導語：企業改革物業管理論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：物業管理是市場經濟的產物。市場經濟是不斷促進物業管理、推動物業管理向更高層次發展的重要動力。在物業經營環境和市場特征正在孕育或者說已經產生巨大變化的新經濟背景下，物業管理企業唯有超越傳統的觀念，重塑企業形象，不斷開拓進取，才能適應新市場、新變化，以求健康持續的發展。

一、國有物業管理企業的現狀

國有物業管理企業大部分是從計劃經濟時期的房管所轉制過來，受到傳統體制的影響，不少國有物業管理企業不能適應市場經濟發展的要求，管理體制落后、經營機制不活、服務意識不強、市場意識滯后、經營業績不佳，很多這樣的企業沒有經營、拓展、投資較大項目的獨立自主權和決策權。這較為嚴重地制約了企業走向市場的步伐。除了受到傳統體制的影響外，國有物業管理企業員工隊伍的整體素質不高也是一個重要原因。如員工年齡偏大、文化水平較低、安于現狀、缺乏進取心和危機感。這些無固定期限勞動合同的員工，企業要與其解除勞動關系，或者讓其待崗不是容易的，也不符合勞動政策、法規。即便企業費盡心機說服其下崗或解除勞動關系，但承擔的費用也是相當驚人的。如此帶來的國有物業管理企業負擔是很重的，企業的經濟效益相對較差，員工的收入勢必受到影響，企業指望這些缺乏進取心、沒有壓力的員工在日常管理服務中自覺、認真、負責地維護企業形象和業主的利益確實相當不易。因此，國有物業管理企業的改革、改制勢在必行。

二、國有物業管理企業改革的困惑

說到改革，很多人想到的是民營，似乎這樣所有問題就會迎刃而解，其實不然。不是有民營企業感嘆：有些地方享受不到應有的待遇，抗風險能力差，得不到政府部門的扶持、關照，小而散的結構沒有市場的競爭力，只能管理物業市場的“邊角料”？等等。隨著改制工作的不斷深入，新情況、新問題就會不斷凸現出來（據先期轉制的民營企業介紹，相當一部分員工要下崗）。體制的轉變，職工切身利益關系的調整，歷來都是特別敏感的問題，必然會產生不同的思想認識和情緒波動，解決不好可能對改革造成消極的后果。我們應當從維護改革、發展、穩定的大局出發，以“三個代表”的思想為指導，以《物業管理條例》總則規定的“為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境”為立足點，在推進改革的同時，妥善處理各方利益，不要忽略了計劃經濟下的老職工的利益和想法，更不能把矛盾推向社會，企業能自己消化的盡量消化。

國有物業管理企業很多是由計劃經濟下轉制而來的“老的事業單位新的企業”，在有些方面要承擔歷史遺留問題，要在一定時期擔負社會、政府的職能，并非純粹的經濟組織，不能簡單地追求經濟效益的最大化。政府、上級部門一些指派性的工作還是要做的。現在一些設備、設施陳舊，條件差，維修、管理難度大，而收費低廉的老公房、售后房大都由國有物業管理企業管理，往往是吃力不討好，吃力沒有效益。總書記在談及“立黨為公、執政為民”時要求“必須落實到各級領導干部的思想和行動中去”，物業管理企業當然不能例外。也就是要為群眾誠心誠意辦實事，凡是涉及群眾切身利益和實際困難的事情，再小也要竭盡全力去辦。老公房的物業管理集中了老百姓很多“看得見”的“急”“愁”“難”事，關系到千家萬戶的安居樂業，關系到黨和政府的形象，如以追求經濟利益最大化的標準，有實力的專業化的物業管理企業是不會接手的。再說現在上海售后房物業管理費的標準是沿襲1997年的，收費標準是由政府早就核定的，并沒有實施“商品化”、“市場化”，最近幾年也沒有考慮到物價水平、工資等水平發生的變化，市場化運作的機制實際上還沒有完全建立。所以“國退民進”的口號叫了十來年，至今不能全部“民營”的原因也就不難理解了。

三、國有物業管理企業改革、改制的設想

但是國有物業管理體制的改革終究是不能忽略的，可“民營”并不是唯一的選擇。黨的十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》提出的“混合所有制經濟”，意即不同性質的資本結合或參股而形成的經濟成分，一般采取股份制的資本組成方式，它以社會中存在多種所有制經濟成分為前提，通過各類性質的產權在市場中以各種形式自主流動和重組形成，并為適應競爭和市場的需要不斷變化資本結構。混合所有制經濟有利于形成規范的現代企業制度，從而有利于實現企業運營的高效益，有利于推動生產資源的優化配置。這對國有物業管理企業改革、改制很有指導意義。

在上海的國有物業管理企業主要是三類：一類是由房管所轉制的物業管理公司，這類企業由于缺乏完全的企業經營自主權，所以難以發揮其積極性和潛力，這部分企業面臨著政企分開，公司制改造和建立現代企業制度的艱巨任務；第二類是由開發商建立的物業管理企業，這類企業大多以經營自己開發的寫字樓和住宅小區的物業管理為主，在經營上有一定的壟斷性，市場化程度不高；第三類是適應市場需要而成立的物業管理公司，目前這類企業一般規模較小。對于國有物業管理企業來說，大都存在著主管部門多，人事關系復雜，辦事效率低，工作積極性不高的現象，因此，大多數國有物業企業的主要經營者都希望通過改制來改變這一狀況。由于各種原因，不少國有管理企業只能等待，希望政府或者上級主管部門能夠有一個明確的可操作的辦法。

這樣的物業管理企業已明顯落后于市場經濟發展的步伐，現就第一類由房管所轉制的國有物業管理企業談點粗淺的看法。

物業管理企業“國退民進”是總的發展趨勢，這是市場經濟發展的必然結果。產權清晰的、條件成熟的，改制不會產生太多矛盾的，企業國有資本可以通過申請、審批、立項、資產評估確認、產權轉讓交割等規定程序，在實現國有資本保值、增值的基礎上從企業中退出，建立民營性質的有限責任公司。而大多數國有物業企業只能通過“漸進式”的方式，先采用部分國有資本從企業中退出的方式，建立一種仍以國有資本為主，以全體職工持股，或者經營者持股，抑或有外部投資者參股的國內合資的股份制企業，這同樣符合中央提出的建立混合所有制經濟的政策。

這樣的改制方式，企業內部不會掀起很大的波瀾，不會殃及關系到千家萬戶安居樂業的售后房管理小區，不會產生大批員工同時下崗的局面。各項工作能有效銜接、平穩過渡、循序漸進、不斷完善。

全體員工持股、經營者、管理層持股和外部投資者持股三種改制方式，筆者更傾向于由經營者、管理層根據職務、能力、承擔的責任按比例持股。由經營者、管理層持股可以是企業總股本的49%，國有股51%。這樣就可以避免管理層、經營者無所作為、安于現狀、不思進取的傾向，也可以避免人人持股、卻沒有人負責的現象發生，同時又能得到具有實力的母公司、上級主管、相關部門的關心、扶植和有效的監督，一旦經營者缺乏應有的領導能力，不能適應形勢發展的需要，競爭意識差，無力領導企業進一步的創新和發展，可以在上級主管部門和公司管理層的共同監督下，把不合格的經營者的股權轉讓、出售給有能力、有創新理念、能有效組織團隊不斷開拓創新的外部投資者。經營管理層同樣引入競爭機制，給企業找到合適的經營管理者。經營者、管理層持股后，自然會帶來決策機制的變化，激勵機制的變化，管理水平的提高和企業效益的提高。主要表現在經營者、管理層風險意識、危機感、自主經營意識增強，使企業運行更貼近市場，減少盲目性，在管理制度上更加規范、嚴格，經營者尋找新業務，拓展新的經濟增長點的積極性自然會不斷提高。

四、國有物業管理企業改革需要制度、措施相配套

循序漸進的改制為充分發揮經營者、管理層的創造性、積極性提供了良好的機會，卻不能使企業的內部管理自然得到改善，員工的積極性需要健全的制度和政治思想工作加以提高、保障。適時地建立、健全一套適合企業自身發展需要的經營管理的模式顯得尤為重要。公務員之家

與企業改制、改革相配套的企業須有明確的崗位責任制，并加強日常的督促考核，切實搞活分配，以崗定薪，責權利相結合，各崗位必須納入競爭機制，要積極、有效地開展業務、技術的培訓，加強政治思想工作，教育員工改變觀念，增強市場意識和服務意識，積極培養、錄用、招聘人才，相對重要的項目設立AB角，調動積極性，引入競爭機制，優勝劣汰，亦可為拓展市場儲備人才。通過一系列有效的措施、制度和思想工作，調動員工的積極性，使他們自覺在各自的崗位上為企業的發展，為企業樹立品牌發揮作用。

上海威斯特物業經營有限公司是國內合資性質的國有企業，目前，經營者和管理層占了15%的股份，這幾年經過內部機制的改制和各項制度措施的落實，實行的是較靈活的分配機制，把個人的經濟利益和工作實績盡量掛鉤，從而調動積極性，促進了各項工作的開展。在市場拓展和經營管理服務方面取得了較好的業績。為適應企業發展和市場經濟的需要，公司成立了董事會、監事會，下設辦公室、人力資源部、財務部、物業部、市場運作部、工程部、綜合經營部、維修中心，同時因業務和管理需要成立了智能化公司和若干個子公司。公司的品牌已初步得到確立，在做實的基礎上不斷做大、做強，取得了較好的社會效益和經濟效益。

公司下屬的各項目管理處、智能化公司、維修中心、綜合經營部實行的是經營、服務管理全面承包責任制，管理職能下沉，充分調動各管理層的積極性，取得了很好的效果。近幾年來，公司通過了ISO9001的質量管理體系和ISO14001的環境管理體系的認證，被評為上海市服務誠信先進單位和上海市文明單位等很多榮譽稱號，員工隊伍的素質不斷提高，克服了體制的慣性影響，受到了各方面的好評。

在現有的條件下，國有物業管理體制改革、改制不一定非民營性質，混合所有制也是一種較好的形式，而且在相當長的時期內有存在的必然。誠然現在很多民營企業干得非常出色，有很大的知名度，但是沒有一成不變的模式，改革是永恒的主題，關鍵是依據本企業的客觀情況，適應形勢的發展，克服為難情緒，求實、創新，就一定能適應物業市場發展的步伐。