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編者按：本文主要從“非自愿乘車者”內涵；“非自愿乘車者”的制度解釋；完善物業交易制度的思路進行論述。其中，主要包括：單個業主在物業市場上，除最基礎的消費者角色外，至少扮演四種角色、物業服務一般指物業公司提供的面向全體業主的公共服務、絕大部分業主正在成為非自愿乘車者、開發商安排的物業公司先于業主和業主委員會（以下稱業委會）而存在、業委會自然能夠成立，而且有能力有意愿代表全體業主的利益、業委會組織本身的缺失、業委會能力的缺失、業委會成員可能存在“道德風險”、業主權益保護制度的缺失與物業企業對其自然壟斷地位的濫用、構建物業服務市場上的公平交易秩序、引導各小區的業主和物業企業在重復博弈過程中逐步發展各方認同的具體交易規則等，具體請詳見。

單個業主在物業市場上，除最基礎的消費者角色外，至少扮演四種角色：搭便車者、非自愿乘車者、報復者和反報復者。本文擬通過對物業服務的公共物品屬性的討論和對現行物業交易制度的分析，揭示多數業主在物業交易中所扮演的基本角色是非自愿乘車者（unwillingrider，即被迫消費者）而非其他。

一、“非自愿乘車者”內涵

“非自愿乘車者”一詞出自A•愛倫•斯密德的《財產、權力和公共選擇》一書。斯密德說：“一個非自愿乘車者被定義為這樣一類人，即在高排他成本和管理結構下，不得不支付他們不需要的物品費用的人”。非愿乘車者可能因物業服務的公共物品（publicgoods）屬性而出現。

物業服務一般指物業公司提供的面向全體業主的公共服務。依據《物業管理條例》第二條的規定，物業企業與業主之間所訂立的交易合同的標的物是物業公共服務行為，主要包括：按照雙方簽訂的物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。據此，物業企業提供的面向單個業主的個別服務不屬于本文討論的范圍。

物業服務具有公共物品的屬性。依據經濟學上關于公共物品的定義，公共物品在消費上具有非競爭性和非排他性、在效用上具有不可分割性或效用的相互依賴性。物業企業所提供的物業服務項目也具有這樣的屬性。表現在：第一，對于生活在同一個物業區域的居民來說，物業服務具有非競爭性和非排他性。例如小區良好的生活秩序每個居民都可以享受，即使他拒絕為此向物業公司付費，物業公司也很難在技術上將其排除在服務范圍之外。同時小區內每個人的消費并不減少其他人的消費質量和消費數量。第二，物業公司的服務項目在效用上也有不可分割性和相互依賴性。每一位業主對這些設施和服務的消費，都會對其他業主的消費產生外部性。

由于物業服務的公共物品屬性，使物業公司只能按照統一的質量和數量標準向所有業主提供服務。在民主決策規則下，此標準往往符合多數人的一般性共同偏好，符合平均的經濟承受能力，但難以滿足每一個業主的個性偏好和特殊需求。它忽略業主對物業服務需求的個性差異，而且物業服務區域越大，業主群體人數越多，被忽略的差異越多，必然使部分業主成為非自愿乘車者。即使物業公司提供的服務質優價廉能滿足大部分業主的需求，少部分業主也會成為非自愿乘車者。所以，少數業主成為非自愿乘車者是物業服務交易中難以避免的正常現象。

但在目前的物業服務市場上，絕大部分業主正在成為非自愿乘車者。據北京消費者協會調查，73%的業主對物業公司提供的服務不滿意，但出于無奈而不得不接受。說明在物業服務市場上，絕大多數業主的福利被損害，非自愿乘車者成為業主們的基本角色。此種現象的根源不在于物業服務的公共物品屬性，而在于現行物業服務交易制度剝奪了業主群體和個人自由選擇物業服務的權利。

二、“非自愿乘車者”的制度解釋

現行物業交易制度從三個方面剝奪了業主集體選擇的機會：

（一）在前期物業服務制度下，開發商安排的物業公司先于業主和業主委員會（以下稱業委會）而存在，業主被迫接受由它提供的前期物業服務，從而成為非自愿乘車者。國務院2003年頒布并實施的《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）是迄今最為重要的有關物業服務的立法。按照《條例》，前期物業企業由開發商選聘，物業服務的項目、數量、價格和標準，由開發商與物業企業簽訂的契約規定。業主在購買房產時，依據《條例》第二十五條，買賣合同包含前期物業約定的內容。意味著，即使業主個人不需要，也不得不接受前期物業公司提供的服務并交納相應的費用，業主個人沒有選擇的余地。

（二）依據《條例》的邏輯，在廣大業主入住小區后，業委會自然能夠成立，而且有能力有意愿代表全體業主的利益，重新選聘物業公司。現行物業服務制度的設計即以此假設為基礎。但由于三個原因，重新選聘的設想會落空，使大多數業主成為非自愿乘車者。

1、業委會組織本身的缺失。《條例》將業委會在每一個物業區域的建立和存在作為立法的前提。但現實與《條例》的假定相反，業委會在城市住宅小區的成立并非是一個必然的過程。業主群體是一個松散的個體集合，其集體行動如業主大會的召開和業委會的產生等受到眾多方面因素的制約。如小區規模大、居民熟悉程度低、基層政府組織的反對和阻撓、業主的自治意識的缺乏和搭便車行為、業主領袖不存在、業主與開發商和物業企業的矛盾比較緩和等，均可能導致業委會的缺失。在眾多小區，不僅業委會沒有產生，即使已經產生，也會因為不能正常運轉而名存實亡。據調查，北京、石家莊、鄭州等城市，多數住宅小區都沒能建立業委會。如目前北京共有2900多個物業管理區域，成立業委會的只有400多個；鄭州1237個物業管理區域，成立業委會102個。由于絕大多數小區沒有成立業委會，缺乏重新選聘物業公司的前提條件，業主們只能接受先于自己存在的物業公司提供的前期物業服務而別無選擇。

2、業委會能力的缺失。《條例》第十五條、第三十五條均規定業委會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。假定業委會能夠成立，并且遵循業主們的意愿更換由開發商安排的物業公司。事實證明這是一件成本高昂的事。非經過艱苦的抗爭，原有物業公司不會輕易被更換掉。而業主和業委會用以抗爭的最有利的工具就是法律。據測算，在一個有1000戶業主的物業區域內，假設業主希望通過訴訟途徑更換物業公司，在業委會成員足夠聰明、通曉相關法律規定、不需要任何報酬、只有一名秘書、一切事務相對順利、全部費用均由業主分攤等等幾乎不可能實現的前提下，所需時間為35個月、費用70萬元。舍此之外，以松散的業主群體，通過非法律的途徑去對抗組織完善的物業公司，強迫其交出物業服務的經營權，成功的希望更屬渺茫。

3、業委會成員可能存在“道德風險”。假定業委會能夠成立并且有能力重新選聘物業公司，業委會有可能違背多數業主的意愿選擇他們不滿意的物業公司，使廣大業主成為非自愿乘車者。依據《條例》的邏輯，業委會是業主利益的人，在物業服務的交易中，代表業主群體的利益。但現實往往與理論不符：部分業委會或者其成員不僅不代表業主們的利益，相反，他們與物業企業合謀侵害業主們的利益，以求得其私人利益的最大化。縱觀業委會運轉的現狀，背叛業主的利益幾乎是其必然的選擇。原因有三：第一，在現行物業服務交易制度下業委會屬純公益性質，絕大多數業主沒有興趣參與業委會的工作。擔任業委會委員的只有兩類人：業主維權的積極分子（業主領袖）和懷有個人目的的人。出于公益目的的業主積極分子，須承受來自物業公司和業主們的雙重壓力，在參與熱情的消失后，往往會淡出業委會的工作。留下來的多是能夠與物業企業形成合謀，并在物業企業分一杯羹的人，從而形成業委會成員的劣幣驅逐良幣現象。第二，物業企業作為理性的經濟人，能夠認識到與業委會保持良好關系甚至完全控制業委會的必要，所以，對業委會委員采取一些拉攏手段順理成章。第三，法律沒有關于業委會行為的具體規定，業主缺乏監督業委會的必要依據。加之監督工作先天存在被監督者和監督者之間的信息不對稱，業委會成員自然能夠自行其是。何況多數業主根本沒興趣關注業委會的工作。

（三）業主權益保護制度的缺失與物業企業對其自然壟斷地位的濫用。《條例》沒有具體規定當業主個人利益遭到侵害時，如何進行自我保護。北京等地的司法部門一般認為如果物業企業未能履行合同的約定對業主的利益造成損害，只有業委會可以到法院起訴物業企業，單個業主不具有這樣的資格。但由于在北京等城市，大多數住宅小區并沒有建立起業委會或者雖然建立了但名存實亡，所以《條例》第三十六條關于物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任的規定就形同虛設，從而剝奪了業主對物業服務的評價話語權和監督權。其后果就是物業企業在物業交易中可以濫用自己的自然壟斷地位侵害業主的利益。具體情形包括剝削性濫用行為（包括超高收費、捆綁收費、強制交易等）、內部交叉補貼行為、劫持業主大會和業委會等，使業主群體成為非自愿乘車者。學者已有詳細討論，在此不再贅述。

由于以上三個方面的原因，非自愿乘車者成為大多數業主在物業交易中的真實身份，說明現行物業服務交易制度的改革已勢在必然。

三、完善物業交易制度的思路

改革物業服務交易制度，應以保障業主對物業服務的自由選擇權和物業服務市場的和諧發展為目標。

（一）構建物業服務市場上的公平交易秩序。從三個方面著手：一是健全物業交易雙方的權利保護制度，支持雙方運用法律武器保護自己的正當權益，使侵害他人利益者為自己的行為負責。二是完善物業服務行業的服務標準，對物業服務的內容盡可能量化，使物業服務的單元、數量、質量和價格便于分解和計算，為減少非自愿乘車者創造制度條件。三是不將業委會的存在和正常運轉作為制度設計的前提假設，賦予業主們成立和不成立業委會的自由，并設計相應的制度和機制，確保不成立業委會的小區的業主們也可以行使民主選擇的權利。

（二）在維持物業服務市場上基本公平的交易秩序的前提下，引導各小區的業主和物業企業在重復博弈過程中逐步發展各方認同的具體交易規則。這套規則應包含對“搭便車”和“道德風險”等機會主義行為的懲罰機制。“所有成功的長期持續的公共資源管理個案中，都包含某種社群監督和懲罰參與者行為的機制，這意味著自治的條件不僅僅是簡單的合作協議，而是必須采取某些手段，以在個人有動機乘機尋求個人利益時確保合作行為的繼續。”

同時，由于人們總會贊同別人有利于自己的行動，而反對和抵抗別人不利于自己的行動，業主與業主、業主與物業公司在長期的互動過程中，在多次的重復博弈后，會形成對大家都有利，至少是不損害任何人的制度安排。各物業區域特有的交易規則發展起來后，可以將業主的基本權益以慣例、潛規則等非正式制度形式固定下來，與國家正式制度相輔相成，對業主利益形成保護.