搭建“三端共治”房地產金融監管框架

房地產金融不僅關系金融穩定，也與城市建設和民生保障密切相關。只有把房地產金融自覺融入上海經濟社會高質量發展之中，對內強化金融業高質量轉型發展的定力，對外加強多部門綜合治理的協同配合，才能避免出現無序信貸投放引發房價過快上漲的現象，形成金融、經濟和社會的良性循環發展。從實踐看，上海銀保監局近年來已初步形成資金端、需求端、供給端“三端共治”房地產金融監管工作框架。

（一）抓牢資金端，保持強監管高壓態勢

上海銀保監局持續加大對貸款資金用途的排查工作，打好檢查、處罰和整改“組合拳”，督促轄內銀行機構提高信貸管理水平，切實防止信貸資金脫實向虛，回歸服務實體經濟本源。在全國首創“一梁三柱”房地產監測分析框架，前瞻預警房地產金融風險。通過30項風險預警指標、150個預警條件，以及高風險房地產企業預警分析、房地產壓力測試、房地產行業監測三項工作，前瞻預警房地產金融風險，緊盯信貸資金流入房地產領域情況。積極開發EAST監管數字化模型，其中“房地產金融風險智能分析工具”獲2020年銀保監會EAST勞動競賽創新類模型二等獎。嚴查重罰消費貸、經營用途貸款違規流入房地產領域情況。2021年初，上海銀保監局率先開展消費貸、經營用途貸款違規流入房地產領域排查。中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》后，上海銀保監局聯合上海市相關部門持續開展經營用途貸款綜合整治，嚴厲打擊經營用途貸款違規挪用于購房、外部助貸機構協助走賬等行為。2021年以來，就信貸資金違規流入房地產貸款領域問題已處罰銀行機構33家次，罰沒金額合計2355萬元，是去年同期涉房貸款處罰金額的5倍，處罰銀行責任人員16人次，責令銀行內部問責數百人。同時，將消費貸、經營用途貸款違規流入房地產領域納入日常現場檢查和監測重點，嚴守監管紅線。建立多部門協作機制，加強房地產金融審慎監管。聯合上海市規劃資源局、中國人民銀行上海總部等部門持續開展土地交易資金來源審核，擔任土地拍賣觀察員，從土地拍賣源頭進行治理，實現房地產金融長效協同管理。優化土地交易資金來源監管流程，對房地產企業購地資金來源進行延伸檢查，嚴肅查處轄內某集團企業套取多家銀行信貸資金違規挪用于土地出讓金的問題。

（二）抓好需求端，引導市場回歸理性

上海銀保監局緊盯房地產市場變化，不斷補齊制度短板，在全國主要城市率先印發加強住房信貸管理工作通知，建立跨部門聯動機制，規范房地產金融管理要求。對房地產市場過熱苗頭快速反應。2021年初，上海銀保監局與上海市住建委等八部門聯合出臺《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，要求轄內銀行機構嚴格執行差別化住房信貸政策。緊跟聯合發文，又迅速印發了《上海銀保監局關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，進一步強調加大首付款資金真實性和償債能力審查力度、嚴格信貸資金發放以及用途管控、將違規借款人與違規中介列入黑名單等具體監管要求，形成對需求端的警示降溫效應。與政府部門打好“協同戰”。上海銀保監局聯合上海市地方金融監管局、房管局等部門建立違法違規線索移送機制，強化對違規類金融機構、房地產公司、房產經紀公司等的協同監管。通過深入調查，向經偵部門移送涉嫌“包裝貸款”的犯罪團伙線索并開展聯合行動，持續整治規范房地產市場秩序。積極擴大監管政策宣傳成效。通過發新聞稿、答記者問等多種形式主動聯合媒體做好金融監管政策宣導；通過媒體宣傳轄內部分銀行向違規借款人發送《個人貸款提前收回告知函》的典型案例，放大宣傳效應，強化廣大市場主體對消費貸、經營用途貸款不得違規流入房市的意識。加強信貸資金違規流入房地產市場相關輿情監測，聯合上海市委網信辦約談違規自媒體，凈化房地產信貸輿論環境。

摘要：為有效衡量農村合作金融機構房地產金融存在的潛在風險，本文提出了建立農村合作金融機構房地產金融宏觀審慎評估體系的基本思路、指標體系及評估方法，并選取安徽省77家農村合作金融機構2020年上半年房地產金融宏觀審慎評估數據，檢驗評估體系的評估效果。結果表明，構建的農村合作金融機構房地產金融宏觀審慎評估體系具有一定的科學性和可行性。

關鍵詞：農村合作金融機構；宏觀審慎評估；房地產金融

一、引言

近年來，我國房地產金融發展較快。2020年末，我國房地產貸款余額為49.58萬億元，同比增加11.7%；房地產貸款余額占全國各項貸款余額的比重為28.7%。房地產金融風險狀況是影響區域金融穩定的重要因素。2019年2月，人民銀行成立宏觀審慎管理局，強化并豐富了房地產市場宏觀審慎管理措施，形成了以因城施策差別化住房信貸政策為主要內容的住房金融宏觀審慎政策框架。農村合作金融機構（以下簡稱“農合機構”）是我國金融體系的重要組成部分，是農村金融服務的主力軍。探索建立農合機構房地產金融宏觀審慎評估體系，對于有效實施農合機構房地產宏觀審慎政策，有著較強的現實意義。

二、探索構建農合機構房地產金融宏觀審慎評估體系

（一）評估對象

摘要：房地產金融是我國金融市場的重要支柱，也是影響國民經濟以及金融市場平衡穩定的重要因素。受西方金融危機的影響，近些年我國房地產市場蕭條，房地產金融風險加劇，本文以此為研究背景，針對我國房地產金融風險的防范進行客觀研究和論述，了解我國房地產金融發展的特點以及房地產金融風險的主要表現。以此為基礎對我國房地產金融風險的防范提供科學的思路，促進我國房地產金融市場的穩定性。

關鍵詞：房地產金融；市場風險；防范對策

在我國市場經濟快速發展中，房地產行業做出重要貢獻，房地產行業是國民經濟發展不可或缺的力量，房地產金融的發展穩定性，也影響著整體的金融環境，房地產金融由于行業的特殊性在發展中也面臨各式各樣的風險要素，近些年由于房地產泡沫的出現，給房地產金融的發展帶來巨大危機和挑戰，通過具體了解房地產金融的具體特點和風險要素，來采取有力措施防范和控制我國房地產金融風險。

一、房地產金融的發展特點

（一）發展速度快，周期短。房地產行業在我國經濟社會當中具有悠久的發展歷史，隨著房地產金融的創新和發展，其整體的發展速度比較快，發展周期也比較短，我國是從20世紀80年代開始房地產金融才出現，經過幾年的發展我國房地產金融市場不斷壯大，市場需求也越來越多。（二）融資渠道狹窄。目前我國房地產市場的整體融資環境，大多是通過銀行借款來維系資本鏈條，商業銀行是支撐房地產金融穩定性的重要因素，與之相比其他的房地產債券、以及信托等多元化的融資方式，在房地產金融市場當中應用的并不廣泛，仍然處于起步和探索階段，因此對于房地產金融來說整體的融資渠道還比較狹窄

二、我國房地產金融市場的風險要素

[摘要]入世后，我國房地產金融業將面臨嚴峻的挑戰。首先是房地產金融業務競爭加劇，信貸風險加大。其次是國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響將加大。再次是房地產金融監管難度增大。入世給我國房地產金融帶來了新的發展機遇。一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業務范圍將得到進一步拓展。二是我國房地產金融行業水平、從業人員的素質將得以提高。三是促進我國房地產金融業發展。面對挑戰和機遇，金融房地產信貸工作應積極研究對策，應對挑戰。1、要加強對國際慣例的學習和研究。2、要加快房地產信貸人員的業務培訓，簡化信貸手續，提高工作效率。3、加大對開發資信評級高、規模大的優質房地產客戶的營銷力度。4、房地產金融管理機構要制定相應的政策，為國內金融業創造良好的外部競爭環境。

入世后，我國房地產金融業將面臨嚴峻的挑戰。

首先是房地產金融業務競爭加劇，信貸風險加大。入世后，首批進入我國房地產開發市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業集團。與之相比，我國的房地產企業相對弱小，經營機制落后，國內企業過去在土地使用、項目取得等方面的優勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內房地產金融機構的信貸資金運用大多為向國內房地產開發經營企業提供貸款，在債務軟約束的條件下，國內房地產開發經營企業（尤其是國有企業）通過銀行負債將經營風險轉嫁到了國內房地產金融機構身上。此外，國外房地產金融發展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯邦國民抵押協會，開始了房地產金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場），國外房地產金融機構對于開辦房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等業務很有經驗，早已形成一整套完善的運作規范，有相當豐富的經營管理經驗，具有高素質的專業人才。而我國房地產金融業務還處于起步階段，不少房地產金融業務才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產金融競爭對手面前，人才缺乏、經驗不足，處于不利地位。

其次是國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響將加大。加入WTO使國內房地產市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經濟環境動蕩，國內房地產投資、房地產開發經營、房地產中介服務都會受到較大的沖擊，與之相聯系的房地產金融業務也會受到較大影響，如房地產抵押貸款、房地產保險、房地產信托投資等。同時，在外資大量進入房地產時，還容易引發房地產泡沫經濟的出現，一旦泡沫破滅，房地產金融機構損失慘重，甚至會導致金融危機。

再次是房地產金融監管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融監管缺乏，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活躍，也使得對之加強監管的難度加大。

入世給我國房地產金融帶來了新的發展機遇。

摘要:由于房地產業本身的特點,在房地產的開發經營中存在著各種各樣的風險其中,房地產金融風險不僅影響著房地產業和房地產金融業的穩定發展,而且當前房地產業己成為國民經濟的支柱產業,對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要,因此有必要對房地產金融風險進行分析

關鍵詞:房地產金融風險分類防范措施

自從進入新世紀以來,以北京成功申奧和上海成功申辦世博為契機,在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下,我國房地產投資持續保持較快的增長速度,居民住房消費得到有效啟動,呈現供求兩旺的發展勢頭房地產市場的活躍,對于改善居民居住條件帶動相關產業發展拉動經濟增長做出了重要貢獻但是,局部地區和部分中心城市出現了房地產投資增幅過大市場結構不盡合理房地產價格高漲商品房空置率上升較快高級寫字樓出現過熱現象等問題,我國金融機構房地產金融業務的風險也日漸增加

一房地產金融風險簡介

房地產金融的發展歷史最早可以追述到1769年在德國的西里西亞省誕生的

世界上第一家土地開發銀行到目前為止,房地產金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀30年代大蕭條后美國建立類似商業銀行管理體制的住房金融體制,現代意義上的房地產金融才在世界范圍內得到長足的發展尤其是在第二次世界大戰后,歐美發達國家和一些發展中國家如新加坡結合本國的經濟發展和金融制度的實際情況創新了各具特色的房地產金融

一、房地產金融體系結構

1.房地產金融體系的組織機構體系

房地產金融體系的組織機構體系主要指的是房地產融資的主體，也就是對應于不同的房地產融資渠道的組織機構。房地產金融機構在房地產金融體系中的地位特殊，它一方面充當著資金供給者，另一方面又是資金的需求者，吸收存款、發行金融工具以籌措大量資金。

2.房地產金融體系的金融工具體系

在房地產市場上使用的金融工具有很多，可以將其大體上分為兩類:一類是一般金融體系通用的，例如債券、股票等等類似的一般金融工具。另一類是房地產金融體系特有的，如抵押貸款、房地產信托投資基金等等。

3.房地產金融體系的配套設施體系

一、房地產金融基本狀況

房地產市場的發展發展壯大離不開房地產金融的大力支持，近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發的資金來源的形式和結構為參考。目前，我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態勢；房地產開發資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業性金融支持體系而言，自98年，我國房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產開發貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態勢，與2003年相比，2004年房地產開發貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數為158萬人，僅占在崗職工總數的8.2%；累計向433萬人發放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。

二、我國房地產金融存在的問題

1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他渠道，而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。

2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。

3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。

摘要：我國房地產業作為國民經濟的支柱產業，對我國經濟的發展起著十分重要的作用。而房地產金融起步較晚，發展迅速，在其發展過程中出現了一些風險。據此，研究我國房地產金融風險，并找出解決對策。首先，從房地產金融的背景出發，分析了房地產金融的發展現狀；其次，根據房地產金融風險的分類和發生原因，得出了房地產金融市場存在的問題；然后，得出了房地產金融風險的影響和防范該風險的必要性；最后，總結出了解決房地產金融風險的對策。

關鍵詞：房地產；金融風險；金融機構；監管

1背景

21世紀以來，我國居民可支配收入日益增多，居民的生活水平也有了顯著的提高。在新時代下，居民更加追求舒適的住房環境，拉動了其住房消費的增長，極大地促進了我國房地產市場的發展。房地產行業屬于資金密集型行業，其發展和金融市場密切相關。由于我國房地產金融市場還處于起步階段，各項管理機制還不健全，政府的各項政策還不完善。因此，在當前房地產行業迅猛發展的背景下，國家應該對房地產金融行業進行嚴格把控，以規范國內房地產金融市場，促進其健康有序發展。總理在2018年的政府工作報告中明確指出，要大力發展新興產業，改造提升傳統產業。房地產業作為傳統產業同新興的金融產業相結合，極大地迎合了國家促進新興產業蓬勃發展，傳統產業深刻重塑的政策決定。這給我國房地產金融企業的發展提供了強大的政策支持，表明房地產金融行業將在未來擁有廣闊的發展前景。正是由于房地產金融行業的各項管理機制不健全，使其風險防范機制十分薄弱，在市場上容易誘發各種房地產金融風險。該風險是指經營房地產金融業務的相關機構為房地產行業提供籌資、融資、結算等金融服務的過程中，由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。這種風險大致可分為系統性風險和非系統性風險。因此，識別、分析以及解決房地產金融風險對于其健康穩定發展十分重要。

2我國房地產金融的現狀

同世界上其他發達國家相比，我國的房地產金融產業起步較晚，但還是其發展速度卻十分迅猛，甚至在速度和規模上超過了國內其他傳統金融行業。近年來，我國房地產開發投資總量不斷增加，房屋價格連年高漲、居高不下，在相當程度上超出了民眾承受能力；房地產信貸的規模迅速膨脹。這種現象的持續發展將會引發嚴重的房地產金融風險，這種風險一旦爆發，便會對我國的金融機構和金融體系產生嚴重的威脅。房地產行業對我國經濟大增長起到了巨大的推動作用，使得我國的GDP年平均增長率連續十幾年保持在8％以上。可見，房地產行業現已發展成為我國國民經濟的支柱產業。我國的房地產金融也在長期不斷發展過程中形成了自己的特點，其總體規模不斷發展擴大；融資渠道較為單一，缺少多樣有效的融資方式；融資對銀行信貸的依賴日益加深，風險集中在銀行等金融機構；房地產開發企業融資比例較高；外資涌入給房地產金融市場和銀行業帶來了潛在風險。

摘要：分析了我國房地產金融風險的現狀，提出了尋求房地產金融風險防范的方法。

關鍵詞：房地產金融;房地產金融風險

中圖分類號：F12文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）10-0250-02

隨著經濟的發展，房地產產業已經成為我國國民經濟的重要組成部分，在經濟體系中屬于基礎性、先導性的行業。房地產產業具有投資規模大、周期長和商品價值大的特點，所以房地產的開發和銷售等活動都是在金融部門的支持下進行的，房地產金融是房地產業發展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地產金融風險，不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的需要，對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要。

1房地產金融風險概述

房地產金融風險，指經營房地產金融業務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產資金融通業務而言，房地產金融風險主要有信用風險、流動性風險、系統性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險和房地產金融中的其它風險。

一、房地產金融基本狀況

房地產市場的發展發展壯大離不開房地產金融的大力支持，近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發的資金來源的形式和結構為參考。目前，我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態勢；房地產開發資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業性金融支持體系而言，自98年，我國房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產開發貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態勢，與2003年相比，2004年房地產開發貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數為158萬人，僅占在崗職工總數的8.2%；累計向433萬人發放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。

二、我國房地產金融存在的問題

1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他渠道，而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。

2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。

3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。