導語：宏觀調控對房地產業影響論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

今年以來，國家在短期內忽然加大了宏觀調控的力度，各項政策連續出臺，各種市場傳言不脛而走。到底國家宏觀調控的目的是什么？中國的經濟將如何發展？而房地產業的走向又將如何？

一、對近期宏觀調整政策的回顧

要作出正確地判定，我們首先往返顧一下近期的政策信息。

2003年出臺的121號文《中國人民銀行有關進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。嚴格控制房地產企業、建筑企業及商品房按揭貸款，禁止貸款給房地產企業用于支付土地款以及建筑企業用于墊資。該文實際上是宏觀調控的明確政策信息。

2004年一季度以來，國家宏觀調控的辦法連續出臺，密集程度之高前所少見。

3月25日，人民銀行于出臺差別存款預備金率制度；4月25日第三次提高存款預備金率0.5％，共收縮可貸資金約1100億元。

4月25日，央行副行長吳曉靈在亞洲論壇年會上對商業銀行發出了央行可能采取更為嚴厲的緊縮辦法的警告。

4月26日，中心政治局召開會議，指出當前經濟工作中存在一些新的矛盾和新問題，需高度重視，妥善解決。

4月27日，國務院發出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產開發固定資產投資項目資本金比例，房地產資本金比例提到35％。同日，傳言銀監會通知各商業銀行停止全部貸款業務，市場作出劇烈反應，28日，大部分股份制商業銀行停止發放貸款，部分甚至停止了票據業務，股市、債券市場大跌。雖然29日銀監會發表澄清公告，但各種猜測仍然不時從業內傳出。目前雖然銀行各項業務逐步恢復，但在政策明了前，各銀行對貸款業務均采取十分謹慎的態度。

4月28日，國務院總理主持國務院常務會議，對江蘇鐵本鋼鐵有限公司違規建設鋼鐵項目作出嚴厲處理，敲山震虎的意圖十分明確。

4月29日，國務院總理在接受路透社采訪時，強調了宏觀調控的必要性和信心。同日，國務院辦公廳發出兩項緊急通知，一項通知決定集中半年左右時間，深入開展土地市場治理整頓。內容涉及嚴格建設用地審批管理，切實保護基本農田，嚴格執行土地利用總體規劃和年度計劃等六項內容。另一項通知要求對所有在建、擬建固定資產投資項目進行一次全面清理，涉及土地管理、信貸政策等多方面，重點清理鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機關辦公樓和培訓中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場、會展中心、物流園區、大型購物中心等項目，以及2004年以來新開工的所有項目。對所有項目逐個提出停止建設、暫停建設限期整改、取消立項、符合要求等四類處理意見。

4月30日，中國銀監會發出通知，要求商業銀行適時、適度對鋼鐵、電解鋁、水泥以及房地產、汽車等過熱行業貸款進行合理控制，對于盲目投資、低水平擴張、不符合國家產業政策和市場準入條件，以及未按規定程序審批的項目，一律不得發放新的貸款，已給予授信和已發生貸款的要采取適當、穩妥的方式予以糾正。

5月11日，央行《二OO四年第一季度中國貨幣政策執行報告》（以下簡稱央行報告），對我國宏觀經濟形勢作出了具體分析，并對未來猜測及具體調控辦法提出了明確意見。此報告為經濟發展定調的功能明顯，可以理解為近期國家宏觀調整政策的綜合性總結。

5月14日，國家發改委、人民銀行、銀監會聯合下發了《有關進一步加強產業政策和信貸政策協調配合，控制信貸風險有關新問題的通知》，同時下發《當前部分行業制止低水平重復建設目錄》主要涉及鋼鐵、有色金屬、機械、建材、石化、輕工、紡織、醫藥、印刷等行業。

除以上明確的政策和信息外，目前市場普遍傳言貸款利率將上調，貸款審批權將進一步上收，按揭貸款的門檻，尤其是居民購買第二套、第三套商品房抵押貸款的門檻將會提高。

以上各項辦法如此密集的出臺，明確顯現出國家加大國民經濟宏觀調控力度的決心。

二、對國家宏觀經濟走向的分析

根據有限的政策信息，結合宏觀經濟管理的一般原理，筆者對國家近期宏觀經濟的走向做出如下兩點基本判定摘要：

首先，國家已作出了經濟過熱的基本判定，為避免因長期經濟過熱產生破壞性的通貨膨脹和金融危機，國家對國民經濟的發展進行宏觀調控，將經濟發展速度放緩的決心和意圖已十分確定。

以上政策和信息均可以證實上述判定，央行報告對此也有更系統的闡述。報告指出，今年一季度經濟出現明顯的過熱跡象。具體表現在摘要：投資增長過快，固定資產投資同比增長43％，扣除價格因素的實際投資已接近1992-1993年的經濟過熱時期；全國新開工50萬元以上的項目近2萬個，比去年同期增長31％；2003年在建規模已高達16萬億，相當于當年固定資產投資完成額5.4萬億元的3倍，今年一季度施工項目計劃總投資已高達7.2萬億元；某些行業和地區盲目投資和重復建設新問題相當嚴重，地方項目投資增長60.2％；投資的增速比消費快近33個百分點，二者之間的比例關系嚴重失衡。固定資產投資增長過快，導致對鋼鐵、電解鋁、水泥等高耗能行業的巨大需求，加劇了煤電油運供求矛盾，影響了經濟結構的調整優化，加大了通貨膨脹壓力，增大了經濟運行的潛在風險。任憑這種情況發展下去，勢必導致產能過剩、企業生產經營困難，銀行呆壞賬增加，金融風險加大，下崗失業人員增多等新問題，影響經濟運行和社會穩定，必須采取總量政策果斷遏制。

其次，只要國家的調控手段運用適當，國民經濟持續穩定增長的大趨向不會被根本性的扭轉，國家直接采取強硬的行政手段，使經濟發展“急剎車”、“硬著陸”的可能性很小，我們對宏觀經濟發展的走向不必過于悲觀。

做出這個判定，是基于以下幾點分析摘要：

1、目前我國面臨著貧富差距加大、地區差距加大、失業人數增加、社會保障水平低、“三農”新問題等一系列社會新問題，面臨著產業結構調整、國有企業改制、經濟體制改革等一系列挑戰。妥善解決這些新問題，關系到國家、社會的穩定。而解決這些新問題，只能依靠經濟發展，從根本上改變經濟發展的方向，將付出巨大的社會代價。

2、經濟的全球化要求我國在進行宏觀經濟調控時，應采取謹慎的態度。一方面，中國經濟已經和國際經濟緊密聯系在一起。以4月27日的停貸傳言為例，全球金融市場產生連鎖反應，全球各大股市全面下跌。另一方面，受制于美元的低利息政策，以及西方國家對人民幣匯率的升值壓力，我國采取升息等宏觀調控辦法必須相當謹慎。此外，世界經濟復蘇步伐加快也會對中國經濟產生正面影響。

3、我國的市場經濟改革方向及WTO的規則約束，要求國家盡可能采取市場手段進行宏觀調控。中國加入WTO的一個重要前提是市場經濟國家地位的確立，加入WTO后，各項經濟體制的改革進一步向市場化方向發展是必然趨向。金融體制改革的重點就是商業銀行的市場化運作和金融臨管手段的市場化。4月27日的停貸傳言，在國際上和學術界引發了許多負面的討論。一般情況下，國家會盡量采取市場手段來調控經濟。

4、1993年以行政手段為主的宏觀調控造成長期的經濟低靡，教訓深刻。11年來，中國的市場經濟體系逐步完善，市場觀念已深入人心，以市場手段來調控經濟的經驗也逐漸豐富，相比11年前，主客觀條件均有了很大變化，國民經濟管理的手段也更加成熟。

5、實際上自去年以來，管理層和學術界對我國經濟是否過熱一直存在著激烈爭論，兩派觀念交替影響著決策。但無論是哪一派，很少有人鼓勵采取市場以外的行政手段來調控經濟。

6、央行報告對此也有明確的論述，報告首先作出了“當前國民經濟形勢總體上是好的”判定，明確指出下一階段穩健貨幣政策的取向是適度從緊，但要防止急剎車，避免大起大落，促進經濟平穩發展。強調對投資過熱的治理必須采取總量政策，我國經濟體制已發生深刻變革，宏觀調控方式已逐步從直接調控走向間接調控，經濟杠桿調節的功能越來越強，對我國當前經濟中出現的一些新問題，要通過加強和改善宏觀調控、充分發揮市場機制的功能來解決。

當然，我們也應充分意識到風險的存在。一方面，經濟危機往往是在量變到一定的程度時，忽然發生的；另一方面，也不能完全排除市場調控失靈轉而采取行政手段的可能性。

三、對近期房地產市場走向的分析

房地產業受宏觀經濟的影響最為直接。對房地產市場的走向分析，相對對宏觀經濟的分析，要更加謹慎一些。總體上看，房地產市場已經越過了前一階段的“高峰”期，回落的可能性較大，整個房地產業面臨調整壓力。這是因為，房地產業是此次國家對經濟進行宏觀調控中受限制的行業，國家近期為宏觀經濟調控打出的一系列組合拳，幾乎拳拳都直接或間接地打到了房地產業身上。

1、121號文、提高房地產項目資本金比例的決定、對房地產貸款的清查、銀行貸款審批權限上收、內控制度趨嚴，均使房地產開發企業取得貸款更難，籌措資金成本更高，資金鏈斷裂的風險加大。

2、對土地市場的整頓，使房地產開發企業取得土地更難，成本進一步提高，受到的限制更多。

3、對在建、擬建固定資產投資項目的全面清理，主要涉及土地管理及信貸政策，房地產業又是此次清理的重點。

4、假如貸款升息、提高按揭貸款的門檻、限制多套住房按揭貸款等傳言兌現，必然將削弱房地產市場的有效需求，在一定程度上抑制消費。而市場需求的下降，相對于資金成本的上升而言，影響面更大，影響程度更深。

5、由于房地產業是本次宏觀調控重點限制的行業，各項政策在影響開發商的同時，對消費者的心理影響也不可忽視。一旦消費者意識到市場可能降溫，持幣待購的將會增加。

6、房地產價格的快速上漲（一季度全國土地交易價格同比上漲7.5％，房屋銷售價格上漲7.7％）和“炒房團”的負面影響，使整個行業的形象受損，受到多方的指責和質疑。

但另一方面，房地產市場的回落，是相對于前一時期的高位運行而言的，而整個房地產市場就此落入谷底的可能性較小，房地產市場從前一段時期的高位回落到較高位或正常水平，平穩運行一段時間的可能性較大，對房地產市場的走向也不應過于悲觀。這是因為摘要：

1、經濟的發展是互聯互通的。盡管房地產業在未來一段時間內受到國家宏觀政策的限制，但只要國家經濟整體保持發展，房地產業仍然能夠從其它行業的發展中間接受益。

2、房地產市場的消費需求中，除少數發達地區外，投機性的投資需求仍未占市場主體，老百姓為改善居住環境的消費性需求仍是市場主體。考慮到國家大力提高居民收入水平的發展政策并未有大的調整，房地產市場仍然有現實的消費需求支撐。

3、當前的房地產熱同1992年的房地產熱存在很大的不同。一是投資來源不同，1992年，房地產企業的開發資金中70％以上來自銀行貸款，以國有資產為主，其中有相當部分的違規資金；本次周期中，房地產開發資金對銀行貸款的依靠度有所下降，有大量民營、外來資本參和，銀行也不能直接投資房地產項目。二是消費主體不同，1992年，集團消費是市場主體，對價格不敏感，有非理性的特征，一旦受到政策調控就喪失了消費能力；本次周期中，房地產市場已完成由集團消費向個人消費的時代轉變（個人消費占90％以上），個人消費（尤其是個人現有的消費能力）不易受到宏觀經濟政策的影響。三是產品結構不同，1992年，產品以商場、寫字樓等高檔物業重復建設為主。本次周期中，住宅產品成為投資和消費的熱點，辦公樓和商業物業的投資比例相對不大。

4、從目前信息看，國家對房地產業的宏觀調控，主要側重于總量調控，并不是絕對禁止資金流向房地產。實際上，由于居民存款增加和銀行貸款受限，同樣面臨市場競爭的銀行更需要尋找平安、有效益的投資渠道。而房地產貸款有土地、房屋抵押（按揭貸款還有保險），加上住宅市場需求仍然較大，仍是各銀行相對平安和效益較好的優良業務。信譽好、實力強、有項目支撐的開發企業仍會是銀行青睞的重要客戶。

5、從央行報告的行業預警等最新信息分析，房地產已經從“一線黑名單”上拿下。考慮到房地產這一重要產業（鋼鐵、水泥、電解鋁實際上只是一個具體行業，概念范疇遠小于房地產）對國民經濟發展的重要功能，全面限制這一產業發展的負面功能是必須慎重考慮的。

因此，對于具體從事房地產業的企業而言，一些實力不強的中小型企業將會面臨較大的困難，部分可能會遭到淘汰而退出市場競爭。而對于規模較大、市場行為規范、市場信譽好的優勢企業而言，只要辦法得當，不僅能夠度過目前的困難時期，反而可能獲得新的市場發展機遇。