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1我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的基本情況

作為房地產業(yè)的一個分支，我國的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，經(jīng)歷了起步、休眠、復蘇與發(fā)展三個階段。

本世紀20年代初到抗戰(zhàn)前夕，是中國房地產萌芽和初步發(fā)展階段。在此期間，在我國的上海、天津、武漢、廣州、哈爾濱等城市大量出現(xiàn)一些八九層高的建筑物。此時，因房地產市場的需求，產生了經(jīng)租、清潔衛(wèi)生、住宅裝修、服務管理等經(jīng)營性的專業(yè)公司。這些專業(yè)公司的管理形式與我們今天的物業(yè)管理公司的服務形式較為相似。

1949年新中國成立后，城市土地收歸國有實行無償劃撥使用，房產絕大部分轉為公有制，住宅建設基本上由政府包下來作為福利分配，房地產管理由政府設立的管理機構統(tǒng)一管理，政、企、事合一。這樣，房地產這一生產生活要素不作為商品進入流通，其經(jīng)營活動停止，物業(yè)管理相應也隨著房地產市場的沉寂而處于休眠狀態(tài)。

20世紀80年代后，隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產業(yè)重新崛起并不斷加快其發(fā)展的步伐。在沿海開放城市和一些特大城市，由于房地產業(yè)的迅猛發(fā)展，同時出現(xiàn)了這些物業(yè)的管理問題。此時，由深圳和廣州開始，出現(xiàn)了借鑒香港經(jīng)驗、大膽探索、不斷創(chuàng)新的現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)。1994年，建設部以33號令頒布建國以來我國有關物業(yè)管理的第一個部門規(guī)章——《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，從而明確了這種新的管理體制。同年6月，深圳市人大常委會通過了我國有關物業(yè)管理的第一個地方法規(guī)——《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》。上述這些法規(guī)和規(guī)定的實施，進一步確定了物業(yè)管理在中國的地位，標志著中國物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展進人了新的時期。

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2我國物業(yè)管理行業(yè)引入保險機制的必要性

2.1物業(yè)管理的特點所決定

物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，即有辦公樓、商場、廠房、花園別墅、高檔商品房、售后公房、舊住宅小區(qū)等；服務對象是人，既包括物業(yè)所有人（業(yè)主）和使用人，又包括在物業(yè)管理區(qū)域里的活動對象。實施專業(yè)化、契約化、規(guī)范化物業(yè)管理，除了房屋及公共設備的維修養(yǎng)護外，其他物業(yè)管理的內容在程度上或方式上，存在著某些不同的社會職能，如安保、消防、保潔、綠化，任何組織和個人都會與物業(yè)管理產生各種聯(lián)系，并通過這種聯(lián)系形成人與人之間的社會關系，因此，物業(yè)管理的權利主體和義務主體非常廣泛。同時，在物業(yè)管理活動中，潛藏著一些不可預見的風險，如外墻脫落擊傷行人或砸壞車輛、電梯困人造成第三者受傷、機動車遭竊、老人摔跤等，現(xiàn)今物業(yè)建設的檔次越來越高，小區(qū)中各類配套設施數(shù)量也越來越多，諸如空調、健身娛樂等，為小區(qū)的安全管理增加了難度，將會因為使用不當、疏忽等原因造成不必要的傷害，再優(yōu)秀的物業(yè)管理公司，在具體管理和服務過程中都難免出現(xiàn)失誤，難逃承擔賠償責任，因此需分擔風險、分散意外損失。

2.2保障物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要

物業(yè)管理是微利、高責任風險行業(yè)，其經(jīng)濟實力十分有限，難以承擔經(jīng)濟索賠責任。引入保險機制有助于物業(yè)管理減輕經(jīng)濟責任糾紛的困擾，提高服務質量和信譽，而業(yè)主及非業(yè)主使用人的合法權益受到侵害時，也能夠及時、有保障地得到賠償。

2.3為解決業(yè)主和物業(yè)管理公司矛盾提供了一種機制

在賦予物業(yè)管理公司管理服務權利的同時，一份沉重的責任也隨之而來。目前因為意外事故造成業(yè)主同物業(yè)管理公司之間產生糾紛的事例已占到相當大的比重，特別是業(yè)主的合法權益受到侵害，尤其是生命安全受到侵害時，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)常為賠償責任分析大費周折。通過保險，可以減輕化解和轉移經(jīng)營風險，協(xié)調緩解業(yè)主與物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)的矛盾。

3我國物業(yè)行業(yè)引入保險機制主要面臨的問題

3.1公民缺乏較強的保險意識

在我國，保險意識沒有深入人心，多數(shù)物業(yè)公司認為只要公司管理規(guī)范，就不會發(fā)生意外事件。物業(yè)管理公司對物業(yè)保險認知不足，以致發(fā)展多年的深市物業(yè)管理行業(yè)內至今都少有人過問和購買物業(yè)保險，在日常管理和服務過程中發(fā)生了許多諸如機動車輛被盜、高空拋物砸傷過路人、污水井蓋被盜掉進小孩、電梯困人復發(fā)心臟病等經(jīng)濟索賠案件，管理公司常常作為第三者被推上法庭，出現(xiàn)和業(yè)主沒完沒了的糾紛。

3.2法律環(huán)境不夠完善

物業(yè)管理責任保險是提供專業(yè)服務時，因過失致使服務的消費者或第三者遭受財產損失或人身傷害而“依法”承擔的經(jīng)濟賠償責任。因此是否有法可依是判定保險責任的關鍵所在，也是該保險合同成立的重要基礎。我國《物業(yè)管理責任條例》對于保護消費者的權益發(fā)揮了積極的作用。但是并沒有具體的法規(guī)對物業(yè)管理公司應當承擔的經(jīng)濟賠償責任的認定進行詳細的規(guī)定，加之實際執(zhí)法中沒有足夠的案例可循，導致判定何種情況下物業(yè)管理公司應當承擔賠償責任，賠償?shù)胶畏N程度等都存在相當大的困難。

3.3物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不規(guī)范

物業(yè)責任保險在現(xiàn)階段缺乏有效的市場需求，該險種最早在2000年9月由中國人民保險公司推出，但直到2001年底，才在深圳簽了第一單。保險經(jīng)營是以“大數(shù)法則”為基礎的，需要承保足夠的風險單位來分散風險。由于投保單位太少，保險公司面臨的風險無法分散，還可能面臨著“逆選擇”的風險，不得不將費率定到比較高的水平或者干脆對于為數(shù)不多的投保人拒絕承保，形成惡性循環(huán)。保費收入有限、賠付率高，這樣的經(jīng)營狀況使得保險公司的積極性也大打折扣。這種現(xiàn)狀離不開我國物業(yè)管理行業(yè)的特點以及市場經(jīng)濟中的競爭因素。生活中許多物業(yè)管理企業(yè)的前身多是房管所基建單位的分支機構，也有些是安置下崗職工的勞服企業(yè)。這些造成了物業(yè)管理公司的管理水平低、效益差，造成物業(yè)管理責任保險發(fā)展緩慢。

3.4可操作性有待提高

物業(yè)保險，應是整個社會保險中不可缺少的一個重要組成部分，物業(yè)保險通過對物業(yè)管理區(qū)域由于自然災害和意外事故等造成的保險責任范圍的損失提供經(jīng)濟補償。一般物業(yè)管理保險分為：房屋財產險、物業(yè)管理責任險、物業(yè)共用部位和共用設施設備及公共責任險、物業(yè)員工普通社會保險及其他保險。現(xiàn)在保險公司推出的“物業(yè)管理責任險”名義上是專為物業(yè)管理公司定身而設的,按保險公司條文規(guī)定,物業(yè)管理責任險主要承擔各類物業(yè)管理公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失，造成第三者人身傷亡或財產損失，依法應由投保該險的物業(yè)管理公司承擔的經(jīng)濟賠償責任。物業(yè)管理責任險是建立在物業(yè)管理公司已經(jīng)有賠償責任的前提下，再轉嫁給保險公司賠償，其保險費不能從物管費中支出，應該由物業(yè)管理公司自己獨立承擔。這款險本意是對物業(yè)管理公司因工作上的疏忽或過失造成他人損害應由保險公司來賠償，但這對物業(yè)管理行業(yè)可能是一個挑戰(zhàn)。有業(yè)主會認為，今后出了事就由物業(yè)管理公司來承擔責任，尤其是目前物業(yè)管理立法滯后，許多物業(yè)管理責任不能正確區(qū)分的情況下，容易將物業(yè)管理公司的有限責任擴大為無限責任。所以，現(xiàn)在許多保險意識強的物業(yè)管理公司，寧愿購買傳統(tǒng)意義的公共責任險，而不購買物業(yè)管理責任險。而公共責任險附加條款太復雜，在發(fā)生事故時，理賠又很難，讓人望而卻步。對此，可借鑒先進國家的經(jīng)驗，盡可能細化保險條款，明確責任，盡可能地覆蓋發(fā)生事故的可能性，增強其操作性。

4完善我國物業(yè)行業(yè)保險機制引入的相關建議

4.1健全法規(guī)和制度

現(xiàn)行的相關法律、法規(guī)不健全，造成在責任上，業(yè)主、物管企業(yè)與保險公司較難區(qū)分，產生推磨現(xiàn)象。如車輛在小區(qū)內遭到損壞，在找不到肇事方的情況下，從物業(yè)管理條例到各政策法規(guī)，都沒有明確規(guī)定該由誰來擔責、賠償，如業(yè)主被寵物咬傷、道路不平老人摔傷、高空拋物傷人、污水井蓋被盜導致的事故等。小區(qū)水域的傷害事故一旦發(fā)生，物業(yè)管理公司常常作為被告被推上法庭。目前由于物業(yè)管理法規(guī)尚不完善，責任認定比較困難，業(yè)主損失往往很難得到賠償。因此，需要通過國家立法把購買物業(yè)保險事項和物業(yè)管理收費等進行明示，以鼓勵物業(yè)管理公司特別是中小型公司購買物業(yè)保險。

4.2引入強制保險制度,組織行業(yè)統(tǒng)保物業(yè)管理責任保險

在發(fā)達國家,為了保護消費者的權益,很多職業(yè)責任保險被作為法定強制保險,投保職業(yè)責任保險是專業(yè)服務機構或人員執(zhí)業(yè)的必要條件。在美國、日本、新加坡以及我國的香港、臺灣,物業(yè)管理公司投保物業(yè)管理責任險是非常普遍的。在香港,投保這一險種的費用占了整個物業(yè)管理費的20%至30%。從目前物業(yè)管理行業(yè)的情況來看，各類物業(yè)管理企業(yè)無論是經(jīng)營方式、服務內容還是管理水平等均具有較強的同質性，其風險狀況也呈現(xiàn)出很高的同質性特征。因此，根據(jù)大多數(shù)法則，宜采用行業(yè)統(tǒng)保的方式開辦物業(yè)管理責任保險。通過行業(yè)統(tǒng)保指導意見等管理規(guī)定，督促物業(yè)管理企業(yè)提高經(jīng)營管理水平、加強風險控制與管理，提高抵御、承擔風險的能力。進一步通過制定相應的法律法規(guī)，明確物業(yè)管理公司應當承擔的經(jīng)濟賠償責任以及賠償程度的認定，使物業(yè)管理強制保險得到全面的執(zhí)行，從而更好的抵御服務管理中的風險。

4.3物業(yè)公司主動加強和保險公司合作

物業(yè)管理在創(chuàng)建品牌時，引進保險機制是最好的規(guī)避風險、分解風險、服務于業(yè)主的手段。物業(yè)管理公司可以為其接管物業(yè)購買保險，以便在意外發(fā)生后，保障第三者的財物乃至生命安全。因此，物業(yè)公司通過對業(yè)主保險意識的適當引導，形成整個小區(qū)積極投保的氛圍，就可以使整個物業(yè)管理活動積極開展，樹立物業(yè)公司自身的形象，從而為長遠發(fā)展奠定基礎。所以，為了獲得物業(yè)管理公司業(yè)主的雙重利益，物業(yè)管理公司應當主動加強和保險公司的合作。

4.4保險公司合理設計險種

由于有不斷出現(xiàn)的物業(yè)管理風險，才會有物業(yè)公司投保的需要，才會有保險公司從研究分析到推出物業(yè)保險產品。但是,保險的成熟并為社會所普遍接受，是需要一個過程。保險公司在開發(fā)新險種的同時，必須在實踐中不斷地完善條款和調整費率，促進買賣雙方的距離不斷接近，使保險產品為相關的群體所接受。保險公司是經(jīng)營風險的機構，為了避免自己的風險，在保險責任的設置和費率的安排上自然十分謹慎，但謹慎到讓被保險人的風險無法轉移，也就等于結束了這個險種的使命。如果在保險期限內沒有一個風險賠償發(fā)生，說明這個險種有問題，或者這個險種的保險責任設置有問題。保險的推出，必須有相關需求的支持，必須有民意的認可，才能和現(xiàn)實貼近，才會有生命力，真正起到其應有的作用。

摘要：物業(yè)管理是一個高風險行業(yè)，直接涉及較大范圍的人身和財產安全，而且可控性較低；與此同時，它又是一個微利行業(yè)，這和它所承擔的高風險具有很大反差。而保險是指為了償付自然災害和意外事故帶來的經(jīng)濟損失，以充分的物質準備來保障社會安定，建立專門用途的后備基金的一種經(jīng)濟活動方式。因此，為了保障物業(yè)行業(yè)的發(fā)展和人身財產的安全，有必要將有效轉移風險的保險機制引入到物業(yè)管理行業(yè)中來。

關鍵詞：物業(yè)管理；風險；保險