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摘要：由于我國房地產企業結構龐大、勞動密集、經營活動多樣化，在當地開展相應的稅收和財務管理活動難度較大。原始的營業稅務所占市場份額很大，近年來，稅務抵扣政策嚴峻程度已導致房地產企業減負目標產生一定的負面影響。本文依據房地產企業稅務管理現狀進行深入分析，并提出行之有效的措施去解決所存在的稅務問題，探尋更加適合房地產企業的稅務風險管控方法。

關鍵詞：房地產;稅務風險;防控

隨著我國民營房地產企業的持續壯大，稅務事項的處理也逐漸復雜化，精細化程度也愈發嚴重。信息化建設是我國社會經濟和市場經濟發展的主要方向。在研究開展相關稅收風險監管的同時，房地產企業也需要加快這一新時期的步子。全面提高信息化辦公水平和數據處理應用能力，將成為房地產企業應對稅務管理的有效途徑。

一、房地產企業稅務風險概述

(一)房地產企業稅務風險概念及特點

房地產企業稅務風險屬于現代經濟領域的重要經濟問題之一。根據我國經濟學領域的相關理論可知，稅務風險代表著涉稅責任的非穩定性。本文基于諸多學者的研究理論綜合提出了房地產企業稅務風險的定義。即房地產企業稅務風險是相關企業在涉稅活動中面臨的一種不確定性，這種不確定性導致該企業本身的納稅活動無法、或者很難符合我國稅收法律的相關規定，進而對企業的盈利情況以及發展前景造成不可估量的損失。例如，某房地產企業在實踐中對于稅收法律的研究深度不足，經相關單位審查，發現其存在偷稅漏稅的問題，這就會導致相關單位不僅應該承擔補稅的責任，還要受到一定的經濟懲處以及名譽損失。房地產企業稅務風險主要具備以下幾種基本特征：(1)客觀性。房地產企業稅務風險不會隨著某一單位、個人的意識而發生改變，具備一定的客觀性特征。(2)普遍性。房地產企業受資金影響非常明顯，融資、投資、運營是房地產企業保證高營收的重要舉措，因此，其稅務風險比較常見，會出現在以上諸多經營行為中。(3)可控性。房地產企業的涉稅風險是可控的，企業在采取相關防控措施之后能夠將其影響程度與范圍限制在一定范圍內。(4)隱形性。房地產企業的涉稅風險可能隱藏在企業每一個具體的經營流程中，因此，想要從中發現具體的涉稅風險相對較為困難。

(二)房地產企業稅務風險種類

從影響角度分析，房地產企業稅務風險主要包括以下兩種：(1)涉稅壓力風險。在房地產企業進行稅務籌劃的過程中，如果企業沒有對稅收政策、稅收法律進行全面了解，那么很容易產生稅額過高的現象，進而導致稅務負擔加重；(2)涉稅違規風險。在房地產企業進行稅務籌劃的過程中，如果其稅收籌劃部門對稅收政策、稅收法律的內容產生了錯誤理解，那么很容易在應納稅的部分少納稅甚至是沒有納稅。這種情況一旦被稅收管理部門發現，就必須面臨補稅、滯納金、罰款、甚至名譽受損風險。從要素級別角度分析，可以將房地產企業稅務風險分為以下幾個種類：(1)策略籌劃稅務風險。即房地產企業在對企業戰略發展進行規劃的過程中就需要對涉稅問題進行分析，在這一過程中可能會產生相應的涉稅風險；(2)重要運營策略稅務風險。房地產企業在進行重要運營活動，如重大投資、重大合并、重大運營方式的過程中，其高層管理者必須對涉稅成本要素進行分析，在這一過程中產生的稅務風險；(3)重大運營行為稅務風險。主要指的是交易過程中交易價格認定可能存在的稅務風險；(4)一般運營行為稅務風險。即企業在進行繳稅登記、稅務信息存儲與轉移等一般運行行為的過程中可能存在的稅務風險。

二、房地產企業稅務風險管控現狀

(一)管控難題不可避免

房地產企業在開展新項目前有必要進一步了解稅收政策，主動與基層稅務政府溝通，以縮減將會產生的稅務風險，加快落實并實施稅收管理政策。稅務機關所處地區，決定了房地產企業產生稅務風險幾率。在某種程度上，對于房地產企業來說增加了一些困難稅務風險管理。當前，我國的房地產企業設計項目種類繁多，且項目的擴展范圍廣，常常進行跨地區經營，這也導致相同項目，卻在各自的稅收制度和稅務環境中出現的差異。另外，施工房地產企業的施工項目周期性因素，是導致房地產企業稅收風險控制和實際應用的困難?？茖W開展房地產項目的稅收工作，明確稅務管理并處理好相關稅務風險事務，降低費用成本，穩定房地產業務資源帶動房地產企業的可持續發展，從而有效實現房地產公司的最大化效益，同時也為董事予以最豐厚的經濟利益。

(二)缺乏稅務風險管理機制

房地產企業遵循社會責任與義務，合理繳納房地產企業所得稅，一直是整個房地產企業面臨的重大社會問題。在我國一些建筑工程房地產企業中，一些稅務管理人員對房地產企業風險評估和稅務管理的整體有效性認識不足，他們沒有進行具體的涉稅業務標準化體系建設，缺乏以納稅人為主體的服務意識，在認識中看不到規范有效管理房地產企業納稅的重要性，直接導致房地產企業內部形成不良的稅務管理影響，給企業帶來巨大的社會和經濟損失。

(三)稅務處理機構未與信息化處理系統進行有機結合

房地產企業產生稅務風險關鍵性因素是沒有有效應用數據信息化處理、辦公系統，且稅務相關管理制度與管理系統也有待完備。房地產企業的稅收管理本身是一個非常復雜的問題，對房地產企業的生存和發展具有重要意義。由于房地產企業財務會計制度不完善，財務清算的步驟、流程相當繁雜，所計算的結果很容易就會出現偏差，從而使得房地產企業稅收收入不足，提高了房地產企業的稅收征管費用和成本。在我國許多房地產企業進行稅務管理的全過程中，務必將稅務管理與信息處理技術等完美融合，不然會讓企業稅務風險管理過程變得更為復雜。

(四)房地產企業稅務風險防控原則

房地產企業稅務風險防控的原則是房地產企業構建完善稅務風險防控系統的基本綱領，因此，相關單位必須按照整體戰略思想來對原則加以確定。其具體內容包括以下幾點：(1)全面風險防控原則：由于房地產企業的稅務風險具備普遍性的特點，貫穿于企業生產經營的各個具體環節，因此，從源頭開始對企業所有可能存在稅務風險的環節進行控制是房地產企業達成稅務風險控制目的的重要基礎。(2)規范化運作原則。稅務風險的出現是存在一定規律的，因此，相關企業必須圍繞稅務風險的出現規律制定一系列的稅務風險防控制度，保證該制度能夠系統化。其次，在實踐環節，相關單位也要按照制度規定進行規范化操作，只有這樣才能真正發揮稅務風險防控體系的作用，最終實現風險管理的基本目標。(3)動態化調整原則。房地產企業的稅務風險會隨著企業自身發展以及外部環境變化而不斷發生轉變，可能會產生新的稅務風險類型，也可能會產生稅務風險降低、升高的現象。因此，相關企業必須根據稅務風險的實際特點進行稅務防控策略的動態調整，以保證其制度對于稅務風險能夠具備較強的針對性。(4)事前防控為主原則。降低稅務風險危害的最佳策略就是防止稅務風險的發生，因此，采取事前防控為主的策略能夠有效的將稅務風險控制在可以接受的范圍之內。與之相比，事中控制能夠降低稅務風險危害，事后控制能夠降低下一次發生相關稅務風險出現的可能性，其重要性呈階梯型下降的趨勢。(5)正確處理風險與收益關系的原則。稅務風險防控的最終目標是為了實現企業利益的最大化，而非單純的降低稅務風險。房地產企業屬于典型的高收益行業，因此一定的風險是必須要承擔的。從這一角度看，房地產企業不一定必須將稅務風險控制到最小，只需保證企業效益的最大化即可。

三、提升房地產企業稅務風險管控能力的有效措施

(一)提升房地產企業稅務征收的立法層次

從當前房地產企業的發展趨勢來看，提升房地產企業稅務征收的立法層次對于提升房地產企業稅務風險管控能力具備較為重要的意義。具體操作方式如下：(1)國務院相關部門可以按照《立法法》的相關要求，向人大請求授權制定相關的行政法規，在時機成熟后，由全國人大及時制定相關法律規定。(2)選擇相關城市作為試點，并將相關行政法規的內容進行具體落實，根據實際情況進行效果的綜合評估與分析，最終報請全國人大完成房地產企業稅務征收相關法律的制定。

(二)做好和稅務機關的溝通工作，建立健全稅務風險監督評價機制

一是房地產企業需要承認稅務機構處理企業稅務籌劃相關事件時有自由決策的權利。在房地產企業實行稅收籌劃的初期，企業相關稅務管理人員在明確所涉及的收業務和相關優惠策略以后，要立即和稅組織進行有效交流、溝通，掌握房地產企業需繳稅地的稅務機構對于某些的自由決策權的既定標準，并事先做好相關的籌劃準備。二是房地產企業需成立內部稅務風險管理部門，對所有稅務相關事宜進行有效的監管和監控，將企業內部的稅務籌劃作為工作重心，多范圍實施對稅務款項的全方位管理。房地產企業需借鑒其行業的年均稅務風險系數以及房地產企業所具備的運營特征，擬定清晰的稅務管理目標，劃分稅務風險種類，有效判斷初房地產企業的在稅務管理中尚未解決的財務風險，并通過企業稅務建模，利用大數據、AHP熵權法以及云端數據計算，分析稅務風險出現的因素，并積極采取風險防控策略。三是在事前、中、后實行多個層面的稅收籌劃工作，綜合房地產企業初期的有關財務稅收的業務，并提供房地產企業所需的稅務管理預案。在實施過程中監督稅收籌劃方案的開展，并根據所呈現的管理結果予以改正和調整。事后，實時監測房地產企業的財務整改事宜，積極采取稅務優化融資管理，進一步改善房地產企業稅收風險管理水平。

(三)建立完善的稅務風險配套管理機制

建立健全完善的與稅收風險相匹配的管理體系，是提高房地產企業稅收風險管控水平的有效手段。房地產企業在研究建立涉稅風險監督管理機制的同時，還需要根據自身發展狀況、人員思想和技術能力，詳細制定有關規劃并且落實有效機制。其一，房地產企業管理者可以從自身房地產企業文化出發，對現有的房地產企業文化進行改革和優化，構建一套適合房地產企業發展和實踐的稅收文化，從而保證房地產企業各項稅收活動的順利進行。其二，房地產企業要學會利用第三方專業化技術和資源，為地方政府或政府各稅務主管部門、金融機構提供現場法律服務和政策咨詢，并在此基礎上不斷創新、調整、完善和優化民營房地產企業配套稅收治理機制建設。根據第三方機構提出的相關建議，結合民營房地產企業實際，進一步研究梳理稅收治理風險體系的基本建立和實施，使得房地產企業中各種稅收項目有效稅務風險不斷降低，進而穩定鞏固了房地產企業市場地位，推動企業的長足發展。房地產企業針對其他方面的稅收風險制定相應的機制，并且需要及時、持續地研究和完善。也就是說，要確保一些房地產企業正確認識其他稅收管理風險，依法納稅，減少一些房地產企業專門從事其他稅收管理工作時可能存在的稅收風險。

(四)加強稅務風險意識，梳理涉稅業務流程

一是房地產企業要提高內部各級人員的稅務風險知識、意識，需要定期開展稅務管理課程，讓相關稅務人員進行定期的稅務管理進修，掌握現階段房地產企業稅務管理中的稅務風險有害性，以及稅務風險所形成的主要原因，還要清楚認識到所在崗位的稅務責任以及影響。要時刻遵循稅務人員的工作義務、財務票據和稅款制度，盡量避開人為活動帶來的稅務風險。二是房地產企業要梳理好稅收業務管理流程，積極參與財政部門業務活動，了解企業稅務權責關系，努力細化財政、稅務管理工作內容，積極改善稅務工作人員業務處理的科學合理性。我國房地產企業在組織大型建設項目涉稅風險評估與管理時，首先基于企業真實經營狀況，對內外部經濟環境、涉稅風險開展細致的統計分析，提出了稅收風險監督管理的具體過程。房地產企業負責組織、指導增值稅納稅項目的納稅信息申報和管理時，需要在個別重點項目的賬表上作出相關規定，要求其在法律規定的申報期限內向有關房地產企業法人報送項目進項表和增值稅納稅統計表，切實保證項目賬表相關信息的準確性。

(五)全面提升房地產企業稅務信息化處理能力

房地產企業必須加快稅務數據處理分析能力的學習，才可以提高稅務數據處理分析能力，減少稅務風險。在實踐中，因此可以從以下幾點入手：一是完善信息化思路。房地產企業只有真正有了稅務信息化的思路，才可以真正進行更深入管理，有效提升企業的財務、稅收處理技能，企業財政部門與財務工作做出一定的貢獻。掌握好財務、稅務數據信息處理將使得房地產企業風險問題得到解決，從而增加房地產企業的社會效益和經濟利益，使房地產企業更具備現代化的技術水平，實現企業現代化管理和建設。二是只有增加對房地產企業的信息化系統的新建設，才可以有效提高綜合稅務數據分析能力。我國相關稅務稅法政策持續優化、健全，房地產企業必須擁有一個完整的管理體系，制定相應的監督機制，如此才能跟隨市場的實時變化，采取對應的處理，提升企業風險意識，增加應對稅務風險掌控能力。在進一步加大房地產企業稅務信息化和財務投入的同時，房地產企業必須根據自身實際情況，不斷改進和完善財務和經營數據。三是提高房地產企業的財務管理和稅務風險分析能力。房地產企業要依照現階段相關稅務新政策對自身企業的稅務信息數據開展統一處理，務必按照企業稅額比例完成稅收工作。全面完善企業自身的稅務、財政信息數據處理分析的能力，房地產企業能夠依據現行政策優化稅收和資產，有效解決稅務相關風險，做到企業利益最大化。

四、結束語

我國稅務制度的不斷改革、完善，使得房地產企業實現了對稅務風險的有效控制，增強房地產企業人員的風險意識，統籌規劃房地產企業經濟資源，從而減少房地產企業的稅收風險，提升房地產企業效益?？偠灾悇诊L險管控與稅收籌劃于房地產企業而言是十分重要的。企業應著重于風險管控，積極做好稅務籌劃風險管理工作，對企業內部經濟效益的提升十分有利，從而取得良好發展機遇。

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作者：彭薇 單位：重慶市涪陵國有資產投資經營集團有限公司