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1防城港市旅游地產發展的內部條件

1.1發展旅游地產的優勢

防城港市旅游資源豐富，而且類型多樣，在全市有1個國家級森林公園、3個國家級自然保護區、2個自治區級自然保護區、4個國家重點保護單位和一批市、縣級自然保護區和文物保護單位[1]。到2012年1月30日止，防城港市共有A級景區8個，其中4A級景區有3個，3A級景區有個，2A級景區有2個，如表1。防城港市的旅游資源不僅豐富多樣，品味高，而且比較集中，旅游資源主要集中在沿海一帶以及十萬大山森林公園內，包括自然景觀和人文景觀，防城港市目前比較有名的旅游資源，如表2。防城港的京族三島是我國唯一的京族聚居地，據歷史記載，中國的京族和越南的越族屬同一個民族，他們有著相同的生活習慣和民俗文化。京族是海洋民族，主要以出海打魚為生。京族民俗文化豐富多彩,主要有“哈節”，在每年的夏天，京族都會舉辦這個最傳統和最隆重的節日，到舉辦哈節的時候，全村的人集中在哈亭舉行迎神、祭祖、唱哈等活動，祈求神靈保佑漁業生產獲豐及進行其他文娛活動[2],他們演奏一種獨特的民族樂器獨弦琴，琴聲悠揚婉轉，與藍天、白云、大海融為一體。防城港市是廣西著名僑鄉之一。現全市共有華人、海外華僑、香港澳門同胞34萬多，其中華人世家13萬多人，海外華僑18萬多，香港澳門同胞3萬多，他們分布在世界30多個國家和地區，其中分布在加拿大、英國、美國和東南亞各國和香港地區的人數比較多。歸僑、僑眷和港澳臺同胞親屬在防城港市定居的也有28萬多人，其中僑眷19萬多人、歸僑5萬多人，港澳臺眷屬4萬多人；多數集中在防城區、東興市、他們與海外的親人都保持著密切的聯系。廣大海外華人、華僑每隔一兩年都會回來探親、旅游、尋根問祖。有些華僑會有回家鄉買房子的想法、有部分華僑和港澳臺胞會在家鄉買房子贈送給自己的親人等等，這部分華僑和港澳臺胞也是旅游地產的潛在消費者。防城港市交通十分便利，在公路方面，欽防高速公路貫穿全境，欽州至崇左高速公路也經過上思縣境內，現在正在修建的防東高速公路也準備通車，防城港全市貫通高速公路。在鐵路方面，防城港市境內有南防鐵路，鐵路經南防線、欽北線、黎欽線、南昆鐵路、湘桂鐵路等與全國鐵路相連。而且，廣西沿海城際高鐵即南欽鐵路、欽北鐵路、欽防鐵路已經動工，計劃今年年底通車，正線全長約262km，時速達250km/h，屆時北部灣四市（南北欽防）進入一小時經濟圈。在海路方面，防城港毗鄰北部灣，離越南海防市有150海里、離胡志明市有800海里，離香港約有500海里，近可達廣西、廣東沿海和海南省以及越南沿海各地，遠可至港、澳、日本以及東南亞等國家和地區，是走向東南亞的出海大通道。現已開通防城港至越南下龍灣的客運。在河道方面，在東興有北侖河大橋與越南芒街接壤，正在擬建的中越北侖河二橋，該橋起自東興市楠木山村，接在建的防城至東興高速公路，跨越中越界河北侖河，全長2.377km。

1.2發展旅游地產面臨的劣勢

不管是開發商還是消費者，對旅游地產都缺乏全面深入的了解，使得在旅游地產的開發經營過程中認識經驗不足。目前的旅游地產經營開發方式沒有科學的設計和規劃，普遍過于傳統和呆板[3]，項目單純照抄照搬，模式采用單一的旅游風景式，這種只顧短期經濟效益，不重視長期經濟效益和生態效益，不能形成穩定的消費群體。雖然防城港有著豐富的旅游資源，但與之匹配的大型旅游地產項目很少，而且知名度較低，尤其是在一些比較有特色的旅游資源上，沒有打造出具有特色的旅游地產，形成不了海洋文化、邊境城市、森林公園等這些鮮明的主題旅游地產，吸引不到消費者的眼球。而且在旅游地產開發商上也沒有過多向外地去宣傳旅游地產項目。防城港市具有較強的旅游地產開發的潛力，但由于傳統的房地產開發模式的影響，新的開發和經營理念比如說酒店式公寓、分時度假、產權式酒店等等這些模式在一個短時間內難以接受或改變，項目開發的滯后和經營的墨守成規在一定程度上阻礙了其旅游地產的發展。

2防城港市旅游地產發展的外部環境

2.1發展旅游地產的機遇

根據數據統計。2011年防城港市接待國內游客658.8萬人次，同比增長22.7%；接待入境游客9.149萬人次，同比增長45.86%；國內旅游收入37.7億元，同比增長38.6%；外匯收入2350萬美元，同比增長53.2%。2012年接待國內游客806.5萬人次，同比增長19.3%，國內旅游收入50.3億元，同比增長30%，接待入境旅游者12.7萬人次，同比增長23%，外匯收入3459萬美元，同比增長32%。2013年，防城港市要推進的一灣（西灣）、兩灘（金灘、白浪灘）、兩山（十萬大山風景區、南山風景區）和邊境高山漂流群等這些旅游項目的重點發展，要推出了一批較高檔次的特色旅游景區景點及旅游產品，濱海、生態、海島、邊關、民族等旅游特色更加凸顯[4]。防城港市的旅游業正在蓬勃發展，不斷壯大的過程中，全市呈現“一業興百業旺”的態勢，帶動餐飲服務、交通運輸、旅游地產等行業越來越興旺。

2013年3月1號公布了房地產調控“新國五條”的實施細則，細則在限購、限貸等方面進一步明確，其中最讓人們關注的是嚴格按個人轉讓房產所得征收20%個人所得稅和提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。“新國五條”對二手房市場和傳統樓市的影響較大，反而旅游地產受到了熱捧。目前房地產行業前100名的企業中，已經有2/3的房地產企業介入旅游地產領域，其中包括恒大、萬科、龍湖、綠地等房地產龍頭企業在內。旅游地產作為房地產發展的新方向在過去幾年里快速發展，未來旅游地產的發展將會越來越好。

2.2發展旅游地產面臨的挑戰

隨著廣西沿海城際高鐵（南欽鐵路、欽北鐵路、欽防鐵路）的開通，南寧至欽州只要30分鐘的路程，南寧至北海、防城港不到1個小時；欽州、北海、防城港之間的路程則只需30分鐘。將北部灣4市“同城化”了，無論是企業，資金還是購房者，在高鐵“加速度”的作用下，都將更容易流動，無論是心理距離還是實際里程時間，也大幅度縮短了，這會影響到旅游地產投資者的決策，會對防城港市的旅游地產的發展有一定的威脅。防城港市全市土地面積大概931萬畝，其中耕地67.88萬畝，占7.2%；山地、丘陵面積廣闊，共有728萬畝，占78.1%；水域面積74萬畝，占8%；其他土地61.12萬畝，占6.7%。城市的建設正處在快速發展階段，項目的建設需要大量的土地，一部分的土地通過填海造陸得到，但這遠遠不夠經濟發展的需要，旅游地產的開發也需要大量的土地資源，對于以“土地”為根本的地產業來說，無疑也會造成一定的阻力。整體看防城港市的樓盤，沒能突出本地產的主題特色，從業人員的整體素質較低，沒能把本地的旅游地產的優勢完全向潛在消費者介紹，這會影響到消費者的在哪購買的決定。

3發展防城港市旅游地產的建議

3.1完善地方相關的法律法規

開發旅游地產涉及旅游、房地產、林業等多個領域，由多個部門交叉管理，但在旅游地產這一領域的相關法律法規中并不完善，有些開發商會鉆空子，打著開發旅游地產的幌子牟取非法的利益，有些地方政府拿開發區的政策套到旅游地產的開發政策中，導致了錯位的具有破壞性的開發[5]。想要順利發展旅游地產，應該完善旅游地產法律法規的建設，建立相應的管理體系，規范旅游地產這一新興產業。

3.2注重旅游地產的規劃

一個項目的成功在于規劃，旅游地產的規劃必須先符合大地區的規劃，之后才是項目的規劃，要確保項目的布局合理性，既要著眼于眼前的利益，也要立足于長遠，防止過度的開發造成的與當地環境不協調的現象。合理的規劃可以減少土地資源的浪費，相對于防城港來說，通過填海造陸，土地資源的稀缺更加嚴重，合理規劃土地資源，以最小的土地資源創造更多的經濟效益。

3.3重視與本土文化的相結合

防城港市有著豐富而且相對獨特的旅游資源，旅游地產的開發要結合當地的旅游特色，打造出獨特的旅游地產，區別于其他地方的旅游地產。挖掘本土的旅游文化，像海洋文化、生態文化、京族文化等具有特色的旅游文化，將土地、旅游文化、環境等因素融合在整個旅游地產開發項目中，這既突出了旅游地產的主題，也提高了旅游地產的品位，有利于旅游地產的發展。

3.4旅游地產向外推廣

旅游地產向外推廣，大力發展異地市場，這不僅是旅游地產開發商的責任，同時也是政府部門應該做的事。在過去幾年中，防城港市的旅游大篷車到廣西各地級市和其他省市去宣傳了防城港市的旅游，同時也給了旅游地產做的一個宣傳。旅游地產開發商可以采取多種方式向異地宣傳旅游地產，比較常見的是電視媒體宣傳和網絡宣傳，其次可以通過交通工具做宣傳，比如說公交車、出租車等。發展異地市場也是打開本地旅游地產市場的手段之一。

3.5發展多種經營管理體制

目前，在防城港的地產經營管理體制中，基本上是停留在旅游住宅地產的開發中，要打開旅游地產的大門，發展多種適合本地區域的經營管理體制，借鑒國外的分時度假、產權式等方式發展旅游地產。

3.6提高相關人員整體素質

在人員方面，特別是要培訓面向客戶的售樓人員的素質，讓他們深刻理解本樓盤的主題特色，更要了解防城港市的旅游資源的特色，向客戶提供優質高效的服務，讓客戶滿意，對此留下深刻的印象。

4小結

旅游地產是一個新興的產業，有市場才有發展，目前國內的旅游地產正在迅速發展。發展旅游地產可以增加當地人口數量也可以促進當地經濟的發展，防城港市旅游業正在蓬勃發展，這將給旅游地產一個極大的推動作用和發展旅游地產的一個良好機遇。

本文作者：黃予孫鐵林易忠君工作單位：廣西師范學院資源與環境科學學院