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社會越來越關注旅游投資企業開發和發展帶來的諸多影響———土地價格上漲、居民貧富分化等問題，這些日益突出的旅游地問題，促使人們重視對旅游投資企業進行研究。

一、旅游投資企業投資特征

獲取優質旅游資源。旅游投資企業希望能獲得甚至壟斷優質旅游資源。優質旅游資源主要體現在:旅游資源有很高的觀賞價值、社會文化價值;旅游資源有良好的區位條件，地理空間上的良好的區位性有利于各方游客前來。優先投資回報快的項目。旅游投資的回報周期偏長，其經營也充滿了諸多風險，因此，企業會考慮優先發展短時間內能快速盈利的經營項目，且希望通過此類項目作為切入點進入旅游產業。投資回報周期較長。根據對我國旅游投資企業的調查，一般旅游企業投資景區項目的回收期為5－9年左右，有的項目更長［1］。一方面跟景區的市場總量增長有一定周期有關;另一方面企業對旅游景區的投資，特別是山地旅游景區的投資涉及農民搬遷、安置等相關問題，利益關系復雜而矛盾重重。投資回報率高。根據不完全的統計，旅游景區景點的平均利潤率為24%，部分旅游景區的凈資產的回報率達到了60%，遠高于酒店行業的8%－10%，旅行社業的2%－4%的投資回報率［2］。運營景區的成本以固定成本為主，經營杠桿很大。考慮到固定成本，隨著游客人數的增長，一旦超過景區的盈虧平衡點，幾乎所有的收入都將轉化為利潤。政府及社會大眾的關注度高。旅游資源屬于公共資源，承擔了社會服務和價值傳遞的公共職能，因此受到政府及社會大眾格外關注。近年來，因為企業對旅游資源的開發，包括政府官員參與旅游景區投資項目的決策等等，使得旅游投資企業獲得政府及社會大眾比較高的關注度。

二、旅游投資企業與旅游地發展的耦合

旅游投資企業促進旅游地的公共管理水平自我更新。在旅游地發展過程中，一些開發理念先進的投資企業能帶動當地旅游呈現有序的發展，促進旅游地各項服務以及當地政府公共管理水平自我發展與更新。當旅游地的旅游發展到一定階段的時候，游客人數達到了相對穩定的規模、投資商看好該旅游地旅游的發展的前景，那些有遠見、負責任的、理性的先鋒投資商開始介入旅游地的旅游項目投資，他們建造一些精品或雅致酒店、文化味道濃郁的酒吧或者精品文藝演出，而不是采取傳統競爭方式與其他企業進行同質化競爭［3］。先進企業與挑戰者和追隨者相比，采取了更為聰明的競爭方法和盈利模式，在一定的條件之下，先進投資企業可以保持先行者優勢，先進企業維持這種優勢的過程中，不斷與后來的追隨者之間產生技術與品質的競爭，而不是直接的價格競爭。當越來越多的競爭者加入品質與技術的競爭行列之中，旅游地的旅游投資項目在市場作用的競爭下不斷進行自我更新，這種自我更新與力量很多時候遠遠超過政府的強制的力度。旅游投資企業促進社區對旅游資源的認同和保護意識的覺醒。在旅游地旅游資源還沒有被開發之前，旅游地居民往往并不認為日常相伴的文化或者景區有多大的價值，把自然資源看成“窮山惡水”，把文化資源看成“破爛玩意”。先進理念的缺乏，專業知識的不足造成當地居民對旅游資源認同感的缺失，從而缺乏對旅游資源的保護意識。然而，旅游投資企業的投資使得當地居民對旅游資源重新有了認識，雖然不一定能從專業角度認識到旅游資源的巨大價值，但出于對自身利益的考慮，開始自覺的保護起旅游資源。顯然，旅游投資行為促進了旅游地居民對旅游資源的認同和保護意識的覺醒。

三、旅游投資企業與旅游地發展的錯位

旅游企業投資加強了旅游地收入對資源的依賴性。控制優質旅游資源意味著旅游投資企業獲得持續而穩定的收入和現金，因此，優質旅游資源是旅游投資企業想方設法追求的熱點。聰明的投資者將資金首先投向經營風險小、旅游率高、回收迅速的項目，這使得旅游地的收入來源，愈來愈依賴對旅游資源的直接利用，加大了旅游資源的承受能力。鑒于資源的有限性及法律監督的日益完善，此類經營項目今后再增加的空間已經很小。旅游投資企業加劇了土地資源的日益緊張，居民不斷被邊緣化。眾多旅游投資企業對旅游地的投資，使得當地土地資源隨著旅游開發而日益變得緊張，與此同時，旅游項目的不斷增多，外來人口也不斷增長，諸多因素更推動了土地價格的上漲，土地價格上漲不斷吸引各地投資者以各種名目、方式購買土地，使得旅游地后續經濟發展遭受影響。其表現在:一方面，地產的交易涉及相當多方面的復雜利益，很多未開發的土地已經被不同權力或利益者所把持，導致旅游地規劃和調整困難重重，旅游地規劃方案所涉及的利益相關者之間的交易成本越來越高，限制了旅游地旅游經濟的可持續發展。同時，土地或者倒賣商業鋪面等交易的“隱秘性”，使得交易利潤并沒有上交稅收，旅游地稅收遭到一定程度的損失。另一方面，土地價格的大幅增長等因素導致消費水平相應提高，而當地居民的收入并沒有大幅提高，這時當地居民又面臨外來人口參與旅游及就業等方面的競爭，收入水平和生活水平相應的降低了，使得當地居民不斷被邊緣化［4］。旅游投資企業加劇了各類權力尋租活動。優質旅游資源具有很高的稀缺性，必然導致旅游企業之間的競爭，資源的稀缺性和企業間的競爭性為部分政府官員提供了權力尋租的機會。一是旅游企業與部分官員相勾結，經營一些“灰色”地帶的項目，比如經營非法庸俗的休閑娛樂場所等，這些現象的存在加劇了旅行社“零團費”“負團費”的發生，也由于權力關系糾結其中，很難從根本上治理，導致合法經營的旅游企業生存困難，產生“劣幣驅逐良幣”的效率喪失狀況。二是旅游企業與部分官員相互勾結，開發出一些所謂偽、劣的旅游項目，“搭便車”的粗制濫造一些旅游景點，開辦一些針對旅游團隊旅游購物點等類似的旅游產品和項目，惡化了旅游地經濟發展的秩序和環境。旅游投資企業容易固化景區發展的格局。由于旅游投資項目對核心優質旅游資源的追求，旅游地最重要的區位往往容易形成旅游投資的熱點，因此，景區內的交通工具如索道、區間車、景區內的賓館等項目就成為投資者的最愛。受到旅游行為規律的影響，交通線路核心接待設施地點的選址直接影響到整個空間的布局。特別是在以團隊游客為主體的旅游目的地內，旅行社或者導游基于自身利益的旅游線路選擇方案在與投資項目的互動過程中，不斷強化投資者對旅游景區關鍵點的交通、住宿和設施的投資，導致旅游景區的行程與線路設計也不斷被“團隊化”，形成對“散客”需求的“忽略”，使得景區“城市化”現象不斷加劇，對自助游市場形成擠出效應，也極大地限制了旅游地空間布局、旅游產品的多元化發展。

四、結語

企業對旅游地的投資并不必然導致旅游地旅游產業、旅游經濟的發展和增長。實踐中，一方面要引導和促進理性的、先進的企業發揮示范效應，推動旅游地的良性發展;另一方面，要強化政府和社會大眾對旅游投資企業的監管能力，健全旅游投資企業發展機制，建立理性投資企業與旅游地發展的正反饋機制。