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摘要：營改增的實施對于各行各業的稅務管理都有重要的影響。房地產企業在增值稅時代面臨著稅務管理的新風險，本文將針對營改增背景下稅務管理新風險的特點，提出相關的應對措施。

關鍵詞：營改增；房地產；稅務管理風險；應對措施

一、營改增概述

營改增主要是指將企業之前的營業稅改為僅對增值的部分繳稅，這樣的稅務改革有助于減少重復征稅的環節，可以在一定程度上降低企業的稅務負擔。這是在經濟發展的新形勢下做出的必然選擇，通過稅務改革推動產業結構的變化，加快稅務體制的變革，促進服務業中高端服務業的發展，促進產業和消費升級、培育新動力、深化供給側結構性改革。

二、營改增對企業的影響

營改增的意義主要有以下幾個方面：減少了重復征稅的環節，實現增值稅的稅務改革，推動產業結構的升級，最終推動經濟的發展。營改增的改革試點中，房地產作為重要的組成部分，此次稅務改革對于房地產企業也具有重要的影響。（一）對財務管理的影響財務管理作為內控建設的重要組成部分，營改增的改革也是對財務管理的挑戰。稅務改革后更要加強對內控建設的控制，加強對相關發票、合同的管理。（二）對會計核算的影響營改增以后，對財務管理人員提出了更高的要求，因為營改增之后賬目項目有了更多的內容，而且數據復雜，核算起來比較困難。此次改革是對會計人員的一大挑戰，在核算方法方面，新的核算方法與原有的核算方法并存，實現了從營業稅向增值稅的過渡。（三）稅務負擔的改變對特定的房地產企業而言，營改增的出現并不代表企業的稅務負擔降低，也有可能意味著稅務負擔的加重。如果供應商的規模比較小，那么抵扣的可能性就降低，會加大稅務負擔。即使有發票，但是如果發票不合法合規，抵扣的可能性也會降低。基于以上兩個稅務方面的改變，可能并沒有減輕稅務負擔，反而會增加稅務負擔。

三、營改增后房地產企業面臨的稅務風險營改增

對于房地產企業從大的方面來說是降低了稅收負擔，畢竟房地產企業是大規模的服務業，所以，稅制的改革能推動房地產企業的發展。但是，任何事情都是兩面性的，營改增的出現也會給房地產企業帶來不少的稅務風險。（一）財務核算的風險。在營改增之前，主要是對營業稅進行改革，營改增之后，在財務核算中會增加更多新的項目，這是對財務管理人員的一大挑戰，同時，還存在著更多的風險。數據的龐大和復雜無疑都會增加財務工作人員的負擔。營改增對于房地產企業具有牽一發而動全身的影響，而房地產企業的相關規劃和策略都會因為改革而發生變化，包括投標招標、成本核算以及預算管理。這樣一來，需要房地產企業各個部門的相互配合、自如地面對營改增，如果只是財務管理人員單方面的工作，各部門之間缺乏溝通和交流，會為房地產企業帶來稅務方面的風險。（二）財務管理人員的觀念更新不及時。在實行營改增之前，財務管理人員是營業稅辦理的直接操作人員，操作簡便，數據規模相對比較小；營改增以后，財務管理人員的工作量大大增加，如果不能夠及時更新觀念，不積極學習相關的理論知識，會增加稅務風險。

四、房地產企業應對營改增后稅務風險的措施

（一）積極應對營改增，調整發展戰略。房地產企業在實行營改增以后要圍繞著增值稅制定新的發展戰略，調整現有的發展政策，通過分析新的政策和形勢，找到問題所在，只有這樣才能夠規避營改增帶來的風險。營改增后，稅與價之間的關系是稅價分離，與以往稅價合一的關系大大不同，由于稅價分離，房地產企業在進行工程管理的預算和決算過程中要重新調整相關的系統，把與增值稅相關的發票考慮在內，以免因沒有充分掌握營改增之后的稅務特點而帶來麻煩和風險，從而增加房地產企業的稅務風險和稅收負擔。對于房地產企業來說，其經濟效益是通過出售房屋獲得的，而與購房者之間則是通過房屋合同或者與施工方簽訂合同而形成利益關系，所以，合同對于房地產企業來說至關重要。在營改增的背景之下，要根據新的政策調整合同的模板，在合同中要對稅務內容做出詳細的規定，避免對方借助新的政策鉆空子，給自己帶來不必要的麻煩。另外，要對發票的使用進行嚴格的審查，避免因為虛假發票，無形之中增加增值稅的支出，反而增加了稅務負擔。稅務改革的目標就是減少稅務負擔，如果房地產企業處理不好，反而會增加稅務負擔，這是得不償失的。只有積極調整相關的發展計劃、更新合同模板，才能順應發展潮流，抓住機遇，實現房地產企業的發展。（二）加強稅務風險意識，加大理論學習力度。一個新政策的實施，需要相關人員的了解，只有了解政策才能有對策、才能促發展，否則就是一紙空談。所以，房地產企業的管理層要帶領基層工作人員增強防范稅務風險的意識，加強防范稅務風險的宣傳。這種意識的培養不僅應在財務管理人員之間開展，更應該涉及各個部門的工作人員，因為這不只是財務工作人員的事情，應該形成自上而下的防范風險意識。要加強對員工的理論培訓，尤其要加強財務管理人員對新政策的學習，及時改變自己的觀念，從營業稅的固有思想中解脫出來接受新的事物。只有這樣才能減少因對政策的不理解所帶來的風險。總而言之，工作人員要了解新的方向，才能在工作中脫離軌道，培養自己的實踐動手能力，及時把學到的知識應用到實踐當中。同時，財務管理工作人員除了要與內部部門保持聯系外，還要與外部保持聯系，如與稅務部門保持聯系，及時了解新的政策，防止漏稅或者因不了解新的稅收政策帶來風險。（三）加強發票管理。發票與稅收之間有著必然的聯系，這是增值稅的關鍵所在。房地產企業要加強財務部門對管理部門和采購部門的監管，對所開具發票的準確性和完整性進行核實。在合作對象的選擇上要謹慎，選擇規范的企業合作，最好能抵扣稅額，否則會因為不規范或者規模較小而無法抵扣稅額，從而增加稅務負擔。（四）做好稅收籌劃工作。首先，企業要了解增值稅的稅收優惠政策，根據不同的稅收級別進行劃分，稅率不同，其計算方法也就隨之不同，需要根據不同的的稅率制定不同的核算和計算方法。其次，企業規模的大小也會影響稅率。一般來說，規模小那么其稅率就相對較低，在無法從納稅人那里取得更多的抵扣發票時，可以通過改變供應商的規模大小來調整稅率。如果充分考慮到抵扣方面的問題，能夠極大的減少企業的稅收負擔。（五）建立預警機制。由于營改增以后，房地產企業將會面臨稅制過渡的風險，因此，要建立相關的預警機制，從源頭發現風險、預測風險，從而達到減少風險或者降低風險的目標。通過調整相關的稅收政策來降低風險，促進房地產企業健康長遠的發展。預警機制的存在，讓財務管理人員明白什么是可以抵扣的、什么是不可以抵扣的，時刻讓工作人員保持警惕，內心不放松，對新的稅收政策足夠重視。營改增是順應經濟發展的必然選擇，也是黨對有關企業提出的新要求，在試點的過程中，我們可以看到它為經濟結構轉型帶來的變化。在房地產企業中，其發揮的作用主要是看如何應對這一改革，如果可以有效降低風險、把機遇最大化，那么我可以說營改增對于房地產企業來說是利好的。不容忽視的是，任何機遇都是與挑戰并存的。

五、結語

隨著營改增的不斷推進，它對產業結構不斷優化，并推動經濟進一步發展。與此同時，我們也看到了房地產企業從營業稅納稅人向增值稅納稅人的轉變，這一轉變帶來了巨大的風險。在這樣的環境中，管理層要充分的認識風險，及時發現風險、預測風險、化解風險，根據新的發展形勢及時調整發展規劃，這才是房地產企業在現階段工作的重點。也只有這樣才能抓住營改增帶來的機遇，把風險轉化成發展的動力。

參考文獻：

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作者:黎道政 單位:海南發展控股置業集團有限公司