為切實做好我市城市棚戶區（以下簡稱棚戶區）改造工作，著力解決棚戶區居民居住條件，根據《住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部、國土資源部、中國人民銀行關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》和《住房城鄉建設部關于做好城市和國有工礦棚戶區改造規劃編制工作的通知》精神，以《關于加快我省棚戶區危舊住宅區改造的實施意見（試行）》為依據，結合我市實際，特制定本規劃。

一、指導思想

以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發展觀，堅持以人為本，改善民生為根本目的，堅持棚戶區改造與改善棚戶區居民居住條件、生活環境相結合，與舊城改造、提高城市品位相結合，與災后恢復重建、保障性住房建設和房地產開發相結合,完善政策措施，加快改造步伐，促進城市建設協調發展。

二、基本原則

（一）科學規劃，分步實施。根據經濟社會發展水平，結合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市規劃、保障性住房建設規劃，科學確定棚戶區改造目標任務。區分輕重緩急，優先安排災后恢復重建、棚戶區規模大、困難群眾多、住房條件差、安全隱患重、群眾要求迫切的項目，有計劃有步驟地組織實施。

（二）以人為本，依法推進。棚戶區改造在尊重棚戶區居民的意愿基礎上組織實施，做到公開、公平、公正。棚戶區改造中涉及拆遷補償安置，應嚴格執行城市房屋拆遷、評估等有關法律法規規定，依法保障

摘要：棚戶區改造作為一項重要民生工程，涉及到廣大被拆遷群眾的切身利益，補償安置措施不合理易產生社會矛盾、影響社會穩定發展。貨幣化安置是當前棚戶區改造的重要實施方式，并已取得良好的實踐效果。本文分析了貨幣化安置的現狀，并在此基礎之上，從創新實施措施、完善實施細則、落實優惠政策、強化安置房源統籌等方面，具體闡述了棚戶區改造貨幣化安置的實踐策略。

關鍵詞：棚戶區改造；貨幣化安置；現狀；實踐策略

棚戶區改造是城市建設發展的重要工程，也是國家民生工程建設的重要內容，涉及群眾的切身利益。如何最大程度地消除矛盾，保障被拆遷戶的合法權益，提高拆遷效率，要求科學地選擇補償安置方式。對于政府而言，棚戶區改造選擇合適的貨幣化安置，能夠有效取得被拆遷戶的支持和參與，避免各方矛盾的激化。從當前的實施效果上看，貨幣化安置在效率上有顯著的提高，并且保障了群眾合法權益的最大化。本文立足于棚戶區改造貨幣化安置的現狀分析，就如何強化貨幣化安置的實施，提出了幾點建議。

一、棚戶區改造貨幣化安置的現狀

棚戶區改造作為一項重要的民生工程，在城市建設發展過程中扮演者重要的角色。如何實現補償安置，是有效推進棚戶區改造的基礎和重點研究課題。貨幣化安置作為棚戶區改造一種重要的手段，在全國各地得到充分的實踐和發展。（一）貨幣化安置的主要方式。當前，我國棚戶區改造的貨幣化安置方式主要包括：居民自由支配補償款購買商品房安置、政府團購房源作為安置房、政府搭橋組織居民選購商品房等三種方式。（二）貨幣化安置的實踐意義。從實踐來看，對政府而言，貨幣化安置能夠縮短安置期、減少社會矛盾，提高政府的安置效率，有利于城市規劃建設和功能業態布局，并提高土地的利用效率，而且項目融資手續簡便；對被拆遷戶而言，可獲得的補償比傳統的實物安置更多，可選擇的房源類型更廣，可滿足住房多樣化需求。因此，各地政府相繼出臺優惠政策，鼓勵被拆遷群眾主動選擇貨幣化安置，群眾也紛紛支持和響應，推動了貨幣化安置的蓬勃發展。筆者所負責的泉州西郊棚改項目，貨幣化補償安置方案一推出，被拆遷群眾徹夜排隊簽訂房屋征收補償安置協議，創造了泉州征遷史的紀錄。（三）貨幣化安置的優惠政策。各地的優惠政策主要有：（1）提高貨幣補償標準。一些地方在鼓勵被拆遷群眾選擇貨幣化安置的措施中，往往會在房屋補償基準價的基礎之上，再給予一定數量的獎勵資金，并且（或是）提供一定比例的購房款。以筆者工作的城市福建泉州為例，被拆遷戶選擇貨幣補償方式，可以多獲得房屋補償基準價20%的獎勵，且在2年內購買商品房自住的，可以再獲得房屋補償基準價10%的購房補貼。國內的其他城市如上海、青島、濟南、長沙等城市均有類似的優惠鼓勵政策。（2）政府團購房源作為安置房或政府搭橋組織居民選購商品房的，通過與開發商溝通、談判或競價，爭取最大幅度的價格優惠（一般有10%或以上的優惠），充分降低被拆遷戶的購房價格，對被拆遷戶而言，無疑是利益最大化的有效保障。如泉州，政府統籌的房源要求優惠10%以上，上海政府團購的安置房源一般也是優惠10%，等等。（3）其他優惠方面，多地政府還出臺了如：貨幣化安置的被拆遷戶購房自住信貸支持、契稅優惠及直系（孫）子女入學入托等保障措施。（四）貨幣化安置存在的問題。從當前棚戶區改造的實施情況來看，貨幣化安置能夠給予被拆遷群眾更多的政策優惠，對于推動棚戶區改造，避免社會矛盾沖突，具有十分重要的作用。但是，貨幣化安置實施過程中也存在著諸多問題：一是對政府而言，貨幣化安置即期籌資壓力較大，貸款需求增加；在項目收益的構建中，棚戶區改造受到拆遷地塊、規劃用途、房地產政策及市場環境等條件的影響，其項目收益的判斷具有不確定性。二是在實踐過程中，貨幣化安置的實施細則不完善，影響政策的有效落實；優惠政策落實不到位，在公開透明等方面有待進一步的提高；安置房源缺乏有效的統籌，難以保證房源的多樣性。因此，在棚改貨幣化安置過程中，要求強化實踐力度，積極解決存在的問題，以發揮貨幣化安置的重要作用。

二、棚戶區改造貨幣化安置的實踐策略

第一篇

根據市委、市政府作風建設主題活動的要求，市農業局3月15日開始組織機關干部到聯系點—區群眾街社區開展走訪調研，通過召開座談會和入戶走訪，了解到社區居民較集中反映的一個突出問題就是棚戶區改造進度太慢，嚴重影響居民生活。針對上述問題，市農業局組織人員開展調查研究，并形成調查報告：

一、群眾街社區基本情況

群眾街社區是在二00二年六月城市社區改革時，由三個居委會合并組建產生的。該社區是區老城區，歷史上曾是云集之地，是區乃至市的繁華地帶，現棚戶居民已超過1000戶，成區比較集中的棚戶社區。

二、棚戶區存在的主要問題

1、安全隱患大。棚戶區居民住房產權基本歸屬于區房產公司，大多是上世紀60-70年代的建筑及明清時期的遺存，建筑年代久，建設標準低。又因近兩年計劃拆遷改造，一直沒有維修，現基本上都已成為危房，風雨飄搖，一部分住房時刻有垮塌的危險。棚戶區建筑密度大，上層基本為木質結構，并且巷道狹窄，基礎設施落后，而現有的消防設施又不全，一旦發生火災和其他災害，后果不勘設想，存在很大的安全隱患。

嚴格實行目標責任制管理。縣發改、財政、國土資源、規劃建設、住房保障等部門要按照各自職責，五強化責任落實。棚戶區改造政策性、公益性強。政府把棚戶區改造工作作為重要的民生工程。共同做好相關工作?？h房產管理局和建設局負責編制棚戶區改造總體規劃和年度計劃，負責做好每個棚戶區改造項目的詳細規劃?？h國土資源局要按照棚戶區改造規劃的要求，做好棚戶區改造的土地整理、征用和出讓等工作。縣發展和改革委要對棚戶區改造項目優先立項，做好棚戶區改造補助資金項目申報工作。縣財政局要建立棚戶區改造資金專戶，確保棚戶區改造資金落實到位，要切實加大資金使用監管力度，積極爭取上級棚戶區改造專項補助資金?？h住房保障辦要配合縣財政局做好上級棚戶區改造補助資金爭取工作，及時向上報送棚戶區改造項目及數據信息?？h政府目標管理督查室要加大督查督辦力度，推動各項工作落到實處。

著力解決棚戶區居民居住條件，為切實做好我縣城市棚戶區改造工作。根據《住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部、國土資源部、中國人民銀行關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》建?！?009〕295號，以下簡稱《指導意見》和《住房城鄉建設部關于做好城市和國有工礦棚戶區改造規劃編制工作的通知》建保〔2010〕58號精神，結合我縣實際，特制定本規劃。

一、指導思想

深入貫徹落實科學發展觀，堅持以人為本，改善民生為根本目的堅持棚戶區改造與改善棚戶區居民居住條件、生活環境相結合，與舊城改造、提高城市品位相結合，與災后恢復重建、保障性住房建設和房地產開發相結合,以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導。完善政策措施，加快改造步伐，促進崇仁城市建設協調發展。

二、基本原則

分步實施。根據經濟社會發展水平，一科學規劃。結合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市規劃、保障性住房建設規劃，科學確定棚戶區改造目標任務。區分輕重緩急，優先安排災后恢復重建、棚戶區規模大、困難群眾多、住房條件差、安全隱患重、群眾要求迫切的項目，有計劃有步驟地組織實施。

為了摸清我區棚戶區改造工作現狀，總結成功做法和經驗，查找工作中存在的問題和困難，進一步推動我區棚戶區改造工作再上一個新臺階，根據《區政協常委會2012年工作要點》安排，9月27日，區政協副主席王正舉、朱武魁帶領部分政協委員和政協經濟建設委員會、提案工作委員會及區建設局負責同志，對我區棚戶區改造工作進展情況進行了視察。視察組先后深入民馨家園C區廉租住房工程、北濱河路建設工程、過店街片區棚戶區改造、八溝一河治理工程、集中供熱工程、廣成花園B區供熱計量改造等項目建設現場，實地查看了全區棚戶區改造工作情況，聽取了有關負責同志的情況介紹，隨后在區建設局召開了評議座談會。參加視察的政協委員圍繞實地查看的情況和區建設局的工作匯報進行了評議發言?，F將視察情況報告如下：

一、基本情況

2010年以來，區委、區政府把棚戶區改造工作作為貫徹落實科學發展觀、構建和諧社會、推進城市轉型的戰略任務，以健全住房保障體系、改善群眾居住條件、完善城市功能、提升城市形象為目標，計劃從2011年開始在3年內完成棚戶區改造一期工程建設，工程概算總投資10.64億元，總占地面積257.35畝，改造拆遷量1592戶、13.32萬平方米，規劃建設住宅53幢54.706萬平方米。截止目前，5個片區9個改造點累計完成投資24217萬元，占計劃總投資的22.76%，拆遷住戶1203戶7.67萬平方米，占拆遷戶總數的75.56%；6個改造點完成土地掛牌出讓手續，過店街東片2幢正在進行主體施工，西片1幢進行五層主體施工，20101幢1.6萬平方米完成五層主體建設，建設面積4.2萬平方米，占規劃總面積的13.03%。

通過視察，委員們一致認為，在區委、區政府的正確領導下，建設局抓總牽頭，各職能部門緊密配合，在拆遷難度大，資金短缺的情況下，做了大量艱苦有效的工作，通過一系列強有力的措施，棚戶區改造工作取得了一定的成效。

一是領導重視，安排周密。根據區委、區政府工作安排，建設部門從2010年就開始對城區19個棚戶區現狀進行了全面的調查摸底，并在詳細調查摸底、科學論證的基礎上編制了城區棚戶區改造工程實施方案。區上專門成立了由區委、區政府分管領導任總指揮的棚戶區改造工程建設指揮部，建設、交通、發改、財政等職能部門緊密配合，在全區形成了上下聯動、各司其職、各負其責、高效運轉的工作機制。同時，通過市、區新聞媒體、張貼公告、宣傳車等形式進一步加大了對棚戶區改造政策法規和實施辦法的宣傳力度，使大多數拆遷戶都能夠理解支持棚戶區改造工作，確保了棚戶區改造工程的順利進行。

二是高點定位，措施得力。區委、區政府堅持把棚戶區改造工作作為改善城市形象、提升城市品位、優化人居環境的一項重要任務，作為加快科學發展、實現率先發展、建設人民滿意城市的重要內容，堅持以人為本，統籌兼顧，做到了“四個相結合”，即把棚戶區改造與推進城市發展和經濟轉型相結合，與促進居民就業和再就業相結合，與增強城市功能、提高城市核心競爭力相結合，與完善城市基礎設施相結合。同時，結合我區實際，研究制定了“政府引導、市場化運作、開發商建設、全社會參與”的棚戶區改造指導方針，采取政府建設和商業性開發同時進行的辦法，有力地促進了棚戶區改造工作建設進程。

各鄉鎮人民政府，縣政府各部門，有關單位：

根據住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部、國土資源部、中國人民銀行《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》（建?！病?95號）和《中央補助城市棚戶區改造專項資金管理辦法》規定。為做好城市棚戶區改造工作，加強中央補助城市棚戶區改造專項資金管理，提高財政資金使用效益，經縣政府同意，現就中央補助我縣的城市棚戶區改造專項資金使用管理有關事項通知如下：

一、補助范圍。城市規劃區內已由縣城鄉建委上報納入市上批準的棚戶區改造規劃和年度改造計劃的城市棚戶區改造項目，不包括城中村改造和城市規劃區內的煤礦、墾區和林區棚戶區改造項目。

二、使用范圍。專項用于補助政府主導的城市棚戶區改造項目，包括拆遷、安置、建設以及相關的基礎設施配套建設等開支，不得用于城市棚戶區改造中回遷安置之外的住房開發、配套建設的商業和服務業等經營性設施建設支出。

三、各單位應當按照“專項管理、分賬核算、?？顚Ｓ?、跟蹤問效”的原則，加強城市棚戶區改造補助資金管理，確保資金安全、規范、有效使用。

四、資金分配。由縣城鄉建委和縣財政局根據《中央補助城市棚戶區改造專項資金管理辦法》規定，按多改造多補助、不改造不補助的原則進行審核分配。

一、臨時安置補償費

統一按6.5元/m2?月標準計發，將《中心城區棚戶區改造拆遷補償安置辦法》第十一條第六項臨時安置補助費（過渡費標準調整為：被拆遷住宅房屋不再區分結構。不足400元/月?戶的按400元/月?戶計發，最高不超過1000元/月?戶。

二、搬遷補助費

不足400元的按400元計發。將《中心城區棚戶區改造拆遷補償安置辦法》第十一條第七項拆遷住宅房屋搬遷補助費（搬家費標準調整為：被拆遷房屋建筑面積在50m2含50m2以內的按400元/戶?次計發；建筑面積在50m2以上的按8元/m2?戶?次計發。將第十二條第四項拆遷非住宅房屋搬遷補助費（搬家費標準調整為：按被拆遷房屋建筑面積15元/m2?次計發。

再增發一次搬遷補助費。異地安置在政府統建安置房的以500元/戶的標準。

三、惠民安置

一、指導思想

以“三個代表”重要思想和科學發展觀為指導，以促進經濟與社會協調發展，改善人居環境，提高居民特別是弱勢群體的居住水平為目標，統籌規劃、精心組織、配套建設，全面完成縣城棚戶區改造任務，徹底解決棚戶區內“冒不出煙、排不出水、進不去人”，環境臟亂差的問題，把棚戶區改造建設成為惠及百姓的民心工程。

二、改造原則

（一）堅持政府推進和市場化運作相結合的原則。實行政府統一領導，統一組織，各部門協調配合，開發項目市場化運作。即：對納入棚戶區改造計劃的項目，實行項目有償出讓，向社會公開招標，由開發商按政策對居民進行補償安置?？h政府根據省政府有關規定出臺優惠政策，協調拆遷，創造建設環境，同時加大監管力度，本著微利的原則，規范開發建設行為，保證被拆遷居民得到及時補償安置。

（二）堅持全面規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則。遵循城市總體規劃，統一組織規劃設計，實行連片改造，不降低標準，不留死角。堅持棚戶區改造與各項基礎設施配套建設相結合，在提高城市居民居住條件的同時，改善人居環境和城市面貌。

（三）堅持依法運作、保持社會穩定的原則。要嚴格執行國家和省里的有關規定，依照法定程序進行運作，最大限度維護居民的合法權益。在政策扶持、回遷安置、拆遷補償等方面統一政策，依法拆遷，保持社會穩定。

根據上級下發的棚戶區改造文件精神，我縣對3013-2014年棚戶區改造工作進行了梳理，現將我縣棚戶區改造工作中政策落實的情況、項目工程進展的情況，以及面臨的困難作如下匯報：

一、2013-2014年棚戶區改造工程進展和完成情況

1、2013年縣城城市棚戶區改造項目為南岸棚改項目：安置地點在南岸東段，建設面積為27500平方米，改造戶數250戶，改造資金約2200萬元，目前工程量已完成60%左右。

2、2014年棚戶區改造項目分三塊：

（1）村城中村改造項目安置地點在縣城安下圓盤，改造面積約16444平方米，項目總投資約2137萬元。

（2）集合城中村改造項目安置地點在縣城朝陽路含安下改造面積約6000平方米，項目總投資約780萬元。

四期棚戶區改造項目作為我縣今年的重點建設項目，我局正在按照縣委、縣政府的工作安排進行落實，目前相關工作開展較為順利，現將項目實施情況匯報如下：

一、項目概況

四期棚戶區改造項目位于涼亭社區內，總投資約4.5億元，項目占地面積約234畝，總建筑面積約24.36萬平方米，規劃戶數2244戶，共103棟。該小區將安置5、6社，石長村1、2、3、4、5、6社，席家溝1、2、3、7社，五鳳村5社等地拆遷居民。

二、工作開展情況

項目于2013年第45次規劃委員會審批通過規劃設計方案，后因安置區域、范圍的變更對規劃設計方案進行了調整，于2014年第60次規劃委員會審批通過規劃設計方案，后因安置居民提出增加停車位功能，于2015年第62次規劃委員會審批通過規劃調整方案，并開始開展施工圖設計。目前完成了場地平整、地質勘查、施工圖設計、審圖、預算和招投標機構招標工作。財政評審工作正在進行，預計可在3月份完成財政評審工作，4月份可完成施工招投標工作，二季度有望開工，2017年底可全面建成投入使用。

三、存在的問題及建議