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一、房地產信托項目財務風險的表現

在資金型房地產信托中，無論是股權投資、交易融資，還是債權融資、權益投資，從本質上看，信托公司都是房地產公司的債權人，都有以下幾個主要特征：一是期限較短，一般在1.5-3年，無法覆蓋項目開發的全過程；二是利率較高，一般高于銀行同期貸款基準利率2倍；三是還款來源主要依靠項目銷售回款；四是要求固定回報，到期收回全部資金。財務風險，簡單來說是指公司財務結構不合理、融資不當使公司可能喪失償債能力而導致投資者預期收益下降的風險。具體可分為經營風險、籌資風險、投資風險。

1.經營風險

一般來說，房地產信托項目中，經營風險主要表現有：應收賬款管理風險、存貨管理風險。房地產公司的應收賬款主要是支付首付款的購房者應付的剩余購房款。其形成主要由三種形式：一是應收銀行按揭款：已向銀行申請辦理按揭手續，但尚未到賬的銷售款，該種形式為房地產企業應收賬款的主要形式；二是應收客戶按揭欠款：在房地產公司連帶擔保的期限內，客戶未按照合同約定按期支付的按揭款；三是分期付款前款：客戶采用分期付款方式時，未按合同約定交納的購房款。在多數房地產信托項目中，應收銀行按揭款發生壞賬的可能性較小，但是回款時間有賴于銀行內部審批速度；后兩種應收賬款的產生原因多種多樣，可能是購房者主動違約，也可能是購房者與房地產公司有糾紛，甚至還有開發商虛假銷售的可能。房地產公司的存貨就是在建項目，其數額是房地產開發尚未結轉到銷售成本的金額。大致可分為土地取得成本、開發前期費用、建筑安裝費用、基礎設施配套費用、開發間接費用、各種規費稅費、不可預見費用。大部分的房地產開發按照工程進度撥款，計入開發成本科目及存貨科目，資產負債表余額顯示的存貨是累計開發成本扣除銷售結轉后的金額。存貨管理要求房地產公司必須對項目預算、項目進度、付款審批等有完善的記錄，否則將造成財務記錄與施工情況不符，影響管理層對項目整體把控。

2.籌資風險

房地產公司籌資風險主要表現有：再融資風險、財務杠桿風險、關聯方交易風險。再融資風險是指由于金融市場上金融工具品種、融資方式的變動，導致企業再次融資產生不確定性，或企業本身籌資結構的不合理導致再融資產生困難。企業使用信托計劃資金一般成本較高，企業有較大的還本付息壓力，財務風險較大，從而也增加了企業進行再融資的難度。企業舉借外債形成財務杠桿，財務杠桿可以給企業帶來額外的收益，也可能造成額外損失。由于房地產信托無論以何種方式放出資金，絕大部分是要求固定回報，到期收回全部資金，可以看做固定期限的貸款。如果房地產公司資產負債率過高，會使企業面臨較大的財務風險，一旦資金流運作不順暢或銷售無法達到預期，公司的資金鏈就有可能斷裂；房地產公司面臨巨大的還款壓力，從而使得信托項目的到期兌付存在較大風險。在房地產公司的資產負債表中，經常會看到“其他應收款”或者“其他應付款”中包含關聯方往來。一般說來，“其他應收款”中的關聯方往來是房地產公司向其關聯方提供了各類勞務、服務或貸款，房地產公司應收未收款項；“其他應付款”中的關聯方往來是關聯方提供了各類勞務、服務或借款，房地產公司應付未付款項。該部分風險既有經營風險，也有籌資風險。多數情況下，關聯方風險主要集中在資金方面，比如非出于項目開發需求而進行的大額資金往來（股東投入注冊資本后以股東借款或關聯方往來款的形式將資金抽出等），導致開發營運資金被占用，影響正常開發進度，最終誘發企業資金鏈緊張等后果。

3.投資風險

本處所說的投資風險，主要是房地產公司無法按照信托相關合同約定履行其義務的風險，如按時還本付息或分配投資收益等。產生投資風險的主要原因是開發項目期間項目公司的資金運作不平衡，銷售回款、信托計劃放款、關聯方投入資金無法滿足項目的開發建設。

二、房地產信托項目財務風險的應對策略

1.經營風險的應對策略

對于日常經營中的財務風險，整體上，信托公司可以通過董事制度和印鑒管理制度來達到監控其經營的目標。如信托公司在董事會中占據多數董事成員，所有重大事項須經全體董事半數以上同意方可通過；信托公司董事有一票否決權；財務總監由信托公司提名，除履行相應職責外，還負責保管項目公司公章、財務章、合同章，以上印鑒使用均須經過財務總監簽字同意。信托公司以這種直接接入項目公司運營的方式，可以把控公司運營，監控資金流向，了解關聯交易內幕，能夠在源頭上把控風險。應收賬款管理主要是應收銀行按揭款的管理。公司可以要求在簽訂銷售合同時約定，如因客戶原因造成按揭辦理延遲的，客戶承擔違約責任，公司可以收取一定比例的違約金；公司的銀行按揭崗應在第一時間內將申請按揭文件交予銀行辦理，并督促銀行提高辦事效率，盡量加快按揭款到賬的速度，該崗位的績效考核應于按揭款到賬速度掛鉤；按揭款未獲批準的，各部門不得為客戶辦理入戶手續或房產證等。房地產公司存貨管理混亂的問題主要是工程人員與財務人員缺乏溝通、臺賬分類不清造成的。信托公司可以規定項目公司分類核算，每月月初提交財務預算（包括但不限于成本費用預算、銷售預算）、月底核對財務報表，并對財務預算差異進行分析，每年由信托公司指定審計機構進行審計。信托公司通過對其財務預算的審核和分析，可以清晰的判斷開發項目現階段的狀態、未來預計建設進度及資金需求、預計現金流入等情況。

2.籌資風險的應對策略

對于房地產公司籌資方面的風險，信托公司可以限制其進行不恰當的融資，監管信托資金及銷售回款，保障項目資金充足。信托公司可以通過董事會制度限制房地產公司不恰當的融資及關聯方往來。項目公司必須按照審批通過的資金預算及實際執行情況付款。銷售回款必須由信托公司監管，客戶支付的購房款及銀行按揭貸款都要在監管賬戶歸集。由于房地產開發具有一定的專業性，信托公司應派駐有一定經驗的管理人員并加強對派駐人員的相關培訓，使其不斷提高專業能力和分析判斷能力；同時提高對派駐人員的要求，注重對其自身道德和績效考核，真正促使其完成職責。另外，許多私營房地產公司都或多或少涉及民間融資的問題。因此，除了以上常規的風控措施，信托公司應重點關注房地產公司的民間借貸，并對疑似資金往來重點監控。由于民間借貸擔保措施隱秘或者干脆沒有，信托公司很難在公司證照中發現，比較有效的盡調手段是詳細審查公司財務賬目，其無法解釋的支出或往來款有可能是高昂的民間借貸本息。

3.投資風險的應對策略

信托公司對于該種風險的控制措施同樣是通過董事制度，并通過管理公司印鑒，加強現金流入和流出的監管，保證資金不被轉移或挪用。只要房地產公司在信托存續期能夠穩健運營，獲取預期現金流，就基本能夠滿足信托預期投資回報。信托公司應提高對項目公司內部控制的關注，必要時可以直接指定滿足信托公司要求的內控制度，并盡可能保證其有效執行。在執行過程中并不是對項目公司進行治理，而是有重點的監控；同時對派駐人員能力、工作績效進行考核，督促其更好的履行職責。

作者:聶磊單位:中國金谷國際信托有限責任公司