導(dǎo)語(yǔ)：地產(chǎn)開發(fā)合同管理要點(diǎn)一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：成本控制與管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的要點(diǎn)，而合同的有效管理對(duì)項(xiàng)目成本管理起到至關(guān)重要的作用。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)民收入的提高，商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)將會(huì)是未來(lái)地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要方向，如何通過(guò)有效合同管理對(duì)其成本進(jìn)行控制也成為一個(gè)重要議題。文章通過(guò)借鑒國(guó)內(nèi)一些案例做法，總結(jié)分析了商業(yè)項(xiàng)目地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中合同管理的要點(diǎn)，以此為商業(yè)項(xiàng)目爭(zhēng)取合理利潤(rùn)提供參考方式與研究重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：合同管理；成本控制；商業(yè)項(xiàng)目

開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目目前在國(guó)內(nèi)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的趨勢(shì)，各類商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)也是如雨后春筍。相比于住宅項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目還是有諸多不同之處，商業(yè)項(xiàng)目的合同管理也與住宅項(xiàng)目有所不同。特別是對(duì)于許多第一次進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的公司來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的發(fā)展定位和開發(fā)難度都沒有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。因此，從項(xiàng)目定位開始，到項(xiàng)目開業(yè)，從施工到開業(yè)的各個(gè)階段，項(xiàng)目的成本控制均受到巨大的考驗(yàn)，如何通過(guò)合理的合同、合約管理工作，使得項(xiàng)目的成本得到有效控制，并實(shí)現(xiàn)預(yù)期的各項(xiàng)功能及性能指標(biāo)，是商業(yè)項(xiàng)目合同管理的要點(diǎn)。文章借鑒國(guó)內(nèi)一些好的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目合同管理要點(diǎn)進(jìn)行分析。

1合同管理要點(diǎn)分析

商業(yè)項(xiàng)目因?yàn)榉职こ潭?，成本控制難度較大。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)多個(gè)知名地產(chǎn)公司商業(yè)項(xiàng)目合同管理一些資料的分析，以及項(xiàng)目的成本過(guò)程管理的研究，文章對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的合同管理優(yōu)秀做法進(jìn)行了以下總結(jié)和分析。

2提前進(jìn)行合約策劃，做到未雨綢繆

商業(yè)項(xiàng)目工程內(nèi)容復(fù)雜，項(xiàng)目管理要求高，在合同簽訂之前，做好合約策劃必不可少。合約策劃即建立良好的合約管理總體思路。由于商業(yè)項(xiàng)目有較多的專業(yè)分包單位和供應(yīng)商，而土建總包單位只需要完成主體結(jié)構(gòu)即可，因此地產(chǎn)公司的合約管理部就必須在合同中對(duì)總包的相關(guān)工作及與各分包的關(guān)系進(jìn)行提前明確，加入相關(guān)的約束條款。商業(yè)項(xiàng)目在目前市場(chǎng)情況下，成本控制較為嚴(yán)格。項(xiàng)目分包的主要思路一般是采取由甲方直接分包的做法。具體而言，有以下做法：①分包原則。土建總承包需完成主體結(jié)構(gòu)施工及內(nèi)外粗裝飾施工，其余工程由甲方進(jìn)行分包；②為了保障商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的進(jìn)度，可以根據(jù)項(xiàng)目工期要求，嚴(yán)格控制建筑成本，同時(shí)也兼顧招標(biāo)的效率。如對(duì)于造價(jià)高于200萬(wàn)的合約招標(biāo)可以采用兩次報(bào)價(jià)；對(duì)于合約總價(jià)在200萬(wàn)至100萬(wàn)以內(nèi)的，采用一次報(bào)價(jià)的模式進(jìn)行招標(biāo)；對(duì)于低于100萬(wàn)的、工期緊張的特殊工程或者是政府壟斷的工程（例如自來(lái)水、天然氣、供電）等，可以采取直接議價(jià)定標(biāo)的模式進(jìn)行；③招標(biāo)模式以圖紙算量單價(jià)包干為主，即按照?qǐng)D紙工程量進(jìn)行總價(jià)報(bào)價(jià)，不再按照定額進(jìn)行算價(jià)，減少結(jié)算時(shí)候的糾紛，對(duì)于某些工程量無(wú)法包干的工程，則采用明確綜合單價(jià)，對(duì)開辦費(fèi)包干，工程量按照實(shí)際發(fā)生情況進(jìn)行結(jié)算的模式來(lái)進(jìn)行，通過(guò)兩種模式的結(jié)合，有效地控制合約風(fēng)險(xiǎn)和后期大規(guī)模索賠的風(fēng)險(xiǎn)；④工程款的支付也是合同管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，在項(xiàng)目分包之前，可以對(duì)工程進(jìn)度款支付制定一系列的預(yù)控措施。為了能夠及時(shí)掌握工程成本即時(shí)的變化情況，建立良好的控制措施，在合同簽訂以前，要求施工單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)可能發(fā)生的成本變化情況進(jìn)行及時(shí)匯報(bào)和分析，便于過(guò)程的成本控制；⑤做好材料管理工作。在商業(yè)項(xiàng)目的招標(biāo)開始之前，可以提前對(duì)材料進(jìn)行摸底，對(duì)于材料方面的控制進(jìn)行更為細(xì)化的分類，對(duì)于建筑材料的采購(gòu)可以細(xì)分為甲方供應(yīng)、甲方指定乙方采購(gòu)和施工單位自行采購(gòu)三種模式。對(duì)于影響面比較大，位置比較關(guān)鍵的部位，一般采用甲方自行采購(gòu)，這樣能夠?qū)こ藤|(zhì)量有所保障；而對(duì)于量比較大，資金占用比較嚴(yán)重，但作用比較關(guān)鍵的材料，一般采用甲方指定平拍乙方采購(gòu)的模式，這樣可以減少資金的占用，有效地將這一風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁至施工單位。通過(guò)三種材料管理模式的合理利用，既能起到成本控制的效果，也能對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行有效的把控。

3強(qiáng)化設(shè)計(jì)控制，從源頭控制成本

影響工程項(xiàng)目造價(jià)最主要的階段是設(shè)計(jì)階段，商業(yè)項(xiàng)目合同管理的源頭就是設(shè)計(jì)階段。與住宅項(xiàng)目不同的是，商業(yè)項(xiàng)目分包設(shè)計(jì)圖紙深化是一項(xiàng)重要的工作，通風(fēng)空調(diào)、弱電系統(tǒng)、幕墻、精裝修等合同必須包括圖紙深化的內(nèi)容，都是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此在招標(biāo)文件的招標(biāo)須知中，應(yīng)該對(duì)可能在施工中出現(xiàn)的變更費(fèi)用進(jìn)行充分的預(yù)計(jì)和考慮，做到提前說(shuō)明，杜絕不必要的追加。在議標(biāo)過(guò)程中項(xiàng)目部應(yīng)該充分發(fā)揮施工經(jīng)驗(yàn)的特點(diǎn)，對(duì)承包商報(bào)價(jià)中可能在今后產(chǎn)生增加費(fèi)用的，逐項(xiàng)分析，在合同條款中予以約定。以下內(nèi)容就是商業(yè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段一些重要方面應(yīng)該如何進(jìn)行合約管理前置。3.1機(jī)電工程。商業(yè)項(xiàng)目的機(jī)電工程主要包括給排水、通風(fēng)空調(diào)、電氣、弱電及電梯等五大分部工程。所有的機(jī)電工程，地產(chǎn)公司合約管理部都應(yīng)該在招標(biāo)文件中明確規(guī)定，深化設(shè)計(jì)為中標(biāo)單位主要工作內(nèi)容，中標(biāo)單位需在中標(biāo)以后提供深化審計(jì)圖紙供工程師審核。但一切由于深化設(shè)計(jì)所引起的金額增加均不構(gòu)成索賠的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可以盡量控制成本。3.2幕墻工程。幕墻工程也是存在大量深化設(shè)計(jì)的工程，地產(chǎn)公司合約管理部應(yīng)該要求幕墻公司做出深化設(shè)計(jì)，并應(yīng)該要求其作出承諾，若后期因深化的原因增加費(fèi)用不獲補(bǔ)償。同時(shí)，由于幕墻升級(jí)的特殊性，很有可能施工單位在中標(biāo)以后以深化設(shè)計(jì)的借口減薄壁厚或減少型材的界面尺寸，但這是對(duì)工程質(zhì)量不利的。針對(duì)這一情況，也應(yīng)該在定標(biāo)階段就明確規(guī)定型材的線密度，所有的深化設(shè)計(jì)均不允許去做所謂優(yōu)化，以及“任何系統(tǒng)的改變，必須得到幕墻顧問(wèn)與業(yè)主的聯(lián)合簽署同意方可施工”，這一項(xiàng)，即成功的控制了成本，也盡最大可能避免了施工單位偷工減料的做法。3.3精裝修工程。在招標(biāo)初期，設(shè)計(jì)部及合約部應(yīng)該對(duì)精裝修材料進(jìn)行討論，進(jìn)行方案比較。尤其是對(duì)構(gòu)成精裝修成本影響較大的各主要材料進(jìn)行研討時(shí)，應(yīng)該放棄一些價(jià)格較高的高端產(chǎn)品，選擇市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)適中的產(chǎn)品，可以使精裝修成本進(jìn)一步降低。

4加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本控制

商業(yè)項(xiàng)目管理，最重要的一環(huán)就是密切關(guān)注成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控，對(duì)項(xiàng)目的成本做到心中有數(shù)。4.1施工前合約交底。在合同簽訂后，為了確保合同能夠按照簽訂時(shí)的目標(biāo)執(zhí)行，以及各分包單位能夠了解合同條款，現(xiàn)場(chǎng)能夠知道合約精神，地產(chǎn)公司合約管理部應(yīng)該及時(shí)組織各部門對(duì)施工單位進(jìn)行合約交底工作。工程項(xiàng)目合約簽訂后，在合約交底工作中，應(yīng)該對(duì)各個(gè)分包單位都進(jìn)行詳細(xì)的合同解釋，特別是對(duì)工程的承包范圍、合同方式、合同條件、合同中的注意事項(xiàng)、暫定金額項(xiàng)目、暫定供應(yīng)單價(jià)項(xiàng)目等。4.2施工過(guò)程中的合約管理。在施工過(guò)程中，地產(chǎn)公司合約部還應(yīng)該在已經(jīng)批復(fù)的成本上進(jìn)行優(yōu)化，建立成本超支預(yù)警，使得項(xiàng)目成本更加細(xì)化，更便于把控。對(duì)于已經(jīng)分包的成本即時(shí)監(jiān)控，對(duì)于待分包科目成本應(yīng)該了然于心，嚴(yán)控成本超支的情況發(fā)生，即方便決策也方便控制。對(duì)于待分包的項(xiàng)目，地產(chǎn)公司合約部應(yīng)該對(duì)待招標(biāo)分包工程進(jìn)行簡(jiǎn)單成本分析。若發(fā)現(xiàn)有成本超支的可能，應(yīng)及時(shí)與設(shè)計(jì)部討論，對(duì)方案進(jìn)行優(yōu)化，盡量減少三級(jí)科目超支的可能。在已經(jīng)分包項(xiàng)目施工期間，及時(shí)監(jiān)控動(dòng)態(tài)成本。由于商業(yè)項(xiàng)目變更較多，地產(chǎn)公司合約部盡量做到小變更當(dāng)日核算完畢，大變更3～5日核算完畢，及時(shí)更新臺(tái)賬，及時(shí)了解成本情況。對(duì)于三級(jí)成本科目有可能超支的情況，及時(shí)發(fā)出預(yù)警；對(duì)于由于商業(yè)招租或其他因素不能避免確實(shí)需要超支的，則盡量將其他帶分包項(xiàng)目?jī)?yōu)化，盡量消除超支。地產(chǎn)公司合約管理部還應(yīng)該對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行嚴(yán)格管理。為了避免施工單位投機(jī)取巧進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽證，合約管理部制定了專人到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行簽證管理，任何簽證事項(xiàng)都必須經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)人員的認(rèn)可后方可執(zhí)行。在事實(shí)執(zhí)行過(guò)程中，要求現(xiàn)場(chǎng)對(duì)該事實(shí)進(jìn)行如實(shí)記錄，簽證完成后不僅需要經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部的審核，還需要得到合約管理部派駐現(xiàn)場(chǎng)人員認(rèn)可后方可確認(rèn)，做到所有的簽證的描述要求以事實(shí)為依據(jù)。對(duì)于簽證的時(shí)效性也應(yīng)該提出明確的要求，避免出現(xiàn)不清不楚，事后算賬的情況。4.3交付階段的合同管理。隨著開業(yè)在即，招租的情況每天都在變化，對(duì)于精裝修及機(jī)電的成本控制也是巨大的考驗(yàn)。在精裝修工程施工完畢后，由于招租的需要，商場(chǎng)局部樓層的精裝有可能會(huì)重新定位，可能面臨大量施工完畢的精裝商鋪鋪位拆除，同時(shí)，由于新增業(yè)主的要求，又新增大量精裝商鋪，同時(shí)機(jī)電工程進(jìn)行完善和改造。因此，由于商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)引起的變更金額也比較嚴(yán)格考驗(yàn)著商業(yè)項(xiàng)目成本。對(duì)于此種情況，地產(chǎn)公司合約部應(yīng)該及時(shí)核算變更成本，并及時(shí)通報(bào)給公司各部門及公司決策層，及時(shí)監(jiān)控動(dòng)態(tài)成本，盡量做到心中有數(shù)。

5結(jié)束語(yǔ)

目前我國(guó)施工單位管理水平參差不齊，履約意識(shí)不強(qiáng)，管理機(jī)構(gòu)不健全，對(duì)于每一個(gè)地產(chǎn)開放商來(lái)講，做好地產(chǎn)公司商業(yè)項(xiàng)目合約管理工作，就要做好合同管理策劃、設(shè)計(jì)控制及施工過(guò)程進(jìn)行成本的動(dòng)態(tài)管理。要使企業(yè)獲得利潤(rùn)，必須提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的合約管理水平，對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段合同要素進(jìn)行合理的整理、分析和搭接，并對(duì)工程項(xiàng)目的合同、費(fèi)用、進(jìn)度、質(zhì)量等各個(gè)方面要點(diǎn)進(jìn)行綜合管理和過(guò)程控制，通過(guò)建立一整套與企業(yè)相匹配的項(xiàng)目合同管控系統(tǒng)和項(xiàng)目開發(fā)管理系統(tǒng)，通過(guò)一系列的管控措施使合約管理的意識(shí)深入到房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)職能部門，形成整體聯(lián)動(dòng)，才能有效地提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效益，形成行業(yè)的良性發(fā)展。

作者:孫媛媛 單位:四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院