏觀調(diào)控要何時(shí)奏效？對(duì)宏觀調(diào)控的政策和措施本身進(jìn)行反思尤為重要。

［關(guān)鍵詞］宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)調(diào)控政策；政策的可行性論證

一、問(wèn)題的提出

2006年初以來(lái)，中國(guó)的樓市再掀調(diào)控之風(fēng)，但從全國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度雖有下降，價(jià)格卻沒(méi)有明顯的回落趨勢(shì)。7月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了兩組數(shù)據(jù)：今年上半年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7694.59億元，同比增長(zhǎng)24.2%；70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.6個(gè)百分點(diǎn)，漲幅回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。雖然上半年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅明顯低于31.1%的同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然繼續(xù)保持著增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；雖然商品房?jī)r(jià)格的漲幅總體趨緩，但部分城市房?jī)r(jià)依然在漲，2006年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.8%，環(huán)比上漲0.7%，同比和環(huán)比漲幅均與上月持平。部分城市房?jī)r(jià)上漲仍然較快，8個(gè)城市新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅超過(guò)10%，19個(gè)城市月環(huán)比漲幅超過(guò)1%，廣州等城市被國(guó)家發(fā)改委列為房?jī)r(jià)漲幅較大的七個(gè)城市之一。從國(guó)務(wù)院九部委聯(lián)合“國(guó)十五條”至今，已經(jīng)有將近兩個(gè)月的時(shí)間了，宏觀調(diào)控也進(jìn)行了將近兩年，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)已經(jīng)成為判斷這一輪宏觀調(diào)控成效的關(guān)鍵因素。但從目前地方和國(guó)家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，各大城市新建商品房和二手房?jī)r(jià)格依然一路走高。在宏觀調(diào)控進(jìn)行了兩年后，房?jī)r(jià)仍不斷上漲？我們不得不對(duì)調(diào)控的政策和措施本身進(jìn)行反思，有一些問(wèn)題值得我們深入思考。筆者主要針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策實(shí)施的可行性分析及評(píng)價(jià)問(wèn)題，結(jié)合現(xiàn)行政策進(jìn)行一些初步的探討。

任何一個(gè)單位或個(gè)人，面對(duì)一個(gè)項(xiàng)目，無(wú)論大小，均離不開(kāi)大量的市場(chǎng)調(diào)研和實(shí)證分析論證、實(shí)施中的實(shí)時(shí)監(jiān)控和事后的評(píng)價(jià)。如果將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策作為一個(gè)項(xiàng)目來(lái)考慮，作為政策的制定者，面對(duì)比單個(gè)項(xiàng)目更重要更宏觀更復(fù)雜的市場(chǎng)，則更需要進(jìn)行系統(tǒng)和準(zhǔn)確的實(shí)證性分析、可行性論證及政策效果的分析和評(píng)估。這中間需要精確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的支撐，定量化的分析手段和測(cè)算工具，相關(guān)專家及智囊團(tuán)的科學(xué)分析論證。只有這樣才可能使宏觀調(diào)控政策更為科學(xué)合理，以適時(shí)適度地發(fā)揮調(diào)控經(jīng)濟(jì)的作用。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)與效應(yīng)

為認(rèn)真貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，根據(jù)省建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)<20*年全省房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況檢查工作方案>的通知》（建監(jiān)發(fā)〔20*〕1*號(hào)），現(xiàn)制定如下實(shí)施方案：

一、工作重點(diǎn)

（一）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

1、開(kāi)展住房調(diào)查和制定實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃落實(shí)情況。重點(diǎn)是住房調(diào)查情況；住房建設(shè)規(guī)劃的編制和公布、備案情況；今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模、項(xiàng)目布局、進(jìn)度安排的落實(shí)及公布情況。

2、新建住房結(jié)構(gòu)比例落實(shí)情況。貫徹落實(shí)國(guó)辦發(fā)〔20*〕37號(hào)文件及建設(shè)部等部門《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》（建住房〔20*〕165號(hào)）落實(shí)情況；20*年6月1日起，新審批、新開(kāi)工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重落實(shí)情況；20*年6月1日后，已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目清理和套型結(jié)構(gòu)調(diào)整情況。

（二）稅收、信貸、土地政策落實(shí)情況

一、住房需求與貨幣政策

(一)住房需求與實(shí)體經(jīng)濟(jì)

1.經(jīng)濟(jì)主體的多元化使得住宅需求日趨多元化。按購(gòu)房主體可分為國(guó)外需求、本地需求和外來(lái)需求；按購(gòu)房動(dòng)機(jī)與目的可分為自住需求和投資需求，自住房需求還可細(xì)分為因拆遷、結(jié)婚離婚、家庭小型化、進(jìn)城務(wù)工、為子女上學(xué)、就業(yè)形成的剛性需求和收入水平提高帶來(lái)的改善型需求等(見(jiàn)表1)。

2.收入增長(zhǎng)與住房需求。從對(duì)住宅需求的細(xì)分可以看到，中國(guó)住宅市場(chǎng)正處在一個(gè)改善性需求和剛性需求的集中釋放期，其中，改善性需求的增長(zhǎng)主要來(lái)自中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)。自1999年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)周期，GDP年均增長(zhǎng)率9.4%，人均可支配收入年均增長(zhǎng)率9.6%，這為人們改善居住條件，賣舊房、買新房奠定了基礎(chǔ)。

3.城市化、嬰兒潮與住房需求。1978年改革之初，中國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎刂挥?8%，到2007年達(dá)到44.9%，城市化率年均增長(zhǎng)0.89個(gè)百分點(diǎn)，而近10年城市化進(jìn)程加快，年均增加1.4個(gè)百分點(diǎn)，這意味著每年新增城市人口近2000萬(wàn)。這種大規(guī)模的人口遷移是世界上任何國(guó)家城市化中所未曾有過(guò)的，由此誘發(fā)的剛性需求也是顯而易見(jiàn)的。

4.除人口數(shù)量外，人口結(jié)構(gòu)也是影響需求的重要因素。自建國(guó)以來(lái)，我國(guó)共出現(xiàn)了三次“嬰兒潮”，1963～1974年第二次“嬰兒潮”和80年代后期出生的第三次“嬰兒潮”，使得未來(lái)15年我國(guó)25～35歲和35～45歲人口占比重上升，當(dāng)這些年輕人步入成家立業(yè)年齡，購(gòu)房就成了必然的選擇，將進(jìn)一步加大住房的剛性需求。

一房地產(chǎn)信托面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1.國(guó)家宏觀政策影響

當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨復(fù)雜多變的宏觀政策形勢(shì)，隨著央行121號(hào)文件和國(guó)務(wù)院18號(hào)文件的出臺(tái)，房地產(chǎn)通過(guò)銀行融資的難度增大，信托公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)雖然開(kāi)始顯現(xiàn)，但同時(shí)也將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移了過(guò)來(lái)。2005年銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了212號(hào)文件，明確提高了現(xiàn)在貸款類的房地產(chǎn)信托門檻，原來(lái)占60%以上的房地產(chǎn)信托門檻提高了。因此影響到了信托投資公司房地產(chǎn)信托的規(guī)模和發(fā)展。

2.房地產(chǎn)自身行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相一致，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)整直接關(guān)系到房地產(chǎn)信托。例如上個(gè)世紀(jì)九十年代，房地產(chǎn)的繁榮和衰退都是國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策宏觀調(diào)控的結(jié)果。如果房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過(guò)了居民消費(fèi)承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達(dá)到一定程度，就必然影響到房地產(chǎn)信托。根據(jù)建設(shè)部政策研究中心最新發(fā)表的調(diào)查報(bào)告顯示，2005年1—12月份，我國(guó)房地產(chǎn)投資增幅不斷降低，其直接原因就是國(guó)家針對(duì)局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)自身行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加了信托投資公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。

3.項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

一、金融杠桿參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果評(píng)價(jià)

在本輪國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控中，金融調(diào)控手段不斷在強(qiáng)化。自2004年10月至2007年9月不到三年內(nèi)，央行已經(jīng)連續(xù)9次加息，僅2007年就5次加息。為抑制經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中過(guò)多的流動(dòng)性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，將存款準(zhǔn)備金率由8%調(diào)升至13.5%。2007年9月27日，央行與銀監(jiān)會(huì)又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)[2007]359號(hào)，下稱“359號(hào)文”）。文件對(duì)申購(gòu)第二套（含）以上住房的，作出了嚴(yán)格的規(guī)定。如此頻繁的金融調(diào)控措施，但效果并不理想，主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

（一）房地產(chǎn)投資繼續(xù)升溫

自1998年以來(lái)，我國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(zhǎng)都在20%以上。2007年1

—9月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資16814億元，同比增長(zhǎng)30.3％，比上年同期加快6個(gè)百分點(diǎn)，比全部固定資產(chǎn)投資高4.6個(gè)百分點(diǎn)；1—9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源為25379億元，增長(zhǎng)37.9%。上述數(shù)據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然在高位運(yùn)行，溫度不斷攀升。

（二）房?jī)r(jià)居高不下

一、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資創(chuàng)新的主要表現(xiàn)

（一）非銀行金融機(jī)構(gòu)融資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行股票和債券進(jìn)行直接融資一度被暫停，獲得銀行信貸條件苛刻且規(guī)模受限，因此非銀行金融機(jī)構(gòu)日益成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的重要渠道，信托資金、資產(chǎn)管理公司資金、私募地產(chǎn)基金、民間金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資近年來(lái)發(fā)展迅猛。

（二）海外金融市場(chǎng)融資

鑒于中國(guó)大陸融資困難，近年來(lái)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛到中國(guó)香港、新加坡等地通過(guò)發(fā)行股票或債券的方式獲得融資，不論是股票融資還是債券融資，市場(chǎng)影響力和信用評(píng)級(jí)都是融資成本和融資成功率的重要影響因素，因此，在海外市場(chǎng)成功融資的主要是國(guó)內(nèi)一些一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

（三）通過(guò)創(chuàng)新方式獲得銀行資金

本文作者：陳瑩瑩工作單位：西南政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院

一、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的失靈及其原因

房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它對(duì)眾多行業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)和對(duì)我國(guó)GDP增長(zhǎng)的巨大影響力，外加房地產(chǎn)行業(yè)涉及民眾住房需求實(shí)現(xiàn)的民生性質(zhì)，注定了我國(guó)政府必須將其作為宏觀調(diào)控的重要對(duì)象。房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的威脅和社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)居高不下的抱怨，已經(jīng)使政府感受到了切實(shí)有效調(diào)控房地產(chǎn)領(lǐng)域的緊迫壓力。中央政府已經(jīng)出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控舉措，全方位進(jìn)行調(diào)控，調(diào)控涉及了房產(chǎn)商自有資金要求、商業(yè)銀行信貸、土地市場(chǎng)治理整頓、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治和保障性住房建設(shè)等領(lǐng)域，然而房?jī)r(jià)依然居高不下且依然上漲，調(diào)控效果不甚理想。不僅房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，各地保障性住房也依舊裹足不前，而且房地產(chǎn)信息模糊，開(kāi)發(fā)商的造勢(shì)行為屢禁不止。房地產(chǎn)調(diào)控的失靈引起了廣泛的反思：是什么造成房地產(chǎn)調(diào)控屢屢失靈？這背后的深層原因是什么？有意見(jiàn)認(rèn)為是由于缺少對(duì)住房信息、檔案等基礎(chǔ)建設(shè)上的不足，使得在利用信貸、稅收抑制房地產(chǎn)投機(jī)時(shí)，難以精確實(shí)施，降低了調(diào)控效率；調(diào)控政策的可操作性存在不足，造成了執(zhí)行落實(shí)不理想。而筆者更贊同這樣的觀點(diǎn)：中央政府與地方政府的利益取向不同，是利益博弈的關(guān)系，地方政府出于“土地財(cái)政”、政績(jī)考核等“經(jīng)濟(jì)人”角色考慮，在房地產(chǎn)調(diào)控中“陽(yáng)奉陰違”，使得中央房地產(chǎn)調(diào)控的重拳在地方政府的執(zhí)行層面出現(xiàn)了問(wèn)題，遇到干擾阻撓而無(wú)法落到實(shí)處，才致使調(diào)控失靈。因此我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控的失靈不是“決策失靈”，更多是一種“執(zhí)行失靈”。

二、房地產(chǎn)調(diào)控中地方政府“執(zhí)行失靈”的理論依據(jù)

（一）“街頭官僚”理論視角

“街頭官僚”理論最早在1980年由李普斯基創(chuàng)立。所謂街頭官僚是指“處于基層同時(shí)也是最前線的政府工作人員,他們是政府雇員中直接和公民打交道的公務(wù)員,他們雖然位處基層,但是在執(zhí)行公務(wù)的過(guò)程中卻擁有非常大的自由裁量權(quán)。”處于官僚體系基層的街頭官僚與其上級(jí)組織之間由于關(guān)注所在的偏差，存在博弈關(guān)系。政治家和高級(jí)公共管理者能否實(shí)現(xiàn)政策初衷,最終要取決于街頭官僚及其機(jī)構(gòu)如何去實(shí)施它。在我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控中，可以將地方政府看作是與中央政府相對(duì)的街頭官僚機(jī)構(gòu)。那么上文論及的我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控失靈本質(zhì)上是地方政府的“執(zhí)行失靈”，這一觀點(diǎn)在街頭官僚理論下就有了理論依據(jù)。按照街頭官僚的理論，由于作為街頭官僚的地方政府負(fù)責(zé)基層的政策執(zhí)行工作，直接與公民打交道，因此我國(guó)中央政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策能否取得實(shí)效就取決于地方政府如何去實(shí)施。同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控，其操作路徑大致如下：黨中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控提出指導(dǎo)精神→國(guó)務(wù)院發(fā)出通知要求→國(guó)務(wù)院相關(guān)部委出臺(tái)政策措施→省一級(jí)地方政府制定執(zhí)行細(xì)則。在這個(gè)路徑中，中央的調(diào)控精神和國(guó)務(wù)院部委的政策措施相對(duì)更為抽象，缺少量化指標(biāo)，可操作性不強(qiáng)，最終在實(shí)施層面都要由省級(jí)政府的執(zhí)行細(xì)則來(lái)細(xì)化，再交由下級(jí)政府來(lái)組織實(shí)施。可見(jiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控中，我國(guó)地方政府擁有了一定的規(guī)則制定權(quán)和完全的執(zhí)行權(quán)，這樣也就印證了街頭官僚理論下的街頭官僚擁有非常大的自由裁量權(quán)的觀點(diǎn)。同時(shí)作為街頭官僚機(jī)構(gòu)的地方政府與中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的利益取向也是調(diào)控目標(biāo)存在巨大的差異。中央政府關(guān)注的是宏觀的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)安全、金融穩(wěn)定、住房保障、房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的秩序和房?jī)r(jià)指數(shù)等目標(biāo)，而地方政府關(guān)注的是提升地方GDP、財(cái)政收入的最大化、公務(wù)員收入最大化、提高地方政府領(lǐng)導(dǎo)者的政績(jī)等目標(biāo)。中央政府與地方政府調(diào)控目標(biāo)的巨大差異，決定了中央政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、控制高房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，在作為街頭官僚，擁有較大自由裁量權(quán)的地方政府的執(zhí)行下，地方政府為追求“土地財(cái)政”和政績(jī)考核的考慮，采取不合作甚至抵制的態(tài)度。

今年以來(lái)，國(guó)家在短期內(nèi)忽然加大了宏觀調(diào)控的力度，各項(xiàng)政策連續(xù)出臺(tái)，各種市場(chǎng)傳言不脛而走。到底國(guó)家宏觀調(diào)控的目的是什么？中國(guó)的經(jīng)濟(jì)將如何發(fā)展？而房地產(chǎn)業(yè)的走向又將如何？

一、對(duì)近期宏觀調(diào)整政策的回顧

要作出正確地判定，我們首先往返顧一下近期的政策信息。

2003年出臺(tái)的121號(hào)文《中國(guó)人民銀行有關(guān)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)及商品房按揭貸款，禁止貸款給房地產(chǎn)企業(yè)用于支付土地款以及建筑企業(yè)用于墊資。該文實(shí)際上是宏觀調(diào)控的明確政策信息。

2004年一季度以來(lái)，國(guó)家宏觀調(diào)控的辦法連續(xù)出臺(tái)，密集程度之高前所少見(jiàn)。

3月25日，人民銀行于出臺(tái)差別存款預(yù)備金率制度；4月25日第三次提高存款預(yù)備金率0.5％，共收縮可貸資金約1100億元。