導(dǎo)語：房地產(chǎn)金融風險防范論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點,在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營中存在著各種各樣的風險其中,房地產(chǎn)金融風險不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展,而且當前房地產(chǎn)業(yè)己成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要,因此有必要對房地產(chǎn)金融風險進行分析

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融風險分類防范措施

自從進入新世紀以來,以北京成功申奧和上海成功申辦世博為契機,在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下,我國房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度,居民住房消費得到有效啟動,呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢頭房地產(chǎn)市場的活躍,對于改善居民居住條件帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動經(jīng)濟增長做出了重要貢獻但是,局部地區(qū)和部分中心城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過大市場結(jié)構(gòu)不盡合理房地產(chǎn)價格高漲商品房空置率上升較快高級寫字樓出現(xiàn)過熱現(xiàn)象等問題,我國金融機構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風險也日漸增加

一房地產(chǎn)金融風險簡介

房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史最早可以追述到1769年在德國的西里西亞省誕生的

世界上第一家土地開發(fā)銀行到目前為止,房地產(chǎn)金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀30年代大蕭條后美國建立類似商業(yè)銀行管理體制的住房金融體制,現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)金融才在世界范圍內(nèi)得到長足的發(fā)展尤其是在第二次世界大戰(zhàn)后,歐美發(fā)達國家和一些發(fā)展中國家如新加坡結(jié)合本國的經(jīng)濟發(fā)展和金融制度的實際情況創(chuàng)新了各具特色的房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)金融,指以房地產(chǎn)業(yè)為特定對象,圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營和消費的再生產(chǎn)過程而展開的各種金融活動從服務(wù)對象上劃分,它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)交易經(jīng)營等活動服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造購買維修裝飾消費等活動服務(wù)的“住宅金融”兩個主要部分;從服務(wù)內(nèi)容上劃分,它包括房地產(chǎn)資金融通房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù),其中又以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主

房地產(chǎn)金融風險,指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu),由于決策失誤管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)收益或信謄遭受損失的可能性房地產(chǎn)金融風險不僅包括單項業(yè)務(wù)單個金融機構(gòu)面臨的風險,也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風險一方而,金融業(yè)務(wù)金融機構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系,相互依存相互影響相互制約的關(guān)系,一旦產(chǎn)生風險往往相互連累從經(jīng)濟學(xué)的角度出發(fā),一項交易或一種活動給交易雙方以外的其他人帶來的不由交易雙方或活動主體直接承受的利益或損失就是這項交易的外部效應(yīng)積極的外部效應(yīng)使利益被第二者獲得,而交易當事人或活動主體未獲得相應(yīng)的報酬,往往導(dǎo)致當事人放棄該交易或活動;消極的外部效應(yīng)使第二者受損失,但交易當事人或活動主體未對此支付任何費用,因而當事人可能仍然進行該交易或活動房地產(chǎn)金融風險就屬于一種消極的外部效應(yīng)當較多的金融業(yè)務(wù)金融機構(gòu)面臨較大風險,尤其是己經(jīng)受到較大損失時,人們就可能對金融體系的穩(wěn)定性可靠性資產(chǎn)流動性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,這就可能波及整個金融體系而導(dǎo)致金融動蕩乃至金融危機另一方面,金融部門經(jīng)營的外部環(huán)境變化,也可能使整個金融部門都遭遇系統(tǒng)性風險,從而發(fā)生更大損失

二房地產(chǎn)金融風險分類

由于從服務(wù)內(nèi)容上劃分,房地產(chǎn)金融以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主,因此房地產(chǎn)金融風險可以劃分為以下幾種:

1.房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)方面的風險

這一方面的風險比較多,主要表現(xiàn)在以下幾點:

信用風險

它是由于借款人(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或住宅消費者)無力償還或不愿償還,導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險房地產(chǎn)企業(yè)收入來源缺乏穩(wěn)定性,企業(yè)償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風險它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產(chǎn)金融中的信用風險,主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營不善虧損嚴重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o力還款

流動性風險

它是由于金融機構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿足客戶提取存款要求的風險房地產(chǎn)金融中的流動性風險我國金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過快,貸款比例失調(diào),又存在經(jīng)營管理能力較弱,資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況,將面臨流動性風險一種是原發(fā)性的,即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高,現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要,又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道,導(dǎo)致流動性不足;另一種是繼發(fā)性的,是由信用風險帶動的流動性風險:房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物,當借款人不能按期還款時,貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償,如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要,也會形成流動性風險

資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)風險

由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主,就可能形成流動性風險;如果負債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分,結(jié)構(gòu)風險就能縮小

資產(chǎn)質(zhì)量風險

如果貸款中質(zhì)量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風險,房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風險與借款人信用有關(guān),與宏觀經(jīng)濟形勢有關(guān),也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理(如以什么方式作還款擔保以房地產(chǎn)抵押時該房地產(chǎn)是否容易銷售對抵押房地產(chǎn)的估價是否過高等)有關(guān)

利率風險

如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經(jīng)營效益方面的風險房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越頻越大,利率風險也就更大

通貨膨脹風險

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負數(shù),就使銀行面臨風險固定利率下通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大,因為后者往往隨通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動,銀行的通貨膨脹風險就更大,房地產(chǎn)金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大

匯率風險

如果外匯升值本幣對外貶值,以外幣計價的債務(wù)負擔將加重:反之則以外幣計價資產(chǎn)將實際減少外匯買賣外匯收支中也有風險當房地產(chǎn)金融中借有外債或引進外匯時,也會面臨外匯風險

2.其它風險

房地產(chǎn)金融中還有其他風險,如經(jīng)營管理不善導(dǎo)致經(jīng)濟效益下降甚至虧損的風險,業(yè)務(wù)操作中其他失誤(計算錯誤拼寫或打印錯誤票據(jù)單證審核錯誤防盜防搶劫不力泄露機密等)帶來的操作風險,業(yè)務(wù)辦理過程沒有全面注意法律條文導(dǎo)致法律風險,國家政策變動的風險,房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風險房地產(chǎn)保險中的風險房地產(chǎn)信托中的風險等

三房地產(chǎn)金融風險的防范措施

如何防范房地產(chǎn)金融風險,對銀行和國家來說,都是一個巨大的挑戰(zhàn)

1.高度重視房地產(chǎn)金融風險及其危害性,增強防范金融風險的意識

銀行要密切注意房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài),加強市場分析與調(diào)研,把握房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律,適時調(diào)整房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營方向與策略,促進住房金融業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展要嚴格把握房地產(chǎn)貸款的市場準入條件,對各類批發(fā)市場缺少良好物業(yè)配套的單體樓盤寫字樓商用房或非商品住宅占比高的樓盤銷售前景差的高層樓盤要限制介入;對已有不良記錄抗風險能力差的小型開發(fā)企業(yè)自有資金明顯不足的項目不得介入做到既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項目和個人購房,又要嚴防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風險要逐步建立以房地產(chǎn)金融為目標的經(jīng)營管理模式,從規(guī)范操作降低風險保障運行出發(fā),擴展住房金融業(yè)務(wù)范疇,有步驟地推進住房金融業(yè)務(wù)向多元化標準化優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱要適當降溫要認真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)金融的有關(guān)政策和規(guī)定,從加強房地產(chǎn)信貸管理入手,切實改進服務(wù),讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入良性運行的軌道2.加快我國金融體制的改革,建立健全與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)體系,引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機構(gòu)的有序競爭

國家應(yīng)該完善房地產(chǎn)金融的法規(guī)和制度,規(guī)范其行為,完善現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)金融的法律地位,如在《商業(yè)銀行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正當競爭法》等法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的條件的法律條例,用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個人的金融行為同時要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī),如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》《個人購房貸款管理法》《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利與義務(wù),使企業(yè)和個人嚴格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關(guān)系,共同促進國民經(jīng)濟的健康發(fā)展對于提供假資料假資信騙取貸款的開發(fā)商或個人,應(yīng)立即停止貸款,并追回已貸款項同時通過法律手段,盡量挽回損失,并追究當事人的法律責任

推動有序競爭商業(yè)性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),可以多家競爭,凡是經(jīng)中央銀行審查具備資格的金融機構(gòu)都允許經(jīng)營,并由中央銀行嚴格監(jiān)督,制止非法壟斷和不正當競爭行為,不夠資格的和嚴重違規(guī)的金融機構(gòu)不得從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),以免帶來消極外部效應(yīng)被批準在我國經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的外資銀行和中外合資銀行,建議允許它們在指定范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),但規(guī)模要控制住,因為房地產(chǎn)業(yè)主要是個內(nèi)向型產(chǎn)業(yè),創(chuàng)匯能力弱,外資方面要把以人民幣形態(tài)收回的貸款本息,從我國換成外匯拿回去,如果它們發(fā)放貸款過多,就會影響我國外匯平衡,房地產(chǎn)業(yè)對外們的需要量不大,不宜為房地產(chǎn)開發(fā)多借外債政策性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),應(yīng)該由各城市政府分別選擇適宜的銀行獨家辦理,這樣便于政府監(jiān)督管理,保持政策統(tǒng)一性由于住房公積金是政府強制征收的,政府就必須保障其交全由獨家銀行辦理這方面業(yè)務(wù),向政府承擔按規(guī)定使用和確保交全收回的責任,接受政府的必要補貼等幫助,有助于實現(xiàn)預(yù)定政策目標

3.有計劃有步驟地加快房地產(chǎn)證券化

要適當加快第一種含義的房地產(chǎn)證券化進度,擴大房地產(chǎn)業(yè)直接融資規(guī)模,減輕間接融資對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的壓力對房地產(chǎn)證券發(fā)行者的資信仍然要嚴格審查,以免濫發(fā)證券造成消極外部效應(yīng),房地產(chǎn)公司債券和股票都不能以攤派方式發(fā)行

第一種含義的房地產(chǎn)證券化實施條件尚未具備,但它可以減少房地產(chǎn)金融的局部性非系統(tǒng)性風險,因此可以逐步創(chuàng)造條件,準備實施政府的保證涉及《擔保法》的修改,建議修改法律,準許政府為住房抵押債券提供保證建議中央銀行放寬對這種債券的利率限制,允許它等于或適當高于(因它的風險大于國庫券)國庫券利率還可以借鑒美國作法,籌建經(jīng)營抵押住房的再抵押貸款發(fā)行全國性住房抵押債券的房地產(chǎn)金融機構(gòu)

全國性住房抵押債券如何防范系統(tǒng)性風險?這是一個難題,當房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動或宏觀經(jīng)濟形勢惡化使整個房地產(chǎn)市場都銷售不暢抵押住房也難以處分時,或人們收入減少不能按時還款者增加時,房地產(chǎn)金融形勢將惡化,這種債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓會出現(xiàn)很大困難我們認為,由于買房住與租房住是兩種具有替代性的住房消費方式,買不起房的人和還不起貸款而遷出抵押住房的人,大多都會轉(zhuǎn)而租房住,租房市場在一定程度上可以彌補賣房市場的萎縮,就可以通過發(fā)展租房市場向住房出租公司和私人房東發(fā)放貸款,在一定程度上縮小上述系統(tǒng)性風險住房出租者的借款擔保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如質(zhì)押等,這會增加債券發(fā)行者的工作量(例如再質(zhì)押等),但比只搞抵押的風險要小

4.妥善利用商業(yè)保險和社會保障機構(gòu)的力量

與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融有關(guān)的保險業(yè)務(wù)有很大的拓展空間,它們的開展可以減少或轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)金融活動的風險我們認為,在申請住房抵押貸款時,通常只須要求借款人投保房屋財產(chǎn)險和人身意外傷害險就夠了,貸款銀行的利益已可獲得基本保障其他保險如信用保證保險失業(yè)保險死亡(意外傷害以外)保險等,可由借款人自愿選擇是否投保,以免保險費負擔過重;也可以規(guī)定當住房抵押貸款發(fā)放率大于某個限度(即首付款率過低)時才必須投保這些保險

全國性住房抵押債券體系建立起來后,可以接受前面引述的建議,向人身保險公司和社會保障基金機構(gòu)推銷一部分,但不宜過多,以免因債券價格下跌影響它們的穩(wěn)定經(jīng)營

5.加強化解房地產(chǎn)金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)

以上我們探討了一些防范房地產(chǎn)金融風險的辦法此外,還要采取措施解決房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中已經(jīng)出現(xiàn)的問題,化解房地產(chǎn)金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)從而化解一部分風險

由于在發(fā)放個人住房抵押貸款時銀行對借款人償還能力要求較高,又有保險等配套,迄今為止我國個人住房抵押貸款的償還情況是良好的,逾期率在不少城市為零,全國平均在2%以下房地產(chǎn)金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)絕大部分是在房地產(chǎn)業(yè)金融領(lǐng)域形成的,表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的逾期貸款呆滯貸款和呆帳貸款(包括不得不處分抵押房地產(chǎn)卻賣不掉從而收不回來的貸款)開發(fā)商還不起貸款,主要原因是商品房賣不掉造成積壓,有的則是經(jīng)營不善企業(yè)虧損所致因此要設(shè)法幫助開發(fā)商盤活積壓商品房,要說服他們修正過高的贏利預(yù)期和價格定位,以適當?shù)膿p失盡可能小的價格把房子賣出去,必要時可適當發(fā)放補充性貸款來改進房屋結(jié)構(gòu)和功能,以適應(yīng)市場需要,變積壓為暢銷,還可以與開發(fā)商重訂還款協(xié)議,開發(fā)商把準備出售的商品房改為出租,相應(yīng)地推遲還款,加收逾期利息

我國金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)不僅在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有,其他領(lǐng)域也有要減輕它們的消極外部效應(yīng),就需要綜合治理,各金融機構(gòu)都要搞好資產(chǎn)負債管理,遵守金融法規(guī)制度和紀律,加強自律要增強風險意識,提高預(yù)測分析和決策的科學(xué)水平還可以借鑒美國等國的作法,建立由共同基金等購買商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的風險轉(zhuǎn)移機制

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