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摘要：隨著近年來房地產市場競爭趨勢的不斷加強，房地產企業的成本管理工作的重要性在不斷凸顯。然而，目前房地產企業成本管理工作還有著一些十分突出的問題，給房地產企業開展成本控制與管理工作帶來了十分不利的影響。因此，本文針對當前房地產企業中成本管理存在的突出問題，對房地產企業如何開展有效的成本管理工作展開研究與探討。

關鍵詞：房地產；企業管理；成本控制

一、房地產企業成本管理中存在的主要問題

（一）土地取得成本持續增加。隨著我國經濟政策的發展和房地產行業市場的變化，房地產行業成本構成發生了很大的改變。其中由于國家經濟發展宏觀政策的變化和房地產行業發展收緊的行業現狀，目前國家各地區房地產企業的土地取得成本持續增加，我國土地出讓方式和程序發生同新政實施前有著很大的不同，受到土地新政的影響，房地產企業土地取得成本大幅增加。在房地產開發項目中，土地取得成本主要包括房地產企業取得土地過程中支付的土地出讓金，土地前期準備工作中的拆遷費用、安置費用以及企業支付的土地契稅、土地使用稅等。為了抑制當前房地產行業發展過快的現狀、消除房地產企業項目經營開發中的泡沫，土地取得成本是國家實施宏觀調控的重要方面。較之前的房地產開發項目相比，目前房地產開發企業土地成本在房地產開發項目成本中的占比越來越高，一些城市中，房地產項目土地開發成本甚至可以占到總成本的50%以上。因此，面對越來越大的土地成本壓力，房地產企業應樹立好正確的成本控制意識，做好土地成本的分攤工作，采用按照前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金等不同項目做好按照相關制度規范進行房地產土地成本的分攤工作。（二）建筑工程費用和前期工程費用額度和管理難度增加。建筑工程費用是房地產項目開發建設中的主要成本，包括建筑材料費用、人工成本費用、工程設備費用及工程安裝費用等。工程成本費用是房地產企業進行成本管理工作的重點和難點所在，在整個房地產項目成本中所占比例也最大。前期工程費用的增加和建筑費用管理難度的提升同樣是近期房地產項目成本的增加的重要因素。前期工程費用主要包括臨時設施費。三通一平費、地質勘查費、項目設計和申報審核費用。隨著近年來建筑材料市場和人工勞務市場基礎價格的不斷攀升，同時房地產行業之間的競爭也在不斷加劇，受到市場的影響房地產項目中的工程相關費用控制難度不斷增加，給房地產企業的發展帶來了巨大的壓力。（三）市政公共設施等間接成本費用不斷增加。房地產項目開發過程中，市場公共設施費用，如項目供電工程、燃氣工程、供水及排水工程、通信工程等房屋基礎設施費用和項目周邊學校、市場、醫院等配套設施開發費用對房地產項目整體的盈利性同樣有著重要的影響。這部分費用在整個房地產項目開發過程中大概占比約在5%到12%之間。隨著居民生活水平的提高和各合作行業的發展，房地產項目在開發過程中需要支付的該部分間接費用還在不斷上漲，同過去房地產開發項目相比，如果不能采取有效的企業管理和成本控制手段，間接費用增長將成為當前房地產項目開發過程中的一大負擔。（四）開發周期長、資金成本大，企業盈利空間被擠占。央行報告中提到：只要實體經濟的合理融資需求得到滿足，M2增速放緩可能是常態。從房地產行業發展的角度上來看，政策開始逐步傾向于支持實體經濟發展，對金融、房地產行業進行限制管控。2017年7月17日國家設立國務院金融穩定發展委員會，M2再創歷史新低，國家調控政策使得房地產行業的發展受到重大影響。房地產行業本身開發周期較長，有些企業在開發過程中存在開發停滯狀態，更增加了企業資金成本，在項目開工前需做好完善的前期規劃、立項及交付時間、加速銷售進度，資金回流加速，減少資金的成本，“一鼓作氣，再而衰，三而竭”有可能消磨自己員工的積極性，外界對項目本身的認同度會受到不利影響。

二、提高房地產企業成本管理能力的措施

（一）提高房地產企業管理過程中的成本控制意識。為了加強房地產企業對項目開發過程中的成本管理工作，首先在項目開發整個過程中要加強對成本控制理念的灌輸和成本控制意識的培養。在房地產項目開發過程中，結合全面成本管理的現代成本控制思想，加強對企業成本構成的優化，在房地產企業財務部門、項目部門、建設部門和管理部門等各個相關部門建立整體成本控制與管理協作能力，加強企業全體職員對成本控制的認識和貢獻，為企業的成本控制管理工作創造良好的思想和文化基礎，將房地產成本管理工作作為項目開發中系統工程的一部分，在房地產企業管理人員、工程施工人員、工程技術人員樹立起成本意識，讓全體相關人員參與到成本控制的過程中去，實現對房地產項目建設事前、事中和時候的全面控制，從而真正實現企業成本的降低和效益的增長。成本管控真正落到實處，事前全局規劃、立項審批、銷售回籠資金做好籌劃，對時間節點掌控做好監督，做到環環相扣，環環落實，不可抗力的因素排除之外，其他影響項目開發進度的因素遇到問題解決問題，避免拖拖拉拉，效率低下的行為。（二）立足市場形勢，采取戰略化、精細化、動態化的成本管理策略。為了實現對房地產開發項目有效的成本控制，企業應在房地產項目建設過程中對各方面成本費用，如土地取得費用、項目開發費用和人工、材料、工程建造等工程項目費用方面進行有效分析、評估和檢驗。立足市場的角度，對企業成本支出和項目收益之間的關系進行有效的論證。并采用科學有效的成本控制方法，將原有的以核算為主的成本控制方法調整為針對企業項目的盈利目標設定的成本有效規劃、指導和控制的管理辦法。通過這種辦法，有效規避目前房地產項目開發產品銷售跟不上，庫存商品積壓，資金回籠能力不足等問題造成的成本激增的問題。同時，在立足市場的基礎上，房地產企業應通過有效的成本模型的測算建立具有指導意義的經濟技術指標，并加強該指標在房地產上下游企業合同管理中的作用，通過合同管理與落實的形式落實提高企業的資金回籠效率、降低企業資金占用成本，以此為成本控制的關鍵點，實現對房地產項目成本的戰略化管理。（三）借助網絡信息化技術，建立相關成本信息庫。在當前企業管理信息化的過程中，房地產企業的成本控制與管理工作可以借助當前大數據和云計算技術，對項目開發中的各類成本數據，如項目規劃指標、成本構成比例、經濟技術指標等進行收集和分析，形成有效的成本大數據資源庫，為成本控制工作的開展提供有效的理論依據。同時，通過企業信息化管理技術，如ERP系統等網絡化管理手段，可以對房地產項目中每個建筑階段的成本實際發生情況、實際發生的成本構成情況、實際成本同預算成本之間的對比情況進行動態化的實時監控，從而為企業成本去向監控、投資進度的管理、資金計劃的制定提供有效的數據保障，在復雜多變的市場環境中掌握更加有效的核心競爭實力。（四）注重隱性成本對企業戰略決策產生的重要影響。在房地產企業中，隱性成本屬于企業總成本的一部分，卻游離在企業財務監督的范圍之外。長期以以來，在企業進行房地產項目投資決策時，往往會忽視掉隱性成本對企業經濟效益帶來的影響，從而導致了企業戰略決策的失誤和企業收益減少的問題。針對這種問題，應從提高財務管理中對隱性成本的分析能力出發，加強對企業投資和項目進行過程中各項成本信息的控制、加強項目方案管理的方式，提高對企業隱性成本的控制能力，從而降低隱性成本的發生，保障企業在項目開發過程中的經濟效益。

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作者:李娜 單位:北京金第房地產開發有限責任公司